Как проводится собрание собственников после закрытия сведений в ЕГРН

Полномочия управдома

Наше представление об управдоме складывается в основном по персонажам фильмов: «А если не будут брать лотерейные билеты — отключим газ». На самом деле отключить газ председатель совета МКД не может — все его полномочия прописаны в  жилищного кодекса.

Что могут просить жильцы у управдома и совета МКД, проще всего объяснить на примере.

Допустим, жильцам не нравится, как работает УК: подъезд грязный, ремонт не делается, за состоянием общедомового имущества никто не следит. Если жильцы захотят расторгнуть договор со старой управляющей компанией и заключить новый с другой УК, именно председатель совета МКД будет вести переговоры. Причем делать это он будет еще до того, как общее собрание собственников решит заключить договор. Новой УК при этом не придется объяснять каждому из жильцов, чем будет отличаться договор с ней: это может сделать председатель.

Когда переговоры закончатся, именно управдом может подписать договор управления МКД либо по доверенности от других собственников, либо сам — если полномочия подписывать договор управления предоставило ему общее собрание и они закреплены в протоколе.

Еще на основании доверенности председатель совета МКД может защищать права собственников в суде по делам, связанным с управлением домом. Это нужно, когда мирно решить вопросы между собственниками, УК или третьими лицами не получилось.

Например, в подъезде грязно, освещение и замок на домофоне не работают. Жильцы обращаются в УК, а им говорят: «Знаете, денег на лампочки не хватает, а уборщице тяжело работать, и вообще ей мало платят — войдите в ее положение. А фирма, которая обслуживает домофон, кормит завтраками и не торопится ремонтировать замок».

Многие в такой ситуации махнут рукой и оставят все как есть. Или начнут сами покупать лампочки и убирать подъезд. Это хорошо, но неправильно: стоимость этих услуг уже заложена в коммунальные платежи. Старший по дому в такой ситуации вправе писать претензии в УК и в компанию, которая обслуживает домофон. Чаще всего этого достаточно, но если не поможет — он вправе жаловаться в контролирующие органы или подать иск в суд. Согласовывать эти действия с другими жильцами управдом не обязан: собственники уже наделили его такими правами на общем собрании.

На этом полномочия председателя совета МКД не заканчиваются — кратко расскажу про другие.

Контролировать работу УК. Старший по дому вправе контролировать, как работает управляющая компания. Если она делает свою работу плохо, а на заявки не реагирует совсем или реагирует с задержками, он может жаловаться на УК в жилинспекцию или прокуратуру. Я, например, писал такие жалобы по поводу неработающего освещения и того, что УК не регистрировала заявки собственников и не размещала финансовые отчеты.

Подписывать документы от имени собственников. Председатель совета МКД подписывает акты приемки работ и услуг. У К составляет такие акты ежемесячно и указывает в них все, что сделано по дому. Потом акты размещаются на сайте ГИС ЖКХ — там их могут открыть и прочитать все жильцы. Для этого нужно знать только название своей управляющей компании и адрес дома.

В моем случае УК составляла очень объемные акты — перечень работ за месяц занимал 4 листа. Акты за январь и февраль подписать у меня не сочли нужным, хотя мою фамилию в них указали. В актах была единственная подпись — директора управляющей компании. Естественно, у меня сразу возникли сомнения, что эти работы УК выполнила.

Если работа вообще не выполняется, управдом может составить акт, что коммунальные услуги не предоставляются или они ненадлежащего качества. Я уже успел составить подобный акт. Зимой жильцы двух квартир жаловались, что из межпанельных швов дует. Я лично провел представительницу УК по этим квартирам — она пообещала, что в квартирах сделают замеры температуры воздуха и, если информация подтвердится, швы летом запенят. Прошел месяц, но к жильцам так никто и не пришел. В УК мне объяснили, что обход квартир диспетчершей — это не заявка, вот по телефону — заявка. Тогда я подготовил акт об отказе в приеме заявки, подписал его у жильцов замерзающих квартир и через ГИС ЖКХ отправил в УК и в жилинспекцию.

Реакция была почти мгновенной: диспетчерша в течение часа пришла, чтобы замерить температуру в квартирах, и составила заключение, что герметичность швов нарушена. Работы по герметизации включили в план на 2021 год — в итоге их выполнили в полном объеме. А я в ГИС ЖКХ получил замечательный ответ: мол, УК созванивалась с собственниками буквально за несколько минут до того, как я начал предъявлять претензии.

Так выглядел акт об отказе в приеме заявки. Я указал, что сотрудники УК нарушают правила управления многоквартирным домом

УК быстро отреагировала: якобы они и так собирались проверить швы и замерить температуру — составлять акт было необязательно. Мне в принципе было неважно, что напишет управляющая компания в ответе, — главное, что они документально подтвердили продувание межпанельных швов дома

Контролировать исполнение решений ОСС. Вместе с советом МКД председатель следит, чтобы выполнялись решения общего собрания собственников. Если собрание, например, решило установить шлагбаум на парковке или посадить деревья, совет должен проконтролировать исполнение.

Следить, как используется общее имущество. Единолично решать, как использовать общее имущество в МКД, управдом не вправе. Но он может выносить такие вопросы на общее собрание собственников. Например, о том, как использовать земельный участок, подъезд или кровлю: разместить там рекламу, огородить или оставить как есть.

Если требуются работы по содержанию и ремонту общего имущества, председатель МКД тоже может вынести вопрос об их планировании на общее собрание. У меня, например, в планах благоустроить территорию, но решить это единолично я не смогу.

Соберите деньги на собрание и контакты всех владельцев квартир. Уведомите их о собрании

Когда: начинать лучше за 20 дней, чтобы успеть всех уведомить не менее чем за 10 дней до собрания.

По закону вы обязаны уведомить о собрании всех без исключения собственников не позднее, чем за 10 дней до него. Сделать это можно двумя способами: лично под подпись, либо заказным письмом. Второй способ быстрее, но дороже, и не так эффективен: если вы хотите действительно поменять, лучше знакомиться и общаться с людьми.

Уведомлять объявлением в подъезде нельзя: вы никак не сможете доказать, что все собственники его увидели. Единственное исключение — если решение о таком способе уведомления было принято на прошлом собрании.

Поэтому перед собранием вам или вашим помощникам придется лично обойти все квартиры в доме. Кроме уведомления о собрании, у такого обхода есть еще две цели: собрать контакты и получить согласие на обработку персональных данных. Все цели можно закрыть за один визит, но иногда людей подолгу не удается застать дома, а другие подозрительно настроены — тогда приходить придется не единожды.

Я не рекомендую во время первого обхода собирать деньги на проведение собрания. По закону такие расходы несет инициатор собрания либо вся инициативная группа. Обычно это довольно ощутимая сумма — не менее 50 000  с учетом расходов на реестр собственников, отправку писем, распечатку документов и так далее. Вы можете предложить скинуться всем жильцам, но, по моему опыту, соглашаются обычно не больше 50% собственников. Поэтому, если вы посчитали сумму, не стоит делить ее поровну на всех — останетесь в сильном минусе.

Собирать деньги можно только под расписку или с мобильным банковским терминалом для приема карт — в этом случае вы сможете сразу отдавать чеки. Никаких привилегий и дополнительных голосов деньги не означают. Скидываться или нет — сугубо добровольное дело. Повторюсь, лучше не предлагать это сделать во время знакомства при первом обходе: это самый простой способ настроить людей против себя.

Перед обходом обязательно распечатайте два документа: согласие на обработку персональных данных и реестр личного вручения сообщений.

Согласие на обработку персональных данных нужно, чтобы вы могли легально использовать номера телефонов собственников для уведомления о следующих собраниях. В нем должна быть такая формулировка:

«Я, , даю согласие на обработку и предоставление третьим лицам моих персональных данных, включая ФИО, дату рождения, семейное положение, паспортные данные, фотографию, адрес регистрации места жительства, адрес фактического места жительства, пол, номера контактных телефонов, адрес электронной почты, информацию о моих аккаунтах в социальных сетях, информацию и документы о недвижимости в моей собственности. Настоящее согласие действует бессрочно. Мне известно, что я могу в любое время отозвать свое согласие, уведомив об этом в письменном виде».

Подписать такое согласие нужно только один раз. Печатайте бланки согласия с запасом, лучше как минимум на 10 собственников. бланки могут потеряться, другие будут случайно испорчены.

Вместо отдельного бланка на каждого собственника можно сделать общую таблицу с соответствующим заголовком и именами собственников и предлагать людям указать телефон и расписаться прямо в ней. Но не каждому понравится, что соседи увидят его номер телефона.

Реестр личного вручения сообщений — это таблица с подписями, которыми собственники подтвердят, что в курсе собрания. Строк в этой таблице тоже должно быть с запасом — на , чем в доме живет собственников.

Название документа и первая строка таблицы должны быть напечатаны на каждом листе реестра личного вручения сообщений

С бейджиком и документами можно приступать к личному уведомлению собственников о собрании.

Если в подъезде есть консьерж, сначала обратитесь к нему: часто у них уже собраны контакты собственников. Поквартирный обход делать придется в любом случае, чтобы получить подписи. Но если заранее раздобыть телефон, можно сначала позвонить, представиться и договориться на удобное время.

Если консьержа нет или у него нет контактов, придется действовать с нуля. Начинайте обходить квартиры в будни с  до . В ближайшие выходные устройте контрольный проход: вдруг работает допоздна или приезжает только на субботу и воскресенье.

Обязательно помечайте себе, от кого подписи не удалось получить — не застали дома или получили категорический отказ.

Посторонних к обходу лучше не привлекать, а вот соседей — очень желательно. Как показывает мой опыт, лучше всего делать обходы парой мужчина + женщина. Женщинам больше доверяют, а мужчина нужен для безопасности: люди бывают разные. В моей практике был и мужчина, который вышел открывать дверь в трусах и с ножом, и пожилая женщина, спустившая на нас собаку. К некоторым я приходил только с участковым.

Бывало, что разговор начинался со слов «что ты тут ходишь», а заканчивался словами «на тебе денег, поможем, чем сможем». В целом если правильно объяснить, кто вы и зачем пришли, большинство воспринимают это адекватно, а некоторые предлагают помощь.

По моему опыту, люди отказываются подписать не так часто. Но к согласию на обработку персональных данных все относятся с подозрением. Без причины никто его не подпишет. Поэтому говорите всё сразу, прямо и четко: «Здравствуйте! Я ваш сосед. Я живу в  квартире. Я инициировал общее собрание, вот наша инициативная группа, в которой по одному человеку из каждого подъезда. Мы проводим собрание на  тему. Вам ведь не нравится, что у вас счет в платежке на полторы тысячи рублей больше? Мы это исправим».

Обход квартир — еще и хороший способ познакомиться с соседями. Принимайте помощь, которую вам предлагают, и сами поощряйте людей участвовать в подготовке собрания.

Если в квартире никто не открыл, прикрепите на ее дверь бумажное уведомление. В нем напишите, что планируете организовать собрание, укажите дату и тему собрания, свой номер телефона и сайт, где можно узнать обо всем этом подробнее.

Такая бумажка на двери помогает отследить, человек в доме: если прошло уже несколько дней, а бумагу никто не забрал, значит, собственник уехал как минимум в отпуск. Искать его не надо. Просто отметьте себе, что этого собственника придется оповестить о собрании по почте.

Сколько зарабатывает управдом

Сколько платить председателю совета МКД, жильцы решают сами. Если они решат не платить совсем, управдом будет выполнять свои обязанности на общественных началах: потребовать деньги с  из жильцов или с УК он не вправе.

Но я исходил из того, что работа старшего по дому в любом случае потребует затрат: я буду тратить время на переговоры с УК, бумагу, краску для принтера — и это как минимум. Поэтому минимальный размер вознаграждения за свою работу в решении общего собрания собственников я предусмотрел. За минусом налогов, которые УК должна уплатить с этого вознаграждения, на руки я должен получать 3000  в месяц. Но это в теории — почему так, я расскажу ниже.

Деньги эти придется заплатить жильцам. В моем доме 100 квартир, поэтому для каждого собственника сумма в платежке увеличится примерно на 45 . Для сравнения: на момент моего избрания я платил за коммунальные услуги в месяц. Тарифы постепенно индексировали, и в январе 2023 года я плачу 3700  в месяц. Все квартиры в доме однокомнатные, везде установлены счетчики, так что у соседей платеж за коммунальные услуги сопоставим с моим.

Правда, за прошедшие два месяца я не просто не получил ни копейки, а даже не заключил дополнительное соглашение с УК, по которому она должна прописать в платежке дополнительную строку и собирать с жильцов деньги. Пару раз я говорил об этом сотрудникам управляющей компании, но они каждый раз сильно удивлялись и задавали вопрос, я это дополнительное соглашение хочу. Видимо, это уже привычка — все делать только после жалобы в Минстрой.

Так выглядел вопрос о вознаграждении председателю совета МКД в бюллетене для голосования. Оно должно быть прописано в платежке отдельной строкой

Первые выплаты я получил только спустя 9 месяцев — после того, как поставил перед руководством УК вопрос ребром. Они быстро составили проект дополнительного соглашения, и даже готовы были выставить жильцам в платежках строку с этой оплатой с января по сентябрь. От такого предложения отказался я сам — резкий рост коммунальных платежей представители УК  оплатой услуг управдома, а конфликтовать с жильцами в мои планы не входило. Поэтому весь период, пока не было заключено соглашение, я работал на общественных началах.

3000 , как указано в решении общего собрания, я не получал ни разу. Выплаты зависят от того, сколько жильцов оплатили коммунальные услуги. Если есть долги — я получу меньше, если долги начали гасить — больше. Например, в декабре 2022 года размер выплат 1374 , а в январе 2023 года — 2061 .

В реальности это не покрывает даже мои расходы по оплате коммуналки, но компенсирует покупку краски для принтера, бумаги и почтовые расходы — для отправки обращений от имени жильцов я иногда пользуюсь платным сервисом zakaznoe.pochta.ru.

Как узнать, в доме председатель совета МКД

Но чаще бывает так, что УК не размещает протоколы общих собраний на портале. Например, хотя в моем доме собрание по поводу избрания председателя состоялось и протокол мы сдали в УК в декабре 2020 года, в реестре никакой информации об этом нет.

В такой ситуации можно либо требовать у УК, чтобы она разместила протоколы собраний собственников на ГИС ЖКХ, либо узнавать у соседей. А с этим обычно возникают проблемы: жильцы дома вообще могут не знать, собрание и какие вопросы на нем решали. Управляющие компании заинтересованы в том, чтобы председатель совета МКД исполнял свои обязанности формально, ничего не контролировал и не лез в их работу.

Так выглядит форма поиска протоколов общих собраний собственников на сайте ГИС ЖКХ. В реестре должны быть все протоколы — не только касающиеся выборов председателя, но и по другим вопросам управления домом: например, о выборе управляющей организации или сдаче общего имущества в аренду

По моему дому протоколы общих собраний в ГИС ЖКХ УК не разместила. В результате жильцы не могут увидеть информацию не только о том, кто председатель МКД, но и о вопросах, которые ранее решали на собраниях

Зачем нужны данные из ЕГРН для общего собрания

В многоквартирном доме обязательно проводят ежегодное собрание, но бывают и внеочередные общие собрания. Например, чтобы сменить управляющую компанию, переизбрать председателя совета дома или сдать в аренду общее имущество.

О собрании собственников нужно предупредить, иначе потом его могут признать недействительным. По закону надо известить собственника лично или заказным письмом за десять дней до даты собрания. Отправлять дополнительные уведомления родственникам владельца, арендаторам квартиры или еще не запрещено, но уведомить собственника нужно обязательно.

Информацию о собственниках организаторы собрания часто брали из ЕГРН. Как правило, пользовались коммерческими сервисами, которые позволяют получить за раз много выписок. В таком случае одна выписка стоила около 20 , то есть на пятиэтажку из 100 квартир надо было потратить 2000 .

Это было удобно, потому что выписки из ЕГРН содержали данные собственников, а также информацию о площади жилого помещения и доли в нем, если собственность долевая.

На общем собрании голосуют площадями, то есть количество голосов зависит от площади в собственности того или иного человека.

Например, в доме 100 квартир, у каждой квартиры один собственник, у всех квартир одинаковая площадь. В этом случае у каждого собственника будет от общего количества голосов на собрании.

А если одна из квартир в долевой собственности, например у мужа и жены по  жилья, и доли выделены в натуре, то у каждого из них по 0,5% голоса. Это значит, что для каждого нужен отдельный бюллетень. Количество голосов всегда пропорционально площади жилья. Если ошибиться в расчетах, итоги общего собрания могут оспорить.

Зачем мне все это

Я часто сталкиваюсь с мнением, что любая активность человека только ему во вред. Считается, что за все отвечает государство и если беспорядок, то оно должно быстро все исправить и отчитаться. А если не исправит — государство плохое, о людях не думает.

На самом деле государство и контролирующие органы часто не знают о проблемах людей или предпочитают их не замечать. Это легко поправить — написать жалобу или обращение. Но в случае с коммунальными услугами и обслуживанием дома все намного сложнее.

Можно исправить все в своей квартире. Но если в соседней в стене дырка и в нее уходит тепло, деньги на этом потеряют все, в том числе я. Потому что общедомовый счетчик насчитает тепло на все квартиры и поровну разделит теплопотери пропорционально площади квартир, без учета дыр в стенах. Это обойдется дороже каждому из жильцов, даже тем, у кого со стенами все в порядке.

самое с неотремонтированной крышей, неисправным замком на двери подъезда, неработающим доводчиком и многими другими неисправностями. Даже лампочки в подъезде влияют на размер платы за ЖКУ. Каждая из них не относится к отдельно взятому жильцу, но счет за услуги либо уже сейчас больше, либо может увеличиться в будущем.

Поэтому жильцам экономически выгодно решать не только свои проблемы, но и проблемы всего дома в целом. Из этого я и исхожу. Любые мои усилия окупятся не только тем, что дома станет теплее, а в подъезде чище и светлее, — если все сделать правильно, это отразится и на кошельках владельцев квартир, в том числе и моем.

Как закрытие данных ЕГРН повлияет на проведение общих собраний

Я встречал мнение, что ситуация с выписками поставит крест на общих собраниях: якобы без выписки их провести невозможно, а результаты обязательно обжалуют. На деле это не так.

Запрос выписки из ЕГРН никогда не был прописан в жилищном кодексе как обязательное условие для собрания. Поэтому обжаловать итоги собрания только на том основании, что у организатора не было выписок, нельзя.

Выписки помогали инициаторам собраний в подготовке документов, бюллетеней и подсчете голосов. Но ЕГРН не содержит сведений, где реально проживает собственник и как с ним можно связаться, поэтому практическая польза информации реестра ограничена.

Зато доступные данные ЕГРН помогали недобросовестным инициаторам собрания фальсифицировать документы. Объясню на примере.

В условной квартире № 1 живут арендаторы, которые дверь не открывают, общаться не хотят, данные владельца и его телефон не дают. У К эти сведения тоже не знает, потому что собственник их не дал и договор не заключил. Деньги за коммуналку поступают от имени предыдущего собственника — и всех все устраивает. Получается, собственник квартиры принять участие в голосовании не сможет: он ничего о собрании не узнает. И бюллетень по его квартире так и останется незаполненным — отсутствия данных.

Но если есть сведения из ЕГРН, у инициатора собрания всегда был соблазн попросить расписаться в бюллетене не собственника, а тех самых арендаторов. подделать подписи самому. Такую схему часто используют в новых домах, где соседи еще не знают друг друга. И получалось, что все данные указаны в строгом соответствии с выпиской, все формально правильно, кроме одного — собственник не голосовал и подписи не ставил.

Если собственник об этом узнает, он может обжаловать решение в суде. В таком случае суд может назначить почерковедческую экспертизу, и дело затянется.

Возможно, сейчас ситуация изменится: фальсификаторам придется еще поискать данные владельца квартиры, а не просто подделать его подпись. А если начнется судебное разбирательство и суд запросит полные сведения из ЕГРН в отношении всего дома, будет легче увидеть, сколько всего подписей подделано: сфальсифицированные данные владельцев не совпадут со сведениями из выписок.

В любом случае сейчас реестр собственников — единственный предусмотренный законом способ получить данные о владельцах квартир для подготовки к общему собранию.

Что еще почитать по теме:

О роли и значении председателя совета многоквартирного дома в жизни собственников

Совет многоквартирного дома – орган, который осуществляет защиту прав и представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

Совет многоквартирного дома может действовать только в конкретном многоквартирном доме, выбрать один совет на два или три дома нельзя, это запрещено законом.

Совет дома должен быть создан в многоквартирном доме, в котором более чем четыре квартиры, а также находящемся в управлении управляющей организации, по решению общего собрания собственников помещений в данном доме. Обращаем внимание, что при управлении товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом (жилищно — строительным кооперативом) совет многоквартирного дома не создается.

Если в многоквартирном доме нет совета многоквартирного дома в течение календарного года, то собственники имеют право на обращение в орган местного самоуправления (городскую или районную администрацию), который обязан инициировать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета.

Совет многоквартирного дома, работу которого координирует председатель, решает текущие вопросы, связанные с управлением многоквартирного дома:

В каждом совете многоквартирного дома из его числа избирается председатель, который руководит и координирует деятельность совета многоквартирного дома. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет важную роль в обеспечении жизнедеятельности всего дома, контролирует управляющую организацию, облегчает жизнь в доме.

К важным функциям председателя совета многоквартирного дома относятся:

Также общее собрание собственников помещений в доме вправе наделить председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие иных решений (за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников).

Председатель совета многоквартирного дома действует на основании доверенностей, выданных собственниками, или без доверенности (в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников). В первом случае он представляет интересы только тех собственников, которые выдали ему доверенности, во втором – всех собственников помещений в данном доме.

Деятельность председателя совета дома может быть поощрена. По решению общего собрания собственников помещений в доме председателю совета многоквартирного дома может быть утвержден размер вознаграждения и порядок его выплаты.

Назад к списку

Проведите собрание

По закону очное собрание проводить не обязательно: голосуют собственники все равно на бумаге или через информационную систему. Но я рекомендую не пренебрегать встречей. Это хорошая возможность лично обсудить вопросы и донести до собравшихся, как важно взять управление в доме в свои руки.

Главная опасность очного собрания — в том, что на него могут прийти провокаторы. Обычно это не собственники, единственная их задача — устроить скандал. В одном доме, где я проводил собрание, была женщина, которая раздавала всем в доме письма: мол, наша встреча — это диверсия УК с целью брать со всех еще больше денег. Выяснилось, что эта женщина не была собственником. Пришлось еще раз подробно объяснять всем, что именно мы предлагаем и зачем.

После этого случая мы стали регистрировать всех, кто пришел на собрание — спрашиваем на входе имя и номер квартиры и просим предъявить документ. Правда, во дворе такие ограничения вводить затруднительно. Еще удобно использовать для регистрации участников систему «Сквер». Официально посторонним не запрещено посещать собрания собственников, но это остается на усмотрение организатора.

Иногда на собрание целесообразно специально пригласить посторонних — например, юристов. Если приглашаете , это необходимо будет отразить в протоколе собрания.

Открывает собрание обычно тот, кто его инициировал. Он предлагает выбрать председателя, секретаря и счетную комиссию. По этим вопросам собственники голосуют поднятием рук, возражения фиксируются в протоколе очного обсуждения.

Никаких ограничений и требований к председателю, секретарю и членам счетной комиссии нет. Один человек может выполнять сразу все три функции.

В счетной комиссии может быть сколько угодно человек — берите туда всех, кто захочет. Это не обязательно должны быть собственники, но желательно, чтобы в комиссию вошел один человек из инициативной группы. Если не захочет никто, считать придется самим. Если захотят те, кому вы не доверяете — отказывать нельзя, но можно включиться в счетную комиссию и пересчитать все за остальными.

Председателем должен быть хладнокровный и громкоголосый человек. Я советую запастись микрофоном, динамиком, достаточным количеством бумаги и ручек, а также средствами для горла и успокоительными.

Секретарь ведет протокол. Хорошо, если он также сможет позаботиться о фото- и видеосъемке. Это поможет приструнить провокаторов и будет аргументом в суде, если попытается оспорить результаты вашего собрания.

Выбрать председателя, секретаря и счетную комиссию можно на одно собрание, а можно на долгий срок — например, год. Если выбрали надолго, можно в дальнейшем не включать эти вопросы в повестку. Но если из них не сможет присутствовать на одном из собраний, нужно будет выбирать их заново.

Если выбрать председателя либо другие должности не удалось, все их функции может взять на себя инициатор собрания. будет подписывать протокол.

Обсуждать на собрании можно только вопросы из повестки. Длиться собрание может сколько угодно долго — хоть час, хоть неделю. Если за день не договорились, встречаются еще раз.

В конце собрания раздайте каждому собственнику бюллетень, объясните, как его заполнить и передать вам, и попросите расписаться в том, что бюллетень получили. Вместо собственника может голосовать его представитель, которым может быть кто угодно — достаточно доверенности по примерной форме.

Собрание считается состоявшимся, если собрался кворум — проголосовали собственники, которым принадлежит более 50% голосов. Даже если на встрече меньше людей, чем нужно для кворума, паниковать рано. Кворум считается по голосам, поэтому узнать точные результаты можно только после голосования. Но имейте в виду, что если людей мало, значит, после собрания вам придется развить дополнительную активность, чтобы уговорить соседей проголосовать.

Что я успел сделать как старший по дому и что планирую

я сказал, что вот меня выбрали, и все проблемы решились, — это неправдой. Наводить порядок — это практически бесконечный процесс: решаются одни проблемы и  появляются другие. Я честно говорю соседям: порядок наводить буду, но дело это небыстрое и без помощи я не справлюсь.

Чего я пока не смог добиться. Управляющая компания пока еще считает, что работает по  своим правилам и нормативам. Бывает, что заявки не регистрируют, дают отписки и работу свою выполняют некачественно. Бывает, что затягивают сроки выполнения работ: например, отклеившуюся кафельную плитку пытаются поставить в программу ремонта на следующий год. Бороться с этим можно только одним способом — писать запросы и делать заявки. А если УК не исполняет их или нарушает сроки — жаловаться.

Что получилось сделать к январю 2023 года

Еще теперь соседи знают, куда обращаться с проблемами, — ко мне. Это значит, что им теперь можно не тратить время на посты в соцсетях на тему «А когда у  порядок наведут?».

Что планирую. Основная задача — постараться разобраться в финансовой отчетности УК. Думаю, что, если эту отчетность мне не представляют, хотя обязаны, — значит, в ней не в порядке. Также со временем я планирую запустить прием и учет заявок через систему «Сквер» для всех жильцов — так и у меня работы будет меньше.

Как стать управдомом

Когда: не позднее даты окончания голосования, указанной в уведомлении.

Поднятием рук голосовать нельзя, голоса засчитывают только в письменной форме. Это хорошо, потому что правильно подсчитать результаты голосования по рукам сложно, если в доме более 50 собственников.

Закон предусматривает два способа голосования, которые можно совместить: на бюллетенях или через информационную систему на выбор — например, ГИС ЖКХ, «Сквер» или систему «Электронный дом» для Москвы. В 2023 году государство начало тестирование мобильного приложения «Госуслуги-дом», где тоже можно голосовать на общих собраниях.

На мой взгляд, просить людей заполнить бюллетени на месте не очень удобно. Там нужно указать много информации вроде площади собственности и правоустанавливающих документов. Людям неудобно заполнять все это самостоятельно, а делать это вручную организаторам каждый раз трудоемко.

Поэтому я предпочитаю заочное голосование. Но использовать для этого системы ГИС ЖКХ и «Электронный дом» не люблю. Через них нельзя голосовать на первом собрании: нужно, чтобы сначала большинство собственников решили, что голосуют через эту систему.

Я использую «Сквер». В нем данные собственника уже заполнены в бюллетене, а проголосовать через него можно уже на первом собрании. Когда все проголосуют, система автоматизированно подсчитает результат.

После того как человек проголосовал, он получает с инструкцией, как распечатать, подписать, сфотографировать и загрузить готовый бюллетень на сайт. Чтобы всем было удобно распечатывать, мы ставим принтер у консьержа или в квартире одного из ответственных лиц и говорим всем, в какое время можно приходить и пользоваться им.

Проголосовать можно только один раз. Если человек получил бюллетень и расписался за него, он уже не может голосовать через информационную систему. Если он потерял бюллетень, можно получить новый, но нужно обязательно его сдать.

Часто собрание проваливается именно на этом шаге — люди получили бюллетени, но так и не сдали их, либо проголосовали через информационную систему и не распечатали решение. Поэтому регулярно напоминайте людям о том, как важно проголосовать и сдать бюллетень. Используйте все доступные каналы — почту, , мессенджеры, а в крайнем случае и телефон.

Мы пишем прямо на бюллетене, что его можно положить в  ящик в каждом подъезде. Обычно это ящик главы совета дома или  из инициативной группы, он на ключе. На ящик клеим яркую наклейку, чтобы никто не перепутал.

Подготовьтесь к очному обсуждению вопросов и подготовьте бюллетени для голосования

Когда: за  до собрания.

Проголосовать люди могут двумя способами: на бюллетенях или через информационную систему на выбор — например, ГИС ЖКХ, «Сквер» или госуслуги. Бумажный и онлайн-вариант голосования можно совместить — пусть все голосуют так, как им удобно. Это называется голосование.

Перед собранием примерно подсчитайте, сколько людей будут голосовать на бюллетенях и распечатайте бюллетени с запасом. Их количество ничем не ограничено: вы можете даже разместить в интернете для самостоятельной распечатки и подписи. Главная ваша задача — чтобы бюллетень был у каждого собственника либо у его представителя.

В бюллетене на каждой странице должна быть вся информация о собственнике: ФИО, номер и площадь помещения, реквизиты правоустанавливающих документов. Если это юридическое лицо, владеющее, например, магазином в подвале, внесите в бюллетень: наименование, ИНН, ОГРН, номер помещения, реквизиты правоустанавливающих документов и данные документа, подтверждающего полномочия голосующего. Если человек голосует не лично, а по доверенности, то это надо указать в бюллетене, а копию доверенности приложить к решению.

Также в бюллетене должны быть решения по каждому без исключения вопросу из повестки дня: «за», «против» или «воздерживаюсь». По вопросам, которые не попали в повестку, голосовать нельзя. Вносить их в бюллетень не нужно.

Отдельно попросите людей указывать в бюллетенях свои контактные данные. Объясните, что им могут позвонить из районной администрации или жилищной инспекции с проверкой.

Кроме того, я советую прописать в бюллетенях количество голосов для каждого собственника — это сильно облегчит работу счетной комиссии. Иногда это проще делать уже после сбора бумажных бланков, вписывая расчетные проценты из .

Вот некоторые пункты, которые я рекомендую включить в повестку и в бюллетень.

Голосование через информационную систему. Чтобы иметь возможность голосовать через «Сквер» или другую информационную систему, включите в бюллетень такой текст:

Выбор способа голосования, использование при проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования (п. 3.2 и 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ):

Администратор информационной системы — это человек, который будет вносить в систему информацию о голосующих и следить за тем, чтобы результаты голосования были опубликованы в официальных отчетных системах, в том числе ГИС ЖКХ. На самом собрании он может не присутствовать, быть владельцем одной из квартир тоже не обязан. Даже хорошо, когда в роли администратора, как и в качестве членов счетной комиссии, выступают независимые люди на третейской роли.

Выбор метода оповещения. Чтобы в дальнейшем не проводить поквартирный обход, включите такой текст с возможностью выбрать несколько вариантов:

Выбор метода оповещения о проведении общего собрания и способа уведомления о результатах ОСС МКД.

Определить методом оповещения:

Метод оповещения должен быть журналируемым — то есть в нем должен быть отчет о доставке. Подходит любой мессенджер, в котором существует отчет о том, кто был получателем соответствующего сообщения.

Обязательно определите способ уведомления о результатах собраний, иначе после собрания вы будете обязаны вручить такое уведомление лично или отправить заказным письмом, а также составить реестр уведомлений.

Финансирование собраний. Чтобы проводить последующие собрания за счет УК, напишите в бюллетене:

Порядок финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения общих собраний (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Включить расходы на проведение собраний в план финансово-хозяйственной деятельности УО по МКД.

Составьте повестку дня и разместите информацию в интернете

Когда: за 3 недели до собрания.

Повестка дня общего собрания собственников — это список всех без исключения вопросов, которые вы планируете обсудить и решить на собрании. Ее нужно разместить в интернете и передать в орган государственного имущества — в каждом городе это разное учреждение.

Как составить повестку. В повестке должны быть прописаны адрес дома, инициатор собрания и форма собрания. Если планируете использовать «Сквер», указывайте «» — это означает, что люди смогут голосовать и на бюллетенях, и через информационную систему. Также обязательно нужно указать дату, время и место собрания.

Вопросы для обсуждения можно писать в столбик, желательно их пронумеровать. По каждому вопросу должен быть отдельный пункт — объединять их нельзя. Формулируйте максимально конкретно: на собрании вы будете голосовать по каждому из вопросов. У собственников должна быть возможность однозначно ответить по ним «за», «против» или «воздерживаюсь».

Пункт «другое» вносить в повестку запрещено, протокол собрания с такой повесткой у вас не примут.

Лучше всего использовать формулировки из законов и постановлений, можно оптимизированные под ваш дом.

Я рекомендую включить в повестку первого собрания следующие пункты:

Подробнее об этих вопросах я расскажу ниже.

Также в повестке могут быть, например, такие вопросы:

Лучше, если вопросов будет не слишком много — иначе собрание растянется на вечность, собственники устанут и запутаются, и получится только хуже. По сложным вопросам, например о смене УК, при составлении повестки по возможности консультируйтесь с опытными специалистами. Может случиться так, что вашу повестку попробуют оспорить в суде. Если промахнетесь с формулировками — ничего не добьетесь.

Перенести собрание, изменить, добавить или убрать вопросы к обсуждению после публикации повестки нельзя.

Что делать с готовой повесткой. , ее нужно передать в орган управления государственным или муниципальным имуществом. В Москве это ГКУ ИС вашего района — представитель департамента имущества города Москвы. В других городах подобные организации могут называться . Найти их можно таким же способом, как и орган местного самоуправления: вбить в Гугл название вашего города + слова «муниципальное имущество».

Например, в Астрахани нужная организация называется «Управление муниципального имущества». Сайты по закону есть у всех таких органов в России. Иногда эти сайты заброшены и не обновляются, но контакты там есть — а вам только они и нужны

Кроме того, везде, кроме Москвы, повестку можно сдать в ОМС.

Уведомление с повесткой собрания в орган государственного имущества можно принести лично и сдать под подпись в канцелярии, а можно отправить заказным письмом по обычной почте. По электронной — нельзя.

Чиновники могут предложить вам скорректировать повестку, например, поменять формулировки. Обычно предлагаемые изменения — не в пользу собственников. Вы имеете право отказаться от этих изменений, но будьте готовы к возможному суду.

В управляющую компанию отдавать повестку не обязательно.

Если используете информационную систему, например «Сквер», вы также обязаны опубликовать повестку там. Альтернатива — опубликовать ее на любом общедоступном сайте в интернете и отправить ссылку всем собственникам. Самостоятельно создать сайт с простым адресом можно, например, через конструктор сайтов «Тильда». Это просто и бесплатно.

Сайт можно использовать не только как площадку для повестки. Он может пригодиться и в дальнейшем: чтобы информировать соседей о подготовке к следующим собраниям, о результатах собраний, о сборе денег или проблемах, к которым хотите привлечь внимание.

Если не хотите самостоятельно создавать сайт, можно сделать страницу дома через «» — ссылку на нее получат только жители вашего дома. В системе предусмотрен функционал для решения самых разных задач по самоуправлению, например сбор контактов жильцов дома.