КАК ВЫБРАТЬ УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ

Обратитесь в прокуратуру или суд

Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. « Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.

В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. « Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.

Какие бывают разновидности управляющих компаний?

Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.

Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.

Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией. Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья. Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников.

Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.

Выбрать несколько подходящих УК

Искать управляющие кампании можно по названию населенного пункта. Выберите свой город — и получите полный список УК, которые в нем работают

Поэтому надо сузить круг поиска: выбрать ближайшие к дому.

Чтобы найти управляющую компанию по заданному адресу, необходимо в реестре лицензий на портале ГИС ЖКХ в разделе «По реквизитам многоквартирного дома» выбрать интересующую вас улицу. В результатах поиска обратите внимание на количество домов в управлении УК.

Получается, по территориальному признаку есть выбор среди пяти УК.

Выбираем из пяти УК возле улицы Судостроительной

С 1 марта 2019 года управляющие компании должны предоставить потребителям возможность прийти на личный прием в офис УК или МФЦ — если у компании есть договор с центром. Представительство УК должно располагаться в пешей доступности от обслуживаемого дома на расстоянии не более 3 км. У К для этих целей открывают дополнительные офисы в районе обслуживаемых домов.

Если открывать офис невыгодно, то один или пару раз в неделю управляющие компании устраивают приемные дни в помещениях общего пользования дома, например в его подвале. Сотрудник принимает жителей дома в определенные дни и время. Круг вопросов, решаемых таким сотрудником, ограничен: его функция сводится к приему обращений от жителей. Если нужно пообщаться с УК и разобраться с другими вопросами, например сделать перерасчет за ЖКУ, или если день похода в УК не совпадает с приемным днем дополнительного офиса, придется ехать в головной офис компании. Он может находиться далеко от вашего дома.

Поэтому следует выбирать УК, полноценные офисы которых находятся в пешей доступности от дома. Если рассматриваете УК, у которой вблизи вашего дома есть допофис, уточните круг вопросов, которые можно решить в нем.

Собрание собственников

Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.

Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.

«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.

За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».

Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.

Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.

После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. « Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.

Как написать жалобу

Искать в интернете информацию о нормах закона, которые, по вашему мнению, нарушила УК, тоже необязательно. Главное — подробно и последовательно описать ситуацию и по возможности приложить доказательства. Это может быть фото- и видеосъемка, квитанции, акты, показания свидетелей, копии предыдущих обращений.

Правила оформления. В жалобе обязательно нужно указать: наименование организации, в которую обращаетесь, либо должность, фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, а также свои личные данные и почтовый адрес, по которому вам должны направить ответ.

Жалобу можно напечатать или написать от руки. В последнем случае постарайтесь писать разборчиво — в ваших интересах, чтобы ваше обращение смогли прочесть. В любом случае подпись под жалобой нужно написать от руки. Также надо указать дату обращения и перечислить приложения, если в подтверждение своих доводов вы прикладываете к жалобе документы и материалы либо их копии.

Если подаете жалобу в электронном виде, обязательно надо указать свои фамилию, имя, отчество и адрес электронной почты, по которому должны направить ответ. К такому обращению вы также можете приложить необходимые документы и материалы — в электронной форме.

Как написать жалобу в управляющую компанию: образец

Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?

В этом случае собственники могут направить жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или подать иск в суд. К жалобе следует приложить все документы, которые подтверждают допущенные управляющей компанией нарушения.

Как пожаловаться мэру Москвы

Если живете в Москве, можете обратиться непосредственно к градоначальнику столицы — передать письменное обращение лично или воспользоваться электронными площадками.

Поля, которые надо будет заполнить, и меню вкладки «Обратная связь» в правом верхнем углу

На портале можно сообщить о проблеме или внести предложение, чтобы улучшить работу коммунальных служб и управляющих компаний.

Зарегистрируйтесь или войдите через сайт Правительства Москвы, чтобы оставить обращение

Написать письмо. Вы можете подать письменное обращение в адрес Правительства Москвы. Письмо нужно запечатать и отправить почтой по адресу: ул. Тверская, 13, подъезд 5, комната 103, г. Москва, 125032.

Телефоны для жалоб. Кроме письменных жалоб Правительство Москвы принимает также телефонные обращения. Можете выбирать из перечня телефонов подходящий вашей ситуации и звонить.

Например, в Единую справочную службу города Москвы можно позвонить по телефону 8 (495) 777-77-77. А номер горячей линии Роспотребнадзора 8 (800) 100-00-04.

Как подать жалобу

Подать жалобу можно лично, в электронном виде или отправить по почте. Если решите обратиться почтовым обращением, лучше отправьте письмо с уведомлением о вручении и сделайте опись вложения — в случае необходимости вы сможете подтвердить, что действительно направляли определенные документы, и будете знать, что обращение попало к адресату.

Через госуслуги. С помощью авторизации на портале госуслуг вы можете попасть в личный кабинет на сайте ГИС ЖКХ. Там есть вкладка «Направить обращение или жалобу». Информация о заявителе и адрес вашей электронной почты заполнятся автоматически. Вам надо заполнить остальные поля: указать адрес дома, выбрать адресата обращения, описать суть жалобы. К обращению можно в электронном виде приложить документы, подтверждающие обстоятельства, ставшие причиной для жалобы.

Вкладка, с помощью которой можно подать электронное обращение

Поля, которые надо заполнить самостоятельно

Личное посещение. Напечатайте жалобу или напишите от руки в двух экземплярах. Один останется в организации, куда вы обращаетесь, на втором вам должны поставить отметку о принятии жалобы, и он останется у вас.

Адрес и часы работы органа, в который вы собираетесь передать жалобу, можно посмотреть в интернете. Как правило, время работы канцелярий — с 9 до 17 или 18 часов с перерывом на обед, но в некоторых случаях бывает нестандартный график работы, поэтому лучше проверить заранее.

Как выбрать надежную УК

Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.

Конфликты жителей с УК

Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.

Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.

Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.

Эксперты в статье

Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации.

Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК. Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру). После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.

Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.

Куда жаловаться

Это зависит от причины, по которой вы жалуетесь.

В аварийно-диспетчерскую службу подают жалобы и заявки об устранении выявленных недостатков. Недостатки могут быть такими:

Лучше обращаться письменно. Но можно и устно, например позвонить по телефону. Вы должны назвать свои фамилию, имя и отчество, точный адрес помещения, где надо проверить батареи или наладить уборку в подъезде, и сказать, что именно вас не устраивает.

Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан зарегистрировать ваше обращение и сообщить, кто принял сообщение — свои фамилию, имя и отчество, а также номер обращения и время его регистрации.

Вашу заявку сотрудники УК должны отработать — наладить работу дворников и уборщиц, устранить воздушные пробки в батареях, чтобы отопление заработало как надо, залатать текущую крышу.

Директору УК можно направить претензию, если вас не устраивает работа сотрудников или если вы подавали заявку, но УК не устранила недостатки. Опишите фактические обстоятельства дела и потребуйте, чтобы руководство проконтролировало исправление выявленных недостатков. Например, бухгалтерия постоянно ошибается в расчетах и вам приходится каждый раз приходить лично и разбираться с этим.

Образец жалобы УК должна разместить на информационном стенде. Если ваша УК проигнорировала это требование законодательства, можете воспользоваться нашим образцом. Я приведу его ниже.

Жалобу надо составить в двух экземплярах. Один экземпляр передайте в УК, а на втором попросите в УК поставить отметку и оставьте себе.

В жилищную инспекцию следует обращаться, если считаете, что УК плохо исполняет свои обязанности по договору. Например, если УК:

Вы вправе подать жалобу и потребовать проверить работы УК: насколько компания соблюдает установленные законом требования к содержанию общего имущества дома и придомовой территории либо предоставлению коммунальных услуг.

Государственный жилищный надзор осуществляют уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, а муниципальный — уполномоченные органы местного самоуправления.

Например, региональный государственный жилищный надзор в Москве осуществляет Государственная жилищная инспекция г. Москвы — Мосжилинспекция.

Разница между ними заключается в жилье, которое они курируют. Государственный контроль надзирает за всем жильем независимо от формы собственности, а муниципальный может вести надзор только за жилыми домами и общежитиями, принадлежащими городу.

Общественный жилищный контроль могут осуществлять общественные объединения, некоммерческие организации, советы домов и другие заинтересованные лица в соответствии с законодательством РФ. Контроль может проводиться в форме общественной проверки органов и организаций или публичных слушаний.

Общественная проверка проводится по инициативе, например, уполномоченного по правам человека в РФ или уполномоченных по защите прав предпринимателей.

Вы можете поучаствовать в ней как общественный инспектор или общественный эксперт — если у вас есть нужные знания в области ЖКХ. Например, если вы финансист и хорошо разбираетесь в тарифах. Или вы инженер и хорошо знаете, как правильно должен работать в доме водопровод. Найти мероприятие, в котором вы хотели бы поучаствовать, можно на сайте ГИС ЖКХ.

Мероприятия общественного контроля ищутся через вкладку «Информация для граждан»

На публичных слушаниях, как правило, обсуждают проблемные вопросы, которые не урегулированы действующим законодательством. Либо те нормы, которые в законе есть, а на практике не работают. По итогам составляют протокол, в котором излагают предложения, высказанные в процессе публичных слушаний, и направляют его в органы публичной власти и заинтересованным организациям для решения поднятых вопросов.

Для участия в публичных слушаниях специального образования и профессиональных знаний не нужно, туда может прийти любой желающий. И еще вы всегда можете подать жалобу в органы общественного контроля на свою УК.

Если УК плохо содержит дом, органы госжилинспекции (ГЖИ) могут привлечь ее к административной ответственности и вынести предписание об устранении нарушения. Есть даже случаи, когда УК могут лишить права управления конкретным домом. Например, если госжилинспекция выдаст предписание в отношении этого дома и в течение 12 месяцев с этого дня суд назначит УК два и более административных наказания за то, что она ненадлежаще исполняет предписания по этому дому.

В Роспотребнадзор можете обратиться, если УК вам не предоставляет сведения о сроках, качестве и объеме услуг или отказывается вернуть деньги, если у вас есть переплата. Любые жалобы по поводу нарушения ваших прав потребителя рассматривает Роспотребнадзор.

Сначала лучше обратиться с претензией непосредственно в УК, а если жалобу оставят без ответа или нарушение не устранят, следует писать в Роспотребнадзор.

Жалобу в Роспотребнадзор можно подать через портал госуслуг, лично, отправить по почте или заполнить форму на сайте Роспотребнадзора. При этом можно выбрать вариант обращения. Если полагаете, что, чтобы проверить факты, потребуется внеплановая проверка, вам надо заполнить форму с авторизацией. Или можете выбрать обычную претензию и не авторизовываться.

Основанием для внеплановой проверки УК могут стать такие факты:

Так выглядит форма, которую можно заполнить без авторизации через портал госуслуг

В прокуратуру можно обратиться за восстановлением нарушенных прав. Органы Прокуратуры РФ осуществляют надзор за исполнением законов и соблюдением прав граждан.

Жалобу следует подать в районную прокуратуру: если обратитесь в вышестоящий орган, ваше обращение все равно перенаправят в орган по вашему месту жительства. Сотрудники прокуратуры проведут проверку законности действий или бездействий УК и направят вам ответ в течение 30 дней. В нем в зависимости от итога проверки будет сказано, что нарушений не нашли или что УК вынесено предписание об устранении нарушений в установленный срок.

В ФАС. Эта служба контролирует, чтобы плату с жильцов УК взимала по установленным тарифам. Если считаете, что ваша УК необоснованно завышает плату за коммунальные услуги, можете обратиться с жалобой в Управление Федеральной антимонопольной службы. Ее специалисты проведут проверку и установят причины и обоснованность повышения. В случае если выявят нарушение, УК предпишут устранить такое нарушение и наложат штраф за нарушение антимонопольного законодательства.

Еще одно нарушение, которое входит в компетенцию ФАС — навязывание невыгодных условий содержания жилья. Чаще всего этим грешат УК в новых домах. Например, некоторые компании назначают плату за подъем строительных материалов и даже плату за проход в дом — жильцов вынуждают покупать пропуска в собственные квартиры. Разумеется, это нарушение законодательства, о котором нужно сообщить в Управление Федеральной антимонопольной службы вашего региона.

Подать жалобу вы можете лично, почтовым отправлением или написав письмо на сайте. Если выберете вариант электронного обращения, лучше сначала прочтите правила подачи.

Лучше описать ситуацию как можно подробнее и приложить все документы, которыми вы можете подтвердить обоснованность своей претензии к УК

В суд. Обратиться в суд вы можете по разным причинам — чтобы обязать УК устранить недостатки в обслуживании дома, выполнить ваши требования или взыскать с компании компенсацию ущерба.

Дополнительно можете потребовать, чтобы с УК взыскали штраф за неудовлетворение ваших требований в добровольном порядке в размере 50% от присужденной суммы и компенсацию морального вреда.

Платить госпошлину за подачу такого иска в суд не придется, если сумма иска не превышает 1 млн рублей. Если больше — госпошлину рассчитывают исходя из цены иска за вычетом миллиона.

Как выбирают УК

Отношения между жильцами многоквартирных домов и управляющей компанией регулируются Жилищным кодексом России. У К избирается на общем собрании собственников дома. « При этом после составления протокола общего собрания она должна заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей его площади. Дата заключения договора с управляющей организацией и будет являться числом начала управления домом», — рассказала Виктория Данильченко, председатель МКА «Коллегия адвокатов Виктории Данильченко».

Обратитесь к руководству УК

Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. « При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.

Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.

В жалобе необходимо подробно описать суть проблемы, указать право собственности на квартиру (или свои права как арендатора), реквизиты подтверждающих документов и договора, заключенного с управляющей компанией. « Следует добавить пункты договора, которые были нарушены. Это может быть несвоевременное отключение воды, неработающий лифт, завышенные тарифы или некачественная уборка общественных зон. Стоит также указать, что сотрудники управляющей компании игнорируют просьбы и пожелания жильцов, не выполняя свои обязанности», — объяснил Гавришев. По его словам, если же должной реакции не последует, то жильцы имеют право обратиться в надзорные органы.

Уведомление жильцов и старой УК

Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. « Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.

Пожалуйтесь в Роспотребнадзор

В Роспотребнадзор стоит жаловаться, если речь идет о несправедливо завышенных тарифах, неверности расчетов и отказе предоставлять жильцам информацию об услугах и ходе выполнения тех или иных работ. Для начала необходимо узнать контакты территориального отделения ведомства и направить туда письмо с описанием проблемы и документами на квартиру, как и в предыдущем случае. « Претензию можно отправить по электронной почте или принести лично. Формат может быть любым, четких правил нет. Однако главное — подробно описать проблему и прикрепить максимальное количество доказательств тех или иных нарушений», — пояснила Данильченко.

Критерии отбора УК

Я рекомендую выбирать УК по определенным критериям, которые необходимо учитывать в совокупности.

Пешая доступность офиса УК. Если к управляющей компании возникнут вопросы, проще добраться до той, что находится ближе к дому.

Не все вопросы можно решить по телефону. У К могут требовать личного присутствия собственника, например при подаче заявлений о вводе счетчиков в эксплуатацию, о поверке счетчика, о выдаче выписок с лицевых счетов, а также в случае жалоб и претензий.

Наличие в УК домов в управлении. Если в управлении УК много домов, это говорит о ее востребованности.

Количество «ушедших» домов. Если от этой компании отказалось много домов, скорее всего, в работе УК немало проблем.

Отзывы позволяют узнать о возможных проблемах непосредственно от собственников домов.

Наличие лицензии. Все УК обязаны иметь лицензию на ведение деятельности.

Отсутствие банкротства. Если УК находится на стадии банкротства, у нее не будет денег на обслуживание домов.

Чтобы выбрать подходящую УК, я советую придерживаться такого алгоритма:

Как действовать, если есть претензии к работе УК или ее сотрудников

На портале ЖКХ. Узнать об управляющих компаниях в вашем городе можно в ГИС ЖКХ — это официальный портал с информацией об УК.

Все УК обязаны работать с ГИС ЖКХ и размещать на портале:

Через ГИС ЖКХ можно:

Чтобы найти подходящую УК на портале, нужно зайти в раздел «Реестры» и выбрать «Реестр лицензий субъектов РФ». После выбора субъекта, в котором ищете управляющую компанию, появится перечень всех УК.

Я предпочитаю «2ГИС», поскольку по своему опыту отметил, что два раза в год сотрудники «2ГИС» проверяют актуальность информации в справочнике: обзванивают УК и уточняют изменения в режиме работы и контактных данных. Также в «2ГИС» сразу можно посмотреть маршруты общественного транспорта до выбранной УК.

На «2ГИС» необходимо в строке поиска набрать «управляющая компания»: сервис выдаст результат списком с местонахождением УК

Через сарафанное радио. Также найти управляющую компанию можно через знакомых и соседей по району.

Для этого сделайте две вещи:

Если у вас одна УК на город или район

В небольших городах жильцы дома могут стать заложниками одной управляющей компании и терпеть ее недочеты. В таком случае стоит задуматься о создании ТСЖ.

Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников, зарегистрировать ТСЖ в налоговой и уведомить об этом свою УК, чтобы она передала всю техническую документацию ТСЖ. В Т⁠—⁠Ж уже была подробная статья про то, как создать ТСЖ.

Иногда не все так просто. Ко мне за советом обращаются собственники квартир из других городов, и бывают случаи, когда создать ТСЖ или уйти в другую УК не получается.

Крупные связи УК и хорошие финансовые возможности могут создать проблемы при смене компании. Как поступать в таком случае — решать вам. В подобной ситуации я советую сначала просчитать свою финансовую выгоду, а уже потом рисковать, борясь с несправедливостью.

Новая УК

Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. « Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

Что изменилось

Раньше для смены управляющей компании было достаточно, чтобы на общем собрании собственников (ОСС) помещений в МКД проголосовало более 50% присутствующих. Собрание же считается правомочным, если на нем присутствует половина жильцов, имеющих право голоса. Таким образом, решение по выбору управленцев могло быть принято четвертью голосов всех собственников помещений (25% плюс один голос).

«До принятия поправок новую управляющую компанию (УК) было выбрать проще, чем создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Условно минимум 26% голосов нужно было набрать за смену УК и 51% — за создание ТСЖ. Теперь условия сравнялись и жителям нет смысла менять УК. Стратегически более верное решение — создавать ТСЖ (организация самих жителей) и нанимать управляющую компанию как подрядчика от имени ТСЖ. Не понравится — ее легче будет сменить», — считает основатель и директор онлайн-сервиса для автоматизации УК и товариществ собственников недвижимости (ТСН) doma.ai Илья Сотонин.

Определить причину смены УК и свои ожидания от новой УК

Смена управляющей компании происходит не из-за ее прекрасной работы, а наоборот. Причины могут быть разные, например:

Причины смены УК — это визитная карточка собственников, которые заинтересованы в смене управляющей компании. Они помогают убедить других собственников на общем собрании. Собственников в доме много, поэтому мнения о действующей управляющей компании могут быть разные. Неизбежно возникнет вопрос, почему вообще надо менять УК. Четкие причины смены УК помогут набрать голоса.

Кроме того, причины смены действующей УК помогут в общении с новой. Чтобы новая управляющая реально оценила свои возможности, необходимо сообщить ей ожидания от работы с ней.

Договоритесь о встречах с администрациями выбранных управляющих компаний. Не ограничивайтесь одной УК и проведите встречу с двумя-тремя, чтобы можно было сопоставить ответы представителей УК на ваши вопросы и в итоге сделать выбор в пользу одной УК, с которой будете дальше работать. Если вы до стадии переговоров совершили все другие рекомендованные шаги, проблем с выбором УК для переговоров не будет.

На встречу следует взять последние платежки, чтобы сотрудники УК посмотрели на действующие тарифы в доме. Речь идет о тарифах на содержание и ремонт, который устанавливается общим собранием и согласуется с управляющей компанией. Такие тарифы на законодательном уровне не урегулированы, поэтому каждая УК изначально сама предлагает размер тарифа, который позволит обслуживать дом. Потом уже можно обсудить варианты снижения тарифа с администрацией УК.

Тариф «Содержание и ремонт» в квитанции нужно согласовать с новой УК

Я советую пойти на встречу группе активистов дома, а оптимальнее всего — совету многоквартирного дома. Одна голова хорошо, а две лучше: то, что вы хотели спросить, можете забыть на встрече. Кроме того, смену УК стоит решать коллективно, чтобы другие собственники не обвинили вас в заговоре с новой управляющей компанией.

На что обратить внимание. Если вам обещают в разы уменьшить платежку, скорее всего, это останется на словах. Уменьшение тарифа на услуги УК — конкурентное преимущество, потому что жители домов всегда рады новой управляющей компании с меньшим тарифом. Но уменьшение тарифа имеет обратную сторону.

Как на любом рынке услуг, на рынке УК есть вилка цен. Цены не устанавливает государство, их диктуют спрос, предложение и покупательская способность.

Если брать цены ниже стандартных, придется работать в убыток или за эти деньги делать меньше. Обычно УК выбирают второй вариант, но об этом жителям, как правило, не говорят, хотя юридически пытаются себя обезопасить. Чтобы не было претензий со стороны жителей, в договор управления включается маленький перечень работ и услуг, который соответствует тарифу.

Если вам обещают сделать ремонт сразу же, не ведитесь. В ЖКХ для финансирования работ действует накопительная система, поэтому в первые УК реально ничего не сможет сделать. Чтобы отремонтировать подъезд, надо несколько месяцев вносить платежи на проведение ремонта. Оплата за ремонт может быть в платежке как в одной строке «Содержание и текущий ремонт», так и в отдельной строке «Текущий ремонт».

Если на переговорах УК обещает золотые горы, бегите от нее. Объективно в сфере ЖКХ работать непросто. Ситуация осложняется несовершенством законодательства и неплательщиками за ЖКУ. Дома, где все выглядит идеально, шли к такому состоянию годами в диалоге с УК.

Если администрация УК говорит честно, что на определенные работы в доме в первый год обслуживания рассчитывать не стоит, и объясняет почему, следует сделать выбор в ее пользу.

Риски для жильцов

К недостаткам нововведений старший юрист ProLegals Ольга Жукова относит и возможное снижения конкуренции между управляющими компаниями. Переход к необходимости абсолютного большинства для выбора УК может привести к блокированию возможности принятия этого решения в связи с отсутствием активного участия собственников в жизни МКД, считает юрист. То есть в связи с пассивностью собственников может даже не сформироваться кворум для принятия решения, пояснила Ольга Жукова.

Юрист обращает внимание еще на один аспект. Если управляющая компания не будет исполнять взятые на себя обязательства, а на собрание по выбору новой УК придет недостаточное количество собственников, то это затруднит или вообще сделает невозможным ее смену, поясняет Никита Кузьмин.

Илья Сотонин, основатель и директор онлайн-сервиса для автоматизации УК и ТСН doma.ai:

— Нововведение приведет к снижению конкуренции на рынке УК и закрепощению жителей. Ситуация, когда есть две группы жителей, которые все время голосуют за разные компании, мне никогда не встречалась. Никто не мешает жителям второй группы прийти на собрание первой и проголосовать против. А вот ситуации, когда старая УК всеми силами мешает группе жителей, которые хотят сами выбирать, кому доверить свой дом, встречаются повсеместно. Провести честное собрание — тяжкий труд для инициативных жителей. В стране большая часть собраний и так подделывается. Сейчас провести собрание по смене УК станет еще тяжелее.

К примеру, покупателю новостройки придется жить с навязанной застройщиком УК, а она чаще всего защищает интересы не собственника квартиры, а прикрывает гарантийные недоделки строителей. В итоге у управляющих компаний, как от застройщиков, так и независимых, будет меньше стимулов конкурировать за счет качества услуги, остается надежда только на переход к онлайн-собраниям.

В случае если в стране большая часть собраний станет проводиться онлайн на надежных площадках, где результаты голосования подделать будет невозможно, в отличие от подписей на бумаге, то ситуация с закрепощением жителей может поменяться. Однако увеличение необходимых голосов делает меньшинство активных жителей дома, которые хотят, чтобы их собственность обслуживалась нормально и хотят жить лучше, заложниками пассивного большинства.

Напишите в Жилищную инспекцию

В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома. « Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности. В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.

На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).

Частная или государственная УК

При выборе УК может возникнуть вопрос, какая компания лучше: частная, государственная или муниципальная. Универсального ответа нет: как частная компания, так и государственная может работать и хорошо, и плохо.

Не стоит думать, что муниципальная или государственная УК будет лучше обслуживать дом. По закону стандарты обслуживания одни у всех компаний, вне зависимости от формы собственности.

Кроме того, можно попасть на уловку современных частных УК, которые подбирают названия так, чтобы их посчитали государственными или муниципальными. Не всегда указание в названии ГУП — государственное унитарное предприятие, или ГБУ — государственное бюджетное учреждение, или МУП — муниципальное унитарное предприятие, говорит о принадлежности организации к государству или муниципалитету.

Перед тем как окончательно определиться с выбором УК, нужно ее проверить на наличие лицензии и отсутствие банкротства.

Лицензии на право управлять домами. Управляющие компании работают на основании лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. Если нет лицензии, деятельность УК вне закона, а значит, все платежи будут идти впустую.

Банкротство. Работать с управляющей, которая находится в процессе банкротства, — платить в никуда. Банкротство означает, что у УК есть большие долги, по которым она не платит. В итоге все поступившие платежи по ЖКУ будут направляться не на обслуживание и ремонт дома,а на погашение долгов, возникших ранее.

В поле «Код» введите ИНН управляющей компании — он указан в лицензии — и нажмите «Поиск»

Если УК не находится в процессе банкротства, то в результате поиска появится надпись «По вашему запросу не найдено ни одного совпадения, попробуйте изменить поисковую фразу»

Как поменять управляющую компанию

Шаг 1. Составить список претензий к действующей управляющей компании и собрать свидетельства нарушений (копии жалоб в УК, Роспотребназор и контролирующие органы).

Шаг 2. Обсудить ситуацию с другими жильцами и создать инициативную группу жильцов.

Шаг 3. Подобрать новую управляющую компанию. Следует внимательно изучить рейтинги управляющих компаний и прочитать отзывы. В особенности стоит обратить внимание на официальный сайт потенциальных кандидатов, наличие у них необходимых документов (прежде всего, лицензии). Посмотрите на состояние обслуживаемых этими компаниями домов — это поможет получить объективное представление о работе УК. После того, как сформирован список понравившихся компаний, можно обратиться к ним с просьбой составить план работ по вашему дому, а также дать информацию о тарифах.

Шаг 4. Составить повестку общего собрания собственников, которая должна включать вопрос расторжения договора с текущей управляющей компанией. Кроме того, желательно сразу же внести в повестку вопрос о выборе новой компании, сроках передачи ей всей документации и остатка денежных средств.

При этом нужно определиться с основанием для расторжения договора: истечение срока, нарушение управляющей компанией условий договора или смена способа управления домом.

Шаг 5. Провести общее собрание собственников многоквартирного дома и зафиксировать решения в итоговом протоколе. Данное мероприятие требует соблюдения большого количества формальностей, поэтому помощь профессионального юриста может оказаться полезной.

Шаг 6. В течение 5 дней уведомить о результатах собрания текущую управляющую компанию. К уведомлению нужно приложить копию итогового протокола общего собрания.

Также в течение 5 дней необходимо направить в государственную жилищную инспекцию пакет документов:

Шаг 7. Направить копии протоколов собрания в новую управляющую компанию.

Шаг 8. Новая управляющая компания подписывает договор обслуживания с каждым собственником.