ТСЖ ШТАТ

Что получилось сделать к январю 2023 года

Еще теперь соседи знают, куда обращаться с проблемами, — ко мне. Это значит, что им теперь можно не тратить время на посты в соцсетях на тему «А когда у  порядок наведут?».

Что планирую. Основная задача — постараться разобраться в финансовой отчетности УК. Думаю, что, если эту отчетность мне не представляют, хотя обязаны, — значит, в ней не в порядке. Также со временем я планирую запустить прием и учет заявок через систему «Сквер» для всех жильцов — так и у меня работы будет меньше.

Образец бланка штатного расписания ЖКХ

Бланк штатного расписания

Внедрение грамотно составленного штатного расписания и оргструктуры положительно влияет на эффективность деятельности ЖКХ. При разработке документов необходимо: выработать цели и задачи организации, учесть все направления деятельности, правильно распределить обязанности. Ш Р регулирует вопросы оплаты труда. Оргструктура регламентирует бизнес-процессы. Рекомендуем более подробно ознакомиться с функциональными обязанностями персонала в ЖКХ.

Как узнать, в доме председатель совета МКД

Но чаще бывает так, что УК не размещает протоколы общих собраний на портале. Например, хотя в моем доме собрание по поводу избрания председателя состоялось и протокол мы сдали в УК в декабре 2020 года, в реестре никакой информации об этом нет.

В такой ситуации можно либо требовать у УК, чтобы она разместила протоколы собраний собственников на ГИС ЖКХ, либо узнавать у соседей. А с этим обычно возникают проблемы: жильцы дома вообще могут не знать, собрание и какие вопросы на нем решали. Управляющие компании заинтересованы в том, чтобы председатель совета МКД исполнял свои обязанности формально, ничего не контролировал и не лез в их работу.

Так выглядит форма поиска протоколов общих собраний собственников на сайте ГИС ЖКХ. В реестре должны быть все протоколы — не только касающиеся выборов председателя, но и по другим вопросам управления домом: например, о выборе управляющей организации или сдаче общего имущества в аренду

По моему дому протоколы общих собраний в ГИС ЖКХ УК не разместила. В результате жильцы не могут увидеть информацию не только о том, кто председатель МКД, но и о вопросах, которые ранее решали на собраниях

Запомнить

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников. К этому собранию нужно готовиться: составить повестку, заказать выписки из Росреестра, чтобы составить список собственников, выбрать даты собрания и окончания голосования, распечатать бланки для голосования и т. п.

Очень важно правильно составить повестку голосования, чтобы не пришлось потом проводить собрание еще раз. Повестка — это список вопросов на собрании, по которым собственники должны будут проголосовать за или против.

В повестку собрания о создании ТСЖ обязательно должны попасть следующие вопросы:

Повестка дня на самом собрании должна соответствовать повестке в уведомлении, поэтому изменять список вопросов в процессе нельзя. Вопросы на очной части и в бланках решений должны отражать всю информацию и быть четко сформулированы, чтобы можно было проголосовать за, против или воздержаться без дополнительных комментариев голосующих. Например, пункт повестки «Утверждение вознаграждения председателю правления» в бланке решений может выглядеть так: «Утвердить вознаграждение председателю правления в размере 15 000 ₽ в месяц».

Актуальный список собственников можно получить разными способами. Мы заказывали выписки из ЕГРН на все помещения дома. В момент, когда мы проводили собрание, это можно было сделать пакетом, одна выписка нам обошлась в 4 ₽, а выписки из ЕГРН можно было получать в сторонних сервисах.

Но в 2023 году так не получится — запросить такие сведения можно только через госуслуги. И если выписку заказывает не собственник, то личных данных в ней не будет. Тем, кто проводит собрания после 1 марта 2023 года, сведения о собственниках можно запросить в управляющей компании — там есть данные из договоров на оказание коммунальных услуг. А еще УК обязана вести реестр собственников и передавать сведения из него инициатору общего собрания.

Уведомление всех собственников о собрании. По выпискам из Росреестра нужно распечатать листы уведомлений о вручении — таблицу с данными собственников. Это можно сделать с помощью любого из сервисов проведения общедомовых собраний.

С таблицей нужно пройти по квартирам и нежилым помещениям — магазинам или банкам на первом этаже — и собрать как можно больше подписей собственников о том, что они получили уведомление. Остальным, кого уведомить лично не удалось, придется отправить заказные письма. Последнее уведомление необходимо отправить минимум за 10 дней до собрания.

Общедомовое собрание собственников обычно проводится в очно-заочной форме. То есть сначала проводится очная встреча со всеми желающими, а потом остальные голосуют на распечатанных бланках заочно и сдают заполненные решения лично или в почтовые ящики членов инициативной группы. Место сбора заполненных бланков должно быть в них указано.

На очной части нужно быть готовым отвечать на вопросы «Что изменит ТСЖ?», «Ты кто такой?» и «Тоже воровать собрался?» Обещайте людям абсолютную прозрачность всех начислений за ЖКУ и расходов. Важно понимать цель создания ТСЖ и его отличия от УК: излишки собранных на содержание общего имущества денег тратятся только на дом, все доходы и расходы можно контролировать, любые вопросы можно задать правлению лично, потому что члены правления — это жильцы дома.

В ходе заочной части собрания раскидывать по почтовым ящикам бюллетени для голосования неэффективно: люди не будут голосовать и просто выкинут эти бумажки. Придется ходить по квартирам и каждому проводить мини-собрание.

Количество голосов каждого собственника соответствует площади его собственности. Мнение собственника трехкомнатной квартиры более весомо, чем владельца однушки. Для создания ТСЖ нужно набрать минимум 50% голосов плюс еще один голос «За» по всем вопросам.

50% + 1

голосов «За» минимум нужно набрать по всем вопросам

Итоги голосования. После сбора бюллетеней и подсчета голосов необходимо подготовить итоговый протокол общего собрания. В нем документируются все принятые решения.

Если использовать сервисы для проведения общедомовых собраний, этот протокол подготавливается автоматически. Остается только распечатать его со всеми приложениями — реестром собственников помещений в доме, перечнем проголосовавших, уведомлением о собрании, доверенностями и заполненными решениями собственников. Приложения тоже формируются автоматически.

Распечатать документы нужно в трех экземплярах: один остается на хранение председателю собрания, второй нужно отдать в УК, третий — в территориальный орган государственной жилищной инспекции (ГЖИ).

Наш протокол еще раз подписали все собственники, которые проголосовали за ТСЖ. В УК мы отдали ксерокопии всех бюллетеней, чтобы не возникло подозрений о подделке протокола и неправомочности собрания. В ГЖИ сдали оригиналы бюллетеней.

В УК и ГЖИ к протоколу мы приложили сопроводительное письмо в двух экземплярах для каждого: на одном сотрудники УК и ГЖИ должны поставить отметку о принятии протокола с приложениями. Все это нужно сделать в течение 10 дней после окончания заочной части голосования. Общая продолжительность заочной части не ограничена, мы обычно проводим ее за .

Копии протокола также стоит разместить на информационных стендах в подъездах, чтобы с ними ознакомились все собственники помещений в доме.

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. Т СЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Полномочия управдома

Наше представление об управдоме складывается в основном по персонажам фильмов: «А если не будут брать лотерейные билеты — отключим газ». На самом деле отключить газ председатель совета МКД не может — все его полномочия прописаны в  жилищного кодекса.

Что могут просить жильцы у управдома и совета МКД, проще всего объяснить на примере.

Еще на основании доверенности председатель совета МКД может защищать права собственников в суде по делам, связанным с управлением домом. Это нужно, когда мирно решить вопросы между собственниками, УК или третьими лицами не получилось.

На этом полномочия председателя совета МКД не заканчиваются — кратко расскажу про другие.

Контролировать работу УК. Старший по дому вправе контролировать, как работает управляющая компания. Если она делает свою работу плохо, а на заявки не реагирует совсем или реагирует с задержками, он может жаловаться на УК в жилинспекцию или прокуратуру. Я, например, писал такие жалобы по поводу неработающего освещения и того, что УК не регистрировала заявки собственников и не размещала финансовые отчеты.

Подписывать документы от имени собственников. Председатель совета МКД подписывает акты приемки работ и услуг. У К составляет такие акты ежемесячно и указывает в них все, что сделано по дому. Потом акты размещаются на сайте ГИС ЖКХ — там их могут открыть и прочитать все жильцы. Для этого нужно знать только название своей управляющей компании и адрес дома.

В моем случае УК составляла очень объемные акты — перечень работ за месяц занимал 4 листа. Акты за январь и февраль подписать у меня не сочли нужным, хотя мою фамилию в них указали. В актах была единственная подпись — директора управляющей компании. Естественно, у меня сразу возникли сомнения, что эти работы УК выполнила.

Если работа вообще не выполняется, управдом может составить акт, что коммунальные услуги не предоставляются или они ненадлежащего качества. Я уже успел составить подобный акт. Зимой жильцы двух квартир жаловались, что из межпанельных швов дует. Я лично провел представительницу УК по этим квартирам — она пообещала, что в квартирах сделают замеры температуры воздуха и, если информация подтвердится, швы летом запенят. Прошел месяц, но к жильцам так никто и не пришел. В УК мне объяснили, что обход квартир диспетчершей — это не заявка, вот по телефону — заявка. Тогда я подготовил акт об отказе в приеме заявки, подписал его у жильцов замерзающих квартир и через ГИС ЖКХ отправил в УК и в жилинспекцию.

Реакция была почти мгновенной: диспетчерша в течение часа пришла, чтобы замерить температуру в квартирах, и составила заключение, что герметичность швов нарушена. Работы по герметизации включили в план на 2021 год — в итоге их выполнили в полном объеме. А я в ГИС ЖКХ получил замечательный ответ: мол, УК созванивалась с собственниками буквально за несколько минут до того, как я начал предъявлять претензии.

Так выглядел акт об отказе в приеме заявки. Я указал, что сотрудники УК нарушают правила управления многоквартирным домом

УК быстро отреагировала: якобы они и так собирались проверить швы и замерить температуру — составлять акт было необязательно. Мне в принципе было неважно, что напишет управляющая компания в ответе, — главное, что они документально подтвердили продувание межпанельных швов дома

Контролировать исполнение решений ОСС. Вместе с советом МКД председатель следит, чтобы выполнялись решения общего собрания собственников. Если собрание, например, решило установить шлагбаум на парковке или посадить деревья, совет должен проконтролировать исполнение.

Следить, как используется общее имущество. Единолично решать, как использовать общее имущество в МКД, управдом не вправе. Но он может выносить такие вопросы на общее собрание собственников. Например, о том, как использовать земельный участок, подъезд или кровлю: разместить там рекламу, огородить или оставить как есть.

Если требуются работы по содержанию и ремонту общего имущества, председатель МКД тоже может вынести вопрос об их планировании на общее собрание. У меня, например, в планах благоустроить территорию, но решить это единолично я не смогу.

Кто такой председатель совета МКД

Я сменил много мест проживания, но нигде на практике не сталкивался с председателем совета многоквартирного дома — именно так в жилищном кодексе называют того, кого мы привыкли называть управдомом или старшим по дому. Поскольку устаревшие термины до сих пор в ходу, в статье я тоже буду их использовать.

Председатель совета МКД вместе с этим советом — коллегиальный орган. Председатель возглавляет совет МКД, который должен быть в каждом многоквартирном доме при условии, что дом не управляется ТСЖ или жилищным кооперативом и в нем больше 4 квартир.

И совет, и его председатель, по сути, существуют для того, чтобы наладить взаимодействие собственников с управляющей компанией, государственными и муниципальными органами и сторонними организациями — например, с теми, кто поставляет в дом тепло и электроэнергию, или с фирмами, которые размещают на фасаде дома рекламу.

Работает это так. Собственники принимают решения на общих собраниях, но организовать их выполнение сразу не могут: это сложно технически. Поэтому из числа собственников выбирают уполномоченных лиц — совет и его председателя.

Избрать председателя и совет собственники могут на общем собрании. Два отдельных собрания для этого проводить не надо. Выдвинуться в председатели и в члены совета может любой собственник. Если кандидатов несколько, побеждает тот, за кого проголосует больше собственников в доме. Но альтернативные кандидаты на подобных выборах встречаются редко — я, по крайней мере, о подобных ситуациях не слышал.

Чтобы выборы старшего по дому состоялись, в собрании должны принять участие собственники, у которых больше 50% голосов, а большинство из тех, кто принял участие, — проголосовать за конкретную кандидатуру. Потом протокол и оригиналы бюллетеней нужно передать в жилинспекцию — сделать это можно самому или через управляющую компанию. Подробнее про то, как провести общее собрание, расскажу ниже.

Регистрировать совет МКД в ФНС не нужно, потому что это не юрлицо. Налоги и пошлины совет не платит, отчетности ни в какие организации не подает. Срок полномочий совета МКД и управдома — 2 года, но решением собрания собственников можно установить более длительный срок и прописать его в протоколе. По истечении срока совет и его председателя либо переизбирают на общем собрании, либо продлевают его полномочия. Еще старшего по дому можно переизбрать досрочно, но только если свои обязанности он не выполняет.

Председатель совета МКД вправе получать за свою работу деньги, если жильцы сами так решат. Тогда УК организует сбор этих денег — в платежки просто добавляют отдельную строку. Но при этом управдом не считается работником управляющей компании: платят ему жильцы и отчитывается он только перед ними.

Борьба за снижение платежей

ТСЖ начало работу, когда суд за котельную еще не начался. Поэтому сначала нам пришлось заключить договор на поставку тепла и горячей воды с организацией, которая ранее обслуживала котельную, и самим разбираться, как эта котельная работает. Договор был откровенно хамский: у теплоснабжающей организации были только права, а у ТСЖ — обязанности, мы обязались платить за тепло в первую очередь.

Спустя несколько месяцев жильцы с удивлением стали замечать, что плата постепенно становилась все выше и выше. Мы не понимали, что происходит: температура горячей воды по ощущениям та же, а платить за куб приходилось все больше. В соседнем доме, в который поставлялось тепло от нашей котельной, куб горячей воды стоил уже 400 ₽ вместо 250, как в среднем было раньше.

Расчет стоимости горячей воды. В платежном документе есть таблица расчетов начислений, каждая строка в ней — это отдельная услуга или коммунальный ресурс. В таблице пять основных столбцов:

Чаще всего для расчета горячей воды в современных домах используют двухкомпонентный метод: в дом поступает холодная вода и теплоноситель — горячая вода с растворенными реагентами против коррозии труб, а с помощью теплообменника готовится горячая вода.

То есть, открывая кран горячей воды, вы получаете не пришедший по трубе теплоноситель, а нагретую до нужной температуры уже на территории вашего дома воду. В платежке в этом случае появляется не одна строка «ГВС», а две: «Подача ГВС», то есть холодная вода, которую нагрели до горячей, и «Теплоэнергия на приготовление ГВС».

Так устроено и у нас в доме: в подвале стоит теплообменник, который нагревает горячую воду, а теплоноситель к нему спускается с крышной котельной. В платежке росла сумма именно на теплоэнергию, которая нужна для приготовления горячей воды. Поэтому первое, что мы сделали, — начали разбираться с тепловыми потерями.

Пример платежного документа с расчетами на подачу горячей воды и теплоэнергию на ее приготовление. За январь 2018 года вышло 242 рубля за 1 м³ горячей воды: (31,8 + 453,89) ÷ 2 = 242,49 ₽

Тепловые потери. Если горячая вода течет из точки А в точку Б по длинной трубе, а температура воздуха вокруг этой трубы значительно ниже температуры воды, то в точке Б вода будет холоднее, чем в точке А. Это явление называется тепловыми потерями.

В современных многоквартирных домах, как и в нашем, горячая вода постоянно циркулирует по всем этажам, чтобы, открыв кран с горячей водой, вы получили ее сразу горячей. Если циркуляции нет, приходится каждый раз сливать всю воду между вашим краном и нагревающим устройством, пока она не потечет горячей. А пока вода циркулирует по всему дому, она остывает. Чем больше она остывает, тем больше нужно потратить тепловой энергии, чтобы ее снова нагреть.

Уменьшить тепловые потери можно с помощью теплоизоляции труб. Мы использовали два метода:

На подвал мы потратили примерно 65 тысяч рублей, на техэтаж — 16 тысяч рублей. Кроме труб мы теплоизолировали входы в подвал, а также стыки между секциями дома на техэтаже, чтобы морозный воздух попадал в помещение только по вентиляционным отверстиям и трубы меньше остывали.

Так удалось добиться снижения средней разницы температур между подачей и обраткой на  Но сказать, что люди заметили это по платежкам, нельзя — перепады температур изо дня в день были слишком велики: изменялась температура воздуха за окном и температура воды на входе.

Теплоизоляция труб специальной краской с помощью кисти на техэтаже

После окраски металлические трубы, по которым течет очень горячая вода, едва теплые на ощупь

Теплоизоляция переходов между секциями дома на техэтаже, чтобы в него не проникал холодный воздух

Анализ температур. Проблемы с котельной нарастали: слишком часто горячая вода переставала быть горячей и не всегда было понятно, об этом в диспетчерской обслуживающей организации.

Род моей основной деятельности — веб-программирование. Освоив немного программирование микроконтроллеров, я сделал устройство, позволяющее в реальном времени через интернет видеть график изменения температур горячей воды и теплоносителя от котельной. При падении температур мне тут же приходит оповещение в Телеграм, а по графику можно понять, случилась авария в котельной или проблема в  другом.

Анализ температур помог найти основную причину нестабильности подачи тепла: горячий теплоноситель смешивался с водой, которая проходит через незакрытые задвижки на отключенных котлах, в помещении котельной, а не на пути к теплообменнику.

Оповещения о падении температур в котельной, которые приходят мне в Телеграм

Обслуживание котельной. В мае 2018 года мы  получили котельную со всем оборудованием в общедомовую собственность и перестали платить за горячую воду по тарифу. Нашли организацию, которая нам помогла принять котельную и составить дефектную ведомость, чтобы мы могли обратиться за компенсацией расходов на ремонт всего нерабочего оборудования.

Эта же организация должна была обслуживать котельную за 55 тысяч в месяц. Сумма делилась на всех собственников помещений в двух домах пропорционально площади, получилось 2,91 ₽ на квадратный метр. Также мы решили собирать с каждого квадратного метра по 1,5 ₽ в фонд ремонта котельной для предстоящих ремонтов. Всего собственники отдавали на обслуживание котельной по 4,41 ₽ с квадратного метра.

Спустя несколько месяцев мы стали замечать, что в квартирах с минимальным потреблением горячей воды — пенсионеры, к примеру, стараются экономить воду — платы за содержание и ремонт котельной сумма за летний месяц совершенно не поменялась.

Куб горячей воды стоил 150 ₽ вместо 250, но еще около 100 ₽ уходило на содержание котельной. Хотя работ по котельной никаких не велось. Поэтому мы нашли другую обслуживающую организацию за 35 тысяч рублей в месяц. Сейчас с учетом взноса на будущий ремонт обслуживание котельной обходится собственникам в 2,86 ₽ с квадратного метра.

В итоге причиной частых неполадок с горячей водой и больших платежей оказался не только высокий тариф на воду, но и неправильное обслуживание котельной: горячая вода остывала отсутствия теплоизоляции и проблем с теплоносителем, а обслуживающие организации брали деньги на ремонт, который не проводили. Только когда наше ТСЖ разобралось со всеми проблемами и оформило котельную в общедомовую собственность, чтобы жильцы перестали платить по тарифу, платежи за воду и тепло уменьшились.

«Воровство» в ТСЖ и УК

Когда мы узнаем о проведенных УК работах, часто удивляемся огромным суммам. После трех лет работы в ТСЖ я осознал, что далеко не всегда это признак воровства или откатов. Сложности с поиском подрядчиков, работающих по безналу, ведут к сильному завышению цен. Мелкими работами такие подрядчики заниматься не хотят, поэтому цена еще повышается. Очень много энергии тратится на поиск разумного по цене предложения с гарантией качества. Получается, что внешне довольно простая работа выливается в круглую сумму.

А есть и такие работы, о необходимости которых никто из жильцов и не догадывается: промывка теплообменника, профилактика канализационной системы. Эти услуги стоят дорого и должны проводиться регулярно. Огромное количество оборудования в доме требует ремонта и обслуживания, а жильцам кажется, что они оплачивают только уборку в подъезде и во дворе. Собственники нежилых помещений, с которых собирается сумма на содержание общего имущества, вообще недоумевают, за что они платят деньги, ведь и дворнику перед магазином, и уборщице они платят отдельно.

Как я организовывал собрание собственников

Расскажу подробно, что именно я делал и как все организовывал. Возможно, это поможет собственникам самим грамотно провести собрание, причем не только об избрании совета МКД и его председателя, но и по другим вопросам.

Договорился с инициативными соседями. Этот пункт был самым простым: я просто обсудил ситуацию с соседями по этажу. Объяснил, что мы по закону можем решить некоторые вопросы по управлению домом, но нужны полномочия. Соседи были не против, а дальше все работало в режиме сарафанного радио: они рассказывали своим знакомым, те — своим, и далее по цепочке.

Определил дату, время и место собрания. Мы сразу решили, что собрание будем проводить в очно-заочной форме, чтобы не собирать всех жильцов вместе: все происходило, когда любые собрания более 10 человек были запрещены коронавируса. Хотя на то, что участвовать будет больше 10 человек, я и не надеялся. Поэтому местом проведения собрания мы выбрали автостоянку перед подъездом. Уведомление о собрании заранее разместили на входе в подъезд.

Составил повестку дня и разместил информацию в интернете. Составить повестку собрания — не такое простое дело, как может показаться. Все вопросы в повестке в идеале должны отвечать на вопрос «Что делать?» и не допускать неоднозначных толкований. Тогда собственнику будет понятно, за что именно он голосует и что в результате произойдет.

В нашем случае абстрактными формулировками решила воспользоваться УК. О собрании они знали: в любом случае управляющая компания — заинтересованная сторона и организатор собрания обязан ее уведомить. У К предложила на  собрании рассмотреть вопрос о размере платы за уборку лестничных клеток и придомовой территории и вынесла этот вопрос на голосование.

Я неделю засыпал управляющую компанию телефонными звонками, чтобы узнать, какой размер платы они хотят установить и сколько это будет в рублях, но ответа так и не получил. Я надеялся, что представители УК явятся на собрание и расскажут жильцам, что именно хотят, но этого тоже не произошло. Для меня это выглядело примерно так: вы, главное, проголосуйте, чтобы утвердить, а мы  без вас решим, сколько это будет в деньгах. В результате вопрос с голосования сняли.

В формулировке вопроса от УК не хватает главного — сколько это будет в рублях

А вот пример нормальной формулировки вопроса. Сразу видно, сколько денег положено председателю совета МКД, указан размер налога, кто его удерживает и как это будут оплачивать жильцы

Уведомил собственников о собрании. До собрания я знал только нескольких соседей и только по именам. Но чтобы провести собрание, нужно уведомить всех собственников. Даже если откажется от голосования — это его право, но знать о том, что собрание проводится, собственник должен.

Процедура уведомления — один из самых сложных моментов. Я спрашивал у соседей, как они проводили самое первое собрание о выборе управляющей компании, когда дом только сдали в эксплуатацию. Оказалось, что собрание было формальным: УК выдала чистые бланки бюллетеней и отправила одного из жильцов обходить квартиры. Кого из жильцов застали — тот и уведомлен. уведомления по почте тем, кого не оказалось дома, мне никто так и не смог пояснить.

Я изначально был настроен максимально автоматизировать процесс голосования и выборов в целом, в том числе рассылку уведомлений, подсчет голосов, ознакомление собственников с протоколом. Для этого я использовал систему «Сквер» — она как раз предназначена для организации взаимодействия управляющих компаний и жильцов дома. Если коротко, это вроде портала госуслуг, но только в пределах одного дома. Через нее можно подавать заявки и обращения, размещать объявления, проводить собрания собственников, готовить протоколы и считать голоса. Система эта для собственников бесплатная, но есть и платные версии с дополнительным функционалом. В итоге она сильно облегчила мне работу и по подготовке собрания, и по его проведению.

Сначала я запросил реестр собственников в УК. Мне его отправили на почту в виде таблички в «Экселе» — осталось только перенести данные в «Сквер».

Фактически моя основная задача была собрать контакты собственников. Те, чьи телефоны и адреса электронной почты я выяснил, получили уведомления о собрании по телефону и на электронку. Это позволило сэкономить на рассылке заказных писем.

Так выглядит реестр собственников, загруженный в программу

Квартиры группируются по собственнику — если у одного владельца несколько квартир, в системе будет видно их все. В результате вместо целой пачки бюллетеней на каждую квартиру собственник получит только один, где будет подсчитана суммарная площадь его помещений и количество голосов

В реестр можно внести не только данные собственника, но и доверенных лиц, например арендаторов. Если прописать в системе мобильные телефоны и адреса, появляется функция уведомлений через смс и по электронной почте

Так выглядит смс от системы «Сквер», которая приходит на телефон. Если перейти по ссылке, можно подтвердить регистрацию и пользоваться всеми функциями сайта

Уведомил город. В нашем случае город был собственником более четверти недвижимости в доме. Первоначально я думал, что привлечь город к голосованию будет сложно, но оказалось не так. Я нашел в соцсетях аккаунт мэра и пригласил его или сотрудников принять участие в собрании. Ответ получил практически сразу.

Чуть позже со мной связались представители комитета по управлению имуществом. Лично присутствовать на собрании они не захотели. Мы договорились о порядке взаимодействия: я должен был отправить им файл с бюллетенем для голосования.

Мэр ответил почти сразу и указал срок, до которого со мной должны были связаться. Его подчиненные указание выполнили и проголосовали одними из первых

Рассчитал количество голосов для каждого собственника. Это тоже непростая задача. Как это работает, расскажу на примере.

Высчитывать такое вручную — сложная математическая задача. Если ошибиться в расчетах, двойку не поставят, но итоги общего собрания могут оспорить.

Я такими расчетами не занимался: после загрузки реестра собственников в «Сквер» он самостоятельно рассчитал количество голосов для каждого собственника.

Так выглядят результаты расчетов в «Сквере»: указаны номер квартиры, ее площадь, доля в собственности и количество голосов на собрании в процентах

Подготовил все документы для голосования. Одних бюллетеней недостаточно, чтобы провести голосование. Нужен целый пакет документов: реестры уведомлений, участников и почтовых сообщений, письменное согласие участников на обработку персональных данных и многое другое. Человеку, который ни разу в жизни не проводил общие собрания, разобраться, какие документы нужны, невозможно.

Вопросы, которые мы планировали рассмотреть на собрании, я вносил в систему сам. Когда собрание закончилось, они автоматически перенеслись в готовый протокол со всеми подсчетами

Так выглядит пакет документов для скачивания. Тому, кто проводит собрание, остается его только распечатать

Так выглядит бюллетень. Он именной: система готовит бюллетени по количеству собственников. В каждом из них уже указано количество голосов на собрании и реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру

Провел голосование и собрал бюллетени. Сама процедура проведения собрания — это обход квартир. Поскольку все бюллетени с данными уже были заполнены, проблем этот обход не представлял. Например, я точно знал, какие квартиры принадлежат городу, и вообще не пытался достучаться до их жильцов, поскольку город проголосовал по почте.

Сложнее всего было найти владельцев, которые сдают квартиры в аренду: арендаторы очень неохотно делились контактами. Всех владельцев мы в итоге так и не нашли, но голосов для кворума нам в результате хватило.

Подсчитал голоса и оформил протокол. Процедура подсчета голосов меня пугала больше всего: это тот случай, когда математическая ошибка может привести к отмене результатов голосования и все придется начинать по новой. Но «Сквер» умеет считать голоса самостоятельно — достаточно загружать в него сканы бюллетеней.

На бюллетенях есть , который считывает система, находит галочки в нужных клетках и сама считает, сколько голосов собственники отдали за то или иное решение. Результаты подсчетов видно сразу, когда вносите данные из бюллетеня. Принятые решения отмечаются зелеными галочками.

Зеленая галочка — решение набрало достаточно голосов, чтобы принять его

Борьба за котельную

Получив в свои руки власть над домом, наше ТСЖ не получило главное — крышную котельную. Так как собственность на помещение котельной была официально зарегистрирована за сторонней компанией, мы обратились в суд с иском о признании права общей долевой собственности на спорную котельную. Перед этим мы провели общедомовое собрание о предоставлении ТСЖ права на подачу иска.

В иске мы ссылались на то, что крышная котельная — общедомовое имущество, которое по закону не может принадлежать стороннему собственнику. Также мы писали, что любой собственник помещения в доме, которому также должна принадлежать и доля котельной, может обратиться в суд для истребования своего имущества из незаконного пользования.

Так как помещением владела одна организация, а обслуживанием занималась другая, все дорогостоящие котлы были якобы закуплены второй организацией и являлись их собственностью. Поэтому в иске мы просили признать право общей долевой собственности и на помещение, и на все имевшееся в нем оборудование. По закону это два отдельных требования, поэтому мы платили две госпошлины по 6000 ₽.

В иске мы также просили возместить затраты на юриста в размере 30 тысяч рублей.

У ответчика это была не первая спорная крышная котельная, и суд был непростой: разбирательство длилось 6 месяцев. 20 сентября 2017 года мы подали иск, было пять судебных заседаний, еще пять раз рассмотрение переносилось по той или иной причине — неявка ответчика, отсутствие запрошенных документов, ходатайство о переносе.

26 марта 2018 года мы подписали мировое соглашение: котельная стала общедомовым имуществом, а ответчик должен был оставить в ней все оборудование, которое тоже переходило в собственность дома. По мировому соглашению расходы на юриста ответчик возмещал не полностью — только 21 тысячу рублей.

Юристы осматривают котельную в ходе судебного процесса

Мы переживали, что помещение котельной отсудим, а котлы вынесут или заменят на нерабочие, поэтому тщательно фиксировали все их номера

Сколько зарабатывает управдом

Сколько платить председателю совета МКД, жильцы решают сами. Если они решат не платить совсем, управдом будет выполнять свои обязанности на общественных началах: потребовать деньги с  из жильцов или с УК он не вправе.

Но я исходил из того, что работа старшего по дому в любом случае потребует затрат: я буду тратить время на переговоры с УК, бумагу, краску для принтера — и это как минимум. Поэтому минимальный размер вознаграждения за свою работу в решении общего собрания собственников я предусмотрел. За минусом налогов, которые УК должна уплатить с этого вознаграждения, на руки я должен получать 3000 ₽ в месяц. Но это в теории — почему так, я расскажу ниже.

я должен получать за работу управдомом

Деньги эти придется заплатить жильцам. В моем доме 100 квартир, поэтому для каждого собственника сумма в платежке увеличится примерно на 45 ₽. Для сравнения: на момент моего избрания я платил за коммунальные услуги в месяц. Тарифы постепенно индексировали, и в январе 2023 года я плачу 3700 ₽ в месяц. Все квартиры в доме однокомнатные, везде установлены счетчики, так что у соседей платеж за коммунальные услуги сопоставим с моим.

Правда, за прошедшие два месяца я не просто не получил ни копейки, а даже не заключил дополнительное соглашение с УК, по которому она должна прописать в платежке дополнительную строку и собирать с жильцов деньги. Пару раз я говорил об этом сотрудникам управляющей компании, но они каждый раз сильно удивлялись и задавали вопрос, я это дополнительное соглашение хочу. Видимо, это уже привычка — все делать только после жалобы в Минстрой.

Так выглядел вопрос о вознаграждении председателю совета МКД в бюллетене для голосования. Оно должно быть прописано в платежке отдельной строкой

Первые выплаты я получил только спустя 9 месяцев — после того, как поставил перед руководством УК вопрос ребром. Они быстро составили проект дополнительного соглашения, и даже готовы были выставить жильцам в платежках строку с этой оплатой с января по сентябрь. От такого предложения отказался я сам — резкий рост коммунальных платежей представители УК  оплатой услуг управдома, а конфликтовать с жильцами в мои планы не входило. Поэтому весь период, пока не было заключено соглашение, я работал на общественных началах.

3000 ₽, как указано в решении общего собрания, я не получал ни разу. Выплаты зависят от того, сколько жильцов оплатили коммунальные услуги. Если есть долги — я получу меньше, если долги начали гасить — больше. Например, в декабре 2022 года размер выплат 1374 ₽, а в январе 2023 года — 2061 ₽.

В реальности это не покрывает даже мои расходы по оплате коммуналки, но компенсирует покупку краски для принтера, бумаги и почтовые расходы — для отправки обращений от имени жильцов я иногда пользуюсь платным сервисом zakaznoe.pochta.ru.

Что нужно знать о товариществах собственников жилья

Через формат ТСЖ собственники квартир управляют своим домом: решают вопросы его содержания и благоустройства двора. Однако есть у самой демократичной формы управления и свои минусы

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Что я успел сделать как старший по дому и что планирую

я сказал, что вот меня выбрали, и все проблемы решились, — это неправдой. Наводить порядок — это практически бесконечный процесс: решаются одни проблемы и  появляются другие. Я честно говорю соседям: порядок наводить буду, но дело это небыстрое и без помощи я не справлюсь.

Чего я пока не смог добиться. Управляющая компания пока еще считает, что работает по  своим правилам и нормативам. Бывает, что заявки не регистрируют, дают отписки и работу свою выполняют некачественно. Бывает, что затягивают сроки выполнения работ: например, отклеившуюся кафельную плитку пытаются поставить в программу ремонта на следующий год. Бороться с этим можно только одним способом — писать запросы и делать заявки. А если УК не исполняет их или нарушает сроки — жаловаться.

Регистрация ТСЖ

ТСЖ нужно зарегистрировать в налоговой. Причем регистрировать с 2014 года нужно ТСН, а не ТСЖ: в противном случае в регистрации откажут. Сейчас документы можно подать электронно и не платить госпошлину, но я регистрировал ТСН лично в налоговой.

госпошлина за регистрацию ТСЖ

Наш протокол о создании товарищества не подписали все собственники, которые проголосовали за ТСЖ, поэтому в налоговой у меня не хотели принимать заявление без списка с подписями. Пришлось отдать им лист уведомлений о вручении.

После получения ИНН и ОГРН нужно открыть расчетный счет, сделать печать, получить коды статистики, забрать извещение из Пенсионного фонда и свидетельство из ФСС.

Приемка дома от управляющей компании

До того как принять дом у управляющей компании, нужно составить дефектную ведомость — список видимых проблем дома. Делается это для того, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома, хотя должны были. Нам так удалось отсудить около 380 тысяч рублей за текущий ремонт, который УК не делала.

С комиссией от УК нужно будет повторно пройти по дому и указать на все моменты из списка. На обход подвала и техэтажа лучше пригласить знакомого слесаря или опытного председателя другого ТСЖ, чтобы они увидели проблемы, о которых вы можете не знать: засоры в лежаках канализации, неработающие компенсационные баки, забитые теплообменники и т. п.

Документы для управления домом УК должна восстановить за свой счет и передать ТСЖ в течение трех месяцев. Это:

Требуйте все документы, даже если считаете, что они бесполезны. Передавая мне кипу пыльных строительных проектов на дом, директор УК с сарказмом заявил, что они постоянно ими пользуются. В этих «бесполезных» проектах мы обнаружили, что подъезды дома должны были быть оборудованы наклонными подъемниками для людей с инвалидностью. Теперь наше ТСЖ подает иск к застройщику, ссылаясь на строительные проекты.

Показания счетчиков. Также при приемке дома нужно подписать списки счетчиков с показаниями: по ним производится окончательный расчет УК с жильцами. Очень важно пройти по всем квартирам вместе с сотрудниками УК, чтобы правильно составить эти списки: это сэкономит деньги жильцов и ваше время в дальнейшем.

Многие жильцы не передают показания в УК, особенно в последние месяцы перехода в ТСЖ. Тогда управляющая компания начисляет плату по нормативу. А потом люди передают в ТСЖ показания приборов учета с числами меньше, чем передала УК. То есть ваш дом за первый месяц потребил, к примеру, 500 кубов холодной воды, а люди подают показания с отрицательным объемом, при которых не они должны платить за воду, а вы им. Это большая головная боль для ТСЖ: придется начислять кубы по нормативу и изменять стартовые показания счетчиков, которые внесены в программу.