ДОГОВОР ПОЛЬЗОВАНИЯ МЕСТАМИ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ И ДОГОВОР ОБ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ОБЪЕКТОВ ОБЩЕДОМОВОГО ИМУЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Соглашение о порядке пользования общим имуществом

Подборка наиболее важных документов по запросу Соглашение о порядке пользования общим имуществом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 247 «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности» ГК РФ»Суды двух инстанций сделали верный вывод о том, что будучи сособственниками автозаправочных станций на праве общей долевой собственности, истцы и ответчики в соответствии со статьями 210 и 249 ГК РФ обязаны соразмерно своим долям участвовать в расходах по содержанию и сохранению общего имущества. Ввиду отсутствия между сторонами письменного соглашения о возмещении понесенных истцами издержек на содержание имущества, а также соглашения о порядке пользования совместным имуществом (статья 247 ГК РФ), ответчики должны возвратить истцам неосновательно сбереженное за счет них имущество в размере 1/3 доли затрат.»

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 252 «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли» ГК РФ»Из смысла положений абзаца 2 пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также из разъяснений, изложенных в пунктах 35, 37 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что основанием для отказа в удовлетворении иска о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности имеются только в случаях, если выдел доли не допускается законом (установлен императивный нормативный запрет на раздел имущества) или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. В таких случаях суд вправе определить порядок пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.»

Статья: Материалы к исследованию правовой природы лизинга: Швейцария(«Вестник гражданского права», 2021, N 5)Статус сообщества собственников помещений в некотором отношении не отличается от сообщества сособственников, которые также могут иметь регламент в виде соглашения о порядке пользования общим имуществом согласно ст. 649a Гражданского уложения (наличие которого отмечается в поземельных книгах), но в отличие от последних, не характеризуясь при этом как юридическое лицо с учетом ранее дававшихся комментариев по поводу современного понимания правоспособности (см.: Наделение гражданских товариществ правоспособностью в Германии: Переводы поворотных судебных актов с комментариями. С. 296 — 301), предполагает ограниченную право- и дееспособность в соответствии со ст. 712l Гражданского уложения, аналога которой для сообщества сособственников нет (см.: Rey H. Op. cit. S. 227, N. 837; Steinauer P.-H. Les droits . T. 1. 5e Bern: , 2012. P. 458, 460, 461, n°s 1293, 1303, 1304).

Договоры возмездного пользования местами общего пользования

Дополнительные продукты ЖКХ:

Соглашение о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме

Подборка наиболее важных документов по запросу Соглашение о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 247 «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности» ГК РФ»По смыслу статьи 36 ЖК РФ, статьи 247 ГК РФ определение режима пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляется по соглашению всех участников общей долевой собственности, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.»

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2021 N 14АП-10297/2020 по делу N А05-3568/2020Требование: Об обязании демонтировать пристройку к жилому дому. Решение: Требование удовлетворено. Ссылка подателя апелляционной жалобы на наличие злоупотребления правом со стороны истца является ошибочным, поскольку само по себе то обстоятельство, что ТСЖ знало о существовании спорной пристройки с момента возведения и не предъявляло к ответчикам требований о ее демонтаже не свидетельствует о невозможности для него предъявить соответствующее требование при наличии к тому правовых и фактических оснований. Соглашение о порядке использования ответчиками общего имущества многоквартирного дома в целях размещения пристройки с собственниками помещений в многоквартирном доме не заключалось, судом такой порядок на момент рассмотрения дела не установлен. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Статья: Владение и пользование общим имуществом в многоквартирном доме(Кириченко О. В., Накушнова Е. В.)(«Семейное и жилищное право», 2021, N 4)Владение и пользование общим имуществом в многоквартирном доме осуществляются традиционно по соглашению всех собственников помещений многоквартирного дома, а при его отсутствии — в порядке, устанавливаемом судом. В связи с чем на практике возникает множество вопросов.

Статья: Самовольное использование общего имущества многоквартирного дома(Кириченко О. В., Накушнова Е. В.)(«Семейное и жилищное право», 2020, N 5)Владение и пользование общим имуществом в многоквартирном доме осуществляются традиционно по соглашению всех собственников помещений многоквартирного дома, а при его отсутствии — в порядке, устанавливаемом судом. При этом на практике возникают вопросы, в том числе обусловленные самовольным захватом и пользованием таким общим имуществом.

Нормативные акты

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021)»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)Действия общества, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования, обоснованно признаны судом апелляционной инстанции как нарушающие права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме.

«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)(ред. от 04.03.2015)При возведении антенно-мачтового сооружения на кровле дома ОАО «Югрател» не было достигнуто соглашение со всеми участниками долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в судебном порядке данный вопрос также ранее не разрешался.

Договор об использовании объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

ТИПОВОЙ ДОГОВОР
об использовании объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме
г. ____________________                            «__» __________ 20__г.

Общество с ограниченной ответственностью «______________», именуемое в дальнейшем «Управляющая компания», в лице директора ________, действующего на основании Устава, и ________________________________, действующий на основании___________, именуемый в дальнейшем «Пользователь», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора

1.1. Управляющая компания, действуя на основании Договора управления, заключенного с собственниками помещений в многоквартирном доме №______ по улице  в городе _______________ (далее по тексту – МКД), от своего имени в интересах и за счет Собственников помещений в МКД, на условиях, предусмотренных настоящим договором, предоставляет во временное пользование часть общего имущества в Многоквартирном доме, а Пользователь, в свою очередь, обязуется использовать предоставленное в пользование общее имущество собственников помещений в порядке и в целях, предусмотренных настоящим договором, а также своевременно вносить плату за его использование.

1.2. Управляющая компания в соответствии с условиями настоящего договора предоставляет Пользователю в пользование следующее общее имущество собственников помещений в Многоквартирном доме: __________________ общей площадью ____ кв.м. (далее по тексту — Объект).

1.3. Указанный Объект общего имущества собственников помещений в Многоквартирном    доме предоставляется Пользователю для использования в следующих целях:______________________.

Права и обязанности сторон

2.1. Управляющая компания обязуется:

2.1.1. Предоставить Пользователю часть общего имущества в Многоквартирном доме, указанную в п. 1.2. настоящего договора;

2.1.2. Передать Объект в состоянии, позволяющем использовать его (после проведения Пользователем на Объекте определенных подготовительных работ) в целях, указанных в п. 1.3. настоящего договора;

2.1.3. Не препятствовать Пользователю использовать Объект по его целевому назначению.

2.2. Пользователь обязуется:

2.2.1. Использовать Объект по целевому назначению (согласно п. 1.3 настоящего договора) в соответствии с его техническими особенностями, не нарушать в процессе использования Объекта права и законные интересы собственников и нанимателей помещений в Многоквартирном доме.

2.2.2. Своевременно и полностью вносить плату за пользование Объектом, установленную настоящим договором.

2.2.3. Производить за свой счет текущий ремонт Объекта, содержать Объект в соответствии с  техническими, санитарными и противопожарными нормами.

2.2.4. Самостоятельно и за свой счет оборудовать Объект для использования его в установленных настоящим договором целях.

2.2.5. Обеспечивать представителям Управляющей компании беспрепятственный доступ на Объект для его осмотра, проведения необходимых работ и проверки соблюдения условий настоящего договора.

2.2.6. До установки и подключения электрооборудования получить технические условия на  технологическое присоединение в _____________________ и соответствующее разрешение в Управляющей компании.

2.2.7. В 20-дневный срок с момента подписания настоящего договора заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на тепло-, электро-, водоснабжение, водоотведение и договор со специализированным предприятием на вывоз отходов (мусора) (по необходимости).

2.2.8. Не передавать Объект в пользование третьим лицам, а также не вносить право пользования Объектом в уставный капитал хозяйственных товариществ, обществ и   других юридических лиц, созданных в иной организационно-правовой форме.

2.2.9. Не производить неотделимых улучшений, перепланировки и переоборудования Объекта без предварительного письменного согласия Управляющей компании.

2.2.10. По окончании срока использования вернуть Объект в надлежащем состоянии.

2.2.11. Исполнять предписания, связанные с использованием Объекта, выданные Управляющей компанией, в сроки, указанные в данных предписаниях.

2.2.12. В пятидневный срок с момента получения письменного уведомления Управляющей компании об изменении порядка расчета платы за пользование Объектом и/или размера платы за пользование объектом заключить дополнительное соглашение с Управляющей компанией об изменении порядка расчета платы или величины платы за пользование Объектом.

В случае несогласия с изменением порядка расчета платы и/или величины платы за пользование Объектом представить Управляющей компании необходимые документы для оформления соглашения о расторжении настоящего договора.

Стоимость услуг и порядок расчетов

3.1. Плата за пользование Объектом устанавливается решением общего собрания в многоквартирном доме и составляет ____ рублей в год (НДС не предусмотрен).

3.2. Пользователь ежемесячно перечисляет Управляющей компании плату за пользование Объектом не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, путем внесения денежных средств.

3.3. Денежные средства, полученные Управляющей компанией в соответствии с п.3.1, 3.2   настоящего договора принадлежат собственникам помещений в МКД и расходуются на работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, либо иные работы, определяемые общим собранием собственников помещений в Многоквартирном доме.

3.4. В случае использования объекта не полный календарный месяц, плата взимается в размере, установленном в п.3.1. настоящего Договора.

Срок действия договора

4.1. Объект передается в пользование Пользователю по акту приема-передачи (Приложение №1) на срок с 01 ___________  20___ г. по  25 _____________ 20___ г.

4.2. Пользователь обязан в течение 3 дней с момента окончания срока действия настоящего договора передать Управляющей компании объект по акту приема-передачи, в котором должно быть отражено его техническое состояние на момент передачи.

Ответственность сторон

5.1. В случае причинения вреда Объекту Пользователь возмещает Управляющей компании причиненные этим убытки.

5.2. В случае пропуска срока внесения платы за пользование Объектом, указанного в п.3.2 настоящего договора, Пользователь уплачивает Управляющей компании пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки, до момента полной оплаты задолженности.

5.3. Пользователь уплачивает Управляющей компании штраф в размере месячной платы за пользование Объектом и пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от месячной платы за пользование Объектом, за каждый день просрочки, в случае если Пользователь после расторжения (истечения срока действия) настоящего договора не передал Управляющей компании в установленный настоящим договором срок Объект.

Прочие условия

6.1. Договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

6.2. Вносимые в договор изменения и дополнения рассматриваются сторонами в 10-дневный срок и  оформляются  дополнительными  соглашениями,  являющимися  неотъемлемыми частями настоящего договора.

6.3. Договор может быть расторгнут Управляющей компанией, а Объект возвращен по первому требованию в 3-дневный срок со дня предъявления такого письменного требования в следующих случаях:

6.4. Расторжение договора не освобождает Пользователя от погашения задолженности и уплате пени.

6.5. Настоящий договор составлен в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из сторон.

6.6. Споры и разногласия по настоящему договору разрешаются в претензионном порядке. Срок ответа на претензию — 15 дней с момента ее получения. При недостижении согласия спор передается на рассмотрение в судебные органы.

Подписи сторон

Определение порядка пользования общим имуществом в коммунальной квартире

Подборка наиболее важных документов по запросу Определение порядка пользования общим имуществом в коммунальной квартире (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 02.11.2022 N 88-15248/2022 по делу N 2-3717/2020Категория спора: Поставка электроэнергии. Требования абонента: 1) Об обязании произвести перерасчет стоимости поставленной электроэнергии; 2) О взыскании компенсации морального вреда. Обстоятельства: Истец является инвалидом третьей группы. В принадлежащей ему комнате в коммунальной квартире установлен индивидуальный прибор учета электроэнергии, в связи с чем, по мнению истца, расчет платы за электроэнергию должен производиться исходя из фактического потребления коммунальной услуги, а не исходя из норматива потребления. Решение: 1) Отказано; 2) Отказано. Ссылка истца на то обстоятельство, что кроме указанного им общего имущества (туалета и коридора) иным общим имуществом коммунальной квартиры по соглашению с соседями он не пользуется и не должен оплачивать электроэнергию на его освещение, не свидетельствуют об обоснованности заявленных им требований, поскольку в нарушение требований п. 50 Правил соглашения между всеми жильцами коммунальной квартиры о порядке определения объема (количества) электроэнергии, потребленной в помещениях, являющихся общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире, и о его распределении между всеми потребителями в коммунальной квартире, не заключено.

Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за январь 2021 г.(Автонова Е. Д., Карапетов А. Г., Матвиенко С. В., Сафонова М. В., Сбитнев Ю. В., Фетисова Е. М.)(«Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2021, N 3)В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Соответственно, правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат в ней должны осуществлять по соглашению между собой. Предоставление собственником комнат в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнат другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире.

Договоры аренды мест общего пользования

Урок 1. Как передать общее имущество в МКД в пользование или аренду иным лицам

В этом курсе изучите два урока. С помощью первого урока правильно оформите передачу общего имущества в пользование или аренду третьим лицам. Учтете требования к ОСС. Включите в договор передачи общего имущества выгодные для вас условия.

На втором уроке разберетесь, как узаконить доступ оператора связи в МКД. Сможете провести общее собрание и заключить договор с оператором связи. В зависимости от условий выберите один из двух видов договоров.

Вправе ли организации, которые управляют МКД, принимать решения о передаче общего имущества

Общее имущество в МКД можно использовать для получения дохода. На крышах, фасадах, придомовой территории нередко устанавливают рекламные конструкции. Еще можно сдавать в аренду такое общее имущество, как спортзал, нежилые помещения свободного назначения и др.

УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК по своему усмотрению не могут передать общее имущество в пользование третьим лицам. Решение о передаче общего имущества в аренду третьим лицам вправе принять только общее собрание собственников. Юридически это называется так: «решение вопроса отнесено к исключительной компетенции общего собрания таких собственников». Такой правило закреплено пунктом части 2 статьи 44 ЖК. Решением общего собрания собственники могут наделить правом заключать договоры аренды как управляющую МКД организацию, так и одного из собственников.

Какие требования предъявляются к общему собранию собственников

Чтобы передать общее имущество в пользование или аренду иным лицам, в повестку общего собрания необходимо включить следующие вопросы:

Закон требует для принятия таких решений не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (п. 3 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК).

Сдача общего имущества в аренду, или его передача по иному гражданско-правовому договору, без проведения общего собрания собственников, будет признана незаконной.

Примеры формулировки вопроса для вынесения на собрание

Заключить договор с ООО «Коммуникационное агентство «Диксон» и/или другим юридическим лицом в соответствии с законодательством Российской Федерации, на установку и эксплуатацию крышной рекламной установки на следующих условиях:

Предоставить полномочия генеральному директору УО  «Наш двор» на ведение переговоров и заключение договора с ООО «Коммуникационное агентство «Диксон»» и/или другим юридическим лицом в соответствии с законодательством Российской Федерации на установку и эксплуатацию крышной рекламной установки на условиях, определенных решением общего собрания собственников помещений.

Заключить с собственником нежилого помещения № IV корпуса Б, Березкиной Ингой Викторовне договор аренды части помещения свободного назначения, находящегося в общедолевой собственности, – площадью 6,1 кв.м, примыкающей к помещению № IV, для использования под офис (основание: заявление Болясовой И. В.).

Арендная плата за всю площадь – 8 540 руб. в месяц (1 400 руб. за 1 кв.м). Перепланировка не требуется. Предоставить полномочия генеральному директору УО «Наш двор» на ведение переговоров и заключение договора аренды с Березкиной И. В. на один год с возможной пролонгацией.

Как условия включить в договор передачи общего имущества в пользование иным лицам

Законодательство не содержит перечень видов договоров для пользования общего имущества. По сложившейся практике, в зависимости от целей использования общего имущества, применяются следующие виды договоров:

Условия договоров о передаче общего имущества собственников помещений в МКД в пользование иным лицам определяют собственники на общем собрании. Это предусмотрено пунктом 3.1 части 2 статьи 44 ЖК.

Решение общего собрания об условиях договоров передачи общего имущества в пользование должны содержать:

Решение о продлении срока действия договора аренды общего имущества в МКД может быть принято только общим собранием собственников помещений в МКД, так как относится к его исключительной компетенции (п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК).

Чтобы не собирать каждый раз общее собрание, включите условия о пролонгации в условия договора и утвердите их на общем собрании.

Вправе ли УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключать договоры на передачу общего имущества в аренду

Вправе заключать договоры на передачу общего имущества в МКД в аренду только после делегирования им таких полномочий решением общего собрания собственников.

Это следует из положений пункта 3.1 части 2 статьи 44 ЖК.

Какие виды общего имущества нельзя передать в пользование или аренду иным лицам

Не все общее имущество в силу функционального предназначения и правил безопасности может быть предоставлено в пользование.