ЧТО ВКЛЮЧАЕТ В СЕБЯ КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ КВАРТИРЫ

Я переехала из  квартиры и стала меньше платить за коммуналку.

В моей старой двушке в Екатеринбурге я платила за ЖКУ зимой около 6 тысяч рублей. В новой трешке площадь больше, а квитанции приходят на меньшие суммы. Например, в феврале в новой квартире стоимость ЖКУ составила 6660,33 ₽, а в старой — 7262,87 ₽: я специально попросила платежку у покупателей квартиры, с которыми у меня хорошие отношения.

Я ожидала, что коммуналка вырастет раза в полтора, но этого не произошло, и я решила разобраться почему. Для большей объективности попросила подругу, которая живет в соседней новостройке, прислать мне свои квитанции. У подруги квартира еще больше — 82 м², а счет за февраль — 7129,87 ₽.

В статье расскажу о результатах расследования и объясню, как формируются платежи по разным видам ресурсов и услуг.

Раньше я жила в девятиэтажке 1974 года постройки

За февраль в моей старой квартире счет за ЖКУ пришел на 7263 ₽

В моем новом доме тоже девять этажей, но дом помоложе — 1985 года

Площадь квартиры здесь больше, а платеж — меньше: 6660 ₽ с учетом взноса на капремонт, который в квитанции указан отдельно

А это дом подруги, его сдали в 2017 году

В феврале 2022 года за ЖКУ вышло 7130 ₽

О чем расскажу в статье

Услуги в доме делятся на жилищные и коммунальные.

Жилищные услуги — это все, что связано с ремонтом дома, его содержанием и управлением. Помыть лестницу в подъезде или почистить снег — это текущее содержание жилья. Заменить разбитый почтовый ящик на лестничной площадке — текущий ремонт. Поменять трубы — капитальный ремонт. Все это вместе — жилищные услуги.

Собственники квартир вправе сами решать, кто будет предоставлять жилищные услуги. Они могут нанять управляющую компанию, создать ТСЖ или, если дом небольшой, перейти на непосредственное управление и самостоятельно нанимать подрядчиков.

Коммунальные услуги — это снабжение дома и квартир ресурсами: холодной и горячей водой, отоплением, газом и электричеством. относят канализацию и вывоз мусора. Как правило, коммунальные услуги предоставляют монополисты, которых нельзя выбрать. Воду подает только городской водоканал, электричество поставляет единственная в регионе сбытовая компания, а газ — областное подразделение газораспределительной компании. Такие организации называют ресурсоснабжающими, коротко — РСО.

Бывает, что РСО в одной сфере несколько: например, тепло в городе могут поставлять Но жильцы все равно не могут выбирать между ними: к чьей теплосети дом подключен, та и подает отопление.

Формально предоставлять услуги может управляющая организация, которая выступает посредником между жильцами и РСО. В таком случае приходит одна квитанция от УК, а далее УК сама рассчитывается с РСО. Но в некоторых городах РСО заключают прямые договоры с жильцами — и тогда приходит несколько квитанций: отдельно за воду, тепло, газ и электричество.

Независимо от того, в каком количестве приходят квитанции, принципы формирования цен на ЖКУ одни и  по всей стране. В их основе лежит тариф, то есть цена ресурса: например, стоимость кубометра воды. Тарифы утверждают на уровне региона, для этого в каждом субъекте есть региональная энергетическая комиссия, РЭК. Она устанавливает стоимость ресурсов для каждой РСО исходя из ее издержек на содержание и обновление сетей, затрат на персонал, прибыли и многих других факторов.

Кроме тарифов РЭК устанавливает нормативы потребления — их используют, если в квартире нет счетчиков ресурса. Например, если нет счетчика холодной воды, норматив потребления в Екатеринбурге — в месяц на человека. Нормативов на один ресурс может быть несколько, и они порой очень запутанные: в них учитывают, электроплита, газовый котел, какая длина ванны и даже использовать воду для полива огородов, если речь идет о сельской местности.

Далее я сравню платежи в трех квартирах в Екатеринбурге по всем видам жилищно-коммунальных услуг. Чтобы было проще ориентироваться, я дам квартирам номера: № 1 — моя старая квартира, № 2 — моя новая квартира, № 3 — квартира подруги.

Квартиры, которые будем сравнивать

Расход тепла измеряют в гигакалориях — это условная единица выработки тепловой энергии. Одной гигакалории достаточно, чтобы нагреть 1000 тонн воды на 1 °C.

Существует четыре схемы оплаты отопления — в зависимости от того, где стоят счетчики и  они вообще.

В доме есть общедомовой прибор учета тепла, но нет индивидуальных счетчиков в квартирах. Это самый распространенный вариант. Упрощенно формула расчета выглядит так: коммунальщики берут общий расход тепла по дому и делят его на квартиры пропорционально квадратным метрам. Из платы вычитают расходы на отопление нежилых помещений — подземных гаражей, магазинов или офисов, которые находятся в доме.

В доме есть общедомовой прибор учета тепла и счетчики тепла во всех квартирах. Такая схема часто применяется в новых домах, где счетчики ставят застройщики. Здесь все просто: каждая квартира платит ровно за столько тепла, сколько потребили жильцы. Количество тепла фиксируют индивидуальные счетчики. Общедомовой счетчик нужен, чтобы высчитать расход на общие нужды: отопление подъездов, чердаков и подвалов. Этот общий расход делят на все квартиры с учетом метража, как в первом варианте.

В доме есть общедомовой прибор учета тепла, а индивидуальные счетчики стоят не у всех. Здесь для квартир с приборами учета расход считают по показаниям, а для квартир без счетчиков за тепло начисляют как и в первом случае — общий расход тепла по дому, за вычетом оприборенных квартир, делят на квартиры пропорционально квадратным метрам.

В доме нет общедомового прибора учета. Здесь неважно, будут в квартирах счетчики или нет, потому что их показания наверняка не примут. В таком доме расчет будут вести по нормативам потребления тепла — фиксированной величине, которую установила РЭК.

В первых двух квартирах, которые мы сравниваем, нет индивидуальных счетчиков тепла, но есть общедомовые. В новостройке есть и общий прибор учета, и индивидуальные, то есть там жильцы платят по фактическому расходу в квартире.

Где выгоднее всего тариф за отопление с учетом площади квартиры

В первых двух домах тариф одинаковый — 2029,7 ₽, он установлен для теплоснабжающей компании «Т Плюс», которая подает тепло в район, а начисления здесь зависят от размера квартиры. У второй квартиры площадь на  больше, поэтому и плата за тепло выше.

В третьем доме тариф меньше, поскольку затраты на производство тепла в новом районе значительно ниже. Там построена новая ТЭЦ, тепловые сети проложены с использованием улучшенной теплоизоляции. А сам дом более энергоэффективен и потребляет меньше тепла, чем два предыдущих дома советской эпохи.

Холодная вода

Во всех трех домах воду поставляет МУП «Горводоканал», поэтому тариф единый. А еще везде есть счетчики воды: сколько потратил, столько и заплатил.

В третьей квартире живет семья с двумя маленькими детьми, поэтому расход воды там самый большой. Во второй квартире живем мы вдвоем с сыном — тратим меньше всех.

Плата за холодную воду

Тариф на горячую воду складывается из двух компонентов:

Для расчета компонента на нагрев холодной воды всегда применяется норматив — независимо от того, есть общедомовой прибор учета или нет. Размер норматива в каждом регионе свой.

Где дороже всего горячая вода

В первых двух домах открытая схема горячего водоснабжения. Это значит, что одна и  горячая вода поступает и в батареи, и в краны. Воду подогревают на ТЭЦ и отправляют по трубам до дома.

Чтобы рассчитать стоимость нагрева холодной воды при такой схеме, нужно норматив на подогрев умножить на объем потребленной воды и тариф на тепловую энергию.

В первой квартире в строке «Нагрев» сразу рассчитана плата за 8,02 м³: 0,06506 Гкал за 1 м³ (норматив).

Во второй квартире 0,070049 Гкал за 1 м³ — это, по всей видимости, округленный норматив. Почему УК округлила именно так — непонятно, но разница с «чистым» нормативом несущественная.

В третьем доме закрытая система теплоснабжения. В дом поступает два вида воды — холодная питьевая и горячая сетевая. Первая идет в краны, вторая — в батареи. Чтобы получать горячую воду для кранов, используют теплообменник: он забирает часть тепла у сетевой воды и таким образом подогревает питьевую. Если все исправно, два вида воды не смешиваются: обычно сетевая вода грязная и непригодна для питья.

Теплообменник стоит в подвале, количество тепла, которое он тратит на подогрев, тоже измеряют в гигакалориях. Чтобы нагреть 1 м³ воды до стандартной температуры горячей воды в , нужно примерно 0,001 Гкал. То есть, чтобы высчитать стоимость 1 м³ горячей воды, надо взять стоимость кубометра холодной воды и прибавить стоимость подогрева этого кубометра.

Для закрытой системы есть свой норматив на подогрев. В нашем случае он составляет 0,04912 Гкал на 1 м³ — такой норматив установлен для домов с изолированными стояками без полотенцесушителей.

Тариф на подогрев воды в новостройке ниже по  причинам, что и на отопление: дом новый, оборудование тоже. В квитанции в строке «Подогрев» указан именно норматив, а не уже готовый расход тепла исходя из объема, как было в первой квартире.

В первых двух квартирах одинаковые тарифы, но в первой намного больше расход горячей воды, поэтому и платеж в разы выше. В третьей квартире ниже тариф на нагрев и маленький расход воды, поэтому и плата самая низкая.

Водоотведение

Водоотведение — самое, что канализация. Плата идет на обслуживание труб и поддержание всей системы в порядке.

Для расчета платы за водоотведение складывают потребление горячей и холодной воды в квартире, а затем умножают на тариф.

Плата за водоотведение в разных квартирах

Тарифы на электроэнергию утверждает РЭК, и они зависят от особенностей квартиры. Например, жильцы домов с газовыми плитами при наличии однотарифного счетчика у нас в городе платят 4,5 ₽ за  Если в доме электроплита, тариф ниже. А еще счетчик может быть двух- и даже трехтарифным — тогда тариф зависит от времени суток.

В первой квартире счетчик считает по одному тарифу все время. В двух других есть дневной и ночной тарифы, ночью электричество дешевле. В третьей квартире нет газа и стоит электроплита, поэтому тариф ниже, но расход электричества больше.

Плата за электроэнергию в разных квартирах

Газ можно использовать для приготовления пищи, нагрева воды и отопления. Р ЭК утверждает тарифы для каждого поставщика услуги отдельно, а цена напрямую зависит от целей использования газа.

В двух наших квартирах газ используют только для плиты.

Плата за газ в двух квартирах

В двух соседних домах тариф на газоснабжение одинаковый. Он установлен для АО «Екатеринбурггаз» за газ только для приготовления пищи. В домах, где люди используют газовые колонки для нагрева воды, тариф выше — 5,54 ₽ за 1 м³ газа. А за газ для приготовления пищи и нагрева воды одновременно платят 5,36 ₽ за 1 м³.

В третьей квартире стоит электроплита, газа нет.

Холодное водоснабжение на общедомовые нужды

Это вода, которую используют для нужд всего дома, например для мытья полов в подъезде: уборщица набирает ведро из специально выведенных кранов. Еще учитываются потери в сетях. Если протекает труба в подвале или стояк, за воду платят все жильцы. Поэтому в их интересах как можно быстрее сообщить о проблеме и проследить за ремонтом.

Также холодной водой промывают систему отопления перед началом отопительного сезона. этого в сентябре платеж за общую холодную воду может быть больше.

Платеж считают так: берут общий объем потребления воды в доме и вычитают из него сумму потребления по квартирным счетчикам. Разницу делят между квартирами в зависимости от площади.

Если полученное значение будет меньше, чем норматив, то к оплате предъявят то, что получилось. А если итог расчета будет больше норматива, то для начисления используют норматив. То есть исходят из выгоды жильцов: посчитают по той схеме, где плата выйдет меньше.

Чтобы расчет по любым общедомовым услугам был точным, жильцы дома должны вовремя передавать показания счетчиков: если этого не делает или делает не вовремя, сумма показаний по квартирам будет некорректной, а общий расход может оказаться завышенным. Но в масштабах дома это часто незаметно, к  проблему легко исправить: когда отсутствующие показания появятся, управляющая компания сделает перерасчет.

Плата за холодную воду на общие нужды

В первых двух квартирах тариф одинаковый, начисления делают по схеме, которая показана выше. Суммы различаются только разного размера квартир.

В квартире № 3 применена другая методика подсчета: не по кубометрам, а по площади. Такая схема действует в новостройке для всех общедомовых услуг. Фактически это расчет по нормативу, так как плата по площади берется исходя из норматива — 0,12 ₽ за 1 м². Скорее всего, в третьем доме расчет по формуле, которую мы давали выше, показал, что выгоднее считать именно по нормативу, а не по счетчикам.

Нагрев и подача горячей воды на общедомовые нужды

В эту услугу входит использование горячей воды для уборки помещений в доме и на другие общие нужды.

Как и для индивидуального использования, тариф на горячую воду для общего потребления складывается из двух компонентов:

Плата снова считается как разница потребления по общему и квартирным счетчикам, которую делят на жильцов.

Плата за горячую воду на общие нужды

Это утилизация воды, которую используют для общих нужд: в идеале уборщица после мытья полов выливает воду не на землю у подъезда, а в общую канализацию в подвале.

Объем водоотведения на общие нужды — это разница общедомового потребления горячей и холодной воды и того, что получилось в квартирах по индивидуальным счетчикам. Разница делится между всеми собственниками пропорционально площади квартир и умножается на тариф.

Плата за водоотведение на общие нужды

Для третьей квартиры плату снова считают по нормативу, поэтому в качестве исходных данных используют площадь.

Электроэнергия на общедомовые нужды

Электричество в многоквартирном доме нужно для работы лифтов, домофонов, видеонаблюдения и освещения.

Количество электроэнергии на общедомовые нужды тоже рассчитывается как разница между общедомовым и индивидуальным потреблением. Результат делят между всеми собственниками — у кого больше квартира, тот больше и заплатит.

Плата за электричество на общие нужды

Тарифы за электричество в домах разные. В первом и квартирные, и общедомовые счетчики круглые сутки учитывают только один тариф. Во втором доме квартирные счетчики работают по схеме а для расчета общего потребления используется более низкий ночной тариф: это логично, так как освещение мест общего пользования, например подъездов, больше работает в темное время суток.

В новостройке снова применен норматив по площади, но на этот раз платеж получился больше, чем в других квартирах.

Это плата управляющей компании или ТСЖ. Сюда входит поддержание порядка в подъезде и во дворе, подготовка дома к отопительному сезону, устранение аварий, а также содержание штата работников.

Плату считают очень просто: площадь квартиры умножают на ставку.

Ставку утверждает общее собрание собственников. Как правило, предварительно или ТСЖ делает расчет и предлагает обоснование тарифа.

Если жильцы не смогли утвердить ставку, это делает муниципальная администрация.

У разных многоквартирных домов затраты на обслуживание различаются. Например, если у дома большой двор, его содержание обходится дороже. А еще чем чаще моют подъезды или убирают снег, тем больше плата за содержание жилья.

В первых двух квартирах тариф на содержание жилья одинаковый: вероятно, расходы управляющих компаний примерно одни и , так как дома похожи. В новостройке тариф выше, потому что в него входит плата за обслуживание системы видеонаблюдения, а еще УК в этом доме формирует резерв — откладывает от ежемесячной платы за содержание жилья, чтобы была возможность проводить на эти деньги срочные работы.

Вывоз мусора

В Екатеринбурге тариф на вывоз мусора составляет 597,35 ₽ за 1 м³. С 1 июля тариф вырос на 11,36 ₽.

Сумма в квитанции у нас рассчитывается по количеству проживающих. Есть норматив накопления мусора — в год, или в месяц на человека. Чтобы получить сумму на одного прописанного, надо норматив умножить на тариф: 127,24 ₽.

В некоторых городах за мусор платят по площади: сумма в квитанции зависит от размера квартиры.

Сколько платят за вывоз мусора в разных домах

В первой квартире никто не прописан, но плата начислена за двоих — это собственники квартиры. Такое начисление законно: собственники обязаны платить за ряд ЖКУ вне зависимости от того, прописаны и  они в квартире.

Во второй квартире прописаны три человека, в третьей — четыре.

Взносы на капремонт

Эти деньги идут на реконструкцию фасадов, фундаментов, ремонт крыши, систем отопления, вентиляции и канализации. По умолчанию жильцы платят взносы в региональный фонд капремонта, но на общем собрании они могут изменить способ накопления и создать спецсчет. Тогда деньги будут накапливаться на счете дома.

Взнос на капитальный ремонт у нас составляет 10,51 ₽ за 1 м².

В первом доме ближайший капремонт запланирован на 2033 год. Во втором — на 2039.

В новостройках за капремонт не платят — от трех до пяти лет с момента постройки дома. Поэтому в третьей квартире взносов нет.

Где выгоднее ЖКУ

В первой и второй квартирах практически одинаковые тарифы на все энергоресурсы и услуги. Но в первой жгут больше электричества и льют больше воды. Во второй эти расходы меньше — и за счет экономии на воде и свете нивелируются большие расходы на отопление и взносы на капремонт. В итоге ежемесячный платеж во второй квартире меньше, хотя площадь у нее на 18 м² больше.

В третьей квартире самая высокая плата за содержание жилья, но пока нет взносов на капремонт: это новостройка. А еще там ниже тариф на тепло и подогрев горячей воды. Квартира в новостройке, пожалуй, наиболее эффективна с точки зрения оплаты ЖКУ: жильцы тратят больше денег на поддержание порядка и улучшение быта и меньше — на отопление и другие базовые ресурсы.

Расходы на общедомовые нужды по всем трем квартирам несущественные и на ежемесячный платеж влияют мало.

Вот что получилось, если пересчитать общий платеж за февраль 2022 года на квадратный метр жилой площади.

Плата за ЖКУ в квартире № 3 (новостройка) — ниже всех

На размер ежемесячных платежей влияет много факторов — не всегда очевидных: общедомовой прибор учета, утечки в сетях, какие особенности тарифной политики в регионе.

Даже в небольшой квартире счет за коммуналку может быть солидным — и наоборот. Уменьшить счета можно, если сократить потребление электричества и воды, а в случае с индивидуальными счетчиками на тепло — еще и за счет экономии тепла. Например, можно весной отключать батареи пораньше, это скажется на платеже за месяц.

При покупке квартиры в старом фонде стоит попросить у ее владельцев несколько квитанций за ЖКУ, чтобы посмотреть на суммы. В квитанциях есть и информация об общедомовых счетчиках — важно, чтобы они были, потому что платить по нормативам обычно невыгодно.

В новостройке обратите внимание на платеж за содержание жилья. Часто в новых домах по этой строке платят больше, хотя все новое. Это объясняется тем, что в новостройках много оборудования, которое требует обслуживания: видеонаблюдение, шлагбаум при въезде на парковку, противопожарная автоматика, а еще дворы и подъезды убирают чаще.

Я снимаю квартиру и каждый месяц полностью оплачиваю приходящие квитанции. В Москве это отдельная квитанция за электроэнергию и единый платежный документ — ЕПД — за все остальное.

В договоре найма прописано, что оплачивать я должен «счета за ЖКУ (квартплату, включая водоотведение), электроэнергию». В самом же ЕПД еще куча услуг, платить за которые нанимателю нет никакого смысла. Я, например, не хочу оплачивать содержание и ремонт жилья, взнос на капитальный ремонт и др.

Как в таком случае можно понимать трактовку «счета за ЖКУ»? Что в них входит? За что я могу не платить по ЕПД?

К сожалению, вы должны оплачивать то, что согласовали с наймодателем в договоре. В вашем случае это все платежи за ЖКУ, в том числе взносы на капитальный ремонт и содержание и текущий ремонт общего имущества.

Единственный вариант в вашем случае — предложить наймодателю изменить условия договора об оплате коммунальных услуг. Это можно сделать в дополнительном соглашении к нему.

Что такое ЖКУ и что в них входит

В Т⁠—⁠Ж есть подробная статья про коммунальные услуги. Но так как вы спросили, что входит в счета за ЖКУ, кратко объясню основные моменты.

В законах под ЖКУ понимают надежное и устойчивое обеспечение холодной и горячей водой, электроэнергией, газом, отоплением, а также отведение и очистку сточных вод, содержание и ремонт жилых домов и придомовой территории.

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает вместе с правом собственности на помещение. Кроме того, собственник обязан платить ежемесячные взносы на капремонт.

В статье 154 жилищного кодекса подробно расписана структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника. Она включает в себя:

При этом в список коммунальных услуг, которые предоставляют жильцам, входит:

Кто и как должен платить за ЖКУ в съемной квартире

Все условия проживания в съемной квартире, в том числе порядок платы за ЖКУ, собственник и квартиросъемщик прописывают в договоре найма. Они сами решают, какие обязанности несут, за что платят и какие права у них есть. Но, конечно, договор не должен противоречить закону.

В вашем договоре указано, что вы сами оплачиваете все счета за ЖКУ. Вы этот договор подписали, то есть согласились на его условия. Это означает, что вы должны платить за электричество, а также за все, что указано в ЕПД, включая взносы на капремонт и содержание и текущий ремонт общего имущества: уборку в подъезде, ремонт лифта и крыши

Это однозначно несправедливо для вас как нанимателя, но если посмотреть на договор со стороны собственника квартиры, то все кажется логичным. У человека есть квартира, которую он сдает другим людям. Соответственно, сам он ею не пользуется и хочет компенсировать себе все обязательные платежи, которые начисляются на квартиру.

Что вам можно сделать

Обсудите с наймодателем возможность изменить условия договора об оплате ЖКУ. Помните, что собственник может не пойти на уступки и просто предложит вам съехать.

Если все же наймодатель пошел вам навстречу, подпишите с ним дополнительное соглашение к действующему договору. Как правило, составляют два экземпляра соглашения, если договор заключен на срок меньше года, три — если срок договора больше года. Такой договор нужно регистрировать в Росреестре — именно туда надо передать третий экземпляр.

Если собственник согласится поменять условие договора об оплате ЖКУ, можно рассмотреть следующие варианты. Какой из них выгоднее, судить вам.

Зафиксировать в договоре точную сумму на оплату ЖКУ. Вы можете прописать в договоре, что компенсируете оплату ЖКУ ежемесячно в определенном размере, например 2000 ₽. Собственник в этом случае самостоятельно оплачивает все счета.

У такого варианта есть минус. Вы можете воспользоваться ЖКУ и на меньшую, и на большую сумму, чем фиксированная. Риск переплаты есть и у наймодателя, и у нанимателя. Например, если вы на несколько дней уехали в отпуск и не потратили воду и электричество на фиксированную сумму.

Оплачивать только фактически потребленные ЖКУ. Есть виды ЖКУ, за которые собственник обязан платить, даже если квартира стоит пустая. Это плата за работы по управлению домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, отопление квартиры, если нет индивидуальных счетчиков, а также взнос на капремонт.

Вы можете обсудить с наймодателем, что эти услуги оплачивать не будете, а будете платить только за фактически потребляемые вами электричество, газ, горячую и холодную воду и, возможно, вывоз мусора. Если в квартире есть счетчики, то платить вы будете по их показаниям. Если нет — по нормативам.

(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 199-ФЗ,

от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 29.12.2006 N 250-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ,

от 29.12.2006 N 258-ФЗ, от 18.10.2007 N 230-ФЗ, от 24.04.2008 N 49-ФЗ,

от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 03.06.2009 N 121-ФЗ,

от 27.09.2009 N 228-ФЗ, от 23.11.2009 N 261-ФЗ, от 17.12.2009 N 316-ФЗ,

от 04.05.2010 N 70-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ, от 30.11.2010 N 328-ФЗ,

от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 18.07.2011 N 242-ФЗ, от 30.11.2011 N 349-ФЗ,

от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012), от 06.12.2011 N 395-ФЗ,

от 06.12.2011 N 401-ФЗ, от 07.12.2011 N 417-ФЗ, от 29.02.2012 N 15-ФЗ,

от 01.04.2012 N 26-ФЗ, от 05.06.2012 N 55-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ,

от 29.06.2012 N 96-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ, от 25.12.2012 N 271-ФЗ,

от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 02.07.2013 N 185-ФЗ, от 28.12.2013 N 417-ФЗ,

от 04.06.2014 N 152-ФЗ, от 28.06.2014 N 182-ФЗ, от 28.06.2014 N 200-ФЗ,

от 21.07.2014 N 217-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 21.07.2014 N 263-ФЗ,

от 01.12.2014 N 419-ФЗ, от 29.12.2014 N 458-ФЗ, от 29.12.2014 N 485-ФЗ,

от 31.12.2014 N 499-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 13.07.2015 N 236-ФЗ,

от 03.11.2015 N 307-ФЗ, от 28.11.2015 N 358-ФЗ, от 29.12.2015 N 399-ФЗ,

от 29.12.2015 N 404-ФЗ, от 31.01.2016 N 7-ФЗ, от 02.06.2016 N 175-ФЗ,

от 03.07.2016 N 267-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 03.07.2016 N 355-ФЗ,

от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ, от 06.07.2016 N 374-ФЗ,

от 28.12.2016 N 469-ФЗ, от 28.12.2016 N 498-ФЗ, от 01.07.2017 N 149-ФЗ,

от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 29.07.2017 N 257-ФЗ, от 29.07.2017 N 258-ФЗ,

от 29.07.2017 N 279-ФЗ, от 20.12.2017 N 399-ФЗ, от 20.12.2017 N 416-ФЗ,

от 29.12.2017 N 462-ФЗ, от 31.12.2017 N 485-ФЗ, от 31.12.2017 N 488-ФЗ,

от 31.12.2017 N 503-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ, от 04.06.2018 N 134-ФЗ,

от 29.07.2018 N 226-ФЗ, от 29.07.2018 N 267-ФЗ, от 29.07.2018 N 272-ФЗ,

от 03.08.2018 N 341-ФЗ, от 28.11.2018 N 434-ФЗ, от 28.11.2018 N 435-ФЗ,

от 28.11.2018 N 442-ФЗ, от 28.11.2018 N 451-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ,

от 25.12.2018 N 482-ФЗ, от 27.12.2018 N 522-ФЗ, от 27.12.2018 N 558-ФЗ,

от 22.01.2019 N 1-ФЗ, от 15.04.2019 N 59-ФЗ, от 15.04.2019 N 60-ФЗ,

от 29.05.2019 N 116-ФЗ, от 26.07.2019 N 214-ФЗ, от 01.10.2019 N 328-ФЗ,

от 02.12.2019 N 390-ФЗ, от 02.12.2019 N 391-ФЗ, от 27.12.2019 N 473-ФЗ,

от 27.12.2019 N 478-ФЗ, от 28.01.2020 N 4-ФЗ, от 06.02.2020 N 13-ФЗ,

от 24.04.2020 N 128-ФЗ, от 25.05.2020 N 156-ФЗ, от 31.07.2020 N 277-ФЗ,

от 31.07.2020 N 287-ФЗ, от 27.10.2020 N 351-ФЗ, от 22.12.2020 N 441-ФЗ,

от 30.12.2020 N 494-ФЗ, от 30.04.2021 N 113-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ,

от 11.06.2021 N 170-ФЗ, от 11.06.2021 N 214-ФЗ, от 28.06.2021 N 229-ФЗ,

от 30.12.2021 N 476-ФЗ, от 16.04.2022 N 100-ФЗ, от 01.05.2022 N 124-ФЗ,

от 11.06.2022 N 165-ФЗ, от 28.06.2022 N 217-ФЗ, от 14.07.2022 N 310-ФЗ,

от 07.10.2022 N 378-ФЗ, от 21.11.2022 N 463-ФЗ, от 29.12.2022 N 614-ФЗ,

от 18.03.2023 N 71-ФЗ, от 28.04.2023 N 150-ФЗ, от 24.06.2023 N 273-ФЗ,

от 24.06.2023 N 276-ФЗ, от 24.07.2023 N 365-ФЗ, от 04.08.2023 N 433-ФЗ,

от 04.08.2023 N 434-ФЗ, от 04.08.2023 N 441-ФЗ,

с изм., внесенными Постановлениями Конституционного Суда РФ

от 10.07.2018 N 30-П, от 28.12.2021 N 55-П, от 12.07.2022 N 30-П,

от 25.04.2023 N 20-П)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 154 ЖК РФ

— Лицо, управляющее МКД, хочет взыскать с собственника помещения задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества МКД

— Новая управляющая организация хочет взыскать с организации, ранее управлявшей МКД, неосновательное обогащение в размере неизрасходованных средств, собранных с собственников помещений на содержание и текущий ремонт МКД

— Лицо, управляющее МКД, хочет взыскать с лица, ранее управлявшего МКД, неосновательное обогащение в размере не использованных на капитальный ремонт денежных средств

— Абонент оплатил услуги водоотведения в отношении общедомовых нужд, за которые начисление платы не допускается, и хочет взыскать излишне уплаченные денежные средства

— Региональный оператор хочет взыскать с собственника помещения задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД

См. все ситуации, связанные со ст. 154 ЖК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

— Собственник (наниматель) хочет исключить из платежных документов отдельные платежи (задолженность) и/или произвести перерасчет

— Собственник или лицо, действующее в его интересах, хочет признать незаконным начисление взносов на капитальный ремонт

— Наниматель хочет обязать наймодателя и/или управляющую организацию произвести перерасчет задолженности за специализированное жилое помещение и коммунальные услуги

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также — коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

(п. 2 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 258-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) плату за коммунальные услуги.

1.1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:

1) плату за наем жилого помещения, устанавливаемую в соответствии со статьей 156.1 настоящего Кодекса;

2) плату за коммунальные услуги.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 03.07.2016 N 267-ФЗ, от 29.07.2017 N 258-ФЗ)

2) взнос на капитальный ремонт;

(часть 2 в ред. Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

Ч. 4 ст. 154 распространяется на отношения, возникшие после 01.01.2016. Об особенностях ее применения к контрактам на услуги по обращению с ТКО, заключенным до 01.01.2016 на срок более 10 лет, см. Ф З от 29.12.2014 N 458-ФЗ.

4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 02.06.2016 N 175-ФЗ)

5. В случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме, в случаях, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами, в том числе плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

(часть 5 введена Федеральным законом от 28.12.2016 N 469-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 258-ФЗ)

6. В субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве устанавливаются особенности включения в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

(часть 6 введена Федеральным законом от 28.06.2021 N 229-ФЗ)

Чем отличаются коммунальные и жилищные услуги

1. Жилищные услуги

1.1 Перечень жилищных услуг

1.2 Исполнители жилищных услуг

1.3 Обязательства исполнителя

2. Коммунальные услуги

2.1 Перечень коммунальных услуг

2.2 Исполнители коммунальных услуг

2.3. Обязательства исполнителя

3. Учет жилищно-коммунальных услуг с помощью программного обеспечения

В сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) управляющие организации предоставляют два вида услуг собственникам помещений в многоквартирном доме:

Это услуги по содержанию, управлению и ремонту общего имущества, принадлежащего жителям многоквартирного дома по праву долевой собственности.

Перечень жилищных услуг

Собственники помещений в отношении многоквартирного дома сами ответственны за предоставление жилищных услуг. Жители вправе выбрать способ управления многоквартирным домом и передать этот вопрос организации:

Обязательства исполнителя

Коммунальные услуги обеспечивают благоустроенное проживание жителей в многоквартирном доме.

Перечень коммунальных услуг

Коммунальные услуги для физических лиц

Список коммунальных услуг, которые предоставляют жителям многоквартирного дома:

Коммунальные услуги предоставляются круглосуточно. Если произойдет авария или проведут профилактические работы, исполнитель приостановит подачу ресурса до устранения причины (см. Требования к качеству коммунальных услуг).

Собственники помещений многоквартирного дома напрямую не заключают договор: этот вопрос относится к полномочиям управляющей организации.

Коммунальные услуги для юридических лиц

К юридическим лицам-собственникам помещений относится тот же перечень услуг, что и для физических. Юридические лица заключают договор с ресурсоснабжающей организацией на предоставление коммунальных услуг через управляющую организацию. (ч. I I п. 6

Постановления Правительства РФ № 354).

Обязательные плательщики коммунальных услуг

Граждане и организации оплачивают коммунальные услуги за помещение, которое занимают, в соответствии со статьей 153 Жилищного Кодекса РФ.

Собственник, наниматель или арендатор обязаны оплачивать коммунальные услуги с момента установления права собственности или после заключения договора. Гражданин, который принял квартиру от застройщика по передаточному акту, но при этом еще не установил право собственности, обязан оплачивать коммунальные услуги с момента подписания акта (ч. I I Постановления Правительства РФ № 354).

Исполнители коммунальных услуг

Исполнитель коммунальных услуг – организация, которая предоставляет услуги жильцам многоквартирного дома.

Исполнителем в многоквартирном доме может быть:

Исполнителями в доме может быть не одна организация: например, управляющая компания и поставщики ресурсов одновременно.

Учет жилищно-коммунальных услуг с помощью программного обеспечения

Рекомендуем использовать программное обеспечение для удобного начисления жилищно-коммунальных услуг и качественного сервиса обслуживания жильцов многоквартирного дома. Автоматизируйте работу организации: делайте расчеты по показаниям счетчиков и по числу жильцов, учитывайте разные тарифы по норме и сверх нормы потребления. Продукт 1С-Рарус поможет начислять пени. Все жилищные и коммунальные услуги будут рассчитаны согласно постановлениям Правительства России под номерами 354, 344, 1708, 307. Подробнее

Чтобы вам было проще разобраться, подготовили схему. Она пригодится управляющим компаниям и жителям и разъяснит, что входит в жилищные и коммунальные услуги:

Дата обновления материала: сентябрь 2019.

Вам также может быть интересно: Как вести учет заявок в ЖКХ
Переход дома из одной управляющей компании в другую
Как работать с должниками
Программа расчетов ЖКХ

Дополнительные продукты ЖКХ:

Каждый месяц мы платим по присланному коммунальщиками счету. Но если с коммунальными услугами все более или менее понятно, то строка «Содержание жилого помещения» может вызвать вопросы. Разбираемся, что это такое

Коммунальные и жилищные услуги — не одно и то же. Плата за содержание жилого помещения никак не связана с тем, сколько воды или электроэнергии жильцы квартиры израсходовали за месяц. К этим услугам относится все то, чем собственники пользуются на общих основаниях: уборка подъезда, ремонт кровли, услуги консьержа или плата за систему видеонаблюдения. Эти платежи считаются обязательными, но в ряде случаев можно снизить размер платы, реже — вовсе отказаться от услуги. Что это за ситуации и что входит в понятие «содержание жилого помещения» — спросили экспертов и юристов.

Эксперты в этом материале:

За что платит собственник

От региона к региону платежная квитанция внешне может различаться, поскольку нет единого требования к ее форме, говорит Сусана Киракосян, к. ю. н., доцент Финуниверситета при правительстве России, член Комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ. При этом содержательно она должна соответствовать требованиям ст. 154 ЖК РФ и п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг № 354.

Содержание жилого помещения — это услуги, которые оказываются всем жильцам сразу и расходы на них собственники квартир также несут солидарно. Минимальный набор таких услуг прописан в постановлении правительства (№ 290 от 03.04.2013 г.).

Их все можно поделить на три большие группы:

Для каждого дома выбирают свой перечень услуг решением собрания с учетом:

Сусана Киракосян, к. ю. н., доцент Финуниверситета при правительстве РФ, член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ:

— Управляющая организация, как и собственники, не может произвольно изменять набор услуг и работ. Их состав и периодичность формируются на основании минимального перечня и утверждаются не менее чем один год. Например, нельзя вычеркнуть уборку тамбуров и коридоров подъезда, дератизацию (борьба с грызунами) и дезинсекцию.

Единого тарифа за содержание жилого помещения не существует — жильцы одного дома могут платить за «квадрат» по 20 руб., а соседнего с ним — по 50 руб. Тариф утверждает собрание собственников или членов товарищества или кооператива для ТСЖ или ЖСК. Стоимость рассчитывают пропорционально площади дома, и размер платы в конечном счете зависит от метража квартиры, объясняет Сусана Киракосян. Таким образом, собственники просторных квартир в итоге платят больше, чем жильцы малогабариток.

— Плата за содержание зависит от заказанных работ и услуг, состава имущества и благоустройства МКД. Дополнительные услуги, например консьерж-сервис, охранная система и видеонаблюдение, увеличивают стоимость. За счет таких услуг плата в элитной новостройке может достигать 85 руб. за 1 кв. м.