(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 199-ФЗ,
от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 29.12.2006 N 250-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ,
от 29.12.2006 N 258-ФЗ, от 18.10.2007 N 230-ФЗ, от 24.04.2008 N 49-ФЗ,
от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 03.06.2009 N 121-ФЗ,
от 27.09.2009 N 228-ФЗ, от 23.11.2009 N 261-ФЗ, от 17.12.2009 N 316-ФЗ,
от 04.05.2010 N 70-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ, от 30.11.2010 N 328-ФЗ,
от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 18.07.2011 N 242-ФЗ, от 30.11.2011 N 349-ФЗ,
от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012), от 06.12.2011 N 395-ФЗ,
от 06.12.2011 N 401-ФЗ, от 07.12.2011 N 417-ФЗ, от 29.02.2012 N 15-ФЗ,
от 01.04.2012 N 26-ФЗ, от 05.06.2012 N 55-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ,
от 29.06.2012 N 96-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ, от 25.12.2012 N 271-ФЗ,
от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 02.07.2013 N 185-ФЗ, от 28.12.2013 N 417-ФЗ,
от 04.06.2014 N 152-ФЗ, от 28.06.2014 N 182-ФЗ, от 28.06.2014 N 200-ФЗ,
от 21.07.2014 N 217-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 21.07.2014 N 263-ФЗ,
от 01.12.2014 N 419-ФЗ, от 29.12.2014 N 458-ФЗ, от 29.12.2014 N 485-ФЗ,
от 31.12.2014 N 499-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 13.07.2015 N 236-ФЗ,
от 03.11.2015 N 307-ФЗ, от 28.11.2015 N 358-ФЗ, от 29.12.2015 N 399-ФЗ,
от 29.12.2015 N 404-ФЗ, от 31.01.2016 N 7-ФЗ, от 02.06.2016 N 175-ФЗ,
от 03.07.2016 N 267-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 03.07.2016 N 355-ФЗ,
от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ, от 06.07.2016 N 374-ФЗ,
от 28.12.2016 N 469-ФЗ, от 28.12.2016 N 498-ФЗ, от 01.07.2017 N 149-ФЗ,
от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 29.07.2017 N 257-ФЗ, от 29.07.2017 N 258-ФЗ,
от 29.07.2017 N 279-ФЗ, от 20.12.2017 N 399-ФЗ, от 20.12.2017 N 416-ФЗ,
от 29.12.2017 N 462-ФЗ, от 31.12.2017 N 485-ФЗ, от 31.12.2017 N 488-ФЗ,
от 31.12.2017 N 503-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ, от 04.06.2018 N 134-ФЗ,
от 29.07.2018 N 226-ФЗ, от 29.07.2018 N 267-ФЗ, от 29.07.2018 N 272-ФЗ,
от 03.08.2018 N 341-ФЗ, от 28.11.2018 N 434-ФЗ, от 28.11.2018 N 435-ФЗ,
от 28.11.2018 N 442-ФЗ, от 28.11.2018 N 451-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ,
от 25.12.2018 N 482-ФЗ, от 27.12.2018 N 522-ФЗ, от 27.12.2018 N 558-ФЗ,
от 22.01.2019 N 1-ФЗ, от 15.04.2019 N 59-ФЗ, от 15.04.2019 N 60-ФЗ,
от 29.05.2019 N 116-ФЗ, от 26.07.2019 N 214-ФЗ, от 01.10.2019 N 328-ФЗ,
от 02.12.2019 N 390-ФЗ, от 02.12.2019 N 391-ФЗ, от 27.12.2019 N 473-ФЗ,
от 27.12.2019 N 478-ФЗ, от 28.01.2020 N 4-ФЗ, от 06.02.2020 N 13-ФЗ,
от 24.04.2020 N 128-ФЗ, от 25.05.2020 N 156-ФЗ, от 31.07.2020 N 277-ФЗ,
от 31.07.2020 N 287-ФЗ, от 27.10.2020 N 351-ФЗ, от 22.12.2020 N 441-ФЗ,
от 30.12.2020 N 494-ФЗ, от 30.04.2021 N 113-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ,
от 11.06.2021 N 170-ФЗ, от 11.06.2021 N 214-ФЗ, от 28.06.2021 N 229-ФЗ,
от 30.12.2021 N 476-ФЗ, от 16.04.2022 N 100-ФЗ, от 01.05.2022 N 124-ФЗ,
от 11.06.2022 N 165-ФЗ, от 28.06.2022 N 217-ФЗ, от 14.07.2022 N 310-ФЗ,
от 07.10.2022 N 378-ФЗ, от 21.11.2022 N 463-ФЗ, от 29.12.2022 N 614-ФЗ,
от 28.04.2023 N 150-ФЗ, от 24.06.2023 N 273-ФЗ, от 24.06.2023 N 276-ФЗ,
от 04.08.2023 N 434-ФЗ, от 04.08.2023 N 441-ФЗ,
с изм., внесенными Постановлениями Конституционного Суда РФ
от 10.07.2018 N 30-П, от 28.12.2021 N 55-П, от 12.07.2022 N 30-П,
от 25.04.2023 N 20-П)
Подготовлена редакция документа с изменениями, не вступившими в силу
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 19 ЖК РФ
1. Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
2. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;
(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.
4. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
5. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
6. Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
(часть 6 введена Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)
Раздел VIII ЖК РФ посвящен вопросам
управления многоквартирным домом,
требованиям к договору управления,
принципам управления многоквартирными
домами, собственниками которых являются
государство или муниципальные образования.
На органы местного самоуправления
возложена обязанность создания надлежащих
условий для осуществления управленческой
деятельности в данной сфере.
ЖК РФ не регулирует вопросы управления
жилыми домами, не являющимися
многоквартирными, поскольку собственники
индивидуальных жилых домов строят свои
отношения по вопросам оказания им
различного рода коммунальных услуг как
индивидуально, посредством заключения
соответствующих гражданско-правовых
договоров, так и создавая различного
рода некоммерческие организации
(например, товарищества собственников
жилых помещений), которые представляют
их интересы во взаимоотношениях с
органами местного самоуправления и
организациями, оказывающими коммунальные
услуги. Указанные отношения по своей
природе являются гражданско-правовыми.
В ЖК РСФСР управлению жилищным фондом
был посвящен разд. I I, статьи которого
определяли централизованную систему
органов, наделенных управленческими
полномочиями, отношения между отдельными
звеньями которой строились не столько
на гражданско-правовых, сколько на
административно-правовых началах.
ЖК РФ к жилищным отношениям относит в
числе прочих отношения, касающиеся
управления многоквартирными домами;
предоставления коммунальных услуг;
внесения платы за жилое помещение и
коммунальные услуги (ст. 4). Таким
образом, только сфера управления
многоквартирными домами является
предметом жилищных правоотношений (об
этом будет сказано ниже).
Управление многоквартирным домом. Оно
предназначено для решения следующих
задач:
— обеспечение благоприятных и безопасных
условий проживания граждан;
— надлежащее содержание общего имущества
в многоквартирном доме;
— решение вопросов пользования указанным
имуществом;
— предоставление коммунальных услуг
гражданам, проживающим в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном
доме обязаны самостоятельно на своем
общем собрании выбрать один из следующих
способов управления многоквартирным
домом:
1) непосредственное управление
собственниками помещений в многоквартирном
доме. Управление в этом случае
осуществляется общим собранием
собственников и его управомоченными
органами, которые в своей деятельности
руководствуются правилами разд. I I ЖК
РФ;
2) управление товариществом собственников
жилья либо жилищным кооперативом или
иным специализированным потребительским
кооперативом (например, жилищно-накопительным
кооперативом);
3) управление управляющей организацией,
которой может быть как юридическое
лицо, так и индивидуальный предприниматель.
Собственниками помещений являются
граждане и юридические лица (частный
жилищный фонд), Российская Федерация и
ее субъекты (государственный жилищный
фонд), муниципальные образования
(муниципальный жилищный фонд).
Множественность вариантов управления
имеет целью демонополизировать
хозяйственную и управленческую
деятельность в данной сфере и создать
правовые условия для свободной конкуренции
субъектов управления многоквартирными
домами в целях стимулирования их
заинтересованности в повышении качества
обслуживания. Если собственники помещений
многоквартирного дома сочтут избранный
ими ранее способ управления недостаточно
эффективным, то они вправе своим решением
изменить его (ч. 3 ст. 160 ЖК РФ).
Управление управляющей организацией.
Орган местного самоуправления проводит
открытый конкурс по выбору управляющей
организации, если собственниками
помещений в многоквартирном доме в
течение года со дня введения в действие
ЖК РФ (1 марта 2006 г.) не выбран способ
управления многоквартирным домом или
принятое такими собственниками решение
о выборе способа управления многоквартирным
домом не было реализовано.
Орган местного самоуправления в течение
10 дней со дня проведения открытого
конкурса уведомляет всех собственников
помещений в многоквартирном доме о
результатах указанного конкурса и об
условиях договора управления домом.
Собственники помещений в многоквартирном
доме обязаны заключить договор управления
этим домом с управляющей организацией,
выбранной по результатам открытого
конкурса, в порядке, установленном
ст. 445 ГК РФ. Если сторона, для которой
заключение договора обязательно,
уклоняется от его заключения, другая
сторона вправе обратиться в суд с
требованием о понуждении заключить
договор. Сторона, необоснованно
уклоняющаяся от заключения договора,
должна возместить другой стороне
причиненные этим убытки.
Орган местного самоуправления не позднее
чем через год после заключения договора
управления многоквартирным домом
созывает собрание собственников
помещений в этом доме для решения вопроса
о последующем выборе способа управления
этим домом. Любой собственник помещения
в многоквартирном доме может обратиться
в суд с требованием обязать органы
местного самоуправления выбрать
управляющую организацию.
Заключение договора управления
многоквартирным домом без проведения
открытого конкурса допускается, если
указанный конкурс в соответствии с
законодательством признан несостоявшимся.
Таковыми являются конкурсы, в которых
участвовал только один участник (ст. 447
ГК РФ).
Многоквартирный дом может управляться
только одной управляющей организацией.
Договор управления многоквартирным
домом. Договор управления многоквартирным
домом заключается в письменной форме
путем составления одного документа,
подписанного сторонами. При выборе
управляющей организации общим собранием
собственников помещений в многоквартирном
доме с каждым собственником помещения
в таком доме заключается договор
управления на условиях, указанных в
решении данного общего собрания.
Понятие договора управления содержится
в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. По договору
управления многоквартирным домом одна
сторона (управляющая организация) по
заданию другой стороны (собственников
помещений в многоквартирном доме,
органов управления товарищества
собственников жилья либо органов
управления жилищного кооператива или
органов управления иного специализированного
потребительского кооператива) в течение
согласованного срока за плату обязуется
оказывать услуги и выполнять работы по
надлежащему содержанию и ремонту общего
имущества в таком доме, предоставлять
коммунальные услуги собственникам
помещений в таком доме и пользующимся
помещениями в этом доме лицам, осуществлять
иную направленную на достижение целей
управления многоквартирным домом
деятельность.
Юридическая характеристика договора
управления многоквартирным домом: это
договор консенсуальный, взаимный,
двусторонний, возмездный. Указанный
договор не является публичным, правовой
режим которого определяется ст. 426
ГК РФ, поскольку выбор управляющей
организации происходит в результате
конкурса, участие в котором зависит от
самой управляющей организации, т.е. она
не может быть принуждена к участию в
нем.
Существенные условия договора:
1) предмет — состав общего имущества
многоквартирного дома, в отношении
которого будет осуществляться управление,
и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию
и ремонту общего имущества в многоквартирном
доме, порядок изменения такого перечня,
а также перечень коммунальных услуг,
которые предоставляет управляющая
организация;
3) порядок определения цены договора,
размера платы за содержание и ремонт
жилого помещения и размера платы за
коммунальные услуги, а также порядок
внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за
выполнением управляющей организацией
ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным
домом устанавливаются одинаковыми для
всех собственников помещений в
многоквартирном доме.
Договор управления многоквартирным
домом заключается на срок не менее чем
один год и не более чем пять лет. При
отсутствии заявления одной из сторон
о прекращении договора управления
многоквартирным домом по окончании
срока его действия такой договор
считается продленным на тот же срок и
на тех же условиях, какие были предусмотрены
таким договором, т.е. договор пролонгируется
на новый срок.
К выполнению договора управляющая
организация должна приступить не позднее
чем через 30 дней со дня его подписания,
если договором не установлен иной, более
короткий, срок.
Если иное не установлено договором
управления многоквартирным домом,
управляющая организация обязана
приступить к выполнению такого договора.
Изменение и (или) расторжение договора
управления многоквартирным домом
осуществляются в порядке, предусмотренном
ст.ст. 450-453 ГК РФ.
Управление многоквартирным домом,
который находится в собственности
жилищного кооператива или в котором
создано товарищество собственников
жилья, осуществляется с учетом положений
разд. V («Жилищные и жилищно-строительные
кооперативы») и разд. V I («Товарищество
собственников жилья») ЖК РФ.
Управляющая организация обязана:
— за 30 дней до прекращения договора
управления многоквартирным домом
передать техническую документацию на
многоквартирный дом и иные связанные
с управлением таким домом документы
вновь выбранной управляющей организации,
товариществу собственников жилья либо
жилищному кооперативу или иному
специализированному потребительскому
кооперативу либо в случае непосредственного
управления таким домом собственниками
помещений в таком доме одному из данных
собственников, указанному в решении
общего собрания данных собственников
о выборе способа управления таким домом
или, если такой собственник не указан,
любому собственнику помещения в таком
доме;
— ежегодно в течение первого квартала
текущего года представлять собственникам
помещений в многоквартирном доме отчет
о выполнении договора управления за
предыдущий год, если иное не установлено
договором управления многоквартирным
домом.
Статья 163 ЖК РФ регулирует вопросы
управления многоквартирным домом,
находящимся в государственной или
муниципальной собственности, т.е. все
помещения в котором находятся в
собственности Российской Федерации,
субъекта Российской Федерации или
муниципального образования. Порядок
управления устанавливается соответственно
Правительством Российской Федерации,
органом государственной власти субъекта
Российской Федерации и органом местного
самоуправления. При этом управление
осуществляется путем заключения договора
управления данным домом с управляющей
организацией, выбираемой по результатам
открытого конкурса или, если такой
конкурс в соответствии с законодательством
признан несостоявшимся, без проведения
такого конкурса. Таким образом, следует
отметить отход от административных
механизмов регулирования в указанной
сфере, переход к рыночным договорным
отношениям в целях создания условия
для свободной конкуренции в сфере
эксплуатации и обеспечения сохранности
дома, что в конечном счете призвано
реально обеспечить жизненные интересы
граждан, проживающих в государственном
и муниципальном жилищном фонде.
Непосредственное управление. Статья 164
ЖК РФ определяет принципы непосредственного
управления многоквартирным домом
собственниками помещений в таком доме:
— при непосредственном управлении
многоквартирным домом собственниками
помещений в таком доме договоры оказания
услуг по содержанию и (или) выполнению
работ по ремонту общего имущества в
таком доме с лицами, осуществляющими
соответствующие виды деятельности,
собственники помещений в таком доме
заключают на основании решений общего
собрания указанных собственников. При
этом все или большинство собственников
помещений в таком доме выступают в
качестве одной стороны заключаемых
договоров;
— договоры холодного и горячего
водоснабжения, водоотведения,
электроснабжения, газоснабжения (в том
числе поставки бытового газа в баллонах),
отопления (теплоснабжения, в том числе
поставки твердого топлива при наличии
печного отопления) заключаются каждым
собственником помещения, осуществляющим
непосредственное управление многоквартирным
домом, от своего имени;
— на основании решения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном
доме, осуществляющих непосредственное
управление таким домом, от имени
собственников помещений в таком доме
в отношениях с третьими лицами вправе
действовать один из собственников
помещений в таком доме или иное лицо,
имеющее полномочие, удостоверенное
доверенностью, выданной в письменной
форме ему всеми или большинством
собственников помещений в таком доме.
В целях создания условий для управления
многоквартирными домами органы местного
самоуправления:
1) обеспечивают равные условия для
деятельности управляющих организаций
независимо от организационно-правовых
форм;
2) могут предоставлять управляющим
организациям, товариществам собственников
жилья либо жилищным кооперативам или
иным специализированным потребительским
кооперативам бюджетные средства на
капитальный ремонт многоквартирных
домов;
3) содействуют повышению уровня
квалификации лиц, осуществляющих
управление многоквартирными домами, и
организации обучения лиц, имеющих
намерение осуществлять такую деятельность.
Органы местного самоуправления и
управляющие организации обязаны
предоставлять гражданам по их запросам
информацию об установленных ценах и
тарифах на услуги и работы по содержанию
и ремонту многоквартирных домов и жилых
помещений в них, о размерах оплаты в
соответствии с этими ценами и тарифами,
об объеме, о перечне и качестве оказываемых
услуг и выполняемых работ, а также о
ценах и тарифах на предоставляемые
коммунальные услуги и размерах оплаты
этих услуг (ст. 165 ЖК РФ).
Соседние файлы в предмете Уголовное право
Управление жилищным фондом
зарегулированность принятия и реализации решений собственниками жилья, отсутствие простых и доступных сервисов, направленных на упрощение управления многоквартирным домом;
недостаточная эффективность управляющих организаций, обусловленная недостатками применяемых методов ценового регулирования, отсутствием у управляющих организаций мотивации к снижению затрат, повышению энергоэффективности и внедрению новых технологий;
недостаточная надежность и безопасность использования газового оборудования в многоквартирных домах;
отсутствие регулирования отношений по управлению общим имуществом собственников жилых домов в комплексах индивидуальных жилых домов.
повышение качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества собственников жилых помещений;
повышение доступности и удобства процедур принятия собственниками помещений в многоквартирных домах решений по вопросам управления многоквартирным домом;
совершенствование законодательства Российской Федерации, направленное на повышение надежности и безопасности эксплуатации газового оборудования в многоквартирных домах;
совершенствование системы государственного жилищного надзора и лицензионного контроля в сфере предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в рамках общегосударственной реформы контрольно-надзорной деятельности.
Предусмотрены следующие мероприятия:
внедрение единых стандартов деятельности по управлению многоквартирными домами и их обслуживанию;
внедрение новых подходов в сфере государственного жилищного надзора и лицензионного контроля в сфере предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами;
развитие институтов и моделей управления жильем;
повышение эффективности эксплуатации и обеспечение непрерывного управления многоквартирным домом на всех этапах его жизненного цикла по единым стандартам на основе трансформации института «временной управляющей организации» и внедрения модели «гарантирующей управляющей организации», предполагающей открытые конкурсные процедуры по отбору профессиональных управляющих организаций;
развитие способов управления общим имуществом собственников домов в комплексах индивидуальных жилых домов по аналогии с управлением общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах;
совершенствование моделей ценообразования в сфере управления жильем и содержания общего имущества;
законодательное закрепление требования о том, что обслуживание единого технического комплекса внутридомового и внутриквартирного газового оборудования осуществляется по договору между управляющей организацией и специализированной организацией, оптимизация обязательного перечня работ по обслуживанию внутридомового и внутриквартирного газового оборудования, разработка и внедрение требований к специализированным организациям по обслуживанию вентиляционных каналов;
внедрение публичных рейтингов управляющих организаций на основе ключевых параметров их деятельности;
сокращение барьеров, препятствующих принятию собственниками помещений в многоквартирных домах решений по заключению энергосервисных контрактов, реализации мероприятий по повышению энергоэффективности при содержании общего имущества в многоквартирных домах;
разработка механизмов возврата инвестиций в случае реализации мероприятий, направленных на повышение энергоэффективности в отношении общего имущества в многоквартирных домах.
Результатами осуществления указанных мероприятий являются:
все многоквартирные дома (100 процентов) обслуживаются на основе единых стандартов;
обеспечено непрерывное управление многоквартирными домами (нет многоквартирных домов с невыбранным или нереализованным способом управления);
повышен уровень доступности и удобства участия граждан в управлении жильем.
