Совет многоквартирного дома на практике

Зачем совету дома положение, что туда включать, по какой форме совет многоквартирного дома должен отчитываться перед собственниками – в этом материале.

Почти всё регулирование работы совета дома в Жилищном кодексе РФ сведено к статье 161.1. Она не отвечает на многие вопросы, которые возникают при нормальной активности совета. Поэтому в некоторых домах общее собрание утверждает отдельный документ о работе совета дома – положение или, реже, устав.Положение о совете принимать не обязательно. Согласно опросу читателей, положение о совете дома есть у 37,3% опрошенных. Это с учетом того, что опрашивались активные собственники, а не все подряд. Иначе цифра была бы сильно меньше.

Что не стоит указывать в положении о совете дома

Документом не стоит изменять обязательные положения жилищного законодательства и заключённый договор управления.Например, в договоре прописана ежегодная отчетность управляющей организации на сайте ГИС ЖКХ. Если в положении прописать ежеквартальную отчетность путем предоставления кучи бумаг совету дома, то УК ничего этого делать не будет, если сама не захочет.

Что можно прописать в положении о совете дома

В положении стоит указывать только то, что надо. Что не надо – не указывать, чтобы не перегружать документ.«Надо/не надо» субъективно: мне не нравится, когда в положении написано, что регистрация совета нигде не требуется (кому нужна эта информация?); другие критиковали моё положение за то, что в нём была написана банальность про гражданско-правовую ответственность членов совета, ведь она есть у всех (я указывала для устрашения). Смотрите для себя, нужен вам тот или другой пункт и зачем он.В качестве вариантов:

Положение должно быть исполнимым. Например, не стоит прописывать ежемесячные заседания, обязательную явку на них, если очевидно, что раз в месяц народ будет не собрать.

Отчёт совет многоквартирного дома

Отчет о проделанной работе совета дома должен утверждаться на годовом собрании собственников (п. 6 ч. 5 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ), а также выкладываться в ГИС ЖКХ (п. 3 раздела 15 Состава, сроков размещения информации в ГИС ЖКХ, утв. приказом от 29 февраля 2016 г. N 74/114/пр).

Из опроса читателей следует, что больше половины советов (51,4% или 133 совета) не отчитываются о своей работе. 54 совета или 20,8% отчитываются на общем собрании, остальные просто размещают свой отчет в доступном для жильцов месте.

Отчет пригодится, чтобы показать собственникам свою работу, и затруднить оппозиции досрочное прекращение полномочий совета через якобы ненадлежащую работу совета.

Утвержденной или обязательной формы отчета совета многоквартирного дома нет, поэтому можно закрепить нужный вариант в положении о совете дома или отчитываться в свободной форме.

Например, можно отчитаться:

Примерная форма отчета есть в приложении к положению о совете МКД (ссылка была выше).

Это седьмая заметка из серии постов про совет дома. Предыдущие шесть

Осталось рассмотреть про прекращение полномочий совета дома, ответственность его членов, вознаграждение.

О выборах совета многоквартирного дома (МКД) написано в статье 161.1 Жилищного кодекса РФ. Всё, что написано ниже, взято оттуда, из судебной практики, опыта автора и нашего исследования-опроса.

Как выбирают совет многоквартирного дома

Совет многоквартирного дома выбирается только на общем собрании собственников. Неправильно, когда кто-то активный по дому просто провозглашает себя «старшим по дому», а все остальные считают это нормальным и достаточным.

Совет дома выбирается в домах без ТСЖ и кооперативов (хотя есть и исключения), то есть там, где дом находится под управлением управляющей организации или на непосредственном управлении. При этом в доме должно быть больше 4 квартир.

Решение о выборе совета дома принимается большинством голосов от общего числа голосов участников собрания. При этом чтобы собрание считалось правомочным, в нём должны принять участие собственники с количеством голосов больше половины по всему дому.

Если собственники год не выбирают совет и живут без него, то теоретически орган местного самоуправления в трехмесячный срок должен созвать общее собрание для выбора совета дома или, что совсем утопично, для создания ТСЖ. Управляющая организация такие собрания инициировать не обязана. Суд может признать незаконным предписание органа жилищного надзора, если тот потребует что-то подобное даже в благих целях – для контроля за самой УК, чтобы было кому подписывать акты приемки работ (например, дело № А29 – 12135/2018).

Численность совета может зависеть от количества подъездов, этажей, квартир в доме, но общее собрание может утвердить любую другую численность членов.

Выбирать всех одним списком или голосовать по кандидатам – обычно решает инициатор собрания. Опрос показал, что 3 из 4 советов выбирается единым списком. Автор статьи тоже сторонник такого подхода, поскольку он позволяет выбрать сразу нужное число членов совета дома и не ломать голову, что делать, если выбрали больше или меньше той численности, что определена общим собранием. Часто голосование по кандидатам используется в том случае, если инициатор не хочет видеть кого-то в совете дома, а этот «кто-то» настаивает на своей кандидатуре для включения в бюллетень. Такой способ позволяет при должной обработке участников голосования не избирать ненужных инициатору людей.

Не стоит включать в будущий совет тех, кто не хочет в нем участвовать или даже не в курсе, что его кандидатуру включают. Иначе при голосовании очень вероятны скандалы и, пусть и бессмысленные, но жалобы в надзорные органы.

Председатель совета выбирается на том же собрании, хотя некоторым кажется странным выбирать руководителя совета из членов ещё юридически не выбранного совета дома. Однако это нормальная практика, не стоит вестись на провокации: если кому-то это не нравится, то их надо послать проводить свои собрания, как им пожелается.

Срок полномочий совета по умолчанию – два года, но на собрании можно утвердить другой срок работы. Если потом не получится переизбрать совет, то полномочия продлеваются автоматически. Если при избрании совета дома и председателя устанавливается продолжительность их полномочий, то логично и правильно, если это будет одинаковая продолжительность (а не «2 года у совета, 3 у председателя»).

Какие ошибки допускают при выборе совете дома

В совет дома могут выбираться только собственники, то есть те лица, которые указаны в ЕГРН.

Не указанным там супругам при совместной собственности вполне реально отстоять свое право быть членом совета (см., например, апелляционное определение Красноярского краевого суда по делу № 33 – 5703/2014).

Выбор членов совета по доверенности больше всего интересуют активных жильцов, которые являются лишь родственниками собственников квартир. Такое встречается в реальной жизни, если никто из остальных собственников не обращается в суд с иском о признании решения общего собрания недействительным. Если же кому-то настолько неприятны члены совета, которые действуют на выборной должности по доверенности от собственника, что они идут в суд, то результат рассмотрения предсказать сложно.

Московский областной суд по делу № 33 – 2386/2016 написал так: «поскольку К. собственником помещения не является, суд пришел к правильному выводу о том, что состав членов Совета многоквартирного дома и Председатель Совета многоквартирного дома избраны в нарушение положений ст. 161.1 ЖК РФ, в связи с чем правомерно признал недействительным решение собственников об избрании совета дома и Председателя совета дома». Этот «К.» как раз выступал представителем собственника и действовал на основании доверенности.

Мосгорсуд по делу № 33 – 49182/2018 написал менее категорично: «при этом суд первой инстанции отметил, что в нарушение требований ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ в члены совета дома включены лица, не являющиеся собственниками помещений в этом доме и не имеющие от собственников доверенностей, такие как С.И. и Б.А. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции признал решения общего собрания собственников незаконными». То есть тут можно предположить, что доверенности от собственников могли повлиять на решения судов.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по делу № 88 – 3387/2019 также признал незаконным выбор председателем совета несобственника, имеющего доверенность: «председатель совета МКД избирается из числа членов совета дома на общем собрании собственников. Следовательно, председателем совета не может быть избрано лицо, которое не является собственником помещения в данном доме. Из материалов дела следует, что К.В., избранный на общем собрании председателем совета, собственником помещения в доме не является. Таким образом, решение общего собрания собственников в части избрания председателем совета дома К.В. подлежало признанию недействительным также по тому основанию, что оно было принято с существенным нарушением закона».

Последнее упомянутое решение содержит ещё один неожиданный и неоднозначный вывод: «Председатель совета многоквартирного дома избирается из числа членов, следовательно, его голос подлежит исключению из числа голосов при подсчете кворума». Логика в умозаключении просматривается слабо, поэтому пишу просто для сведения, чтобы читатели имели ввиду и были готовы даже к таким поворотам в судах.

Председатель совета должен выбираться из тех собственников, которые избираются в совет дома.

В Восьмом кассационном суде общей юрисдикции был случай (дело № 88 – 18607/2020), когда в Новосибирской области собственники на собрании приняли решения:- Избрать председателем совета многоквартирного дома М.Р.- Избрать членами совета многоквартирного дома К.И., Ж., В., К.С.

То есть председателя забыли упомянуть в списке членов совета, что привело (при наличии кворума, соблюдения порядка извещения о собрании) к признанию решения недействительным: «суд установил, что в нарушение требований ч. 6 ст. 161.1 председателем совета дома избран М.Р.МБ., который не избирался членом совета дома, пришел к выводу о существенности этого нарушения, в связи с чем признал решение общего собрания в части избрания председателем совета дома М.Р.МБ. и утверждении вознаграждения М.Р.МБ. и порядка его выплаты недействительными».

Надо быть внимательнее, а то ошибка хоть и кажется несерьезной, но может привести к потере председателя.

Некоторые инициаторы вполне осознанно идут на то, чтобы не включать в повестку собрания выбор председателя совета многоквартирного дома. Мне попадались две причины такого поведения:

1. Одни боятся наделять кого-то одного полномочиями председателя – вдруг он чего-то там наподписывает. Однако председатель совета крайне нужен дому как раз для подписания актов о некачественных услугах и работах, актов приёмки работ.

2. Вторые считают, что совет сам решит, кто у них будет за главного. Однако совет дома не имеет права выбирать из своего состава председателя, это должно делать именно общее собрание собственников.

Еще случаются ошибки с наделением совета дома и его председателя полномочиями, но об этом я напишу в следующих статьях про права и обязанности совета многоквартирного дома и председателя.

Это четвертая заметка из серии постов про совет дома. Предыдущие три:

На своём telegram канале ЖКХ я попросила подписчиков пройти опрос о работе их совета многоквартирного дома. Это было нужно, чтобы понять, как живёт совет дома в реальности, а не на бумаге Жилищного кодекса РФ.

В опросе поучаствовало 265 человек:✔ 102 председателя совета дома;✔ 100 других членов совета дома;✔ 58 просто жильцов;✔ 5 управляющих организаций.

Ниже ответы этих участников на те вопросы, которые было можно посчитать и как-то обобщить*.

Сколько человек входит в совет многоквартирного дома

Самая популярная численность совета – 5 человек (22,9%), далее – 3 человека (16,7%), на третьем месте 4 человека (13,6%).

Было четыре совета МКД всего из одного человека, а 31 человек указали, что в их доме 10 и больше членов. Самое большое число членов составило 36 человек: столько было выбрано в доме на 1300 квартир.

Жилищный кодекс РФ предлагает при определении численности совета учитывать количество подъездов этажей, квартир. Что оказалось на практике?

Чем больше дом, тем больше численность, но не всегда.

В домах до 100 квартир (60 домов) численность совета указали от 1 до 7 членов. Больше всего в таких небольших домах совет дома состоит из 3 человек (23 дома или больше трети).

В 85 домах от 100 до 500 квартир разброс ещё больше: численность совета дома составила от 1 человека и до выше 10. Самая популярная численность в таких домах – 5 человек (18 домов).

В 22 домах с количеством помещений от 500 до 1000 совет выбирался в составе не менее 4 человек, а чаще всего – не меньше 10 членов (8 домов).

В 4 огромных домах с количеством квартир больше 1000 выбрано 3 совета больше 10 человек и 1 совет из 5 членов.

Учёт количества подъездов

45% участников опроса отметили, что при определении численности совета старались учитывать число подъездов и другие факторы: обычно это 1 – 2 человека от подъезда, иногда для нечетного количества добавляется председатель. Не всегда набирается нужное число желающих участвовать в совете дома. Несколько домов отметили, что ставили минимум – 1 от подъезда, а дальше набирали всех желающих.

55% проголосовавших указали, что численность случайная или что брали всех, кто захотел или проявлял активность.

Одним списком или голосуют отдельно по каждому кандидату

3 совета из 4 выбирается единым списком. Только 25,6% опрошенных указали, что у них голосовали по каждой кандидатуре отдельно.

Выплата вознаграждения совету многоквартирного дома

В 90% случаев вознаграждение не выплачивается.

Среди тех 10%, что выплачиваются, были такие примеры условий выплаты вознаграждений:

Выплачивается чаще председателю (выходит от 1000 до 30 000 Р), изредка – на весь совет, а там сумма распределяется между собой.

Отчёт совета многоквартирного дома о своей работе

Чуть больше половины советов (51,4% или 133 совета) не отчитываются о своей работе. 54 совета или 20,8% отчитываются как и положено на общем собрании, остальные просто размещают свой отчет в доступном для жильцов месте.

Из тех 25 домов, где совет получает вознаграждение, 15 советов отчитывается о своей работе.

«Просто собственники» (не члены совета) указывают на отсутствие отчётности чаще, чем сами советы домов: о том, что отчёт не представляется, отметило 46,5% из числа членов совета дома, в том числе председателей, а также 63,8% обычных жильцов.

Наличие положения о совете многоквартирного дома

В 97 домах (37,3%) утверждено положение о совете дома, остальные справляются без него.

Как совет дома принимает решения

В опросе было предложено 2 основных варианта – на заседаниях с оформлением протокола и «просто собираются / списываются». Заседания проводятся только в каждом третьем случае, чаще всего обходятся без формализма.

В единичных случаях советы списываются, но потом оформляют решения, либо все решает председатель.

Какой-либо корреляции с наличием Положения о совете дома не обнаружилось: также треть советов с Положением собираются официально и 2 трети справляются без заседаний и оформления решений.

Участвующие в опросе собственники часто недовольны своими советами: «не уведомляя жителей, могут принять решение», «ключевые решения принимают без обсуждения с жителями, на критику скандалят».

Какие полномочия реально используются советом дома

Из предложенных мной вариантов выбрали:

• контролирует качество работ и услуг управляющей организации – 70,7%
• ведет группы, чаты, сайт для информирования жильцов 70,3%
• следит за выполнением решений общего собрания – 50,8%
• принимает решения о текущем ремонте дома – 49,2%
• проводит общие собрания – 48,4%

Также совет пишет обращения, «помогает бабушкам».

Почти четверть участвовавших в опросе обычных собственников не знает, чем занимается совет, или считает, что он ничего не делает.

Из странных ответов – 2 опрошенных указали, то совет принимает решения по капитальному ремонту, чего быть не должно, так это относится к компетенции общего собрания собственников.

Какие полномочия (возможности) реально использует председатель совета дома

• участвует в осмотрах общего имущества – 73,2%
• пишет жалобы в контролирующие органы – 61,8%
• подписывает акты приемки выполненных работ – 56,9% (печальная цифра – чуть больше половины – и это на тематическом канале)
• подписывает акты о некачественных услугах – 44.7%
• представляет собственников в суде по вопросам управления домом – 11,8%

Из своих вариантов опрошенные добавили проведение собраний, общение с УК и информирование жителей.

Почти четверть обычных собственников опять негативно оценили работу председателя – от ничегонеделания и работы языком до сговора с УК.

Что совет дома использует (применяет) в своей работе

Из предложенных вариантов выбрали:

• группа (чат) дома в соцсетях (мессенджерах) – 78,9%
• информирование через объявления, листовки – 67,2%,
• свой сайт – 7,8%
• видеовстречи, конференции – 5,9%.

Из своих вариантов добавили обычные встречи, публикации интересных статей и материалов, опросы, субботник.

Отношения с управляющей организацией

Я предложила на выбор слишком мало вариантов («сотрудничество», «вражда», «каждый сам по себе»), и однозначно с ответом смогли определиться 77% опрошенных. При этом сотрудничество выбрала почти треть опрошенных или относительное большинство, а однозначно о вражде указали всего лишь 21,8%:

При этом 4 и 5 опрошенных УК указали на сотрудничество, и ещё одна – на независимую работу совета и УК друг от друга.

Из своих вариантов участники опроса указывали ответы в стиле «и так, и так»:

Как складываются отношения совета с другими жильцами

42,2% опрошенных указали, что в доме имеется оппозиция, 60,9% сообщили о наличии группы поддержки, а 23,3% отметили, что жильцы равнодушны к совету.

Отдельные опрошенные дополнили ответ:

Создаются ли в домах «комиссии» собственников

Удивило, но комиссии в домах создаются, хоть и редко:10,5% ответивших или 27 человек отметили, что комиссии созданы советом домом, и ещё 6,2% или 16 человек указали, что комиссии выбраны по решению общего собрания собственников.

В ходе опроса (результаты публиковала ранее) я попросила участников дать небольшие рекомендации начинающим советам, указать на возможные ошибки, которых стоит избегать.

На этот вопрос ответили 145 человек: некоторые ответы похожи, а иногда они содержали противоположные рекомендации. Я разделила ответы по темам, объединила близкие по смыслу. Надеюсь, такой сборник рекомендаций поможет тем, кто выбирает совет впервые или в первый раз выбирается в совет.

Выбор совета многоквартирного дома

Кто-то рекомендует набирать большой совет, но чаще всего это называют ошибкой и советуют брать меньше людей, не обязательно минимум 1 с подъезда. Советуют каждому будущему члену совета обозначать конкретные функции (за чем каждый будет впоследствии следить).

Среди членов хорошо бы набрать людей с юридическим, экономическим и техническим образованием.

Если дом – новостройка, то стоит формировать совет дома до сдачи дома, договариваться с застройщиком перед первым собранием, где инициатор – застройщик. В таких ситуациях удобно начинать с развития чата дома и групп в соцсетях, там найти единомышленников, услышать все возможные мнения.

В совет дома лучше брать тех, кто этого сам хочет. Иначе самоликвидируются в самом начале и останется только инициатор, что обидно и тяжело воспринять. При этом простое внесение всех желающих приводит к тому, что 90%+ членов совета просто сливаются буквально на следующий день.Поэтому выбирать кандидатов надо тщательнее: проверять на компетентность, желание и возможность работать, ответственность и честность. Хорошо, если это будут уже известные другим собственники, актив дома. Ещё важно в наличие в совете дома тех, кто может быть дома в рабочее время.

Не брать в совет истеричных людей, болтунов и крикунов, которые просто возмущаются, но не готовы сами что-то сделать для исправления ситуации.Кандидатов сразу допрашивать, что будут делать, если ничего – слать. Не рекомендуют брать в совет очень пожилых людей, особенно в председатели («память и соображение уже не те, проявляется и старческий маразм», таких проще ввести в заблуждение, подсунуть на подписание какие-то документы).Не брать в совет дома людей, склонных к коррупции.

Одновременно с выбором совета предлагают утверждать платформу для проведения собраний в онлайн для удобства и экономия времени в будущей работе.На первом же собрании необходимо наделить совет МКД полномочиями по принятию решений о проведении текущего ремонта, а председателя – правом подписания актов приемки работ.Важно максимально прописать права и обязанности совета, ответственность перед жильцами, отчётность, решить и подробно расписать вопрос о вознаграждении. Для этого удобно утвердить Положение о совете многоквартирного дома, где учесть все нюансы.

Взаимодействие совета многоквартирного дома с другими собственниками

Мнения расходятся в том, стоит ли вовлекать остальных жильцов в принятие решений, с которыми совет дома быстрее и эффективнее справится самостоятельно. Если стоит, то в какой степени. Большинство высказавшихся советов настаивают на минимальном участии тех, кто не стал выбираться в совет дома:

Некоторые советы и обычные собственники высказываются противоположным образом:

Советуют привлекать к работе на пользу дому всех активных, даже если их мнение не совпадает с мнением совета. Для вовлечения жильцов предлагают создавать комиссии для решения общедомовых проблем.

Многие считают важным моментом открытость деятельности совета дома.Они рекомендуют почаще устаивать обычные встречи с людьми, в том числе с шашлыками, чтобы сформировать дружеские отношения; больше общаться с жителями – «чем больше они вас знают, тем больше доверия».Ошибкой называют не сообщать о своих достижениях в чате дома, молчать о проблемах.Нужно вести свою работу гласно, чтобы избежать обвинений в лоббировании интересов УК и коррупции, ежегодно отчитываться о своей работе.Отдельно рекомендуют аккуратно и точно/лаконично вести стенд для жителей пенсионного возраста.Наиболее продвинутые проводят совещания совета в Zoom, а видео встреч хранят на youtube, доступ ограничен по ссылке.

Работа совета дома с управляющей организацией

Здесь совету приходиться балансировать, чтобы и от управляющей компании добиться нужного, и чтобы жильцы не заподозрили в измене. Особенно трудно это удается тем, кто старается строить сотруднические отношения со вменяемой компанией, а не уходить в открытую конфронтацию.

Участники опроса сходятся в том, что общение с УК должно быть официальным и письменным. Кто-то предлагает все встречи с УК и застройщиком снимать на видео.

Чтобы работа с управляющей компанией была продуктивной, крайне желательно подробно прописать порядок взаимодействия с управляющей организацией в договоре управления по всем точкам соприкосновения: отчетность и контроль, порядок приемки работ, реализации решений по текущему ремонту, осмотров общедомового имущества, снятия показаний с общедомовых счётчиков и т.д.

Ошибкой назвали «давать УК слабину и попустительствовать неисполнению каких-то обязательств: контроль должен оставаться всегда. Как только дашь понять, что на что-то можешь закрыть глаза, УК начинает этим злоупотреблять».

Ещё была такая рекомендация, с которой многие воинственно настроенные и экономные жильцы могут не согласиться:«Не тратьте время на то, чтобы дождаться, когда УК что-то сделает, если можете сделать сами – особенно в маленьких домах, где УК не собирает много денег. Считаю, что эффективен именно симбиоз – УК делает основное, выделяет рабочих, делает часть работы, уборку и т.п. А вы на собственные средства нанимаете специалистов по договору с гарантией, особенно на важные работы. Делать что-то через жалобы – тоже вариант, особенно при отсутствии поддержки жителей, но тогда важные вопросы могут не решаться годами. Сразу ищите альтернативные УК – запасной вариант должен быть всегда».

Рекомендации по работе совета многоквартирного дома

«Председатель – очень ранимый человек. Критикуйте его мягко, даже если он сильно накосячил и подписал все акты по некачественному капремонту», – прислал собственник, не председатель.

«Купите квартиру в ТСЖ и не занимайтесь этой фигней. Если занялись, не бойтесь судов и ненависти соседей».Ещё 1 человек посоветовал создавать ТСЖ и нанимать подрядчиков, а трое просто указали, что ошибкой было само избрание в совет.

Рекомендации, близкие к психологическим

Это третья заметка из серии постов про совет дома. Предыдущие две:

Следующие будут уже на основе судебной практики.

Среднестатистический совет дома

Состоит из 5 человек, выбирался списком, который составили из тех, кто хотел быть в совете. Положения о совете нет, решения никак не оформляются, о работе не отчитывается. Имеется группа (чат) дома и совета дома в соцсетях (мессенджерах). Совет информирует жильцов о важном через соцсети (чаты, каналы) и обычные объявления. Вознаграждение за участие в жизни дома не выплачивается. Среди соседей имеется группа поддержки.

Совет контролирует качество работ и услуг управляющей организации и следит за выполнением решений общего собрания. Председатель совета участвует в осмотрах общего имущества, пишет жалобы в контролирующие органы и подписывает акты приемки выполненных работ.

В следующей части я опубликую рекомендации участников опроса по работе совета дома.

*Возможные недостатки исследования

Автор не гарантирует, что в опросе не участвовало несколько членов с одного совета дома, что могло повлиять на достоверность результатов.Опрос происходил на тематическом телеграм канале ЖКХ, что подразумевает активную роль подписчиков блога и участников опроса в жизни дома. То есть дома с «никаким» советом в опросе практически не представлены.Ответы на вопросы не являлись обязательными, и на каждый из них получено разное количество ответов.Некоторые ответы обычных собственников вызывают сомнения в достоверности, так как складывается впечатление, что отдельные собственники путают совет дома с правлением ТСЖ или общим собранием собственников.