- Общее имущество в МКД
- Общее имущество в МКД
- Общее имущество в МКД
- Кому принадлежит и кто содержит ОИ в МКД
- Кто распоряжается ОИ
- Что входит в состав ОИ
- Определение состава ОИ
- Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД
- Основания
- Последствия
- Критерии отнесения помещений к общему имуществу в МКД
- Целевое назначение общего имущества в МКД
- Определение доли расходов на содержание разнородных объектов общего имущества в МКД
- Зачем нужно дифференцировать общее имущество по целевому назначению и расходы на его содержание?
- Сведения, необходимые для функциональной дифференциации общего имущества в МКД
Общее имущество в МКД
Определение состава общего имущества МКД
является важным условием для составления качественного договора управления. В пп. 2-9 разд. 1 Правил содержания общего имущества в МКД, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491
, представлен исчерпывающий список общедомового имущества.
Состав общего имущества определяют собственники помещений в МКД, органы государственной власти или органы местного самоуправления.
В него входят:
- помещения в МКД, предназначенные для обслуживания более одно одного жилого (или нежилого) помещения в данном доме. Это: лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (в т.ч. и построенные за счёт средств собственников помещений) подвалы, котельные, бойлерные, элеваторные узлы и др.;
- крыши;
- ограждающие несущие и ненесущие (перила, парапеты, окна и двери помещений общего пользования) конструкции многоквартирного дома;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения;
- земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства;
- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, находящиеся на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом;
- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водо-, газо-, электроснабжения, системы водоотведения и отопления.
Чтобы определить состав общего имущества используют сведения, содержащиеся в Росреестре и в земельном кадастре. В случае несоответствия или противоречия информации из разных источников, приоритет имеют сведения Росреестра.
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Общее имущество в МКД
Определение состава общего имущества МКД
является важным условием для составления качественного договора управления. В пп. 2-9 разд. 1 Правил содержания общего имущества в МКД, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491
, представлен исчерпывающий список общедомового имущества.
Состав общего имущества определяют собственники помещений в МКД, органы государственной власти или органы местного самоуправления.
В него входят:
- помещения в МКД, предназначенные для обслуживания более одно одного жилого (или нежилого) помещения в данном доме. Это: лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (в т.ч. и построенные за счёт средств собственников помещений) подвалы, котельные, бойлерные, элеваторные узлы и др.;
- крыши;
- ограждающие несущие и ненесущие (перила, парапеты, окна и двери помещений общего пользования) конструкции многоквартирного дома;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения;
- земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства;
- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, находящиеся на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом;
- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водо-, газо-, электроснабжения, системы водоотведения и отопления.
Чтобы определить состав общего имущества используют сведения, содержащиеся в Росреестре и в земельном кадастре. В случае несоответствия или противоречия информации из разных источников, приоритет имеют сведения Росреестра.
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Общее имущество в МКД
Кому принадлежит и кто содержит ОИ в МКД
Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам
на праве общей долевой собственности ( п. 1 ст. 30 ЖК РФ
). Так конкретный лестничный пролёт или другая часть ОИ не может принадлежать, например, собственнику квартиры на первом этаже, но все собственники вместе могут решить красить его или нет.
Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД ( ч. 2 ст. 158 ЖК РФ
).
Кто распоряжается ОИ
Собственники помещений содержат ОИ МКД за счёт своих средств, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом ( ч. 2 ст. 36 ЖК РФ
). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц ( ч. 4 ст. 36 ЖК РФ
). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции.
Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ принимаются общим собранием собственников. Исключением являются вопросы, которые касаются использования общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД. Установка необходимого для этого оборудования допускается без решения ОСС, но и без привлечения денежных средств собственников помещений в доме ( ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ
).
При голосовании количество голосов каждого собственника зависит от размера его доли в праве на общее имущество в МКД. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному собственнику. Чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении вопроса, поставленного на голосование ( п. 1 ст. 37 ЖК РФ
).
Что входит в состав ОИ
Перечень общего имущества в МКД, на которое возникает право собственности у собственников помещений в доме определён в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ
и п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме
.
К общему имуществу относятся:
- помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД:
- межквартирные лестничные площадки
- лестницы
- лифты и лифтовые шахты
- коридоры
- технические этажи
- чердаки
- подвалы и технические подвалы
- помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом и т.д.;
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок под домом и все объекты, которые на участке расположены:
- элементы озеленения и благоустройства
- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.
Кроме того, к общему имуществу относятся все инженерные сети ( пп. 1-9 гл. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491
):
- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;
- внутридомовая инженерная система водоотведения;
- внутридомовая система отопления;
- внутридомовая система электроснабжения.
Определение состава ОИ
Без информации о составе общего имущества собственников в МКД и его состоянии невозможно принять решение о ремонте в доме или проконтролировать работу управляющей организации. Поэтому на одном из первых общих собраний необходимо утвердить состав ОИ.
Состав общего имущества определяется в соответствии с п. 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491
:
- Собственниками
помещений в доме – в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ. - Органами государственной власти – в целях контроля за содержанием ОИ.
- Органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УО.
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Версия для печати
Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД
Основания
В ч.1 ст.36 Жилищного кодекса перечисляются объекты общего имущества собственников помещений в МКД. К ним относятся:
- помещения в доме, которые не являются частью квартир и используются для обслуживания жильцов, включая лестничные пролеты и площадки, лестницы, лифты, лифтовые и прочие шахты, коридоры, технические этажи, подвалы и чердаки с инженерными коммуникациями
- другие помещения в МКД, которые не принадлежат жильцам и используются для удовлетворения социально-бытовых потребностей и организации досуга собственников помещений, включая зоны отдыха, спортивные площадки, места для культурного времяпровождения и детского развития
- крыши, несущие и не несущие ограждения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование в доме за пределами и внутри общего имущества МКД
- земельный участок, на котором построен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также остальные объекты, используемые для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД и расположенные на придомовой территории
Однако многие управляющие компании
делают грубую ошибку и не фиксируют состав общего имущества МКД при заключении договора управления, полагая, что список составлен подробно и достаточно всего лишь придерживаться его. В заблуждение многих вводит также п.п.2-9 Правил содержания общего имущества в МКД, закрепленных в Постановлении Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года, где исчерпывающе обрисованы границы внутренних сетей инженерно-технического обеспечения, по которым можно установить их принадлежность к составу общего имущества собственников в МКД.
Поэтому многие управляющие компании не считают нужным составлять отдельный список объектов общего имущества для каждого МКД, поскольку законодательство подробно описывает весь состав.
Но это неверно, поскольку в п.1 Правил содержания общего имущества в МКДговорится, что список объектов общего имущества определяется:
- жильцами МКД в целях обеспечения исполнения обязанности по содержанию общего имущества
- органами государственной власти в целях обеспечения контроля над содержанием общего имущества
- органами местного самоуправления в целях обеспечения подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УК
Таким образом, состав общего имущества собственников в МКД выступает одним из ключевых условий договора управления
согласно ч.3 ст.162 ЖК РФ. Если в отношении МКД не определен состав общего имущества его собственников, то нет и самого объекта управления.
Последствия
При отсутствии состава общего имущества собственников помещений в МКД могут последовать серьезные последствия для управляющей компании:
- аварийная или внештатная ситуация
- предписание ГЖИ об устранении нарушений, связанных с содержанием общего имущества
Если в первом случае придется разбираться с жильцами и выяснять, кто должен обслуживать и исправлять поломки, то во втором случае речь уже идет о штрафных санкциях. За неисполнение или неполное исполнение предписания ГЖИ по ч.24 ст.19.5 КоАП РФ грозит штраф от 50 до 300 тысяч рублей и дисквалификация на 3 года.
И вот здесь и возникают судебные споры. Одной из самых частых судебных практик являются разбирательства между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями по вопросам отнесения того или иного помещения к общему имуществу. Чтобы было легче доказать свою правоту, необходимо указать в договоре управления состав общего имущества жильцов МКД. Если он определен и письменно зафиксирован, то можно оспорить решение контролирующего органа.
Например, если выдано предписание ГЖИ привести в порядок придомовую территорию, то его можно оспорить, если этот земельный участок не включен в состав общего имущества данного дома. Поскольку в подавляющем большинстве случаев в придомовую территорию входит не более 1 метра от стен дома. Следовательно, все, что находится дальше, уже не относится к придомовой территории, а потому управляющая компания не должна следить за состоянием этого земельного участка.
Поэтому для управляющих компаний особенно важно определить при заключении договора управления состав общего имущества
собственников помещений в МКД для защиты собственных интересов при возникновении спорных ситуаций с жильцами или контролирующими органами. Утвержденный состав общего имущества жильцов дома должен быть обязательно включен в условия договора управления МКД.
В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 20 Жилищного кодекса РФ должностные лица имеют право выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений.
В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – ФЗ-294) в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, должностные лица органа государственного контроля (надзора), в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны: выдать предписание юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения.
В соответствии со статьей 39 Жилищного Кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме.
Собственники помещений вправе как самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, так и привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по с
одержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Согласно подпункта «а» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утв. постановлением
Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491) общее имущество многоквартирного дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности.
В соответствии с пунктом 42 Правил № 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Пункт 2.1. части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами
содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, которым может являться управление управляющей организацией на основании заключенного с нею в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ договора управления многоквартирным домом.
Управляющая организация по заданию другой стороны собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
На основании статьи 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Содержание, упомянутое в указанной статье, включает в себя расходы на текущий и капитальный ремонт, поддержание имущества в работоспособном состоянии. В ряде случаев законодатель предусматривает переход бремя содержания имущества от собственника к другим лицам.
В силу статьи 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме. Правила содержания общего имущества устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Указанные Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, пунктом 10 Правил № 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 этих же Правил установлено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора обслуживания домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
На основании пункта 42 Правил № 491 управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами № 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
Кроме того, в Правилах № 170 перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
На основании приведенных норм действующего законодательства заявитель, как управляющая организация, обязан обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту такого имущества.
К тому же, из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10 следует, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Работы которые необходимо проводить для устранения выявленных нарушений, являются обязательными для организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами и данная деятельность является для них основной и они несут риск ответственности.
Критерии отнесения помещений к общему имуществу в МКД
Отличительным признаком МКД является тот факт, что единый комплекс недвижимого имущества дома состоит из жилых и нежилых помещений, которые могут находиться в собственности физических, юридических лиц и публично-правовых образований. Общее имущество МКД находится в общедолевой собственности
всех владельцев помещений в этом доме (глава 6 ЖК РФ).
По закону владельцам помещений в МКД на праве общедолевой собственности принадлежит общее имущество в этом доме (п.1 ст.36). Согласно данной статье кодекса, отнесение помещений, конструктивных элементов и оборудования МКД к общему имуществу собственников зависит от следующих критериев:
- нежилые помещения
не должны являться частями квартир и принадлежать отдельным собственникам; - нежилые помещения должны предназначаться для обслуживания более одного помещения общего пользования в этом доме;
- нежилые помещения должны предназначаться для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в МКД, организации их досуга, детского развития, спортивных занятий и культурно-развлекательных мероприятий;
- конструктивные элементы (крыши, ограждения, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование) должны находиться в МКД за пределами или внутри владений отдельных собственников и обслуживать более одного помещения в доме;
- земельный участок под МКД
с элементами озеленения и благоустройства должен быть сформирован и состоять на кадастровом учёте, а прочие объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и обустройства дома, находиться на придомовой территории, входящей в общее имущество дома.
По жилищному законодательству доля в праве собственности на общее имущество в МКД владельцев помещения в этом доме пропорциональна размеру его общей площади (п.1 ст.37). Поэтому на собственников помещений в МКД
ложится бремя ответственности в виде расходов на содержание общего имущества в доме (п.1 ст.39). Сумма этих расходов определяется долей в праве собственности на общее имущество в МКД для каждого владельца помещения в доме (п.2 ст.39). В свою очередь, эта доля зависит от площади помещения в собственности каждого владельца жилья в МКД.
Целевое назначение общего имущества в МКД
Согласно ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в состав общего имущества в МКД
могут входить объекты долевого строительства разного целевого назначения.
По своему назначению общее имущество в доме может подразделяться на выделенное и разнородное. Под выделенным имуществом
подразумеваются парковки, офисные и торговые помещения в многоквартирном доме, находящиеся в собственности двух и более физических/юридических лиц и являющиеся объектами самостоятельного гражданского оборота.
К разнородным объектам относится остальное общее имущество в МКД
, образующее по признаку функционального назначения и качества группы однородных объектов. Они неравномерно потребляют ресурсы, что отражается на размере платежей, а также повышает износ расположенных в доме инженерных систем.
Определение доли расходов на содержание разнородных объектов общего имущества в МКД
При определении доли расходов на содержание разнородных объектов общего имущества в МКД ключевую роль играют два параметра: площадь и объём. Также следует принимать во внимание фактор разнородности объектов, входящих в состав общего имущества в доме, и дифференциацию по группам однородных объектов. Необходимо учитывать целевое назначение и качество объектов общедолевого имущества
в МКД.
Размер доли расходов на содержание каждой группы объектов общедомового имущества может определяться одним из 3 способов:
- пропорционально площади или объёма помещения в составе группы;
- пропорционально количеству потребляемых ресурсов/услуг, оказываемых той или иной группе однородных объектов;
- пропорционально площади помещения, оборудование которого используется для обслуживания той или иной группы однородных объектов.
При выборе одного из вышеописанных способов определения размера доли расходов на содержание
разнородных объектов общего имущества в МКД необходимо руководствоваться назначением и условиями пользования нежилых помещений.
Объём как критерий используется, когда помещения, входящие в состав общего имущества в доме
, разные по высоте. Эта разность влияет на потребление того или иного коммунального ресурса. Например, на обогрев данного помещения.
Количество потребляемых коммунальных ресурсов или услуг целесообразно учитывать при определении расходов на содержание общего имущества в доме, когда объём этих ресурсов больше, чем площадь помещения. Например, если при МКД имеется автомойка, то количество потребляемой воды будет больше, чем её площадь.
Зачем нужно дифференцировать общее имущество по целевому назначению и расходы на его содержание?
Это требуется в тех случаях, когда в доме имеются объекты выделенного или разнородного общедомового имущества
, о которых мы писали выше. Для того, чтобы было легче определить сумму расходов на содержание такого имущества.
Также необходимость дифференциации может потребоваться, когда в многоквартирном доме есть квартиры эконом и комфорт классов или же уровень комфортности разнится из-за отсутствия лифтов в разных подъездах либо присутствуют дополнительные помещения для обслуживания квартир определённой секции (кладовые).
Сведения, необходимые для функциональной дифференциации общего имущества в МКД
Для определения права собственности и доли расходов на содержание общего имущества владельца жилья в МКД необходимо располагать следующими сведениями, позволяющими отнести нежилые помещения к составу общедомового имущества
:
- о месте нахождения каждого помещения;
- о характеристиках каждого помещения, включая размеры и функциональное назначение;
- о составе групп однородных объектов выделенного имущества, обслуживающих определённый объект общего имущества;
- о том, какие именно услуги оказываются с использованием того или иного помещения/оборудования, входящего в состав общего имущества;
- о распределении оказываемых услуг по группам однородных объектов выделенного имущества.
Все эти сведения берутся из проектной документации на строительство
МКД и документы технического и кадастрового учёта.
В соответствии с п. 5, 6, 7 ч.1 ст.21 ФЗ №214 от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», сведения о проекте строительства должны совпадать с проектной документацией.
Информация о строящемся объекте недвижимости должна также содержать данные:
- о количестве в составе строящегося МКД квартир, гаражей, машиномест на парковке (при их наличии);
- об описании их технических характеристик в соответствии с проектной документацией;
- о функциональном назначении нежилых помещений
в МКД, не входящих в состав общего имущества в доме; - о составе общего имущества в МКД или другом объекте недвижимости в общедолевой собственности владельцев жилья после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
Для соблюдения имущественных и неимущественных прав
владельцев объектов выделенного общедомового имущества в МКД проектная документация на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт дома должна содержать всю информацию из проектной декларации согласно ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. Это позволяет идентифицировать общее имущество в доме и классифицировать его по группам однородных объектов выделенного имущества, а также помогает в оценке расходов на его содержание.
Такой подход поможет защитить интересы тех собственников помещений, которые, к примеру, не пользуются парковкой возле дома, но вынуждены платить за её содержание, так как стоянка входит в состав общего имущества в доме. При определении расходов на содержание общедомового имущества
(пропорционально праву собственности, занимаемой площади жилья) так и происходит: собственник, не пользующийся парковкой, платит за её содержание столько же, сколько и собственник, пользующийся стоянкой.
При дифференцированном подходе, который был описан выше, каждый собственник платит лишь за то, чем пользуется. То есть он не будет платить за парковку, если не пользуется ей. Справедливо считать, что если на лестничной клетке есть кладовая, рассчитанная на обслуживание нескольких квартир, то платить за её содержание должны только те собственники помещений в МКД, которые ей пользуются.
