Хотим сменить ук

Posted 29 июля 2021,, 04:53

Modified 17 октября 2022,, 16:55

Updated 17 октября 2022,, 16:55

Основания для смены ук

Одного недовольства на словах для смены УК недостаточно. Для юридической процедуры должны быть веские основания: компания не выполняет свои обязанности по договору

Причиной для расторжения договора с управляющей компанией может стать добровольное желание всех собственников помещений или их решение сменить способ управления.

С предложением сменить УК может выступить один человек или целая инициативная группа. Главное, чтобы это решение поддержали большинство жильцов дома. Ниже о том, как поменять управляющую компанию и провести эту процедуру законно, так как в противном случае УК может оспорить решение собственников.

Основания, способы, передача прав

29 июля 2021, 04:53

Нередко случается так, что жильцы многоквартирных домов недовольны работой своей управляющей компании. Например, если в квартирах постоянно холодно, в подъезде грязь, а двор не расчищают от снега. Расскажем, можно ли сменить управляющую компанию и какие существуют способы управления многоквартирным жилым домом.

К сожалению, жители многоквартирных домов не всегда довольны работой своей УК. Но прежде чем переходить к радикальным мерам стоит попытаться решить проблему мирно, не меняя обслуживающую организацию. Если обращение в диспетчерскую или к руководству не приносит результатов, то можно попросить помощи у контролирующих органов. Например, если нарушаются санитарные нормы содержания дома, обратиться с жалобой в Роспотребнадзор. Если не выполняются требования лицензии в Госжилинспекцию, а если обнаружатся нарушениея в законодательстве, то можно написать в прокуратуру.

Желание собственников жилья в многоквартирном доме сменить свою управляющую компанию обычно продиктовано откровенно недобросовестной работой последней или другими вескими причнами. Если УК не справялется со своими обязанностями или жильцы замечают, что их деньги утекают не туда, они могут решить вопрос кардинально.

Смена управляющей компании процесс не быстрый, но иногда единственно верный, если договориться мирно с УК жильцам не удается. Важно осуществить переход и оформить все документы юридически верно.

Первым этапом нужно выбрать новую управляющую организацию, которая устроила бы большинство жильцов дома. Затем подготовить и организовать проведение общедомового собрания, на котором собственники выскажут свое мнение и проголосуют за смену компании. Далее следует уведомить о решении старую УК и заключить новый договор с ее преемницей. Какзалось бы, ничего сложного. Однако на деле люди часто сталкиваются с незнанием всех тонкостей ведения общедомового хозяйства и нюансов управления МКД.

КАК СМЕНИТЬ УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ?

Многие граждане недовольны тем, как обслуживают их дома. Но не многие знают, что поручить управление своим имуществом можно другой организации.

Право на выбор новой управляющей компании закреплено в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004г. №188-ФЗ (далее — ЖК РФ). Этому вопросу посвященраздел 8 ЖК РФ — «Управление многоквартирными домами». В разделе установлены не только правила выбора способа управления домом, но и условия и основания смены одной управляющей компании (далее — УК) на другую.

Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой УК или сменить способ управления домом — истечение срока действия договора с прежней компанией. Узнать этот срок можно в самой УК. Такой до­говор считается автоматически продленным на прежний срок действия, если по истечении срока его действия ни одна из сторон не заявила о его прекращении. Следовательно, за месяц до истече­ния срока договора с УК собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще.

Однако направлять такое извещение в инди­видуальном порядке жители не вправе. Дело в том, что по закону в каждом доме может быть не более одной УК. Следовательно, собственники квартир и нежилых помещений должны предварительно до­говориться о том, когда и как они совместно будут избавляться от старой управляющей компании.

ВЫБИРАЕМ  УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ, С КОТОРОЙ  ПРЕДПОЛАГАЕМ СОТРУДНИЧАТЬ

Первое, что необходимо сделать при смене УК: организовать инициатив­ную группу собственников. Ведь прежняя компа­ния, как показывает практика, просто так дом не передаст, любыми путями стараясь оставить его под своим управлением. И здесь важнейшую роль играет сплоченность и активность собственников, отстаивающих свои законные интересы.

Рассмотрим перечень данных, которые собственникам стоило бы выяснить при выборе новой УК:

У каждой компании достаточно аргументов в свою пользу. Главные из них и самые очевидные — чистые и ухоженные дворы, отремонтированные фасады и подъезды. Но помимо видимых глазу услуг, управляющие организации осуществляют большой комплекс скрытых от глаз клиента работ на домах. Поэтому прежде, чем принять решение, помимо осмотра доступных мест — дворов, подъездов, мусоропроводов, лифтов, — необходимо получить объективную информацию путем опроса собственников дома, который обслуживает компания-претендент. Если УК нечего скрывать, они сами обеспечат вам доступ и дадут возможность осмотреть и оценить состояние крыши, подвала, инженерных коммуникаций и ознакомят вас с перечнем, характеристиками и стоимостью услуг. Подобная «экскурсия» поможет вам реально оценить возможности организации и ее отношение к своим обязательствам.

Созвонитесь с несколькими приглянувшимися вам УК, обсудите возможность заключения договора обслуживания. Пригласите представителя компании на собрание собственников.

ПРЕДУПРЕЖДАЕМ ЖИЛЬЦОВ О ПРОВЕДЕНИИ СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ

В каждом многоквартирном доме в соответствии с ЖК РФ есть свой «парламент» — высший орган самоуправления дома в виде общего собрания собственников жилых и нежилых помещений. Только общее собрание вправе принимать решение о выборе управляющей компании.

Участие в общем собрании — право, но не обязанность собственников. Отказаться от участия в нем вправе любой из соседей. Но собственники, не принимавшие участия в общем собрании, должны знать:они обязаны будут исполнять решение собрания, принятое без их участия и против их воли!

Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме. Изменять повестку дня, обозначенную инициатором собрания, запрещено. Даже сами инициаторы вправе внести изменения в повестку не позднее 10 дней до даты собрания и лишь известив собственников в установленном ЖК порядке.

Собрание может быть проведено в двух формах — очной и заочной.

Особое внимание при организации собрания надо уделить вопросам извещения соседей. Каждому собственнику вручите уведомление под роспись (или пришлите по почте заказным письмом с уведомлением). Также наклейте в каждом подъезде объявление с датой, местом и временем проведения собрания. Должно быть указано, кто это собрание инициирует (Иванов Иван Иванович, квартира №1), а также повестка, которая может состоять из двух пунктов: расторжение договора с прежней управляющей компанией и заключение договора с новой. Помните, что эти объявления нужно расклеить как минимум за 10 дней до даты собрания.

ПРОВОДИМ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Прежде чем начать собрание, необходимо выяснить, собрался ли кворум. Кворум считается достигнутым при наличии 50% + 1 голос. Число голосов считают по долям в праве собственности на общее имущество, а не по количеству собственников. Доля каждого собственника пропорциональна площади квартиры. Обычно число голосов у одного собственника равно числу имеющихся в его квартире квадратных метров.

Закон гласит, что голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется как лично, так и через своего представителя. Однако на практике собрать хотя бы половину жильцов дома в одно время и в одном месте довольно проблематично. Как правило, на собрание приходят самые активные собственники, остальные же под тем или иным предлогом остаются в стороне. Выход в таком случае один — выбирать очно-заочную форму голосования, и после того, как проголосуют присутствующие на собрании жильцы, пройти по квартирам и узнать мнение всех остальных. Кворум в этом случае будет достигнут обязательно.

Собрать все подписи в один день вряд ли получится, так что в протоколе общего собрания надо определить срок, в течение которого все желающие смогут выразить своё мнение. Во избежание обвинений в фальсификации результатов, советуем ходить по квартирам не в одиночку, а группой, в которую входят как сторонники перехода в новую УК, так и его противники.

Не забудьте, что по каждому пункту голосования должны быть варианты ответа не только «За» и«Против», но и «Воздержался».

Собрание обязательно должно протоколироваться: простым голосованием утверждают секретаря, который все конспектирует. Предоставьте слово представителю новой УК. Он, конечно, будет нахваливать свою компанию. От того, насколько грамотно он ее разрекламирует, во многом зависит успех вашей затеи. Хотя еще больше он зависит от того, насколько плохо свои обязанности выполняет ваша нынешняя УК.

Решение о смене управляющей компании принимается простым большинством голосов. Учтите, что, как и при определении кворума, голоса в нашем случае считаются не по количеству людей, а по количествуквадратных метров, собственником которых является голосующий, и по доле этого метража в общей площади дома.

Голосование считается проведенным, если в нем приняли участие 50% +1 голос собственников дома. Арешение считается принятым, если за него проголосовало 50% + 1 голос от числа всех голосовавших.

ГОТОВИМ ПРОТОКОЛ СОБРАНИЯ

ЖК не устанавливает никаких требований к форме протокола, а нормативных актов, которые бы регламентировали правила его ведения, нет. Но существует сложившаяся практика ведения протоколов. Протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.

Решение общего собрания собственников о смене УК должно быть доведено до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение 10 дней со дня принятия этого решения (для этого достаточно вывесить объявления с результатами голосования во всех подъездах дома). Протокол нужно изготовить в 10-дневный срок.

Закон гласит, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Вместе с тем собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием с нарушением установленных ЖК РФ требований в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд втечение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

И самое главное. В случае, если собственники проголосовали за смену УК, необходимо известить об этом как старую, так и новую УК. С момента принятия решения общего собрания о смене УК, старая УК в течение 30 дней обязана передать новой всю техническую документацию о доме.

Статья подготовлена специалистом КП Орского филиала ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Оренбургской области».

Подготовка к собранию

Инициаторы проведения собрание должны понимать, что нельзя просто так расторгать договор со старой УК, не избрав предварительно новую. Готовясь собранию жильцы должны определить, какую компанию они предложат в качестве альтернативного варианта и подготовить новый проект договора управления.

Для начала необходимо правильно разработать повестку собрания, ознакомить с ней жильцов и предупредить о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней. Проводим общее собрание в мкд

Участники собрания должны коллективно обсудить все вопросы, которые значатся в рабочей повестке. Договор с новой обслужтивающей компанией можно заключить сразу же на собрании. Для этого нужна подпись более 50% собственников дома. В таком случае документ будет считаться законным. Подводим итоги и протоколируем результаты

В завершении собрания необходимо в обязателльном порядке заполнить протокол собрания по установленной форме. Уведомление о результатах проведения собрания должно быть размещено не позднее 10 дней после того, как оно состоялось. Кроме того в этот же срок в обязательном порядке нужно отправить копию протокола в управляющую компанию, действующую в момент провдения собрания.

Способы управления многоквартирным жилым домом

Выбрать способ управления МКД могут только собственники жилья на общем собрании. Изменить его можно в любое время на основании решения собрания. Если кто-то из владельцев жилплощади будет не согласен, выбранный способ управления домом можно обжаловать через суд в течение шести месяцев.

Причем выбор способа управления для собственников квартир не просто право, но и святая обязанность. Если жильцы не сделают этого самостоятельно, то выбор за них сделают органы исполнительной власти.

Всего существует три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками управляющей компанией управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом.

Выбор способа управления МКД зависит от числа жилых и нежилых помещений в доме, платежеспособности жильцов, их уровня ответственности и желания жить в кофмортных условиях.

Если в доме нет инициативной группы, готовой взять все организационные моменты на себя, как правило, собственники решают переложить ответственность на УК. Однако надо понимать, что каждая компания стремиться заполучить под свое «крыло» как можно больше домов, а собственники заинтересованы в получении качественных услуг. Если со временем компания начинает работать спустя рукава, можно отказаться от ее услуг. Расскажем, как сменить управляющую компанию и какие для этого существуют причины.

Передача документации от старой новой ук

Жилищный кодекс обязывает управляющую компанию передать своему преемнику техническую документацию на дом, ключи от помещений и электронные коды доступа к оборудованию. Сделать это необходимо в течение трех дней после окончания срока действия договора УК с МКД. Отказ УК сделать это будет расцениваться как грубое нарушение лицензионных требований.

Расторжение договора со старой ук

В случае если собственники большинством голосов приняли на собрании решение о смене ук, необходимо в течение пяти дней после уведомить об этом ее руководство. Такое же уведомление с копией следует отослать в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля.

Обратите внимание, что в документе должно быть указано наименование новой организации и ее адрес. В случае если жильцы решили создать собственное ТСЖ, в уведомлении должны быть сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.

Заключаем договор с новой ук

Согласно Жилищному кодексу, для того, чтобы договор с новой ук был признан действительным, нужна подпись более полвины собственников. Эксперыт советуют подписывать документ прямо на общем собрании после подведения итогов голосования. В другое время собрать для этого всех собственников помещений будет весьма проблематично. Без нужного количества подписей даже единогласное решение собрания не будет иметь законную силу.

Оплачивать коммунальные счета в новую управляющую компанию можно будет только после включения дома в лицензию. В случае, если кто-то оплатил счета старой компании авансом, можно подать заявление на перерасчет.

Что должно быть в договоре управления

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

Собрание жильцов

Смена управляющей компании в многоквартирном доме процедура юридическая. Для ее проведения потребуется ряд документов: протокол собрания собственников, договор с прежней УК и решение о разрыве отношений с не й, уведомление в писмьменном виде в УК о воле жильцов.

Решение о смене компании проводится на общем собрании жильцов. Оно может пройти как в очной, так и в очно-заочной форме.

Если остались долги перед старой ук

Заключая договор с УК, собственник жилья обязуются вовремя вносить платежи за коммунальные услуги. Как показывает практика, на деле далеко не все придерживаются этого золотого правила. Компания заключает договор с ресурсо-обеспечивающим организациями и должна перечислять им деньги от жильцов.

Если за коммуналку платят не все жильцы начинает копиться долг. Ответственность в таком случае ложится на плечи управляющей компании, так как РСО не имеют права требовать долги у жильцов. При смене одной УК на другую долги никуда не деваются. Дальнейшее развитие событий зависит от действий ресурсоснабжающей компании.

Например, они могут поставить перед новой УК жесткое условие, что без оплаты долга не будут заключать договор на поставку ресурсов. А значит, жильцы могут остаться без газа, света, воды.

Иногда прежняя УК пытается взыскать долги с жильцов и тогда люди получают сразу по две квитанции с долгом и со счетом за текущие показатели.

В связи с возникновением таких спорных ситуаций, управляющие компании нередко отказываются сотрудничать с РСО и берутся только за обслуживание и капитальный ремонт дома. Взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями в таком случае ложится на плечи самих жильцов.

Выбор новой ук и заключение с ней договора

Выбором новой управляющей компании следует озаботиться заблаговременно. Подобрать альтернативные варианты нужно еще до проведения общедомового собрания. На встречу с жильцами представить уже готовый проект договора управления, за который они будут голосовать. Ищем альтернативу

Юристы рекомендуют выбирать управляющую компанию, учитывая сразу несколько критериев. Доступность офиса. Удобнее всего, если он будет находиться недалеко от дома, а не на другом конце города. В случае возникновения вопросов к компании, добраться до руководства и решить их на месте будет проще. Количество домов в управлении. Оно наглядно продемонстрирует востребованность УК и ее надежность. При этом особое внимание стоит уделить количеству домов, которые отказались от услуг компании. Лицензия. Это обязательное условие для ведения деятельности УК Отсутствие банкротства. Не стоит связываться с компаниями, которые близки или находятся в стадии банкротства Отзывы. Не лишним будет почитать отзывы о работе компании в интернете или переговорить в жильцами домов, которые обслуживает УК.

Прежде чем остановить свой выбор на какой-то конкретной организации, специалисты рекомендуют компании жильцов съездить на экскурсию к ним в офис. Причем, чем более скептически собственники будут настроены, тем лучше. Это повзолит им критически оценить все плюсы и минусы перехода в данную компанию.