Общее имущество в МКД
Определение состава общего имущества МКД является важным условием для составления качественного договора управления. В пп. 2-9 разд. 1 Правил содержания общего имущества в МКД, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491, представлен исчерпывающий список общедомового имущества. Состав общего имущества определяют собственники помещений в МКД, органы государственной власти или органы местного самоуправления. В него входят:
Чтобы определить состав общего имущества используют сведения, содержащиеся в Росреестре и в земельном кадастре. В случае несоответствия или противоречия информации из разных источников, приоритет имеют сведения Росреестра.
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 30 ЖК РФ). Так конкретный лестничный пролёт или другая часть ОИ не может принадлежать, например, собственнику квартиры на первом этаже, но все собственники вместе могут решить красить его или нет.
Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ).
Кто распоряжается ОИ
Собственники помещений содержат ОИ МКД за счёт своих средств, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции.
Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ принимаются общим собранием собственников. Исключением являются вопросы, которые касаются использования общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД. Установка необходимого для этого оборудования допускается без решения ОСС, но и без привлечения денежных средств собственников помещений в доме (ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ).
При голосовании количество голосов каждого собственника зависит от размера его доли в праве на общее имущество в МКД. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному собственнику. Чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении вопроса, поставленного на голосование (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Что входит в состав ОИ
Перечень общего имущества в МКД, на которое возникает право собственности у собственников помещений в доме определён в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
К общему имуществу относятся:
Кроме того, к общему имуществу относятся все инженерные сети (пп. 1-9 гл. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491):
Определение состава ОИ
Без информации о составе общего имущества собственников в МКД и его состоянии невозможно принять решение о ремонте в доме или проконтролировать работу управляющей организации. Поэтому на одном из первых общих собраний необходимо утвердить состав ОИ.
Состав общего имущества определяется в соответствии с п. 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491:
Урок 1. Как определить состав общего имущества в МКД
В курсе изучите три урока. В первом уроке разберетесь, что входит в состав общего имущества по законодательству, а что относят к нему на практике. Потренируетесь безошибочно определять состав общего имущества для МКД.
После изучения второго урока сможете правильно реагировать на опасные ситуации, из-за которых могут возникнуть проблемы. Избежите административной и уголовной ответственности. В третьем уроке подберете обоснования, которые помогут объясниться с жителями при спорах.
Что законодатель относит к общему имуществу
Подробный состав элементов, включаемых в состав общего имущества в МКД, описан в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества).
Собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, а именно:
Состав общего имущества собственников помещений в МКД описан в ч. 1 ст. 36 ЖК.
Для наглядности в таблице 1 и на рисунке 1 перечислен состав общего имущества. Сохраните их, используйте как памятку, когда возникают сомнения в определении общего или личного имущества.
Рисунок 1. Состав общего имущества
Что на практике можно отнести к общему имуществу
Теперь рассмотрим имущество, которое прямо не названо в законе, но часто относится к общему.
К общему имуществу диспетчерскую относят, если проектная документация предусматривает, что помещение может быть использовано в качестве диспетчерской и при условии, что находящееся в нем оборудование предназначено для обслуживания более одного помещения в доме. Например, система автоматического пожаротушения; пульт службы лифтового хозяйства; оборудование системы круглосуточного видеонаблюдения; пульт дежурной и аварийной службы электротехнического, сантехнического хозяйства и системы отопления. Данная позиция подтверждена Апелляционным определением Московского городского суда от 18.02.2019 по делу № 33-0104/2019.
Чтобы определить, входит ли в состав общего имущества площадка накопления ТКО, надо знать, кому принадлежит земля, на которой она расположена. Площадка накопления ТКО входит в состав общего имущества, если размещена в границах земельного участка, который принадлежит собственникам (Письмо Минстроя от 03.04.2019 № 11696-АО/06).
В состав общего имущества в МКД включается внутридомовая система отопления, состоящая из:
Это определено п. 6 Правил содержания общего имущества.
Находящиеся в квартирах радиаторы, имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру. Они могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство помещения (ст. 26 ЖК).
Верховный суд не нашел оснований для вывода о том, что радиаторы, обслуживающие одну квартиру, включаются в состав общего имущества в МКД (решение Верховного суда от 22.09.2009 № ГКПИ09-725). Аналогичную позицию излагает Минстрой в письме от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04.
Минстрой обращает внимание на то, что состав общего имущества в отношении конкретного МКД определяется самими собственниками помещений в МКД. Письма Минстроя не являются нормативными правовыми актами и не могут рассматриваться в качестве общеобязательных.
В состав общего имущества необходимо включить насосы и станции подкачки в подвале. Это обусловлено тем, что механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование включается в состав общего имущества собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК, подп. «д» п. 2 Правил № 491).
Входит ли в состав общего имущества балконная плита?
Согласно пункта 2 раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества входят несущие конструкции многоквартирного дома, балконные и иные плиты.
Кто определяет и изменяет состав общего имущества в МКД
ЖК не содержит прямого указания на то, кто должен определить и изменить состав общего имущества собственников помещений. На практике состав общего имущества определяют:
Это установлено пунктом 1 Правил содержания общего имущества.
Кто утверждает состав общего имущества
Утверждение состава общего имущества в МКД собственниками помещений в МКД – обязательный этап реализации прав и обязанностей по управлению МКД.
Органом управления МКД является общее собрание собственников помещений в МКД. Решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются протоколом.
Состав общего имущества собственников помещений в МКД утверждается на общем собрании собственников помещений в МКД и документально оформляется протоколом.
Решение принимается простым большинством голосов собственников помещений в МКД от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Правовые основания: ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК.
Органы государственной власти или местного самоуправления определяют состав общего имущества в МКД в соответствии со своими внутренними регламентами.
Что делать, если собственники отказываются включать отдельные элементы в состав общего имущества?
Проведите разъяснительную работу, обоснуйте включение этих элементов в состав общего имущества и инициируйте общее собрание собственников.
Обслуживание спорных элементов не прекращайте. Это связано с тем, что УО отвечает за содержание и ремонт общего имущества.
Главное в уроке:
Причем, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
Содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения, обеспечение необходимой температуры и влажности в помещениях общего пользования, а также их освещение и уборку; обеспечение мер пожарной безопасности, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, уход за элементами озеленения и благоустройства, текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации.
В состав услуг и работ не входят:
Содержание общего имущества дома обеспечивается:
общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
Перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер платы за содержание и ремонт жилья утверждается на общем собрании собственников помещений на срок не менее чем один год. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений, внося соответствующие платежи, при этом расходы собственника должны быть соразмерны площади жилого помещения, находящегося в индивидуальной собственности
В соответствии со ст. 165 Жилищного кодекса РФ органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны представлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.
В случаях оказания услуг или выполнения работ ненадлежащего качества исполнитель обязан снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в акте, который является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Для этого собственники помещений (наниматели) в первую очередь должны обратиться с заявлением об изменении размера платы в добровольном порядке к ответственному лицу (управляющей организации, ТСЖ).
В течение 2 рабочих дней, с даты получения заявления об изменении размера платы, собственнику помещения (нанимателю) направляется извещение о дате его получения, регистрационном номере и информация об удовлетворении либо отказе в удовлетворении заявления, с указанием причин.
Заявление об изменении размера платы может быть направлено в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения (письменно или устно) и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.
При личном обращении на экземпляре заявления делается отметка о дате приема и регистрационном номере.
В случае отказа в удовлетворении заявленных требований в добровольном порядке, потребитель имеет право обратиться с исковым заявлением в суд.
В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе предъявить иск в суд по месту своего жительства, месту своего пребывания либо по месту нахождения исполнителя.
Также обращаем внимание потребителей, что Управление, как государственный орган, осуществляет надзор в сфере жилищно-коммунальных услуг в рамках установленных полномочий — в части доведения до граждан полной и достоверной информации и правильности составления договора на оказание услуг.
В соответствии со статьей 20 Жилищного кодекса РФ государственный жилищный надзор за соблюдением требований жилищного законодательства, в том числе требований к созданию и деятельности юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, правил содержания общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации, в городе Москве данным органом является Государственная жилищная инспекция г. Москвы, расположенная по адресу — 129090, г. Москва, проспект Мира, д. 19 (телефон (499) 763-18-56, телефон «Горячей линии»: (495) 681-77-80, 681-21-45, 681-20-54).
