ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЛИ

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Мои соседи по даче не размежевали участок, не платят взносы за вывоз мусора и даже не показываются. Я думал, что владельцев вообще нет, и попросил администрацию района выделить мне эту землю через аукцион. Но выяснилось, что ее уже выделили в 1993 году некой гражданке. Я нашел ее, а она заявила, что продала этот участок 15 лет назад.

Подскажите, неужели право собственности на землю не предполагает никаких обязанностей? минимальных, например косить сухостой? найти соседа или лишить его собственности? Найти сам не могу: ни Росреестр, ни сельсовет, ни районная администрация не знают собственника и говорят, что не обязаны знать.

Странно: если за квартиру не платить, то быстро выселяют. А тут получается схожая ситуация без срока давности. Вдруг хозяина вообще нет: например, он умер, а наследников нет?

Что вообще в такой ситуации можно сделать?

Безусловно, у собственника земельного участка есть обязанности и есть ответственность. И перечень обязанностей и виды ответственности четко определены. Объясню, что вы можете сделать в такой ситуации и что вообще должен знать о своих обязанностях собственник участка земли.

Что такое приобретение права на бесхозяйные вещи

Существует такая форма перехода права собственности, как приобретение права собственности на вещь, у которой нет хозяина, — бесхозяйную вещь. Тут есть варианты: собственника нет, он неизвестен или он отказался от прав.

Земельные участки — это тоже вещи, так что на них это тоже распространяется. Но для земли работает только один из вариантов: бесхозной можно признать землю, от прав на которую отказался владелец.

Остальные варианты не подходят. У земли всегда есть собственник. Если собственника — неважно, физического или юридического лица — нет, значит, собственник — Российская Федерация, или регион, или муниципалитет. То, что собственник неизвестен, тоже не основание признавать землю бесхозной. Если право на земельный участок возникло, оно должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Если право не зарегистрировано, его вообще нет, потому что право собственности возникает с момента его регистрации.

Если нет доказательств отказа бывшего собственника от прав признать именно землю бесхозяйной — ничего не выйдет. Строение можно признать бесхозяйным, а землю — нет.

Другое дело, у вас были такие доказательства. По заявлению местных органов власти участок должны были бы поставить на учет, как бесхозяйный, а через год по исковому заявлению могли бы признать его муниципальной собственностью и выставить на торги.

Положения данного документа (в ред. Федерального закона от 24.07.2023 N 351-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после 01.10.2023.

(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

2. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется:

1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;

2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

3. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

4. Со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка. Сервитуты, установленные в отношении изъятого земельного участка, сохраняются в случае, если использование такого земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие земельного участка.

В случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем земельного участка иных обязательств перед третьими лицами, в том числе обязательств, основанных на заключенных правообладателем земельного участка с такими лицами договорах, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения этих обязательств.

5. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

6. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее — соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 56.3. З К РФ

Об изъятии земельного участка, по которому до 01.04.2015 принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта и не принято решение об изъятии, см. Ф З от 31.12.2014 N 499-ФЗ.

1. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены:

1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования);

2) утвержденными проектами планировки территории.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

2. Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано:

1) решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории (в случае изъятия земельных участков для создания или расширения особо охраняемой природной территории);

2) международным договором Российской Федерации (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора);

3) лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для осуществления пользования недрами, в том числе если такое пользование осуществляется за счет средств недропользователя);

(в ред. Федерального закона от 04.08.2023 N 430-ФЗ)

4) решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

3. Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

(в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ)

4. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса.

5. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в результате которого прекращаются право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким земельным участком, может осуществляться независимо от формы собственности на такой земельный участок.

6. Допускается изъятие земельных участков, расположенных на территории одного субъекта Российской Федерации, для государственных нужд другого субъекта Российской Федерации в случае, если это изъятие осуществляется для размещения объектов регионального значения такого субъекта Российской Федерации, предусмотренных документами территориального планирования субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены такие земельные участки, документами территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации.

(в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 507-ФЗ)

7. Если строительство, реконструкцию объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых для государственных или муниципальных нужд изымаются земельные участки, предполагается осуществлять полностью или частично за счет средств организаций, указанных в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса, изъятие таких земельных участков осуществляется по ходатайству указанных организаций.

8. Запрещается изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, предоставленных федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального значения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Если вашу недвижимость изъяли для государственных нужд

Нужно ли уплатить налог после получения компенсации за изъятое имущество и что делать, если ее размер оказался меньше положенного?

Изъятие для государственных и муниципальных нужд

Эти правоотношения регулируются Главой VII.1 Земельного кодекса РФ. В данном случае земельный участок изымается для обеспечения интересов государства или муниципального образования. Здесь под изъятием подразумевается выкуп земельного участка у собственника, который осуществляется органом исполнительной власти федерального, регионального или муниципального уровня.

О принятом решении правообладатель извещается в письменном виде. В извещении указывается наименование органа, принявшего соответствующее решение, причины по которым участок изымается из пользования, а также контактные данные, по которым лицо может получить ответы на все вопросы (п. 5 ст. 279 ГК РФ). Причины, по которым изымается участок, указаны в ст. 49 ЗК РФ, в их числе:

В этом случае согласие собственника не требуется, так как участок может изыматься в принудительном порядке. При этом правообладатель получает возмещение стоимости участка, расположенных на нем объектов, а также ему компенсируется упущенная выгода. Сроки, размер и порядок выплаты возмещения определяются судом (п. 6 ст. 279, п. 4 ст. 281 ГК РФ).

Между собственником и исполнительным органом может заключаться соглашение, в рамках которого лицу предоставляется альтернативный и соразмерный по стоимости земельный участок. При этом часто государство выдает в пользование большие по площади участки.

Изъятие участка по причине его нецелевого использования

У каждой территории есть вид целевого использования: к примеру, под жилую застройку или для ведения сельскохозяйственной деятельности. Основание для изъятия — участок не используется (никак) по назначению в течение трех лет с момента возникновения права на его использование.

Если территория будет проставить в течение указанного срока, она может быть изъята. При этом время освоения или обстоятельства, не зависящие от возможностей собственника, при расчете трехлетнего срока не учитываются. Пример такого обстоятельства — стихийное бедствие.

Еще одно основание — использование по нецелевому назначению. Участок изымается, если, к примеру, на территории сельскохозяйственного назначения начинается строительство многоквартирного дома. Также в отношении собственника предпринимаются меры, если он своими действиями снижает уровень плодородия земли сельхоз назначения, либо наносит вред окружающей среде (ст. 285 ГК РФ).

Может ли правообладатель недвижимости не подписать договор об изъятии и что в этом случае произойдет?

У правообладателя есть 90 дней с момента получения договора для принятия решения. Он может подписать соглашение и направить его в уполномоченный орган или организацию, по инициативе которой происходит изъятие. Либо он может отказаться от подписания соглашения или представить свои возражения. Часто правообладатели не соглашаются с указанным в соглашении размером возмещения за изымаемую недвижимость. Но в этом случае необходимо представить документы, подтверждающие обоснованность замечаний относительно суммы компенсации.

Если правообладатель не отвечает после получения соглашения, уполномоченный орган или организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 8–10 ст. 56.10 ЗК РФ). Принудительное изъятие земель по решению суда возможно, если правообладатель не заключил соглашение, в том числе если он не согласен с решением уполномоченного органа об изъятии (ст. 282 ГК РФ).

В случае инициирования судебного спора именно суд будет определять условия изъятия объектов недвижимости для государственных нужд. Он может принять сторону уполномоченного органа или правообладателя, а может не согласиться ни с тем, ни с другим и самостоятельно определить условия изъятия недвижимости.

Что делать правообладателю, если размер возмещения оказался меньше положенного?

В таком случае правообладатель может обратиться в суд. Суды нередко признают подготовленные по заказу госоргана отчеты об оценке ненадлежащим доказательством размера возмещения1. В результате суд назначает экспертизу, чтобы определить действительную рыночную стоимость изымаемого участка.

1. Оценщики при подготовке отчетов об оценке имущества зачастую руководствуются сравнительным методом. То есть подбирают аналогичные изымаемым объекты и по ним определяют размер возмещения. Однако стоимость похожих объектов недвижимости может существенно отличаться от стоимости изымаемых объектов.

В декабре 2016 г. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа вынес постановление, в котором указал на необязательность ссылки в экспертном заключении на стоимость объектов-аналогов, расположенных на территории изъятия – в районе строительства Крымского моста. В этом месте фактически отсутствует свободный рынок земельных участков в связи с наличием гарантированного спроса со стороны государства. Суд счел, что Российская Федерация, выступая покупателем участков для строительства автодороги, приобретает их в силу разработанной проектной документации, т.е. не может отказаться от их покупки. Сложившиеся условия способствуют искусственному завышению стоимости участков в районе изъятия2.

2. Другой ошибкой оценщиков может являться неверное определение цели использования участка. Например, в деле, рассмотренном Арбитражным судом Поволжского округа, эксперт-оценщик в рамках судебной экспертизы определил рыночную стоимость изымаемого участка, исходя из того, что он предназначался для размещения на нем автомобильной дороги. Но суд не принял отчет оценщика. Он указал, что имущественные потери рассчитываются исходя из тех целей использования участка, которые были актуальны для собственника до заключения соглашения об изъятии. В рассмотренном судом деле целью являлось ведение сельского хозяйства. Понятно, что рыночная стоимость такого участка будет существенно отличаться от стоимости аналогичного участка, который планируется использовать для размещения автомобильной дороги3.

При оспаривании отчета об оценке имущества собственники изымаемых участков могут обратиться к вопросу № 8 Обзора судебной практики Верховного Суда № 1, утвержденного Президиумом ВС РФ 24 декабря 2014 г. В нем указано, что в случае наличия разногласий между органом власти и собственником при определении рыночной стоимости изымаемого участка необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен до начала процедуры изъятия.

3. Еще одна ошибка оценщиков часто заключается в том, что они не учитывают фактическое использование изымаемых объектов, а руководствуются лишь информацией, указанной в правоустанавливающих или правоподтверждающих документах.

В качестве примера можно привести дело, дошедшее до Верховного Суда РФ. В связи со строительством мостового перехода «Фрунзенский» через реку Самару у индивидуального предпринимателя по решению Арбитражного суда Самарской области было изъято 13 земельных участков (вид разрешенного использования – «под гаражи») и 13 находящихся на них строений (гаражи, автосалон и магазин автозапчастей). На основании проведенных экспертиз было определено возмещение – 24 537 847 руб. В дальнейшем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд изменил принятое решение, снизив размер возмещения до 6 431 493 руб. также на основании материалов проведенных экспертиз. Верховный Суд счел неверным определенный судами размер возмещения. Он указал, что нижестоящие суды не учли цели использования строений и не включили в размер возмещения расходы на реконструкцию гаражей и превращение их в автосалон и магазин автозапчастей. Верховный Суд признал, что при определении размера возмещения за объекты недвижимости на изымаемом участке необходимо учитывать фактическое использование этих объектов, а не только информацию из ЕГРН о виде разрешенного использования4.

Учитывая логику Верховного Суда, можно сделать вывод, что сумма возмещения должна давать возможность восстановить имущественные потери, с тем чтобы предприниматель мог вновь наладить свой бизнес. Лица, у которых изымают объекты недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, не должны оказаться в положении худшем, чем оно было до момента изъятия.

Конфискация участка

В соответствии со ст. 243 ГК РФ, территория, принадлежащая собственнику, может быть конфискована в виде санкции за совершение уголовно наказуемого преступления. Конфискация осуществляется на безвозмездной основе — лицо не получает никакого возмещения.

Также участок конфискуется в административном порядке — за совершение административного правонарушения. В этом случае санкция оспаривается в судебном порядке. Денежное возмещение так же не предусмотрено.

В каких случаях допускается изъятие земельного участка

Право собственности гарантируется и охраняется Конституцией и государством. В то же время предусматриваются исключения, поэтому земельный участок изымается. В их числе:

Эти случаи называются исключительными, так как применяются тогда, когда не остается альтернативных вариантов. Как результат — человек лишается своего земельного участка. Разница заключается в том, что последствия после изъятия не всегда одни и те же.

Права и обязанности собственника

Любое право собственности состоит из трех элементов.

Право владения — это право физического, материального контроля над объектом собственности. То есть вы, как владелец земли, можете ее огородить и никого туда не пускать, а как владелец дорогой картины — спрятать и никому не показывать.

Право пользования — это право использовать свое имущество любым способом, который не запрещен законом, в том числе и извлекать выгоду из пользования. Например, сдавать в аренду квартиру, как ее владелец, или отдавать картину для экспонирования в галерею и получать с этого деньги.

Право распоряжения — право распоряжаться своей вещью так, как хотите вы: дарить, продавать, делить, завещать, отдавать в залог и так далее.

Кроме прав у собственника есть еще и бремя содержания — это совокупность обязанностей собственника, которые накладываются на него законом. Собственник обязан:

Вас в этом списке интересует третий пункт. Существует несколько вариантов возможного развития событий.

Изъятие в целях комплексного развития территорий

Смежный с первым основанием случай, при котором право собственности частного лица прекращаются в добровольном или принудительном порядке. Комплексное развитие территорий — это соглашение между государством и компанией-застройщиком, в рамках которого земельный участок предоставляется в аренду под застройку. Компания определяется по результатам аукционного торга (п. 1 ст. 56.12 ЗК РФ; ст. 46.10 ГрК РФ).

Примером такого освоения считается случай, когда город, в частности, мегаполис, растет вширь, поглощая деревни и небольшие поселки, на месте которых появляются новостройки и городская инфраструктура. И здесь согласие собственника не требуется, так как участок изымается по решению суда.

Решение об изъятии принимает исполнительный орган, который в течение семи дней с момента его принятия направляет собственнику участка уведомление. В уведомлении описываются условия добровольного соглашения между сторонами, а также выкупная стоимость участка, сумма возмещаемого ущерба, прочие данные.

В течение месяца после ознакомления с проектом соглашения участок изымается у правообладателя. Если договоренность не устроит лицо, изъятие совершается по решению суда. После вынесения судебного решения деньги на счет лица перечисляются в течение семи дней, если реквизиты неизвестны, но средства размещаются на депозите у нотариуса. Решение суда оспаривается только в части суммы возмещения (п. п. 10, 13 ст. 56.12 ЗК РФ).

Как определяют размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости?

За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение на основании п. 1 ст. 281 ГК РФ.

Возмещение осуществляется за счет средств бюджетной системы РФ. Если решение об изъятии принято на основании ходатайства, поданного организацией, то именно она выплачивает правообладателям возмещение (п. 13 ст. 56.10 ЗК РФ).

Размер возмещения определяют в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и с учетом особенностей, установленных Земельным и Гражданским кодексами. Его рассчитывают не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю участка соглашения об изъятии недвижимости.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на участок, а также убытки, причиненные изъятием (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

Расходы на установление рыночной стоимости недвижимости и размера убытков на досудебной стадии несет уполномоченный орган, принявший решение об изъятии.

При определении размера возмещения не учитывают:

Частые вопросы

Что такое «упущенная выгода» при изъятии земельного участка?

К примеру, собственник держал на участке яблоневый сад, урожай с которого планировал выгодно продать при наступлении сезона. Доход, который он получил бы после продажи — это и есть упущенная выгода, возмещаемая в случае изъятия территории.

В каких случаях для государственных и муниципальных нужд земельный участок изымается принудительно?

Участок изымается принудительно, если не остается других вариантов. При этом собственнику выплачивается равноценное возмещение.

Что делать, если собственника не устраивает размер возмещения?

Если между государственным органом, принявшим решение об изъятии земельного участка, и правообладателем отсутствует соглашение, то подобные вопросы решаются в суде.

Полученное возмещение подпадает под налогообложение?

Нет, сумма возмещения не относится к доходам, поэтому подоходный налог с этих денег не уплачивается.

Когда предусмотрена безвозмездная конфискация земельного участка?

Все случаи конфискации изложены в ст. 104.1 УК РФ. При этом важно, земельный участок был приобретен (получен) в результате совершения преступления. Законно приобретенное имущество конфискации не подлежит.

Как найти собственника участка

Судя по тому, что участок выделен давно, я вообще не уверен, что он выделен на основании права собственности. Возможно, он был выделен на основании права пожизненного наследуемого владения, которое надо было переоформлять, но его не переоформили. Если сведений в Росреестре об этом нет, значит, его не переоформили. Это сложный вопрос, и в этой статье я не буду в него углубляться.

Если земельный участок в собственности и поставлен на кадастровый учет, проще всего его найти на публичной кадастровой карте. Если не знаете номер, найдите свой участок на карте и посмотрите соседние. Когда обнаружите нужный, запишите его кадастровый номер. Если номера нет, достаточно адреса участка.

По кадастровому номеру или адресу участка можно обратиться в любой МФЦ, в котором оказывают услуги Росреестра, за выпиской по земельному участку. Там должен быть указан собственник. Росреестр не может отказать, если вы подали официальный запрос: они должны или дать сведения, или указать, что сведения о собственнике в реестре не зарегистрированы.

Однако вы сможете это сделать, только если у вас есть общая граница с участком соседа.

С 1 марта 2023 года получить выписку из ЕГРН с личными данными собственников недвижимости без их согласия может только ограниченный круг лиц.

Судя по тому, что предыдущий владелец продавал участок по договору купли-продажи, а переход права собственности у нас регистрируется, участок должен быть на кадастровом учете. Система регистрации прав действует около 20 лет. Если участок продан больше чем 20 лет назад, сведений о нем может и не быть.

Если в Росреестре сведений нет, значит, нужно обращаться за архивными документами в местную администрацию. До того как стали вести единый реестр, учет вели именно они. Можете приложить к заявлению копию публичной карты и обвести интересующий вас участок маркером.

При этом я допускаю, что, если земля находится в небольшом сельском поселении, за 20 лет администрация могла потерять все архивы и не хочет в этом сознаваться. Там будут пытаться переложить все на Росреестр, у которого нет документов за тот срок. В этом случае удастся найти собственника.

На мой взгляд, в вашем случае шанс на успех — это или если местная администрация захочет изъять землю, или если вы лично найдете собственника и предложите купить у него участок. Сами вы не можете инициировать процедуру изъятия земли, но можете замучить письмами местную администрацию и прокуратуру с требованием изъять участок. Напишите, что он заброшен, не используется десятилетиями, что сухостой представляет пожарную опасность, неосвоение участка мешает развитию поселения и вообще есть желающие его выкупить.

Никаких гарантий, что это подействует, нет, но попробовать можно.

Как уполномоченный орган определяет собственника участка, который планируется изъять?

Уполномоченный орган получает сведения о собственнике участка из ЕГРН, после чего ему сообщают об изъятии. Если такой информации в ЕГРН нет, то чиновники проверяют информацию о наличии зарегистрированных прав на объекты недвижимости на участке. Если и этих данных нет, то уполномоченный орган проводит мероприятия по выявлению владельца участка (ст. 56.5 ЗК РФ): изучаются госархивы, в которых может храниться информация о собственнике; сообщения о планируемом изъятии публикуются по месту нахождения участка, на сайте уполномоченного органа, на информационных щитах в границах населенного пункта, на территории которого расположен участок.

Собственники и правообладатели недвижимости, права которых не зарегистрированы в ЕГРН (например, арендаторы, землевладельцы и др.), в течение 60 дней со дня опубликования сообщения об изъятии подают заявления в уполномоченный орган об учете их прав или обременений на участки (п. 8 ст. 56.5 ЗК РФ). Это нужно для того, чтобы их права были учтены надлежащим образом.

Если уполномоченный орган не найдет владельца недвижимости, то это не станет преградой для изъятия. Он обратится в суд за признанием права собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования на такой участок. Если после этого объявится владелец, то он вправе будет требовать возмещения за изъятие имущества с лица, которому был передан участок, или с казны, если участок остался в публичной собственности. При этом изъятые объекты недвижимости прежнему правообладателю не возвращаются (п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ).

Придется ли уплатить налог после получения возмещения за изъятие недвижимости?

Отвечая на данный вопрос, следует отдельно рассмотреть налог на доходы физических лиц и налог на прибыль организаций.

При определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им в денежной и натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Таким образом, возмещение, полученное бывшим правообладателем-физлицом, будет квалифицировано как налогооблагаемый доход.

При определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере выкупной стоимости земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Следовательно, при изъятии у физического лица недвижимого имущества ему предоставляется имущественный налоговый вычет в размере стоимости такого имущества. Данный вывод также следует из Письма Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 16 августа 2019 г. № 03-04-05/62394 «О предоставлении имущественного налогового вычета при изъятии у физического лица недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд». Но нужно помнить, что имущественный вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком декларации в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Что касается налога на прибыль организаций, то здесь ситуация неоднозначная.

С одной стороны, Минфин указывает, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд он и расположенные на нем объекты переходят в государственную или муниципальную собственность (п. 4 ст. 56.11 ЗК РФ). При этом права собственности на землю и расположенные на ней объекты у прежнего владельца прекращаются (п. 2, 3 ст. 239.2, подп. 1, п. 2 ст. 279 ГК РФ). Следовательно, для целей налогообложения переход права собственности признается реализацией, а средства, полученные бывшим собственником, следует учитывать в составе доходов от реализации. При этом организации вправе уменьшить полученный доход на сумму расходов, связанных с приобретением изъятых объектов недвижимости. Указанный подход отражен, например, в Письме Минфина России от 9 апреля 2018 г. № 03-03-06/1/23095.

С другой стороны, суды не всегда поддерживают позицию, изложенную Минфином. Зачастую арбитры полагают, что при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд дохода, учитываемого при исчислении налога на прибыль, не возникает6. Логика судов заключается в том, что взимание налога на прибыль с суммы компенсации за изъятый земельный участок нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев. Поэтому суммы возмещения не подлежат включению в налоговую базу при исчислении налога на прибыль.

Позиция судов выглядит более чем здравой. Если у вас изъяли земельный участок и предоставили компенсацию в размере его рыночной стоимости, то после ее обложения налогом у вас останется в денежном выражении меньше, чем было до изъятия. И это нарушает ваши права. Вот только если налоговики не согласятся с вашими доводами и сошлются на позицию Минфина, то восстановить нарушенные права можно будет только в суде.

1 Постановление АС Поволжского округа от 10 ноября 2017 г. по делу № А65-10487/2016; Определение ВС РФ от 14 февраля 2017 г. по делу № А55-5004/2014.

2 Постановление АС Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2016 г. по делу № А32-6881/2016.

3 Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10 ноября 2017 г. № Ф06-26091/2017 по делу № А65-10487/2016.

4 Определение ВС РФ от 14 февраля 2017 г. по делу № А55-5004/2014.

5 Постановление АС Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2016 г. по делу № А32-6881/2016.

6 Постановления АС Дальневосточного округа от 15 сентября 2015 г. № Ф03-3555/2015, Президиума ВАС РФ от 23 июня 2009 г. № 2019/09.

Изъятие в порядке реквизиции

Под реквизицией понимается изъятие имущества для государственных или муниципальных нужд. В отличие от основания, рассмотренного в начале данной статьи, здесь речь идет о нарушении права собственности лица в связи с чрезвычайными обстоятельствами: техногенными катастрофами, стихийными бедствиями, эпидемиями, вооруженными конфликтами, эпизоотиями. Прочие отличия со стандартным изъятием для государственных и муниципальных нужд:

После того как обстоятельства отпадают, в случае невозможности возврата имущества собственнику в исходном виде, ему выплачивается денежная компенсация. Сумма компенсации оспаривается в суде, если лицо посчитает ее недостаточной. Вместо денег собственник может получить равноценный участок в другом месте (ст. 242 ГК РФ; ст. 51 ЗК РФ).

Теоретически неиспользуемый участок могут изъять

Закон прямо говорит: если участок для ведения сельского хозяйства, индивидуального жилищного или иного строительства не используется по назначению более трех лет, его можно изъять у собственника.

Более того, за это еще сначала оштрафуют. Штраф считается от кадастровой стоимости и будет не менее 20 000 рублей.

При этом в эти три года не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, — участок изымать нельзя. Обычно суды считают срок освоения равным двум годам. То есть общий срок, в течение которого участок не используют, должен быть не менее пяти лет. Кроме того, сначала вас должны предупредить о нарушении. Потом оштрафовать за неисполнение требования об устранении нарушения. И только потом могут пойти в суд с требованием изъять. Но судебная практика в основном связана с изъятием сельскохозяйственных участков, а не тех, что предоставлены для личного строительства.

Участок изымают только на основании решения местного органа самоуправления: мэрии, городской или поселковой администрации и так далее. Если собственник согласен, участок сразу уходит на публичные торги. Если не согласен, решение может принять только суд по иску местной администрации. После того как суд принял решение, через шесть месяцев участок продается с публичных торгов. Средства от продажи идут бывшему собственнику за вычетом расходов на процедуру изъятия. Цену продажи определяет независимая оценка.

Вообще, это норма новая, ввели ее только в 2018 году, и сейчас ей всех пугают. Рабочей, устоявшейся судебной практики пока нет. И, судя по всему, чиновникам не очень хочется этим заниматься. Потому что изъятие и реализация — это долгая и сложная процедура, а выгоды никакой. Возможно, на тот момент, когда вы обращались в администрацию, новая норма закона еще не действовала, поэтому вам отказали в помощи.

Еще участок можно изъять, если он используется, но не по назначению или с нарушением закона. Например, владелец строит дом на сельскохозяйственной земле или устроил свалку, что плохо влияет на экологию и запрещено законом. За это тоже сначала штрафуют, и только потом участок изымают, если проблему не устранили.

Таким образом, вы напрямую не можете повлиять на изъятие участка у собственника. Есть только вариант предложить администрации изъять его или обратиться в суд. Насколько они в этом заинтересованы — сказать сложно.

В каких случаях государство может изъять недвижимое имущество граждан или организаций?

Государство праве изъять земельный участок и возведенные на нем постройки в публичных интересах, предоставив собственнику компенсацию за изъятое имущество. Кому принадлежит недвижимость – значения не имеет. Государство одинаково эффективно изымает имущество как физических лиц, так и организаций.

Основания для изъятия из частной собственности недвижимого имущества строго определены законом (ст. 49 Земельного кодекса РФ, далее – ЗК РФ):

1) выполнение международных договоров Российской Федерации;

2) строительство, реконструкция объектов федерального, регионального или местного значения при отсутствии других возможных вариантов:

3) иные основания, предусмотренные федеральными законами. Например, в целях комплексного развития территории (ст. 56.12 ЗК РФ).

Изъятие земельных участков и объектов недвижимости на них возможно только в том случае, если возводимые для госнужд объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории.

Решение об изъятии может быть принято в течение 6 лет со дня утверждения проекта планировки территории. До августа 2019 г. такой срок составлял 3 года.

Зачем нужно соглашение об изъятии недвижимости и что в нем должно быть указано?

Законом установлено, что изъятие недвижимого имущества производится на основании решения суда или договора, заключаемого с собственником. Договор нужен для того, чтобы зафиксировать в нем ключевые условия изъятия.

Обычно такой договор содержит следующие условия:

До заключения договора уполномоченный орган осуществляет подготовительные действия (ст. 56.7 ЗК РФ). Чаще всего это проведение кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию, и оценка участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества. Правообладатели обязаны обеспечить доступ к участкам для выполнения кадастровых работ и определения рыночной стоимости недвижимости (п. 5 ст. 56.7 ЗК РФ).

Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между уполномоченным органом и каждым правообладателем. То есть если на участке расположены здания разных собственников, то соглашение будет подписано с каждым из них. Если изъятие происходит по инициативе организации, то она также будет стороной соглашения (п. 1 ст. 56.10 ЗК РФ).

После подписания договора об изъятии уполномоченным органом и заинтересованной организацией он направляется для подписания правообладателю изымаемой недвижимости вместе с другими документами (кадастровые паспорта земельных участков, отчет об оценке их рыночной стоимости и расположенных на них объектов недвижимого имущества) (п. 2 ст. 56.10 ЗК РФ).

Как добиться включения в состав возмещения убытков, понесенных в связи с изъятием недвижимости?

В состав возмещения за изымаемую недвижимость можно включить убытки, которые понес правообладатель. Причем убытками будет считаться не только реальный ущерб, но и упущенная выгода. Обычно это касается случаев, когда правообладатель вел предпринимательскую деятельность с использованием изымаемых объектов.

Но если материальный ущерб доказать относительно просто, то с упущенной выгодой дело обстоит несколько сложнее. Правообладателю нужно будет доказать следующие обстоятельства:

Например, если на изымаемом участке была посеяна пшеница, которую собственник предполагал продать, то он должен доказать следующие обстоятельства:

Но следует помнить, что если, например, договор контрактации будет заключен после получения правообладателем уведомления об изъятии недвижимости, то суд может отказать ему во включении упущенной выгоды в размер возмещения5.

Когда могут изъять земельный участок

Права собственности граждан нарушаются со стороны государства в исключительных случаях. Законодательство предусматривает обстоятельства, при наступлении которых из пользования, владения и распоряжения изымается земельный участок. Подробнее — на Brobank.ru.

Что происходит после принятия решения об изъятии земельного участка?

В течение 10 дней со дня принятия такого решения уполномоченный орган размещает информацию об этом на своем сайте, публикует решение в местном СМИ и направляет его копию правообладателям недвижимости, в регистрирующий орган и организацию, которая подала ходатайство об изъятии (подп. 1, 2 п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ).

Правообладатель считается уведомленным о принятом решении со дня, когда он получил его копию. Причем он считается извещенным, даже если фактически не получил письмо с решением, но оно было доставлено по надлежащему адресу – по месту жительства, если собственник изымаемого участка является физлицом, или по месту нахождения собственника-юрлица. Следует учесть, что уполномоченный орган может уведомить правообладателя не только заказным письмом, но и по электронной почте.

После уведомления собственника уполномоченный орган начинает подготовку соглашения об изъятии.

Кто принимает решение об изъятии недвижимости?

Решение об изъятии недвижимого имущества для федеральных нужд принимают уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, для региональных нужд – исполнительные органы государственной власти субъекта РФ, для муниципальных нужд – органы местного самоуправления.

Инициаторами принятия решения об изъятии имущества могут быть как уполномоченные госорганы, так и организации, которым изъятые участки требуются для осуществления их деятельности (например, электросетевые организации, которые планируют строительство ЛЭП).

Перечень организаций, имеющих право обращаться с ходатайствами об изъятии участков для федеральных нужд, устанавливает Правительство РФ (п. 2 ст. 56.4 ЗК РФ). С таким ходатайством могут обратиться (п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ):

В ходатайстве должны быть указаны кадастровые номера участков и цель их изъятия. Решение об изъятии действует в течение 3 лет со дня его принятия и может быть обжаловано в судебном порядке.