ОСС на доработку и как сделать ревизию МКД за счет средств на спецсчете

В пункте 8 вам будет предложено выбрать место хранения протокола. Согласно ст. 46 ЖК РФ, подлинник протокола передается в управляющую организацию а та, в свою очередь предоставляет его в жилищную инспекция, где он хранится в течение 3-х лет (срок исковой давности). Так что пишите в протоколе сразу, что изготовлено столько-то экземпляров (минимум 2) данного протокола и решений (все подписаны собственноручно собственником жилого помещения в МКД) и указывайте местом хранения совет дома или квартиру уполномоченного от собственников.

Как провести капремонт МКД за счет средств на специальном счете

Актуально на 11 мая 2023

Как принять и оплатить работы по капитальному ремонту МКД

Если фонд капремонта формируется на специальном счете, порядок приемки работ по капремонту собственники определяют сами. Собственники также решают, кого уполномочить принять работы по капремонту. В приемке могут участвовать представители собственников, управляющая МКД организация, подрядные организации и иные лица, привлеченные к организации процесса капитального ремонта МКД.

Если ваша организация — владелец спецсчета, оплатите работы и услуги по капремонту из средств фонда капремонта. Все операции по перечислению средств со специального счета выполняет банк по указанию владельца спецсчета.

Средства фонда капремонта можно использовать на строго определенные законом цели:

Это следует из части 1 статьи 174 ЖК.

При этом за счет средств фонда капремонта исходя из минимального размера взноса на капремонт можно финансировать только работы, предусмотренные частью 1 статьи 166 ЖК, и работы, предусмотренные нормативным правовым актом субъекта РФ. Запрет на списание средств со спецсчета на другие цели подтверждает судебная практика (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда от 27.05.2019 № А05-13674/2017, 307-ЭС18-25642).

Чтобы перечислить деньги на оплату исполнителям работ и услуг по капремонту, предоставьте в банк три документа:

Это устанавливает часть 4 статьи 177 ЖК.

Внимание

Акт приемки не предоставляется при выплате аванса на оказание услуг и выполнение работ в размере не более чем 30 процентов от стоимости таких услуг и работ по договору.

Как провести капитальный ремонт

Если собственники уполномочили вас организовать работы по капремонту, то подготовьтесь к проведению капитального ремонта и обеспечьте его проведение.

Когда фонд капремонта формируется на спецсчете, ответственность за проведение капремонта несут сами собственники. Они могут уполномочить управляющую МКД организацию выступить заказчиком работ и возложить на нее обязанности по контролю за выполнением работ.

Чтобы провести капремонт, выполните девять действий:

Совет

Чтобы избежать возможных претензий собственников в будущем, вынесите вопрос отбора подрядчиков на ОСС. Для привлечения подрядчиков можно использовать конкурсные процедуры или искать подрядные организации в открытых источниках с изучением их репутационных рейтингов.

Работы по капитальному ремонту могут проводиться только юридическим лицом или ИП, который имеет членство в саморегулируемой организации, за исключением случаев, если сумма по договору не превышает 10 млн руб. Это следует из частей 2, 2.1 статьи 52, части 1 статьи 55.8 ГрК.

УО — владелец спецсчета на капремонт, должна быть членом СРО, если она занимается организацией капитального ремонта общего имущества в МКД. Функции технического заказчика могут выполнять только члены СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 4.1 статьи 48, частью 2.2 статьи 52 ГрК. Такие разъяснения дает Минстрой в письме от 12.07.2018 № 30605-АЧ/02.

Если собственники на ОСС приняли решение о проведении капремонта общего имущества в МКД и поручили УО – владельцу специального счета, провести такой ремонт и заключить договоров на выполнение капитального ремонта с подрядчиками, наделив УО функциями технического заказчика, то такая организация обязана быть членом СРО.

Ситуация

Есть ли ограничения для проведения капремонта в период пандемии коронавируса

Действующих законодательных ограничений нет. Ранее ограничения на ремонтные работы вводили в отдельных регионах в 2020 году в период локдауна.

Капремонту могут помешать требования, если они связаны с мораторием на проведение общественных мероприятий – ведь для капремонта необходимо решение ОСС. Если проводить собрание онлайн или в очно-заочной форме, проблем возникнуть не должно.

Ответы на организационные вопросы про онлайн-голосование собственников в ГИС ЖКХ или иной информационной системе – в отдельном материале.

Как провести дополнительные работы в рамках капремонта, если они не утверждены региональной программой

Собственники на ОСС могут определить больший размер ежемесячного взноса на капремонт, чем минимальный, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ. В этом случае на собрании о проведении капремонта можно утвердить перечень дополнительных услуг и работ, которые не предусмотрены региональной программой капремонта.

Что будет, если капремонт не провести в срок, установленный региональной программой

Орган МСУ примет решение о формировании фонда капремонта на счете регионального оператора.

Фонд капремонта переведут на счет регионального оператора в три этапа.

Этап 1. Орган ГЖН информирует орган МСУ и регионального оператора о непроведении капремонта в МКД, если:

Должны быть соблюдены все указанные условия.

Этап 2. Орган МСУ принимает решение о формировании фонда капремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Срок принятия решения – в течение одного месяца со дня получения информации от органа ГЖН.

Этап 3. Владелец специального счета перечисляет средства фонда со специального счета на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения решения от органа МСУ.

Это следует из части 7 статьи 170, части 4 статьи 172 и части 7 статьи 189 ЖК.

Если не провести капремонт в установленные сроки, по решению органа МСУ взносы на капремонт перейдут на счет регионального оператора. Из-за этого управляющая МКД организация не сможет влиять на сроки проведения капремонта, выбор подрядчика и объем работ.

В рекомендации разъяснили, как принять решение о проведении капремонта и как УО, ТСЖ, ЖСК провести капремонт, если собственники поручили им эту работу. Как выбрать подрядчика на такие работы и контролировать его, читайте в отдельной рекомендации.

Какие обязанности у УО, ТСЖ, ЖСК по организации и проведению капремонта

Обязанности УО, ТСЖ, ЖСК как владельцев спецсчета ФКР условно можно разделить на две группы: общие и специальные. Общие обязанности определяет жилищное законодательство, их несут все УО, ТСЖ, ЖСК. Так, управляющие МКД организации обязаны:

Специальными обязанностями УО, ТСЖ, ЖСК наделяют собственники на общем собрании. Они могут поручить управляющей МКД организации:

Полный список обязанностей УО, ТСЖ, ЖСК по капремонту смотрите в справочной таблице «Обязанности УО, ТСЖ, ЖСК по организации и проведению капремонта МКД, когда ФКР сформирован на специальном счете».

Кто отвечает за качество выполненных работ по капремонту

Если фонд капремонта формируется на специальном счете, ответственность за качество выполненных работ по капитальному ремонту МКД несут собственники, так как именно они выступают заказчиками таких работ. Собственники помещений в МКД вправе предъявить претензии к исполнителям работ в пределах гарантийного срока.

Управляющая МКД организация отвечает перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в МКД (ч. 1.1, ч. 2.3 ст. 161 ЖК). По сложившейся практике при наличии строительного брака и недоделок на общем имуществе в МКД управляющая МКД организация:

Это подтверждает судебная практика по вопросам качества выполненных работ по капитальному ремонту МКД:

Максимальный гарантийный срок на работы и услуги по капремонту составляет пять лет (ч. 4 ст. 177 ЖК). Срок начинает течь с момента подписания акта приемки работ. Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока (ч. 3 ст. 724 ГК).

Какие работы и услуги относят к капитальному ремонту

Перечень работ и услуг по капитальному ремонту МКД включает шесть видов мероприятий:

Работы из приведенного перечня финансируют за счет средств фонда капремонта, сформированного из минимального размера взноса на капремонт. Размер минимального взноса на капитальный ремонт МКД устанавливается на уровне субъектов РФ (ч. 1 ст. 166 ЖК).

Полный перечень работ по капремонту в вашем регионе составьте с учетом региональных нормативно-правовых актов. Власти субъекта РФ могут дополнить перечень работами и услугами:

Субъекты РФ при необходимости могут предусмотреть другие виды работ и услуг по капремонту. Это предусматривает часть 2 статьи 166 ЖК.

Минстрой утвердил методические рекомендации для регионов – как определить состав работ и услуг по капремонту МКД и какие работы в него включить (приказ от 29.12.2022 № 1159/пр). Приложение к методике содержит 10 обобщенных видов услуг и работ по капремонту, которые финансируют за счет средств фонда капремонта. Для каждого вида определили рекомендуемый перечень конкретных работ и услуг.

Состав услуг и работ Минстрой рекомендует определять с учетом типа и этажности МКД, стоимости ремонта элементов строительных конструкций и инженерных систем дома, а также нормативных сроков их эксплуатации (п. 3 Приказа № 1159/пр).

Пример

Пример: дополнительный перечень работ и услуг по капитальному ремонту МКД, утвержденный в Тюменской области:

Дополнительный перечень работ по капитальному ремонту, финансируемых за счет средств ФКР, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капремонт, утвержден постановлением правительства Тюменской области от 14.04.2014 № 156-п.

Собственники, которые установили взнос на капремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса, могут использовать превышающую часть на финансирование любых работ и услуг по своему усмотрению (ч. 8.2 ст. 156 ЖК). Собственники распоряжаются такими средствами на основании решения ОСС (ч. 3 ст. 166 ЖК). За счет такой «надбавки» могут выполняться те виды работ в рамках капремонта, которые не перечислены в части 1 статьи 166 ЖК и не предусмотрены нормативно-правовыми актами субъекта РФ.

Капитальному ремонту подлежит общее имущество собственников помещений в МКД:

Такой перечень общего имущества следует из перечня видов и услуг по капремонту (ч. 1 ст. 166 ЖК).

Очередность проведения капремонта общего имущества в МКД определяет региональная программа капремонта исходя из критериев, которые устанавливает субъект РФ. Такие критерии могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям и к ним могут быть отнесены:

Это устанавливает часть 3 статьи 168 ЖК.

Как УО, ТСЖ, ЖСК инициировать принятие собственниками решения о проведении капремонта

Чтобы принять решение о проведении капремонта в МКД, подготовьтесь к общему собранию, инициируйте его, проведите и зафиксируйте результаты. Решение о капремонте собственники помещений в МКД могут принять в любое время.

Когда фонд капремонта формируется на специальном счете, направлять собственникам предложение о проведении капремонта должна управляющая МКД организация. Инициировать ОСС могут собственники или управляющая МКД организация (ч. 4, 7 ст. 45, ч. 1, 2 ст. 189 ЖК).

Как предложить собственникам провести капремонт

Чтобы подготовить собственников к общему собранию о проведении капитального ремонта, представьте им предложения:

По вашему усмотрению включите в предложения другие документы, связанные с проведением капитального ремонта. Предложения направьте собственникам не менее чем за шесть месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в МКД. Год проведения капремонта определяет региональная программа капремонта (ч. 3 ст. 189 ЖК).

Порядок направления предложения устанавливает субъект РФ нормативно-правовым актом. Это предусматривает часть 3 статьи 189 ЖК.

Рисунок 1. Как и в какие сроки принять решение о проведении капремонта, если фонд капремонта формируется на специальном счете

Как принять решение о проведении капремонта

Не позднее чем через три месяца после получения собственниками предложений от управляющей МКД организации нужно провести общее собрание по вопросу принятия решения о проведении капитального ремонта в МКД (ч. 4 ст. 189 ЖК). Инициатором такого собрания может быть УО (ч. 4, 7 ст. 45 ЖК).

Обратите внимание, вы можете инициировать ОСС и раньше, если на специальном счете достаточно средств, чтобы провести капремонт (ч. 4.1 ст. 170 ЖК). Важно, чтобы на дату принятия решения средств на специальном счете было достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны другие способы его финансирования. Например, по решению собственников привлечен кредит.

На общем собрании собственники должны определить или утвердить (ч. 5.1 ст. 189 ЖК):

Приведенный список вопросов повестки дня общего собрания о проведении капремонта — это минимальный обязательный перечень. Его нельзя сокращать, но можно дополнить.

В повестку дня также следует включить организационные вопросы: выбор председателя, секретаря, определение счетной комиссии общего собрания и др.

Пример повестки дня общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу о проведении капремонта:

В повестку дня также следует включить организационные вопросы: выбор председателя, секретаря, определение счетной комиссии общего собрания и др.

Закон не ограничивает круг вопросов, которые собственники могут рассмотреть на ОСС одновременно с утверждением решения по капремонту

То есть на одном общем собрании можно обсудить и принять решения не только по проведению капитального ремонта, но и другие текущие решения по управлению МКД.

По вопросу о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД должны проголосовать не менее чем две трети голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Это закреплено пунктом 1 части 2 статьи 44, частью 1 статьи 46, частью 1 статьи 189 ЖК.

Необходимо количество голосов по иным вопросам, связанным с формированием фонда и проведением капремонта, смотрите в отдельном справочнике.

Решение общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капремонта оформите протоколом с обязательными приложениями. Если не вы инициировали ОСС, получите подлинники решений и протокола собрания со всеми приложениями у инициаторов собрания не позднее чем через 10 дней после его проведения.

Направьте подлинники документов общего собрания в течение пяти рабочих дней с момента получения документов от инициаторов ОСС в орган ГЖН и разместите в ГИС ЖКХ. Такие правила предусматривают части 1, 1.1 статьи 46 ЖК, пункты 3, 5 Порядка передачи подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие государственный жилищный надзор, утвержденного приложением 2 к приказу Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр.

Рисунок 2. Протокол общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капремонта при формировании фонда капремонта на специальном счете

Решение о проведении капремонта общего имущества в МКД обязательно для исполнения всеми собственниками помещений в этом доме

Отказ одного или нескольких собственников от проведения капремонта нарушает права и законные интересы других жильцов на получение услуг по ремонту и замене инженерных сетей, ремонту крыши, подвала и других конструктивных элементов МКД. К примеру, недопуск в помещение собственника для замены стояка может повлечь негативные последствия — порывы, течь и залитие других помещений.

Когда и как можно перенести сроки капитального ремонта МКД

Чтобы перенести срок проведения капремонта на более поздний период, нужно актуализировать региональную программу капремонта и изменить краткосрочный план реализации программы.

Сроки проведения капитального ремонта определяют в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД и сроки проведения такого ремонта определяют в соответствии с региональной программой капитального ремонта (ч. 4.1 ст. 170 ЖК). Чтобы перенести срок проведения капремонта, нужно актуализировать региональную программу капремонта и изменить краткосрочный план реализации программы капитального ремонта (ч. 5, 7, 7.1 ст. 168 ЖК).

Для внесения изменений в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта по вашему МКД, обратитесь с заявлением в орган, утверждающий краткосрочный план. Это может быть орган исполнительной власти субъекта РФ либо орган МСУ. Порядок утверждения краткосрочных планов должен регламентировать нормативно-правовой акт субъекта (ч. 7 ст. 168 ЖК).

Чтобы перенести срок капремонта на более ранний, нужно, чтобы выполнялись два условия:

Такие правила устанавливает часть 4.1 статьи 170 ЖК.

Пример переноса сроков проведения капремонта кровли в МКД

В МКД требуется срочно отремонтировать кровлю, так как она течет. Факт протечки подтверждает экспертное заключение. Согласно региональной программе ремонт кровли запланирован лишь через 10 лет. В таких случаях срок проведения работ по ремонту конструктивного элемента МКД – крыши можно перенести на более ранний.

Перенос сроков капитального ремонта на более ранний срок, если МКД находится в «общем котле». Практические рекомендации.

Вопрос ремонта общего имущества МКД актуален практически для каждой управляющей организации. Особенно остро он встает, когда в управляемом УО жилищном фонде много «взрослых» домов, а сборы с них небольшие.

Программа капремонта достаточно неповоротлива и не всегда отражает реальную картину, собственникам помещений в ветшающем доме приходится ждать проведения ремонтных работ годами.

Давайте разбираться, как управляющая организация может поспособствовать жителям МКД в решении данного вопроса, если дом находится в «общем котле».

Итак, немного правовой основы. В соответствии с ч. 7 ст. 168 ЖК РФ в целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и работ по капитальному ремонту, определения видов и объема государственной и муниципальной поддержки органы государственной власти субъекта РФ обязаны утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта сроком на три года с распределением по годам в пределах указанного срока.

По общему правилу, очередность проведения капитального ремонта определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Вместе с тем, Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность переноса срока капитального ремонта дома на более ранний срок.

Так, согласно ч. 4.1 ст. 168 ЖК РФ, решения о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта принимаются в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Соответствующий приказ Минстроя России от 29.10.2015 № 774/пр «Об утверждении методических рекомендаций по принятию субъектом РФ решений о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», в котором содержались положения о возможности переноса сроков капитального ремонта на более ранний срок, утратил силу на основании приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 24 сентября 2020 года № 538/пр.

Замещающий его НПА — Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 9 декабря 2020 г. № 758/пр «Об утверждении методических рекомендаций по принятию субъектом Российской Федерации решений о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

Согласно положениям данного Приказа№ 758/пр в соответствии с частью 6 статьи 168 ЖК РФ порядок подготовки и утверждения региональных программ, требования к ним, порядок представления органами местного самоуправления сведений, необходимых для подготовки региональных программ, устанавливается законом субъекта РФ. При этом региональная программа актуализируется не реже чем один раз в год.

В целях обеспечения единообразия предоставления органами местного самоуправления сведений, необходимых для принятия решения о внесении изменений в региональную программу, органом государственной власти субъекта Российской Федерации рекомендуется предусмотреть сбор таких сведений по единой форме согласно приложению к Методическим рекомендациям.

В указанном приложении, в том числе, имеется раздел со сведениями о переносе капитального ремонта на более ранние сроки, чем установлено региональной программой капитального ремонта по следующим основаниям:

В силу п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ перенос сроков капремонта на более ранние может осуществляется на основании решения общего собрания собственников.

Однако, как показывает практика, не в каждом субъекте РФ региональным законодательством установлен конкретный порядок переноса капремонта на более ранний срок на основании решения ОСС, поэтому попробовать решить данный вопрос можно посредством обращения в уполномоченный орган местного самоуправления с обоснованием необходимости капитального ремонта в более ранние сроки, для последующего включения в краткосрочный план реализации региональной программы.

Форма обращения утверждается уполномоченным органом, получить ее Вы можете в администрации.

Итак, первый вариант попытаться актуализировать региональную программу через обращение к уполномоченному ОМСУ. К обращению с просьбой актуализировать краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта прикладывается протокол ОСС о переносе капремонта на более ранний срок и пакет документов, подтверждающих неудовлетворительное состояние общего имущества, которому необходим капремонт.

Кроме того, Вам необходимо направить аналогичное обращение к региональному оператору, приложить решение ОСС о проведении капитального ремонта в более ранние сроки, акт обследования технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования, экспертное заключение.

Для положительного решения вопроса необходимо соблюдение нескольких условий:

Указанную позицию подтверждает судебная практика, в качестве, например, можете ознакомиться с Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2021 г. № 01АП-4462/21 по делу №А43-22907/2020.

Таким образом, для переноса работ по капитальному ремонту необходимо осуществить следующие действия:

Если первый вариант не сработал и был получен отрицательный ответ, УО может инициировать ОСС с вопросом об установлении дополнительного взноса. При получении отрицательного ответа от собственников на ОСС (либо при отсутствии кворума), УО вправе обратиться в суд с заявлением о признании незаконным бездействия соответствующего органа.

Указанная позиция согласуется с судебной практикой в качестве примера успешного обжалования УО бездействия органа МСУ: Постановление Арбитражного суда Северо — Западного округа от 17 августа 2021 г. № Ф07-11854/21 по делу №А42-6001/2020.

Таким образом, исходя из положений части 2 и 3 статьи 158, части 1 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, инициировать проведение которого вправе любой из собственников, капитальный ремонт жилого дома может быть проведен ранее сроков, установленных региональной программой, как за счет средств фонда капитального ремонта, так, при их недостаточности — за счет дополнительных взносов собственников на указанные цели.

Также, возможен более сложный вариант с открытием специального счета (ст. 173 ЖК РФ), тогда сроки проведения тех или иных работ по капитальному ремонту будут зависеть от суммы накопленных средств, кроме того возможно получение кредита на проведение капитального ремонта также по решению ОСС. У О при этом не обязательно становится владельцем специально счета, им может быть выбран Фонд модернизации.