ГРАФИК ОБСЛУЖИВАНИЯ ИНЖЕНЕРНЫХ СИСТЕМ

Обслуживание инженерных систем входит в комплексное техобслуживание объекта. Данную услугу можно заказывать и отдельно в том объеме, который необходим конкретному зданию. Профессиональное техобслуживание инженерных коммуникаций включает в себя работу по разным направлениям, разовые и периодические осмотры, ремонт, а также решение специфических задач по представлению объекта официальным инстанциям.

Обслуживание инженерных систем – плановые периодические работы, которые направлены на поддержание объекта в идеальном рабочем состоянии, безопасном и комфортном для людей. Техобслуживание инженерных коммуникаций – задача для специалистов различного профиля, каждый из которых отвечает за ту или иную сеть.

Вместе штат мастеров может обеспечить полное соответствие действующим стандартами и нормативам, стабильную работу коммуникаций, прочность и выносливость систем перед эксплуатационными факторами.

Обслуживание инженерных систем здания необходимо каждому эксплуатируемому объекту для обеспечения его безопасности, комфортности эксплуатации и продления срока службы. По действующему законодательству, техобслуживание объекта должно проводиться соответствующими организациями в соответствии с утвержденным графиком. Объем работ зависит от особенностей здания и включает систематические проверки, плановые осмотры и ремонты всех инженерных коммуникаций, а также сопутствующие услуги с учетом специфики объекта.

Комплексная эксплуатация объектов недвижимости — комплекс регулярных и разовых инженерно-технических работ на объекте. Большая часть работ проводится регулярно с периодичностью, согласованной с Заказчиком в техническом задании (ежедневно, еженедельно, ежемесячно, раз в полгода/год). Некоторые виды работ зависят от сезонности и имеют регламентированный срок выполнения. Это комплекс превентивных мер для поддержания исправного состояния инженерных систем здания и заданных режимов их работы.

Критерием качественного обслуживания будет выступать организация ежедневной работы инженерной инфраструктуры и обеспечение должного ее срока службы, а также сохранность строительных конструкций и отделочных материалов.

Полезная рассылка по технической эксплуатации зданий

Каждую неделю совместно с техническим отделом мы готовим полезный практический материал для своих клиентов. Примеры наших писем.

Виды работ по техническому обслуживанию инженерных систем

Работы по техническому обслуживанию инженерных систем

Комплексное техническое обслуживание инженерных систем — необходимый набор мероприятий для поддержания исправного состояния оборудования и коммуникаций объекта. Благодаря организации регулярной диагностики состояния и работоспособности устройств, проведению планово-предупредительных и сезонных мероприятий можно наладить бесперебойную работу инженерных систем, существенно продлить срок их эксплуатации, минимизировать внештатные ситуации.

Перечень работ, которые входят в техническое обслуживание систем, включает несколько категорий:

В процессе проведения аудита осматриваются конструкции и элементы здания на предмет усадок, дефектов, подтоплений и разрушений. Также регламентные проверки предусматривают фиксацию неисправностей и проведенных мероприятий по устранению в соответствующих технических журналах и актах.

В процессе подготовки объекта к сезонной эксплуатации также должны проводиться ряд контрольных и профилактических работ, в том числе: осмотры коммуникационного оборудования, наладка систем, замена комплектующих (при необходимости), мониторинг работоспособности оборудования. Особое внимание необходимо уделять отопительным системам, кондиционированию и вентиляции, водоснабжению.

Почему важно вовремя проводить обслуживание инженерных систем здания?

Для чего проводится обследование инженерных систем здания

Обслуживание инженерных систем здания – это гарантия безопасности людей и соответствия объекта условиям использования. Расходы на содержание здания владелец несет в любом случае. Но есть разница в их объеме. Если откладывать вызов мастеров, не заказывать комплексное обслуживание и игнорировать реальные проблемы, то расходы будут намного больше. Просто потому что отремонтировать систему при незначительной поломке гораздо дешевле, чем устранять последствия серьезных аварий.

Цена на обслуживание инженерных систем здания не настолько большая, чтобы рисковать своими средствами, статусом объекта и безопасностью людей. К тому же, вы можете оптимизировать эту статью расходов, тщательно подобрав состав услуги и выбрать для каждой необходимый формат в рамках техобслуживания объекта.

Например, в нашей компании есть абонентское и разовое обслуживание. Абонентский формат предполагает полное курирование объекта: мастера будут выезжать на объект, проводить необходимые измерения, делать ремонты, менять комплектующие, заполнять документы. А вы просто будете платить за работу определенную сумму.

Клиенты, которые хотят сэкономить, предпочитают разовые или периодические обращения. Они сами составляют график и просто вызывают мастера по каждой системе с определенной периодичностью. Оплата за выезд вносится сразу после выполненной работы.

Сказать, что какой-то формат лучше, а какой-то хуже, нельзя. Просто для каждого объекта подходит свой вариант. Если здание временно не эксплуатируется или не имеет серьезных эксплуатационных нагрузок (например, фактически используется несколько раз в неделю), то ему не нужно абонентское обслуживание.

А вот бизнес-центрам, жилым многоэтажным домам, промышленным объектам без серьезной постоянной помощи управляющей компании не обойтись. Это важно не только для целостности объекта, но и для безопасности людей.

Для того, чтобы составить график технического обслуживания инженерного оборудования здания (далее по тексту ТО) необходимо разделить всё инженерное оборудование на объекты технического обслуживания и ремонта (далее по тексту ТОиР), для которых можно составить унифицированный регламент технического обслуживания, который не будет содержать повторяющихся операций для разных объектов.

Основная задача такого разделения получить на выходе логические объекты обслуживания. Почему «логические» я объясню позже, на примере. При этом разделить так, что бы максимально уменьшить в регламентах число повторяющихся технологических операций для разных объектов ТОиР.

В идеале на выходе надо получить не более четырех регламентов технического обслуживания для каждого из объектов ТОиР или групп объектов, не содкржащих в себе повторений одной и той же операции:

Такие интервалы ТО предусмотрены нормативными документами и сложившейся практикой. Можно ввести и различные «сезонные» ТО, но этим вы только усложните себе планирование. Также разбиение на объекты нужно для детализации отнесения затрат на ТОиР, и расчёта стоимости технического обслуживания здания. Внедрение программных комплексов CAFM однозначно требует разделения инженерного оборудования здания на объекты ТОиР для внесения их в базу данных.

Задача разделения на логические объекты уже решена в проектировании. Проектная документация разделена на отдельные разделы для разных инженерных систем. Лучший вариант придерживаться такого разделения. Составим иерархический список объектов ТОиР. Логично разделение начать с принадлежности к инженерным системам. Это будет верхний уровень группировки объектов.

• Объект 1
• Объект 2

Вроде всё просто, но современные, инженерные системы здания достаточно сложны, и одним уровнем группировки обойтись не удастся. И тут возникает дилемма, если будет мало уровней группировки объектов ТОиР будут усложнятся регламенты ТО и повторяться технологические операции, если их будет много будет усложняться график ТО, так как увеличивается количество объектов ТОиР и, соответственно количество строк в графике ТО. Рассмотрим на примере системы электроснабжения. Второй уровень группировки объектов ТОиР будет такой.

Какие-то из этих элементов, как трансформаторные подстанции, ГРЩ, ВРУ, потребуют дальнейшего разделения на группы, а какие-то можно и объединить в одну группу. К примеру, возьмём электрический распределительный щит. Будет ли это щит распределительный силовой, щит распределительный освещения, щит распределительный вентиляционный, технологические операции для всех этих щитов будут одинаковы. То есть мы можем создать унифицированный регламент технического обслуживания, подходящий для всех электрических распределительных щитов. И соответственно можем объединить все распределительные щиты в одну группу – «Щиты распределительные»Если мы разделим ГРЩ и ВРУ на панели, и таким образом получим третий уровень группировки, то аналогичные регламенты мы можем создать для панелей ВРУ, ГРЩ и т.п. Конечно будут и исключения, как без этого. Для некоторых щитов, панелей понадобятся дополнительные операции или меньшее количество операций. Но это будет, в самом тяжёлом случае, один процент от всего количества щитов и панелей. В результате мы получим следующую, иерархическую структуру

Стандартная система электроснабжения. Жёлтым цветом я выделил уровни группировки нижестоящих, однородных объектов ТОиР. То есть в таких группах может быть более одного, однородного объекта. Здесь уже нужно поговорить об уровне планирования. Надо понимать, что каждый объект ТОиР это строка в графике ТО, и для него необходимо отдельно планировать даты проведения ТО. В одной из компаний, в которой я работал, некоторые объекты ТОиР, для планирования, никак не объединялись. Планировать ТО приходилось вплоть до каждого распределительного щита. А так как щитов очень много, то в результата график ТО превращался в книгу 100 страниц двухстороннего текста шрифтом «8». И составление графика ТО превращалось в нетривиальную задачу с огромными затратами времени.

Самым логичным способом является объединить обслуживаемые объекты в группы. Эти группы и будут уровнем планирования. В такие группы надо объединять однородные объекты по признаку успеваемости выполнения работ в одну смену. То есть составляете регламент обслуживания системы электроснабжения, определяете время затрачиваемое на единичный объект, и объединяете их в группу на которую смене хватит времени. Например, для щитов распределительных это может выглядеть так.

• Щит распределительный 1
• Щит распределительный 2
• Щит распределительный 3
• Щит распределительный 4
• Щит распределительный 5
• Щит распределительный 6

Здесь жёлтым я выделил уровни планирования. То есть при планировании, вместо учёта пятнадцати двацати щитов отдельно, вы задаёте сразу группу этих щитов, которую сформировали заранее. Естественно в наряд-задании вам надо прописать все щиты раздельно, иначе техники ваши группировки не смогут понять, но это всё равно проще чем проставлять время для каждого щита отдельно.

Аналогично и для вышестоящих объектов. Лучше всего объединять объекты в группы планирования в пределах одной иерархической группы. То есть, если у вас несколько ВРУ, можно объединить их в одну группу, но не включать в ту же группу ГРЩ, даже если по времени успевают обслужить все эти объекты. Ваш график ТО конечно уменьшится, но станет трудным для восприятия и понимания. Лучше написать отдельными строчками ГРЩ, группа ВРУ, группа щитов, чем группа ГРЩ, ВРУ, щиты. Будет гораздо меньше вопросов.

Система электроснабжения здания достаточно проста и легко разделяется на типовые, единичные объекты, они же и будут логическими. Я, во всяком случае, не встречал откровенных ляпов в разделении этой системы в разных компаниях, ну кроме отнесения к системе электроснабжения электрических тепловых завес (на самом деле относятся к системе теплоснабжения, и являются конечными потребителями) и неоправданного увеличения степени группировки.

Но вот в сложных системах, разделение на логические объекты ТОиР не так очевидно. И там фантазия главных инженеров и технических директоров FM компаний порой переходит границы. Неграмотное разделение вызывает неоправданное усложнение графиков ТО, повышает трудоёмкость их составления и выполнения, что ведёт к непродуктивным затратам времени персонала и соответственно увеличивает финансовые затраты компании, а также усложняет учёт затрат на их обслуживание и ремонт. Рассмотрим систему вентиляции здания. Оставлю пока в стороне распределительные сети вентиляции. Казалось бы, что тут сложного — единичный объект — вентиляционная установка. Логично, так все и делают, выделяют в объект, расписывают состав, и начинают писать регламенты для вентиляционной установки. Вот только в состав вентиляционной установки загоняют всё, что находится в венткамере. А потом оказывается, что не всё так просто и сразу появляются некие «сезонные ТО», «промежуточные ТО». Вентустановку начинают дробить на более мелкие объекты, в основном опираясь на их нахождение в одном помещении и принадлежности к одной вентустановке, и это ещё усложняет планирование. В одной компании, где довелось работать, видел даже целый регламент по разделению вентустановки на более малые объекты и написание регламентов для них, ну и другие «танцы с бубнами» встречались повсеместно. Получается из этого примерно так, и это не мной придуманный состав, а реально существующий в одной из компаний где я работал:

В итоге планирование надо осуществлять для 13 различных объектов ТОиР. Всё это усложняет составление плана ТО, умножьте количество на число установок, а на том объекте их было 120 штук, и посчитайте количество строк в плане ТО.

Почему так происходит? Потому, что современная вентиляционная установка для своей работы требует наличия элементов других инженерных систем здания. Другими словами, в её составе есть логические объекты не входящие в состав системы вентиляции, а только пересекающиеся с ней, и рассматривать их как объекты ТОиР необходимо в составе «своих» систем, к которым они отнесены в проектной документации.

Это нагреватель с узлом регулирования тепла, подключённый к системе теплоснабжения вентиляции, охладитель с узлом регулирования холода, подключённый к системе кондиционирования, ну, или испаритель от ККБ системы, увлажнитель (редко, но встречается), подключённый к системе водоснабжения, щит распределительный системы электроснабжения для питания двигателей и другого электрооборудования вентустановки и система автоматизации работы вентустановки. Все эти элементы требуют разных регламентов обслуживания и в разное время года. Например, теплообменник нагревателя надо промывать при подготовке к отопительному сезону, а теплообменник охладителя весной, при подготовке к летнему сезону.

Рассмотрим подробнее вентустановку и обеспечивающе её работу оборудование.

В самой венткамере находится целый ряд объектов принадлежащих к другим инженерным системам чем система вентиляции, которые и обеспечивают правильную работу этой установки. К тому же часто в один щит помещают и систему автоматизации и электроснабжения и управления вентустановкой. Обведено красным контуром. Но задача стоит разделить не на физические объекты ТОиР а на логические.

Более правильно разделение на объекты ТОиР вести по принадлежности не к оборудованию, а к инженерной системе здания. Так можно уйти от всяческих «промежуточных» регламентов, и упростить задачу по планированию ТО и не «потерять» имеющиеся объекты. А для вентустановки оставить в регламенте только те технологические операции, которые характерны для всех вентустановок, например, «контроль натяжения ремня», «контроль отсутствия утечек воздуха через соединения», «контроль работы жалюзийных клапанов», «замена фильтров» и т.п. В таком случае вентустановка будет разделена по инженерным системам следующим образом:

Такое разделение позволит собирать наряд-задание на обслуживание любой вентустановки из готовых, унифицированных регламентов для объектов принадлежащих к разным системам ко всем вентустановкам, а планирование обслуживания вентустановки осуществлять по 6 строкам которые находятся в «своих» системах. Если вы главный инженер — герой, который один на объекте за всех, и сами составляете план ТО, то вы и в первом случае не пропустите строк. Если же имеются в подчинении инженеры по направлению, и каждый готовит план по своим системам, то в первом случае вряд ли энергетик и слаботочник полезут искать в вентустановках элементы своих систем. В этом случае вы рискуете оставить часть объектов без обслуживания. Также если у вас обслуживающий персонал здания состоит из профильных специалистов, электрослесарей, слесарей-сантехников, и т.п., обслуживающих соответствующие системы, такое разделение вдвойне оправдано, так как легко позволяет выдать различные наряд-задания для специалистов разного профиля. Если же у вас работают, как зачастую принято в современных FM компаниях, универсальные солдаты – «техник по эксплуатации и обслуживанию зданий» то единый наряд-задания можно «собирать» по принадлежности к помещению. Такое поле обязательно в таблице объектов ТОиР, так как позволяет быстро определить какое оборудование находится в том или ином помещении. Аналогичные проблемы, при разбиении на объекты ТОиР возникают и с ИТП, и с холодоцентром. Все эти помещения также содержат элементы нескольких инженерных систем. Формировать перечень объектов ТОиР по принадлежности к помещению здесь ещё более бессмысленно. Подход должен быть аналогичный. Начинать надо с выделения отдельных инженерных систем и формирования объектов ТОиР принадлежащим к ним. Самый лучший подход — это начать с изучения состава разделов проектной документации на здание. Сформировать на её основе перечень имеющихся в здании инженерных систем, а потом формировать объекты по принадлежности к системам.

График и этапы обслуживания инженерных систем

График и этапы обслуживания инженерных систем

Этапы обслуживания инженерных систем включают планирование, непосредственное проведение работы и оценку ее качества. Периодичность техобслуживания инженерных коммуникаций зависит от индивидуальных особенностей строения, его возраста, размера, времени проведения прошлых работ.

Все работы по обслуживанию инженерных систем разделяются на категории:

Также некоторые особенности у российских объектов связаны с сезонными подготовительными работами. Здания проходят полный осмотр и профилактические ремонты поздней осенью и весной. Осенью проверяется, насколько объект сможет выдержать морозы. А весной устраняются последствий длительных заморозков и влаги, выполняется локальный ремонт фасадных элементов, заделка трещин, покраска стен.

Регламент и особенности обслуживания инженерных систем здания

Заказать обслуживание инженерных систем здания вы можете в любой компании, которая работает с объектами вашего типа. Не все организации берут промышленные объекты, работают с коммерческими зданиями, крупными жилищными комплексами. Важно соотносить потенциал организации и конкретные потребности вашего объекта. В компании AKTAVEST вы можете заказать обслуживание объектов всех типов.

После заключения договора обслуживание инженерных систем здания осуществляется по графику. В график включаются плановые осмотры, ремонты, сезонные работы. После каждого выезда заполняется соответствующая документация с указанием даты проверки, проведенных измерений, выполненных работ.

Если техобслуживание объекта проходит в периодическом формате, то после каждого посещения мастеров также заполняются документы, которые необходимо сохранять для предоставления контролирующим органам в случае проверок.

Услуги сервисного обслуживания инженерных коммуникаций

Каждое здание оснащено немалым количеством инженерных систем, которые способствуют созданию благоприятной атмосферы внутри помещений. Для того чтобы данные системы работали без перебоев необходимо проводить регулярную диагностику, тестирования и текущий ремонт. Поэтому владельцы коммерческой недвижимости заключают контракты с подрядными организациями или нанимают свой штат сотрудников для обеспечения комплексного технического обслуживания инженерных систем: вентиляции и кондиционирования, водоснабжения, отопления, тепловых пунктов, слаботочных систем и др.

Функции ответственного лица, техосмотры, составление документации

Обслуживание инженерных систем включает такую специфическую услугу, как выполнение функций ответственного лица. В рамках этой задачи решаются следующие вопросы:

Комплексный подход в обслуживании инженерных систем объектов

Обслуживание и техосмотр инженерных систем базируется на плановых технических осмотрах. Именно на их основании принимается решение о необходимости ремонта. Технические осмотры включают:

Также в техобслуживание инженерных коммуникаций входит своевременная оплата по счетам, ведение переговоров и переписки с контролирующими организациями. Документы по каждому объекту хранятся на протяжении всего периода эксплуатации.

На их основании принимается решение о проведении капитального ремонта, реконструкции той или иной сети, модернизации. Ряд документов представляется при проверках. Такие бумаги составляются по установленным стандартам. Остальная документация заполняется в произвольной форме.

Дополнительные сервисы в рамках комплексного обслуживания здания

Каждая организация имеет свой график по обслуживанию зданий, который указан в утвержденных графиках ППР. Такие журналы ведут управляющие компании или внутриштатные лица ответственные за эксплуатацию. Согласно данному графику и проводят все работы, после оформляют записи по проведенным работам в рамках планового или внепланового обслуживания.

План-график обязательных плановых работ по обслуживанию инженерной инфраструктуры здания

Факторы, влияющие на работу системы технической эксплуатации зданий

Обслуживание инженерных систем здания – это комплексные мероприятия, которые направлены на профилактику и устранение неисправностей в работе инженерных сетей, обеспечение стабильной работы всего объекта и содержание его в надлежащем для эксплуатации виде.

Техобслуживание объекта может выполняться комплексно на абонентской основе, в формате экстренных разовых обращений. Клиент самостоятельно определяет состав услуги. В стандартном формате комплексное обслуживание инженерных систем здания включает следующие виды работ:

Техобслуживание объекта может включать дополнительные услуги в зависимости от специфики объекта. Сюда входит обслуживание фонтанов, лифтов, эскалаторов, мойка фасадов, ландшафтные работы.

При комплексной работе управляющая компания решает все вопросы с коммуникациями. Объектами ее внимания являются внутренние и внешние инженерные системы, системы сигнализации, связи, видеонаблюдения.

Цель техобслуживания – добиться нормальной и стабильной работы здания, обеспечить безопасность и комфортность для людей, продлить срок службы строения и максимально отсрочить капитальный ремонт. При качественном техобслуживании объект реально может прослужить более 25% от своего реального срока эксплуатации, установленного в проектной документации, а затраты на его обслуживание могут снизиться почти на 40%.

Ремонты и их планирование

Работы по технической эксплуатации объектов коммерческой недвижимости включают несколько видов ремонтных мероприятий. Капитальный, текущий, плановый ремонт, наладка и регулировка оборудования, аварийные работы по восстановлению функционирования вышедших из строя элементов и установок — все эти процедуры должны проводиться своевременно и качественно. Для эффективной эксплуатации инженерных коммуникаций плановый ремонт технических систем вносится в график работ и выполняется профильными специалистами.

Разработка стратегии организации капитальных ремонтов предусматривает два варианта:

Оптимальный вариант предполагает сочетание двух стратегий, при этом периодичность ремонтных работ зависит от износа и эксплуатационных характеристик коммуникаций. При планировании оптимальные нормы затрат — 75% на планово-предупредительные ремонты и 25% на срочные (аварийные).

Капитальный ремонт и реконструкция должны выполняться подрядной организацией после проведения подготовительного этапа, в том числе:

Техническое обслуживание инженерных систем и правильно подобранная стратегия планово-предупредительных ремонтов гарантирует повышение качества эксплуатации объекта с учетом рациональной организации работ. Привлечение профессиональной и опытной команды к выполнению необходимых мероприятий позволяет сократить финансовые и трудовые затраты, сократить сроки продолжительности строительных и ремонтных работ без потери качества.

Подготовка к сезонной эксплуатации

Сезонное обслуживание инженерных систем касается любого объекта, который эксплуатируется круглый год. В сезонное обслуживание инженерных систем входят:

В техобслуживание инженерных коммуникаций включаются кровельные сезонные работы, чистка водостоков. Разделяют внутренние и внешние коммуникации. Типы и объем работ необходимо определять именно с учетом этих различий. Если объект входит в комплекс зданий, то внешними коммуникациями занимается общая организация, а внутренние может обслуживать компания, которую выбирает владелец конкретного объекта.

Обслуживание инженерных систем в зависимости от их вида

Обслуживание инженерных систем осуществляется также с учетом их вида. Всего выделяют две разновидности техобслуживания инженерных коммуникаций:

Обслуживание внешних инженерных систем – более сложный и ресурсозатратный процесс, поскольку зачастую он связан с проведением земляных работ и сложными демонтажными манипуляциями. Кроме этого, внешние системы предполагают строгий контроль нормативных показателей и регламенты работы.

Внутренние системы более гибкие как по конфигурации, так и по обслуживанию. Их можно ремонтировать без отключения всего объекта и прерывания жизненных и производственных циклов.

Большинство внутренних систем можно модернизировать, настраивать и ремонтировать с приглашением посторонних специалистов. А вот все внешние сети обязательно ремонтируются с участием мастеров с соответствующей квалификацией. Нередко приходится приглашать сотрудников ответственных организаций. К тому же, подготовка к таким работам тоже должна проходить строго по регламентом с предварительным расчетом сметы, оповещением жильцов.

Компоненты коммуникаций зданий и сооружений

Обслуживание инженерных систем в зависимости от их вида

Обслуживание инженерных систем предполагает работу со всеми компонентами сетей. Выделяют следующие виды компонентов:

Для каждого из компонентов техобслуживание инженерных коммуникаций имеет свои нюансы, требования и стандарты. Сложность работы зависит не только от типа системы, но и от ее конфигурации, мощности, обеспечиваемых функций.

Заказать обслуживание инженерных систем вы можете в комплексе и по отдельным сетям. Удобнее работать в рамках комплексного техобслуживания инженерных коммуникаций: это избавляет от необходимости вести переговоры с разными исполнителями и переложить ответственность за все работы на одну компанию.

Планово-предупредительный и текущий ремонты

Зачем нужно техническое обслуживание инженерных систем

Обслуживание инженерных систем включает не только осмотры и диагностику систем, но и текущие и плановые ремонты. Если вы заказывали комплексное техобслуживание инженерных коммуникаций, то планово-предупредительные ремонты проводятся по графику. Они включают:

Ремонт и обслуживание инженерных систем выполняются со сменой режимов работы. Мастера проверяют, как сети реагируют на отключение и включение, срабатывают ли аварийные процессы. Если в рамках техобслуживания инженерных коммуникаций обнаружены дефекты, они устраняются. Мелкий ремонт проводится на месте. Если нужно менять крупную или сложную деталь, дата ее установки назначается отдельно.