КТО ЯВЛЯЕТСЯ ПОСТАВЩИКОМ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ В МКД

31 июля 2019 вступило в силу ПП РФ № 897, которое регулирует отношения управляющих и ресурсоснабжающих организаций при переходе на прямые договоры. С выходом документа у управляющих появились вопросы, как работать по новым правилам. Сегодня расскажем, как минимизировать риски УО при переходе на прямые договоры.

Не подписывайте такой договор!

Формулировка должна быть такой РСО и УК, ТСЖ, ЖСК  заключает договор на поставку коммунальных ресурсов в интересах собственников МКД с целью оказания коммунальных и жилищных услуг потребителям, собственникам помещений в многоквартирном доме.

РСО является «Продавцом»  коммунальных ресурсов, а УК, ЖСК и ЖСК «Исполнителям» они оказывают коммунальные и жилищные услуги по поставке «Потребителям», собственникам помещений в МКД коммунальных ресурсов.

В 124 ПП РФ даны определения:

«исполнитель» — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, на которых возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и (или) предоставляющие потребителю коммунальные услуги в случаях, если договором управления многоквартирным домом, в том числе заключенным товариществом или кооперативом с управляющей организацией, либо уставом товарищества или кооператива возложена обязанность по предоставлению потребителям коммунальных услуг;

«ресурсоснабжающая организация» — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных вод);

В ПП РФ № 354 также даны определения:

«исполнитель» — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги;

«потребитель» — собственник помещения в многоквартирном доме, жилого дома, домовладения, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги;

«ресурсоснабжающая организация» — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных вод);

Этими определениями и и оперируйте при заключении договора!

Предоставление коммунальных услуг

Согласно ПП РФ от 06.05.2011 № 354 предоставление коммунальных услуг – это подача потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании для обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в МКД. К коммунальной услуге также относится услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО).

Коммунальные ресурсы – это используемые для предоставления коммунальных услуг и потребляемые при содержании ОИ в МКД:

К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные воды.

Порядок предоставления коммунальных услуг

Коммунальные услуги предоставляются с момента возникновения права собственности на жилое помещение или с момента предоставления жилого помещения по договору найма или аренды (п. 3 ПП РФ от 06.05.2011 № 354). Степень благоустройства дома определяет, какие именно КУ будут предоставлены. КУ предоставляются в необходимом объёме и надлежащего качества круглосуточно и бесперебойно. Услуги по отоплению – предоставляются в рамках отопительного сезона. При этом техническое состояние внутридомовых инженерных сетей должно соответствовать требованиям. КУ предоставляются потребителю на основании возмездного договора. На основании договора ресурсоснабжения, заключённого в письменной форме с ресурсоснабжающей организацией осуществляется поставка в нежилое помещение в МКД (п. 4 ПП РФ от 06.05.2011 № 354):

УО, ТСЖ, ЖК и ЖСК должны предоставлять РСО сведения о собственниках нежилых помещений в МКД, а также направляет таким собственникам уведомления о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения с РСО.

Эти условия не распространяются на машиноместа (п. 6 ПП РФ от 06.05.2011 № 354).

Договор о предоставлении КУ может быть заключён как письменно, так и путём совершения конклюдентных действий. Например, потребитель оплатил счёт за предоставленные услуги – значит он принял условия договора посредством конклюдентных действий (п. 7 ПП РФ от 06.05.2011 № 354).

Потребителю в жилом помещении не может быть отказано в предоставлении КУ в случае отсутствия у него заключенного в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг (п. 7 ПП РФ от 06.05.2011 № 354).

Условия предоставления КУ определяются (п. 9 ПП РФ от 06.05.2011 № 354):

Исполнитель коммунальных услуг

Исполнителем коммунальных услуг может быть (п. 8 ПП РФ от 06.05.2011 № 354):

УО приступает к предоставлению КУ с даты, указанной в решении общего собрания о выборе этой УО или с даты заключения договора управления МКД. Прекращает предоставления услуг с момента расторжения договора.

ТСЖ начинает предоставлять КУ с даты его регистрации, но не раньше, чем начнётся поставка КР по договору с РСО. Прекращает – с момента ликвидации товарищества.

РСО начинает предоставление КУ с даты, обозначенной в договоре ресурсоснабжения, прекращает – с даты расторжения договора.

Договор о предоставлении КУ

Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, должен включать (п. 19 ПП РФ от 06.05.2011 № 354):

Договоры ресурсоснабжения, которые заключаются с РСО, должны содержать положения об определении границы ответственности за режим и качество предоставления КУ (п. 21 ПП РФ от 06.05.2011 № 354). Если договором условия не определены, то граница ответственности определяется границей раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения. Чтобы заключить договор, УО, ТСЖ, ЖК или ЖСК не позднее чем через 20 рабочих дней после начала предоставления КУ должны предоставить собственнику в двух экземплярах подписанный проект договора (п. 22 ПП РФ от 06.05.2011 № 354). Если у собственника нет возражений, то в течение 30 дней со дня получения договора он направляет его исполнителю по почте или другим способом по месту нахождения исполнителя. К договору собственник должен приложить копии:

Собственник вправе и сам инициировать заключение договора. Для этого ему необходимо подать заявление о заключении договора в двух экземплярах, приложив к нему всё тот же список документов. Такое заявление можно отправить на адрес УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК или сразу в РСО.

Исполнитель обязан отреагировать на поступившее заявление в течение 10 рабочих дней с момента его получения.

Подать заявление может каждый собственник отдельно или общее собрание может уполномочить кого-то одного для совершения таких действий (п. 22-27 ПП РФ от 06.05.2011 № 354).

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru

7. Ресурсоснабжающая организация обязана:

а) осуществлять предоставление коммунальных услуг потребителю в необходимых для него объемах и надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и настоящего договора;

б) производить расчет размера платы за коммунальную услугу и его изменения в случаях и порядке, которые предусмотрены Правилами предоставления коммунальных услуг;

в) принимать от потребителя показания индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета (далее — приборы учета), в том числе способами, допускающими возможность удаленной передачи сведений о показаниях приборов учета (телефон, сеть Интернет и др.), использовать полученные до 25-го числа расчетного периода показания приборов учета при расчете размера платы за коммунальную услугу за тот расчетный период, за который были сняты показания, проводить проверки состояния указанных приборов учета и достоверности предоставленных потребителем сведений об их показаниях в порядке, предусмотренном пунктами 82 — 85

Правил предоставления коммунальных услуг. После присоединения прибора учета электрической энергии к интеллектуальной системе учета электрической энергии (мощности) сбор, обработка и передача показаний приборов учета электрической энергии осуществляются в автоматическом режиме с использованием такой системы;

г) принимать в порядке и сроки, которые установлены Правилами предоставления коммунальных услуг, сообщения потребителя о факте предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, организовывать и проводить проверку такого факта с составлением соответствующего акта проверки, а при наличии вреда, причиненного нарушением качества коммунальных услуг, — также акта, фиксирующего вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя;

д) обеспечить доставку потребителю платежных документов на оплату коммунальных услуг способом, определенным в пункте 5 настоящего договора;

е) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

8. Ресурсоснабжающая организация имеет право:

а) приостанавливать или ограничивать предоставление коммунальной услуги по основаниям и в порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации;

б) устанавливать количество потребителей, проживающих (в том числе временно) в жилом помещении потребителя, в случае, если жилое помещение потребителя не оборудовано индивидуальными или общим (квартирным) приборами учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии и газа, и составлять акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении, в порядке, предусмотренном пунктом 56

Правил предоставления коммунальных услуг;

в) привлекать на основании соответствующего договора, содержащего условие об обеспечении требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных, организацию или индивидуального предпринимателя для выполнения функций, предусмотренных подпунктом «е» пункта 32 Правил предоставления коммунальных услуг;

г) осуществлять иные права, предусмотренные законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

9. Потребитель обязан:

а) своевременно и в полном объеме вносить ресурсоснабжающей организации плату за коммунальную услугу в сроки и в порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации;

б) при обнаружении неисправностей, пожара и аварий во внутриквартирном оборудовании, внутридомовых инженерных системах, а также при обнаружении иных нарушений качества предоставления коммунальных услуг немедленно сообщать о них в аварийно-диспетчерскую службу, деятельность которой организована управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом, а при наличии возможности — принимать все меры по устранению таких неисправностей, пожара и аварий;

в) обеспечить оснащение жилого помещения приборами учета (холодной воды, горячей воды и электрической энергии), а также ввод в эксплуатацию установленного прибора учета, за исключением случаев, когда обязанность по установке и вводу в эксплуатацию приборов учета электрической энергии возложена на гарантирующего поставщика (сетевую организацию), его надлежащую техническую эксплуатацию, сохранность и своевременность замены в порядке и сроки, которые установлены законодательством Российской Федерации, при наличии технической возможности для установки таких приборов учета;

г) в случае выхода прибора учета из строя (неисправности), в том числе неотображения прибором учета результатов измерений, нарушения контрольных пломб и (или) знаков поверки, механического повреждения прибора учета, превышения допустимой погрешности показаний прибора учета, истечения межповерочного интервала поверки прибора учета незамедлительно известить об этом ресурсоснабжающую организацию и сообщить показания прибора учета на момент его выхода из строя (возникновения неисправности);

д) в случае, если требуется проведение демонтажа прибора учета, известить ресурсоснабжающую организацию не позднее чем за 2 рабочих дня до проведения соответствующих работ. Выполнять демонтаж прибора учета, а также его последующий монтаж в присутствии представителей ресурсоснабжающей организации, за исключением случаев, если такие представители не явились к сроку демонтажа прибора учета, указанному в извещении;

е) допускать представителя ресурсоснабжающей организации в жилое помещение потребителя для снятия показаний приборов учета и распределителей, проверки их состояния, факта их наличия или отсутствия, а также достоверности переданных потребителем сведений о показаниях таких приборов учета и распределителей в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;

ж) информировать ресурсоснабжающую организацию способом, подтверждающим факт и дату получения такой информации, об увеличении или уменьшении числа граждан, проживающих (в том числе временно) в жилом помещении потребителя, в случае, если жилое помещение потребителя не оборудовано прибором учета, не позднее 5 рабочих дней со дня произошедших изменений;

з) возмещать ресурсоснабжающей организации расходы, связанные с введением ограничения, приостановлением и возобновлением предоставления коммунальной услуги, в размере, установленном законодательством Российской Федерации;

и) не осуществлять действия, предусмотренные пунктом 35 Правил предоставления коммунальных услуг;

к) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

10. Потребитель имеет право:

а) получать в необходимых объемах коммунальную услугу надлежащего качества;

б) при наличии прибора учета ежемесячно снимать его показания и передавать их ресурсоснабжающей организации или уполномоченному ею лицу;

в) получать от ресурсоснабжающей организации сведения о правильности исчисления предъявленного к уплате размера платы за коммунальную услугу, о наличии (отсутствии) задолженности или переплаты за коммунальную услугу, о наличии оснований и правильности начисления ресурсоснабжающей организацией потребителю неустоек (штрафов, пеней);

г) требовать от ресурсоснабжающей организации изменения размера платы за коммунальную услугу в случаях и порядке, которые установлены Правилами предоставления коммунальных услуг;

д) привлекать для осуществления действий по установке, замене приборов учета лиц, отвечающих требованиям, установленным законодательством Российской Федерации для осуществления таких действий;

е) осуществлять иные права, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом, а собственники квартир ей за это платят.

Такие компании следят за лифтами, поддерживают чистоту в подъездах, ремонтируют трубы в доме. Еще они в ответе за то, чтобы не текла крыша и ни на кого не упала сосулька.

Основной документ, регулирующий деятельность управляющей компании, — Жилищный кодекс РФ.

Что входит в обязанности УК

У управляющих компаний две основных обязанности: по договору они обслуживают дом и контактируют с другими поставщиками коммунальных услуг.

Обслуживание дома. В квитанциях обычно это называют «содержание и ремонт жилья» или похожими фразами.

Как управляющая компания обслуживает дом:

УК оказывает эти услуги самостоятельно или нанимает подрядчиков. Управляющая компания отвечает за качество и сроки работ перед собственниками.

Доска с объявлениями от управляющей компании

Контакты с другими поставщиками. Кроме управляющей компании дом обслуживают другие поставщики коммунальных услуг: за электричество, воду и отопление управляющая компания обычно не отвечает.

Она выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:

В каких вопросах управляющая компания может и не может помочь

Управляющие компании размещают информацию на сайтах и предоставляют ее по требованию собственника.

Что проверять. УК обязана предоставлять данные о своей работе по просьбе жильцов. Вы имеете право проверить:

Поищите на сайте ГИС ЖКХ. Управляющие компании с 2021 года выкладывают там:

Напишите обращение. Эти же вопросы можно задать с помощью заявления в управляющую компанию. Заявление подавайте в приемную в двух экземплярах: один забираете себе со штампом секретаря. Если подаете заявление через интернет, сделайте скриншот экрана.

У собственников возможностей больше: они могут участвовать в голосованиях, просматривать отчетность управляющей компании, отправлять показания счетчиков

Чтобы посмотреть отчеты и информацию о коммунальных услугах в своем доме, нажмите иконку «Информация о договорах по дому». Внизу появится ссылка, по которой можно посмотреть договор управления

На странице «Отчет о выполнении договора управления» есть список отчетов за прошлые годы. Их выкладывают в течение первого квартала следующего года

Тарифы на странице «Информация о применяемых тарифах» должны быть такими же, как в квитанции за ЖКУ

Куда жаловаться на управляющую компанию

Если будут нарушения со стороны УК, на нее можно жаловаться. Жаловаться можно сразу во все инстанции. Ответ должны дать в течение 30 дней.

Руководитель управляющей компании. Сначала обратитесь в саму УК — напишите заявление на имя руководителя. Жалоба в другие места будет весомее, если вы пытались решить вопрос напрямую, но не смогли. Последующие жалобы подкрепите письменным отказом управляющей компании либо укажите, что они проигнорировали обращение. К тому же иск в суд могут не принять, если с вашей стороны не было попытки досудебного урегулирования.

ГИС ЖКХ. На сайте в личном кабинете можно написать официальное обращение или жалобу не только на управляющую компанию. В списке есть местные ресурсоснабжающие организации — например, Мосводоканал и Мосэнергосбыт в Москве, — органы соцзащиты и местного управления. Все они обязаны вовремя реагировать на обращения пользователей системы.

Для каждого обращения выберите тему и адресата, введите текст и нажмите «Отправить»

Первыми в списке адресатов будут управляющая компания вашего дома и ресурсоснабжающие организации

Органы исполнительной власти. С жалобами на УК работают:

Некоммерческие организации. С нарушениями в жилищно-коммунальном хозяйстве борются политические партии и общественные организации, например общества по защите прав потребителей.

Кто контролирует управляющие компании

Это не обязательно те же самые организации, в которые жалуются на УК. Некоторые органы контролируют и рассматривают жалобы, другие только контролируют, а жаловаться туда не стоит. Контроль за управляющими компаниями ведут по нескольким направлениям: соблюдение нормативов, лицензионный контроль, контроль за тарифами и проверка качества работы.

Нормативы и критерии качества коммунальных услуг определяют Министерство строительства РФ и Министерство энергетики РФ. Нормативы показывают, что и в каком объеме нужно среднему гражданину в месяц. Например, сколько воды или электричества он использует, сколько топлива уйдет на отопление. Также Минстрой указывает, что считать качественной или некачественной работой УК и других поставщиков. В целом эти министерства больше издают методические указания, как контролировать, чем проводят проверки.

Лицензирование. Управляющие компании лицензирует Госжилнадзор, а потом устраивает для них проверки. Это называется лицензионным контролем. В ходе таких проверок жилищная инспекция ищет нарушения — и если найдет, то может отозвать лицензию. Если вы сообщите о нарушении в Госжилнадзор, они могут провести внеплановую проверку УК.

Контроль за тарифами. Федеральная антимонопольная служба следит, чтобы управляющая компания устанавливала тарифы на услуги по закону. Этим же занимается региональный комитет по тарифам, а если его нет — региональное министерство энергетики.

Качество услуг контролирует региональное управление Роспотребнадзора. Они следят, чтобы работа УК не нарушала санитарные нормы и требования безопасности. В случае нарушений Роспотребнадзор должен привлечь УК к административной ответственности.

Все эти вопросы проверяют также муниципальные органы власти. Обычно это управление ЖКХ при городской администрации. Раз в год они должны проводить плановые проверки, а внеплановые устраивают при поступлении жалоб.

Жильцы дома тоже могут контролировать свою управляющую компанию — об этом мы рассказали выше.

Кто отвечает перед потребителем за качество коммунальных услуг

По общему правилу ресурсоснабжающая организация отвечает за качество ресурсов до границ общего имущества МКД (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ) даже с момента перехода на прямые договоры. При этом УО и РСО могут подписать акт об эксплуатационной ответственности, по которому стороны согласны передвинуть границу по ОДПУ (п. 8 ПП РФ № 491).

Если РСО является исполнителем коммунальных услуг, то она делает перерасчёты потребителям в случае, если качество услуг нарушено до стены дома.

Если же качество коммунальных услуг нарушено из-за ненадлежащего содержания внутридомовых инженерных сетей, перерасчёт РСО не обязана делать. При этом потребители вправе требовать возмещения убытков (п. 103 ПП РФ № 354) и морального вреда (п. 21 Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22) с управляющей организации.

О том, как установить виновного в оказании некачественной услуги, смотрите в видеозаписи онлайн-семинара.

Как домам с ИТП перейти на прямые договоры с поставщиками ресурсов

Кто и какую информацию должен предоставлять при прямых договорах

С выходом Федерального закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ стало ясно, что с переходом на прямые договоры ресурсоснабжающим организациям понадобятся данные для начислений собственникам помещений платы за коммунальные услуги, а управляющим МКД нужны будут показания индивидуальных приборов учёта для начисления КР на СОИ. Соответственно, между УО, РСО и собственниками помещений должен быть налажен обмен информацией.

На момент принятия документа в нём были прописаны только общие правила передачи информации:

При этом не было уточнено ни сроков, ни порядка передачи сведений.

ПП РФ № 897 внесло в порядок передачи информацииконкретику, которая, в свою очередь, опять запутала поставщиков ресурсов и управляющие организации.

Прописали срок передачи информации – согласно п. 6 ПП РФ № 354 УО должна предоставить информацию не позднее, чем за 5 рабочих дней до дня начала прямых договоров. При этом в пп. 3 п. 18 ПП РФ № 124 указано, что УО передаёт информацию не позднее, чем в течение 5 рабочих дней со дня начала действия прямых договоров. Ясности, когда передавать информацию – до начала действия прямых договоров или после – так и не появилось.

О том, как же разобраться в этой ситуации, и о составе информации, которую УО необходимо передать в РСО, узнайте в видеозаписи онлайн-семинара.

Как оформить протокол общего собрания о переходе на прямые договоры

Для чего это сделано?

Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО «СК Наружные Инженерные Коммуникации»:

«Смысл вступивших в силу изменений в Жилищный кодекс – это попытка законодателя попробовать упростить собственникам и нанимателям жилых помещений процедуру заключения напрямую с ресурососнабжащими организациями договоров, в случае если управляющая компания по каким-либо причинам не исполняет надлежащим образом свои обязанности и качество ее услуг оставляет желать лучшего. Одновременно, данные изменения объективно делают более прозрачным процесс прохождения коммунальных платежей конечному получателю, исключают из цепочки отношений между потребителями (собственники и наниматели жилых помещений) и ресурососнабжащими организациями посредника – управляющую компанию.»

Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний «ГОСТ»:

«Прямые договоры – это некая попытка введения института персональной ответственности потребителей и поставщиков ресурсов друг перед другом в сфере ЖКХ.

Как группа управляющих компаний мы, конечно, за переход на прямые договоры и прямые платежи. Это избавит нас от ненужного посредничества при контроле денег потребителей, которые транзитом идут через наши счета на счета поставщиков ресурсов. Для нас это лишняя нагрузка – никаких наценок сверх установленного ресурсоснабжающими организациями мы не делаем, выгоды от этого посредничества для нас нет никакой. Наоборот, мы еще и в минусе: ведь собираемость коммунальных платежей не превышает 95% – и это еще в лучшем случае. Всегда есть те потребители, которые не платят, – и деньги за них поставщикам ресурсов платим мы.

В среднем управляющие компании доплачивают ресурсоснабжающим организациям за недобросовестных потребителей от 5% до 30%. Эти деньги мы вынуждены «изымать» из планируемых затрат на текущий ремонт и содержание домов – так и получается, что вместо покраски подъездов или замены окон на лестницах мы оплачиваем счета тех, кто сам за коммуналку не платит. А при больших неплатежах населения управляющая компания становится вечным должником ресурсоснабжающей организации – до благоустройства ли тут?

К тому же прямые договоры потребителей с поставщиками ресурсов снимают с нас примерно половину проблем, связанных с недолжным оказанием услуг со стороны монополистов. Ведь в таком случае ресурсоснабжающие организации отвечают за то, что происходит на пути ресурса к дому – а мы за то, что случается внутри дома. Сейчас чуть что не так – потребители идут к нам, и мы вынуждены разбираться с поставщиками ресурсов. А так зоны ответственности будут четко разграничены. И если, допустим, где-то прорвало трубу и в дом не поступает отопление – это проблема ресурсоснабжающей организации. А если трубу прорвало в подвале – тот тут уже да, наша зона компетенций, и мы с ней работаем.»

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:

«С переходом на прямые договоры удастся минимизировать риски банкротства управляющих компаний и связанных с этим последствий. Напомню, что в результате банкротства управляющих организаций жильцы многоквартирных домов могут столкнуться с изменением тарифов, цен и качества предоставляемых услуг по соглашениям, заключенным ранее.

Также переход поможет избежать «так любимой» для управляющих организаций солидарной ответственности всех жителей за неплательщиков – то есть, когда долги жильцов-неплательщиков раскидывают на добросовестных соседей. Как бы это не казалось абсурдным, управляющая организация вправе распределять долги на соседей пропорционально размеру их общей площади, однако все расходы на общедомовые нужды не могут превышать установленного в регионе норматива, а разницу вынуждена оплачивать управляющая организация.»

Что будет с должниками?

«Если это возможно технически, то ресурсоснабжающие организации сначала предупредят, а потом ограничат или приостановят подачу коммунальных ресурсов, но только если это не нарушает права других абонентов (п. 121 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354).

В случае, когда ограничить или приостановить поставку коммунальных ресурсов не представляется возможным, а требование должником добровольно не исполнено, следующим шагом будет предъявление поставщиком услуг иска в суд. Если сумма долга не превышает 500 тыс. руб., то результатом рассмотрения требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг будет вынесение судом судебного приказа, который одновременно является исполнительным документом (ст. 151 Гражданского процессуального кодекса). Ответчиком по иску будет непосредственно гражданин-должник.»

А по инициативе ресурсоснабжающей организации?

«Да, сама ресурсоснабжающая организация может стать косвенным «виновником» заключения прямых договоров с потребителями. Это произойдет тогда, когда управляющая организация накопила двухмесячную или более задолженность перед поставщиками ресурсов. Процедура регламентирована Законом № 59-ФЗ. В этом случае поставщик ресурсов может через суд расторгнуть договор с управляющей компанией – после чего договоры на поставку ресурсов автоматически, с соответствующим уведомлением, будут заключаться напрямую с собственниками жилья. По нашим оценкам, из примерно 1,2 трлн руб. общероссийской задолженности по услугам ЖКХ около 250-300 млрд рублей – это долги именно управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями.»

«Как уже было сказано, собственников помещений проинформируют одновременно с направлением уведомления об отказе от договора путем размещения информации в общедоступных местах. По истечении 30-дневного срока с даты отправки уведомления в адрес управляющей компании прямой договор между ресурсоснабжащей организацией и каждым собственником помещения в многоквартирном доме будет считаться заключенным (подп. 2 п. 7 ст. 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации).»

Если собственники не хотят переходить на прямые договоры, возможен ли переход по инициативе управляющей компании?

«Нет, у управляющей организации таких полномочий нет.»

Как осуществить переход?

«Для того чтобы платить напрямую поставщику за холодную и горячую воду, электричество, газ, отопление и водоотведение собственники квартир должны сначала собраться на общее собрание, затем на нем принять соответствующее решение, зафиксировать его в протоколе и передать документ в ресурсоснабжающую организацию (Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (далее – Закон № 59-ФЗ).»

«Прямой договор считается заключенным с даты принятия соответствующего решения общим собранием. Срок вступления договора в силу может быть перенесен ресурососнабжающей организацией не более чем на три месяца, о чем она должна уведомить собственников помещения в течение пяти рабочих дней с даты получения ресурососнабжающей организацией протокола и решения общего собрания (подп. 1 п. 7 ст. 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации).»

Получится ли платить за коммуналку меньше?

«Нет, стоимость услуг при этом дешевле не станет – тарифы на услуги ЖКХ как росли в среднем на 4% по стране в год, так и будут расти. Зато у потребителя появится твердая уверенность, что его платежи ушли по назначению. Прямые договоры между жильцами и поставщиками ресурсов исключают посредника в лице управляющей компании, делая поставки коммунальных ресурсов и их оплаты более прозрачным для всех.

К тому же, при некачественно оказанных услугах, потребитель может их не оплачивать, предварительно осуществив необходимые замеры и поставив в известность монополиста. Если оплата идет через общую квитанцию, то «вычленять» некачественную услугу из оплаты становится сложнее.»

Кого считать исполнителем КУ при прямых договорах

На сегодняшний день у управляющих многоквартирными домами и поставщиков коммунальных ресурсов нет чёткого понимания, кто считается исполнителем коммунальных услуг при прямых договорах. Эксперт призвала разобраться в этом с точки зрения того, между кем заключены договорные отношения.

Если у жителя МКД заключён прямой договор с РСО, такие отношения подчиняются правилам постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. В ч. 2 документа указано, что прямой договор заключается между потребителем и исполнителем коммунальной услуги. Соответственно при прямом договоре РСО – собственник помещения в МКД исполнителем услуги будет считаться РСО (ст. 157.2 ЖК РФ) и именно эта организация обязана выполнять все указания ПП РФ № 354.

Однако это касается только отношений с потребителями. Существуют также отношения между РСО и УО – двумя юридическими лицами. Между ними есть договорные отношения, которые подчиняются постановлению Правительства РФ от 14.02.2012 № 124. В п. 2 постановления указано, что исполнителем КУ считается лицо, которое обслуживает инженерные системы в многоквартирном доме. Это управляющая организация, поэтому обязанности, указанные в ПП РФ № 124, выполнять должна она.

Подведём итог: в отношениях потребитель – РСО при заключённом прямом договоре исполнителем коммунальной услуги будет являться РСО, а в отношениях между УО и РСО исполнителем считается управляющая организация.

Каким путём можно перейти на прямые договоры

Существует три основных способа перехода потребителей коммунальных услуг на прямые договоры с РСО:

На первый взгляд этот список кажется исчерпывающим. Однако есть исключение, которое касается новостроек. Согласно ст. 161 ЖК РФ до выбора в новостройке способа управления, застройщик может самостоятельно назначить управляющую организацию и заключить с ней договор управления. Появляется вопрос: как должна работать временная управляющая организация – по общей схеме или по прямым договорам.

Существует два разных мнения на этот счёт. Так, Минстрой РФ в своём письме от 10.03.2019 № 8127-ОО/04, отмечает, что действующим законодательством не предусмотрена возможность заключения застройщиком прямых договоров, единолично от своего имени.

Противоположная позиция отражена в ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ.  В статье сказано, что МКД с момента сдачи в эксплуатацию считается домом с невыбранным способом управления, поэтому работает по прямым договорам. А с момента подписания актов приёма-передачи помещений такие прямые договоры возникают и у будущих собственников.

Елена Шерешовец напомнила участникам онлайн-семинара, что вторая точка зрения основана на прямой норме закона, а письма Минстроя РФ носят рекомендательный характер и не являются нормативно-правовыми актами. Эксперт советует придерживаться позиции, отражённой в ЖК РФ.

Вправе ли застройщик заключать прямые договоры в новостройках

Стоит ли заключать договоры ЖКХ напрямую с ресурсоснабжающими организациями?

19 апреля 2018

С 3 апреля собственники квартир получили право заключать договоры ЖКХ  напрямую с ресурсоснабжающими организациями. На самые злободневные вопросы ответили юристы и представитель управляющей организации.

О чём ещё мы поговорили на онлайн-семинаре

«Так как по нашим оценкам, в среднем по России подобную активность проявляет лишь один дом из трех, то можно предположить, что на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по собственной инициативе в обозримом будущем перейдут лишь 30% домов.»

«Потенциально новая система сможет снизить до минимума количество просрочек в области ЖКХ, так как сейчас ситуация по долгам в этой сфере считается катастрофической.»

«Как уже было сказано неоднократно: расчеты за потребленные коммунальные ресурсы в сфере ЖКХ должны стать более прозрачными.»

Правила обмена информацией при прямых договорах

Совокупный долг управляющих организаций перед ресурсоснабжающими огромен. Ресурсоснабжающие организации в свою очередь не могут обеспечить качественные коммунальные услуги из-за накопленной управляющими организациями задолженности. Единственным решением этой проблемы законодатель считает переход на прямые договоры. Но при переходе РСО обязанностей исполнителя коммунальных услуг у организаций возникает много вопросов.

Один из главных – где РСО взять информацию для начислений. Ответ на этот вопрос содержится в постановлении Правительства РФ от 13.07.2019 № 897. Документ регулирует взаимоотношения управляющих и ресурсоснабжающих организаций при переходе на прямые договоры. Однако с его выходом новые трудности появились и у управляющих, и у ресурсоснабжающих организаций.

Например, ПП РФ № 897 обязало УО при переходе собственников на прямые договоры передавать в РСО сведения о документах, удостоверяющих личность каждого собственника или нанимателя помещений в доме. Таких данных в управляющих организациях не хранится, а за их непредоставление предусмотрен штраф.

Как действовать управляющим организациям согласно принятым правилам, на онлайн-семинаре «Новые алгоритмы взаимодействия между УО, РСО и потребителями» рассказала наш постоянный эксперт Елена Шерешовец.

Минстрой РФ отвечает на вопросы о переходе на прямые договоры с РСО

Что делать, если переход на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями произведен, а управляющая компания продолжает присылать квитанции?

«Законодатель сделал попытку предотвратить возможные злоупотребления со стороны управляющей компании: в таком случае она будет обязана уплатить собственникам штраф в двухкратном размере суммы, которую собственник уплатит по такому счету (п. 5 ст. 3 Закона № 59-ФЗ). Данная норма работает, в случае если платеж был совершен. Денежные средства могут истребованы гражданами от управляющей компании в судебном порядке. Штраф возместит гражданам расходы при повторной оплате услуг ЖКХ напрямую поставщику коммунальных ресурсов.»

А если есть долг по общедомовому потреблению?

«Если с неплательщиками в отношении пользования ими услуг в своей квартире все ясно, то проблема накопления долгов дома перед ресурсоснабжающими организациями остается. И принцип работы с таким долгом пока законодателем не разъяснен. Правда, за сбор этих средств будет отвечать обслуживающая компания, если это будет предусмотрено в вашем договоре. Кстати, такие долги могут переложить на плечи добропорядочных собственников, так как в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 апреля 2013 г. № 344 ответственность по уменьшению потерь того или иного ресурса, а также необходимость борьбы с незаконными подключениями и действий по сокращению долгов можно вполне законно переложить на плечи жителей.»

С какими сложностями могут столкнуться собственники, если примут решение перейти на прямые договоры с ресурсоснабжающами организациями?

«Как в любом нововведении, в заключении прямых договоров, конечно же, есть узкие места. Потребителям может показаться неудобным наличие большого числа разных квитанций и счетов. К привычным «платежкам» за услуги управляющей компании, электричество и капремонт прибавятся квитанции на отопление, водоснабжение и газ. Технически оплатить услуги станет сложнее и дольше. К тому же по вопросам платежей или перерасчетов придется обращаться в организации, которые счета выставляли, – и это вместо контактов с бухгалтерией управляющей компании. Именно управляющие компании до сих пор являлись для жильцов ответственным лицом по качеству предоставляемых услуг. Их персонал следил за своевременностью начислений и за выставлением счетов по коммунальным ресурсам. Управляющие компании, по сути, являются тем самым «одним окном», куда жильцы направляют все свои претензии по поводу качества ресурсов или их оплате.

Большое количество новых договоров, счетов, актов и прочего документооборота осложнит и жизнь монополистов, точнее, сотрудников низшего и среднего звена, которые вплотную столкнутся с этим бумажным валом. Ведь на деле подобный закон уже действует: собственники нежилых помещений уже давно имеют право заключать прямые договора с поставщиками ресурсов – эта норма закреплена Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354. Но в действительности монополисты это саботируют под различными предлогами – как раз из-за нежелания взваливать на себя лишнюю работу.»

«Увеличение числа квитанций, и как следствие, проведение соответствующих расчетов в большем размере, а также необходимость проведения взысканий с неплательщиков должны привести к расширению штата ресурсоснабжающих организаций, а это значит, что и к возрастанию затрат предприятия. Возникает вопрос: каким образом будет производиться компенсация таких расходов? Не получится ли, что заложенные денежные средства на прокладку и ремонт коммуникаций направят на печать, изготовление квитанций и оплату труда юристов?

Законодатель также не разъяснил порядок и не указал, кто будет отвечать за готовность внутридомового хозяйства к отопительному сезону, а это важнейший вопрос.

Еще можно добавить, что в случае судебных споров каждому потребителю придется самостоятельно решать возникающие вопросы с монополистами, в то время как до нововведений это делают управляющие организации.»