Обязанности управляющего органа и Статья 39. Обязанности управляющей компании

Обязанности управляющей компании

Подборка наиболее важных документов по запросу Обязанности управляющей компании (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ(ред. от 21.11.2022)(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023)2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

(в ред. Федерального закона от 06.12.2007 N 334-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Управляющая компания обязана действовать разумно и добросовестно при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей.

1.1. Управляющая компания при осуществлении своей деятельности обязана выявлять конфликт интересов и управлять конфликтом интересов, в том числе путем предотвращения возникновения конфликта интересов и (или) раскрытия или предоставления информации о конфликте интересов.

При этом под конфликтом интересов управляющей компании, заключившей договор доверительного управления, понимается наличие у управляющей компании, и (или) иных лиц, если они действуют от имени управляющей компании или от своего имени, но за ее счет, и (или) ее работников интереса, отличного от интересов стороны по договору доверительного управления (клиента управляющей компании), при совершении либо несовершении юридических и (или) фактических действий, влияющих на связанные с оказанием услуг управляющей компании интересы стороны по договору доверительного управления (клиента управляющей компании). Наличие интереса иных лиц, если они действуют от имени управляющей компании или от своего имени, но за ее счет, а также интереса работников управляющей компании определяется управляющей компанией в случае, если указанные лица в силу заключенных с управляющей компанией договоров или по иным основаниям, работники управляющей компании в силу своих должностных обязанностей или по иным основаниям участвуют в совершении либо несовершении юридических и (или) фактических действий, влияющих на связанные с оказанием услуг управляющей компании интересы стороны по договору доверительного управления (клиента управляющей компании).

В случае, если конфликт интересов, информация о котором не была раскрыта или предоставлена заранее в договоре доверительного управления с управляющей компанией, если иной способ раскрытия или предоставления такой информации не установлен нормативным актом Банка России, привел к убыткам стороны по договору доверительного управления (клиента управляющей компании), управляющая компания обязана за свой счет возместить эти убытки в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом положения подпункта 13.2 пункта 2 статьи 55 настоящего Федерального закона.

Банк России устанавливает требования к выявлению конфликта интересов и управлению конфликтом интересов управляющей компании, в том числе путем предотвращения возникновения конфликта интересов и (или) раскрытия или предоставления информации о конфликте интересов.

Положения настоящего пункта не применяются к совершению сделок, предусмотренных подпунктами 6, 7, 8 (за исключением положений о приобретении ценных бумаг, выпущенных аудиторской организацией управляющей компании паевого инвестиционного фонда, либо долей в уставном капитале такой аудиторской организации), 9, 10 (в части осуществления сделок с владельцами инвестиционных паев), 11 пункта 1 статьи 40 настоящего Федерального закона, при осуществлении деятельности акционерным обществом «Управляющая компания Российского Фонда Прямых Инвестиций» по доверительному управлению закрытым паевым инвестиционным фондом «Российский Фонд Прямых Инвестиций», а также иными фондами, указанными в части 4.1 статьи 5 Федерального закона от 2 июня 2016 года N 154-ФЗ «О Российском Фонде Прямых Инвестиций», в случае, если все инвестиционные паи соответствующего фонда принадлежат Российской Федерации, и (или) государственной корпорации, включенной в перечень, утверждаемый решением наблюдательного совета акционерного общества «Управляющая компания Российского Фонда Прямых Инвестиций», и (или) их подконтрольным организациям, указанным в части 2.1 статьи 3 Федерального закона от 2 июня 2016 года N 154-ФЗ «О Российском Фонде Прямых Инвестиций».

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 01.05.2019 N 75-ФЗ)

2. Управляющая компания обязана:

1) передавать имущество, принадлежащее акционерному инвестиционному фонду, и имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, для учета и (или) хранения специализированному депозитарию, если для отдельных видов имущества нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе нормативными актами Банка России, не предусмотрено иное;

(в ред. Федеральных законов от 28.07.2012 N 145-ФЗ, от 23.07.2013 N 251-ФЗ)

2) передавать специализированному депозитарию незамедлительно с момента их составления или получения копии всех первичных документов в отношении имущества, принадлежащего акционерному инвестиционному фонду, и имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, а также подлинные экземпляры документов, подтверждающих права на недвижимое имущество;

3) представлять в Банк России отчетность в установленном им порядке;

(в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 251-ФЗ)

3.1) обеспечить возможность предоставления в Банк России электронных документов, а также возможность получения от Банка России электронных документов в порядке, установленном Банком России;

(пп. 3.1 введен Федеральным законом от 13.07.2015 N 231-ФЗ)

4) раскрывать информацию об акционерном инвестиционном фонде и о паевом инвестиционном фонде в соответствии с настоящим Федеральным законом, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом;

5) иметь сайт в сети Интернет, электронный адрес которого включает доменное имя, права на которое принадлежат этой управляющей компании (далее — сайт управляющей компании);

6) осуществлять учет операций с имуществом, составляющим активы акционерного инвестиционного фонда и (или) активы паевого инвестиционного фонда, а также с иным имуществом, доверительное управление которым она осуществляет на основании лицензии управляющей компании, в порядке, установленном нормативными актами Банка России;

7) направлять в Банк России уведомление об изменении состава совета директоров (наблюдательного совета) и исполнительных органов управляющей компании в течение пяти рабочих дней со дня наступления указанных событий;

8) использовать при взаимодействии с лицом, осуществляющим ведение реестра владельцев инвестиционных паев (регистратором акционерного инвестиционного фонда), со специализированным депозитарием, с агентом по выдаче, обмену и погашению инвестиционных паев, а также с лицами, доверительное управление имуществом которых она осуществляет на основании лицензии управляющей компании, за исключением приобретателей и владельцев инвестиционных паев, документы в электронной форме, подписанные электронной подписью. Вид электронной подписи и порядок ее проверки устанавливаются соглашением между участниками электронного взаимодействия;

(пп. 8 в ред. Федерального закона от 12.03.2014 N 33-ФЗ)

8.1) раскрывать или, если инвестиционные паи ограничены в обороте, предоставлять владельцам инвестиционных паев информацию о дате составления списка владельцев инвестиционных паев для осуществления ими своих прав или для частичного погашения инвестиционных паев без заявления ими требований об их погашении не позднее трех рабочих дней до даты составления указанного списка;

(пп. 8.1 введен Федеральным законом от 28.07.2012 N 145-ФЗ)

8.2) соблюдать инвестиционную декларацию акционерного инвестиционного фонда и правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом;

(пп. 8.2 введен Федеральным законом от 26.07.2019 N 248-ФЗ)

9) соблюдать иные требования, предусмотренные настоящим Федеральным законом и нормативными актами Банка России.

3. Управляющая компания акционерного инвестиционного фонда вправе в случаях, предусмотренных федеральными законами, отказаться от исполнения своих обязанностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором с акционерным инвестиционным фондом.

3.1. Управляющая компания вправе поручить другому лицу совершать от ее имени и за счет имущества акционерного инвестиционного фонда или имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, действия, необходимые для управления соответствующим имуществом, если иное не предусмотрено договором доверительного управления активами акционерного инвестиционного фонда или договором доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

Управляющая компания вправе поручить другому лицу совершать от имени этого лица, но за счет имущества акционерного инвестиционного фонда или имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, сделки, если иное не предусмотрено договором доверительного управления активами акционерного инвестиционного фонда или договором доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

(п. 3.1 введен Федеральным законом от 28.07.2012 N 145-ФЗ)

4. В случае отказа от исполнения своих обязанностей, предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи, управляющая компания акционерного инвестиционного фонда обязана:

1) не менее чем за 60 дней до дня прекращения исполнения своих обязанностей в письменной форме уведомить об этом совет директоров (наблюдательный совет) акционерного инвестиционного фонда и Банк России;

2) в течение пяти рабочих дней со дня прекращения исполнения своих обязанностей передать все имеющиеся у нее документы, имущество (включая денежные средства), принадлежащее акционерному инвестиционному фонду, вновь назначенной управляющей компании.

5. Решение о добровольной ликвидации управляющей компании не может быть принято до прекращения всех паевых инвестиционных фондов, доверительное управление которыми она осуществляет, и (или) до передачи прав и обязанностей по всем договорам доверительного управления, заключенным на основании лицензии управляющей компании, другой управляющей компании (другим управляющим компаниям).

6. Управляющая компания биржевого паевого инвестиционного фонда обязана до возникновения оснований прекращения этого фонда в соответствии с правилами доверительного управления этим фондом обеспечить:

1) покупку (продажу) уполномоченным лицом (уполномоченными лицами) инвестиционных паев биржевого паевого инвестиционного фонда по цене, которая не может отличаться от расчетной стоимости одного инвестиционного пая более чем на величину, установленную правилами доверительного управления таким фондом;

2) покупку (продажу) маркет-мейкером на организованных торгах, проводимых российской биржей, инвестиционных паев по цене, которая не может отличаться от расчетной цены одного инвестиционного пая более чем на величину, установленную правилами доверительного управления таким фондом.

(п. 6 введен Федеральным законом от 28.07.2012 N 145-ФЗ)

Жители домов часто помнят о своих правах по отношению к исполнителям ЖКУ, но забывают об обязанностях, возложенных на них законодателями в отношении МКД и исполнителей услуг. Читайте подборку основных обязанностей участников процессов управления и содержания МКД и узнайте, кто и за что отвечает в многоквартирном доме.

Жители должны соблюдать права соседей, платить за ЖКУ и соблюдать правила проживания в МКД

Обязанности собственников и нанимателей помещений в МКД в основном прописаны в ЖК РФ и Правилах пользования жилыми помещениями, утверждённых приказом Минстроя РФ от 14.05.2021 № 292/пр.

В ст. 17 ЖК РФ, п. 1 Правил № 292/пр законодатель закрепил обязанности всех пользователей и собственников жилых помещений соблюдать:

Например, собственники квартир с ВКГО обязаны обеспечить доступ сотрудников газовой службы в помещение для проверки состояния такого оборудования в соответствии с ПП РФ № 410. О дате и времени техобслуживания компании информируют жителей заранее. Именно владельцы помещений отвечают за состояние и ремонт внутриквартирного газового оборудования.

Также собственники сами и за свой счёт должны своевременно ремонтировать квартиры и поддерживать их в надлежащем санитарном состоянии (п. 6 Правил № 292/пр). В ином случае бесхозяйное отношение к жилплощади может привести к нарушению интересов соседей: например, им будут мешать неприятный запах или насекомые.

Если доступ к общедомовому имуществу возможен только через жилое или нежилое помещение в МКД, то его собственник обязан пустить представителей УО к такому имуществу, например, к стоякам водоотведения и ХВС (пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).

Собственник помещения в МКД несёт бремя содержания общего имущества пропорционально своей доле (ч. ч. 1, 2 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ). В состав платы собственника входят плата за услуги по управлению домом и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества, за коммунальные ресурсы на СОИ и капремонт (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Как в 2022 году изменятся правила пользования жилыми помещениями

Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Её обязанности в этой сфере прописаны в договоре управления и в таких нормативно-правовых актах, как:

• Правила № 491;
• Правила № 416;
• Минимальный перечень № 290;
• Правила № 170.

Состав общего имущества прописан в п. 2 Правил № 491 и зависит от конструктивных особенностей конкретного многоквартирного дома

Содержание МКД. УО должна качественно и своевременно оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, прописанного в договоре управления, согласно утверждённому перечню работ и услуг (ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ).

Она следит за тем, чтобы жители МКД соблюдали правила проживания: например, борется с захламлением мест общего пользования и незаконной перепланировкой, если она затрагивает общее имущество.

Сбор платы за ЖКУ и взыскание долгов. Также управляющая организация выставляет собственникам счета на оплату ЖКУ, в соответствии с ч. 1 ст. 16.1 № 2300-I создаёт возможность для их оплаты различными способами и ведёт претензионно-исковую работу по взысканию долгов с неплательщиков (п. 2, пп. «ж» п. 4 Правил № 416).

Проведение капремонта. Если собственники формируют фонд капремонта на спецсчёте, то УО является его владельцем и отвечает за сбор взносов и проведение капитальных работ в доме, если собственники приняли соответствующее решение на общем собрании (ч. 2 ст. 44, ч. ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ).

Предоставление КУ. Также у компании появляются дополнительные обязанности, если она является исполнителем каких-либо коммунальных услуг. Тогда она обязана заключить соответствующие договоры с поставщиками ресурсов, собирать показания приборов учёта, проверять их состояние, а также выставлять потребителям счета и собирать плату за КУ, в том числе взыскивать её с должников (ч. 15 ст. 155 ЖК РФ, п. 31 Правил № 354).

В случае, когда исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то УО должна заключить договоры на приобретение ресурсов в целях содержания общего имущества дома и вести расчёты с собственниками и РСО. Также она отвечает за работоспособность внутридомовых инженерных сетей и качество поставляемых жителям по этим сетях коммунальных услуг (ч. 5 ст. 157, ч. 11 ст. 157.2 ЖК РФ, п. 31(1) Правил № 354).

Об обязательных для УО работах по содержанию общего имущества дома

РСО и регоператоры отвечают за качественное оказание услуг и сбор платы за них

Помимо жителей дома и управляющих организаций, обязанности могут быть у РСО и региональных операторов:

РСО ведёт расчёты с потребителями и претензионно-исковую работу с должниками и собирает показания счётчиков. Поставщики электроэнергии при этом отвечают за своевременную поверку и замену ИПУ (Федеральный закон от 02.12.2018 № 522-ФЗ).

Регоператор по обращению с ТКО также отвечает за уборку мест погрузки мусора в машины и своевременный его вывоз в соответствии с температурным режимом. Периодичность вывоза установлена в СанПиН 2.1.3684-21.

Кто несёт расходы при перерасчёте платы за некачественные КУ

На заметку управляющим домами

В домах, где собственники не понимают, кто и за что несёт ответственность при управлении и содержании МКД, сложно построить эффективную и взаимовыгодную работу. Жители будут требовать от УО выполнять не возложенные на неё обязанности и создавать компании проблемы при проведении ОСС и ремонтов, а также не будут соблюдать правила проживания в доме. Как следствие такой ситуации – многочисленные жалобы, претензии собственников к УО и предписания надзорных органов.

Общение с жителями домов, информирование и разъяснение вопросов по содержанию дома, правах и обязанностях сторон договора управления – один из трендов в управлении МКД последних лет. Ему следуют успешные УО, нацеленные на развитие и расширение бизнеса, например, открывают «школы ЖКХ».

А ваша компания как повышает информированность жителей МКД? Расскажите в комментариях.

Содержание МКД 3 сентября 2018

За нарушения правил содержания и ремонта МКД управляющая организация может быть оштрафована на сумму до 300 000 рублей согласно ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Читайте о том, какие обязательные услуги должна оказывать УО и какие работы проводить, чтобы надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД.

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию МКД

Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Указанные в ПП РФ № 290 работы и услуги при их надлежащем исполнении позволяют управляющим организациям содержать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с требованиями ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Они касаются соблюдения санитарно-эпидемиологических и технических норм, норм пожарной безопасности и требований к защите прав потребителей.

Обязательные работы, которые это обеспечивают, можно условно разделить на группы:

Поговорим подробнее о каждой из этих групп, чтобы понимать, какие работы УО следует выполнять для исполнения взятых на себя обязательство по управлению МКД.

Проверки управляющей компании и ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ

Информационная работа управляющей организации

Услуги УО по хранению и предоставлению информации можно разделить на подгруппы:

Компенсация морального вреда за ненадлежащее содержание ОИ в МКД

Взаимодействие УО с собственниками по вопросам содержания и ремонта МКД

Помимо ответов на запросы собственников, УО обязана взаимодействовать с ними по вопросам содержания и ремонта общего имущества дома:

Как оспорить штраф за нарушение правил содержания и текущего ремонта МКД (часть 1)

Аварийно-диспетчерская служба управляющей организации

Управляющая домом организация должна организовать работу аварийно-диспетчерской службы для приёма и исполнения заявок от жителей МКД и обеспечить АДС громкоговорящей связью с МКД, причём эта связь должна быть двусторонней.

К этой группе можно отнести контроль состояния внутридомовых инженерных систем, уровня загазованности подполий и коллекторов и оперативное устранение аварий на внутридомовых инженерных системах с соблюдением сроков, установленных на проведение таких работ.

Новые правила работы аварийно-диспетчерской службы в МКД

Работы и услуги по содержанию конструктивных элементов МКД

Сюда относится самый большой перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана выполнять в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.

При осмотрах фундамента, независимо от его вида, УО необходимо обращать внимание на отсутствие коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали.

2. Для надлежащего содержания кровли, сводов, перекрытий и чердачных помещений под крышами управляющая организация должна:

3. При содержании фасадов, стен и перегородок в МКД УО отвечает за:

Какие именно работы должны проводиться в доме, зависит от характеристик самого многоквартирного дома и материалов, из которых он построен, поскольку для МКД из железобетонных блоков и деревянного дома работы по контролю и содержанию стен и перекрытий будут различаться.

При наличии в доме подвальных помещений УО обязана:

Если в многоквартирном доме установлен лифт, управляющей организации следует:

Надлежащим образом должны содержаться двери, окна и лестницы в многоквартирном доме. УО должна проводить проверки этих элементов на отсутствие дефектов, поломок, нарушений целостности, сколов. При обнаружении таких проблем УО должна составить план и провести восстановительные работы. Также в обязанности УО входит уборка лестниц, мытьё окон, протирка дверей и перил.

Содержание лестниц в многоквартирном доме

Работы по поддержанию в рабочем состоянии противопожарной системы, вентиляции и дымоходов

Внутридомовые инженерные системы также входят в зону ответственности управляющей домом организации, поэтому УО следует принимать меры для надлежащего содержания систем вентиляции и дымоотведения:

Для обеспечения пожарной безопасности дома необходимо:

К этой группе также можно отнести работы и услуги, которые УО должна выполнять и оказывать для надлежащего содержания газового оборудования в доме:

Как УО подготовиться к проверке требований пожарной безопасности

Обязанности УО по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества

Независимо от того, является ли УО исполнителем коммунальных услуг по ГВС, ХВС, электроснабжению, отоплению и водоотведению, она отвечает за рабочее состояние инженерных систем, с помощью которых жители дома получают эти услуги. Поэтому для надлежащего содержания всех внутридомовых систем необходимо:

Для корректного расчёта платы за коммунальные услуги, в том числе предоставленные на содержание общего имущества МКД, управляющая организация должна:

Обновлённый 74/114/пр: качество КУ и плата за жилое помещение

К перечню мероприятий, которые управляющая организация проводит для надлежащего содержания общего имущества МКД, относятся дератизация и дезинсекция помещений. Во избежание появления вредителей в доме УО следует в полном объёме проводить работы, касающиеся сбора ТКО:

Для содержания в надлежащем состоянии придомовой территории УО должна убирать дворы и входные группы подъездов, стричь газоны, очищать дворы от снега и наледи. Также к обязанностям УО относятся работы по обеспечению доступности общего имущества МКД для инвалидов, по содержанию установленного для них оборудования в рабочем состоянии и ремонту при выходе его из строя.

Вывоз ТКО по-новому: возможные проблемы и способы решения

Справочник РосКвартала

Справочник обязательных для управляющей организации работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, включает 277 позиций.

Перечень составляется для каждого дома отдельно, поскольку он зависит от конструктивных особенностей здания (бетонные конструкции, деревянные и т.д.), наличия или отсутствия отдельных элементов (чердаков, подвалов, мусоропроводов, лифтов и т.д.), географического расположения. Но все эти работы и услуги можно объединить в несколько больших групп:

Со справочником обязательных работ РосКвартала можно ознакомиться здесь.

Собственники многоквартирных домов внимательно следят за управляющими и ресурсоснабжающими организациями, но часто забывают что у них тоже есть обязанности по управлению и содержанию дома. Давайте разберемся, кто и за что отвечает в МКД.

Собственники помещений в МКД

Обязанности собственников и нанимателей помещений в многоквартирных домах прописаны в Жилищном Кодексе РФ и Правилах пользования жилыми помещениями, утверждённых приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса РФ от 14 мая 2021 года № 292/пр.

В обязанности жителей МКД входит:

1.Соблюдать права и интересы соседей, правила проживания.

В статье 17 ЖК РФ, п. 1 Правил № 292/пр законодатель закрепил обязанности всех пользователей и собственников жилых помещений соблюдать:

В эти требования включается:

2. Ремонтировать квартиру, содержать её в надлежащем состоянии и допускать к общему имуществу представителей УО или ТСЖ.

Собственники квартир с внутриквартирным газовым оборудованием обязаны обеспечить доступ сотрудников газовой службы в помещение для проверки состояния такого оборудования в соответствии с Постановление Правительства РФ № 410. О дате и времени технического обслуживания компании информируют жителей заранее. Именно владельцы помещений отвечают за состояние и ремонт внутриквартирного газового оборудования.

Также собственники сами и за свой счёт должны своевременно ремонтировать квартиры и поддерживать их в надлежащем санитарном состоянии, согласно пункта 6 Правил № 292/пр. В ином случае бесхозяйное отношение к жилищной площади может привести к нарушению интересов соседей: например, им будут мешать неприятный запах или насекомые.

Если доступ к общедомовому имуществу возможен только через жилое или нежилое помещение в МКД, то его собственник обязан пустить представителей УО к такому имуществу, например, к стоякам водоотведения и ХВС.

3.Оплачивать жилищно-коммунальные услуги и капитальный ремонт, участвовать в содержании общего имущества дома.

Собственник помещения в МКД несёт ответственность за содержание общего имущества пропорционально своей доле, согласно частям 1, 2 статьи 39, части 1 статьи 158 ЖК РФ, статьи 249 Гражданского Кодекса РФ. В состав платы собственника входят плата за услуги по управлению домом и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества, за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества и капитальный ремонт, согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ.

Обязанности управляющей организации

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

УО должна качественно и своевременно оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, прописанного в договоре управления, согласно утвержденному частью 1.1 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ перечню работ и услуг.

Управляющая организация также ответственна за соблюдение правил проживания жителями МКД и борется с такими нарушениями как захламление мест общего пользования, незаконная перепланировка общего имущества.

Сбор платы за жилищно-коммунальные услуги и взыскание долгов

Управляющая организация выставляет собственникам счета на оплату ЖКУ, в соответствии с частью 1 статьи 16.1 № 2300-I создаёт возможность для их оплаты различными способами и ведёт претензионно-исковую работу по взысканию долгов с неплательщиков, согласно пункту 2, подпункту «ж» пункта 4 Правил № 416.

Проведение капитального ремонта

Если собственники формируют фонд капитального ремонта на специальном счёте, то УО является его владельцем и отвечает за сбор взносов и проведение капитальных работ в доме, если собственники приняли соответствующее решение на общем собрании, согласно части 2 статьи 44, частей  2 и 3 статьи 175 ЖК РФ.

Предоставление коммунальных услуг

Также у компании появляются дополнительные обязанности, если она является исполнителем каких-либо коммунальных услуг. Тогда она обязана заключить соответствующие договоры с поставщиками ресурсов, собирать показания приборов учёта, проверять их состояние, а также выставлять потребителям счета и собирать плату за коммунальные услуги, в том числе взыскивать её с должников, в соответствии с частью 15 статьи 155 ЖК РФ и пункта 31 Правил № 354.

В случае, когда исполнителем коммунальных услуг является ресурсоснабжающая организация, то управляющая должна заключить договоры на приобретение ресурсов в целях содержания общего имущества дома и вести расчёты с собственниками и ресурсоснабжающей организацией. Также она отвечает за работоспособность внутридомовых инженерных сетей и качество поставляемых жителям по этим сетях коммунальных услуг, согласно части 5 статьи 157, части 11 статьи 157.2 ЖК РФ, пункта 31(1) Правил № 354.

Обязанности РСО и регоператоров

Помимо жителей дома и управляющих организаций, обязанности могут быть у ресурсоснабжающих организаций и региональных операторов:

Если у собственников заключён прямой договор с ресурсоснабжающей организацией, то она несёт ответственность за качество предоставляемых жителям многоквартирного дома коммунальных услуг, в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ, пункта 31 Правил № 354. Эти же требования распространяются на регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами как исполнителя коммунальной услуги.

РСО ведёт расчёты с потребителями и претензионно-исковую работу с должниками и собирает показания счётчиков. Поставщики электроэнергии при этом отвечают за своевременную поверку и замену индивидуальных приборов учета, согласно Федеральному закону от 2 декабря 2018 года № 522-ФЗ.

Региональный оператор по обращению с ТКО также отвечает за уборку мест погрузки мусора в машины и своевременный его вывоз в соответствии с температурным режимом. Периодичность вывоза установлена в СанПиН 2.1.3684-21. Региональный оператор по капитальному ремонту отвечает за сбор взносов с собственников, работу с должниками и своевременное проведение работ в доме в случае, если фонд формируется в «общем котле» или на специальном счете регоператора, согласно части 15 статьи 155, пункта 1 части 1 статьи 180, части 4 статьи 181 ЖК РФ.

В домах, где собственники не понимают, кто и за что несёт ответственность при управлении и содержании многоквартирного дома сложно построить эффективную и взаимовыгодную работу. Жители будут требовать от управляющей организации выполнять не возложенные на неё обязанности и создавать компании проблемы при проведении общего собрания собственников и ремонтов, а также не будут соблюдать правила проживания в доме. Как следствие такой ситуации – многочисленные жалобы, претензии собственников к управляющей организации и предписания надзорных органов.

Общение с жителями домов, информирование и разъяснение вопросов по содержанию дома, правах и обязанностях сторон договора управления – один из трендов в управлении МКД последних лет. Ему следуют успешные УО, нацеленные на развитие и расширение бизнеса.