О товариществе собственников недвижимости и его отличии от ТСЖ
В 2014 году № 99-ФЗ ввёл новую организационно-правовую форму – товарищество собственников недвижимости. Товарищество собственности жилья при этом было признано видом ТСН. Однако две формы товарищества часто употребляют в тождественном значении. Разбираемся, что такое ТСН и чем оно отличается от ТСЖ.
1 комментарий
Юрий Полонский 2 октября 2018
Положения данного документа (в ред. Федерального закона от 24.07.2023 N 351-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после 01.10.2023.
1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.
2.1. Товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества.
(п. 2.1 введен Федеральным законом от 24.07.2023 N 351-ФЗ)
3. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.
4. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.
Товарищество собственников недвижимости, в сокращении ТСН, – новая форма коллективного управления собственностью, причем, как следует из названия, любой недвижимостью, а не только жильем.
Это общее понятие – ТСН – не заменило другой термин – ТСЖ (товарищество собственников жилья). По новым правилам, ТСЖ будет являться одной из организационно-правовых форм ТСН.
Что регламентирует закон о ТСН
Понятие товарищества собственников недвижимости было введено с 1 сентября 2014 года, когда вступил в силу Федеральный закон от 05.05.2014 №99-ФЗ о внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского Кодекса РФ.
Теперь устав должен содержать слова «товарищество собственников недвижимости» в части о наименовании.
Позже вышел Федеральный закон от 23.05.2015 №133-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и в Федеральный закон «О политических партиях». В соответствии с ним были внесены изменения в абзац 1 пункт 1 статьи 54 Гражданского кодекса.
Согласно этим изменениям: ТСЖ, учрежденные до 23 мая 2015 года уже как ТСН или переименованные в ТСН, должны внести изменения в устав. В наименовании таким организациям необходимо прописать, что они являются ТСЖ, которое, в свою очередь, является видом ТСН. Время, в течение которого организации должны внести эти изменения, не обозначено. Как только на собрании членов ТСЖ будет принято решение о внесении изменений в какую-либо часть устава, тогда и будут вноситься уточнения по наименованию. При регистрации организации после 23 мая 2015 года в наименовании следует указывать ТСЖ, в уставе – ТСЖ, которое создается в организационно-правовой форме ТСН. Таким образом, устав будет содержать формулировку ТСЖ, но по факту в уставе будет указано, что ТСЖ является разновидностью ТСН.
Сходства и различия ТСЖ и ТСН
ТСЖ и ТСН во многом схожи: и в целях своей деятельности, и в организационных моментах. Пока явных существенных отличий они не имеют, кроме того, что товарищество собственников недвижимости подразумевает более широкий спектр возможных субъектов управления. Для наглядности основные моменты сходств и различий данных форм управления представлены в таблице:
Подводя итоги, ТСН – это сравнительно молодая организационно-правовая форма управления недвижимостью, которая охватывает более широкую группу объектов управления. Теперь это не только многоквартирные дома, но и: садоводческие товарищества, участки; огороднические некоммерческие объединения; помещения в здании или даже нескольких зданиях; нежилые помещения; дачные дома и т.д.
ТСН станет альтернативой для тех собственников, кто хочет иметь возможность управлять не только жилыми площадями, но и прочими объектами недвижимости. Товарищества собственников недвижимости сейчас активно продолжают создаваться или переименовываться из ТСЖ, несмотря на некоторые спорные моменты.
Растет тенденция объединения нескольких домов в ТСН, иными словами, происходит своеобразное укрупнение субъекта управления, а, следовательно, увеличивается и количество работы для организации, занимающейся управлением.
1. В целях совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности или в общем пользовании собственников гаражей в границах территории гаражного назначения, либо собственников машино-мест, нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах, совместного управления таким имуществом и обеспечения его содержания создаются товарищества собственников недвижимости.
2. Собственники гаражей, собственники машино-мест вправе создать лишь одно товарищество собственников недвижимости.
3. Протокол общего собрания, на котором приняты решения о создании товарищества собственников недвижимости и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками, проголосовавшими за принятие решений.
4. При государственной регистрации товарищества собственников недвижимости представляются протокол общего собрания, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества собственников недвижимости, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании за создание товарищества, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество.
5. Устав товарищества собственников недвижимости принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, порядке возникновения и прекращения членства в товариществе, правах и об обязанностях членов товарищества, о составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, составе и компетенции ревизионной комиссии (компетенции ревизора) товарищества, а также иные сведения, предусмотренные настоящим Федеральным законом.
6. Членство в товариществе собственников недвижимости возникает у собственника гаража, собственника машино-места на основании заявления о вступлении в товарищество собственников недвижимости.
7. Членство в товариществе собственников недвижимости прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности на гараж в границах территории гаражного назначения либо машино-место или нежилое помещение в гаражном комплексе.
8. При ликвидации товарищества собственников недвижимости имущество товарищества, за исключением имущества, находящегося в собственности товарищества и оставшегося до удовлетворения требований кредиторов, передается собственникам соответствующих объектов, которыми владеют такие собственники пропорционально размеру их доли в праве общей собственности, независимо от того, являлись ли данные собственники членами товарищества собственников недвижимости.
9. На входящее в состав общего имущества недвижимое имущество не может быть обращено взыскание. При ликвидации товарищества собственников недвижимости такое имущество, находящееся в собственности товарищества, безвозмездно передается в общую собственность собственников пропорционально размеру их доли вне зависимости от того, являлись ли данные собственники членами товарищества.
ТСЖ, ТСН, ЖСК 30 марта 2017
В чём разница
В соответствии со ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ, товариществом собственников недвижимости признаётся добровольное объединение собственников недвижимого имущества. Это могут быть владельцы помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п. Т СН создают для совместного владения, пользования и распоряжения в установленных законом пределах имуществом (вещами), которое в силу закона находится в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
Определение ТСЖ даётся в ст. 135 Жилищного кодекса. Товариществом собственников жилья признаётся вид товариществ собственников недвижимости. Это объединение владельцев помещений в многоквартирном доме для совместного управления:
А также для обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом. Т СН занимается:
ТСН как орган управления МКД
Устав и обязательства ТСН
Устав товарищества собственников недвижимости принимается на общем собрании. Такое собрание проводится в порядке, установленном ст. 45–48 Жилищного кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Число членов ТСН, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Товарищество собственников недвижимости создаётся без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
ТСН отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Но не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по обязательствам товарищества.
Условия создания ТСН
Согласно ст. 136 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.
Товарищество собственников жилья может быть создано:
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация товарищества собственников недвижимости осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Автор статьи: Елена Шерешовец, директор СРО управляющих недвижимостью «Качество. Инновации. Технологии», член Экспертного Совета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы РФ, заведующая кафедрой «Правовое регулирование строительства и ЖКХ» в Государственной Академии при Министерстве строительства и ЖКХ РФ, сотрудник Экспертной группы Центра управления жилищно-коммунальным хозяйством для информационно-аналитического сопровождения реформирования и модернизации отрасли ЖКХ в России в РАНХиГС при Президенте РФ.
ТСЖ, ТСН, ЖСК 14 января 2016
С 1 сентября 2014 года собственники помещений в МКД вправе объединяться в ТСН (ФЗ №99 от 05.05.2014 года). По своей сути товарищество собственников недвижимости (ТСН) является преобразованной формой ТСЖ, которое теперь никак не зарегистрируешь. В этой статье поговорим о том, что такое ТСН, каковы его функции, полномочия, права и обязанности.
Способы управления МКД
В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ управление МКД может осуществляться следующими способами:
Согласно ст.161 ЖК РФ МКД может управляться только одним из выше перечисленных способов. Владельцы помещений в доме обязаны выбрать способ управления МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Что такое ТСН
Как организационно-правовая форма ТСН — это товарищество. По закону ТСН — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в нашем случае помещений в МКД. Т СН создаётся для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом (п.1 ст.123.12 ГК РФ).
ТСН — это некоммерческая корпоративная организация, созданная для реализации потребностей собственников МКД. Члены товарищества обладают правом участия в нём, формируют его высший орган, обладают правами и обязанностями в отношении созданного ими юридического лица (п.1, 2 ст.65.1 ГК РФ). Создание и деятельность ТСН регламентированы ст.123.12 — 123.14, ст.65.1 — 65.3 ГК РФ и нормами раздела VI ЖК РФ.
Товарищество осуществляет обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества собственников в доме. Т СН может также сдавать в аренду части общего имущества в МКД по решению общего собрания собственников (ч.1 — 2 ст.152 ЖК РФ).
ТСН может вести предпринимательскую деятельность по управлению МКД. Но данный вид деятельности должен служить только тем целям, ради которых создавалось ТСН. Полученные доходы не должны присваиваться и распределяться между его членами (ст.218, 123.13 ГК РФ). Т СН самостоятельно несёт ответственность по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом. Члены ТСН освобождаются от ответственности по долгам товарищества (п.3 ст.123.12 ГК РФ).
Товарищество создается без ограничения срока деятельности. Но можно создать ТСН на определенный срок, который должен быть обязательно прописан в его уставе.
Создание ТСН: Подготовка и оформление протокола, бюллетеней голосования и решений ОСС
Устав ТСН
Предоставляемый на госрегистрацию устав ТСН должен соответствовать нормам Гражданского и Жилищного кодексов. Согласно п.2 ст.123.12 ГК РФ, устав ТСН должен содержать в его наименовании слова «товарищество собственников недвижимости». Также в документе должны быть указаны следующие сведения:
Устав ТСН принимается на общем собрании собственников помещений в МКД большинством голосов от общего числа голосующих (ч.2 ст.135 ЖК РФ). Решение ОСС считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания при наличии кворума (п.1 ст.181.2 ГК РФ). Решение собрания может приниматься на заочном голосовании.
ГИС ЖКХ и заочные голосования
ТСН считается созданным после его госрегистрации (ФЗ №129 от 08.08.2001 года «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). При государственной регистрации ТСН представляются протокол общего собрания собственников помещений в МКД с принятым решением по вопросу создания товарищества (ч.5 ст.136 ЖК РФ).
В предоставляемом протоколе ОСС также должны содержаться следующие сведения:
Также прилагается устав товарищества. Т СН должно иметь печать со своим наименованием, расчетный счёт в банке, прочие реквизиты.
Членство в ТСН
Членами и учредителями ТСН могут быть собственники жилых и нежилых помещений в доме. Также членами товарищества могут быть юридические лица, которым перечисленные выше объекты общего пользования принадлежат на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Членство в ТСН возникает у собственника на основании письменного заявления о вступлении в товарищество (ч.1 — 5 ст.143 ЖК РФ). Если в МКД уже создано товарищество, то лица, купившие квартиры или комнаты в этом доме, также могут стать членами ТСН на основе права собственности на помещения.
Минстрой предложил включать всех собственников жилья в ТСН
Членство в ТСН прекращается после подачи заявления о выходе из товарищества или с момента прекращения права собственности на помещение в МКД.
В ТСН должен быть заведён реестр членов товарищества. В реестре должны содержаться сведения о всех членах ТСН, размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на нежилые помещения в доме. Член ТСН должен предоставить о себе достоверные сведения и вовремя оповещать правление товарищества об их изменении.
Права и обязанности
Для ведения работы товарищества, выполнения принятых общим собранием решений в ТСН избирается председатель и создаётся правление (п.2 ст.123.14 ГК).
В обязанности правления ТСН входят (ст.148 ЖК РФ):
В соответствии со ст.143.1 ЖК РФ, члены ТСН и не являющиеся таковыми собственники помещений в МКД имеют право:
Также все собственники помещений в МКД вправе знакомиться со следующими документами:
Члены ТСН могут:
Согласно п.4 ст.65.2 ГК РФ члены ТСН обязаны:
В уставе ТСН могут быть предусмотрены другие права и обязанности.
Полномочия
Руководит деятельностью правления ТСН председатель. Он обеспечивает выполнение его решений, даёт указания и распоряжения должностным лицам ТСН (ст.149 ЖК РФ). Председатель действует от имени товарищества. Для этого ему не нужна доверенность.
Председатель может подписывать платёжные документы и совершать сделки, не требующие обязательного одобрения правлением ТСН или ОСС. Также он может предлагать и выносить на утверждение ОСС правила внутреннего распорядка товарищества для работников, к чьим обязанностям относятся содержание и ремонт общего имущества в МКД.
Контрольным органом ТСН признаётся ревизионная комиссия, которая избирается общим собранием членов товарищества (ст.150 ЖК РФ). Ревизионная комиссия проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности ТСН не реже 1 раза в год, отчитывается перед ОСС по бюджету, годовому отчёту и размерам обязательных платежей и взносов.
По решению общего собрания членов товарищества полномочия постоянно действующих органов ТСН могут быть досрочно прекращены, если будут обнаружены и доказаны грубые нарушения ими своих обязанностей, некомпетентность или наличие других серьезных оснований (п.2 ст.123.14 ГК РФ).
В ТСН могут быть созданы органы управления и контроля. Высшим органом управления в ТСН является общее собрание его членов (п.1 ст.65.3, ст.123.14 ГК РФ). Согласно п.2 ст.65.3 ГК РФ к компетенции этого органа относится:
Это всё, что мы хотели рассказать о товариществе собственников недвижимости в сегодняшней статье.
