Нет, не надо.
Согласно ч. 1.3. ст. 161 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Таким образом, ТСЖ не обязаны получать лицензию для ведения своей деятельности.
Дополнительно укажу, что ч. 1 ст. 192 ЖК РФ также содержит положения, согласно которым деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
Пр этом, под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ)
Как известно, в основе деятельности ТСЖ не лежит договор управления, поэтому и с точки зрения лицензирования — ТСЖ нет необходимости получать лицензию.
Дмитрий Бурняшев
(введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗ)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 192 ЖК РФ
1. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также — лицензия), предоставленной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (далее — лицензионная комиссия).
(в ред. Федерального закона от 27.12.2019 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.
3. Лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 11.06.2021 N 170-ФЗ)
4. Лицензия предоставляется сроком на пять лет и действует только на территории субъекта Российской Федерации, органом государственного жилищного надзора которого она предоставлена. Срок действия лицензии продлевается по истечении пяти лет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Лицензия не подлежит передаче третьим лицам.
(в ред. Федеральных законов от 31.12.2017 N 485-ФЗ, от 27.12.2019 N 478-ФЗ)
5. К отношениям, связанным с осуществлением лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами, применяются положения Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» с учетом особенностей, установленных настоящим Кодексом.
6. Положения Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» о приостановлении, возобновлении действия лицензии, а также об установлении оснований для аннулирования лицензии не применяются при осуществлении лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами.
7. Контроль за соблюдением органами государственного жилищного надзора требований настоящего Кодекса и Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В случае нарушения требований настоящего Кодекса и Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами должностные лица уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти выдают руководителю органа государственного жилищного надзора обязательные для исполнения предписания об устранении допущенных нарушений.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
Ранее мы разбирали вопросы о том, как ТСЖ работать с Порядком и сроками внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации № 938. В данном материале мы затронем основные изменения, действующие с 20 декабря 2029 года, по порядку работы с управляющими организациями.
Порядок № 938: что поменялось в работе
Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации установлены Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр (далее – Порядок № 938). Порядок № 938 является основным рабочим документом как для жилищных инспекций (которые принимают решения о включении или не включении домов в лицензию), а так и любой управляющей организации, которая заинтересована в том, чтобы развивать свои бизнес путем привлечения новых объектов в управление.
С 20 декабря 2020 года действует новая редакция Порядка № 938, которой ряд пунктов было изменено и дополнено. Рассмотрим, какие основные изменения в работе произошли по Порядку № 938:
1. Регламентирован состав документов, которые должны подавать ТСЖ (подробнее об этом в материале «Как ТСЖ работать с Порядком и сроками внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации № 938»);2. Уточнено, в каких именно случаях предоставляются реквизиты договора управления многоквартирным домом в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией (пп. « В» п. 2 Порядка № 938);3. Для лицензиата введена обязанность по предоставлению в жилищную инспекцию дополнительных сведений о внесении изменений в реестр лицензий, а именно:- сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания собственников помещений- сведения о размещении в системе электронного образа протокола открытого конкурса по отбору управляющей организации- опись приложенных к заявлению документов с указанием наименования и реквизитов каждого документа и количества листов (пп. « Ж», «З», «И» п. 2 Порядка № 938).4. Полностью исключена обязанность предоставления в жилищную инспекцию копии акта приема-передачи технической документации и иных связанных с управлением таким домом документов. 5. Принятое решение теперь направляется заявителю не по адресу его местонахождения, а посредством ГИС ЖКХ в день принятия такого решения (п. 11 Порядка № 938). Само решение вносится на ГИС ЖКХ с первого числа календарного месяца, следующего за днем принятия соответствующего решения органа (п. 14 Порядка № 938), то есть, месяц не дробится между разными организациями, претендующими на право управления многоквартирным домом.
Девять случаев по внесению изменений в Реестр
Меняется состав сведений, которые представляются в жилищную инспекцию, исходя из разных ситуаций, которые предшествуют подаче сведений на внесение изменений в реестр. В Порядке № 938 всего описано 9 разных случаев, требующих определенный комплект документов на внесение изменений в реестр.
Случай 1 (управляющая организация от застройщика по п. 14 ст. 161 ЖК РФ) предполагает предоставление:
и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Случай 2 (назначение управляющей организации по решение органа местного самоуправления по п. 17 ст. 161 ЖК РФ в случае, если способ управления домом не выбран, не реализован или результаты открытого конкурса были признаны не состоявшимся) предполагает предоставление:- копию решения органа местного самоуправления, органа государственной власти субъектов Российской Федерации – г. Москвы, г. Санкт-Петербурга и г. Севастополя.
Случай 3 (признание недействительным решения общего собрания собственников помещений о выборе управляющей организации или об изменении способа управления многоквартирным домом) предполагает предоставление:- копии вступившего в законную силу решения суда.
Случай 4 (заключение ТСЖ или ЖСК договора управления многоквартирным домом) предполагает предоставление:- сведений о размещении копии протокола(-ов) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе или изменении способа управления многоквартирным домом, об утверждении устава ТСЖ или ЖСК на сайте ГИС ЖКХ или сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания в жилищную инспекцию;- копии устава ТСЖ или ЖСК;- сведений о размещении копии протокола общего собрания о заключении договора управления многоквартирным домом на сайте ГИС ЖКХ или сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания в жилищную инспекцию.
Случай 5 (выбор способа управления ТСЖ или ЖСК) предполагает предоставление:- сведений о размещении копии протокола(-ов) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе или изменении способа управления многоквартирным домом, об утверждении устава ТСЖ или ЖСК на сайте ГИС ЖКХ или сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания в жилищную инспекцию;- сведений о размещении копии протокола(-ов) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о дате начала управления многоквартирным домом на сайте ГИС ЖКХ;- копии устава ТСЖ или ЖСК.
Случай 6 (расторжение ТСЖ или ЖСК договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией) предполагает предоставление:- сведений о размещении копии протокола(-ов) общего собрания собственников помещений (или членов ТСЖ) в многоквартирном доме о расторжении договора управления многоквартирным домом в системе;- копии направленного уведомления о расторжении договора управления многоквартирным домом или копия вступившего в законную силу соответствующего решения суда или копии заключенного соглашения о расторжении договора управления многоквартирным домом.
Случай 7 (реорганизация в форме присоединения к управляющей организации юридического лица) предполагает предоставление:- копии листа записи ЕГРЮЛ о реорганизации в форме присоединения к лицензиату присоединяемых лиц;- копии решений общих собраний участников (акционеров) управляющей организации и присоединяемых лиц о реорганизации;- копии передаточного акта между присоединяемыми лицами и управляющей организацией.
Случай 8 (реорганизация в форме преобразования управляющей организации) предполагает предоставление:- копии листа записи ЕГРЮЛ о реорганизации в форме преобразования;- копии решений общих собраний участников (акционеров) о реорганизации в форме преобразования.
Случай 9 (реорганизация в форме слияния управляющих организаций) предполагает предоставление:- копии листа записи ЕГРЮЛ о создании юридического лица путем реорганизации в форме слияния;- копии решений общих собраний участников (акционеров) реорганизованных юридических лиц о реорганизации в форме слияния;- копии передаточного акта между реорганизованными юридическими лицами и юридическим лицом, создаваемым в результате слияния;- справку с данными о реорганизованных юридических лицах на дату государственной регистрации правопреемника реорганизованных юридических лиц, заверенную правопреемником.
Все документы, предоставляемые в жилищную инспекцию на внесение изменений в реестр должны быть прошиты и надлежащим образом заверены уполномоченным лицом заявителя (за исключением их направления через портал Госуслуг) (п. 3 Порядка № 938).
Что забыли учесть в поправках в Порядок № 938
Часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда единственно верным способом сохранения дома в лицензии управляющей организации или ТСЖ является повторное переголосование, которое будет являться последним (в пользу лицензиата, управляющего многоквартирным домом в данный момент времени).
В таком случае для лицензиата должна быть предусмотрена отдельная процедура подачи заявления в жилищную инспекцию с определенным в законе пакетом документов. В настоящее время такая процедура Порядком № 938 прямо не предусмотрена, что часто приводит к злоупотреблениям со стороны жилищной инспекции.
Кроме того, до настоящего времени не регламентировано, каким образом жилищная инспекция проводит проверку отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания (пп. « Е» п. 5 Порядка № 938). В законе никак не раскрывается понятие «признаков ничтожности», что зачастую приводит к избирательному подходу со стороны жилищных инспекций (фальсифицированные протоколы принимаются за действительные, пока иное не будет доказано в суде, а это много месяцев сложных судебных разбирательств).
С учетом этого введенный государством Порядок № 938 продолжает оставаться крайне тяжелым и непрозрачным с точки зрения применения, а в отдельных нормах заложены колоссальные коррупционные риски для участников рынка ЖКХ услуг из-за незаконных действий жилищной инспекции, которая использует реестр как заградительный фильтр, отсекая реестром неугодных, не допуская их до управления многоквартирным домом и нарушая административным ресурсом право собственников на волеизъявление о способе управления многоквартирным домом.
В 2015 году было введено лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. 5 лет – длинная дистанция и оглядываясь назад можно сделать некоторые выводы о плюсах и минусах созданной государством системы.
Что такое лицензия и как в нее попадают
Целью государственной системы лицензирования была попытка создать цивилизованные правила игры для всех участников рынка. Для этого государство придумало такой механизм: управляющей организации дается лицензия, в которую включаются те дома, которыми она управляет. Вся эта информация размещается в открытом доступе и ее можно найти в сводном федеральном реестре лицензий на сайте ГИС ЖКХ в разделе «Проверить лицензию управляющей организации» (далее через ввод ИНН выпадает лицензия, а в ней указаны все дома, которыми управляет лицензиат). Кроме того, есть еще реестр лицензий субъекта Российской Федерации, который размещается на сайте региональной жилищной инспекции (п. 1 ст. 195 ЖК РФ).
Управляющая компания является лицензиатом, т.е. лицом, работающем на основании лицензии. Применительно к ТСЖ в п. 1.3 ст. 161 ЖК РФ в законе сделано исключение о том, что для ТСЖ лицензия не требуется. Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации был Утвержден приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 N 938/пр (далее – Порядок № 938).
Для того, чтобы многоквартирный дом попал в лицензию к управляющей организации она обязана подать заявление с необходимыми документами в жилищную инспекцию. К заявлению прикладывается следующая информация:- адрес многоквартирного дома;- основания заключения, прекращения или расторжения договора управления — реквизиты договора управления многоквартирным домом;- данные о заявителе (ИНН, номер лицензии)- данные о реорганизации лицензиата (если она была)- копия протокола и решения общего собрания собственников о выборе способа управления- копия договора управления, условия которого утверждены решением общего собрания — копия акта приема-передачи технической документации и иных связанных с управлением таким домом документов, ключей МОП- документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя на подачу заявления и документов- ряд иных документов, используемых в отдельных случаях- опись представляемых документов с указанием наименования и реквизитов каждого документа и количества листов, подписанная заявителем.
Копии представляемых с заявлением документов должны быть прошиты и надлежащим образом заверены уполномоченным должностным лицом заявителя. В ряде регионов данные документы можно подавать при наличии ЭЦП на юридическое лицо в электронном виде через порталы государственных услуг.
После получения данных документов в срок до 10 рабочих дней они подлежат рассмотрению и по итогам жилищная инспекция принимает решение:- о внесении изменений в реестр- об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов- о приостановлении рассмотрения заявления.
Важно то, что жилищная инспекция имеет право проводить проверку по отсутствию признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений (например, при принятии решения о непосредственном управлении домом, если в нем более 30 квартир). В этом случае жилищная инспекция может обратиться в суд для установления судом факта ничтожности протокола.
С другой стороны, приостановка рассмотрения заявления возможна при подаче неверных сведений (дается срок на исправление данных), либо поступление в жилищную инспекцию в рамках 10 рабочих дней с даты подачи заявления сведений о еще одном лицензиате. Такое бывает, если за короткий срок новая управляющая организация успевает переголосовать дом.
Однако в Порядке № 938 прямо не прописана ситуация, как действовать жилищной инспекции при дублировании протоколов общих собраний. Сказано лишь, что жилищная инспекция «принимает в отношении каждого заявителя соответствующее решение», а механика такого решения никак не отражена, что само по себе плохо, т.к. способно привести к злоупотреблениям.
После принятия решения о включении дома в лицензию к управляющей организации, жилищная инспекция уведомляет об этом в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения.
Как исключаются из реестра лицензии
Основанием для исключения дома из лицензии управляющей организации является принятие решения на общем собрании. Способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).
В идеальных цивилизованных условиях после принятия такого решения в течение 5 рабочих дней со дня прекращения или расторжения договора управления, лицензиат (т.е. управляющая организация) обязан:- разместить эти сведения в ГИС ЖКХ- направить их в орган государственного жилищного надзора.
Такой порядок предусмотрен в п. 2 ст. 198 ЖК РФ и он практически никогда не выполняется. Чаще всего управляющие организации максимально затягивают данный вопрос, оспаривая протокол. Ответственности за невыполнение п. 2 ст. 198 ЖК РФ нет практически никакой, все это знают и все этим пользуются.
Если такое заявление направляется низложенной управляющей организацией, то жилищная инспекция вносит данные изменения в реестр за 10 рабочих дней. Однако, как уже было отмечено, такое заявление направляет не прежняя управляющая организация, а новая (либо ТСЖ).
В этом случае жилищная инспекция проводит внеплановую проверку. Ее срок также не может превышать 10 рабочих дней, но чаще всего этого срок продляется в связи с наличием сведений в реестре о данном доме в лицензии прежней управляющей организации (ведь она не подает заявление об исключении дома из ее лицензии в пятидневный срок, а ответственности за неподачу сведений – никакой).
Затем через п. 10 и п. 16 Порядка № 938 осуществляется приостановка на 30 рабочих дней (а их часто достаточно для того, чтобы оспорить протокол).
Реестр лицензии и ТСЖ
Несмотря на то, что ТСЖ управляет домом без лицензии, государство планомерно ужесточает регулирование применительно к этой форме гражданской самоорганизации.
В соответ. с п. 7 ст. 135 ЖК РФ, при создании в доме ТСЖ оно обязано в течение 5 рабочих дней со дня регистрации подать уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, который установлен Минстроем России. Однако проблема в том, что такого порядка нет, а Порядок № 938 определяет условия, последовательность и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (т.е. касается лицензии управляющий организаций, а не ТСЖ).
С другой стороны, в п. 3 ст. 198 ЖК РФ, государство фактически приравняло ТСЖ к лицензиатам, указав, что порядок внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, исключения сведений о многоквартирном доме из указанного реестра распространяется и на ТСЖ.
Ситуация эта довольно печальная и вот почему:- в соответствии с п. 5 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.- в соответ. с п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее – Правила № 354), ТСЖ приступает к предоставлению коммунальных услуг с даты его государственной регистрации.
Такая же позиция приведена в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 6 июля 2015 г. N 310-КГ14-8259. Возникает закономерный вопрос: как можно предоставлять коммунальные услуги с даты государственной регистрации (как это написано в законе), если жилищная инспекция не допускает ТСЖ до управлениям домом. Здесь очевидное несоответствие положений п. 3 ст. 198 ЖК РФ и п. 15 Правил № 354.
Реестр лицензии как инструмент шантажа и коррупции
И тут мы подходим к следующему важному моменту: жилищная инспекция очень часто использует реестр лицензии как инструмент шантажа и некую дубинку, которую она применяет избирательно, разрешая или не разрешая игрокам рынка подойти к управлению домом.
Порядок № 938 – очень запутанный, имеющий большой коррупционный потенциал для злоупотреблений. Например, в числе обязательных документов, которые необходимо представить для исключения дома из реестра лицензии, является копия акта приема-передачи технической документации на дом. Без этого документа – жилищная инспекция легко откажет в исключении дома из реестра лицензии.
Между тем, в соответ. с п. 1 ст. 198 ЖК РФ, документы на дом передаются в течение 3 рабочих дней после исключения дома из реестра лицензии. Получается замкнутый круг: жилищная инспекция не исключит дом, пока не будет предоставлена копия акта на полученные документы, а сам акт должен делать в течение 3 рабочих дней после самого исключения.
Несмотря на то, что пп. «г» п. 3 Порядка № 938 признан недействительным решением Верховного суда РФ от 13.08.2019 № АКПИ19-474, жилищная инспекция его все равно использует, чтобы потянуть время (когда нужно) и пошантажировать игроков рынка (пустить нужных и не пустить неугодных). А кто не согласен, тот может идти в суд и терять 3 месяца на обжалование незаконных действий (а пока идут разбирательства – дом переголосуется в другую сторону).
Можно ли управлять домом, не будучи в реестре
Если говорить про управляющие организации, то по логике закона – нельзя (хотя некоторые управляющие организации не отдают дом после смены способа управления и переголосовывают после попытки рейдерского захвата и включения дома в лицензию конкурента).
Говоря про ТСЖ, у меня нет однозначного ответа на этот вопрос. Пока мы видим много норм в жилищном праве, которые противоречат сами себе и очень емки с точки зрения коррупции сотрудников жилищной инспекции.
Безусловно, мы бы хотели, чтобы вопросы расторжения договора управления решались цивилизованно: общее собрание принимает решение, управляющая компания подает за 5 дней заявление, а еще за 10 уходит из дома.
Но лично я за пять лет работы системы лицензирования – такого не видел. Наверно, цивилизованные разводы случаются (ведь для кого-то эта красивая конструкция норм придумана), но очень редко, и мне не попадалась. Чаще всего смена способа управления домом – это война, а раз так, то нужно учиться защищать себя самостоятельно.
И конечно же, требуется перебрать Порядок № 938, убрать из него самые коррупционные нормы и облегчить работу ТСЖ как низовой форме гражданской самоорганизации.
Проводить общие собрания за смену УК или выбор ТСЖ сейчас очень непросто. Кворум за выбор УК с 1 сентября 2022 года
от общего числа собственников. Но провести собрание недостаточно, необходимо, чтобы изменения были внесены в реестр лицензий региона, а он находится в руках ГЖИ. Но на этом этапе ГЖИ действует не всегда добросовестно, создавая множество проволочек и УК, и жителям. Разбираем подводные камни попадания в реестр лицензий.
Почему возникает проблема с попаданием в реестр лицензий
После того, как собственники проголосовали за создание ТСЖ или (как это чаще бывает) за выбор УК, необходимо подать сведения об этом в ГЖИ, которая курирует реестр лицензий. В нем значатся все управляющие компании региона. Т СЖ в реестре лицензий нет, но факт управления домом ТСЖ можно проверить через реестр объектов жилого фонда (так что в определенном смысле ТСЖ приравнено к лицензиатам, хотя и управляет домом без лицензии).
На этапе рассмотрения заявлений о внесении изменений в реестр лицензий в ГЖИ подается пакет документов, который различается в зависимости от ситуации (подробнее — в нашем специальном
материале про УКпро ТСЖ
Ситуация первая — ГЖИ формально отказывает лицензиату во внесении изменений в реестр. Это может быть сделано вполне законно, если УК не досконально следовала процедуре подаче документов и подала, например, некомплект.
Ситуация вторая — ГЖИ намеренно отказывает лицензиату во внесении изменений в реестр, ссылаясь на формальные недостатки по процедуре, которые не особо существенны. Иногда это делается специально, чтобы удержать дом в руках «правильной» УК и не допустить к управлению конкурента. В любом случае оспорить действия органа — непросто. Поэтому и УК и ТСЖ нужно сделать так, чтобы поводов для отказа во внесении изменений в реестр лицензий у ГЖИ было как можно меньше. Тогда шансы оспорить незаконные действия ГЖИ — вырастут.
К сожалению, до настоящего времени нельзя привлечь ГЖИ к ответственности за незаконные решения по реестру лицензий. В определенном смысле у органа есть некоторая безнаказанность и орган это прекрасно понимает. Судебной практики, которая бы позволяла взыскивать с ГЖИ убытки за незаконные решения, также пока что не сформировано. Поэтому все что остается быть максимально внимательным на этапе процедуры подачи документов и избегать формальных ловушек.
Ловушки ГЖИ, которые используются как повод для отказа по реестру лицензий
1. Некомплект документов. Состав документов определен в Порядке внесения изменений в реестр лицензий субъекта, утвержденным Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр (далее — Порядок № 938) и для каждого случая он свой.
Вариантов некомплекта может быть очень много. Например:
— заявление не содержит сведений о дате и способе передачи подлинников протокола собрание и решений собственников в соответствии с п. 1.1 ст. 46 ЖК РФ;- заявление не содержит протокола о выборе председателя ТСЖ или выписки из ЕГРЮЛ (доверенности) о полномочиях;- не хватает каких-либо документов внутри протокола.
2. Нет уведомления собственников об общем собрании. Отсутствие подтверждения надлежащего уведомления собственников о проведении собрания является признаком ничтожности общего собрания. Таким образом, даже если собственники приняли решение об упрощенном порядке уведомления (через информационный стенд) неприложение такого решения к заявлению — 100%е основание для отказа, причем судебная практика по такой категории споров сложилась. Суды отказываются учитывать, что оригиналы протоколов о способе уведомления хранятся в ГЖИ и встают на сторону органа при таком нарушении.
3. Нет уведомления прежней УК о расторжении с ней договора управления. В силу пункта 18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган государственного жилищного надзора уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Формально такое уведомление направляется, чтобы действующая УК была в курсе, что договор управления с ней расторгнут, после чего она бы подала сведения об этом через ГИС ЖКХ (п. 2 ст. 198 ЖК РФ). Если доказательства такого уведомления не приложить в ГЖИ — это риск отказа. Хотя чаще всего в этом случае суды встают на сторону УК. В одном из дел суд указал, что лицом, ответственным за направление уведомления о расторжении договору правления, является уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива. Вновь выбранное в качестве управляющей организации юридическое лицо таким «уполномоченным собранием лицом» или органом управления не является (решение Арбитражного суда Московской области от 22.11.2022 года по делу № А41-66861/22).
Хотя в другом случае УК отказали во внесении изменений на том основании, что оно не разместило в ГИС ЖКХ такое уведомление, хотя строго говоря, такой обязанности не предусмотрено (решение Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2022 года по делу № А40-196411/22-17-1507).
4. Формальные придирки, связанные с неразмещением протокола и приложений к нему в ГИС ЖКХ. Дальше всего по таким «якобы» нарушениям продвинулась ГЖИ Мособласти. В ряде ситуаций орган требует, чтобы протокол размещался не просто в ГИС ЖКХ, а в специальных разделах сайта. Все это очень похоже именно на формальные причины отказа, тем более, что суды признают такие действия органа незаконными, причем многократно.
Суды, признавая решения ГЖИ незаконными, указывают, что в ГИС ЖКХ действительно подлежит размещению протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации со всеми приложениями, однако в законе указано, что данный документ подлежит размещению «в системе», т.е. на информационной платформе в сети Интернет, без указания того, где конкретно должны размещаться документы.
Ни Федеральным законом от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства», ни Приказом Минкомсвязи России и Минстроя России от 29.02.2016 № 74/114/пр, ни Приказом Минкомсвязи России и Минстроя России от 29.09.2015 №691/пр не предусмотрено, что протокол общего собрания со всеми приложениями должен быть размещен именно во вкладке «Протокол собрания собственников», а не во вкладке «Реестр собственников, подписавших договор управления» или наоборот (решения Арбитражного суда Московской области от 04.10.2022 года по делу № А41-62597/22 и Арбитражного суда Московской области от 28.11.2022 года по делу № А41-62596/2022).
Но если в ГИС ЖКХ не будут размещены приложения к протоколу, то основание для отказа будут считаться законными и суды встанут на сторону органа (решение Арбитражного суда Московской области от 13.10.2022 года по делу № А41-60408/22).
5. Особенности подачи заявления о внесении изменений в реестр лицензий. В ряде регионов приняты административные регламенты об оказании такой услуги. Согласно им заявления можно подавать только через специальные порталы и ЭЦП, а не на бумаге. Если же УК, невзирая на такой регламент подала заявление на бумаге, она потеряет 45 дней и получит отказ, и он будет законен (решение Арбитражного суда Московской области от 07.11.2022 года по делу № А41-58158/2022).
6. Требование предоставления доказательств факта заключенных договоров с 50% собственников (актуально для УК). Как основание для отказа эту придирку очень любит использовать ГЖИ Москвы (по другим регионам такая практика не выражена). И отбиться от этого требования непросто, а еще сложнее доказать, что 50% собственников реально заключили договоры управления с УК.
Одним из возможных решений, чтобы не подписывать 50% договоров могло бы быть наделение председателя совета дома таким правом. Но для принятия такого решения требуется 2/3 голосов от всех собственников, а собрать их непросто.
Если делать реестр собственников, подписавших договор управления МКД, то, например, ГЖИ Москвы дает отказ, если в данном реестре отсутствуют подписи собственников или же представлены копии (а не оригиналы) договоров управления, подписанные собственниками.
Пример: в ГЖИ представили 205 копий договоров управления МКД, при этом в ГИС ЖКХ разместили только 6. И суды признают такие издевательские придирки органа — законными (решения Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2022 года по делу № А40-200859/22-93-1553, Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2022 года по делу № А40-200856/22-93-1555, Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2022 года по делу № А40-157521/22-139-1238, Арбитражного суда города Москвы от 04.10.2022 года по делу № А40-148276/22-122-1042).
7. Обстоятельства, которые могут трактоваться ГЖИ как признаки ничтожности. Например, в одном из случаев ГЖИ отказало во внесении изменений в реестр, поскольку общее собрание о выборе УК носило заочный характер. А заочное голосование можно делать только если было очное, на котором не было кворума. Проведение же сразу заочного голосования ГЖИ определила как незаконное и посчитала, что оно имеет признаки ничтожности. А суд встал на сторону ГЖИ (решение Арбитражного суда Московской области от 16.08.2022 года по делу № А41-47204/22, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.05.2020 года по делу № А55-28402/2019).
8. Интересные особенности по ТСЖ: формально Правила № 938 содержат отдельный случай, когда домом начинает управлять ТСЖ. И ТСЖ/ЖСК помимо протокола с приложениям должно разместить в ГИС ЖКХ еще и Устав. А еще нужно указать дату начала управления многоквартирным домом в ГИС ЖКХ и если этого не сделать, то ГЖИ легко использует это как предлог для отказа (особенно актуально для Московского региона, где ТСЖ «выдавливаются» с рынка). Впрочем, несостыковки с датами тоже могут быть основанием для отказа и по УК. Например, УК отказали потому, что оно обратилось в жилищную инспекцию в июле 2022 года, в то время как договор управления подписан 01.09.2022 года (решение Арбитражного суда Московской области от 29.12.2022 года по делу № А41-60396/22). Вторая причина отказа — нет сведений о заключении договора управления МКД с собственниками помещений в данном доме, обладающими более, чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.
А вот интересно то, что судебная практика по ТСЖ складывается весьма своеобразно.
Например, Арбитражный суд Московской области указывает, что Порядок № 938 на ТСЖ не распространяется, а направление каких-либо заявлений о внесении изменений в Реестр лицензий Московской области от созданного товарищества ни статьей 198 ЖК РФ, ни пунктом 18 Правил № 416 не требовалось. В одном из случае УК решила отбиться от ТСЖ протоколом с более поздней датой. И суд, вставая на сторону ТСЖ, указал, что протокол с более поздней датой не мог служить основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий по результатам рассмотрения уведомления ТСН «Шереметьевская 2».
Порядком № 938 не предусмотрено приостановление внесения изменений в Реестр лицензий на основании уведомления ТСН, решение вынесено за пределами установленного пунктом 4 Порядка десятидневного срока, при отсутствии оснований для приостановления его рассмотрения, предусмотренных пунктом 10 Порядка, мотивированное заключение по результатам проведённой проверки не составлялось (Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2022 года по делу № А41-24685/22, решение Арбитражного суда Московской области от 10.11.2022 года по делу № А41-74441/22 и от 01.11.2022 года по делу № А41-70346/22).
Хотя в случае с УК тема протокола с более поздней датой работает (решение Арбитражного суда Московской области от 25.12.2022 года по делу № А41-70849/22).
9. Непередача в ГЖИ подлинников протокола собрание и решений собственников. Если на момент проверки заявления подлинники протокола собрания и решений собственников в ГЖИ не поступили (хотя и были загружены в ГИС ЖКХ) — это основание для отказа (решение Арбитражного суда Московской области от 30.12.2022 года по делу № А41-46256/2022).
10. Любая иная «самодеятельность», направленная на то, чтобы отказать заявителю и потянуть время. Например, ГЖИ внезапно начинает считать поступившие решения собственников ничтожными (скажем, не понравилась какая-то подпись). Здесь суды чаще встают на сторону заявителей, указывая, что ГЖИ не наделена полномочиями по единоличному принятию решения о признании решений, принятых на общем собрании собственников, ничтожными (решение Арбитражного суда города Москвы от 17.07.2019 года по делу № А40-27411/2019, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.06.2019 г. по делу № А33-1777/2019, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.8.2019 г. № Ф09-4675/19, решение Арбитражного суда Московской области от 17.10.2022 года по делу № А41-45460/22).
Одним словом, процедура внесения изменений в реестр лицензий — очень тяжелая и если ГЖИ захочет найти повод отказать под формальным предлогом — она его обязательно найдет. С одной стороны, нужно менять административную процедуру, приводя ее к единообразию, с другой, отдельные разъяснения мог бы дать и Минстрой России, чтобы ГЖИ регионов прекратили свою самодеятельность, а затем суды бы привели свою практику к единообразию. А для УК и ТСЖ важно не подставляться и оставить ГЖИ как можно меньше поводов для отказа по формальным основаниям. Тогда будет возможным оспорить незаконное решение и выиграть.
Суд заставил ГЖИ внести ТСЖ в реестр лицензий на осуществление деятельности по управлению МКД
8 октября 2019
Арбитражный апелляционный суд, суд округа и Верховный Суд Российской Федерации отказались отменять решение арбитражного суда республики о включении в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД сведений о конкретном доме, деятельность по управлению которым осуществляется ТСЖ (Определение ВС РФ от 26 августа 2019 г. № 306-ЭС19-14153, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 мая 2019 г. № Ф06-45979/19 по делу № А65-26547/2018).
Изначально конфликт вокруг МКД разгорелся между ТСЖ (управляет домом «исторически») и управляющей компанией, которую выбрали на внеочередном общем собрании собственников помещений МКД. У К отправила в ГЖИ протокол этого собрания и попросила включить в дом в реестр лицензий в качестве «своего», что и было сделано.
Узнав о «захвате» дома, ТСЖ:
Заявление ТСЖ было удовлетворено без долгих разбирательств, потому что, действительно, информация в ГЖИ о том, что ТСЖ-ный дом пригласил к себе управляющую компанию, всегда доносится самим ТСЖ:
Поэтому суд признал действия ГЖИ незаконными.
Но суду показалось мало просто исключить из реестра лицензий запись о том, что дом управляется незадачливой УК. Вместо этого суд прямо обязал орган ГЖН устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ТСЖ путем внесения изменения в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, исключив из реестра спорный дом как дом, управляемый УК, и включить в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД спорный дом, деятельность по управлению которым осуществляется ТСН, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Напомним, однако, что согласно ч. 1.3 ст. 161 Жилищного кодекса управленческая деятельность в МКД лицензируется исключительно в отношении УК. Т СЖ и жилищные кооперативы не нуждаются в такой лицензии. Поэтому дома, которые управляются ТСЖ и жилищными кооперативами, не вносятся в региональный реестр лицензий на управление МКД – такие реестры, согласно ч. 1 ст. 195 Жилищного кодекса РФ, содержат информацию лишь о лицензиатах. В конце концов, для УК и ТСЖ действуют две разных системы контроля: УК проверяют в рамках лицензионного контроля, ТСЖ и кооперативы – в рамках жилищного надзора, с лицензионной проверкой нельзя прийти в ТСЖ, а проверками в рамках жилнадзора строго запрещено беспокоить УК (ч. 7 ст. 20 Жилищного кодекса РФ).
Неудивительно, что у ГЖИ возникли трудности с вынесенным судебным решением.
Жилинспекция напрасно – трижды – пыталась оспорить решение, указывая на его неисполнимость и на отсутствие в правовом поле реестра (перечня) домов, которыми управляет ТСЖ.
Однако решение суда первой инстанции не было изменено в этой части.
ВС РФ также не усмотрел существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, и отказал в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ.
Добавим, что на момент написания материала информация о ТСЖ и спорном доме в региональном реестре лицензий на осуществление деятельности по управлению МКД отсутствуют.
