Работе совета многоквартирного дома в ЖК РФ посвящена ст. 161.1 ЖК РФ. Она раскрывает смысл совета дома как заказчика жилищных и коммунальных услуг, а также определяет механизм взаимодействия между советом дома и управляющей организацией.
Место совета дома в системе жилищного управления
Цель совета дома – сформировать из числа собственников заказчика жилищных и коммунальных услуг. Если в доме более четырех квартир, но не создано ТСЖ, в доме должен быть создан совет. Если он не был создан в течение одного года, то совет обязан создать орган местного самоуправления, который в трехмесячный срок созывает общее собрание, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме ТСЖ (п. 1 и 2 ст. 161.1 ЖК РФ).
Обязанность для местных властей создавать совет дома, если его не создают сами собственники – выглядит весьма странно, однако наличие этой нормы компенсируется тем, что она практически никогда не выполняется. С другой стороны, совет дома нужен самим жителям и если они считают, что могут обходиться без него, то местные власти уж точно не должны «причинять добро» и создавать такие советы.
Интересно, что ст. 161.1 ЖК РФ («Совет многоквартирного дома») была введена лишь в 2011 году, и она идет следом за ст. 161 ЖК РФ («Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом»), принятой в 2004 году и, по сути, дополняя ее.
Таким образом, государство озадачилось формированием заказчика услуг лишь спустя 7 лет после того, как утвердило основные принципы управления многоквартирными домами.
В дальнейшем ст. 161.1 ЖК РФ многократно дополнялась в 2014, 2015 и 2020 годах, но до настоящего времени полномочия совета дома остаются абсолютно декоративными и травоядными по причине отсутствия какой-либо самостоятельности и субъектности.
С другой стороны, для управляющей организации законом не предусмотрены какие-либо санкции за то, что она «не слушает» совет.
Численность совета дома не ограничена, однако ЖК РФ рекомендует устанавливать количество членов совета многоквартирного дома, с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (п. 4 ст. 161.1 ЖК РФ). Срок полномочий совета также не ограничен, и он работает до переизбрания на общем собрании, либо избрания правления ТСЖ (п. 9 ст. 161.1 ЖК РФ). Из числа членов совета выбирается председатель совета многоквартирного дома, однако регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется (п. 1 и 6 ст. 161.1 ЖК РФ).
Смысл совета дома состоит в том, чтобы выступать некой буферной прослойкой между собственниками, с одной стороны, и управляющей организацией – с другой стороны. Совет дома не привязан к какой-то конкретной управляющей организации и формально, стоит над любыми управляющими организациями, действуя исключительно в интересах дома и его жителей. Для этой цели законом установлен определенный перечень полномочий и прав для совета дома(п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).
Полномочия совета дома и как они работают
Рассмотрим, чем конкретно занимается совет многоквартирного дома и его председатель:
Однако, в чем именно заключается контроль и как он реализуется, закон не уточняет. Кроме того, право осуществлять такой контроль есть в случае, если собственники выдали письменные доверенности председателю совета на представление их интересов (что большая редкость).
Если изложенные в жалобе факты подтвердятся, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (п. 1.1 ст. 165 ЖК РФ). Интересная, но практически не работающая норма.
Однако, данное условие о праве председателя совета дома на составление подобных актов действует только в том случае, если председатель был наделен таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений, чего не происходит практически никогда: обычно совет просто выбирается (чтобы была видимость заказчика), но специальных полномочий не имеет.
Как видим, формально, в законе приведен ряд неких полномочий, которые добавляют декоративной субъектности совету дома и его председателю. Однако никакой ответственности для управляющей организации за отсутствие конструктивной работы с советом – закон не содержит.
Поэтому муляжность совета и общая имитация данного института устраивает всех:
— орган местного самоуправления может похвастать, что во всех домах на подведомственной территории созданы советы домов из ответственных собственников; кроме того, советы полноценно встраиваются в вертикаль власти и не создают властям проблем, какие может создать, например, ТСЖ;
— управляющая организация, как правило, получает лояльных активистов, которые подписывают все необходимые акты (которые, впрочем, можно и не подписывать);
— у части жителей есть иллюзия, что в доме есть совет, работающих в интересах жителей.
Безусловно, моя критика в адрес совета дома как института без реальных полномочий – это не критика в адрес живых людей, которые на базе совета дома решают проблемы дома. Работа этих людей на базе совета – достойна благодарности и высокой оценки.
Однако, работая в совете дома, нужно понимать имитационность данного института. На базе советов дома в регионах часто создаются ассоциации(или общественные движения) советов домов, которые возглавляются чиновниками (иногда отставными), а ассоциации часто используются для саморекламы своего руководства. Таким образом, на базе советов домов строится очередная мертвая вертикаль, хотя для жилого фонда необходима живая горизонталь.
Как запустить реально работающий совет дома
И все же, несмотря на критику советов домов, управляющая организация не должна относиться к совету дома как врагу. С другой стороны, подкуп совета дома – также будет плохим вариантом с точки зрения содержания жилищного фонда.
Противоречие здесь состоит в том, что обычно управляющие организации неофициально платят членам совета (или председателю) какие-то денежные средства (либо обнуляют начисления в квитанциях). Между тем, зарплату председателю должны платить жители, как заказчики его услуг, а не управляющая организация как то лицо, которое председатель совета дома обязан контролировать (будучи у нее на содержании).
Формально в законе есть норма о том, что общее собрание собственников помещений вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера (п. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).
Однако основной вопрос тут – за чей счет это будет происходить. В минимальном перечне работ № 290 обязанности для управляющей организации оплачивать работу совета дома – не предусмотрено. Да и кроме того, совет дома это то, что нужно в большей степени жителям, а не управляющей компании.
Значит, собственники должны принять решение о включении в тариф дополнительного сбора на содержание совета дома (хотя бы председателя) и платить ему. В таком случае председатель совета дома будет являться независимым от управляющей организации.
С другой стороны, полезной практикой будет создать отдельный чат между представителями совета дома и управляющей организацией для оперативного решения возникающих вопросов и проблем. Тем самым управляющая организация получит обратную связь от заказчика оказываемых услуг. А члены совета будут иметь понимание, что к ним прислушиваются.
Немаловажной является практика ежемесячных планерок, проводимых между советом дома и управляющей организацией. На них можно обсуждать запросы жителей. Члены совета будут доводить информацию о встречах до остальных жителей, которые будут понимать, сколько будет стоить то или иное благоустройство.
В нормальных условиях управляющая организация должна стремиться к тому, чтобы выбрать в состав совета сильных и уважаемых людей, которым доверяют их соседи. С таким советом будет работать непросто, но только в таком случае будет нормальная обратная связь и взаимопонимание, а не декоративная имитация общественного представительства.
Взаимодействие совета дома и управляющей компании
Члены совета дома – это глаза и уши управляющей компании.
С их помощью управляющая организация может качественно выполнять работу по управлению многоквартирным домом: актуальная информация о недовольстве и потребностях жильцов, неполадках в доме будут поступать напрямую в УК, а не в ГЖИ и прокуратуру. Для управляющей компании плюсом работы в тандеме с советом дома станет меньшее количество жалоб, проверок, конфликтов с жильцами, соответственно, будет меньше проблем и штрафов. Работа станет проще, быстрее и эффективнее.
Совет дома поможет проводить собрания собственников и решать вопросы по текущему и капитальному ремонту.
Если управляющая компания поможет собственникам создать эффективно сотрудничающий с ней совет дома, наладится контакт с жителями.
Как управляющей организации работать с советом дома:
Взаимодействие управляющей организации и совета дома ценно тем, что так работа будет налажена более эффективно. Члены совета дома помогут собирать результаты заочного голосования. Также они будут приходить раз в квартал в УК, УК будет отчитываться о проделанной и планируемой работе.
Можно создать группу в соцсети или чат в мессенджерах для общения жильцов. Оповестите жильцов об этом при помощи объявлений в подъездах.
Взаимодействовать с советом дома удобно через сайт или мобильное приложение. Там же жители смогут получать информацию о коммунальных услугах, оплатах, важных сообщениях, проведении собрания, объявления, новостях законодательства ЖКХ.
При помощи современных средств связи через интернет (сайт, приложение, мессенджеры) вы выявите наиболее активных жителей дома. Так намного легче доставлять собственникам важную информацию, выяснить проблемы и актуальные вопросы, которые беспокоят собственников.
Дата обновления материала: сентябрь 2020.
Вам также может быть интересно: Как провести голосование в ЖКХ
Общедомовое имущество ЖКХ
Капитальный ремонт общего имущества
Общее собрание собственников
Общее собрание собственников по вопросам капитального ремонта
Дополнительные продукты ЖКХ:
Как выбирают совет дома
Подойдите к созданию совета дома ответственно:
Кто входит в совет дома
На общем собрании собственников проходят выборы председателя и его секретаря. Во время голосования обязательно ведется протокол собрания, который потом подписывают председатель и секретарь. Протокол отдают управляющей компании. Управляющая организация в течение месяца выдаст председателю документ, подтверждающий его права и обязанности.
В совет дома входят:
Удобно, если в составе совета будет секретарь, с его помощью будет легче проводить общие собрания. Секретарь – тот член совета, который может правильно оформлять протоколы собраний, формулировать и фиксировать принятые решения.
Остальные члены совета предлагают идеи по улучшению обслуживания дома, контролируют работу организаций, налаживают взаимодействие управляющей компании и жильцов, и в целом выполняют обязанности, описанные выше.
Председатель совета дома
Председатель совета на официальном уровне:
От человека, занимающего пост председателя, зависит состояние дома, это должен быть ответственный житель. Председателю совета дома важно обладать знаниями и навыками:
Должностные обязанности председателя совета МКД:
Для подтверждения полномочий председатель может предъявить выписку из протокола собрания, где его выбрали председателем. Эта выписка будет иметь юридическую силу, если в ней указаны:
Документ подписывают секретарь собрания и представитель органа местного самоуправления, который был на собрании во время назначения председателя.
План работы председателя
Деятельность работы председателя будет эффективна, если он будет работать согласно ежемесячному плану мероприятий. План работы содержит список дел, рутинные и новые обязанности.
Наиболее важное из дел председателя – осмотр дома, оценка состояния общей собственности. Если состояние какого-то из объектов неудовлетворительно, председатель сообщает в управляющую компанию.
Председатель составляет отчет о проделанной работе и знакомит собственников с его результатами.
Председатель работает на общественных началах без оплаты. Собственники могут назначить материальное вознаграждение председателю (и остальным члена совета – п. 8.1 ст. 161.1 Жилищного кодекса), если посчитают, что он справляется со своей работой очень хорошо. Такое решение о премировании принимают на собрании жильцов, поскольку расходы ложатся на плечи собственников. Это может быть оформлено включением в квитанцию на оплату за содержание общего имущества отдельной строки «сбор финансовых средств на оплату работы председателя МКД». Если большинство голосов «за», составляется документ с указанием данных о председателе и суммой вознаграждения.
Собственники могут расширить полномочия членов совета дома, и председателя в том числе. В этом случае подписывается соответствующий договор с управляющей компанией, подрядной организацией, государственными органами. Расширенный список обязанностей совета не должен противоречить Жилищному Кодексу.
При расширении списка полномочий председателю выдается доверенность с указанием собственников, согласных на это.
Иногда стоит передать полномочия другому лицу:
Для перевыборов председателя жильцам нужно составить петицию и собрать подписи минимум 25% собственников для проведения досрочных выборов, на котором будут переизбраны члены совета (или только председатель). На собрании составляется протокол по итогам повторных выборов членов совета, который передают в управляющую организацию. Сотрудники УК изучают его и аннулируют полномочия прежнего председателя совета.
Какие полномочия, права и обязанности есть у совета дома
Права и обязанности совета дома собственники могут прописать в Положении о совете многоквартирного дома. Положение составляют на общем собрании в соответствии с Жилищным кодексом. Нельзя взвалить на совет дома полномочий больше, чем указано в кодексе.
Права совета дома:
Прежде чем приступать к выполнению обязанностей, председатель получает нотариально заверенную доверенность от собственников помещений многоквартирного дома. С этим документом он становится официальным посредником между собственниками и управляющей компанией.
Обязанности совета дома:
Совет должен руководствоваться решениями общего собрания в своей деятельности. На общее собрание совет дома должен выносить вопросы:
Управляющим компаниям и жильцам
Предложить собрать совет дома может управляющая компания. Вопрос по выбору совета дома может содержаться в повестке общего собрания. На собрании представитель УК предлагает собрать совет дома, желающие выдвигают кандидатуры. Кандидаты сообщают свои данные – ФИО, квартира, номер телефона, их записывают. И потом проводится отдельное общее собрание или заочное голосование, где остальные жители могут проголосовать за или против конкретной кандидатуры.
Членами совета становятся те собственники, которые были выбраны на общем голосовании. Арендаторы и наниматели не могут находиться в составе совета.
Согласно статье 161.1 Жилищного Кодекса многоквартирный дом может иметь только один орган управления. Совет МКД должен быть в каждом доме с пятью и более квартирами, если в нём не создано иное объединение жителей: ТСЖ, ТСН, жилищный или потребительский кооператив. Поэтому совет не может быть создан в ТСЖ – товариществе собственников жилья или ЖСК – жилищно-строительном кооперативе, поскольку они уже сами являются органом управления.
Совет дома – совещательный орган (п. 11 статьи 161.1 ЖК РФ), а председатель – официальный представитель совета.
Совет заявляет о существующих проблемах и контролирует деятельность организации, обслуживающей дом. Председатель передает все данные в УК, осуществляет прямое взаимодействие с управляющей организацией.
Совет дома должен решать задачи:
Взаимодействие совета дома и управляющей организации важно, потому что УК нужно получать обратную связь от жителей, а жильцам – контролировать работу управляющей организации. При этом совет дома должен отражать активность жителей и действовать в целях улучшения содержания дома, а не для войны с управляющей компанией.
Совет дома может помочь управляющей организации:
Совет контролирует, как содержится и ремонтируется общее имущество многоквартирного дома; представляет интересы жителей при взаимодействии с управляющей организацией.
У совета и управляющей компании одна общая цель – надлежащее содержание дома.
Причины, почему совет дома может работать неэффективно:
Рекомендации для организации эффективной работы совета дома:
1. Зачем нужен совет дома: управляющим компаниям и жильцам
2. Как выбирают совет дома
3. Какие полномочия, права и обязанности есть у совета дома
4. Кто входит в совет дома
5. Председатель совета дома
6. Взаимодействие совета дома и управляющей компании
Совет многоквартирного дома – СМД – помогает взаимодействовать жильцам и управляющей компании, являясь своеобразным посредником между ними. Иногда его называют домовым комитетом.
Это общественный орган – представитель владельцев квартир. Он не является юридическим лицом и регистрировать его нигде не нужно, в отличие от управляющей организации – юридического лица, которое решает задачи по обслуживанию дома. Совет дома руководствуется мнением большинства жителей, тесно работает со своей управляющей компанией и контролирует ее деятельность.
Создание и осуществление деятельности совета основывается на законах:
