Редакция ЖКХ Ньюс подготовила для собственников, управляющих компаний и других организаций коммунального комплекса обзор изменений законодательства в сфере ЖКХ, вступивших в силу с 1 марта 2023 года.
Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ внёс изменения в законы «О персональных данных», «О государственной регистрации недвижимости» и другие законодательные акты. Изменения вступили в силу с 1 марта 2023 года. Управляющим организациям, ТСЖ и ЖСК, а также активным собственникам придется самим адаптироваться под новые, едва ли выполнимые требования закона.
Материал опубликован 22.07.2022. Обновлен 25.06.2023.
Госдума РФ приняла более 20 новых законов, которые затронут сферу строительства и ЖКХ. Об основных из них рассказало издание «ФедералПресс».
С 1 сентября 2023 года начнет действовать федеральный закон о повышении безопасности использования газового оборудования в многоквартирных домах. Согласно документу, собственники квартир будут обязаны заключать договор о техобслуживании и ремонте газового оборудования со специализированной компанией.
Также новый закон расширит границы предоставления россиянам жилой недвижимости по договору соцнайма. Для этого потребуется письменное согласие гражданина. Отныне такое жилье будет предоставляться не только в населенных пунктах по месту жительства, но и в другой местности в том же муниципальном районе.
Этот же закон отрегулирует порядок проведения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, являющегося объектом культурного наследия, что обеспечит сохранность таких зданий от разрушений.
Согласно новым поправкам, внесенным в Жилищный кодекс РФ, собственники многоквартирного дома смогут голосовать за те или иные решения через Многофункциональный центр (МФЦ).
По словам заместителя главы Министерства строительства и ЖКХ РФ Юрия Муценека, поправки, внесенные в законодательство, обеспечат сокращение избыточных процедур, оптимизацию и ускорение строительного цикла, а также безопасность россиян и повышение качества их жизни.
- В чем проблема
- Кто может узнать ФИО собственника без его согласия
- Изменения в Правилах противопожарного режима
- Что управляющим организациям и ТСЖ нужно успеть в марте 2023 года (если этого не сделано раньше)
- Кто еще имеет доступ к персональным данным в ЕГРН (справочно)
- Что делать УК и собственникам
- Изменения в области защиты персональных данных
- Вступают в силу нормы о контроле за безопасностью лифтов
- Вступает в силу порядок перерасчета платы за обращение с ТКО
- Новое в нормах про капремонт
- В некоторых случаях сведения доступны кадастровому инженеру и нотариусу
В чем проблема
У управляющих организаций (ТСЖ, ЖСК) есть предусмотренная законом обязанность вести актуальный реестр собственников в обслуживаемых домах, при прямых договорах на коммунальные услуги – отслеживать изменения среди собственников и оперативно сообщать об этом ресурсоснабжающим организациям, предоставлять реестр собственников инициатору общего собрания, вести претензионно-исковую работу с должниками. Все это немыслимо при отсутствии возможности получить данные из ЕГРН. Активные собственники, которые знают о своей обязанности проводить общие собрания в доме, столкнутся с проблемами при оформлении результатов таких собраний.
Если ранее сведения из ЕРГН были общедоступными, то теперь появились ограничения. Они касаются сведений об определенных персональных данных – фамилии, имени, отчестве и о дате рождения собственника – физического лица. Для такой информации прописали особый порядок предоставления (ст. 36.3 закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Примечание. Речь идет не только о собственниках, но и о лицах, в пользу которых зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости. Для простоты понимания будем называть лицо, не пожелавшее раскрыть свои данные, гражданином N.
Теоретически гражданин N. сможет подать заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных, содержащихся в ЕГРН. Если найдутся такие желающие, то по их недвижимости в ЕГРН появится соответствующая отметка. Только при наличии такой отметки третьи лица могут получить персональные данные гражданина N. в составе выписки из ЕГРН. Без отметки о согласии третьи лица получат выписку без Ф. И. О., даты рождения:
Предусмотрен ряд исключений из этого общего правила.
Новые правила выбора управляющей компании могут защитить собственников квартир от рейдерского «захвата» домов, но только на время. Совет Федерации в ходе последнего заседания весенней сессии, 28 июля, одобрил поправки в Жилищный кодекс, запрещающие смену управляющей компании в многоквартирном доме (МКД) чаще одного раза в год. Инициаторами изменений выступили думские депутаты–единоросы Сергей Пахомов, Марат Нуриев и Павел Качкаев. Как они указывают в пояснительной записке, нововведения направлены на борьбу с рейдерскими «захватами» домов, когда недобросовестные компании, зачастую путём фальсификации протоколов общедомовых собраний, начинают управлять фондом, в который уже инвестировала средства предыдущая организация. Предполагается, что теперь собственники при выборе УК станут относиться к процессу внимательнее и ответственнее, а самим жилищникам годовой «период затишья» даст возможность чётко спланировать работу и «максимально сконцентрироваться на управлении, а не на борьбе с конкурентами». Не забыли о правахВ изначальном тексте новеллы предлагалось оставить возможность досрочного разрыва отношений с УК только в том случае, если она не выполняет условия договора с собственниками. Однако правительство в отзыве на законопроект отметило, что это приведёт к ограничению прав граждан в возможности самостоятельно выбирать способ управления МКД. А ведь такая опция должна оставаться и при добросовестном исполнении своих обязанностей текущей УК. На это же указывали юристы после внесения законопроекта в Госдуму в марте этого года. В итоге в финальной редакции прописали, что до истечения года с момента последней смены УК собственники могут прекратить с ней отношения также и в случае выбора нового механизма управления имуществом. Например, если они захотят организовать ТСЖ. Оборотная сторонаВозникает риск, что в некоторых случаях поправки в Жилищный кодекс могут только добавить проблем собственникам квартир. Если некая недобросовестная управляющая компания тем или иным образом всё–таки завладеет домом, то просто новым голосованием сменить её не удастся. Придётся оспаривать результаты в судебном порядке, что зачастую вытекает в длительное противоборство. Причём обычно жильцы считают себя способными справиться с этим процессом без сторонней юридической помощи, но, как правило, проигрывают в судах, делится опытом частнопрактикующий юрист по сопровождению энергетических проектов Мария Васильева. В то же время отказаться от договора в связи с нарушениями его положений со стороны УК можно без суда, но, говорит эксперт, для этого они должны быть подтверждены какими–либо органами (Роспотребнадзором или жилищной инспекцией). С одной стороны, поправки как будто бы решают вопрос с недобросовестным «перехватом» управления на этапе, когда компания только приступила к работе. С другой стороны, остаётся не совсем понятным, как они защищают от этого по прошествии года, задаётся вопросом Мария Васильева.»Предположу, что в период “ожидания” жильцы могут успеть решить вопрос с использованием ГИС ЖКХ при голосовании на общем собрании. Тогда идентификация голосующих станет проводиться через “Госуслуги”, что усложнит фальсификацию результатов опроса. В остальном проект устанавливает интервал некой стабильности, в который сменить УК можно или путём оспаривания результатов голосования о её выборе, или, как предусмотрено поправками, при выявлении нарушений с её стороны. Поэтому если жильцам просто разонравятся тарифы управляющей организации, то им придётся подождать», — рассуждает юрист. Важен каждый голосПоправки укладываются в цепочку постепенного ужесточения законодательства в ЖКХ в последние несколько лет. В сентябре 2022 года вступил в действие новый порядок голосования собственников за смену управляющей компании. Теперь вопрос может быть решён только 50% плюс один голос от общего числа собственников. Раньше достаточно было согласия лишь большей половины от пришедших на собрание. В итоге устраняется ситуация, когда всего четверть жильцов может определять судьбу дома. В то же время собрать достаточно собственников для решения такого вопроса инициативным жильцам и раньше оказывалось непросто, а сегодня, особенно в типичной многоэтажке на тысячу–две квартир, это становится настоящим испытанием. Изменения законодательства направлены на стабилизацию сферы управления МКД, подтверждает управляющий партнёр юридической компании «Варшавский и партнёры» Владислав Варшавский. » В целом логику законодателя можно объяснить — обеспечить нормальное содержание имущества МКД, исключить “качели” при борьбе за выбор УК. Но такая инициатива имеет и обратную сторону: организовать общее собрание собственников МКД довольно сложно, активистов в доме, как правило, бывает не много. И процессом выбора УК управляет фактически активное меньшинство, интересы которого могут не совпадать с большинством. В любом случае даже при некачественном оказании услуг УК сменить такую организацию может быть крайне затруднительно», — поясняет эксперт. Проверка на честностьФальсификация протоколов остаётся одной из самых болезненных точек в жилищной отрасли. После того как собственники обнаруживают подтасовку в проведении голосования, они отправляются в суд. Но такие процессы обычно проходят как гражданские. И если голосование признают нечестным, а его итоги обнуляются, сам факт подделки подписей, что уже является составляющей уголовного преступления, остаётся без внимания. Так, жители около 300 МКД, которые управляются ЖКС №1 Кировского района, заявляют, что в общедомовых голосованиях принимают участие даже уже несколько лет назад скончавшиеся собственники, писала в начале июля «Фонтанка». За первые 6 месяцев 2023 года Кировский районный суд полностью или частично удовлетворил 41 иск о признании недействительными решений собраний жильцов. Как поясняют в ЖКС №1 Кировского района, проблема восходит к тому, что за период до и после проведения голосования собственники несколько раз банально могут менять своё мнение по рассматриваемому вопросу. Конфликтом горожан с управляющей компанией даже заинтересовался глава Следственного комитета Александр Бастрыкин. Однако в уголовную плоскость разбирательство, судя по всему, до сих пор не перетекло.
Кто может узнать ФИО собственника без его согласия
Без дополнительных условий персональные данные гражданина N. доступны сособственникам недвижимости и мужу (жене). Дальше в законе идет ряд лиц, который может получить сведения при наличии определенных условий:
Также сведения могут получить:- обладатель сервитута или публичного сервитута, установленных применительно к объекту недвижимого имущества, в отношении гражданина N. – правообладателя такого объекта или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости;- правообладатель объекта недвижимого имущества или лицо, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, о гражданине N., в пользу которого применительно к такому объекту установлен сервитут или публичный сервитут.
Изменения в Правилах противопожарного режима
Вступает в силу Постановление Правительства РФ от 24.10.2022 № 1885.
Многие изменения актуальны и для многоквартирных домов, например:
Подробнее список изменений можно посмотреть в материале:Изменения в Правила противопожарного режима с 1 марта 2023 года
Что управляющим организациям и ТСЖ нужно успеть в марте 2023 года (если этого не сделано раньше)
✔ Управляющим организациям – выложить в ГИС ЖКХ отчеты об управлении многоквартирным домом.
✔ Товариществам собственников жилья – направить в органы жилищного надзора копию реестров членов товарищества.
✔ Исполнителям коммунальных услуг по отоплению в случае, если отопление оплачивается в течение года, а не одного лишь отопительного периода, – выполнить корректировку платы за отопление.
✔ Лицам, управляющим МКД, в которых плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общедомового имущества, начисляется по нормативу или среднемесячному потреблению, – сделать перерасчет платы по показаниям общедомового счетчика (при его наличии).
✔ Управляющим организациям, срок действия лицензии которых истекает 1 июня 2023 года, – обратиться в орган лицензионного контроля с заявлением о продлении.
Кто еще имеет доступ к персональным данным в ЕГРН (справочно)
Доступ к сведениям о Ф. И. О. имеют лица, указанные в части 13 статьи 62 закона о регистрации недвижимости:
Список вполне логичный, но здесь нет управляющих организаций.
Что делать УК и собственникам
Управляющие организации могут попробовать использовать нотариуса и первый пункт из перечня выше для получения данных о собственнике. Но если УК нужны эти сведения, то очевидно, что подписанного гражданином N. экземпляра договора управления у нее на руках нет. Посчитает ли нотариус достаточным договор управления, подписанный с другими собственниками, – покажет дальнейшая практика. Еще можно будет пофантазировать с «намерениями обратиться в суд о взыскании задолженности по уплате платежей, связанных с использованием недвижимости» (пятый пункт), но тоже пока неясно, как будут толковать этот пункт нотариусы.
До развлечений с нотариусом управляющим компаниям остаётся отслеживать изменения прав собственности на помещения в управляемых домах. Это можно делать вручную с помощью раздела «Справочная» на сайте Росреестра, либо автоматически с помощью компаний, которые помогают вести учет собственников и их изменений.
Вариант, что сами должники, незаконные перепланировщики квартир, захватчики общедомового имущества или просто замкнутые собственники возьмут и предоставят УК свои данные, в этом материале мы не рассматриваем.
Возможно, хотя в это трудно поверить, когда-нибудь в ГИС ЖКХ будут нормально отображаться сведения о собственниках, без танцев с бубнами со стороны самих собственников и УК. На сайте ГИС ЖКХ давно висела новость о разработке некого сервиса в помощь работе с должниками:«Спроектирован сервис подготовки претензий на оплату ЖКУ. В нём будут содержаться предзаполненные сведения о должниках. Информация автоматически загрузится из ЕГРН. Функционал позволит организациям вести претензионно-судебную работу, несмотря на ограничение доступа к персональным данным должников в ЕГРН с 1 марта». Но как это будет работать, пока непонятно.
Кроме того, принят закон, согласно которому в случае, если истцу, взыскателю задолженности за помещение, машино-место в многоквартирном доме, коммунальные услуги, по взносам на капитальный ремонт, за энергетические ресурсы, неизвестна фамилия, имя, отчество такого должника, то истец, взыскатель в заявлении вправе указать об этом, и такая информация предоставляется суду организацией, уполномоченной на предоставление сведений из Единого государственного реестра недвижимости. Однако и этот закон не решает проблему ведения актуальных реестров и проведения общих собраний.
Обычные собственники-соседи поставлены в затруднительное положение при проведении общих собраний.
Едва ли жилищная инспекция сможет нормально проверить актуальность реестра собственников. А при оспаривании решений собрания в судебном порядке судья уже будет смотреть на кворум: если он есть, и все остальное в порядке, то некоторые недостатки реестра на действительность решения собрания не повлияют (в большинстве случаев).
Изменения в области защиты персональных данных
Вступает в силу Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ, который предусматривает возможность получения персональных данных собственников из ЕГРН только с их согласия. Также закон устанавливает ряд исключений из этого общего правила.
Управляющие организации смогут получить нужные данные через нотариуса.
Подробнее об этом можно почитать в материале:Для УО и ТСЖ: получение сведений о собственниках из ЕГРН без их согласия по новому закону
Кроме того, вступают в силу требования к подтверждению уничтожения персональных данных (Приказ Роскомнадзора от 28.10.2022 № 179).
Вступают в силу нормы о контроле за безопасностью лифтов
1 марта заработает Положения о федеральном государственном контроле (надзоре) в области безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов. Оно утверждено Постановлением Правительства РФ от 16.02.2023 № 241. Контроль за безопасностью лифтов, по общему правилу, будет осуществлять Ростехнадзор.
Вступает в силу порядок перерасчета платы за обращение с ТКО
Такой порядок предусмотрен Постановлением Правительства РФ от 16.11.2022 № 2076 и касается платы, которая начисляется исходя из общей площади жилого помещения и нормативов накопления ТКО.
Раньше сам Верховный Суд РФ не мог разобраться, возможен ли перерасчет за вывоз мусора, если плата начисляется исходя из площади помещения. Он то считал, что так делать можно (оставил в силе решения нижестоящих судов с такой позицией), то решил ровно наоборот.
Теперь Правила №354 дают однозначный ответ на этот вопрос и предусматривают формулу для перерасчета в таких случаях.
Новое в нормах про капремонт
Вступают в силу Федеральный закон от 16.04.2022 № 100-ФЗ и отдельные положения федерального закона от 07.10.2022 № 378-ФЗ.
Акт приемки оказанных услуг и выполненных работ по капремонту общего имущества в многоквартирном доме должен быть подписан (ранее – «согласован») в том числе органом местного самоуправления и лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников (если капремонт проводится на основании решения собственников). Порядок и сроки подписания акта, а также порядок взаимодействия участников подписания акта устанавливается регионом.
Услуги и работы, входящие в число услуг и работ по капремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и выполнение которых финансируются за счет средств фонда капремонта, будут определяться нормативным правовым актом субъекта РФ в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными Минстроем России.
Минстрой России уже опубликовал на своем сайте Приказ от 29 декабря 2022 № 1159/пр с методическими рекомендациями.
В некоторых случаях сведения доступны кадастровому инженеру и нотариусу
Кадастровый инженер может получить сведения, если он выполняет кадастровые работы, для которых нужна эта информация. При этом инженер должен предоставить копию документа, на основании которого выполняет работы (выписку из такого документа).
Нотариус может получать информацию в случаях, предусмотренных частями 14 и 14.1 статьи 62 закона о государственной регистрации недвижимости.
Часть 14 действовала и раньше, вот что и почему может согласно этой норме запрашивать нотариус:
Часть 14.1 введена в действие с 1 марта 2023 года вместе с изменениями Основы законодательства РФ о нотариате. Вместе они предусматривают такой механизм как «удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН о фамилии, имени, отчестве и о дате рождения» гражданина N.
Эти сведения нотариус сможет запросить на основании:
«Удостоверение» стоит 300 рублей + до 150 рублей за услуги правового и технического характера (если нотариальное действие совершается не удаленно). Оформляется всё это свидетельством.
Итак, через нотариуса сведения можно получить для защиты своих прав и законных интересов. При подаче заявления нужно обосновать свое право на получение информации, а именно приложить доказательства, что требуется защита прав и интересов. Это могут быть доказательства:
Если не доказать необходимости защиты своих прав и законных интересов, то нотариус откажет в удостоверении. Отказ можно обжаловать в суде.
В июне 2023 года мы провели опрос среди подписчиков наших Telegram-каналов. Общий вывод: практически никто из УО и ТСЖ не пытался получить ФИО через нотариуса. Видимо, для взыскания задолженности хватает возможности получения сведений через сам суд, а для остальных направлений работы ФИО пока не особо нужны.
Мы просили заполнить анкету УО и ТСЖ, при этом только тех, кто обращался к нотариусу. Анкету заполнили 51 человек, из них:
ТСЖ из Вологды хотело получить сведения для проведения собрания. При обращении к нотариусу товарищество ссылалось на такое основание, как наличие договора, сторонами которого являются заявитель и анонимный собственник и предметом которого являются работы, услуги в отношении недвижимости. Обращение было устным, и на него нотариус ответил, что цель «для проведения собраний» – не даёт право нотариусу выдавать запрашиваемые сведения.
УО из Ростова-на-Дону обратилась за ФИО для взыскания задолженности и актуализации реестра собственников. Обоснование обращения было такое же, как и выше. К заявлению приложены протокол, договор управления, выписка из лицевого счета, квитанции. Однако нотариальная палата разослала нотариусам письмо о том, что УО якобы не могут получать данные сведения.
УО из Ульяновска обращалась к нотариусу за сведениями для проведения собрания. Организация указала в анкете, что нотариус выполнил запрос («удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН о фамилии, имени, отчестве»).
УО из Нижнего Тагила обращалась за ФИО для взыскания задолженности, ссылалась на наличие оснований для предъявления иска для взыскания с анонимного собственника задолженности по уплате платежей, связанных с использованием недвижимости. К заявлению был приложен «ответ из суда о том, что собственник умер либо снят с регистрации». Нотариус выполнил запрос.
Речь идет о Постановлении Правительства РФ от 13.09.2022 № 1598, которое вносит изменения в Постановление от 23 мая 2006 г. № 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в МКД».
Определены понятие и порядок расчёта норматива расхода тепловой энергии на подогрев воды.
Установлено, что нормативы потребления коммунальных услуг в жилых помещениях и нормативы потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, устанавливаются с применением метода аналогов или расчетного метода.
При этом метод аналогов должен быть в приоритете. Расчетный метод применяется при невозможности применения метода аналогов из-за отсутствия или недостаточности данных приборного учета потребления, количества измерений.
Важно. Нормативы, как и раньше, устанавливаются регионами сроком на три года. То есть вступление в силу указанных изменений с 1 марта 2023 года не повлечет моментального изменения нормативов, указанных в квитанциях.
Досрочно нормативы могут пересмотреть в случаях, предусмотренных Правилами № 306. Этот перечень дополнен случаем вступления в законную силу решения суда, которым установлено, что нормативы были установлены с нарушениями.
