Передача дома в управление управляющей компании

Для управления многоквартирным домом, который получил разрешение на эксплуатацию, местная администрация проводит открытый конкурс по выбору УК. Однако после ввода МКД в эксплуатацию, но до выбора жильцами способа управления, застройщик обязан заключить договор с управляющей компанией.

Согласно п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ застройщик может выбрать любую управляющую организацию.

Договор управления с застройщиком до проведения конкурса

Субъект управления МКД. Так как после сдачи дома в эксплуатацию полноценное собрание собственников провести невозможно, законодательством определен порядок действий. В ч.14 ст.161 ЖК РФ сказано, что застройщик должен заключить договор управления многоквартирным домом за 5 дней после его ввода в эксплуатацию. При этом УК является подрядчиком у застройщика, а застройщик — заказчиком.

Заключение  договора управления с застройщиком осуществляется на срок 3 месяца. Если стороны не напишут заявление о его прекращении, то согласно ч.6 ст.162 ЖК РФ он будет продлен еще на 3 месяца на аналогичных условиях.

УК вправе за коммунальные услуги на имя застройщика, пока помещения не перейдут в собственность жильцов. Дольщики должны оплачивать коммуналку самостоятельно в зависимости от условий договора, например, после введения дома в эксплуатацию.

Передача дома УК посредством открытого конкурса

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ местная администрация должна сообщить застройщику о конкурсе по выбору УК в течение 20 дней с ввода дома в эксплуатацию. Необходимо провести конкурс в течение 40 дней со дня уведомления.

Заключение договора с УК. Местные власти должны сообщить дольщикам о результатах в течение 10 дней. После того, как жильцы зарегистрировали свои квартиры, они должны заключить договор с организацией, которая выиграла в конкурсе.

Смена управляющей организации

Собственники могут выбирать, менять УК или ТСЖ на общем собрании исходя из ч. 3 ст. 161 ЖК РФ. Основанием для этого является договор с подписями 50% собственников плюс 1 подпись от общего количества подписей.

Если жильцы выдали Председателю Совета МКД доверенности, то он на основании пп. 3 пункта 8 ст. 161.1 ЖК РФ может заключить договор самостоятельно. Будет достаточно его подписи и копий доверенностей.

Изменение в реестре лицензий. После того, как Госжилнадзор подтвердит внесение изменений в реестр лицензий, МКД переходит к выбранной УК, которая обязуется его содержать.

Рассказываем, какие действия нужно предпринять жителям многоэтажки, чтобы сменить недобросовестных управленцев в своем доме

Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.

Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.

Конфликты жителей с УК

Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.

Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.

Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.

Эксперты в статье

Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.

Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:

Законные основания для смены УК

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.

Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:

Доказательства некачественной работы УК

Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.

Выбор новой УК

После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.

Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.

Посмотрите, какие именно компании управляют многоэтажками

«Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.

Собрание собственников

Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.

Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.

«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.

За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».

Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.

Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.

После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.

Уведомление жильцов и старой УК

Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.

Новая УК

Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

Жилье 

01 сен 2022, 10:45

В России изменился порядок выбора управляющих компаний. Что это значит

Эксперты объяснили, какие преимущества и недостатки для владельцев квартир в многоэтажках несет в себе новый закон

С 1 сентября 2022 года в России изменился порядок выбора управляющих компаний (УК) в многоквартирных домах (МКД). Новый закон вносит изменения в ст. 44 и 46 Жилищного кодекса России. Эксперты рассказали, как изменения повлияют на жизнь собственников квартир.

Что изменилось

Раньше для смены управляющей компании было достаточно, чтобы на общем собрании собственников (ОСС) помещений в МКД проголосовало более 50% присутствующих. Собрание же считается правомочным, если на нем присутствует половина жильцов, имеющих право голоса. Таким образом, решение по выбору управленцев могло быть принято четвертью голосов всех собственников помещений (25% плюс один голос).

«До принятия поправок новую управляющую компанию (УК) было выбрать проще, чем создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Условно минимум 26% голосов нужно было набрать за смену УК и 51% — за создание ТСЖ. Теперь условия сравнялись и жителям нет смысла менять УК. Стратегически более верное решение — создавать ТСЖ (организация самих жителей) и нанимать управляющую компанию как подрядчика от имени ТСЖ. Не понравится — ее легче будет сменить», — считает основатель и директор онлайн-сервиса для автоматизации УК и товариществ собственников недвижимости (ТСН) doma.ai Илья Сотонин.

Преимущества нововведения

Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.

Изменения в порядке избрания УК станут приниматься более объективно, так как необходим будет учет голосов реального большинства собственников многоквартирного дома, добавляет юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Никита Кузьмин. А в связи с увеличением процента голосов, необходимого для избрания УК, до уровня процента голосов, необходимого для создания ТСЖ, у собственников многоквартирного дома появится альтернатива при выборе варианта для совместного управления общим имуществом, добавляет эксперт.

Риски для жильцов

К недостаткам нововведений старший юрист ProLegals Ольга Жукова относит и возможное снижения конкуренции между управляющими компаниями. Переход к необходимости абсолютного большинства для выбора УК может привести к блокированию возможности принятия этого решения в связи с отсутствием активного участия собственников в жизни МКД, считает юрист. То есть в связи с пассивностью собственников может даже не сформироваться кворум для принятия решения, пояснила Ольга Жукова.

Юрист обращает внимание еще на один аспект. Если управляющая компания не будет исполнять взятые на себя обязательства, а на собрание по выбору новой УК придет недостаточное количество собственников, то это затруднит или вообще сделает невозможным ее смену, поясняет Никита Кузьмин.

Илья Сотонин, основатель и директор онлайн-сервиса для автоматизации УК и ТСН doma.ai:

— Нововведение приведет к снижению конкуренции на рынке УК и закрепощению жителей. Ситуация, когда есть две группы жителей, которые все время голосуют за разные компании, мне никогда не встречалась. Никто не мешает жителям второй группы прийти на собрание первой и проголосовать против. А вот ситуации, когда старая УК всеми силами мешает группе жителей, которые хотят сами выбирать, кому доверить свой дом, встречаются повсеместно. Провести честное собрание — тяжкий труд для инициативных жителей. В стране большая часть собраний и так подделывается. Сейчас провести собрание по смене УК станет еще тяжелее.

К примеру, покупателю новостройки придется жить с навязанной застройщиком УК, а она чаще всего защищает интересы не собственника квартиры, а прикрывает гарантийные недоделки строителей. В итоге у управляющих компаний, как от застройщиков, так и независимых, будет меньше стимулов конкурировать за счет качества услуги, остается надежда только на переход к онлайн-собраниям.

В случае если в стране большая часть собраний станет проводиться онлайн на надежных площадках, где результаты голосования подделать будет невозможно, в отличие от подписей на бумаге, то ситуация с закрепощением жителей может поменяться. Однако увеличение необходимых голосов делает меньшинство активных жителей дома, которые хотят, чтобы их собственность обслуживалась нормально и хотят жить лучше, заложниками пассивного большинства.

Квартира в новостройке – это возможность жить в новом месте с теми, кто разделяет общие взгляды на жизнь. После ввода дома в эксплуатацию происходит долгожданный момент передачи ключей. Полы тщательно замеряются уровнем, проводка проверяется под лупой, но про эксплуатирующую организацию счастливые новосёлы обычно забывают. Кто выбирает управляющую компанию в новостройке? Кто, когда и как возьмётся обслуживать здание? Как застройщик передает дом управляющей компании? Публикация раскрывает все основные аспекты этого процесса.

Все действия строительной фирмы по содержанию сданного дома регламентированы законом. Порядок передачи МКД, выбор управляющей компании в новостройке, оплата коммунальных платежей и прочие нюансы основаны на ряде постановлений и статей Жилищного Кодекса РФ:

Обслуживание жилого здания после введения в эксплуатацию

После начала эксплуатирования здания необходимо ввести временное управление многоквартирным домом до проведения конкурса. Сделать это можно двумя способами.

Первый вариант: строительная организация сама занимается эксплуатацией МКД. Контракт с эксплуатирующей организацией в этом случае не заключается, а платежи за содержание и коммунальные услуги дольщики перечисляют на счет строительной организации. Дата оформления акта приема-передачи будет являться датой начала начисления за услуги ЖКХ. Договоры на подачу тепла, электричества, воды заключаются застройщиком напрямую с РСО.

Второй вариант управления: привлечение временной обслуживающей организации для оказания жилищно-коммунальных услуг. Правом выбора первой УК в новостройке наделен сам застройщик, т.к. закон требует оперативного заключения контракта на содержание и ремонт в промежуток времени не позднее пяти дней со старта эксплуатирования дома. Период действия такого договора — 3 месяца с правом пролонгации на аналогичный период. Договоры поставки с РСО подписывает от своего имени временная УК, которая выставляет счета и собирает денежные средства за оказанные услуги с новоселов и застройщика (за непроданные или непереданные квартиры). Жителям начинают производиться начисления после оформления документа приемки квартиры.

В период 5 дней после ввода дома покупатели квартир еще не стали собственниками, право собственности не зарегистрировано, значит, в указанный короткий отрезок  времени дольщики не могут голосовать.

Следовательно, решение принимает только застройщик. Мнением граждан (дольщиков) при этом в расчет не принимается. После оформления права собственности жильцы обретают и право голосовать, могут созывать общее собрание жильцов, выбирать эксплуатирующую организацию самостоятельно. В последующем голосовании застройщик участвует тогда, когда в доме остались непроданные квартиры с оформленным правом собственности на строительную компанию.

Передача дома от застройщика управляющей компании

Жилищный кодекс не позволяет оставить дом без обслуживания и тем самым поставить под угрозу безопасность проживания в нем. Поэтому с первых дней ввода дом находится под контролем временной эксплуатирующей организации нанятой застройщиком или управляется самой строительной организацией. Постоянная эксплуатирующая организация может выбираться любым из двух вариантов:

В первом случае обычно застройщиком проводится заочное голосование через общее собрание собственников для заключения договора управления МКД с подконтрольной организацией. У крупных строительных компаний в структуре присутствует подконтрольная эксплуатирующая компания. Это сделано для того, чтобы не пустить на свою территорию конкурентов. Для голосования в пользу подконтрольной организации используются бюллетени, которые подписываются гражданами параллельно с оформлением акта приёма-передачи квартир. Помимо бюллетеня также визируется контракт на эксплуатацию здания. При наличии у строительной организации непроданных квартир с оформленным правом собственности, застройщик также голосует на общем собрании собственников в пользу эксплуатирующей организации. Жильцам это выгодно тем, что уровень сервиса подконтрольной УК гораздо выше привлеченной со стороны, вопросы связанные с застройщиком решаются также значительно быстрее.

У такого способа определения УО есть ограничение – необходимо организовать голосование и уложиться в срок не более 60 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию, иначе проводится  муниципальный конкурс.

Второй способ как уже стало понятно – определение эксплуатирующей организации методом проведения открытого конкурса. Проводит его орган местного самоуправления (мэрия или администрация района)

Порядок действия органов самоуправления:

Согласно п.2 ПП №75, победителем открытым конкурсом является организация, предложившая выполнить предложенный объем работ по наименьшей стоимости.

Заключение договора управления

Договор с эксплуатирующей организацией включает приложение с указанием объёма оказываемых услуг, размера вознаграждения, описания объектов, переходящих в эксплуатацию. Одностороннее изменение пунктов договора сторонами невозможно.

Какие документы должен передать застройщик управляющей компании

При подписании ДУ подлежит передаче ряд документов на МКД, факт передачи фиксируется реестром приемки документов:

В дальнейшем жители могут получить копии этих документов непосредственно в своей УК, не обращаясь к строителям.

Документ передачи здания

Если нет разногласий по техническим документам, и обе стороны выражают согласие на сотрудничество, то подписывается акт приёма-передачи здания. Когда он будет подписан, здание переходит в ведение управляющей компании. Теперь она имеет право принимать заявки, проводить оплату и т.п.

С какого момента начисляется квартплата в новостройке

Пока дом строится и не подписано разрешение о сдаче, стороной временных договоров с РСО является застройщик. После сдачи дома договоры ресурсоснабжения заключаются с УК. Обязанность оплачивать потребляемые ресурсы перекладывается на владельцев помещений после подписания документа о приёме-передаче. Поэтому строительные компании не затягивают сроки выдачи ключей, так как им невыгодно длительное время оплачивать коммунальные услуги за пустующие помещения. Момент начисления квартплаты зависит от того периода, о котором идёт речь: до передачи ключей платит застройщик, после – владелец жилого или нежилого помещения. Бухгалтерия УК каждого 1 числа выставляет счета всем собственникам, они обязательны к оплате до 10 числа месяца, следующего за истёкшим периодом. Оплата принимается через личные кабинеты УК, РСО или систему «Город».

В принципе, у новоселов есть два варианта действия: проголосовать за новую компанию или дождаться проведения открытого конкурса. Зачастую временный договор с подконтрольными застройщику УК, перерастает в постоянный и менять ничего не приходится.

Осуществлять хозяйственную деятельность в МКД поручается управляющей компании на основании договора управления. Однако, существуют случаи, когда собственников жилья не устраивает качество, оперативность и стоимость предоставляемых услуг. Тогда начинается процедура смены УК в многоквартирном жилом доме на любую другую альтернативную фирму, представляющую аналогичный сервис. Процесс строго регламентирован законами Жилищного и Гражданского Кодексов. Поэтому для самостоятельной смены УК важно знать особенности и юридические тонкости перед началом процедуры. Незнание некоторых положений, фактически аннулирует любые претензии со стороны жильцов к управляющим компаниям, чем собственно они активно пользуются, чтобы уйти от ответственности и при этом сохранить лицензию на управление домом.

Когда стоит менять УК

Законодательство предусматривает возможность самостоятельно расторгать договорные обязательства с управляющей компанией на основании:

Под предоставлением ненадлежащих услуг управляющей компанией обычно понимается:

Существуют и иные коммунальные сервисные услуги, которые зафиксированы в договоре. Их также УК обязана выполнять, и если по каким-то причинам работы не были проведены, то на основании подписанного документа, собственники имеют право требовать досрочного прекращения сотрудничества.

Может ли УК отказаться от управления МКД

Действующее законодательство запрещает управляющим компаниям в одностороннем порядке досрочно расторгать договор, так как он является публичным. Эта прерогатива исключительно у собственников многоквартирных домов. Разумеется, что после окончания срока действия документа, УК может отказаться от дальнейшей пролонгации без объяснения причин. Как правило, это происходит в случае, когда жильцы не оплачивают услуги или из-за очень плохого технического состояния жилого строения, которое требует значительных капиталовложений и руководство не уверено в целесообразности предполагаемого ремонта, а жильцы не хотят его оплачивать. Это касается аварийных домов и зданий, отданных под «снос». Второй вариант расторжения, это договориться с собственниками жилья о расторжения договора по соглашению сторон. В этом случае УК придется инициировать общее собрание жителей.

Смена договора с управляющей компанией в многоквартирном доме не может происходить стихийно, действия всех участников (собственники жилья, руководство) подчинены законам, а именно:

Подготовка к переходу

Существует только 2 способа, планомерного не судебного перехода:

Во всех остальных случаях предстоит довольно длительная и утомительная процедура перехода. Если тщательно подготовиться, то процесс займет около 3-х месяцев, но если были допущены ошибки или инициативная группа жильцов, оказалась плохо юридически подготовленной, то процедура может продлиться до 2-х лет. Поэтому на нулевом подготовительном этапе важно соблюдать правильную последовательность действий.

Все начинается с формирования инициативной группы среди собственников, которая будет первично решать, когда и к какой новой эксплуатирующей организации будет переводиться дом. После начать заниматься организацией процесса. Именно на плечи этих людей лягут следующие функции:

Главными аргументами плохого качества предоставляемых услуг станут:

Также если удалось найти бумагу о привлечении к административной ответственности руководство УО за недобросовестное предоставление услуг, то это будет прямым доказательством в суде повторного ненадлежащего исполнения своих обязанностей.

Какие понадобятся документы

Перед тем как отказаться от УК, инициативная группа должна проанализировать все действующие документы и оценить риски.

Важно все документы собрать до того, как УК поймет, что инициативная группа намерена выбрать другую компанию. И собирать их лучше поэтапно, чтобы не вызывать подозрений.

Финансовый баланс дома

В результате проведенной реформы ЖКХ, на каждом эксплуатируемом доме заведен свой лицевой счет учета. Этот лицевой счет отражает факт всех движений денежных средств: доходов, расходов и сбора по зданию. Например, жильцы в течение года собирают денежные средства по утвержденному тарифу на ремонт подъезда. Ремонт подъезда не совершается, а УК не может ответить по срокам выполнения или кормит «завтраками». Председатель должен запросить финансовый отчет по дому. В этом отчете должен быть отражен баланс по расходам и денежные средства, и по приведенному примеру выше по строке ремонт подъездов должна быть отражена сумма накопленных, но не освоенных средств.

Документ, полученный от компании, должен содержать следующую информацию:

К сожалению, законодательство не предусмотрело предоставление этой информации по единому утвержденному образцу. Поэтому такую бумагу составляет бухгалтер или экономист в свободной и понятной форме.

Собранные, но не освоенные денежные средства подлежат перечислению старой УК на лицевой счет дома в новой УК. Поэтому этот вопрос будет очень сложным в планах переговоров. Бывали случаи, когда речь шла о нескольких миллионах рублей.

Как подобрать управляющую компанию, критерии оценки

Для того чтобы не ошибиться во второй раз, новую УК следует выбирать более тщательно, ориентируясь на следующие критерии:

Оценка материальной базы потенциального партнера

Под материальной базой понимается наличие специальной техники и активных договоров с подрядчиками. У качественной управляющей организации проблем с предоставлением доказательств по вопросам осуществления надлежащего технического обслуживания нет – необходимые договоры подряда или акты приема-передачи выполненных работ находятся в открытом доступе. На уточняющие вопросы сотрудники охотно отвечают и дают возможность самостоятельно ознакомится с документами или пообщаться с жильцами других домов, включенных в их лицензию. Зачастую у стабильной организации есть свой парк спец техники, своя аварийная служба, тракторы и коммунальные машины.

Оцениваем рейтинги в госорганах

Наличие общедомовых счетчиков и оперативность решения запросов от населения, добавляют лишних баллов. Рейтинг УК можно посмотреть на сайте www.reformagkh.ru.

Проводим встречу с руководством

Прежде чем затевать процедуру смены УК, важно предварительно пообщаться с руководством новой УО. Это необходимо прежде всего для понимания того, возьмёт ли новая управляющая компания мкд на содержание или нет. К сожалению, плохое техническое состояние дома ставит под вопрос будущее сотрудничество, т. к. маленькие, аварийные и проблемные дома неинтересны УК.

Грамотный руководитель предварительно тщательно изучит техническую документацию, поинтересуется о среднем проценте неплательщиков за услуги ЖКХ и общем долге перед старой УО. О состоянии финансового баланса дома. Эти вопросы являются обязательными, по сути, от них и зависит дальнейшее сотрудничество, но существуют и другие подводные «камни».

Инициативная группа обязана поинтересоваться готова ли управляющая компания организовывать самостоятельно собрание, собирать подписи жильцов, проводить разъяснительную работу. Также существует ли у них юридический отдел, и способен ли он оказывать поддержку в суде – хорошая фирма, решение всех этих вопросов берет на себя. А главное, важно понимать, если старая УК начнет оказывать давление на новую, то есть ли у них собственные рычаги влияния. Если организация в устной форме гарантирует представительство в госорганах и не возражает против перехода мкд на их баланс, то можно смело начинать сотрудничество.

Примерный перечень вопросов, которые стоит задать представителю новой УК:

Для некоторых граждан важно, чтобы офис домового управления должен был вблизи обслуживаемого дома. Этот критерий сугубо индивидуальный и несёт в себе только один плюс – возможность лично посещать организацию и общаться с руководством по любому поводу. В случае территориальной удаленности самостоятельное посещение будет затруднительным, а значит и способы немедленного воздействия на сотрудников УК тоже будут ограничены. Кроме того, дома, находящиеся вдали от эксплуатационных участков, как правило менее качественно эксплуатируется, т.к. начальник ЖЭУ или директор УК не имеют возможности часто посещать объект лично.

Как сменить УК в многоквартирном доме, порядок действий

Так как получить добровольный отказ управляющей компании от управления мкд практически нереально, то следует готовиться к некоторым мероприятиям.

Опираясь на гражданский и действующий жилищный кодексы, собственники жилья имеют право созывать общие собрания для выбора подходящей УК. Как показала практика, наиболее эффективных результатов добиваются инициативные группы, созданные наиболее активными гражданами. Именно на эту команду возлагается основная миссия по соблюдению интересов жильцов дома. Поэтому активисты начинают изучать законы, регулирующие правовые взаимоотношения между УО и собственниками, общаются с юристами или другими инициативными группами, имеющими положительный опыт смены управляющей компании. Это необходимо для того, чтобы активисты могли давать компетентные ответы на вопросы граждан при выборе новой УК. Полученные знания пригодятся на общем собрании жильцов мкд, когда будет необходимо доказательно и аргументировано объяснять преимущества смены УО.

Составление договора управления

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые взаимоотношения между руководством УО и собственниками мкд является договор управления. На основании его осуществляется передача дома для дальнейшего технического обслуживания.

На деле встречаются документы составленные при активном содействии обеих сторон. Главное правило, создания грамотного документа – это подробное внесение всех услуг, исполнять которые обязуется управляющая компания, с указанием приблизительной стоимости. Юристы рекомендуют не экономить время и бумагу, а расписать подробно буквально по пунктам, но никак не в общем. Это в будущем поможет грамотно отстаивать свои права, и при малейшем несоблюдении обязательств, сразу начинать процедуру досрочного прекращения договора. Подписывается документ руководством компании и жильцами, которых набралось больше чем 50 %.

Подготовка протокола собрания

Прежде всего важно подготовить общую повестку собрания, в которой будут включены следующие вопросы:

Далее, не менее чем за 10 дн. до начала собрания необходимо уведомить всех жильцов многоквартирного дома. Это можно сделать лично под роспись или отправлением заказных писем. Обычно этот момент прописывается в договоре правления, если его никто не помнит, то следует найти и поступить в соответствии с документом. Если в договоре допускается уведомление путем расклейки бумажных объявлений на входной двери, то следует поступать именно таким образом, не забывая вести реестр. Этот реестр уведомлений нужен прежде всего для учёта всех жильцов, но и для прикрепления к протоколу собрания. Это необходимо с 2016 года, как дополнительное подтверждение легитимности решения собственников жилья.

Протокол (решение жильцов) о смене управляющей компании образец

Объявление о смене управляющей компании образец

Уведомление о смене управляющей компании образец

Проведение собрания собственников

Перед началом собрания необходимо выдать единый бланк решения на руки каждому жильцу. Эта бумага печатается в свободном стиле как для очной, так и для заочной формы собрания.

Очная форма предполагает личное присутствие и голосование на собрании. А при заочной форме, голосование происходит путем поквартирного обхода. Желательно также вести реестр бланков решений. Законодательно не определены сроки принятия решений, но на практике рекомендуется не затягивать этот процесс. Оптимальным периодом считается 10-21 день. После итогового дня голосования подсчетом бланков занимается счетная комиссия или сам председатель дома. Если по итогу набрано более 50% голосов (кворум), то собрание считается прошло успешно – о чем формируется протокол. Протокол рекомендуется сделать в 4 экземплярах: 1 – новой УО, 1 – старой, 1 – для ГЖИ, 1 – остается в архиве совета дома).

Уведомление старой организации о ее смене

Оригинал протокола собрания под опись, заказным письмом отправляются по почте в старую УК не позднее, чем 10 дней после проведения мероприятия. После получения документов в течение 3 дней, компания обязана уведомить ГЖИ о прекращении сервисного обслуживания мкд.

Передаваемая документация в новую УК

Все подготовленные документы по результатам голосования и подписанный договор управления по описи передается в новую УО. После получения бумаг новая управляющая компания должна подать заявление в ГЖИ, с просьбой включить дом в лицензию.

После лицензирования УК имеет право проводить начисление своих услуг. До того момент оплаты должны проводиться в старую УК.

Порядок смены старой управляющей компании на новую предусматривает передачу всей технической документации многоквартирного дома новой эксплуатирующей организации, которая должна храниться в архиве действующей УК. Сроки передачи технической документации, специального оборудования, находящегося на имущественном балансе мкд или ключей от подсобных помещений строго регламентированы законом. После прекращения договорных обязательств между собственниками жилья и старой УК, она обязана в течение 3-х дней передать новой управляющей компании всю финансовую, техническую документацию и полностью сдать ключи. При передаче стороны оформляют и подписывают акт приема-передачи документов.

После момента официальной смены эксплуатирующей организации (дата записи в реестр лицензий) необходимо запросить финансовый отчет по дому у бывшей УК, а всех жильцов предупредить об оплате в новую компанию. Позже должна проводиться работа по перечислению излишков баланса и перевода долгов между конторами.

Кто управляет домом в переходный период

Дело в том, что переходного периода не существует. После направления просьбы старой УО в органы ГЖИ с просьбой исключить данный мкд из лицензии, жилищная инспекция не позднее, чем 10 дней, обязана внести дом в лицензию новой управляющей организации. До момента исключения из лицензии мкд старой компании, все квитанции отправляет она. А с момента изменения в лицензии новой УО – она может приступать к своим функциональным обязанностям.

Если УК не хочет отдавать дом

Так как управляющая компания не хочет отказываться от управления мкд, она начинает создавать препятствия и сомнения среди жильцов. Как правило, помехи создаются следующими методами:

Важно понимать, что беспрепятственно выйти из одной УО и зайти в другую, не позволит действующая УК. Ей попросту это невыгодно, с каждым потерянным мкд она теряет деньги, а значит и прибыль. А значит может пойти на самые изощренные методы противоборства с инициативной группой. Понимая это, не стоит принимать все происходящее близко к сердцу. Тут важно не тушеваться, а доводить дело до конца.

Претензии прежней УК по поводу долгов

Все нюансы погашения задолженностей должны обсудить и решить управляющие компании между собой. Конечный потребитель не должен заморачиваться над тем, кому ему выплачивать долги. После смены УК и внесения мкд в ее лицензию, все жильцы дома должны быть оповещены об этом любым способом. И если будут приходить платежные квитанции от старой УО, их нужно игнорировать, так как прежняя компания уже не имеет права на сбор.

Важно обратить внимание, что если переход осуществлен внутри месяца, например, 20 числа, то старая УК имеет право выставить квитанцию за 20 дней месяца которую необходимо оплатить.

Иногда хитрые организации начинают запугивать собственников тем, что им якобы придется платить дважды, но это ложь. Владельцы будут оплачивать только той организации, в лицензии которой находится их дом.

Основные темы судебных разбирательств

Можно ли отказаться от старой управляющей компании и перейти в другую без судебных разбирательств? Если предварительная подготовка была проведена надлежащим образом все документы подготовлены в соответствии с законом и нормами, то суд если и будет, то недолгим.

Основными темами судебных разбирательств выступают:

Как подготовиться собственникам к суду и давлению

Подбирая управляющую компанию, граждане часто не задумываются над тем, с чем они могут столкнуться в реальности. Поэтому выбор первой УК часто происходит не обдуманно. Однако, не все так плохо, если собственники вовремя сплотятся, правильно проведут собрание и соберут необходимую доказательную базу, то шансов проиграть у них не будет, тем более закон изначально на их стороне. При самом плохом варианте процесс может затянуться на несколько лет, поэтому тут важно не терять энтузиазм. Часто именно за счет затягивания дела, многие активисты теряют энтузиазм и МКД остается на балансе в старой УК. Как часто можно менять УО законом не прописано, но некоторые управляющие организации на это давят, пытаясь вселить страх и сомнение. Важно помнить всегда, что собственники жилья имеют полное право менять УК, когда им захочется на основании подтвержденных фактов недобросовестного исполнения своих функций!