КАК УЗНАТЬ КОГДА ВЕТХИЙ ДОМ БУДЕТ РАССЕЛЕН И КАБМИН УТВЕРДИЛ НОВЫЙ ПОРЯДОК РАССЕЛЕНИЯ ВЕТХОГО ДОМА

Жилье 

10 фев 2022, 10:34

Хорошая инвестиция или деньги на ветер

Главный плюс приобретения квартиры в жилом доме, который признан аварийным и пойдет под снос, невысокая цена. Однако новый собственник столкнется с рядом проблем

С 1 февраля 2022 года в кадастр недвижимости вносятся данные о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции

Покупка квартиры в аварийном, предназначенном к сносу доме — возможность приобрести собственное жилье за небольшие деньги. Вместе с экспертами разбираемся, насколько оправдана покупка квартиры в таком доме.

Эксперты в статье

Что такое аварийный дом

Аварийный дом — это здание, в котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют потенциальную угрозу для жизни проживающих. Это и есть принципиальное отличие аварийного жилья от ветхого, здесь в любой момент может что-то обрушиться.

Современное российское законодательство не определяет, что такое ветхое жилье. Однако такое понятие применяется на практике. По словам Вероники Величко, ветхие дома в отличие от аварийных юридически не представляют угрозу безопасности граждан. А это означает, что их не будут сносить. Собственники ветхого жилья не могут получить никаких компенсаций, но при переходе дома в разряд аварийных и идущих под снос могут рассчитывать на возмещение. Здесь вступает в силу ст. 32 Жилищного кодекса.

Признаки аварийности дома

Аварийность дома определяется в постановлении правительства № 47:

Что могут получить жители сносимых аварийных домов

В том случае, если дом признан аварийным и включен в региональную программу перенаселения граждан из аварийного жилищного фонда, жители имеют право на предоставление квартир в границах своего населенного пункта, поясняет Никита Кузьмин. В качестве альтернативы закон также предоставляет возможность получения жильцами денежной компенсации за утерянное помещение. Такое возможно в случае отказа от предложенного жилья.

«У региональных властей также есть право дополнительно поддерживать людей, у которых на дату признания многоквартирного дома аварийным нет иного жилья, пригодного для постоянного проживания. Такими мерами поддержки могут стать субсидия на приобретение жилья или возмещение расходов на выплату процентов в случае привлечения заемных средств на приобретение такого имущества», — говорит Никита Кузьмин.

В том случае, если аварийный дом не включен в региональную адресную программу переселения из аварийного жилищного фонда, собственники могут рассчитывать лишь на выплату денежных компенсаций.

Купил квартиру в аварийном доме — новое жилье не получишь

Раньше некоторые покупатели приобретали со значительной скидкой квартиры или комнаты в аварийных домах. Это делалось для того, чтобы за небольшие деньги приобрести право собственности, а затем получить новое жилье. Однако принятые в 2019 году поправки в ст. 32 Жилищного кодекса исключают такую возможность.

Граждане, которые приобрели жилое помещение после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление нового жилья взамен того, которое признали аварийным в рамках программы перенаселения, замечает Никита Кузьмин.

В этом случае граждане имеют право на выплату денежного возмещения за утраченное жилое помещение. При этом сумма компенсации не может превышать суммы, указанной в договоре купли-продажи данного помещения. Исключение здесь, по словам Юлии Дымовой, составляют только те собственники, которые унаследовали жилье в аварийном доме.

Когда не получится продать или купить квартиру в аварийном доме под снос

Существует несколько ситуаций, при которых не получится совершить сделку купли-продажи в доме, который могут снести:

Если купил квартиру, не зная, что дом аварийный

Иногда на вторичном рынке бывают случаи, когда человек приобретает жилье и только после оформления сделки узнает, что квартира находится в аварийном доме. И получается, что после сноса здания новое жилье ему не полагается. Юрист Василий Сосновский замечает, что покупка и продажа квартиры в аварийном доме законом не запрещены, однако продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания.

«Если не сказать о таком недостатке покупателю, то на основании ст. 475 Гражданского кодекса он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке. По решению суда продавцу придется вернуть уплаченные деньги, а взамен он снова получит в собственность проданную недвижимость», — говорит эксперт.

Никита Кузьмин, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»:

— С 1 февраля 2022 года вступил в силу ФЗ № 148. Теперь в кадастр недвижимости вносятся данные о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также о признании жилого дома непригодным для проживания. В Едином государственном реестре недвижимости в сведениях о таком объекте будет указано, что многоквартирный дом признан аварийными и подлежащим сносу, а также о признании помещения непригодным для проживания. Эти изменения позволят защитить добросовестных покупателей квартир от приобретения «объектов с сюрпризом» — в случае, если продавец не предупредил о признании квартиры или дома аварийным.

Бывает, дом еле стоит, но он не считается аварийным, а жильцов никто не собирается расселять.

В ветхих и аварийных домах в России живет более полутора миллионов человек. В 2006 году государство утвердило критерии, какие дома считать аварийными, и с тех пор пытается разобраться в этой проблеме. С 2017 года идет второй этап переселения людей.

Расскажу, как признать дом аварийным: какие документы надо собрать, куда обратиться, сколько ждать результата и что делать, если комиссия говорит одно, а жильцы думают другое.

Что вы узнаете

В быту оба термина люди употребляют как синонимы, но с точки зрения закона речь идет о разных понятиях.

Ветхое — это обиходная характеристика старого жилья. Так говорят о дефектах и повреждениях от старости, но когда нет опасности, что здание внезапно рухнет.

А вот в аварийном доме жить опасно. Ключевой признак аварийности — критическое состояние несущих конструкций, то есть когда они потеряли способность держать нагрузку и появилась опасность обрушения.

Корректнее говорить о категориях технического состояния, все они перечислены в строительных правилах.

Исправное состояние — с домом все полностью в порядке.

Работоспособное состояние — могут быть нарушения строительных норм, но они не влияют на несущую способность конструкций.

Ограниченно работоспособное состояние — дефекты и повреждения привели к тому, что несущая способность снизилась, но опасности внезапного разрушения нет. Здание можно эксплуатировать под контролем. Это и есть ветхое жилье.

Недопустимое состояние — есть опасность для людей в доме, но если усилить конструкции и выполнить другие мероприятия, то в здании можно жить и дальше.

Аварийное состояние — несущая способность конструкций исчерпана, с этим ничего не сделать, есть опасность обрушения. Также аварийными признаются дома с критическими кренами — с несущими конструкциями все может быть в порядке, но дом рискует просто упасть.

Проще говоря, аварийный дом может в любой момент рухнуть — не так важно, по какой именно причине.

Например, хрущевка шестидесятых годов постройки может выглядеть неприглядно внешне, внутри нее тесные квартиры с неудобными планировками и обшарпанные подъезды. Но сам дом прочный и простоит еще пару десятков лет. Такое жилье можно назвать ветхим, но оно не аварийное.

А вот двухэтажный деревянный барак, которому нужны подпорки, чтобы не упасть, — это уже аварийный дом. Но для признания его таковым необходимо решение специальной комиссии, о ней расскажу ниже.

Как видите, техническое состояние напрямую не связано с комфортностью проживания, поэтому бесполезно добиваться признания дома аварийным, если тесная кухня и неблагополучные соседи.

Понятие аварийности жилого дома. Аварийное жилье — это помещения в многоквартирных домах, которые признали непригодными для проживания по техническим причинам, а сам дом подлежит сносу или реконструкции.

Непригодный для проживания и аварийный дом — разные термины. Непригодным для жизни могут признать здание рядом с опасным промышленным объектом или в зоне затопления. Но это не значит, что оно аварийное. А вот статус аварийного дома обычно автоматически предполагает, что жилье в нем непригодно для проживания.

Понятие ветхости жилого дома. Ветхие дома нуждаются в ремонте, но переселять людей и сносить здание не нужно.

Ветхими считаются дома с ограниченно работоспособным состоянием строительных конструкций. У такого здания могут быть дефекты и повреждения, но нет опасности, что оно разрушится или потеряет устойчивость. То есть эксплуатация здания возможна, если контролировать его техническое состояние, восстановить и усилить конструкции.

Ветхим признается здание с износом конструкций:

• для каменных домов — свыше 70%;
• деревянных домов, а также мансард — свыше 65%.

Различия между аварийным и ветхим жильем

Что говорит закон. 1 февраля 2022 года вступили в силу изменения в закон о госрегистрации недвижимости, и сейчас узнать о признании многоквартирного дома аварийным можно по выписке из ЕГРН. Также в выписке будет указано, если жилье признано непригодным для проживания.

Региональные и муниципальные власти обязаны передавать в Росреестр соответствующие данные.

Кто признает жилье аварийным

Чтобы признать дом аварийным, местная администрация создает межведомственную комиссию.

В состав такой комиссии включают специалистов из разных структур: отдела архитектуры, бюро технической инвентаризации, пожарного надзора, Роспотребнадзора, МЧС.

Главная задача комиссии — проверить, жилье нормам, которые установлены для жилых помещений, и  дом. Комиссия организует экспертизу и анализирует полученные данные.

Межведомственная комиссия по признанию жилья аварийным

Межведомственная комиссия должна определить:

Комиссия принимает решение большинством голосов. В решении должны быть выводы:

Основания для признания дома аварийным

Признать дом аварийным могут, если:

Точно не признают аварийным дом, если:

Разница между социальным жильем и собственным. В неприватизированных квартирах и комнатах живут по договорам социального найма. Если дом признали аварийным и он идет под расселение, власти обязаны предоставить нанимателям равнозначное по площади жилье. А вот получить деньги вместо квартиры наниматель не может.

У  есть два варианта:

Во втором случае цена компенсации складывается:

Если некуда переезжать, можно договориться с властями пожить в старом доме до шести месяцев. Или получить возмещение расходов на аренду временного жилья, если не получилось сразу переехать на постоянное место. Разрешено затребовать компенсацию самого переезда и услуг риелтора.

Если квартиру в аварийном доме официально сдавали, то можно попытаться даже получить упущенную выгоду — , что арендаторов пришлось прогонять раньше, чем закончился договор.

Также законно требовать назад взносы за капремонт, ведь если дом сносят, то получается, что взносы уплачены в никуда. Но если за счет взносов уже выполнили работы, то между жильцами распределят только остаток неизрасходованных денег.

Порядок признания дома аварийным в 2023 году

Перечень документов. Вот список документов, которые нужно подать в администрацию:

Пакет документов можно дополнить заявлениями, письмами и жалобами жильцов на плохие условия проживания. Но это не обязательно.

Подача заявления. Инициировать процедуру признания дома аварийным можно самостоятельно или через общее собрание. На собрании собственников надо поставить вопросы о проведении экспертизы и отправке заявления в межведомственную комиссию.

Заявление и собранный пакет документов нужно отправить в местную администрацию. Сделать это можно:

Принятие решения межведомственной комиссией. Когда в администрацию поступило заявление о признании дома аварийным, чиновники создают комиссию по оценке технического состояния здания. Комиссия будет работать в следующем порядке:

На все это у чиновников 30 дней с момента поступления заявления. В течение такого срока комиссия должна вынести заключение, но это еще не конец процедуры.

Издание распоряжения. На основе заключения местная администрация в течение еще 30 дней принимает решение и издает распоряжение, в котором прописывает:

Когда распоряжение издано, у администрации есть пять дней, чтобы уведомить того, кто отправил заявление. Это могут сделать по обычной или электронной почте, а также через федеральные или региональные сайты госуслуг.

Если дом признали аварийным, а помещения непригодными для проживания, администрация также должна уведомить Госжилинспекцию.

Здесь может возникнуть бюрократическая проволочка. По закону после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу администрация должна потребовать снести дом от самих жильцов.

Как правило, сделать это собственники не могут, поэтому следом квартиры и земельный участок под зданием изымают для муниципальных нужд. С собственниками заключают соглашение о размере возмещения и сроках изъятия. Вся эта процедура может затянуться.

Все дома, признанные аварийными после 1 января 2017 года, включают в региональные программы и формируют график расселения. Деньги на переселение регионам предоставляет Фонд развития территорий. Плановую дату расселения можно посмотреть на сайте фонда.

Если дом признали аварийным до 1 января 2017 года, он должен попасть в так называемую старую программу расселения — деньги на нее дает Фонд развития ЖКХ. Эти даты имеют значение для администрации, чтобы понять источник финансирования, а для жильцов не так важны.

Срок расселения. График расселения аварийных домов делают на уровне региона. Обычно очередность определяют просто по датам: какой дом раньше признан аварийным, тот раньше и расселят. Но иногда вне очереди могут поставить дом, который рухнет.

Как составить заявление о признании жилья аварийным

Кто может подать заявление. Заявление могут подать собственники квартир или их наниматели, если они живут по договорам соцнайма. В ведомственных домах заявление может подать предприятие — собственник здания.

Также проверку дома на процент износа и аварийность могут запустить пожарная инспекция, Роспотребнадзор или муниципалитет.

Куда подавать заявление. Заявление нужно отправить в местную администрацию. В некоторых городах межведомственные комиссии по оценке жилых помещений работают постоянно, но проще написать заявление на имя главы, руководителя администрации или мэра, а дальше чиновники сами разберутся.

Форма заявления произвольная, но в нем обязательно должны быть данные заявителя и адрес дома. К заявлению прикладывают документы, которые будут подтверждать аварийное состояние здания.

С точки зрения закона неважно, подпишут заявление жильцы одной квартиры или всех, но лучше заручиться поддержкой большего числа собственников.

Как проходит экспертиза о признании дома аварийным

Ключевой документ для комиссии — заключение проектно-изыскательской организации, которая должна проверить конструкции дома.

Такое заключение может дать только фирма, состоящая в саморегулируемой организации — СРО — в области архитектурно-строительного проектирования. Компания должна приложить к заключению выписку из реестра СРО, которая подтвердит полномочия делать обследования домов.

Экспертиза обойдется в среднем в 50 000 ₽. В законе не сказано, кто должен платить, но процедура выглядит так, что экспертизу заказывают собственники и прикладывают ее заключение для комиссии. То есть логично предположить, что обследование делают на деньги жильцов или управляющей компании. По этому поводу можно провести общее собрание.

Экспертиза длится от 10 до 30 дней. Точный срок зависит от объема работы. Бывает, что нужны лабораторные исследования: например, надо взять пробы бетона и проверить его на прочность. В таком случае заключение будут готовить дольше обычного.

Как признать дом аварийным через суд

Чтобы расселить и снести дом, нужны деньги, а их в региональных бюджетах всегда не хватает, поэтому администрации неохотно признают дома аварийными. Бывает, что комиссия спорит с заключением строительной экспертизы. А еще чаще происходит обычная волокита: комиссия не собирается или соберется, выедет на место, но так ничего и не решит.

В таком случае жалуются в прокуратуру и суд. Первый вариант более удобен, поскольку прокурор может сам подготовить иск в защиту жильцов дома, подать его в суд и защитить нарушенные права. То есть прокурор выступает в роли бесплатного юриста.

Прокурор Ленинского района Красноярска обратился в суд с иском к межведомственной комиссии администрации города. Потребовал признать незаконным бездействие: комиссия никак не могла рассмотреть вопрос о признании одного из домов аварийным.

Прокурор указал, что в комиссию поступило заключение службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края: надо решить, что делать с домом. Было и заключение спецорганизации о том, что дом непригоден для проживания. Но комиссия просто ничего не делала.

Суд первой инстанции в иске отказал: сообщил, что у межведомственной комиссии нет полномочий признать многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу, ведь комиссия — не самостоятельный орган местного самоуправления. Но в апелляции решение отменили, бездействие комиссии признали незаконным. Суд обязал комиссию разобраться с домом и решить, его аварийным.

Обращаться в суд можно, когда межведомственная комиссия тянет время или вовсе отказывается рассматривать заявление. Еще бывает, что комиссия вопреки экспертному заключению отказывается признавать дом аварийным.

Жительница Тульской области требовала признать дом аварийным и приложила к заявлению экспертное заключение. Из него следовало, что конструкции здания повреждены и непригодны к эксплуатации, людям опасно находиться в доме, есть вероятность обрушения.

Но межведомственная комиссия решила, что дом можно отремонтировать, а оснований считать его аварийным и сносить нет.

Жительница обратилась в суд и потребовала признать незаконными заключения межведомственной комиссии и распоряжения администрации, которыми эти заключения были утверждены. А также потребовала обязать межведомственную комиссию провести повторную оценку дома с учетом выводов экспертизы.

Суд первой инстанции признал правоту женщины, апелляция оставила решение в силе.

Иск подают в суд по месту жительства заявителя. Если комиссия вынесла отказ в признании дома аварийным, в иске надо указать номер и дату этого документа и приложить его копию.

эксперт в области управления многоквартирными домами, директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города»

Главная проблема расселения — отсутствие денег

Основная сложность с признанием домов аварийными — это отсутствие у муниципалитетов денег на расселение людей. Признание дома аварийным означает, что проживать в нем нельзя. Надо сразу выселять из него нанимателей квартир по договорам социального найма и предоставлять им другие квартиры. А собственникам предъявлять требование о сносе или реконструкции дома в «разумный срок». В большинстве случаев собственники квартир выполнить такое требование не могут и хотят, чтобы муниципалитет решил их жилищные проблемы.

Поэтому после истечения установленного срока муниципалитет обязан приступить к изъятию у собственников их жилых помещений, а затем должен предоставить равноценное возмещение или другое жилье. Таким образом, признание дома аварийным означает возникновение у муниципалитета обязательств, которые он не в состоянии выполнить. Именно поэтому сейчас дома признают аварийными «под деньги», которые выделяет Фонд развития территорий, ранее — Фонд ЖКХ. Как только лимиты исчерпаны, признание домов аварийными прекращается.

Обветшание жилого фонда — это следствие того, что десятилетиями никто не занимался поддержанием домов в надлежащем состоянии, не делались текущие и капитальные ремонты. Собственники не задумывались об этом, не принимали соответствующих решений, в том числе не устанавливали достаточные взносы на капремонт. Управляющие компании тратили все деньги от собственников на зарплату персонала и ограниченный объем текущих работ, изредка — на ликвидацию аварий.

Поведение собственников и УК практически не меняется. Поэтому государство и решило взять вопрос в свои руки: ввело обязательный взнос на капитальный ремонт и создало систему региональных операторов.

Права жильцов аварийного дома

Когда дом признали аварийным и решили расселять, жильцы могут заранее ознакомиться с вариантами нового жилья. В жизни их обычно мало, чаще выбирать вообще не из чего.

Вот правила переселения.

Очередность. В первую очередь переселяют тех, у кого нет другого жилья.

Условия проживания в новом доме должны быть не хуже, чем в старом. В новой квартире должны быть коммуникации и отделка.

Новое жилье должно быть аналогичным по метражу и количеству комнат. Площадь больше старой квартиры можно, меньше — нет. Есть и нижний предел — минимум 18 м² на человека независимо от того, сколько было раньше. Однако этот показатель может изменяться в большую или меньшую сторону в зависимости от особенностей программы переселения в конкретном регионе.

Например, в Москве семья из супругов вправе претендовать на однокомнатную квартиру площадью до 44 м². Если в состав семьи входят супруги плюс еще один человек, площадь жилья увеличивается до 62 м², а комнат должно быть минимум две. Когда семья состоит из двух человек, но они не супруги, например родитель и ребенок, им полагается двухкомнатная квартира до 50 м².

Таких особенностей, привязанных к составу семьи, может быть очень много. Важно: в программе улучшения жилищных условий действуют другие критерии определения площади жилья, для расселения из аварийных домов они не подходят.

Место. Новое жилье в общем случае выделяют в  районе, где было старое. В другой район переселять можно, если люди на это согласны.

Отдельные квартиры. Переселять в коммуналки запрещено.

На что имеет право собственник. Вместо нового жилья собственник может получить деньги. Муниципалитет обязан выплатить их по желанию собственника.

Для расчета берут рыночную стоимость жилья, которую определяет аккредитованная оценочная компания. Окончательный размер возмещения должны определить администрация и владелец квартиры, сумму выкупа стороны закрепляют в специальном соглашении.

Собственник может потребовать сумму больше, а администрация может в этом отказать. Тогда спор решают в суде.

Житель Ахтубинска подал в суд стоимости жилья. Администрация признала дом мужчины аварийным, издала постановление об изъятии земельного участка и недвижимости для муниципальных нужд.

Власти предложили заплатить за квартиру 1 770 081 ₽, но собственник посчитал, что реальная цена жилья выше.

Суд назначил экспертизу, которая показала, что заплатить владельцу надо 2 682 463 ₽. Расчет эксперт сделал так: рыночная стоимость квартиры — 2 263 791 ₽, рыночная стоимость общего имущества, в том числе доли земельного участка — 179 418 ₽, убытки  — 38 776 ₽, расходы на экспертизу — 35 875 ₽, расходы на юриста — 10 000 ₽.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, в вышестоящих судах подтвердили правильность решения.

Если по программе расселения предлагают более качественное и дорогое жилье, оплачивать разницу в стоимости не надо. Исключение — ситуация, когда на выбор есть два варианта, равноценный и более дорогой. Тогда придется доплатить, если хочется жилье подороже. Об этом составляют соглашение.

Еще возможен вариант, что новое жилье подходит под формальные критерии для переселения, но на деле оно хуже того, что было, и стоит дешевле. В таком случае собственник может потребовать компенсацию разницы стоимостей. В сумме прибавляются расходы на экспертизу, если собственник проводил ее за свой счет, затраты на переселение, упущенная выгода и взносы, перечисленные ранее на капремонт аварийного дома.

На что имеет право наниматель. Жильцы с договорами соцнайма могут получить равноценное жилье, как и собственники. А вот компенсацию деньгами потребовать не вправе.

При переселении из муниципальной квартиры местные власти обязаны предоставить аналогичное жилье. Новый договор соцнайма заключают на  условиях. А новая квартира должна соответствовать старой по числу комнат, площади и быть благоустроенной.

Как и в случае с собственностью, власти не могут дать нанимателям жилье, где не соблюдены региональные нормы по площади на одного человека, даже если в старой квартире эти нормы не выполнялись.

Чтобы началось переселение нанимателей, договор соцнайма надо расторгнуть. Если наниматели не хотят этого делать, администрация может обратиться в суд. Суд вынесет решение о принудительном выселении с предоставлением альтернативного жилья.

Требования к новому жилью. Как правило, переселяют в новые дома, хотя в крайних случаях возможно и переселение в квартиры вторичного рынка. В любом случае в новой квартире должна быть чистовая отделка, плита, сантехника и все коммуникации.

Государственная программа расселения аварийного жилья

С точки зрения государства важно, в каком году дом признан аварийным.

До 2017 года аварийные дома расселяли по программе, которую приняли еще в 2002 году. На нее отводили восемь лет, но когда стало понятно, что все аварийные дома расселить за это время не получится, срок действия программы продлили до 2017 года.

С 2017 года непригодные для проживания дома расселяют по новой программе. Причем деньги на нее получают только регионы, которые справились со старой программой и расселили до конца 2022 года дома, признанные аварийными до 2017 года.

Как узнать, дом аварийным

Это можно сделать на сайте Фонда развития территорий. Достаточно ввести адрес дома на главной странице, и если дом аварийный, об этом будет информация в карточке.

Также на сайте можно заказать на электронную почту выписку с основными сведениями о доме и реквизитами решения о признании его аварийным. К выписке будут приложены копии документов о результатах обследования дома и о решениях межведомственной комиссии и местной власти.

Еще можно направить соответствующий запрос в местную администрацию или заказать выписку из ЕГРН на принадлежащий вам объект — если дом признан аварийным, в выписке это укажут.

На сайте Фонда развития территорий отображаются дома, которые находятся в федеральном реестре аварийных. Бывает, что информация не синхронизируется вовремя: дом признан аварийным, но в реестре его еще нет. В таком случае подтверждением аварийности будут документы из местной администрации.

Дом признан аварийным. Что делать дальше собственникам

Когда дом признан аварийным, события развиваются так:

Собственникам, которые хотят деньги вместо квартир, делают расчет компенсации. Если человек купил квартиру в уже аварийном доме, то выплатят цену, указанную в документах о сделке: за сколько купил, столько и вернут. Исключение — если квартира в аварийном доме досталась в наследство, тогда компенсацию считают как обычно.

Признать частный дом аварийным и получить компенсацию

В программы по расселению из ветхого и аварийного жилья попадают только многоквартирные дома.

Многоквартирным считается дом из двух и более квартир со своими выходами. Еще в многоквартирном доме есть общее имущество, которое принадлежит всем собственникам помещений.

За частный дом отвечает только его владелец. В таких домах не платят взносы за капремонт, а администрация не вмешивается в дела собственника: он может сам провести реконструкцию снести и построить новый дом. Потребовать этого от власти не получится.

Компенсацию дадут, только если администрация решит изъять земельный участок: например, для строительства новой дороги.

Запомнить

Рассказываем о нюансах, документах и процедуре переселения из аварийного жилого фонда

В действующую программу расселения аварийного жилого фонда попали здания, которые были признаны аварийными до 1 января 2017 года. Она рассчитана до 2024 года. В сентябре стартовала новая программа переселения из аварийного жилья, которая охватит около 50 тыс. граждан. В программу вошли многоэтажки, которые признали непригодными для проживания в период с 1 января 2017 года по 1 января 2022-го.

Рассказываем, какое жилье считается аварийным и как попасть в программу переселения.

Согласно постановлению правительства от 28.01.2006 N 47 (ред. от 28.09.2022), непригодным для проживания может быть признано жилое помещение, которое представляет опасность для жизни и здоровья жильцов и находится в здании:

«Аварийное состояние здания — состояние здания, при котором более 50% жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих. Аварийное состояние несущих конструкций здания — это то, при котором конструкции или их часть вследствие естественного износа и внешних воздействий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность и без принятых мер по укреплению представляют опасность для проживающих. При аварийном состоянии здания его дальнейшая эксплуатация должна быть незамедлительно прекращена из-за невозможности обеспечения безопасного пребывания в нем людей», — пояснила член ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

Ветхое состояние здания — состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеют износ: для каменных домов — свыше 70%, для деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард — свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям, рассказала Спиридонова.

«Основным отличием аварийного жилья от ветхого является такая степень изношенности в аварийном помещении, которая способна привести к обвалу конструкции или ее частей. Ветхое жилое помещение, как правило, не в полной мере соответствует комфортности, но при этом не несет угрозы безопасности людей. Оно нуждается в ремонте, однако дальнейшая его эксплуатация не прекращается, жильцы не переселяются», — объяснил юрист Amulex.ru Александр Титов.

Как переселиться из аварийного жилья

По общему правилу, обратиться с заявлением в уполномоченный орган о признании дома аварийным может собственник или наниматель жилого помещения по договору социального найма, а если жилой дом находится в муниципальной собственности, то сделать это должна местная администрация. Решение о признании жилого помещения непригодным для проживания, а также о признании многоквартирного дома аварийным принимается специально сформированной для этого межведомственной комиссией.

«Если вы обратились с жалобой на непригодность жилого помещения для проживания и аварийное состояние дома в жилищную инспекцию, то жилищная инспекция должна представить в комиссию свое заключение, после рассмотрения которого комиссия может предложить собственнику помещения представить необходимые документы, в частности заявление о признании жилья непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным, копии правоустанавливающих документов на жилое помещение. Если вы напрямую обратились с заявлением в комиссию, то необходимо также представить заключение специализированной организации, которая проводила обследование многоквартирного дома», — уточнила Спиридонова.

Межведомственная комиссия принимает решение в отношении жилого помещения в течение 30 календарных дней с даты регистрации заявления, отметила член ассоциации юристов России. По ее словам, такое решение оформляется соответствующим заключением.

«В случае обследования жилого помещения, пострадавшего от ЧС, в течение десяти календарных дней со дня получения заключения принимается решение о признании жилого помещения непригодным для проживания граждан (многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции) и издается распоряжение с указанием сроков отселения жильцов или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ. Уполномоченный орган обязан направить решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу и (или) реконструкции в орган регистрации прав для внесения соответствующих сведений в ЕГРН», — подчеркнула юрист.

Таким образом, чтобы дом признали аварийным, необходимо:

В какое жилье переселяют из аварийного дома

В зависимости от оснований выселения вы имеете право на выкуп у вас аварийного жилья путем заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд с выплатой возмещения за изымаемое помещение либо на заключение договора о предоставлении жилого помещения (ст. 32 ЖК РФ). В каждом случае с собственником составляется соглашение, в котором прописываются условия переселения.

«Если многоквартирный дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то они вправе рассчитывать только на денежное возмещение за изымаемое жилое помещение. При этом органы государственной власти или местного самоуправления не обязаны обеспечивать собственника изымаемого жилья другим жилым помещением, он может получить денежную компенсацию. Граждане, арендующие квартиры в аварийном доме, переселяются на условиях социального найма в равнозначные помещения. Денежное возмещение или приобретение права собственности на другое жилье являются равноценными, могут быть большей суммы, но не меньше», — пояснила Спиридонова.

Жилое помещение, в которое переселяются граждане из аварийных домов, должно быть благоустроенным и находиться в границах соответствующего населенного пункта, уточнил юрист Amulex.ru Александр Титов. Он рассказал, что благоустроенное жилье должно соответствовать санитарным, техническим, экологическим и иным требованиям, установленным законом. « При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, или отсутствие в нем коммунальных удобств не является основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям ст. 89 ЖК РФ. Уровень благоустроенности определяется применительно к государственному и муниципальному фонду данного населенного пункта», — пояснил юрист.

Верховный суд также разъяснил, что при предоставлении другого жилья в связи со сносом аварийного дома благоустроенное жилое помещение предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, предоставление другого жилого помещения в данном случае носит компенсационный характер, поэтому и предоставляться оно должно не по нормам предоставления, а соответствовать по метражу ранее занимаемому, отметил Титов. По его словам, лучше оно должно быть только с точки зрения безопасности, то есть неаварийным.

Как рассчитывается выкупная стоимость аварийного жилья

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. « Она включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором дом расположен, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику, включая расходы, которые он несет в связи с временным пользованием другого жилья до приобретения в собственность нового, переездом, поиском другого жилого помещения, а также досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду», — объяснил юрист Amulex.ru Александр Титов.

Формула расчета выкупной цены

По общему правилу, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст.32 ЖК РФ), подчеркнул Титов. Он уточнил, что оценку стоимости проводит независимый оценщик. « Если вы не согласны с оценкой стоимости недвижимости, придется обратиться в суд. В процессе разбирательства будет назначена новая экспертиза. Если собственник и в этом случае не согласится получить определенную судом сумму, денежные средства могут принудительно перевести на депозит нотариуса», — резюмировал юрист.

Сколько времени займет переселение

Срок переселения граждан из многоквартирного дома, включенного в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, указывается в данной программе, уточнил Титов. По его словам, очередность расселения определяется по дате признания домов аварийными. При расселении приоритет отдается домам, в которых выявлена угроза обрушения. Плановую дату можно посмотреть в федеральном реестре аварийных домов. В случае если на портале не указана информация, сроки расселения можно уточнить в муниципалитете.

Этапы расселения из аварийного жилья

Само переселение состоит из нескольких этапов:

Какие документы нужны для переселения

По словам Марии Спиридоновой, для переселения достаточно иметь следующие документы:

Как узнать, признан ли дом аварийным

Узнать о факте признания дома аварийным можно в федеральном реестре аварийных домов. Здесь надо указать конкретный регион, в котором интересует региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, и затем в программе выбрать дом по его адресу.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Такие дома сносят, а жильцов расселяют в другие квартиры или предлагают им денежную компенсацию. Нередко при этом права граждан нарушаются: например, им выплачивают компенсации, значительно меньше положенных по закону.

Сам я живу и работаю в Томске. Здесь разница между возможными и фактическими выплатами доходит до 1,5 млн рублей. Еще недавно в подавляющем большинстве случаев при выплате компенсаций мэрия не учитывала размер земельного участка под домом, который необходим для его эксплуатации, — и люди теряли деньги.

Расскажу о проблемах, с которыми могут столкнуться жильцы аварийных домов, и как эти проблемы можно решить на примере Томска.

Аварийный дом в Томске по адресу ул. Лебедева, 106. В Томске около 500 таких домов

На что могут рассчитывать жильцы аварийных домов при расселении

Программа по расселению аварийного жилья реализовывается в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда». К концу 2024 года власти планируют расселить почти 10 млн м² непригодных для проживания домов и переселить более 530 тысяч человек.

Аварийное жилье — то, состояние которого угрожает безопасности жильцов: например, дома с креном и те, что могут обрушиться. Подробнее об основаниях признания жилья аварийным я расскажу ниже.

В аварийных домах сейчас два типа жильцов: собственники и наниматели по договору социального найма. Условия расселения для них отличаются.

Нанимателям по договору соцнайма взамен жилья в аварийном доме предоставляют равнозначную по площади и количеству комнат квартиру — также в социальный наем. Предоставляемое жилье должно быть в пределах населенного пункта, но речь о выборе района заселения не идет. А вот предоставить квартиру в другом населенном пункте региона могут только с согласия жильцов.

При расселении аварийного дома наниматели вправе рассчитывать только на жилье — компенсация им не положена. При этом нет разницы, попал дом в региональную программу или нет — условия будут одинаковыми.

, дома которых не попали в региональную программу, при расселении могут рассчитывать только на денежную компенсацию и возмещение расходов на переезд. А если дом включен в программу, то собственник вправе выбирать между деньгами и равнозначным жильем.

В региональные программы попали не все аварийные дома, а только те, которые получили этот статус до 2017 года.

Томск, ул. Обская, д. 50. Так выглядит аварийный дом внутри: часть крыши держится на деревянных подпорках