В Правилах № 354 подробно описано, как и в каких случаях исполнитель услуг обязан провести перерасчёт платы за некачественные КУ. Разбираемся, что делать управляющей организации, если от жителя дома поступило заявление о нарушениях качества работ по содержанию общего имущества.
О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
Статья 4. Качество товара (работы, услуги)
5. Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 21.12.2004 N 171-ФЗ)
Статья 17. Судебная защита прав потребителей
1. Защита прав потребителей осуществляется судом.
Защита прав потребителей услуг, оказываемых финансовыми организациями, организующими взаимодействие с уполномоченным по правам потребителей финансовых услуг в соответствии с Федеральным законом «Об уполномоченном по правам потребителей финансовых услуг», осуществляется с особенностями, установленными указанным Федеральным законом.
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 3 апреля 2013 г. N 290
О МИНИМАЛЬНОМ ПЕРЕЧНЕ УСЛУГ И РАБОТ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАДЛЕЖАЩЕГО СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ, И ПОРЯДКЕ ИХ ОКАЗАНИЯ И ВЫПОЛНЕНИЯ
Список изменяющих документов
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 09.07.2016 N 649,
от 27.02.2017 N 232)
- Необоснованный отказ собственнику в перерасчёте – основание для истребования с УО штрафа
- Собственник доказал, что УО не оказывала услуги или не проводила работы по договору управления
- Составлен акт оказания УО некачественных услуг, собственник направил в компанию претензию
- Чтобы получить перерасчёт, житель дома должен доказать наличие оснований для этого согласно требованиям НПА
- Правила перерасчёта платы за некачественные жилищные услуги отсылают к разделу X Правил № 354
- Собственники вправе составить акт в отсутствие УО, если АДС не отвечает или компания не провела проверку
- Факт некачественной услуги должен быть подтверждён актом
- Услуга не оказана, но оплатить ее придется
Необоснованный отказ собственнику в перерасчёте – основание для истребования с УО штрафа
Управляющие домами должны помнить несколько важных правил, которые могут повернуть ситуацию с нарушением качества услуг по содержанию общего имущества не в их пользу:
Также УО для защиты своих интересов следует учитывать п. 14 Правил изменения платы № 491:
«Не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы».
Если УО не согласна с требованиями о перерасчёте, то ей необходимо дать заявителю ответ на претензию с обоснованием отказа. В случае обращения собственников в суд с иском можно сослаться на потребительский экстремизм со стороны владельцев помещений.
Добиться перерасчета за некачественно оказанные коммунальные услуги — например, если из крана идет ржавая вода, батареи холодные или скачет напряжение электросети — стало проще. С 7 ноября вступили в силу поправки в Жилищный кодекс.
Жители вправе были требовать перерасчет и раньше, ссылаясь на правила предоставления коммунальных услуг. Но Жилищным кодексом был предусмотрен перерасчет только за предоставление коммунальных услуг с перерывами. Кроме того, на практике нередко возникали вопросы — кто именно должен делать перерасчет за холодные батареи, скачки напряжения или ржавую воду из-под крана: управляющая компания или ресурсоснабжающая организация.
Теперь же обязанность сделать перерасчет при некачественном оказании коммунальных услуг (какие именно считаются некачественными — приведено в правилах предоставления коммунальных услуг) прописана и в Жилищном кодексе. Определено, что «по умолчанию» перерасчет должна сделать управляющая организация, ТСЖ, жилищный кооператив. Но, если, к примеру, жители напрямую заключили договор с ресурсоснабжающей организацией, перерасчеты за «свои» услуги становятся ее обязанностью. Кроме того, оговаривается, что уже после перерасчета ресурсоснабжающая организация может потребовать компенсации расходов от управляющей организации, если та ненадлежащим образом содержит и ремонтирует общее имущество. » Зачастую подача тепла в дома осложняется тем, что УК не провели опрессовку и промывку системы отопления, — поясняет эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. — Если поставщик тепла вынужден будет сделать жителям перерасчет за это, расходы ему будет компенсировать управляющая компания».
Делать перерасчет за чуть теплые батареи или воду должна управляющая компания
Одновременно исчезла норма о том, что виновник некачественного оказания услуг должен заплатить штраф жителю. Штрафы использовались редко и не становились стимулирующей мерой для ресурсников, говорит исполнительный директор «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева: «Чаще всего нарушения качества были связаны с отсутствием у организаций средств, необходимых для ремонта и модернизации. И в этом случае штрафы еще больше ухудшали финансовое положение предприятий». Кроме того, административные расходы, связанные с уплатой подоходного налога с суммы штрафа, могли многократно его превышать.
Многие сталкивались с проблемой, когда управляющая компания неправильно рассчитывала плату за услуги жилищно-коммунального хозяйства. Но очень часто вернуть лишние потраченные деньги бывает непросто, так как для перерасчета нужны основания.
Все они содержатся в постановлении Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 года «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
Специально для «Российской газеты» адвокат Олег Сухов изучил документ и объяснил, кто имеет право компенсировать переплату за ЖКУ и как это сделать.
Первое основание для перерасчета
Потребитель, который оплачивает услуги по нормативу, вправе требовать перерасчет, если он отсутствует в помещение более 5 дней подряд. Однако здесь есть большое «НО». Этот перерасчет предоставляется, когда в квартире нет приборов учета, и они не могут быть установлены по техническим причинам. Причем, перерасчет не касается газа, электричества и отопления. За них все равно придется платить «по полной». Таким образом, остается только горячая и холодная вода.
Учитывая, что у нас не так уж и много домовладений, где вообще нельзя установить приборы учета, то данная норма вряд ли представляет интерес для большинства россиян.
Но упомянуть о ней стоит. Пересчет производится исходя из количества дней, которые жилец отсутствовал в помещении, исключая дни его выезда и возвращения.
Для уменьшения стоимости услуг, гражданин должен после приезда подать заявление в управляющую компанию (УК) или ресурсоснабжающую организацию (РСО). Оно пишется в свободной форме либо по образцу, который можно получить в управляющей компании, ТСЖ или РСО.
Человек пишет заявление и прикладывает к нему документы, подтверждающие факт отсутствия в помещении: копию командировочного удостоверения, справку о нахождении в больнице или санатории, билеты (если в них указаны его данные), счета за проживание в гостинице и так далее. Вообще список документов большой. Он ограничивается только фразой, что гражданин вправе приложить те бумаги, которые явно доказывают его отсутствие в помещении.
Второе основание для перерасчета
Такой способ снижения коммунальных услуг встречается в России гораздо чаще. Это предоставление услуг ненадлежащего качества или с большими перерывами.
Правовые тонкости ЖКХ эксперты «РГ» разъясняют в рубрике «Юрконсультация»
Постановление дает исчерпывающий перечень предельных перерывов в предоставлении и отклонений в качестве услуг ЖКХ. Так, максимальная суммарная продолжительность отсутствия холодной воды в месяц составляет не более 8 часов, а единовременная не более 4 часов. Похожие временные параметры установлены и по другим услугам.
Например, максимальное отсутствие электричества не может превышать 2 часов при наличии 2 резервирующих источников питания или 24 часов при одном источнике.
Это же Постановление указывает нам и границы качества коммунальных услуг. Они касаются состава и свойств холодной и горячей воды, давления в трубах, температуры воды и теплоносителя, напряжения тока, свойств и давления газа, периодичности вывоза ТКО и так далее.
При нарушении поставщиком или посредником качества, или в случае долговременного непредставления услуг ЖКХ, граждане имеют право на снижение их цены либо вообще освобождаются от оплаты. Размер снижения зависит от вида услуги, ее качества и периода неоказания. Все желающие могут ознакомиться с параметрами услуг и коэффициентами снижения стоимости в Приложение № 1 к Постановлению № 354 (отдельный документ).
Порядок снижения оплаты за некачественные услуги
Если факт оказания некачественной услуги обнаружит поставщик (РСО, региональный оператор, УК), то он обязан в течение 24 часов проинформировать об этом жильцов. Факты нарушения качества и остановка оказания услуг ЖКХ регистрируются в журнале. В то же время и сами жильцы могут позвонить в «аварийку» и сообщить о проблеме. Каждый звонок фиксируется в журнале.
При крупных авариях или проблемах «коммунальщики» сами пересчитывают стоимость услуги и информируют об этом население. Например, когда зимой 2019 года более 80 тысяч жителей Самары остались на несколько дней без тепла в тридцатиградусный мороз, то поставщик теплоносителя снизил цены за расчетный период, исключив из оплаты время, когда услуга вообще не предоставлялась.
Другой вопрос, когда речь о снижении качества услуги. В этом случае поставщик не всегда фиксирует нужный момент. Например, потребитель считает, что вода в кране не такая горячая, как она должна быть или давление газа ниже нормы. В такой ситуации гражданин может письменно или устно обратиться в УК или РСО. Последняя, должны в течение 2 часов назначить проверку поступившего сигнала.
Если в ходе проверки возникнет спор (то есть собственник (квартиросъемщик) продолжит настаивать, что услуга оказывается некачественно, а представители РСО будут утверждать обратное), то назначается экспертиза. Расходы на экспертизу несет исполнитель услуги. Если же экспертиза подтвердит качество услуги, то жилец обязан будет возместить РСО (УК) расходы на ее проведение.
В случае, когда стороны не инициируют проведение экспертизы, проводится дополнительная проверка, но уже с участием представителей жилинспекции и общества защиты прав потребителей.
Если нарушения выявлены, за период поставки некачественной услуги человек вправе потребовать соразмерное снижение ее цены. Обычно, в подобных случаях поставщик сам делает перерасчет. Если же он по каким-то причинам «забывает» снизить стоимость, то
потребитель может написать заявление в свободной (или по образцу исполнителя) форме, в котором потребует перерасчет.
Содержание МКД 14 января 2022
Судебная практика по спорам о некачественных услугах по договору управления обширна. Читайте обзор дела, в котором владелец нежилого помещения пытался взыскать с УО деньги, которые потратил на обслуживание и ремонт части общего имущества под предлогом, что компания этого не делала.
Как УО отстоять право не платить РСО за некачественные услуги
Собственник доказал, что УО не оказывала услуги или не проводила работы по договору управления
В одном из многоквартирных домов Ярославля весь первый этаж был занят нежилыми помещениями с отдельной входной группой. Жители МКД попадали домой с придомовой территории сразу на второй этаж. Собственники нежилых помещений с 1998 года самостоятельно обслуживали общее имущество в части встроенно-пристроенного нежилого помещения и не платили за содержание остальной части дома.
Но в 2017 году в доме сменилась УО. Она начислила собственникам нежилых помещений плату за содержание и ремонт всего общего имущества дома. Один из них посчитал это незаконным и обратился в суд. В иске он указал, что напрямую оплачивал подрядчикам уборку территории, обслуживание теплового пункта, ремонт систем ГВС, поверку ОДПУ, ремонт входной группы, кровли, фасада и цоколя в той части дома, где находятся нежилые помещения.
По мнению истца, УО взимает плату за услуги, которые не оказывает, поэтому он обратился в суд. Он потребовал взыскать с компании неосновательное обогащение на сумму более 230 тысяч рублей, потраченные им на обслуживание и ремонт общего имущества.
УО не оспаривала, что владельцы нежилых помещений по принятому ими решению всегда сами занимались обслуживанием своей части МКД. К тому же истец предоставил в суд документы – чеки, договоры, акты – подтверждающие, что он платил за работы и услуги по обслуживанию и ремонту нежилой части МКД и земельного участка.
Исходя из этого суд посчитал, что истец бесспорно доказал факт, что собственники нежилых помещений с 1998 года самостоятельно несли расходы по содержанию и ремонту общего имущества части многоквартирного жилого дома. У О после заключения договора управления такие услуги не оказывала. Требования истца о взыскании с УО денежных средств в счёт возмещения убытков суд признал законным (решение Заволжского районного суда Ярославля от 24.03.2021 по делу № 2-149/2021).
Как УО без акта доказать вину РСО в поставке некачественных ресурсов
Составлен акт оказания УО некачественных услуг, собственник направил в компанию претензию
Управляющая организация подала в суд апелляционную жалобу. Новый суд указал, что в соответствии с ч. 7 ст. 155 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме, которым управляет организация, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги именно ей, за исключением случая, когда заключён прямой договор с РСО.
Основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества установлены Правилами № 491. Согласно п. 8 Правил № 491, для перерасчёта из-за некачественных услуг собственник должен направить в УО заявление в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения. В силу п. 15 Правил № 491, факт такого нарушения должен быть зафиксирован в соответствующем акте. Именно акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт.
Апелляционный суд отметил, что истец не направлял в УО таких претензий в тот период, когда самостоятельно провёл работы, подтверждённые счетами и договорами. Представленные собственником документы по оплате услуг и работ суд также подверг тщательной проверке и указал, что:
Истец является собственником нежилых помещений, которые находятся в многоквартирном доме. Поэтому он также обязан нести расходы на содержание общих внутридомовых сетей. С момента заключения договора управления УО направляла истцу платёжные документы с начислениями за содержание и ремонт нежилого помещения, содержание приборов учёта и за КР на СОИ.
Суд апелляционной инстанции отменил решение коллег и отказал собственнику во взыскании с УО неосновательного обогащения (апелляционное определение Ярославского областного суда от 20.07.2021 по делу № 33-3962/2021). Кассационный суд, куда пожаловался владелец помещений, согласился с таким решением (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.11.2021 по делу № 8Г-26163/2021).
О роли АДС в установлении факта оказания КУ ненадлежащего качества
Чтобы получить перерасчёт, житель дома должен доказать наличие оснований для этого согласно требованиям НПА
Согласно Правилам № 491, чтобы доказать, что управляющая организация предоставляет услуги и проводит работы по договору управления с ненадлежащим качеством, собственникам необходимо составить для этого акт. Процедура оформления этого документа описана в разд. 10 Правил № 354 (п. п. 15, 16 Правил № 491).
При этом управляющим организациям, которые столкнулись претензиями собственников к качеству ЖКУ, следует учитывать мнение Верховного суда РФ о том, что кроме акта, собственники могут предъявить в суде и иные доказательства таких нарушений.
В соответствии с п. 22 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, потребитель может подтвердить факт ненадлежащего оказания коммунальных услуг не только актом, но и любыми другими средствами, предусмотренными ст. 55 ГПК РФ: показаниями свидетелей, аудио- и видеозаписями, заключением эксперта. Достаточность доказательств определяют суды. Если они подтвердят правоту владельца помещения, то УО будет обязана сделать ему перерасчёт платы за ЖКУ согласно ч. 4 ст. 157 ЖК РФ.
Если же собственник помещений самостоятельно оплатил какие-то услуги или работы, которые входят в обязательства УО по договору управления, то он должен доказать, что такие работы или услуги были необходимы, а компания отказалась их выполнять, в том числе в ответ на претензию.
IX. Случаи и основания изменения размера платы
за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных
услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами,
превышающими установленную продолжительность, а также
при перерывах в предоставлении коммунальных услуг
для проведения ремонтных и профилактических работ
в пределах установленной продолжительности перерывов
98. При предоставлении в расчетном периоде потребителю в жилом или нежилом помещении или на общедомовые нужды в многоквартирном доме коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу за расчетный период подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги.
Требования к качеству коммунальных услуг, допустимые отступления от этих требований и допустимая продолжительность перерывов предоставления коммунальных услуг, а также условия и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, приведены в приложении N 1 к настоящим Правилам, а для случаев, предусмотренных пунктом 148(53) настоящих Правил, условия и порядок изменения размера платы за коммунальную услугу по отоплению, предоставленную потребителю в жилом помещении за расчетный период в ценовых зонах теплоснабжения ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, приведены в приложении N 3.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 22.05.2019 N 637)
(см. текст в предыдущей редакции)
Если в соответствии с настоящими Правилами размер платы за коммунальную услугу за расчетный период формируется неокончательно и в дальнейшем подлежит корректировке, то размер снижения платы за коммунальную услугу за такой расчетный период не может превышать окончательно начисленного размера платы за соответствующую коммунальную услугу за такой расчетный период.
99. При перерывах в предоставлении коммунальной услуги, превышающих установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу, рассчитываемый при отсутствии коллективного (общедомового), индивидуального или общего (квартирного) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса, снижается на размер платы за объем непредоставленной коммунальной услуги.
100. Объем (количество) непредоставленной в течение расчетного периода коммунальной услуги на общедомовые нужды в многоквартирном доме при отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса рассчитывается исходя из продолжительности непредоставления коммунальной услуги и норматива потребления коммунальной услуги на общедомовые нужды.
Объем (количество) непредоставленной в течение расчетного периода коммунальной услуги потребителю в жилом или нежилом помещении при отсутствии индивидуального или общего (квартирного) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса рассчитывается:
исходя из продолжительности непредоставления коммунальной услуги и норматива потребления коммунальной услуги — для жилых помещений;
исходя из продолжительности непредоставления коммунальной услуги и расчетной величины потребления коммунальной услуги, определенной в соответствии с пунктом 43 настоящих Правил, — для нежилых помещений.
Объем (количество) непредоставленной коммунальной услуги отопления рассчитывается только в случаях, когда многоквартирный дом не оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии или когда многоквартирный дом оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и не все жилые или нежилые помещения многоквартирного дома оборудованы индивидуальными или общими (квартирными) приборами учета тепловой энергии.
101. При предоставлении в расчетном периоде коммунальной услуги ненадлежащего качества размер платы за такую коммунальную услугу, определенный за расчетный период в соответствии с приложением N 2 к настоящим Правилам, подлежит уменьшению на размер платы, исчисленный суммарно за каждый период (день) предоставления такой коммунальной услуги ненадлежащего качества, в случаях, предусмотренных приложением N 1 к настоящим Правилам, а для случаев, предусмотренных пунктом 148(53) настоящих Правил, размер платы за коммунальную услугу ненадлежащего качества подлежит уменьшению в порядке, предусмотренном приложением N 3 к настоящим Правилам.
Размер платы, исчисленный суммарно за каждый период предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества, определяется как произведение размера платы за коммунальную услугу, определенного за расчетный период в соответствии с приложением N 2 к настоящим Правилам, и отношения продолжительности предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества в указанном расчетном периоде к общей продолжительности предоставления коммунальной услуги в таком расчетном периоде.
102. При применении двухставочных тарифов плата за коммунальную услугу снижается:
а) при проведении ремонтных и профилактических работ, которые влекут перерывы в предоставлении коммунальных услуг и продолжительность таких перерывов не превышает сроки, установленные в приложении N 1 к настоящим Правилам, — только в отношении переменной составляющей платы за коммунальную услугу, которая определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственном регулировании тарифов исходя из объемов потребления соответствующего вида коммунального ресурса;
б) при предоставлении коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную приложением N 1 к настоящим Правилам продолжительность, в том числе в связи с проведением ремонтных и профилактических работ, — в отношении всех составляющих платы за коммунальную услугу.
103. При предоставлении коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и (или) с нарушением качества исполнителем, предусмотренным частью 5 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется изменение размера платы за коммунальные услуги в порядке, установленном настоящими Правилами, за исключением случаев, указанных в абзаце втором настоящего пункта.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме, если нарушение качества коммунальной услуги и (или) перерывы в предоставлении коммунальных услуг, превышающие их установленную продолжительность, возникли во внутридомовых инженерных системах, то ресурсоснабжающей организацией, являющейся исполнителем, изменение размера платы за коммунальную услугу не производится, при этом потребители вправе требовать возмещения причиненных им убытков, в том числе вызванных внесением платы за непредоставленную коммунальную услугу или коммунальную услугу ненадлежащего качества, с лиц, привлеченных собственниками помещений в многоквартирном доме для обслуживания внутридомовых инженерных систем.
(п. 103 в ред. Постановления Правительства РФ от 25.06.2021 N 1017)
Правила перерасчёта платы за некачественные жилищные услуги отсылают к разделу X Правил № 354
Порядок установления факта некачественного предоставления услуг прописан в Правилах № 354 и Правилах № 491. Если собственник помещения в МКД обнаружил такой факт в отношении коммунальных услуг или услуг по содержанию общего имущества, то должен уведомить об этом АДС управляющей организации. Сделать это можно в письменной или устной форме.
При этом заявитель должен сообщить сотруднику АДС:
Как прописано в разд. X Правил № 354, к которым отсылают Правила № 491, диспетчер должен зарегистрировать заявку в журнале и согласовать с заявителем дату и время проведения проверки факта нарушения.
Собственники вправе составить акт в отсутствие УО, если АДС не отвечает или компания не провела проверку
Добросовестным собственникам законом предоставлена возможность составить акт об оказании ЖКУ ненадлежащего качества самостоятельно после истечения установленного срока ожидания.
В соответствии с п. 110
Правил № 354, если УО по заявлению собственника не провела проверку в срок, установленный в п. 108 Правил № 354, заявитель вправе составить акт проверки качества услуг в отсутствие представителя компании.
В таком случае указанный акт подписывают не менее чем два собственника и председатель Совета МКД, если в нём не созданы товарищество или кооператив. Если в доме есть ТСЖ или ЖК, ЖСК, то документ подписывает его председатель.
Работа УО с трудными клиентами: советы эксперта и судебная практика
Факт некачественной услуги должен быть подтверждён актом
Согласно п. 15 Правил изменения платы № 491, факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в соответствующем акте – именно он является основанием для уменьшения размера платы собственников за содержание жилого помещения.
Нормы Правил № 491 в части определения порядка составления акта носят отсылочный характер – надлежит руководствоваться разд. X Правил № 354 (п. 16 Правил изменения платы № 491).
При обнаружении факта предоставления услуг по содержанию общего имущества ненадлежащего качества собственник должен уведомить об этом АДС управляющей организации в письменной или устной форме. С заявителем должны согласовать дату и время проведения проверки такого факта.
Если в ходе проверки установлен факт нарушения качества, то в акте проверки указываются:
Если проверка не подтвердила факт, на который указывал заявитель, то в акте указывается об отсутствии нарушения качества услуг по содержанию общего имущества.
Документ составляется в количестве экземпляров по числу заинтересованных лиц, участвующих в проверке. Они должны подписать акт и один экземпляр передать потребителю. Второй экземпляр остается у исполнителя, остальные – у заинтересованных лиц, участвующих в проверке. При уклонении кого-либо из участников от подписания акта его заверяют остальные члены комиссии и не менее чем два незаинтересованных лица.
Услуга не оказана, но оплатить ее придется
Прошу объяснить, почему суду не требуются доказательства, подтверждающие факт выполнения обязательств УК по договору управления? Суд взыскивает задолженность за содержание жилья на основании лишь того, что оплата содержания жилья – обязанность собственника этого жилья, при этом доказательства того, что услуги по содержанию жилья УК оказывала не в том объеме и не те, что предусмотрены договором управления, судом первой инстанции просто проигнорированы. Во второй инстанции судья сказал мне, что вопрос задолженности за услуги УК рассматривается вне зависимости от качества этих услуг, их оказания или не оказания и т.п. Если меня что-то в этих услугах не устраивает, то я могу подать отдельный иск. Но при этом иск УК о взыскании с меня задолженности будет удовлетворен на основании одного лишь договора управления, без иных доказательств. Такой подход суда мне не понятен, так как на мой взгляд, нарушает Конституцию РФ в части равных прав граждан – получается, что мне в свое иске к УК нужно доказывать факты не оказания услуг со стороны УК, а УК в своем иске ко мне ничего доказывать не требуется. Также нарушается норма ст. 328 ГК РФ о возможности отказаться от исполнения своего обязательства при неисполнении обязательства контрагентом.
Плата подлежит перерасчету, если услуги не оказываются или оказываются ненадлежащего качества.
Нормы Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в части определения порядка составления акта, отражающего факт оказания услуг ненадлежащего качества, носят отсылочный характер.
Таким образом, фактически, нам надлежит руководствоваться гл. 10 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила).
Глава 10 Правил регламентирует порядок установления факта предоставления коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Так, при обнаружении факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность вы должны уведомить об этом аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации в письменной или устной форме, в том числе с использованием средств связи.
В случае если сотруднику аварийно-диспетчерской службы исполнителя не известны причины нарушения качества коммунальной услуги, он обязан согласовать с вами дату и время проведения проверки факта нарушения качества коммунальной услуги, но не позднее двух часов с момента получения сообщения, если с вами не согласовано иное время. Время составление акта может быть перенесено при действии обстоятельств непреодолимой силы. При этом с потребителем должно быть согласовано иное время проведения проверки качества услуги.
Важно, что законодателем, принимая во внимание возможное уклонение исполнителя услуг от составления акта, предусмотрена возможность фиксации факта нарушения без участия исполнителя, после истечения установленного законом срока ожидания.
Так, согласно п. 110
Правил в случае непроведения исполнителем проверки в срок, установленный в п. 108 Правил, а также в случае невозможности уведомить его о факте нарушения качества предоставляемых услуг в связи с ненадлежащей организацией работы круглосуточной аварийной службы, потребитель вправе составить акт проверки качества предоставляемых коммунальных услуг в отсутствие исполнителя.
В таком случае указанный акт подписывается не менее чем двумя потребителями и председателем совета многоквартирного дома, в котором не созданы товарищество или кооператив, председателем товарищества или кооператива, если управление многоквартирным домом осуществляется товариществом или кооперативом.
Акты являются основанием для перерасчета размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также подтверждают неисполнение договора управления при его расторжении по инициативе собственников. Срок предъявления акта для перерасчета платы составляет шесть месяцев.
Акт направляется в адрес управляющей организации с заявлением о перерасчете.
При наличии неисполненного обязательства управляющей организации о перерасчете платы за некачественно оказанные или неоказанные услуги предъявляется иск о перерасчете начисленной платы.
Именно таков порядок на сегодняшний день, если иное не установлено договором управления.
Норма ст. 328 ГК РФ действует в данной ситуации в полном объеме. Фактически она дублируется ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, предусматривающей право собственников расторгнуть договор управления при его неисполнении управляющей организацией в любой момент, но на основании решения общего собрания собственников. Нужно не забывать, что контрагентами в данных договорных отношениях являются управляющая организация, с одной стороны, и собственники, обладающие не менее чем 50% голосов от общего количества, с другой.
Поэтому ничто не препятствует стороне отказаться от исполнения договора.
Наличие актов будет подтверждать наличие оснований для реализации права собственников на расторжение договора в одностороннем порядке.
Если проверка показала, что в доме действительно есть нарушение качества услуг по содержанию общего имущества, собственник вправе потребовать перерасчёт платы за соответствующую услугу, в том числе в судебном порядке. Указанное требование может быть заявлено в письменном виде в течение шести месяцев после соответствующего нарушения (п. п. 7, 8 Правил изменения платы № 491).
УО обязана зарегистрировать такое заявление и в течение двух рабочих дней с даты получения направить отправителю извещение о регистрационных данных письма, а затем – об удовлетворении требования или об отказе в перерасчёте с указанием причин (п. 9 Правил изменения платы № 491). При личном обращении собственника или нанимателя в УО на его экземпляре делается отметка о дате приёма документа и регистрационном номере.
УО, кооператив или ТСЖ при наличии подтверждённого актом случая некачественного предоставления услуг и заявления обязаны сделать перерасчёт согласно в п. п. 10-13 Правил изменения платы № 491.
В соответствии с п. 10 этого НПА, размер платы за содержание жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание жилого помещения.
расчёт для жилого помещения делается по формуле:
Потребительский экстремизм в ЖКХ: причина, примеры и правила борьбы
