УО И ТСЖ КАК БОРОТЬСЯ С НЕПЛАТЕЛЬЩИКАМИ ЖКУ

Один из показателей эффективной работы управляющей организации – собираемость платежей за жилищно-коммунальные услуги. У собственников помещений всегда найдутся причины накопления задолженности. Узнайте, какие методы взыскания долгов существуют, и в каких ситуациях их можно применить.

Взыскание долгов в сфере ЖКХ (часть I)

Когда уговоры и поиск компромисса не помогают и житель дома продолжает не платить, управляющие организации и ТСЖ идут в суд. Это крайняя мера работы с должниками. Чтобы гарантировать себе успех, нужно заранее разобраться в вопросе взыскания платы за ЖКУ в судебном порядке.

Методы работы с должниками за жилищно-коммунальные услуги

Почему жители дома накапливают долги по оплате коммунальных услуг

В обязанности жителей многоквартирного дома входит оплата коммунальных услуг (статья 153 Жилищного Кодекса РФ). Обязанности жильца возникают после регистрации права собственности на помещение. Часть собственников безответственно относится к обязанностям по оплате услуг. Это создает проблемы для управляющих компаний.

Почему собственник не платит по счетам:

Управляющая организация определяет причину неуплаты и выбирает соответствующий метод взыскания задолженности:

Рассмотрим подробнее каждый.

Разберитесь, почему накопилась задолженность

Своевременная и полная оплата жилищно-коммунальных услуг – обязанность собственников помещений (ст. 153 ЖК РФ). Такая обязанность возникает с момента регистрации права собственности на помещение.

Собственники квартир и нежилых помещений не всегда ответственно относятся к обязанности по оплате ЖКУ. Причины неоплаты счётов могут быть разными. Часть собственников накапливает кратковременную задолженность по причине того, что временно отсутствовали в помещении и не получали платёжные документы. Например, были в командировке или проходили лечение в медицинском учреждении.

Другие жители не платят по счетам систематически, накапливают огромные суммы задолженности. Кто-то считает, что управляющая организация ненадлежащим образом выполняет свои обязанности, другие считают, что природные ресурсы принадлежат всем гражданам на равных правах.

В зависимости от того, к какой группе относится должник, управляющая организация может выбрать механизм взыскания задолженности: информационно-разъяснительную, претензионно-исковую работу, ограничение или приостановление предоставления коммунальных услуг. Обсудим основные приёмы каждого из механизмов взыскания долгов.

Как поставить на учёт частичное погашение задолженности за ЖКУ

Большинству управляющих организаций удаётся взыскать с неблагонадёжных плательщиков не больше 10–25% всей суммы долгов. Особенно непросто приходится товариществам собственников жилья, в которых штатные юристы отсутствуют или не могут посвятить работе с должниками весь свой рабочий день.

Между тем, взыскание долгов является прямой обязанностью ТСЖ. Есть случаи, когда в адрес ТСЖ прокуратура выдавала предостережения о недопустимости нарушения закона, поскольку не осуществление ТСЖ претензионно-исковой работы создаёт угрозу нарушения прав и интересов добросовестных жильцов.

Вы узнаете, как ТСЖ и УО упростить работу по взысканию задолженности.

Взыскание долгов за ЖКУ с собственника и членов его семьи

Проблема взыскания задолженности за ЖКУ

В России уже несколько лет актуальна проблема взыскания задолженности за жилищно-коммунальные услуги с жильцов домов. Долги жильцов с каждым годом увеличиваются, проблема усугубляется.

Всё усложняется ещё и тем, что ТСЖ и управляющие организации инертны, они жду, когда юристы сами их найдут и предложат помощь, либо выбирают юристов без опыта работы. Они не решают вопрос и со временем пропадают.

Случается, что председатель ТСЖ вынужден вносить свои личные денежные средства, чтобы оплатить коммунальные ресурсы РСО. Это происходит в связи с тем, что должники не платят, а ТСЖ не взыскивает с них долги. Несправедливо, когда кто-то живёт за чужой счёт.

Бесплатный анализ задолженности и работа с должниками

Мы обратились в юридическую компанию «Центр правовых услуг», чтобы узнать, как им удаётся решать проблемы ТСЖ со взысканием долгов. Центр помогает товариществам собственников жилья и УО, которые не могут выделить для этой работы отдельного специалиста или не могут добиться реального результата в борьбе с долгами за коммунальные услуги.

Центр берёт на себя претензионно-исковую работу по взысканию задолженности, а также оказывает иные услуги:

Главное преимущество Центра – бесплатный анализ задолженности. Специалисты проанализируют ситуацию с долгом, дадут рекомендации, как выстроить работу с должником, и оценят реальные перспективы дела. Вряд ли вы согласитесь тратить свои время и деньги, если узнаете, что на должнике ещё 20 исполнительных производств кроме вашего, и он не может вам заплатить.

Поскольку проблема является актуальной и распространенной во всех субъектах РФ без исключения, «Центр правовых услуг» оказывает услуги по всей России, в том числе дистанционно с помощью электронной системы подачи документов и без необходимости встречаться с клиентом вживую.

Встречи с клиентами пока что устраиваются только в Санкт-Петербурге, Москве и Петрозаводске. С ТСЖ и УО из других городов специалисты Центра созваниваются по телефону, скайпу или в мессенджерах, обмениваются документами в электронной форме. Заказчику нужно только предоставить оригинал доверенности и квитанции об уплате государственной пошлины, остальную работу сделает Центр.

Как заверять приложения к иску о взыскании задолженности за ЖКУ

Судебная практика Центра правовых услуг

«Центр правовых услуг» помог многим товариществам собственников жилья, оказавшимся в сложной ситуации. Интересны арбитражные споры, в которых участвовали специалисты Центра.

За помощью обратилось ТСЖ. У него юридическое лицо на праве собственности владеет рядом помещений. По одному помещению оно готово платить за все услуги, кроме лифта, а между тем лифт входит в состав общедомового имущества, за которое должны платить все собственники. За второе помещение собственник принципиально не хочет платить.

Проблема не в том, что у него нет денег и есть личные предубеждения. Он считает, что ТСЖ не имеет права с него взыскивать деньги, потому что спорное помещение не относится к дому, это отдельно стоящее здание. На деле же это подвал. Только после вмешательства сотрудников Центра в суде удалось доказать, что ТСЖ имеет право требовать платы за помещения.

ТСЖ обратилось в суд, и в ходе рассмотрения дела выяснилось, что должник умер. Никто не вступал в наследство, и всё шло к тому, что суд должен был отказать ТСЖ в иске по причине смерти гражданина, являвшегося одной из сторон по делу.

Юристы Центра смогли доказать фактическое принятие наследства лицом, которое совместно проживало с умершим. Иск суд удовлетворил, сумма долга была полностью взыскана с данного лица как с правопреемника умершего.

В доме, которым управляет ТСЖ, в квартире у одного из жильцов прорвало батарею, в следствие чего соседу снизу были причинены убытки в размере 300 тысяч рублей. В судебном порядке пострадавший пытался возложить ответственность за случившееся на ТСЖ, поскольку полагал, что виною всему является ненадлежащее исполнение ТСЖ своих обязательств по содержанию ОИ в МКД.

Между тем, в ходе судебных процессов Центру удалось доказать невиновность ТСЖ и возложить ответственность на РСО, допустившую критический сбой в работе своего оборудования.

Исход дел о взыскании задолженности

Никто не может гарантировать управляющим организациям и ТСЖ, что они смогут вернуть всю сумму долга. « Центр правовых услуг» честно признаётся – 20% производств ничем не заканчиваются, порой невозможно вернуть весь долг, потому что у должника нет имущества и средств, чтобы его погасить. Единственное, что можно сделать в такой ситуации – наложить арест на имущество, но от этого денег на счету УО или ТСЖ больше не станет.

Тем не менее, судебное решение о взыскании задолженности с должника, у заказчика, обратившегося в Центр, будет на руках. Данное решение пригодится ТСЖ при проверке контролирующих органов.

Если у ТСЖ будет иметься не взысканная задолженность, у проверяющих возникнет вопрос, почему с ней не работают.

В свою очередь, когда задолженность просужена и есть вступившее в законную силу решение суда и постановление судебного пристава о возбуждении исполнительного производства, действия ТСЖ будут считаться исчерпывающими, и оно не будет привлечено к административной ответственности, в том числе по статье 19.5 КоАП РФ.

Юристы Центра при работе с задолженностью рекомендуют:

Правила успешного судебного взыскания платы за ЖКУ для УО и ТСЖ

Как работать с должниками, когда присутствует дебиторская задолженность

1. Почему жители дома накапливают долги по оплате коммунальных услуг

2. Механизмы взыскания долгов ЖКХ

2.1 Информационно-разъяснительная работа

2.2 Претензионно-исковая работа

2.3 Ограничение или приостановление предоставления коммунальных услуг

3. Методы работы с должниками с помощью программного обеспечения

Дебиторская задолженность – долги жителей многоквартирного дома перед управляющей компанией (УК) или ТСЖ.

Управляющие компании отслеживают собираемость платежей за жилищно-коммунальные услуги. Собственники помещений накапливают долги по оплате за коммунальные услуги. Рассмотрим, почему так происходит. Разберем, какие есть механизмы взыскания задолженностей и в каких случаях они применяются.

Изучите правила судебного взыскания

Приведём основные правила судебного взыскания. Здесь важно различать категории собственников. Если должник – физическое лицо и сумма его задолженности не превышает 500 000 рублей, спор рассматривается в порядке приказного производств. Участники онлайн-семинара узнали, чем хорош такой порядок.

В порядке приказного производства споры рассматриваются мировыми судьями на основании заявлений взыскателя. При таком порядке вы экономите на госпошлине. Она составляет 50% от обычной госпошлины, установленной для исковых заявлений (ст. 333.19 НК РФ, п. 2 ст. 123 ГПК РФ).

Заявление о взыскании задолженности предъявляется по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ, п. 7 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22). Поэтому рекомендуем в договоре управления МКД прямо предусмотреть, что все споры рассматриваются по месту заключения такого договора.

Срок исковой давности по просроченным повременным платежам исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу и равен 3 годам (п. 1 ст. 200 ГК РФ, п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43). Срок начинает исчисляться с того момента, как лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Если должник юридическое лицо, то дела рассматриваются в порядке упрощённого производства арбитражными судами. Упрощённое производство возможно при сумме иска до 500 000 рублей.

В должников-юридических лиц действует императивное требование – взыскатель должен приложить расчёт взыскиваемой суммы в качестве отдельного документа (п. 7 ч. 2 ст. 125 АПК РФ).

Арбитражные суды, учитывая статус участников судебного спора, требуют делать полные и корректные расчёты, указывать в них реквизиты выставленных счетов и данные о частичном/полном погашении ответчиком задолженности (номер и дату платёжных поручений), подтверждать произведённые начисления соответствующими доказательствами, представлять актуальные на дату судебного заседания акты сверки расчётов.

Посмотрите полную версию онлайн-семинара

Больше подробной информации по судебному взысканию платы за ЖКУ вы найдёте в записи онлайн-семинара Сусаны Киракосян. Все необходимые вам документы мы собрали в раздаточных материалах и приложили к статье. Вот, что вы узнаете, посмотрев видеозапись:

В следующих статьях мы расскажем, как заверить приложения к заявлению, рассчитать пени, проведём анализ типичных ошибок УО при расчёте неустойки.

👉 Напишите нам или оставьте заявку, если вы хотите остановить рост дебиторской задолженности в вашей управляющей организации, ТСЖ или ЖСК и вернуть долги за ЖКУ. Никто не должен жить за чужой счёт!

Претензионно-исковая работа

Бывает так, что информационная работа по взысканию задолженности не приносит результатов и управляющая организация вынуждена обратиться в суд. Задолженность по жилому помещению взыскивается в суде общей юрисдикции.

У управляющей организации не всегда получается выиграть дело о взыскании задолженности, так как существуют уважительные причины неоплаты собственниками жилищно-коммунальных услуг:

Такие случаи рассматриваются отдельно и требуют документального подтверждения.

Если суд встанет на сторону управляющей организации, ей выдадут судебное решение или приказ. К судебному решению прилагается исполнительный лист. Как только УО получит эти документы, она может приступить к взысканию долгов.

Требование о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг включено в перечень требований, по которым выдаётся судебный приказ (ст. 122 ГК РФ). Воспользоваться судебным приказом можно для взыскания долга по обязательным платежам и взносам с членов ТСЖ, ЖК, ЖСК.

Взыскать в суде общей юрисдикции можно сумму, которая не превышает 500 000 рублей.

Исполнить судебное решение можно двумя способами: взыскать сумму через банк или обратиться к судебным приставам. Работать через банк проще и быстрее. Для этого нужно подать исполнительный лист в банк, где у должника открыт счёт (ст. 8 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ).

Если вы не знаете, в каком банке обслуживается должник, отнесите исполнительный лист в службу судебных приставов. Судебный пристав может направить исполнительный документ в бухгалтерию по месту работы должника или наложить арест на его имущество.

Также судебный пристав вправе наложить запрет на выезд должника заграницу, если сумма задолженности превышает 30 000 рублей. Такая мера эффективна при работе с неплательщиками, у которых есть средства на оплату жилищно-коммунальных услуг, но нет желания платить.

Механизмы взыскания долгов ЖКХ

Распространенный способ мотивировать жильцов оплачивать коммунальные услуги – начислять пени. О начислении пеней УК уведомляет в письменном виде.

Плата за жилое помещение вносится не позже даты, указанной в договоре с управляющей компанией (статья 155 Жилищного Кодекса РФ). Если дата не установлена в договоре, то платить нужно до 10 числа. Оплата считается просроченной с 11 числа (статьи 190-192 Гражданского Кодекса РФ).

Решить проблему с должниками поможет договор о погашении задолженности. Собственник погашает долг в соответствии с договором на условиях, которые предлагает управляющая компания.
В договоре указываются:

Если должник готов погасить долг в полном объеме за один раз, включите в договор:

Управляющая компания составляет договор о погашении задолженности в письменной форме в соответствии со статьей 161 Гражданского Кодекса РФ.

Иногда информационно-разъяснительная работа с должниками не приносит результатов, и управляющая компания обращается в суд общей юрисдикции.

Учитывайте уважительные причины неуплаты собственником жилищно-коммунальных услуг:

Подобные ситуации рассматриваются отдельно и требуют документальных подтверждений. Управляющая компания не выиграет дело при таких обстоятельствах.

Если суд встает на сторону управляющей компании, ей выдается судебное решение или приказ (статья 122 Гражданского Кодекса). Вместе с судебным решением выдают исполнительный лист. Управляющая компания приступает к взысканию задолженностей.

Использовать судебное решение можно двумя способами:

Управляющая компания предоставляет исполнительный лист в банк, где открыт счет должника (статья 8 Федерального закона № 229-ФЗ). Если неизвестно, какой банк обслуживает должника, исполнительный лист предоставляют в службу судебных приставов. Судебный пристав отправляет исполнительный лист в бухгалтерию на работу задолжавшего или арестовывает имущество.

Судебный пристав вправе запретить выезд за границу, если сумма долга больше 30 000 рублей (статья 1 Федерального закона №190-ФЗ). Эта мера работает с должниками, у которых есть средства, но нет желания платить.

Ограничение или приостановление предоставления коммунальных услуг

Управляющая компания ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальных услуг. Мера применяется, когда сумма долга превышает два месячных размера оплаты за ЖКУ в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 354.

За долги ограничивается:

УК в письменном виде уведомляет должников дома об ограничении и приостановлении коммунальных услуг. Услуги отключают в течение 20 дней со дня отправки уведомления (Постановление правительства РФ №354 пункт 119).

Ограничение или приостановка поставки коммунальных услуг не нарушает права других жителей многоквартирного дома, которые добросовестно платят по счетам (раздел 11 постановления Правительства РФ № 354).

Методы работы с должниками с помощью программного обеспечения

Работать с должниками и повышать собираемость платежей можно с помощью программного обеспечения. Рассмотрим способы уменьшения дебиторской задолженности с помощью продукта 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК (подробнее). Программа предлагает гибкие методы работы с должниками:

Не все собственники жилых помещений злостные должники. Есть те, кто занят или забывает об оплате услуг. Избежать подобных случаев поможет мобильное приложение ЖКХ Личный кабинет, которое жителям нужно установить на смартфоны. С помощью мобильного приложения управляющая компания сможет принимать показания счетчиков и оплату за коммунальные услуги. С помощью push-уведомлений от УК жители будут заранее знать, когда и сколько необходимо оплатить, чтобы не допустить задолженности.

Используйте методы в совокупности, чтобы повысить собираемость платежей и уменьшить количество должников.

Дата обновления материала: июль 2019.

Вам также может быть интересно: Досудебная работа с должниками
Подготовка пакета документов для обращения в суд для взыскания задолженности за ЖКУ
Актуальные вопросы по взысканию задолженности за ЖКУ
Варианты развития судебного процесса по взысканию задолженности ЖКХ. Взаимодействие со службой судебных приставов
Как побудить жителей вовремя оплачивать услуги ЖКХ

Дополнительные продукты ЖКХ:

Ограничение или приостановление предоставления КУ

Если задолженность собственника превышает сумму двух месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных из нормативов её потребления, управляющая организация вправе ограничить или приостановить предоставление коммунальных услуг в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

За долги можно ограничить подачу горячего водоснабжения, электроэнергии, газоснабжения или услугу водоотведения.

Об ограничении или приостановлении коммунальной услуги управляющая организация должна сообщить должнику, отправив ему письменное уведомление. Предоставление КУ может быть ограничено в течение 20 дней с момента получения собственником такого уведомления.

В то же время управляющей организации нужно помнить, что ограничение или приостановка предоставления коммунальных услуг не должны приводить к нарушению прав и интересов других жильцов многоквартирного дома, полностью выполняющих свои обязательства (разд. 11 постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

Технические особенности дома не всегда позволяют приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг в одном помещении.

Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Принципы работы с должниками

По своему опыту работы с должниками и опыту ТСЖ,были сформированы принципы работы с неплательщиками, которые помогут удерживать высокую собираемость.

Своевременность. Чем раньше начнете напоминать о наличии задолженности, тем больше вероятность получения задолженности. С каждым месяцем долг увеличивается и чем больше сумма, тем сложнее должнику оплатить долг одним платежом.

Обещания должны исполняться. Если должник пообещал оплатить очередной платеж и не сделал этого, а ТСЖ ранее обещало подать заявление в суд, то организации следует исполнить обещание. К сожалению, проблема многих ТСЖ —  председатели самостоятельно работают с должниками и очень часто свои обещания в ответ на неплатежи не исполняют (будь это отключение электроэнергии или подача в суд). В итоге должники просто не воспринимают подобные “угрозы” со стороны ТСЖ.

Обещания должника должны  юридически оформляться. Устная договоренность возможна, если задолженность составляет 3-4 месяца, и вы уже имели опыт работы с данным человеком, который исполнял свои обещания. Если долг свыше 5 месяцев, необходимо письменно оформить соглашение о погашении задолженности. При этом, ТСЖ вправе предусмотреть оплату за предоставление рассрочки (так например, согласно абз 4 п. 72 Правил 354 в соглашении можно предусмотреть взимание процентов, размер которых не может быть выше, чем увеличенный на 3 процента размер ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день предоставления рассрочки).

Наличие судебного акта не значит фактическое получение задолженности на счет ТСЖ. К сожалению, система исполнения судебных актов не идеальна, поэтому получить деньги, имея судебный акт, не всегда возможно.

Работа с должниками — требование законодательства

Ведение работы с должниками является обязательным требованием к деятельности ТСЖ (пп. ж п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416).

Существует мнение среди председателей товариществ, что указанные Правила 416 не действуют на ТСЖ, а поэтому и исполнять все требования Правил 416 ТСЖ не должны. Такое мнение не соответствует законодательству, поскольку Правила 416 устанавливают стандарты и порядок деятельности по управлению МКД, в том числе для ТСЖ, ЖСК ( пп. б п. 1 Правил 416).

Информационно-разъяснительная работа

Распространённый способ мотивировать жителя к оплате квитанций – начисление пени. Письменно уведомите должника, что за несвоевременную оплату жилищно-коммунальных услуг вы вынуждены начислять ему пени. Разъясните, что плату за жилое помещение нужно вносить не позднее даты, установленной в договоре управления или определённой решением общего собрания собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).

Если договор управления или ОСС не определили дату внесения платы за ЖКУ, то последним днём срока внесения платы считается десятое число месяца (ст. 190-192 ГК РФ). Оплата будет считаться просроченной с одиннадцатого числа в соответствии с п. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22.

Есть жители, которые не понимают, как рассчитана сумма в квитанции, поэтому не оплачивают счета. В этом случае должнику можно позвонить и пригласить на приём к руководителю управляющей организации или главному бухгалтеру. В ходе беседы расскажите собственнику, что неоплата счетов приводит к начислению пени, непередача показаний приборов учёта – к начислению сумм в квитанциях по нормативам.

Ещё один вариант мирно решить проблему – заключить с должником соглашение о погашении задолженности. Так потребитель сможет избежать ограничения и приостановки коммунальных услуг и погасить долг в удобном для него порядке.

Расскажите должнику об условиях, на которых вы предлагаете заключить соглашение о погашении задолженности. Укажите в соглашении:

Предложите потребителю выбрать порядок оплаты долга: единовременно или в рассрочку. Если собственник готов погасить долг одним платежом, включите в соглашение сумму долга, период его образования и предполагаемую дату выплаты.

Не самый распространённый способ работы с должниками за жилищно-коммунальные услуги – предложить собственнику отработать долг. Отработка долга вместо оплаты ЖКУ считается изменением способа оплаты, предусмотренного ст. 409 ГК РФ. Самым удобным в таком случае считается договор взаимозачёта, заключённый в письменной форме в соответствии со ст. 161 ГК РФ.

Что делать УО, если собственник не платит долги за ЖКУ

Досудебная работа с должниками. Подготовка претензий должнику

В данной статье мы рассмотрим методы досудебной работы с должниками физическими и юридическими лицами, а также способы оформления претензий должникам для взыскания задолженности за жилищно-коммунальные услуги.

Одной из самых сложных проблем, касающихся управления многоквартирными домами и общения с собственниками, является работа с должниками и всё, что с ней связано. Должники делятся на физических и юридических лиц. От этого деления идут некоторые нюансы в досудебной работе и при взыскании задолженностей.

Прежде всего, разберемся с должниками-физическими лицами. Физические лица могут быть собственниками как жилых, так и нежилых помещений. Перевод жилого помещения в нежилое вызывает много вопросов, и, зачастую, является неправомерным из-за отсутствия решения общего собрания собственников.

До 2010 года методом борьбы с должниками-физическими лицами в досудебной работе являлось вывешивание списка должников. В середине 2010 года в Самаре был зарегистрирован прецедент: председатель ТСЖ вывесила список должников по подъездам, а в доме оказались люди, посчитавшие это нарушением своих прав. Они пожаловались в прокуратуру, которая проведя проверку, установила, что вывешивание списка должников является нарушением Федерального закона о защите персональных данных, потому что таким образом разглашаются персональные данные собственников недвижимости. К персональным данным, в данном случае, относятся фамилия, имя, отчество, номер квартиры и сумма долга. Председателя этого ТСЖ в Самаре привлекли к административной ответственности.

Административная ответственность за разглашение персональных данных предусмотрена в статье 13.11 Кодекса об административных правонарушениях. Ответственность распространяется на физические, должностные (председатели ЖСК, ТСЖ, руководители управляющих компаний – штраф 500 тысяч рублей) и юридические лица (до 5 тысяч). Проверяющие органы, выполняющие проверку в рамках административного законодательства, имеют законное право привлечь должностные и юридические лица к ответственности, если на то находятся основания. То есть, привлечение к ответственности председателя ТСЖ и самого ТСЖ за раскрытие персональных данных жильцов является законным.

Поэтому, проводя досудебную работу с должниками-физическими лицами путем вывешивания списка должников с указанием фамилии, имени и отчества, ни в коем случае нельзя ставить рядом с суммой долга номер квартиры (а в некоторых регионах допускается указывать только сумму долга). Можно вывешивать просто сумму долга по подъезду, без выделения персон, чей долг образовался в этом подъезде.

Что касается юридических лиц, то, как правило, на практике в досудебной работе с ними вывешивание списка должников не применяется. С юридическими лицами необходимо обязательно проводить претензионную работу. Если вы не прошли стадию претензионной работы, то иск, поданный вами в арбитражный суд, будет возвращен. Возвращенный иск можно доработать и снова подать, но самое главное в работе с юридическими лицами – это претензионная работа. Но вывесить список всё-таки можно, потому что организации – это юридические лица, моральный вред они не претерпевают и могут подать иск в суд только на защиту деловой репутации из-за распространения неправомерной информации. Но, в данном случае, информация будет правомерной. В нашей стране сведения по юридическим лицам открытые. Поэтому, если у вас есть должники-юридические лица, не оплачивающие коммунальные услуги, то до суда можно работать с ними претензионно, при этом вывешивая на всеобщее обозрение список о том, что юридическое лицо не платит коммунальные и эксплуатационные расходы на содержание и ремонт общего имущества.

Дата публикации материала: июнь 2018.

Вам также может быть интересно: Подготовка пакета документов для обращения в суд для взыскания задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Образцы необходимых документов, порядок действий
Типичные варианты развития судебного процесса по взысканию задолженности. Тактика ведения судебного процесса и взаимодействие со службой судебных приставов
Актуальные вопросы по взысканию задолженности за жилищно-коммунальные услуги и ответы на них

Как ТСЖ работать с должниками

Сфера деятельности ТСЖ, а в целом управления МКД, имеет ряд особенностей, которые следует учитывать в работе. Наличие должников — один из примеров. От организации работы с должниками зависит возможность товарищества в полной мере исполнять смету доходов и расходов, а также годовой план работы. Юрист по вопросам ЖКХ Дмитрий Бурняшев даст рекомендации — как ТСЖ работать с должниками.

Претензионный или досудебный порядок урегулирования споров является обязательным, если такой порядок предусмотрен законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ, п. 3 ст. 132 ГПК РФ).

Действующим законодательством не предусмотрено в обязательном порядке перед обращением в суд направлять должникам претензии. Такое правило действует в отношении должников — физических лиц.

По иному ситуация стоит в случае с управляющей организацией, поскольку в отношении должников-юридических лиц требуется соблюсти претензионный порядок и по спорам о взыскании денег, возникших из договоров, предусмотрен досудебный порядок (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Как известно, в основании деятельности УК лежит договор управления, поэтому без претензий в адрес должников не обойтись.

Учитывая принципы работы с должниками — досудебную работу надо проводить в обязательном порядке для повышения возможности и скорости получения задолженности.

На этапе досудебной работы можно выделить следующие способы.

Обзвон должников. Если вы имели дело с коллекторами, то знаете, как частые звонки могут подтолкнуть к оплате задолженности. Но в случае с ТСЖ, обзвон производится с целью напомнить, что имеется задолженность и ежемесячно она растёт. При разговоре стоит избегать фразы “если вы не оплатите, мы подадим в суд” или “мы уже готовим документы в суде”. При упоминании суда у должников сразу возникает защитная реакция, а суд рассматривается как угроза, и в большинстве случаев, разговор заканчивается на том, что должник говорит: “ну раз так, то идите в суд”.

Чтобы фиксировать звонки и результаты переговоров заведите таблицу.

Встречи в офисе ТСЖ. Бывают случаи, что должники не хотят обсуждать долг по телефону, поэтому встреча является хорошей альтернативой. Тем более в результате ее можно заключить сразу же соглашение о погашении задолженности.

Заключение соглашений о погашении задолженности. Соглашение особенно важно, когда у собственника есть возможность оформить субсидии или иные меры поддержки для оплаты за ЖКУ. В таком соглашении пропишите обязанность собственника обратиться за оформлением субсидии, а также сообщить в ТСЖ о назначении мер государственной поддержки. Соглашение возможно и в иных случаях — для юридической фиксации договоренностей.

Вручение уведомлений о задолженности. Когда у ТСЖ нет контактных данных собственника, а в квартире проживают квартиранты или сам собственник, следует уведомить о задолженности в письменной форме. Вручение письма  лично имеет большую пользу, чем направление почтой.

Размещение списков должников. Такого рода списки несут больше информационный характер, чем побудительный к оплате. Но шанс, что лишний раз не только звонком, но и объявлением ТСЖ напомнит о задолженности, увеличит вероятность оплаты долга. Обратите внимание, что в списке должников следует ограничиться указанием номера квартиры и суммы задолженности ( сумму задолженности можно не указывать при наличии большого списка). Ни в коем случае не указывайте ФИО должников, поскольку будет действовать ФЗ от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ «О персональных данных» и административная ответственность. В списке должников напишите максимально доступные доводы, которые помогут побудить к оплате. Вот пример такого списка, где есть перечисление должников и довод о последствиях неоплаты и причинах оплатить.

Список квартир-должников по оплате взносов на капитальный ремонт:

19, 24, 25, 36, 61, 68, 77, 98, 100, 120, 133, 134, 141, 144.

Оплатить долг или заключить соглашение необходимо в срок до 15 февраля.

Оплата Вами взносов позволит провести

капитальный ремонт электропроводки.

В случае неоплаты, ТСЖ “Виктория-356” будет обращаться в суд,

а также в случае непогашения задолженности —

передавать информацию в бюро кредитных историй.

Состояние дома зависит напрямую от вашего участия, в том числе финансово.

Вручение или направление претензий. Претензия от уведомления о наличии задолженности отличается тем, что претензия уже направлена на наличие спора между ТСЖ и собственником, до которого не удалось “достучаться” иными способами. Также претензия является шагом, который говорит о намерении ТСЖ обратиться в суд при неудовлетворении такой претензии.

Настоящим сообщаем, что по состоянию на ______________г. у Вас имеется задолженность по оплате за жилое помещение (плата за услуги и работы по управлению МКД, содержание и текущий ремонт)  и коммунальные услуги в сумме _______________рублей.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем (п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Являясь собственниками общего имущество, собственник обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст. 39 ЖК РФ) путем внесения оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе, плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Реализация обязанности по содержанию общего имущества происходит через внесение оплаты за помещение и коммунальные услуги. При этом установлено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ).

На основании вышеизложенного просим Вас оплатить задолженность в течение ______ календарных дней со дня получения настоящей претензии.

В следующих статьях мы рассмотрим подробнее судебный порядок взыскания задолженности, а также поговорим об отключении коммунальных услуг из-за долгов.

Готовьте документы по правилам и в полном объёме

18 апреля Сусана Киракосян, наш постоянный автор, кандидат юридических наук и советник компании ALTHAUS Group по вопросам гражданского и жилищного законодательства, провела для нас онлайн-семинар, на котором рассказала, как правильно рассчитывать задолженность за ЖКУ.

На онлайн-семинаре мы обсудили в том числе и то, как управляющим организациям грамотно подготовиться к судебному разбирательству и не оставить должнику шансов уйти от оплаты.

В каждом доме найдётся конфликтный житель, который имеет к управляющей организации личную неприязнь и не платит из принципа. Вот с такими должниками и работает УО в судебном порядке.

Дело это сложное, поэтому со стороны управляющей организации все необходимые документы должны быть оформлены правильно и предоставлены суду в полном объёме. Начать нужно с заявления о взыскании.

Правильно заполните заявление о взыскании

Чтобы правильно заполнить заявление о взыскании, необходимо знать, откуда у собственника появляется обязанность платить за жилищно-коммунальные услуги. А появляется она вот по каким основаниям:

Ссылки на эти нормативные акты Сусана Киракосян рекомендует указывать в заявлении при взыскании задолженности. Так вы обоснуете, почему у собственника есть обязанность вносить плату за ЖКУ, а у вас есть право эту плату требовать.

Чтобы не оставить шанса конфликтному собственнику найти изъян в заявлении, нужно изучать судебную практику. Анализ судебной практики поможет узнать, какую позицию занимают суды. Например, мнение Верховного Суда РФ будет определяющим для судов нижестоящих.

Использование позиции Конституционного и Верховного Судов РФ не только украсит заявление о взыскании задолженности, но и придаст ему серьёзный вес и продемонстрирует ваши знания. Поэтому управляющим организациям и ТСЖ важно ознакомиться со следующими документами:

Постановление № 22 говорит, что обязанность вносить плату за ЖКУ никак не связана с фактом пользования помещением. Уточняет срок исковой давности для дел, связанных с взысканием задолженности за ЖКУ. Решает вопросы по неустойке.

В обзоре судебной практики за 2015 год решается вопрос, на ком лежит обязанность по внесению исполнителю КУ платы за содержание и коммунальные услуги для договоров социального найма. Уточняется, кто должен платить за ЖКУ: арендатор или собственник помещения в МКД.

КС РФ в своём постановлении подтвердил законность дифференцированной платы за СОИ в зависимости от вида помещения.

Проблема в том, что некоторые собственники неправильно применяют положения нормативных актов и сложившейся судебной практики, например, указывают в суде на то. что у них нет отдельного договора управления МКД, а значит, они не должны платить за ЖКУ. Ваша задача, правильно растолковать положения НПА.