В ЧЕМ НЕДОСТАТКИ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Почему форма ТСЖ не получила массового распространения в России

Жилье 

21 сен 2020, 17:33

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.

Разбираемся, чем УК отличается от ТСЖ, как они работают и можно ли сменить домоуправление.

Многоквартирным домом обычно руководит либо УК, либо ТСЖ. Это две основные формы правления, которые существуют в России.

По данным на сайте мэрии Казани, общая площадь жилищного фонда столицы Татарстана составляет 34,4 млн кв.м. В городе более 5,7 тыс. многоквартирных домов (МКД), ими управляют 131 УК (83,5%), 795 ТСЖ и ЖСК (15%). 60 домов (1%) контролируют сами собственники.

Каждая форма правления имеет свои плюсы и минусы. Но цель у них одинаковая — содержать порядок в МКД, передавать плату за коммунальные услуги, проводить текущий и капитальный ремонт. У собственников жилья часто встает вопрос: какая форма управления лучше? Постараемся разобраться вместе.

— Кому подходит ТСЖ?

— Принято считать, что ТСЖ больше подходит для активных собственников. В домах, выбравших такой способ управления, создается юридическое лицо, которое может стать более ответственным заказчиком для выполнения работ и услуг. Т СЖ может как самостоятельно выполнять работы по обслуживанию дома, так и нанять управляющую компанию. В последнем случае действуют гражданско-правовые договоры согласно Жилищному кодексу. Деньги управляющей компании будут поступать только после выполнения определенных работ. Создать ТСЖ могут 50% жильцов и более, но не все жильцы дома могут являться членами ТСЖ.

Сейчас ТСЖ чаще создаются в новых домах, где граждане купили жилье, а не получили его по приватизации. Такие люди, как правило, более организованны, в больших домах плата на содержание обычно чуть выше, что позволяет держать необходимый аппарат для организации деятельности по управлению дома.

— В чем сложности в управлении домом через ТСЖ?

— Во-первых, для этого нужна большая доля инициативных собственников в многоквартирном доме. В данном случае стоит не просто провести общее собрание и создать ТСЖ, но и сопровождать деятельность созданного юрлица. Для этого нужен бухгалтер, необходимо подавать отчеты в Минюст, но все это требует дополнительных затрат.

Также в российском законодательстве ТСЖ приравнивают к управляющей организации, которая, соответственно, должна предоставлять информацию в ГИС ЖКХ. Все это требует дополнительных ресурсов и времени. У нас был период в стране, когда власти пытались увеличивать число ТСЖ, но в последнее время количество таких форм управления домами уменьшается, поскольку требования государства к ТСЖ повышаются. В частности, теперь ТСЖ должны раскрывать информацию о своей деятельности, которая не нужна самим собственникам, а только органам власти. Все это приходится делать при невысоких тарифах на содержание и обслуживание жилья.

Минусами ТСЖ является то, что в отличие от управляющих компаний они фактически являются объединениями собственников и не поддаются воздействию со стороны государства. Например, у управляющей компании можно отобрать лицензию, если она игнорирует мнения жителей. С ТСЖ сложно что-либо сделать, если она нарушает нормы и ведет себя некорректно, сложно с них потом требовать отчетность о потраченных средствах. И порой выборы в ТСЖ по накалам страстей превосходят даже выборы в мэры города.

Сравниваем ТСЖ и УК. Какая форма управления домом удобнее и выгоднее жильцам

Удобно? Выгодно? Эффективно?

Часто перед жильцами многоквартирных домов стоит вопрос о форме управления. На выбор предлагается управление Управляющей компанией и ТСЖ. Давайте рассмотрим, что на самом деле эффективнее и выгоднее.

Что же  такое ТСЖ и УК?

Управляющая Компания  – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. У К управляет многоквартирным домом за вознаграждение, поэтому основная ее цель – получение прибыли.

Компания действует на основании договора управления, заключенного с собственниками квартир в количестве не менее 50%. Процентное отношение устанавливается, согласно площади помещений, а не численности владельцев квартир. У К несет ответственность перед собственниками квартир за оказание всех услуг и выполнение всех работ по надлежащему содержанию общего имущества в доме, согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Фактически УК является посредником между поставщиками услуг и жильцами дома. В отличие от ТСЖ управляющая компания может обслуживать не один дом, а множество – в зависимости от своих финансовых ресурсов. При этом многоквартирный дом может находиться в управлении только одной УК.

ТСЖ – это некоммерческое объединение собственников квартир для совместного управления общим имуществом. Свою деятельность ТСЖ осуществляет на основании устава, принятого на общем собрании собственников. Также на общем собрании избирается правление и ревизионная комиссия, поскольку у ТСЖ есть бюджет и финансовый план, который необходимо контролировать.

При ТСЖ жильцы дома имеют право влиять на условия проживания и контролировать величину платы за коммунальные услуги, согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ. Также ТСЖ обязано содержать общее имущество в надлежащем состоянии и обеспечивать безопасность нахождения в многоквартирном доме, согласно части 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

О деятельности ТСЖ члены правления должны отчитываться на каждом собрании. Из-за этого финансовая деятельность здесь более прозрачна, чем в УК, поскольку собственник каждой квартиры имеет возможность повлиять на решения по благоустройству дома.

Плюсы и минусы ТСЖ

Плюсы и минусы УК

Таким образом, чтобы ответить на вопрос, что выгоднее и удобнее жильцам МКД, надо смотреть на конкретную ситуацию, в конкретном доме.

А какой способ управления на вашем доме? Какие плюсы и минусы Вы отмечаете? Быть может у Вас есть предложения по улучшению качества обслуживания?

Как сменить организацию

Инструкция по замене УК:

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Товарищество собственников жилья

ТСЖ — это некоммерческая организация, которой управляют собственники жилья. Главу товарищества и его помощников выбирают путем голосования среди владельцев квартир. Также на общем собрании составляется устав товарищества. Глава ТСЖ должен предоставлять отчет о финансовых расходах на каждой встрече с жильцами.

По факту ТСЖ — это совместная форма управления МКД. И, с одной стороны в этом есть плюсы. Главное преимущество товарищества в том, что оно выстраивает наиболее экономичное содержание дома. То есть если УК пытается заработать, то собственники жилья свободные деньги отправляют на улучшение МКД и его территории. Например, на строительство детских площадок, ремонт в подъезде или облагораживание территории, одним словом — работа происходит в интересах жильцов.

Все решения в ТСЖ принимаются только на общем собрании и только тогда, когда согласны 50% владельцев квартир. С одной стороны — это правильно, а с другой — энергозатратно для самих жильцов. Приходится постоянно ходить на собрания. А зачастую жители не могут прийти к единому мнению.

Тем не менее подъезды и придомовая территория товарищества часто выделяется на фоне соседей: во дворе растут ухоженные цветы, всегда покрашены лавочки и двор огорожен от других машин.

Но есть в этой организации и минусы. Так как домом управляют обычные собственники жилья, то часто они бывают некомпетентны в вопросах коммунальных услуг. Вам повезло, если у председателя ТСЖ есть лидерские качества и стремление узнать сферу как можно глубже. Но если такого стремления нет, то жильцы могут столкнуться с проблемами.

Кроме того, когда у кого-то из участников товарищества появляются долги, то председатель делит их между всеми жильцами, так как нет своего финансового кармана.

Управляющая компания

УК — это коммерческая организация, которая следит за состоянием МКД. Вывоз мусора, водоснабжение, уборка территории — все это входит в список обязанностей управляющей компании. По факту это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, цель которых — получить прибыль с жилых домов.

Преимущество подобных организаций — квалифицированные специалисты, которые разбираются в сфере коммунальных услуг. Этот момент регулируется жилищным кодексом РФ: по закону каждая УК должна получить лицензию перед началом своей деятельности.

У каждой УК есть финансовая база. Это плюс для жильцов: когда у кого-то из собственников набегают долги по квартплате, организация оплачивает их из общего резерва. Таким образом, все жильцы продолжают получать электричество, воду, газ.

Тем не менее главная цель управляющей организации — получать прибыль. Поэтому в счет-фактуре вы часто видите не дешевые услуги управляющих компаний за содержание общедомового имущества. Правда, на большинство позиций в квартплате все же действует единый установленный тариф: например, на вывоз мусора, уборку, газ, свет и воду.

Более того, коммерческие организации действуют в первую очередь, исходя из своих интересов. Если у жильцов возникла жалоба, то на нее могут отреагировать не сразу. Например, вам не нравится, как моют полы в подъезде или что сантехник долго приходит на вызов. Не факт, что этих сотрудников быстро заменят. Хотя, конечно, вы всегда можете написать заявление, и руководство должно принять все возможные меры. Кстати, в Казани приема обращений в сфере ЖКХ есть специальный сайт «Открытая Казань». Если оставить сообщения на портале, то недочеты устранят гораздо быстрее. Как еще можно быстро и оперативно пожаловаться, мы рассказали в нашем материале.

По закону жильцы сами должны выбирать управляющую компанию на общедомовом собрании. Но зачастую происходит так, что местный муниципалитет сам проводит конкурс среди управляющих компаний и потом информирует собственников о его результатах. Это обязанность городских властей закреплена в законе (часть 4 ст. 162 ЖК РФ).

Далее заключается договор на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст 162 ЖК РФ). Если вам не нравится управляющая компания, то, договорившись с соседями, вы можете попробовать сменить ее. Если вас все устраивает, то договор продлевается автоматически.

Что нужно знать о товариществах собственников жилья

Через формат ТСЖ собственники квартир управляют своим домом: решают вопросы его содержания и благоустройства двора. Однако есть у самой демократичной формы управления и свои минусы

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. Т СЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

Мнение профессионала рынка

Исполнительный директор ассоциации «Региональный Центр общественного контроля в сфере ЖКХ РТ» Дмитрий Романов рассказал Урбан Медиа, в чем плюсы и минусы каждой формы управления домами.

— Дмитрий, по вашему мнению, для жителей лучше ТСЖ или УК?

— Сложно сказать, что лучше. Все зависит от руководителя, который управляет домами, от состояния жилого фонда. Например, УК не всегда обучает всех своих сотрудников, поэтому они могут быть компетентны. Понятно, что слесари, техники должны иметь соответствующее образование, без этого они не имеют права работать. Но диспетчера, например, часто работают без образования. Поэтому мы давно обсуждаем вопрос профессиональных стандартов на все профессии из сферы ЖКХ. В обязательном порядке такие стандарты пока еще не закреплены. По сути, УК должна состоять только из профессиональных кадров.

— Получается, что ТСЖ все-таки лучше?

— К нам поступает очень много обращений и на товарищества тоже. Как показывает практика, ТСЖ хорошо управляют бывшие военные, директора школ. Они знают схему управления. Другие председатели совершают много ошибок в работе.

Например, есть правило, проведения общедомовых собраний. А что мы видим на практике у ТСЖ? В повестке дня — одни вопросы, в протоколе — совершенно другие.

Были и такие примеры, что мы у одного ТСЖ не могли найти 60 тыс. рублей. Просто неизвестно, куда они делись!

Главная проблема ТСЖ — это то, что у них нет лицензии. Все-таки для УК это серьезный документ, которого можно лишиться в случае нарушений. У ТСЖ такого нет. Никто не имеет права проверять финансовую деятельность товарищества. Поэтому и прозрачности там нет. Да, есть хорошие примеры, но это редкость.

— Все зависит от дома и от руководителя. Если это маленький дом, то, возможно, ему лучше быть с УК, потому что капитальный ремонт реальнее провести по программе, которая поддерживается бюджетом Татарстана. У нас есть ТСЖ, которые за весь период накопили всего лишь 800 тыс. рублей. Таких денег не хватит, даже чтобы отремонтировать подъезды, а есть еще кровля, трубы, коммуникации. Я уж молчу про лифты. Один лифт с шахтой сейчас стоит порядка 3 млн рублей. В небольшом доме сложно накопить такую сумму. А представьте, если там два лифта, и как тогда быть? Под управлением УК легче будет провести капремонт.

— Много примеров смены формы управления домом было на вашей практике?

— У меня порядка 20 таких примеров о переходах УК в ТСЖ и от ТСЖ в УК. К нам, кстати, даже приходили люди и говорили: «Мы инициативная группа, хотим создать ТСЖ». Мы им рассказывали, как правильно провести собрание, подписать бюллетени. Потому что любой собственник дома, который не проголосовал, может пожаловаться или оспорить документ в суде. Так что вся эта процедура смены формы правления домом зависит от напора собственников.

Большинство россиян (75%) выбирают в качестве формы управления — УК. С одной стороны, это удобно. Управляющие компании берут на себя ответственность за всю работу с ресурсоснабжающими организациями. В то же время и стоят эти услуги дороже.

Кто-то считает, что ТСЖ для собственников квартир куда более выгодный вариант. Председатель жилья обычно пытается снизить расходы и потратить прибыль на благоустройство МКД. Правда, жильцам приходится часто собираться и решать вопросы, в которых они мало разбираются.

Так что выбирая между двумя формами управления, важно понять для себя: готовы ли вы принимать участие в управлении дома самостоятельно? Если вы и ваши соседи согласны на это, то выбирайте ТСЖ. Если желания нет, то найдите хорошую УК и оформляйте с ней договор.

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.