Рассказываем, как автоматизированная система управления многоквартирными домами экономит время и силы организаций жилищно-коммунальной сферы
Район новостроек в Екатеринбурге
Работу в сложной и довольно неповоротливой отрасли ЖКХ реально упростить и ускорить. Значительная часть процессов автоматизируется с помощью цифровых сервисов, среди которых есть продукты российских IT-разработчиков. Например, закон позволяет составлять реестры собственников квартир не только вручную, но и онлайн. Через интернет также можно проводить общие собрания собственников (ОСС) жилья.
Такая цифровизация позволяет сэкономить множество ресурсов управляющим компаниям (УК) и государственным жилищным инспекциям, каждая из которых тратит много времени на заполнение обязательных документов. Прорывные IT-решения для этих структур создали авторы платформы ReestrDoma.ru («Реестр дома»). Это сервис из нескольких модулей, каждый из которых решает конкретный набор рутинных задач по управлению и контролю действий в многоквартирном доме. Такой функционал делает всю сферу ЖКХ более понятной и прозрачной.
Разбираемся, на что способен ReestrDoma.ru и почему департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области вместе с сотнями УК и ТСЖ по всей стране выбрали эту платформу для каждодневной работы.
2. Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды
информации:
а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных
показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской
отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание
услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а
также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными
домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или
кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);
б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация,
товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному
дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в
предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления,
перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании
приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим
имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами
кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в
товарищества;
в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая
организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая
адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых
помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень
благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного
участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические
параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения,
входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом,
в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;
д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных
ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных
услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);
е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;
ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения
раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации
поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и
кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме
фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей
деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в
многоквартирном доме (региональный оператор);
з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме,
результатах (решениях) таких собраний;
и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов
и расходов товарищества, кооператива за год;
к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного
лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за
нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер
административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений,
повлекших применение административных санкций.
Статья 5.62. Дискриминация
3. Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в
зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного,
семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии,
убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным
группам, — влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до
ста тысяч рублей.
Имея за плечами более 800 проведенных семинаров для управляющих компаний и ТСЖ, могу смело сказать, что обсуждение платы за управление и всего, что с ней связано всегда превращается в жаркий спор. Основные баталии возникают вокруг вопросов связанных с бухгалтерским и налоговым учетом платы за управление, необходимости актирования данной услуги с собственниками помещений, структуре этой платы и т.д. Так как вопросы постоянные, то решился написать цикл статей, в которых попытаюсь «разжевать» общественности особенности данной строки в квитанции.
Кто бы что ни говорил, но управляющая организация «заходит на МКД» не для удовлетворения потребностей жителей (для этого есть государство и лица противоположного пола), а для получения прибыли. Прибыль в свою очередь – самый страшный раздражитель для огромного количества собственников помещений, так как они по-настоящему уверовали в то, что обслуживание их МКД стоит копейки, и инфляция на затраты управляющих компаний не распространяется.
Обратите внимание на текст выше и увидите, что в нем услуги управления отделены от услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также от коммунальных услуг, поэтому давайте сразу определимся, что плата за управление МКД – это плата за отдельный вид деятельности УО, хоть и может включаться в состав платы за содержание жилого помещения в соответствии с пп.2 п.1 ст.154 ЖК РФ.
На практике плата за управление может быть:
Первый и второй варианты, указанные выше безопасны с точки зрения последствий «войнушки» за деньги УО, а вот третий вариант чреват ооооочень нехорошими последствиями.
Проблема в том, что хотя это прямо и не написано в нормативно-правовых актах, суды однозначно дают понять, что есть деньги, принадлежащие
собственникам помещений, и есть деньги, которые после оплаты собственникам уже не принадлежат. Так ВС РФ в Определении Верховного Суда РФ от 25.06.2018 N 304-ЭС18-7866 по делу N А46-15897/2016 (на самом деле таких определений уже сотни) указал, что взносы собственников в виде платы за содержание жилого помещения «имеют целевой характер и не поступают в собственность Общества».
Что все это значит на практике?
А значит это то, что если УО не отделит мух от котлет, а правильнее свои деньги от «их» денег, то может получится так, что своих денег у нее попросту не будет. Судьи из решения в решение говорят о том, что если УО не выполнила работы, то денежные средства остаются на лицевом счете МКД и если предположим МКД «ушел», то «неосвоенные» денежные средства должны быть возвращены собственникам помещений как неосновательное обогащение.
С точки зрения нашего достаточно «укуренного» законодательства, регулирующего сферу управления МКД списание денежных средств с лицевого счета МКД возможно только после подписания акта выполненных работ
между представителем собственников помещений в МКД и управляющей организацией (п.4.11 ГОСТ Р 56192-2014. « Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования»).
И тут из-за угла вылазит 2 проблемы:
Первую проблему можно обойти через договор управления или общее собрание собственников (если интересно – пишите в комментариях и напишу подробный FAQ), а вторая проблема на самом деле зачастую неразрешима.
Есть «замечательный» документ, который называется Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290 (далее по тексту – Правила №290). Так вот в п.9 Правил №290 указано, что «сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома».
Если «провалиться» по ссылке в этом пункте, то вы увидите саму форму акта, которая утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 №761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества
в многоквартирном доме».
Обратили внимание, что ни в названии документа, ни в самой форме не говорится об актировании услуги по управлению?
И это абсолютно верно, так как:
А теперь вернемся к тому, что было чуть выше по тексту и разберем ситуацию, когда плата за управление в перечне работ не выделена и включена в состав платы за содержание жилого помещения.
Ответьте мне на несколько вопросов (пишите в комментах):
Если продолжение интересно – напишу вторую часть.
Управление многоквартирными домами
Информационная система «Управление» МКД» разработана специально для решения проблем и снижение расходов управляющих организаций и ТСЖ, вызванных с выполнением требований законодательства по раскрытию информации на различных информационных ресурсах. Система позволяет осуществлять ввод и обработку данных в одном месте, а раскрывать информацию сразу в четырех:
Раскрытие информации осуществляется в полном соответствии с Федеральным законом №209-ФЗ, Постановлением Правительства №731 и Приказом Минстроя №882/пр.
Система самостоятельно получает информацию с портала «Реформа ЖКХ» и АИС «ИРПК» и после обработки автоматически выгружает необходимые данные на соответствующие информационные ресурсы.
Основные функции системы:
Что можно упростить
Российская IT-платформа ReestrDoma.ru позволяет оптимизировать время на сбор данных о квартирах и их владельцах. Представителям ТСЖ или УК достаточно заказать реестр в онлайн-формате, чтобы оперативно получить наиболее полную и актуальную информацию по каждой квартире. В документе будет прописано, какая у жилья площадь и сколько человек им владеет, какая у кого доля и сколько голосов у каждого на собрании, а также номера правоустанавливающих документов.
Важно, что в России действует запрет на продажу выписок из ЕГРН кем-либо, кроме Росреестра. С 9 мая 2023 года за предоставление таких документов или создание клонов сайта Росреестра предусмотрены штрафы до 600 тыс. руб. Чтобы полностью соблюсти требования закона, ReestrDoma.ru отправляет пользователям не выписки, а отчеты о недвижимости. Это другой тип документа, который во многом дублирует выписки по сути, но отличается дополнительными деталями — к примеру, в таких отчетах указаны географические координаты. Но главное — это полностью легальный аналог выписок, который при пакетном заказе можно получить даже дешевле.
Причина в том, что Росреестр предоставляет скидки для тех, кто заказывает сразу много таких отчетов. Работающий с сотнями заказчиков ReestrDoma.ru регулярно заказывает большие объемы документов, поэтому имеет доступ к наиболее низким «оптовым» тарифам. Управляющие компании, которым нужны тысячи или десятки тысяч отчетов о недвижимости, также могут заказать их у Росреестра по низким тарифам — но для тех, кому не нужны подобные масштабы, действуют обычные расценки.
Лилия Карпухина, первый заместитель директора департамента государственного жилищного и строительного надзора (жилинспекции) Свердловской области:
— С помощью системы ReestrDoma.ru мы автоматически получаем данные из ЕГРН о собственниках и помещениях — и также автоматически сравниваем информацию в документах ОСС со сведениями в государственном реестре недвижимости. Ранее мы решали аналогичные задачи через ручной запрос выписок из ЕГРН. Автоматизация упростила процесс: экономия рабочего времени при подсчете кворума по одному протоколу ОСС составляет 30–40 минут. Учитывая, что за первые четыре месяца 2023 года мы рассмотрели протоколы в отношении более 700 домов, а в 2022-м — более 2 тыс., экономия рабочего времени очевидна.
К тому же после начала работы в системе мы чаще выявляем факты несоответствия собственников, принимавших участие в голосовании, что минимизирует ошибки при подсчете кворума. В отдельных случаях полученные с помощью системы сведения о собственниках привели к отказу во внесении изменений в реестр лицензий.
Что еще умеет ReestrDoma
Продвинутая платформа ReestrDoma.ru состоит из дополнительных модулей, которые решают трудоемкие и рутинные задачи. Например, сервис «Автоматизированные ответы в соцзащиту» помогает управляющей компании вовремя реагировать на запросы социальных служб.
До 2022 года заявители на пособия по ЖКХ должны были самостоятельно собирать справки о том, что у них нет долгов по коммунальным платежам. Эти документы они предоставляли в органы соцзащиты. Сегодня госструктуры запрашивают информацию о долгах у управляющих компаний через государственную информационную систему ГИС ЖКХ без участия жильцов. Если организация большая и обслуживает множество домов, ей приходится регулярно обрабатывать сотни, а порой и тысячи таких обращений. Монотонная работа занимает время, а несвоевременный ответ приводит к штрафу.
Решение от ReestrDoma.ru каждое утро автоматически проверяет, по каким квартирам есть запросы, и сверяет данные о наличии долга. Если его нет, программа отправляет в соцзащиту соответствующую отбивку, если есть — добавляет информацию о должнике и данные судебного решения.
ReestrDoma.ru в цифрах
Еще один инструмент, значительно упрощающий работу компании, — «ГИС ЖКХ. Раскрытие информации». Каждый участник жилищно-коммунального хозяйства обязан раскрывать в информационной системе данные о своей организации: перечень предоставляемых услуг и их стоимость, объекты учета. Фиксировать сведения о себе в ГИС ЖКХ — обязанность УК и ТСЖ, за неисполнением которой могут последовать проверки и штрафы. Решение от ReestrDoma.ru позволяет свести участие компании в раскрытии данных о себе к минимуму.
Специалист платформы проверяет сотрудников и подрядчиков организации, запрашивает необходимые и недостающие сведения, после чего вносит их в ГИС ЖКХ по всем правилам.
Что для жильцов?
Новым решением от платформы ReestrDoma.ru станет мобильное приложение «Житель дома». Единый сервис позволит контролировать расходы на коммунальные платежи, передавать показания счетчиков и взаимодействовать с управляющей компанией. Здесь же будет появляться актуальная информация об общих собраниях и уведомления о важных событиях. Кроме того, в приложении можно пообщаться с соседями в чате и выяснить все важные вопросы.
Чем полезны дополнительные модули
В больших многоквартирных домах сделки с недвижимостью происходят постоянно. Собственники меняют, продают и дарят свое имущество, из-за чего данные в реестре необходимо вовремя обновлять. Закон обязывает управляющие компании и ТСЖ не только составлять реестры, но и поддерживать их актуальность. Сделать этот процесс автоматическим позволяет модуль «Актуализация данных», также доступный в сервисе ReestrDoma.ru.
Услуга подключается на год, в течение которого специальный алгоритм проверяет, не изменились ли собственники квартир. В результате УК регулярно получают данные о том, произошли ли изменения — и если да, то с какой именно квартирой.
Упростить организацию ОСС помогает другой модуль — «Проведение собраний». Он позволяет подготовиться к встрече с жильцами со всех сторон: заранее составить вопросы, получить инфраструктуру для быстрого заполнения бланков с результатами голосования, автоматизировать формирование итоговых протоколов и соблюсти обязательные по закону сроки. Секретарю собрания остается только распечатать сформированный ReestrDoma.ru документ и передать его на подпись.
Александр Ромащенко, руководитель компании ReestrDoma.ru:
— Провести общее собрание в доме — это эмоционально и физически тяжело. Мы знаем об этом из первых рук, потому что сами устраивали такие мероприятия. Теперь мы помогаем организаторам пройти весь процесс пошагово от начала до конца и без ошибок. Услуга бесплатна для тех, кто хочет провести одно собрание. А если требуется устроить больше, можно подключить платный тариф: он быстро окупится за счет того, что управляющим компаниям и ТСЖ не придется тратить время, силы и деньги на ручное заполнение документов, а также на повторное проведение собрания и составление нового протокола.
Наконец, в каждом регионе России работает государственная жилищная инспекция, в обязанности которой входит надзор за порядком в сфере ЖКХ в регионе. В эту структуру направляют все протоколы из УК. Инспекция проверяет, верно ли составлен документ и подсчитаны голоса. При этом даже на уровне жилинспекции работа с реестрами вручную создает сложности.
«Госорганы сталкиваются с несколькими глобальными проблемами при проверке результатов собраний, — объяснил основатель ReestrDoma.ru Александр Ромащенко. — Во-первых, запросы делаются на каждую отдельную квартиру. Если в доме 300 квартир, то нужно каждую найти по адресу или кадастровому номеру и запросить данные о ее владельцах через систему межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ). Во-вторых, дождавшись ответов, инспекторам необходимо объединить их в одном документе — а затем сравнить сведения из СМЭВ с присланным протоколом. Это долгая и кропотливая работа, которую лучше доверить цифровым инструментам».
Разработанное специально для жилинспекций IT-решение от ReestrDoma.ru позволяет сотруднику просто указать адрес здания в системе. Выписки на все квартиры составляются автоматически и собираются в сводный реестр: единая таблица позволяет быстро перенести голоса владельцев и проверить корректность голосования. Например, набран ли кворум и точно ли в собрании принимали участие те люди, кто имел на это право.
Решение также выделяет потенциально не соответствующих требованиям собственников. Если в списке есть несовершеннолетний владелец квартиры, инспектор вовремя это увидит и проверит, кто участвовал в голосовании от его имени. Этим функционалом уже пользуются в Свердловской области. ReestrDoma.ru выиграла тендер и предоставила жилищной инспекции готовое цифровое решение в январе 2023 года.
«Служба технической поддержки сервиса быстро реагирует на все замечания и предложения, — оценила эффективность российского IT-продукта Лилия Карпухина из регионального департамента государственного жилищного и строительного надзора. — Разработчики системы учитывают конкретные нужды департамента. Некоторые функции модернизировали в кратчайшие сроки, чтобы решение соответствовало нашим потребностям».
Система будет полезна не только жилищным инспекциям, но и другим организациям: муниципалитетам, фондам капитального ремонта, ресурсоснабжающим компаниям, перечислили в ReestrDoma.ru. По словам основателя компании Александра Ромащенко, внедрение готового решения занимает от пяти рабочих дней.
Как провести собрание собственников по правилам
Чтобы решить, какая управляющая компания будет обслуживать дом, как потратить деньги, собранные на капремонт, и другие общие вопросы, жители многоквартирных домов устраивают собрания. Такие мероприятия называют ОСС: по их итогам УК либо товарищества собственников жилья (ТСЖ) составляют протокол, к которому прикладывают полный реестр собственников.
Этот документ должен сопровождать протокол каждого собрания согласно приказу Минстроя. Недостаточно собрать кворум и переписать всех присутствующих: вместе с ними в реестре должны фигурировать 100% собственников помещений в доме. Сделать реестр полным и корректным — нетривиальная задача. Документ содержит сведения о каждом помещении, информацию о владельце каждой квартиры и доли, площади всех помещений и сведения из правоустанавливающих документов.
Ценность голоса зависит от площади: чем больше квадратных метров в собственности человека, тем больше у него влияния на итоговый результат. Реестр также позволяет определить, имел ли участник собрания право голосовать. К примеру, на собрание мог прийти арендатор квартиры — его голос учитывать нельзя.
Получить данные по каждой квартире «вручную» представители ТСЖ или управляющей компании могут двумя способами. Наиболее трудоемкий — личный обход всех квартир и запрос информации у собственников. Нередко получить полные данные таким способом не получается: кого-то все время нет дома, кто-то боится открывать дверь, а где-то вместо владельцев живут родственники или арендаторы. Некоторые владельцы способны забыть точные данные и одной ошибкой по невнимательности сделать целый реестр неточным. Кроме того, число квартир во многих домах исчисляется сотнями, из-за чего составить реестр реально разве что за несколько месяцев.
Второй способ — сделать запрос в Росреестр и получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). С 1 марта 2023 года такие выписки не содержат имена и фамилии собственников, поэтому часть данных придется добывать вручную. Запрос в Росреестр создается по каждой квартире отдельно, из-за чего УК вынуждена оплачивать каждую выписку. При цене документа в 350 руб. получение справок на условную сотню квартир обойдется управляющей компании в 35 тыс. руб.
