Функции управляющей компании многоквартирного дома

Как заставить работать управляющую компанию: советы юриста

Управляющая компания ЖКХ: что делает, услуги, обязанности, деятельность и права

федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (роспотребнадзор)

федеральная антимонопольная служба (фас россии)

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

общество, федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (роспотребнадзор), федеральная антимонопольная служба (фас россии), жкх, россия

Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ

Управляющая компания (УК) — это юридическое лицо, чья сфера деятельности заключается в обслуживании многоквартирных домов за плату от собственников.

УК отвечает за ремонт и обслуживание общего имущества собственников жилья, за уборку в подъездах и во дворе, вывоз мусора, оказывает жильцам услуги по ремонту коммуникаций в квартирах.

Типы УК

На основании договора с жильцами управляющая компания берет на себя ответственность за поддержание МКД и придомовой территории в должном санитарном и техническом состоянии, а также оказывает коммунальные услуги и управляет самим домом.

УК различаются по юридическому критерию: это может быть жилищный кооператив, акционерное общество и обществе с ограниченной ответственностью.

Также существует три типа УК, которые подразделяются в зависимости от функционала.

Управляющие

Управляющие организации — это те компании, которые занимаются исключительно деятельностью по управлению многоквартирного дома. Все остальные вопросы насчет обеспечения надлежащих санитарных и технических условий решают подрядчики.

Гибридные

Гибридные компании — организации, которые берут на себя ответственность как за управление жилым домом, так и за поддержание его в надлежащем состоянии, своевременный ремонт общественного имущества и обеспечение коммунальных услуг. Такой тип наиболее распространен на территории России.

Эксплуатационные

Эксплуатационными называются подрядные организации, нанятые управляющими компаниями для выполнения работ. Это менее распространенный вид организации.

Около 300 тысяч москвичей используют платформу «Электронный дом»

Обязанности УК

Все обязанности УК прописаны в Жилищном кодексе России. Для удобства их можно поделить на две группы: организация и управление многоквартирными домами и работы по эксплуатации и осуществлению ремонта.

Обслуживание

Обслуживание жилого дома относится к группе «Организация и управление». Сюда входят следующие обязанности УК:

В работу по эксплуатации включается содержание имущества многоквартирного дома, куда преимущественно входят следующие обязательства управляющей компании:

Контакты с поставщиками услуг

Отвечающие за МКД компании в обязательном порядке должны контактировать с поставщиками услуг. Сюда входит и наем рабочих для уборки подъездов, и взаимодействие c ресурсоснабжающими организациями, и посредничество между собственниками квартир и подрядчиками.

Что не входит в обязанности УК

Управляющие компании не обязаны предоставлять собственникам копии и оригиналы документов, которые не перечислены в Стандарте раскрытия информации (Постановление правительства РФ № 731), при условии, что иное не указано в подписанном договоре.

В обязанности УК также не входит разрешение конфликтов между жильцами и все, что связано с личным имуществом собственников квартир и обеспечением ремонтных работ необщественного характера.

Права УК

С собственников жилья в многоквартирном доме управляющая компания может требовать:

Ответственность УК

Управляющие компании северо-запада Москвы должны за тепло 250 млн рублей

Деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ регулируется Жилищным кодексом России и рядом подзаконных нормативно-правовых актов. В случае совершения неправомерных действий УК могут быть привлечены к ответственности в рамках действующего законодательства.

Проверка компании

Если собственники замечают, что управляющая компания нарушает договор, можно проверить правомерность ее действий. Самый частый повод к проверке — слишком высокая стоимость услуг. Если тарифы установлены органами госвласти (в каждом регионе определяется минимальная плата за жилое помещение), то ценообразование оспорить вряд ли удастся. Но поскольку цена должна быть обоснована перечнем работ, за которые отвечает компания, жильцы могут требовать отчета об их выполнении.

Жалобы на УК

Если в действиях УК обнаружены несоответствия законодательству, собственники имеют право подать жалобу и привлечь компанию к уголовной ответственности.

Куда подавать

В зависимости от причины жалобы обращаться нужно в разные структуры.

Частные УК на востоке Москвы задолжали за тепло почти 1,4 млрд рублей

Если компания не выявляет недостатки в работе коммуникаций или не поддерживает необходимое санитарное состояние в доме (не моются подъезды, плохо убирается прилегающая территория, сбоит отопление), то жильцы могут сначала обратиться в аварийно-диспетчерскую службу УК.

В случае хамства со стороны сотрудников организации или невыполнения ими обязанностей собственники жилья в МКД подают жалобу директору УК.

В жилищную инспекцию нужно обращаться при неисполнении организацией обязанностей, прописанных в договоре управления многоквартирным домом. А если компания не предоставляет сведения о сроках, качестве и объеме услуг, жалуются в Роспотребнадзор.

Тарифное регулирование контролирует Федеральная антимонопольная служба, при нарушениях в этой сфере стоит обратиться в ФАС.

Чтобы обязать управляющую компанию исправить нарушения и устранить недостатки в обслуживании многоквартирного дома, собственники могут пойти в прокуратуру или же напрямую решать вопрос через суд.

Как подавать

Правила подачи жалобы зависят от того, кому она адресована.

Контроль за деятельностью

Контролирует деятельность управляющих компаний несколько структур. Прокуратура отвечает за соблюдение требований Жилищного кодекса. В сфере ведения Роспотребнадзора и Госжилнадзора, в свою очередь, находятся качество предоставляемых услуг и выполнение обязанностей УК в вопросе общего состояния жилого дома.

Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ. Постараемся во всём разобраться.

По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК. Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.

Кто должен вносить сведения о домах в ГИС ЖКХ: ТСЖ или УК

Способ управления домом — товарищество

Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

По сути управление МКД состоит из:

Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.

Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.

Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.

ТСН как орган управления МКД

Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Рассмотрим оба этих случая подробнее.

Договор управления между ТСЖ и УК

В данном случае ТСЖ полностью передаёт функции управления УК вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.

В результате взаимоотношения возникают между собственниками и УК. Хотя формально собственники помещений в МКД не являются стороной договора. Но требования к качеству услуг собственники предъявляют к УК, так как договором управления закрепляются их права и обязанности.

При таком взаимодействии ТСЖ:

Договор обслуживания между ТСЖ и УК

При данном способе взаимодействия товарищество не передаёт функции управления домом управляющей компании. ТСЖ может передать УК только некоторые функции или обязанности по собственному усмотрению. Это могут быть, например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Таким образом, УК выступает в качестве подрядной организации;

Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.

При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.

Взносы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год. Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.

Создание ТСН: Подготовка и оформление протокола, бюллетеней голосования и решений ОСС

Надеемся, что приведённые выше различия помогли вам понять разницу во взаимодействии управляющей компании и товарищества по договору управления и договору обслуживания.

В первом случае УК является исполнителем работ и услуг по договору управления, собственники — их заказчиком, а ТСЖ лишь сторонним наблюдателем и контролёром. Во втором случае отвечать за всё будет товарищество, а управляющая компания по договору обслуживания будет выступать лишь в качестве подрядной организации и получать вознаграждение по агентскому договору.

Какой способ выбрать — ваше право. Но помните, что при заключении договора управления с УК товарищество теряет право управлять домом и становится “номинальным королём”. При заключении же договора обслуживания у ТСЖ остаётся полное право на управление домом и расходование собранных с собственников помещений денежных средств.

Чтобы орган правления ТСЖ не злоупотреблял своими полномочиями и без согласия остальных собственников помещений в МКД не заключал договор управления с УК, необходимо в уставе товарищества прописать, что правом на заключение договоров управления обладает общее собрание членов ТСЖ. Только в таком случае будет полностью реализована цель создания товарищества – самостоятельное управление МКД собственниками помещений в доме.

Содержание МКД 3 сентября 2018

За нарушения правил содержания и ремонта МКД управляющая организация может быть оштрафована на сумму до 300 000 рублей согласно ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Читайте о том, какие обязательные услуги должна оказывать УО и какие работы проводить, чтобы надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД.

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию МКД

Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Указанные в ПП РФ № 290 работы и услуги при их надлежащем исполнении позволяют управляющим организациям содержать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с требованиями ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Они касаются соблюдения санитарно-эпидемиологических и технических норм, норм пожарной безопасности и требований к защите прав потребителей.

Обязательные работы, которые это обеспечивают, можно условно разделить на группы:

Поговорим подробнее о каждой из этих групп, чтобы понимать, какие работы УО следует выполнять для исполнения взятых на себя обязательство по управлению МКД.

Проверки управляющей компании и ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ

Информационная работа управляющей организации

Услуги УО по хранению и предоставлению информации можно разделить на подгруппы:

Компенсация морального вреда за ненадлежащее содержание ОИ в МКД

Взаимодействие УО с собственниками по вопросам содержания и ремонта МКД

Помимо ответов на запросы собственников, УО обязана взаимодействовать с ними по вопросам содержания и ремонта общего имущества дома:

Как оспорить штраф за нарушение правил содержания и текущего ремонта МКД (часть 1)

Аварийно-диспетчерская служба управляющей организации

Управляющая домом организация должна организовать работу аварийно-диспетчерской службы для приёма и исполнения заявок от жителей МКД и обеспечить АДС громкоговорящей связью с МКД, причём эта связь должна быть двусторонней.

К этой группе можно отнести контроль состояния внутридомовых инженерных систем, уровня загазованности подполий и коллекторов и оперативное устранение аварий на внутридомовых инженерных системах с соблюдением сроков, установленных на проведение таких работ.

Новые правила работы аварийно-диспетчерской службы в МКД

Работы и услуги по содержанию конструктивных элементов МКД

Сюда относится самый большой перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана выполнять в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.

При осмотрах фундамента, независимо от его вида, УО необходимо обращать внимание на отсутствие коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали.

2. Для надлежащего содержания кровли, сводов, перекрытий и чердачных помещений под крышами управляющая организация должна:

3. При содержании фасадов, стен и перегородок в МКД УО отвечает за:

Какие именно работы должны проводиться в доме, зависит от характеристик самого многоквартирного дома и материалов, из которых он построен, поскольку для МКД из железобетонных блоков и деревянного дома работы по контролю и содержанию стен и перекрытий будут различаться.

При наличии в доме подвальных помещений УО обязана:

Если в многоквартирном доме установлен лифт, управляющей организации следует:

Надлежащим образом должны содержаться двери, окна и лестницы в многоквартирном доме. УО должна проводить проверки этих элементов на отсутствие дефектов, поломок, нарушений целостности, сколов. При обнаружении таких проблем УО должна составить план и провести восстановительные работы. Также в обязанности УО входит уборка лестниц, мытьё окон, протирка дверей и перил.

Содержание лестниц в многоквартирном доме

Работы по поддержанию в рабочем состоянии противопожарной системы, вентиляции и дымоходов

Внутридомовые инженерные системы также входят в зону ответственности управляющей домом организации, поэтому УО следует принимать меры для надлежащего содержания систем вентиляции и дымоотведения:

Для обеспечения пожарной безопасности дома необходимо:

К этой группе также можно отнести работы и услуги, которые УО должна выполнять и оказывать для надлежащего содержания газового оборудования в доме:

Как УО подготовиться к проверке требований пожарной безопасности

Обязанности УО по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества

Независимо от того, является ли УО исполнителем коммунальных услуг по ГВС, ХВС, электроснабжению, отоплению и водоотведению, она отвечает за рабочее состояние инженерных систем, с помощью которых жители дома получают эти услуги. Поэтому для надлежащего содержания всех внутридомовых систем необходимо:

Для корректного расчёта платы за коммунальные услуги, в том числе предоставленные на содержание общего имущества МКД, управляющая организация должна:

Обновлённый 74/114/пр: качество КУ и плата за жилое помещение

К перечню мероприятий, которые управляющая организация проводит для надлежащего содержания общего имущества МКД, относятся дератизация и дезинсекция помещений. Во избежание появления вредителей в доме УО следует в полном объёме проводить работы, касающиеся сбора ТКО:

Для содержания в надлежащем состоянии придомовой территории УО должна убирать дворы и входные группы подъездов, стричь газоны, очищать дворы от снега и наледи. Также к обязанностям УО относятся работы по обеспечению доступности общего имущества МКД для инвалидов, по содержанию установленного для них оборудования в рабочем состоянии и ремонту при выходе его из строя.

Вывоз ТКО по-новому: возможные проблемы и способы решения

Справочник РосКвартала

Справочник обязательных для управляющей организации работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, включает 277 позиций.

Перечень составляется для каждого дома отдельно, поскольку он зависит от конструктивных особенностей здания (бетонные конструкции, деревянные и т.д.), наличия или отсутствия отдельных элементов (чердаков, подвалов, мусоропроводов, лифтов и т.д.), географического расположения. Но все эти работы и услуги можно объединить в несколько больших групп:

Со справочником обязательных работ РосКвартала можно ознакомиться здесь.

Жители домов часто помнят о своих правах по отношению к исполнителям ЖКУ, но забывают об обязанностях, возложенных на них законодателями в отношении МКД и исполнителей услуг. Читайте подборку основных обязанностей участников процессов управления и содержания МКД и узнайте, кто и за что отвечает в многоквартирном доме.

Жители должны соблюдать права соседей, платить за ЖКУ и соблюдать правила проживания в МКД

Обязанности собственников и нанимателей помещений в МКД в основном прописаны в ЖК РФ и Правилах пользования жилыми помещениями, утверждённых приказом Минстроя РФ от 14.05.2021 № 292/пр.

В ст. 17 ЖК РФ, п. 1 Правил № 292/пр законодатель закрепил обязанности всех пользователей и собственников жилых помещений соблюдать:

Например, собственники квартир с ВКГО обязаны обеспечить доступ сотрудников газовой службы в помещение для проверки состояния такого оборудования в соответствии с ПП РФ № 410. О дате и времени техобслуживания компании информируют жителей заранее. Именно владельцы помещений отвечают за состояние и ремонт внутриквартирного газового оборудования.

Также собственники сами и за свой счёт должны своевременно ремонтировать квартиры и поддерживать их в надлежащем санитарном состоянии (п. 6 Правил № 292/пр). В ином случае бесхозяйное отношение к жилплощади может привести к нарушению интересов соседей: например, им будут мешать неприятный запах или насекомые.

Если доступ к общедомовому имуществу возможен только через жилое или нежилое помещение в МКД, то его собственник обязан пустить представителей УО к такому имуществу, например, к стоякам водоотведения и ХВС (пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).

Собственник помещения в МКД несёт бремя содержания общего имущества пропорционально своей доле (ч. ч. 1, 2 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ). В состав платы собственника входят плата за услуги по управлению домом и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества, за коммунальные ресурсы на СОИ и капремонт (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Как в 2022 году изменятся правила пользования жилыми помещениями

Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Её обязанности в этой сфере прописаны в договоре управления и в таких нормативно-правовых актах, как:

• Правила № 491;
• Правила № 416;
• Минимальный перечень № 290;
• Правила № 170.

Состав общего имущества прописан в п. 2 Правил № 491 и зависит от конструктивных особенностей конкретного многоквартирного дома

Содержание МКД. УО должна качественно и своевременно оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, прописанного в договоре управления, согласно утверждённому перечню работ и услуг (ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ).

Она следит за тем, чтобы жители МКД соблюдали правила проживания: например, борется с захламлением мест общего пользования и незаконной перепланировкой, если она затрагивает общее имущество.

Сбор платы за ЖКУ и взыскание долгов. Также управляющая организация выставляет собственникам счета на оплату ЖКУ, в соответствии с ч. 1 ст. 16.1 № 2300-I создаёт возможность для их оплаты различными способами и ведёт претензионно-исковую работу по взысканию долгов с неплательщиков (п. 2, пп. «ж» п. 4 Правил № 416).

Проведение капремонта. Если собственники формируют фонд капремонта на спецсчёте, то УО является его владельцем и отвечает за сбор взносов и проведение капитальных работ в доме, если собственники приняли соответствующее решение на общем собрании (ч. 2 ст. 44, ч. ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ).

Предоставление КУ. Также у компании появляются дополнительные обязанности, если она является исполнителем каких-либо коммунальных услуг. Тогда она обязана заключить соответствующие договоры с поставщиками ресурсов, собирать показания приборов учёта, проверять их состояние, а также выставлять потребителям счета и собирать плату за КУ, в том числе взыскивать её с должников (ч. 15 ст. 155 ЖК РФ, п. 31 Правил № 354).

В случае, когда исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то УО должна заключить договоры на приобретение ресурсов в целях содержания общего имущества дома и вести расчёты с собственниками и РСО. Также она отвечает за работоспособность внутридомовых инженерных сетей и качество поставляемых жителям по этим сетях коммунальных услуг (ч. 5 ст. 157, ч. 11 ст. 157.2 ЖК РФ, п. 31(1) Правил № 354).

Об обязательных для УО работах по содержанию общего имущества дома

РСО и регоператоры отвечают за качественное оказание услуг и сбор платы за них

Помимо жителей дома и управляющих организаций, обязанности могут быть у РСО и региональных операторов:

РСО ведёт расчёты с потребителями и претензионно-исковую работу с должниками и собирает показания счётчиков. Поставщики электроэнергии при этом отвечают за своевременную поверку и замену ИПУ (Федеральный закон от 02.12.2018 № 522-ФЗ).

Регоператор по обращению с ТКО также отвечает за уборку мест погрузки мусора в машины и своевременный его вывоз в соответствии с температурным режимом. Периодичность вывоза установлена в СанПиН 2.1.3684-21.

Кто несёт расходы при перерасчёте платы за некачественные КУ

На заметку управляющим домами

В домах, где собственники не понимают, кто и за что несёт ответственность при управлении и содержании МКД, сложно построить эффективную и взаимовыгодную работу. Жители будут требовать от УО выполнять не возложенные на неё обязанности и создавать компании проблемы при проведении ОСС и ремонтов, а также не будут соблюдать правила проживания в доме. Как следствие такой ситуации – многочисленные жалобы, претензии собственников к УО и предписания надзорных органов.

Общение с жителями домов, информирование и разъяснение вопросов по содержанию дома, правах и обязанностях сторон договора управления – один из трендов в управлении МКД последних лет. Ему следуют успешные УО, нацеленные на развитие и расширение бизнеса, например, открывают «школы ЖКХ».

А ваша компания как повышает информированность жителей МКД? Расскажите в комментариях.

Аварийно-диспетчерская служба  домов принимает все запросы от жильцов. Например, если в квартире пахнет газом, собственник может обратиться как в специализированное ведомство, так и в диспетчерскую своей УК. Сотрудник диспетчерской обязан урегулировать этот вопрос: оперативно вызвать специализированную организацию, полностью проконтролировать их приезд, выполнение работ, оформить закрытие заявки и получить удовлетворительный ответ от собственника.

Звонить в диспетчерскую управляющей компании (узнать адрес и телефон управляющей организации вашего дома вы можете на сайте «Дома Москвы» стоит в следующих случаях:

Также управляющая компания может оказать услуги на платной основе, в случаях неисправности электрики и сантехники (которые не входят в состав общего имущества в МКД).

А для улучшения качества и оперативности выполнения заявок жителей, контроля качества и сроков их выполнения, мониторинга всех поступающих жалоб жителей, выявления типовых проблем, а также для предотвращения и предупреждения аварийных ситуаций в Москве был создан единый диспетчерский центр комплекса городского хозяйства города.

Все телефоны объединенных диспетчерских служб районов Москвы выведены на городской Сall-центр единой диспетчерской. Жители Москвы с заявками обращаются по тем же телефонам, по которым звонили до создания этого центра. Каждой заявке присваивается порядковый номер, благодаря которому житель может получить актуальную информацию о сроках и ходе выполнения заявки, ремонтных работах.

Все заявки направляются по принадлежности в диспетчерские районов для оперативного решения проблем. Потом единая диспетчерская вместе с районной контролируют работу конкретных мастеров.

Телефон единой диспетчерской службы: 8 (495) 539-53-53.

С номерами горячих линий «Мосводоканала», «Мосгаза», МОЭКа и других организаций, работающих в сфере ЖКХ в Москве, вы можно ознакомиться на mos.ru.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Управление многоквартирным домом (далее — МКД) представляет собой деятельность субъектов управления по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме, решению вопросов пользования указанным имуществом, предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, а также выполнению работ и оказанию услуг по управлению МКД.

Управление осуществляется в отношении каждого отдельного МКД с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния его общего имущества, а также геодезических и природно-климатических условий расположения МКД, исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, в соответствии со стандартами и правилами деятельности, установленными постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416.

Одним способов управления МКД, который должны выбрать собственники помещений на своем общем собрании, является управление МКД управляющей организацией (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Выбор управляющей организации, а также изменение способа управления МКД, оформляется решением, которое является обязательным для всех собственников помещений (см., например, инструктивное письмо Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 03.06.2005 N 2-1612/05).

Внимание

МКД может управляться только одной управляющей организацией.

В качестве управляющей организации может действовать юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие соответствующую лицензию (см., например, решение Верховного Суда РФ от 29.01.2014 N АКПИ13-1207).

Общее правовое регулирование деятельности управляющих организаций осуществляется нормами гражданского и жилищного законодательства. Поскольку деятельность управляющих организацией связана с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан и предоставления им коммунальных услуг, такая деятельность регулируется также нормами законодательства о защите прав потребителей (см. преамбулу к Закону РФ от 07.02.1992 N 2300-I «О защите прав потребителей»).

При управлении МКД управляющая организация несет перед собственниками помещений ответственность за оказание услуг и выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества, качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. Качество предоставляемых управляющей организацией коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства МКД должно соответствовать требованиям Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.

Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731. Контроль за соблюдением данного стандарта раскрытия информации управляющей организацией осуществляется жилищными инспекциями субъекта РФ в порядке, установленном Положением о государственном жилищном надзоре, утвержденном постановлением Правительства РФ от 11.06.2013 N 493. Управляющая организация также обязана обеспечить свободный доступ к указанной информации посредством ее размещения в ГИС ЖКХ. За нарушение порядка размещения информации в ГИС ЖКХ управляющая организация на основании ст. 13.19.2 КоАП РФ может быть привлечена к административной ответственности (см., например, постановление Верховного Суда РФ от 01.09.2016 N 301-АД16-10939).

3 октября 2019

Основные задачи и функции управляющей компании в сфере ЖКХ

В консультационный пункт ФФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в СК в Предгорном районе» участились случаи обращения граждан по вопросам деятельности управляющих организаций, их обязанностей по организации жизнедеятельности многоквартирных жилых домов.    Управляющая компания  — это выборный орган, которая выступает в качестве посредника между собственниками многоквартирных домов и  организациями, осуществляющими поддержание технического состояния многоквартирного жилого дома. Отношения между управляющей организацией и собственниками таких отношений регулируются не только нормами Жилищного кодекса , но и  Законом «О защите прав потребителей», их статьи дополняют друг друга и точно регламентируют права потребителя в сфере ЖКХ. Первое, на что указывает закон – право потребителя на безопасность и соответствие эксплуатации дома требованиям закона. Об этом говорится в п.1.1 ст.161 ЖК РФ, еще в пользу этого говорит седьмая статья закона о ЗПП.

Основные задачи и функции управляющей компании в сфере ЖКХ

К организационной функции УК в сфере ЖКХ относят:

Потребитель имеет право требовать от управляющей компании оказания услуг без задержек. Нарушение прав потребителя в сфере ЖКХ влечет за собой ответственность по закону о ЗПП. Статья 9 этого документа обязывает управляющую организацию  предоставлять жильцам всю информацию, касающуюся ее деятельности. И, если она не отчитывается по запросу, либо если не рассылает в конце каждого квартала эту информацию по квартирам, это нарушение прав потребителя.

Защита потребителей в сфере ЖКХ основывается на заключенном договоре. Чтобы защитить свои права по договору, в большинстве случаев придется обращаться в жилинспекцию, это досудебная защита нарушенных прав.

Жилищная инспекция -это государственный надзорный орган, который контролирует все коммунальные службы в пределах одной территориальной единицы. Она осуществляет надзор за тем, как управляющие компании соблюдают договор.

Жилинспеция должна за 30 дней рассмотреть заявку и отреагировать на нее в течение двух недель. В случае не разрешения ситуации потребитель имеет право обратиться с исковым заявлением о защите нарушенного права в судебные органы.