Госдума приняла закон, который сделает собрание жильцов более честными. Протоколы общих собраний собственников жилья в многоквартирных домах махинаторы уже не подделают.
Устанавливается, что администратором общего собрания будет один из собственников жилья или должностное лицо управляющей компании. Этот человек будет нести персональную ответственность за достоверность сведений, внесенных в систему при голосовании.
В результате правоохранительным органам не придется искать, кто подделал подписи собственников в протоколе.
Кроме того, исключается возможность проведения собрания собственников многоквартирных домов опросным путем. Собственники помещений в многоквартирном доме смогут участвовать в голосовании через «Госуслуги» или МФЦ.
Инициатором собрания может стать любой житель дома или группа жильцов, представители управляющей компании или органа местного самоуправления, если дом находится в муниципальной собственности. Предупреждать о мероприятии необходимо не позднее, чем за десять дней.
Депутат ГД Никита Чаплин (фракция «Единая Россия») рассказал «РГ», что к народным избранникам часто приходят жалобы о фальсификации протоколов с решениями общих собраний в многоквартирных домах и в СНТ.
«Недобросовестные соседи подделывают или искажают волю граждан, чтобы получить нужное им решение: например, снести шлагбаум и т.д., — уточнил он. — А вот систему («Госуслуги» и МФЦ) обмануть будет невозможно. Это полезно и для властей: так мы сможем увидеть реальную картину, что волнует людей, какие есть проблемы в конкретных дворах».
Депутат напомнил, что весной Госдума приняла закон, согласно которому члены СНТ смогут голосовать по дачным вопросам в мессенджерах. » Однако считаю правильным закрепить, что делать это нужно исключительно через «Госуслуги», чтобы исключить удаление или редактирование сообщений в некоторых мессенджерах, — отметил Чаплин. — Голосование должно быть легитимным. И еще раз хочу напомнить, что подделка протокола общего собрания жильцов — уголовное преступление».
Сделать проще смену компаний, управляющих многоквартирными домами, предлагают общественники. Для этого нужно упразднить требование к кворуму на общих собраниях жителей, считают они. Эксперты в сфере ЖКХ, напротив, видят плюсы в повышении кворума.
Письмо с просьбой отменить требование к кворуму на общих собраниях направило властям Общероссийское движение «Народный жилищный инспектор». Прошлой осенью, указывают авторы письма, кворум на таких собраниях, где обсуждается вопрос смены управляющей домом компании (УК) или выбора формы управления, был повышен с 25% до 50% плюс один голос. Однако доля инертных жителей превышает 50%, отмечают общественники. В результате складывается активные жители не могут собрать кворум и принять решение по выбору формы управления. » Вследствие этого муниципальные власти определяют такую ситуацию как ту, при которой жители форму управления не выбрали, и самостоятельно проводят конкурс по выбору УК для этих домов. Решают за жителей, кто будет управлять их домом», — говорится в письме.
Правовые аспекты ЖКХ эксперты «РГ» разъясняют в рубрике «Юрконсультация»
Нужно отменить кворум при проведении собраний собственников, в том числе в садовых товариществах, считает активист Влад Успенский из Омской области. Собрать даже 50 человек из 500 уже нереально, говорит он. Проблемы со сменой УК были и ранее, отмечает один из жителей Одинцовского района Подмосковья. » Уже лет десять не можем собрать общее собрание, чтобы сменить управляющую компанию», — рассказывает собеседник. Наиболее реальный кворум для голосования по любым вопросам — 30-35%, а при голосовании по инициативе УК или муниципалитета в 51-70%, считает председатель НП «Новосибирская лига объединений домовладельцев» Галина Немчинова.
Собрать половину жителей на собрании нереально, считают активисты
Это обращение свидетельствует о конфликте интересов сразу трех структур, считает основатель компании Facility Management Communications Денис Троценко. Честные управляющие компании не могут прийти в дом, поскольку могут не собрать кворум. Неблагонадежные УК могут и далее саботировать нормальную работу, поскольку их не заменить. Третья сторона — жилинспекция, которая, с одной стороны, видит рост социального напряжения, с другой стороны, оснований для замены УК при отсутствии кворума нет. Основные бенефициары — гарантирующие управляющие компании, считает Троценко: им будут передавать в управление те дома, где конфликты достигнут точки кипения.
Нужно не возвращать прежний, низкий процент кворума на собраниях жителей, а упрощать проведение собраний, считают эксперты в сфере ЖКХ. Повышение кворума было сделано правильно, говорит зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. До этого в домах активно велась «война собраний»: часть жителей легитимно могла выбрать одну УК, другая группа так же законно тут же выбирала другую. Однако нужно упрощать собрания или даже по некоторым вопросам отменять их, считает она. Например, перед проведением капремонта. Сейчас прорабатывается несколько предложений: чтобы жители при желании могли делегировать полномочия Совету дома или о разрешении проведения второго собрания при любом кворуме, если первое не состоялось.
Договор управления и ранее можно было заключить, только если его подписали более половины жителей, отмечает директор ассоциации НП «Национальный жилищный конгресс» Татьяна Вепрецкая. Однако для решения о смене УК достаточно было 25% голосов. Из-за этого несоответствия госжилинспекции зачастую не проверяли голоса. Сейчас, когда «порог» единый, проверки стали жестче и резко сократилось количество махинаций с протоколами, отмечает она.
«Пока не накопилось достаточно правоприменительной практики, чтобы оценить, стало хуже или лучше после повышения кворума, — говорит эксперт Народного фронта Павел Склянчук. — Кворум с внедрением онлайн-собраний стало гораздо реалистичнее собрать. А чтобы исключить махинации, нужно, чтобы один из экземпляров протокола и подписных листов оставался у собственников».
Поправки, устанавливающие, что решение о выборе УК должно быть принято не менее чем половиной голосов собственников, были направлены на исключение частой смены управляющих организаций и на повышение качества обслуживания многоквартирных домов, пояснила пресс-служба Минстроя. Ранее для такого решения достаточно было простого большинства голосов участников общего собрания. Ранее в доме могли образоваться до трех групп, каждая из которых имела бы возможность организовать переизбрание управляющей организации. Возможность существования нескольких таких групп, ни одна из которых фактически не представляет большинство собственников, приводила к высокому риску частой смены управляющих организаций и, как следствие, к снижению их заинтересованности в предоставлении качественных услуг. Действующая редакция Жилищного кодекса исключает образование нескольких групп, поясняют в ведомстве. При этом поправки не нарушают прав собственников на участие в общих собраниях и на выбор той или иной управляющей организации.
Жилищное законодательство уже несколько лет обязывает жильцов создавать ТСЖ или совет дома и ежегодно собираться на общедомовое собрание. В России 85% жилых домов самостоятельно реализовали свое полномочие на выбор способа управления, говорит руководитель направления «Городское хозяйство» Института экономики города Ирина Генцлер. » Может, это и не совсем реальные данные, но юридически как минимум один раз они собирались для того, чтобы выбрать управляющую компанию», — говорит она.
Но, как ни парадоксально, часто собственники не стремятся активно участвовать в жизни дома. Если жители новостроек еще как-то стараются держаться вместе, чтобы дергать застройщика за недоделки и держать в тонусе управляющую компанию, то обитатели советских многоэтажек часто оставляют дело на самотек. Однако собрание собственников помещений рассматривает важные вопросы, которые не может решить никто, кроме самих жильцов.
Совет да любовь
Самое сложное в собрании собственников — обеспечить кворум, делится эксперт по жилищному законодательству Александр Шарашкин. Явку в 99% он видел лишь однажды — собственники были измучены долгим отсутствием газа в новостройке. » Явку можно обеспечить только путем личного обаяния. Нужен неформальный лидер», — советует он.
Как же собрать всех жильцов многоэтажки в одном месте, если одни соседи в будни работают, другие в выходные на даче? Ведь для правомочности решений на собрании должно присутствовать не менее половины собственников. Раньше опытные председатели ТСЖ сразу заявляли о проведении заочного собрания. С 2011 года созывать заочное собрание можно, только если перед этим очная встреча с такой же повесткой не собрала кворум. То есть собственники могут до определенной даты передать свое письменное решение по вопросам, поставленным на голосование.
Важно и правильно организовать процесс подсчета голосов. Для этого активистам стоит поискать в Интернете специальные бланки. » Голосование очень опасно проводить просто поднятием руки», — говорит Шарашкин. Если итоги собрания будут оспариваться в суде, «электорат» может сказать, что забыл, по какому вопросу и как он волеизъявлялся.
Еще одна сложность — узнать, кто же реальный собственник того или иного помещения, а эта информация очень нужна для подсчета голосов. Если управляющая компания скрывает списки собственников, можно написать застройщику и потребовать паспорт многоквартирного дома. Поквартирным обходом этот вопрос не решить — квартира может пустовать или сдаваться посторонним людям. Эту информацию неплохо иметь и для сбора соседей на сход. » Если кто-то будет опротестовывать итоги собрания, то может сказать, что его не уведомляли», — говорит юрист.
Извещать соседей о собрании необходимо не менее чем за 10 дней, напоминает Генцлер. Во избежание конфликтов на одном из первых общих собраний стоит принять порядок уведомления о домовом «вече» — нужно ли его направить каждому собственнику индивидуально или достаточно вывесить сообщение в общих местах. В сообщении должны быть сведения о лицах, которые созывают жильцов на сход.
«Это могут быть только собственники и в отдельных случаях муниципалитет: например, если собственники не выбрали способ самоуправления или формирования фонда капремонта», — указывает эксперт Института экономики города. Важно, что управляющая компания не имеет права созывать общее собрание жильцов. Точнее, может, но лишь если состояние дома угрожает безопасности и требуется экстренное решение собственников, добавляет Шарашкин. В объявлении о сходе указывается точная дата и место проведения, а при заочном голосовании и окончательная дата и место приема письменных бюллетеней. Неплохо бы и заранее обеспечить соседям доступ к материалам собрания.
И, конечно, в уведомлении должна быть повестка собрания. На «домовом вече» можно обсуждать только те вопросы, которые в нее включены. И этот пункт законодательства поможет опытному ведущему собрания избежать эффекта «птичьего базара». Ведь часто участники ведут себя неконструктивно — срываются на крик, перетягивают внимание на свои проблемы и невольно забалтывают основную тему заседания. » Можно напомнить, что этот вопрос на повестке не стоит и решение по нему все равно будет неправомочно», — делится опытом Шарашкин.
Вы здесь власть
Одно из важнейших прав подъездной демократии — определять размер платы за жилищные услуги. И если повлиять на тарифы ресурсоснабжающих организаций (свет, вода, тепло) простому человеку не так-то просто, то стоимость работ по содержанию и ремонту дома, а также перечень и цену каких-либо дополнительных услуг определяют собственники помещений. Управляющая организация должна установить размер платы за свои услуги, а собственники — решить, устраивают ли их эти суммы и работы.
Как же определяются тарифы на содержание и ремонт, если жители дома ни разу не собирались? Эти тарифы — существенные условия договора управления многоквартирным домом, напоминает Генцлер. В этом договоре собственники и УК должны прописать порядок определения размера и состава платы. То есть если люди не хотят каждый год собираться, чтобы поднимать этот вопрос, то в договоре можно прописать порядок, что управляющая компания может сама индексировать размер платы на определенную величину. Если же управдомы и жильцы вообще не договорились о порядке формирования, то такой договор, по сути, является юридически ничтожным — в нем отсутствует существенное условие. Пока жилищная инспекция не узнала об этом, сторонам стоит скорее найти взаимопонимание, иначе дому светит новый конкурс на выбор управляющей компании.
Позаботьтесь о звукоусиливающей аппаратуре: подойдут микрофон для караоке и простые колонки. У кого в руках микрофон, тот и главный.
Ни в коем случае не допускайте разговора на повышенных тонах. Один человек сорвется в крик — собрание превратится в базар.
Начинайте собрание пунктуально. Поощряйте тех, кто пришел вовремя, не заставляя их ждать, пока соберутся другие.
Подведите итоги собрания и перечислите вытекающие из них задачи. Зафиксируйте достигнутое согласие по тем или иным пунктам повестки дня, подчеркните то, кто именно и чем будет заниматься.
Какие решения принимают на общем собрании?
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Информация об изменениях
Статья 45 дополнена частью 2.1 с 30 декабря 2020 г. — Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ
2.1. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки.
Статья 45 дополнена частью 2.2 с 9 июля 2022 г. — Федеральный закон от 28 июня 2022 г. N 217-ФЗ
2.2. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, которые были включены в повестку дня ранее проведенного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и по которым были приняты решения, может быть созвано по истечении установленного частью 1 статьи 46 настоящего Кодекса срока размещения в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме протокола и решений такого ранее проведенного общего собрания.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум):
1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Статья 45 дополнена частью 3.1 с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ
3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Статья 45 дополнена частью 3.2 с 30 декабря 2020 г. — Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ
3.2. В рассмотрении вопроса, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимают участие собственники жилых помещений в многоквартирном доме или их представители. Такое общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники жилых помещений либо их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников таких жилых помещений в многоквартирном доме. При этом при рассмотрении данного вопроса в отношении жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, представителями собственников признаются наниматели таких жилых помещений.
4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, либо направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 45 настоящего Кодекса дополнена частью 6
6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.
Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 45 настоящего Кодекса дополнена частью 7
7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.
1. Согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
В соответствии со статьей 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников проводится посредством голосования, при этом в соответствии с частью 1 статьи 48 ЖК РФ определено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.
Исходя из приведенных норм, а также по смыслу статей 44 — 48 ЖК РФ участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть — юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Недопустимо считать участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ни помещения в многоквартирном доме, ни доли в общем имуществе.
Часть 3 статьи 48 ЖК РФ устанавливает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
При этом, в соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Таким образом, количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений) в многоквартирном доме, пропорционально площади помещения (помещений), принадлежащего (принадлежащих) указанному собственнику на праве собственности.
Необходимо особо отметить, что количество голосов, которым обладает собственник, определяется в порядке, утвержденном приведенными нормами ЖК РФ. Жилищное законодательство не предусматривает иных способов определения количества голосов, которым обладает собственник, в том числе не наделяет правом по определению такого количества голосов ни самого собственника, ни каких-либо иных лиц.
Количество голосов собственника помещения в многоквартирном доме пропорционально доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а такая доля независимо от количества помещений многоквартирного дома, находящихся в собственности указанного собственника, является единой и неделимой, не подлежит распределению на несколько долей по количеству помещений, находящихся в собственности указанного собственника.
Следовательно, и количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям) с целью различного голосования одним собственником по одним и тем же вопросам повестки дня, либо с целью участия в общем собрании собственников только частью голосов.
В соответствии с пунктом 3 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня общего собрания собственников в многоквартирном доме, независимо от количества и (или) площади помещений, находящихся в собственности указанного собственника. Голосование частью голосов из общего числа голосов, которыми обладает собственник (в том числе — от имени части помещений из всех помещений, находящихся в собственности данного собственника, либо от имени части одного помещения, доля в праве собственности на которое у данного собственника 100%), жилищным законодательством не предусмотрено.
Часть 1 статьи 46 ЖК РФ утверждает, что для установления факта принятия положительных решений по вопросам повестки дня необходимо определить долю голосов, отданных собственником помещения в многоквартирном доме данное решение, от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (по отдельным вопросам — от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). Таким образом, если собственник принимает участие в общем собрании, то все голоса, которыми данный собственник обладает, учитываются при определении наличия кворума.
Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня, и количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.
2. Нежилое помещение является частью того здания, в составе которого это помещение находится согласно техническому паспорту. В случае, если в составе многоквартирного дома согласно технической документации имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого многоквартирного дома. При этом в случае оформления нежилого помещения в собственность площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в многоквартирном доме и имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений. Собственник нежилого помещения в числе прочих участвует в общем собрании, количество голосов собственника такого помещения пропорционально площади указанного помещения.
Необходимо отметить, что действующее законодательство предусматривает наличие в составе многоквартирного дома таких помещений, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные — все перечисленные помещения являются частями многоквартирного дома, если они встроены в этот дом, пристроены к нему либо частично встроены, частично пристроены.
3. Порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентируется частями 4, 5 статьи 45 ЖК РФ. В случае выполнения установленных указанными нормами требований порядок уведомления собственников помещений о предстоящем общем собрании таких собственников помещений признается надлежащим, соответствующим действующему законодательству.
Инициатор проведения общего собрания имеет право дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме — такие действия не противоречат действующему законодательству. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений законодательством Российской Федерации не отнесено ни к государственной, ни к служебной, ни к иным видам тайн, его распространение среди неопределенного круга лиц, независимо от наличия в их собственности помещений в конкретном многоквартирном доме, действующим законодательством не запрещено.
4. Частью 5.1 статьи 48 ЖК РФ предусмотрены основные сведения, которые при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования должны быть отражены в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование. Подпись — это подтверждение волеизъявления собственника помещения при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если подпись в решении, которое заполняет собственник, будет отсутствовать, то невозможно будет определить факт выражения собственником помещения своего волеизъявления.
5. Согласно пункту 1 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в голосовании. Сведения об участнике голосования, указанные в решении, должны обеспечивать возможность идентифицировать указанного участника. В этой связи считаем, что к сведениям, позволяющим идентифицировать лицо, принимающее участие в общем собрании собственников помещений, относится в том числе фамилия, имя и отчество собственника помещений, написанные полностью (при наличии).
6. Любые исправления и другие технические ошибки в решении собственника помещения возможны с учетом подтверждения личной подписью и надписью «исправленному верить».
7. Как указано в предыдущем пункте настоящих разъяснений, при оценке решения собственника на предмет признания его действительным необходимо исходить из того, позволяет ли указанное решение идентифицировать лицо, принявшее участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений.
Сведения о лицах, присутствующих на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями действующего законодательства, указываются в приложении к протоколу общего собрания собственников. Если решение собственника содержит такие недостоверные сведения, как неверный номер квартиры, ошибка в фамилии, неверно указанная площадь и иные технические ошибки, но при этом ошибка носит характер описки, либо ошибка признается в силу неразборчивости почерка собственника, оформившего соответствующее решение, и исходя из характера ошибки и имеющихся в приложении к протоколу сведений об участниках собрания, имеется возможность достоверно установить, какое конкретно лицо оформило рассматриваемое решение, каким конкретно помещением в многоквартирном доме владеет указанное лицо, какова площадь этого помещения, такое решение учитывается при подсчете голосов участников собрания.
В случае, если при идентификации лица, оформившего решения собственника помещений в многоквартирном доме имеются неустранимые сомнения в том, какое конкретно лицо заполнило решение (например, при наличии в многоквартирном доме различных помещений, принадлежащих лицам с одинаковыми фамилиями и т.п.), указанное решение допустимо учитывать при подсчете голосов исключительно при наличии дополнительных документов (доказательств), позволяющих однозначно идентифицировать лицо, принявшее участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и помещение, которым указанное лицо владеет.
Недопустимо признавать ошибочность решения собственника помещения по вопросам повестки дня в случае, если волеизъявление собственника, выраженное в форме отметки соответствующей позиции по конкретному вопросу («за», «против» или «воздержался») определяется однозначно, такое волеизъявление обязательно к учету при подсчете голосов именно в том значении, в котором оно указано в решении собственника, даже если сам собственник впоследствии передумает и заявит об ином мнении по вопросам повестки дня. Исключением является признание решения собственника сфальсифицированным, оформленным без ведома собственника помещения и без учета его позиции по вопросам повестки дня.
В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативно-правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
Участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения.
Количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений), определяется пропорционально площади этого помещения (помещений).
Собственник не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все его голоса обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня. Количество голосов, отданных за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.
Собственник нежилого помещения также может участвовать в общем собрании, количество его голосов пропорционально площади указанного помещения.
Также разъяснения касаются уведомления собственников о проведении общего собрания, необходимости подписи в решении, которое заполняет собственник, наличия в нем исправлений и других технических ошибок.
Уточнена процедура проведения общего собрания собственников в МКД
9 августа 2023
Внесены изменения в Жилищный кодекс РФ.
Установлено, что администратором онлайн-ОСС выбирается лицо из числа собственников или иных лиц, по инициативе которых может быть созвано ОСС. Администратор должен внести в ГИС ЖКХ сведения из письменного решения, которое ему дал участник ОСС (который сам не голосует онлайн), и электронный образ самого решения в течение 24 часов с момента получения такого решения (сейчас – в течение часа). Протокол онлайн-ОСС также формируется и размещается в ГИС ЖКХ в течение суток после окончания голосования (сейчас – в течение одного часа).
Установлено, что доступ в ГИС ЖКХ для голосования в ходе онлайн-ОСС может предоставляться и в МФЦ, если соответствующее решение принято правительством региона, за счет средств бюджета этого региона.
На ОСС можно принять решение о порядке приема заполненных бумажных бюллетеней ОСС. Однако при этом установлено, что они передаются именно инициатору ОСС (ранее такого ограничения не было, бюллетени могли сдаваться, например, и в счетную комиссию, и членам совета МКД, и в УК).
Уточняется, что в сообщении о проведении ОСС должны указываться, в том числе, время начала и окончания голосования.
Федеральный закон от 4 августа 2023 г. № 441-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» вступит в силу 15 августа 2023 года.
