ЧТО ТАКОЕ ЖЭК ЖЭУ ЖЭК ЖЭК ЖЭК

Покупаем квартиру в Москве во вторичке. Дом еще в советское время был построен с помощью ЖСК, им же до сих пор и обслуживается.

Раньше мы никогда с ЖСК не взаимодействовали — только с УК. Расскажите, пожалуйста, в чем плюсы и минусы ЖСК, каковы его основные отличия от УК?

Какими законами и прочими актами регулируется их деятельность? Обязан ли я, как новый собственник квартиры в доме, вступать в кооператив? Какие права и обязанности у меня будут, если я не захочу вступать в ЖСК? Можем ли мы, как многодетная семья, рассчитывать на все положенные льготы в части ЖКХ?

Виталий, отличий между ЖСК и УК довольно много. Но  этого пугаться кооператива не стоит. По сути, этот способ управления многоквартирным домом очень похож на ТСЖ.

Что такое ЖСК

В жилищно-строительный кооператив люди и иногда юрлица объединяются, чтобы накопить деньги и на них построить многоквартирный дом, а затем управлять им. Работает это так: ЖСК собирает желающих купить квартиры и другие помещения в доме, продает им паи для оплаты стройки и заключает договор на строительство. Когда квартиры и помещения готовы, кооператив передает их пайщикам.

Управление многоквартирным домом для таких кооперативов — только сопутствующая деятельность. Ж СК занимается ею, потому что на начальном этапе сам становится собственником помещений в доме. Члены кооператива приобретают право собственности только после того, как полностью выплатят паевые взносы, а дом введут в эксплуатацию. Когда пайщики зарегистрируют право собственности на жилье, их паевые отношения с ЖСК прекращаются. Единственной целью существования ЖСК по закону остается обслуживание МКД.

Органами управления кооператива являются:

То есть, по сути, сами члены кооператива им же и управляют, а значит, управляют и МКД.

Получается, что управление домом через ЖСК практически не отличается от управления через ТСЖ. Отличие, к примеру, есть в количестве домов: ЖСК может управлять только одним домом — тем, который строил, а ТСЖ — несколькими домами, чьи собственники решили объединиться в одну организацию.

Чем ЖСК отличается от управляющей компании

Управляющая компания — это коммерческая организация, которая оказывает услуги по управлению МКД на основании лицензии.

Собственники жилья заключают с УК договор управления на условиях, которые определяют в решении общего собрания. Договор подписывают не менее чем на год и не более чем на пять лет.

УК полностью берет на себя управление МКД и делает это на профессиональной основе. Собственникам жилья надо только оплачивать стоимость услуг управляющей компании и участвовать в ежегодных собраниях — обо всем остальном позаботится УК.

Но деятельность управляющей компании не всегда бывает эффективной. Она может заключать невыгодные для собственников договоры с подрядчиками и некачественно выполнять обязанности. При этом владельцы помещений в доме, которым управляет УК, защищены законодательством о защите прав потребителей и могут восстановить свои нарушенные права и потребовать компенсации.

ЖСК в отличие от УК — это не команда профессионалов. В случае с ЖСК, как и с ТСЖ, домом управляют собственники своими силами. Хотя бывает, что они делают это гораздо профессиональнее, чем управляющие компании.

Плюсы и минусы ЖСК

Плюсы ЖСК такие:

Чем регулируется деятельность

ЖСК, ТСЖ и УК действуют на основании законодательства, которое регулирует управление многоквартирными домами и распоряжение общим имуществом собственников в таких домах. Это например:

Должен ли новый собственник вступать в ЖСК

На этот вопрос в законах ответа нет. Законодательство описывает, как вступить в кооператив на этапе строительства дома. А как быть, когда дом уже сдан, но ЖСК остался существовать как способ управления МКД, — нет. Есть два противоположных мнения.

Одни юристы полагают, что, когда вы покупаете квартиру в доме, который обслуживает ЖСК, вы одновременно становитесь владельцем пая в кооперативе. По сути, ваша сделка состоит из двух элементов: квартиры и связанной с ней автоматической переуступки прав выбывшего члена ЖСК.

Даже если в договоре ничего не написано про уступку членства в ЖСК, по закону гражданские права и обязанности могут возникать из действий, которые их порождают. То есть переход прав на квартиру подразумевает автоматический переход прав на пай, который был выплачен предыдущим собственником. В этом случае сумма, которую покупатель платит продавцу, покрывает стоимость квартиры и пая.

Другие юристы считают, что вы можете стать членом ЖСК, только если подадите заявление об этом и внесете членский взнос. Косвенно это мнение подтверждает решение Кировского районного суда г. Саратова по делу о признании недействительным решения общего собрания ЖСК.

Кроме того, из решения видно, что органом управления МКД является общее собрание собственников, независимо от наличия ЖСК.

Если вы не собираетесь участвовать в жизни ЖСК и вас волнует только возможность получать коммунальные услуги и участвовать в управлении домом, никаких дополнительных действий совершать не нужно. Вы можете это делать, не будучи членом ЖСК, потому что вы собственник квартиры в этом доме.

Что с правами и льготами

У вас будут все права и обязанности, которые закон предоставляет собственнику квартиры в многоквартирном доме. Это касается и льгот: если по закону ваша семья многодетная и может пользоваться льготами по оплате ЖКУ, вы сможете претендовать на них независимо от членства в кооперативе.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

В Петербурге десятки домов судятся с УК из-за протоколов. В них видят подписи мертвых и удивленного вице-спикера

В Кировском районе Петербурга — борьба за то, чтобы платить за ЖКХ по старым тарифам. От похожих историй эту отличает её промежуточный итог: как минимум часть домов суды смогли выиграть. А ещё свою поддельную подпись в протоколе обнаружил вице-спикер петербургского Заксобрания.

«Нам в доме принесли бланки, в которых надо было проголосовать за или против повышения тарифов. Мы проголосовали, отправили «Почтой России» в ЖКС № 1 Кировского района. Долго требовали от них протокол с результатами. Его, кстати, так и не было. И вдруг в сентябре нам приходит удвоенная квитанция», — рассказывает «Фонтанке» Елена. Она живет в доме на проспекте Народного Ополчения. Всего Жилкомсервис № 1 обслуживает около 300 домов.

Вместе с другими собственниками Елена начала узнавать, в чем дело, и выяснила, что они, оказывается, сами проголосовали за дополнительные услуги. По крайней мере подписи в бюллетенях с их фамилиями стоят. Другая жительница дома, Светлана, тоже рассказала «Фонтанке», что обнаружила в документах подпись, которую ставила не она. На этом, впрочем, сюрпризы не закончились. Елена увидела среди подписавшихся соседа, который умер три года назад: «У нас голосовали даже мертвые. Дедушка, который в 2020 году, к сожалению, нас покинул, до сих пор голосует».

«Фонтанка» несколько раз рассказывала о ЖКС № 1 Кировского района со сложной историей смены собственников. Несмотря на классическую аббревиатуру, городу в компании принадлежат лишь 20%, в основном она частная. У К обслуживает почти 300 домов. В 2021 году году проблемы возникли в момент перехода управляющей компании от одного расчетного центра (ВЦКП) к другому (ЕИРЦ «Петроэлектросбыт»), когда были выставлены двойные квитанции. В конце 2021 года в ЖКС прошли массовые сокращения.

Уладить вопрос во внесудебном порядке у жильцов дома на проспекте Народного Ополчения не вышло, они решили подавать иск. И, как выяснилось, были не единственными. В объединенной пресс-службе судов Петербурга «Фонтанке» рассказали, что с января по июнь 2023 года в Кировском районном суде рассмотрели 41 дело о признании решений общих собраний собственников недействительными. Ответчиком во всех делах было ООО «Жилкомсервис № 1 Кировского района». Все иски суд удовлетворил полностью или частично.

Выигранные дела никакой ответственности для ЖКС не подразумевают. « К сожалению, это не уголовный суд, а гражданский. По сути, протокол признали недействительным, но экспертиза подписей не проводилась, в уголовную плоскость это не перешло», — расстраивается Елена. Судебный процесс, в котором она участвовала, длился около полугода.

Еще в октябре 2022 года ситуацией вокруг Жилкомсервиса № 1 интересовался глава СК РФ Александр Бастрыкин. Он поручил председателю петербургского Следкома «доложить о конфликтной ситуации жителей почти 300 домов Санкт-Петербурга с управляющей компанией». Бастрыкин ссылается на некий материал в СМИ о жалобах жителей на обман со стороны ЖКС и повышение тарифов. За день до этого похожая статья вышла у РИА ФАН, в то время еще здравствующего. В пресс-релизе Следкома говорится: «Жильцы не раз пытались сменить управляющую компанию, но безуспешно. По мнению собственников, руководство компании фальсифицирует протоколы мероприятий». Спустя восемь с лишним месяцев жалобы остаются теми же.

После годовой волокиты с оспариванием протоколов по тарифам у жильцов появились новые проблемы — но они снова касаются документов. Ж КС № 1 находится в процессе реорганизации: сливается с ООО КДС и предлагает жильцам выбрать его в качестве управляющей компании. Судя по протоколу, большинство «за», но люди снова заговорили о подписях. Например, Елена нашла себя в списке инициаторов организации этого собрания, хотя сама, как утверждает, желания присоединиться к КДС не изъявляла.

«Понимаете, люди меняют свое мнение несколько раз. Даже по соцопросам: в один момент они были согласны, потом на них повлияли какие-то внешние факторы, и они говорят, что нет-нет. То есть это вполне типовая ситуация, с которой мы в жизни постоянно встречаемся», — разводит руками советник генерального директора Жилкомсервиса № 1 Кировского района Михаил Иванов. Сама директор ЖКС, Галина Соколова, на звонок «Фонтанки» не ответила.

«Свою» подпись в протоколе обнаружил и вице-спикер петербургского Законодательного собрания Павел Иткин. На своей странице во «ВКонтакте» он написал, что лично съездил в Государственную жилищную инспекцию и убедился — подпись подделана. « Это можно было бы воспринимать как анекдот, если бы на кону не стояли миллионы рублей, собираемые с петербуржцев», — заявил Иткин. По словам вице-спикера, к нему поступило больше десятка обращений жителей с жалобами на фальсификацию протоколов собраний, а в районную администрацию — более 700. Политик обратился в прокуратуру с требованием провести проверку.

На вопрос о сомнительных подписях за повышение тарифов Иванов отвечает, что собрания собственников организовывал не ЖКС, а подрядная организация. Все вопросы, соответственно, к ним. Впрочем, у советника директора есть и свои гипотезы касательно того, как именно за новые услуги смогли проголосовать и уже бывшие собственники, и просто умершие: «Могу предположить, что за таких собственников могли поставить подписи, например, наследники, которые не вступили в наследство. Могли арендаторы поставить, не осведомленные о гибели собственника. Либо враждебные жилкомсервисы, управляющие компании просто делали вбросы, чтобы потом дискредитировать честное имя Жилкомсервиса № 1».

Как утверждают в ЖКС № 1 Кировского района, с 1 апреля 2023 года выигравшие суды платят по тарифам, установленным комитетом по тарифам. Пересчитывать уже уплаченные суммы Жилкомсервис, по словам Иванова, тоже не будет: «Смотрите, возьмем конкретный пример. Была введена доп. статья о выполнении косметического ремонта, например, в первой парадной. До момента вынесения решения судом мы уже эту работу выполнили, и не в рамках статьи текущий ремонт. Соответственно, что нам возвращать, если работы выполнены?»

Приостановить лицензию организации сейчас, как говорит советник гендиректора, нельзя. Такой запрет наложили судебные приставы: не завершать срок действия лицензии, пока ЖКС № 1 не выплатит все долги кредиторам. Речь идет о сумме около 600 миллионов. « Вся эта задолженность была накоплена при бывшем генеральном директоре Жилкомсервиса № 1», — поспешил уточнить Иванов. Поменять УК — тоже нет. Как утверждает собеседник «Фонтанки», это опять же запрет приставов, так что, если кто-то хочет перемен, сначала придется присоединиться к КДС.

В Государственной жилищной инспекции Петербурга «Фонтанке» объяснили, что говорить о подделке бюллетеней не в их компетенции, поскольку фальсификация документов образует состав уголовного преступления. А факт совершения преступлений устанавливается только после соответствующих оперативно-разыскных мероприятий. В том случае, если в ГЖИ приходит обращение о возможной фальсификации результатов общих собраний собственников, его перенаправляют в правоохранительные органы. « В настоящее время инспекцией проводятся все соответствующие мероприятия, предусмотренные действующим законодательством», — заверили нас в официальном ответе.

В группе ГЖИ во «ВКонтакте» обращения граждан о выборе управляющей компании в Кировском районе называют «многочисленными». В публикации говорится, что сейчас инспекция проверяет, соблюдались ли во время собраний собственников требования законодательства. Все действия — по результатам проверки.

«Фонтанка» неоднократно писала о случаях, когда жильцы различных районов обнаруживали свои подписи в протоколах собраний, о которых и не слышали. Эксперты считают, что главный фактор — это, по сути, отсутствие наказания за такие деяния. Протокол с большим трудом можно оспорить, после чего сверху кладут новый — и так по кругу. До графологической экспертизы дело доходит редко, до уголовных дел — тем более. Так что это превращается в подобие карточной игры, где у управляющей компании неограниченный запас козырей.

Алина Ампелонская, «Фонтанка.ру»

Как узнать, на что тратит деньги жилкомсервис

Раз в год жилкомсервис обязан отчитаться перед жильцами, куда он потратил собранную квартплату. На деле это происходит далеко не всегда. Как проконтролировать ситуацию?

В законодательстве закреплено несколько форм управления многоквартирным домом. Сейчас в Петербурге в основном используется два варианта. Первый — товарищество собственников недвижимости (ТСН), современный аналог ТСЖ. Это некоммерческое объединение собственников, которое вправе заключать договоры со снабжающими организациями или нанимать управляющую компании. Второй вариант — прямые договоры собственников с УК или жилкомсервисом.

Большая часть коммунальных компаний в Петербурге — государственные, но гендиректор ПАО «Городские Инновационные Технологии» Сергей Минко отмечает, что это не повод относиться к ним с предубеждением. « Формально никакой разницы в отчетах частных управляющих компаний и государственных ЖКС нет — для всех действуют одинаковые стандарты и требования, различия только в том, кто и как их исполняет, — рассуждает он. — И жители, и регулирующие органы должны смотреть именно на качество исполнения услуг компаниями, а не на форму собственности».

Жилищный кодекс обязывает всех коммунальщиков, будь то частные управляющие компании или государственные жилкомсервисы, публично отчитываться перед жильцами за все потраченные деньги. Раз в год, до конца марта, на портале «Реформа ЖКХ» все они  должны обнародовать статьи своих доходов и расходов по каждому дому. Сумма должна соответствовать площади дома и установленным в городе тарифам, если они не менялись на общем собрании жильцов.

На деле отчетность предоставляют далеко не все — «Фонтанка» проверила несколько первых попавшихся домов, и оказалось, что последний раз их управленцы предоставляли данные в 2014 – 15 годах. « К сожалению, очень многое пока зависит от порядочности УК или руководителей ТСН», — говорит управляющий партнер УК Zenith Property Management Илья Андреев.

Не обнаружив отчетности на портале «Реформа ЖКХ», жильцы имеют право направить в жилкомсервис письменный запрос, на который коммунальщики обязаны ответить. Если УК добросовестная, она без проблем отчитается, а если нет — придется столкнуться с отказами и отписками и требовать отчетности через суд, говорят эксперты.

Собрания собственников, согласно Жилищному кодексу, должны проходить ежегодно, и протоколы этих собраний УК тоже обязаны публиковать на сайте «Реформа ЖКХ». Сергей Минко объясняет, почему важно не игнорировать такие мероприятия. После этих двух шагов — проверки цифр на портале и посещения собрания — наверняка появятся конкретные вопросы, и станет ясно, на что обратить внимание управляющих – ремонт подъезда или вывоз мусора.

Самый дискуссионный из вопросов, которые выносятся на собрания собственников, касается повышения тарифов. По словам Сергея Минко, предлагая пересмотр расценок на коммунальные услуги, УК не всегда имеет намерение что-то скрыть или похитить.

«На самом деле, утвержденные на сегодня тарифы для населения с трудом позволяют содержать общее имущество в надлежащем состоянии. Поэтому чаще всего руководство ТСН или УК пытаются согласовать с жильцами новые тарифы, сделав их чуть более высокими или включив в них дополнительные затраты. И здесь обычно начинается недопонимание собственников». При этом, если компания честно публикует отчетность на портале реформы или на своем сайте и отвечает на обращения собственников квартир, — конфликты быстро сходят на нет, отмечает эксперт.

Если управляющая компания или жилкомсервис на переговоры не идет, не отчитывается и не отвечает на вопросы жильцов, ее можно поменять. Одновременно не лишним будет пожаловаться на ее действия в Жилищную инспекцию, Жилищный комитет, в «ГИС ЖКХ» через портал Госуслуг или в районную прокуратуру. Решение о смене УК принимает общее собрание собственников.

«Грамотные собственники предпочитают держать деньги в ТСН, а не доверять их внешней УК, — уверен Сергей Белолипецкий, преподаватель Института отраслевого менеджмента РАНХиГС. — Такие конфликты распространены в новостройках, потому что за квартиры в них люди платят свои кровные деньги, а получают часто аффилированную с застройщиком УК».

Правление товарищества тоже обязано отчитываться перед его членами. Общее собрание ТСН собирается ежегодно и утверждает бюджет, планирует затраты на следующий год. Если правление товарищества не справляется со своими обязанностями, жильцы на собрании могут его переизбрать.

Андреев указывает на то, что недобросовестные управляющие могут подделывать решения собраний собственников  или перебрасывать деньги с одной статьи расходов на другую. « Лайфхаков здесь нет, путь только один — не лениться проявлять гражданскую активность, — уверен Андреев. — Отношения между собственником жилья и УК — это отношения заказчика и подрядчика. Заказчик имеет право полностью контролировать работу, запрашивать документы, требовать проведения собраний и предоставления отчетности».

Сергей Минко добавляет, что деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ законом даже слишком зарегулирована, проблемы возникают не от этого. « На самом-то деле, если вы хотите знать, как работает ваша УК, надо ходить на собрания, запрашивать все интересующие документы, отчеты о расходовании средств и все то, на что вы имеете право по закону. Проблема в том, что мало кто из жителей вообще интересуется своими правами, своим домом. А это, в свою очередь, дает возможность недобросовестным компаниям, как частным, так и государственным, искажать отчетность или вовсе не предоставлять ее», – говорит эксперт.

Марина Васильева для «Фонтанки.ру»

Я живу в Москве в пятиэтажном доме.

За последние несколько лет я выстроил такие отношения с управляющей компанией, что любой вопрос в нашем доме решается по одному моему звонку.

Мы решили проблемы с начислениями и текущим ремонтом: никто больше не пытается взять с нас лишнее. А еще договорились присоединить участок к придомовой территории и собираемся за счет государства открыть там автомобильную парковку. Часть парковочных мест будем сдавать жильцам соседнего дома.

Вот как я этого добился.

Моя история

В начале 2014 года счета за отопление в нашем доме подскочили в четыре раза. Я пошел разбираться в МФЦ и выяснил, что наш общедомовой счетчик сломался и стал передавать данные некорректно. Тогда его просто сняли с учета, а оплату стали начислять по нормативу.

В течение полугода я добивался, чтобы счетчик починили и сделали поверку, — и добился. А потом мне предложили работать в ГБУ «Жилищник» — это государственное бюджетное учреждение, созданное на базе ДЕЗов и ЖСК в 2014 году.

Я согласился и два года работал начальником сектора по работе с населением. За это время в стране приняли много законов, защищающих права собственников. Например, сейчас управляющая компания обязана по первому запросу жильца выдать ему все отчеты о том, почему и за что были выставлены счета.

Получив этот опыт, я решил помогать людям разбираться в работе ЖКХ. Для этого в 2017 году я создал сайт «Собдома.рф», где вместе с единомышленниками делаю инструменты для самоуправления в многоквартирном доме.

Мы бесплатно собираем подробную информацию о доме из открытых источников, предварительно рассчитываем имущественный паспорт дома, открываем сбор средств на нужды дома.

Я хочу, чтобы все собственники в многоквартирных домах смогли наладить нормальное общение между собой и УК. Чтобы слова «общее собрание собственников» перестали быть абстракцией из нарисованного протокола, а стали понятными и простыми. Чтобы каждый мог обеспечить прозрачность и работоспособность ЖКХ в своем доме.

Чем занимается управляющая компания

Управляющая компания отвечает за то, чтобы в вашем доме все было в порядке: из крана текла холодная и горячая вода, батареи грели, лампочки в подъезде горели, двор зеленел, а капитальный ремонт был проведен вовремя.

УК управляет многоквартирным домом на основании договора. Его с УК заключают собственники квартир. По закону это делается на общем собрании собственников. Действует договор обычно 3—5 лет, после этого должны провести новое собрание и заново заключить договор с прежней УК либо выбрать другую. На практике обычно все не так: вспомните, когда вы ходили на общее собрание собственников вашего дома, чтобы определиться с выбором управляющей компании? Скорее всего, вообще никогда.

Управляющие компании бывают государственные и коммерческие. Большая часть УК в России — государственные. Например, ГБУ «Жилищник», которое сейчас управляет примерно 80% домов Москвы. « Жилищник» работает по строгим стандартам, утвержденным правительством Москвы, — и не может от них отступать. В других городах это могут быть ГУПы, МУПы, ЖЭКи и ЖКСы: в каждом регионе свои компании.

Любые расходы государственные УК обязаны утверждать в префектуре. Просто взять и потратить ваши деньги по своему усмотрению они не могут. Это и хорошо, и плохо: иногда УК и хочет что-то исправить в вашем доме, а префектура не позволяет.

В коммерческих УК такого единообразия нет, потому что это частные организации. Коммерческая УК может обслуживать сотни домов, а может — один или два. В договор управления она может включить что угодно, хоть переписать его целиком.

Из-за конкуренции и меньшего размаха коммерческие УК тщательнее следят за качеством услуг, чем государственные. Но нет гарантий, что конкретная коммерческая УК не закроется через пару месяцев, а вместо нее не придет все та же государственная машина.

Кто и как выбирает УК

Управляющую компанию многоквартирного дома выбирают жильцы. У новостроек немного другие правила: застройщик может выбрать временную УК для дома, постоянную УК в новостройке выбирают по открытому конкурсу. Если жильцы многоквартирного дома не могут договориться и сделать выбор, то выбор УК инициирует муниципальная власть через открытый конкурс. Если жильцам не понравится, как работает выбранная УК, потом ее можно поменять.

Выбирают УК общим собранием собственников. Это может быть внеочередное собрание или плановое ежегодное.

По закону УК обязана оповещать жильцов дома о проведении собрания. В реальности сотрудники УК обычно ограничиваются объявлением на двери подъезда. Это законно, но неэффективно. Далеко не все жильцы обращают внимание на такое оповещение. А даже если обращают, часто игнорируют.

В итоге выходит так, что собрание провели, УК выбрали, а большинство собственников об этом и не слышали.

Иногда недобросовестная УК всех обманывает, проводит фиктивное собрание и подделывает протокол. А иногда это не злой умысел, а просто никто из жильцов не хочет заморачиваться, хотя по закону собрание собственников — основной инструмент для решения практически любых проблем по управлению многоквартирным домом. Хотите открыть велопарковку, получить ключи от крыши, поставить датчики света в подъезде или сменить управляющую компанию — собирайте общее собрание собственников.

В идеале УК должна помогать собственникам организовывать общее собрание — это прописано в том же постановлении правительства № 416. Вам нужно собрать 10% подписей по дому за то, чтобы устроить собрание силами УК, и отправить в нее письменное обращение. Дальше они должны все сделать за вас. Но в случае с недобросовестными компаниями это не сработает: жильцов не оповестят, протокол составят неправильно, общее голосование признают недействительным.

Альтернатива — провести общее собрание самостоятельно. К сожалению, в первый раз сделать это очень, ужасно, невероятно сложно. Чтобы устроить собрание полностью по инициативе собственников, нужно сделать вот что:

Проблема в том, что многие собственники в доме не живут, а сдают квартиры, а сами уехали в другую страну. А те, кто живут, считают общие собрания бессмысленной тратой времени. Люди не верят, что могут самостоятельно управлять своим домом, а активно действовать начинают только в экстренных ситуациях. Но не обязательно ждать беды, чтобы взять управление домом в свои руки.

Как проверить информацию о своем доме

Когда я только начал работать в сфере ЖКХ, открытой информации про дома нигде не было. Чтобы в 2014 году добиться разрешения посмотреть бумаги, на основании которых у меня так выросли платежи, мне пришлось заручиться поддержкой муниципального депутата.

Сейчас ситуация другая. Чем дальше, тем большей открытости требует государство от управляющих компаний. Можно собрать данные самостоятельно с официальных государственных сайтов. Есть три нормативных документа, которые обязывают УК предоставлять вам эту информацию:

Эти документы обязывают управляющие компании размещать информацию об обслуживаемых домах на определенных сайтах. Теперь любой человек может в несколько кликов найти информацию о своей УК и поставщиках услуг, изучить договор на управление и проверить, соблюдаются ли в нем права собственников. Для РФ это сайт ГИС ЖКХ; для москвичей дополнительно — сайт «Дома Москвы». Ниже я расскажу о каждом.

ГИС ЖКХ активно развивают. В базе не только многоквартирные, но и частные жилые дома. Здесь создают полноценную систему межведомственного взаимодействия. Через ГИС ЖКХ работают друг с другом управляющие компании, ресурсоснабжающие организации, органы исполнительной власти. Утверждается, что сейчас ГИС ЖКХ охватывает страну полностью.

В ГИС ЖКХ пока нет возможности посмотреть договор управления, хотя вообще-то это незаконно: это главный документ, где прописаны права собственников. Но можно хотя бы узнать номер договора и дату его заключения.

Для этого откройте страницу с информацией об УК, пролистайте вниз и перейдите по ссылке «Список домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат». Затем введите нужный адрес дома. Внизу отобразятся номер и дата договора управления и период осуществления УК своих обязанностей.

«Дом-мос-ру» еще называется «Дома Москвы». Он полезен жителям Москвы и Московской области. Сайт принадлежит жилищной инспекции и контролируется ею.

Это реестр домовладений, он же ГИС РД — Государственная информационная система «Реестр домовладений». Сейчас именно сюда первым делом попадают данные о жилом доме. Если в графе «Узнать о доме» нельзя найти дом по адресу, значит, это нежилое здание. Если дом-новостройка сюда не внесен, значит, он не сдан.

Анкета дома здесь самая удобная. Сразу видно, кто председатель совета дома и какой срок полномочий. Председатель уполномочен от имени всех собственников принимать работы и подписывать документы по дому. Если его имя вам незнакомо, а собрание не проводилось, это повод задуматься

Во время подготовки статьи я случайно таким образом наткнулся на дом с истекшим договором управления. Никто этого просто не заметил. Но если в доме возникнут проблемы, то ответственность за них никто не будет нести. Поэтому я нашел в этом же разделе телефон председателя совета управления и связался с ним.

Для меня и моих коллег это типичный случай: мы часто сами замечаем, что с управлением домом что-то не так, и ставим жильцов в известность. Часто с этого и начинается сотрудничество: люди удивляются, начинают разбираться в ситуации и в итоге приходят к сознательной организации самоуправления в доме.

Что УК должна жильцам

УК отвечает за помещения и территорию, которые входят в состав общего имущества дома. К общему имуществу относятся лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, крыши, фундамент, электрическое оборудование и земельный участок — квадрат газона до асфальта на тротуаре.

Двор — тоже общее имущество, если он поставлен на государственный кадастровый учет и на него оформлено право долевой собственности всех собственников квартир в доме. В новостройках участок автоматически ставится на учет вместе с домом, а право собственности на него возникает вместе с регистрацией права собственности первого жильца на квартиру после сдачи дома. А вот если вы живете в старом доме, то там обычно такого нет.

Узнать, как с этим обстоят дела у вашего дома, можно лично в УК, ТСЖ или органах кадастрового учета либо через интернет: для этого найдите ваш дом на публичной кадастровой карте.

Участок дома по адресу Москва, Каширское шоссе 72, к. 3 не находится в собственности жильцов. Оформить на него это право можно через МФЦ — это стоит 2000 ₽

По закону УК обязана обеспечивать безопасность, надежность, комфорт, чистоту и доступность общих пространств. Доплачивать за это ничего не нужно, эти услуги входят в вашу стандартную коммунальную плату. Например, УК должна:

Это все обязательные услуги. Еще бывают дополнительные. Например, вы с другими собственниками устроили на крыше обсерваторию и хотите, чтобы УК за ней следила. Это нужно утвердить на собрании, отдельно указать в договоре и оплачивать как дополнительную услугу. Еще к таким дополнительным услугам относятся, например, охрана дома, видеонаблюдение, консьерж, домофон.

Если УК не соблюдает обязательства, прописанные в законе, ее могут оштрафовать на сумму до 200 000 ₽. Такие штрафы органы ГЖНвыписывают десятками, но толку от этого нет: часто УК дешевле заплатить штраф, чем что-то менять. За справедливость придется бороться.

Свежий пример: мы с соседями хотим установить во дворе шлагбаум. Наметили место, решили, как будем собирать деньги, подали документы на согласование — и получили отказ от муниципалитета из-за того, что мы не приложили правила пользования шлагбаумом, пока несуществующим.

Конечно, за такое никого не оштрафуют, но если бы мы были менее настойчивыми, то могли решить просто не ввязываться. Но нас таким не остановить.

Как регулируется деятельность УК

Обязанности УК регулируют различные нормативные документы:

Но ваш главный документ — договор на управление многоквартирным домом. Он должен быть в открытом доступе как минимум на одном из указанных выше сайтов — ГИС ЖКХ или «Дома Москвы». Именно в нем перечисляются услуги по ремонту, эксплуатации и управлению домом, которые УК обязуется вам оказывать.

Бывает, что в договоре УК использует для собственной выгоды юридические хитрости или даже откровенно нарушает закон. Например, на каждом документе должна быть подпись представителя дома — члена или председателя совета. Вместо того чтобы попросить такую подпись, ее рисуют.

В бумажках, подписанных такими вымышленными персонажами, можно написать что угодно, и концов не найдешь. В нашем доме, например, нарисовали протокол о том, что дом не возражает против размещения на нем провайдерских конструкций сотовых операторов. Деньги за это клала в свой карман УК. Мою подпись подделали. Дело попало в прокуратуру, и после долгого разбирательства начальницу, которая была ответственна за эту историю, уволили. С новым руководством наше сотрудничество пока складывается более плодотворно.

Жильцы могут внести изменения в договор и переподписать его с УК. Для этого понадобится стандартная процедура — общее собрание жильцов и голосование.

Мы на нашем сайте сделали образец договора на управление многоквартирным домом. Важные формулировки в пользу жильцов, а не УК, выделены в нем красным цветом. Этот договор — шаблон, его условия можно поменять, если что-то покажется слишком обременительным для собственников.

В договоре 15 страниц. Важные для собственников формулировки выделены красным

В этом договоре все сформулировано так, чтобы защищать права жильцов. Например, в нем прописано, что договоры с поставщиками дополнительных ресурсов и исполнителями дополнительных услуг вроде предоставления интернета и домофона надо заключать отдельно в письменном виде. И что все собственники должны быть проинформированы об этих договорах.

По моему опыту, обычно уже после первого самостоятельного собрания собственников ситуация в доме, где были проблемы с УК, резко меняется. Управляющая компания понимает, что вы не собираетесь терпеть произвол и способны защищать свои права.

Мы с соседями практически никогда не устраиваем очные собрания, при этом все вопросы решаем сообща. Мы все научились общаться в чате «Вотсапа»: обсуждаем там повестку, а собрание организуем через интернет и голосуем в бесплатной системе «Сквер». Это удобно: занимает пять минут, обеспечивает прозрачное и честное голосование, а очное присутствие вообще не нужно — участвовать могут даже те, кто находится в другой стране. « Сквер» — единственный интернет-сервис с подобным функционалом. О том, как этот сервис используют на практике, мы рассказывали в статье «Кто такой старший по дому».

Как влиять на УК

Не всегда и вовсе не обязательно УК желает вам зла. Возможно, ее сотрудники просто упустили что-то из виду.

Ни у одной УК нет ресурсов на то, чтобы лично обходить дома и смотреть, все ли везде в порядке. Это дорогой и низкоэффективный процесс. Поэтому первое, чему надо научиться собственникам, — в случае проблем звонить в диспетчерскую. В Москве телефон Единого диспетчерского центра — 495-539-53-53. В других регионах телефон диспетчерской и адрес УК должны висеть в подъезде на видном месте.

Часто уже на этапе звонка в диспетчерскую проблема решается.

Если информационного щита нет, посмотрите в интернете: информация об УК размещена на сайте ГИС ЖКХ в разделе «Реестр поставщиков информации». Здесь указан телефон и адрес УК, которая обслуживает дом. Заодно можно предъявить им претензию об отсутствии информации в подъезде

Если телефон не указан или звонки не решают вопрос, подайте жалобу в письменном виде — лично в офисе УК, через или заказным письмом по почте. Жалобу рассмотрят в течение трех рабочих дней. Спустя это время УК должна ответить, также письменно.

Не советую брать шаблоны жалоб в интернете и отправлять их: если по какой-то причине УК не захочет решать вашу проблему, они ответят такой же шаблонной отпиской. Лучше составить грамотный текст жалобы. Мы в «Собдома.рф» помогаем это сделать бесплатно.

Если обычная жалоба не подействовала, обращайтесь в вышестоящие инстанции: в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или даже в прокуратуру. В интернете это можно сделать через госуслуги либо на региональном сайте ГЖИ. В Москве можно также воспользоваться порталом «Наш город», в Московской области удобно регистрировать жалобы на сайте «Добродел». О том, как составлять жалобы, мы рассказывали в статье «Как правильно подать жалобу в любое ведомство».

Когда нужно сменить УК

Менять УК надо в том случае, если вас откровенно обманывают, воруют деньги, не реагируют на жалобы, подделывают подписи. С коммерческими УК обычно проще договориться, а вот государственные в силу своего размера часто просто не могут заботиться о каждом доме. Если вы чувствуете, что, несмотря на все попытки привлечь внимание УК, его недостаточно, — поищите другую компанию.

Для начала рекомендую просто посмотреть в интернете, какие УК есть в вашем районе.

В подмосковном Монине целых восемь управляющих компаний

На запрос по Монину ГИС ЖКХ может иногда предложить УК из Архангельской области

Чтобы скорее найти коммерческие УК, которые управляют домами в шаговой доступности, откройте ГИС ЖКХ или «Дома Москвы», вручную вбейте адреса соседних домов и посмотрите полный список УК.

В выбранные УК можно позвонить, а лучше сходить лично. Скорее всего, они не откажутся принять в управление еще один дом: ведь это их источник дохода, большую часть которого и так отняли государственные организации. А совсем счастливы коммерческие УК будут, если вам удастся самостоятельно скооперироваться с жильцами соседних домов и вы все вместе попроситесь под крыло.

Имейте в виду, что официально договариваться с новыми УК может не любой жилец, а только член или председатель совета дома.

Зато отдельно предупреждать прежнюю УК о том, что вы решили ее поменять, не нужно: договор с ней будет признан недействительным на основании решения общего собрания собственников.

Если вариантов нет совсем — можно создать свою УК. Это может сделать любой человек. В следующих статьях я планирую подробно рассказать о смене УК и создании своей.