«Общий котел» или специальный счет дома? Что выгоднее.
«Общий котел» или специальный счет дома? Что выгоднее
Что такое капитальный ремонт
К работам капитального характера относятся:
— Ремонт крыши — Ремонт фасада с установкой новых дверей и окон (в подъезде) — Полная замена инженерных сетей и стояков (канализации, тепло- и водоснабжения) — Ремонт фундамента — Замена лифтов — Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу
Капитальный ремонт — очень дорогостоящее мероприятие, оплатить которое разом невозможно. Потому Жилищным кодексом предусмотрена обязанность для собственников по сбору средств на капитальный ремонт.
Способы формирования фонда кап ремонта
Первый способ формирования фонда капитального ремонта – накопление средств в «общем котле» на счете Регионального оператора, а именно Фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов МО. Котловой способ интересен жителям старого жилфонда. Региональная программа капитального ремонта устанавливает очередность проведения капремонта во всех многоквартирных домах. Таким образом, дом может быть отремонтирован еще до того, как его жильцы соберут нужную сумму. Только котловые накопления позволят им своевременно провести капремонт, не дожидаясь аварийного состояния здания.
Такой способ используется по умолчанию, поэтому в настоящее время более 90% МКД собирают средства на кап ремонт в «общий котел».
Второй способ – накопление средств на специальном счете конкретного МКД.
На специальном счете собираются средства собственников одного конкретного дома. Собственники самостоятельно распоряжаются этими средствами — они вправе принять решение о проведении ремонта в более ранние сроки, конечно, при условии, что средств на специальном счете достаточно для финансирования работ или выбраны другие способы финансирования.
Сейчас открыть спецсчет можно только на юридическое лицо — ТСЖ, ЖСК или управляющую организацию, осуществляющую управление МКД на основании договора. Однако распоряжаться деньгами могут исключительно жители на основании решения собрания собственников.
Важно! Согласно ч. 6 ст. 175 ЖК РФ на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета.
Для изменения способа формирования фонда капитального ремонта (СФФКР) со счета регионального оператора на специальный счет необходимо:
1. Инициировать и провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации – ЖК РФ).
2. Принять положительное решение по вопросу об изменении СФФКР со счета регионального оператора на специальный счет (ст. 173 ЖК РФ). Необходимое количество голосов — более чем 50% от общего числа голосов
собственников помещений в многоквартирном доме.
3. Принять положительные решения по вопросам, обозначенным ч. 4 ст. 170 ЖК РФ. Необходимое количество голосов — более чем 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме:
— о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт;
— о владельце специального счета;
— о кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет.
4. Принять положительное решение по вопросу о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт, порядке представления платежных документов и размере расходов, связанных с их представлением (ч. 3.1 ст. 175 ЖК РФ). Необходимое количество голосов — более чем 50% от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании.
5. Оформить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с Приказом от 28.01.2019 № 44/пр.
6. В течение пяти рабочих дней направить указанный протокол в адрес регионального оператора и Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга.
7. Открыть специальный счет в выбранной кредитной организации.
8. Направить сведения об открытом специальном счете в адрес регионального оператора и Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга.
Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через один год после направления
региональному оператору соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, но не ранее наступления условий, установленных ч. 2 ст. 173 ЖК РФ.
В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ).
1. В случае, если на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предоставлены и не возвращены кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, принятие собственниками решения об изменении СФФКР допускается при условии полного погашения такой задолженности.
2. Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. При проведении голосования по вопросу утверждения размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт необходимо учитывать возможность его индексации, либо принимать решение об утверждении минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, без указания нормативного размера.
3. В соответствии с нормами ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счета может быть:
— товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах;
— осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;
— управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления;
— региональный оператор.
4. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.
5. Специальный счет для формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома может быть открыт в российских кредитных организациях, соответствующих требованиям, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 24.04.2018 № 497. На официальном сайте Центрального банка Российской Федерации в сети «Интернет» ежеквартально размещается информация о кредитных организациях, соответствующих требованиям для открытия специального счета.
6. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, осуществляется по согласованию с ним. В настоящее время региональный оператор не дает свое согласие о выборе его лицом, уполномоченным на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт.
7. Собственники помещений в многоквартирных домах, формирующие фонды капитального ремонта на специальных счетах, владельцем которых является региональный оператор, самостоятельно несут расходы на выпуск и доставку платежных документов, а также на оплату комиссионных вознаграждений за прием платежей. Комиссия за прием платежей в счет оплаты взносов на капитальный ремонт на специальные счета, владельцем которых выбран региональный оператор, взимается в соответствии с утвержденными индивидуальными тарифами кредитной организации (платежного агента) согласно условиям действующего договора. Размер комиссии зависит от вида платежа.
8. Уплата комиссионного вознаграждения банку не может производиться за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.
9. Направление в адрес регионального оператора учредительных документов и бюллетеней голосования не требуется.
