В чьем ведении находится дом

Является ли МКД объектом права?

При ответе на вопрос о владении многоквартирными домами часто в поле зрения попадает теория принадлежности МКД одному собственнику, например, государству или муниципальному образованию. Приверженцы данной точки зрения полагают, что жилые здания, принадлежавшие во времена СССР государству, так и продолжают ему принадлежать, или перешли на баланс местных органов управления.

Чтобы подтвердить или опровергнуть подобное утверждение, необходимо разобраться в том, что такое многоквартирный дом и является ли он объектом права.

Постановление Правительства Российской Федерации №47 от 28 января 2006 года содержит определение МКД. В п. 6 документа говорится о том, что многоквартирный дом – это совокупность нескольких (двух и более) квартир, которые имеют отдельный выход на прилегающий земельный участок или в помещения общего пользования. Элементы общего имущества должны отвечать требованиям ЖК РФ.

Из вышесказанного определения следует вывод, что МКД состоит из двух видов имущества – единоличного и общего. Первым владельцы распоряжаются самостоятельно, вторым на праве совместного пользования. Других составляющих в рассматриваемой структуре не предусмотрено. Получается, что одного собственника выделить просто невозможно. Определяются только владельцы отдельных жилых помещений, и «многоквартирный дом» не существует как объект права.

Зачем нужна собственность на землю у дома

Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей.

Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются.

Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.

«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.

Закрытый двор в Москве ( Андрей Махонин/ТАСС )

В то же время вместе с правами возникают и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые зоны, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.

Земля и реновация пятиэтажек

Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней.

«Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования.

Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.

При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.

«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность.

Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек.

Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.

Пятиэтажки в Бескудниковском районе ( Сергей Бобылев/ТАСС )

Напомним, что ранее председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская призвала жителей сносимых пятиэтажек ставить землю под этими домами на кадастровый учет. « Хочу упомянуть решение Верховного суда РФ для случая, когда собственник будет требовать не натуральное возмещение, а денежную компенсацию.

Тогда в нее, помимо рыночной стоимости жилого помещения, входит доля в праве на общее имущество и на земельный участок.

Я призываю всех москвичей озаботиться постановкой на кадастровый учет земельных участков под своими домами, потому что только в этом случае стоимость земельного участка будет входить в рыночную стоимость квартиры», — сказала Галина Хованская на пресс-конференции по программе реновации в Госдуме 19 мая.

На каком основании земля принадлежит собственникам

Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).

Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.

«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», — рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.

Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.

Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.

2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления.

В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.

Оформление документов в управлении Росреестра ( Александр Рюмин/ТАСС )

Если участок не размежеван, то определение его границ может быть произведено при помощи услуг кадастрового инженера, который подготовит межевой план земельного участка. Данные об этом участке также могут быть предоставлены кадастровым инженером в электронную систему ведения реестра прав на недвижимое имущество.

Оформление документов на земельный участок производится органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Россреестр), для чего в этот орган предоставляются соответствующие документы, предусмотренные Законом о государственной регистрации недвижимости, в частности решение общего собрания собственников помещений о формировании земельного участка и об определении долей, заявление, план земельного участка и прочие, необходимые для государственной регистрации прав.

«Без проведения указанных процедур земельный участок не будет оформлен в общую долевую собственность, следовательно, никаких полномочий собственника в отношении данного земельного участка у жителей многоквартирного дома не будет. Они не смогут распоряжаться этой землей или совершать в отношении нее какие-либо правопритязания», — пояснил партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.

Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра.

После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб.

и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.

Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.

Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.

Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.

Прокурор разъясняет — Прокуратура Ставропольского края

Особенности формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ.

А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД.

Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД).

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Как оформить земельный участок под МКД?

Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также проведения его государственного кадастрового учета. При том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) с ним не требуется.

Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.

В соответствии с пунктом 4 частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (далее – МКД), с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Информация об образовании и учете участка под многоквартирным домом размещена на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.

При отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и другие объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, возникает правовая неопределенность по вопросу о том, какой именно земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе после ввода его в эксплуатацию, так как в соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором дом расположен.

Образование земельных участков осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Для постановки земельного участка на кадастровый необходим межевой план, который подготавливается кадастровым инженером.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Преимущества владения и возникающие обязательства

Но в России есть много домов, где участки и прилегающие территории не были в свое время сформированы, поэтому сегодня не являются владением жильцов.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, какие преимущества могут получить владельцы квартир, оформив землю под домом и придомовые территории в общую собственность, и какие обязательства при этом они на себя берут.

Кому принадлежит земля под домами и придомовая территория

По словам юриста компании Century 21 Россия Дамира Хакимова, ранее Земельный кодекс предполагал заявительный порядок для оформления права собственности.

Потом эту норму упразднили, поэтому на сегодняшний день право собственности на земельный участок имеют собственники квартир по умолчанию (с момента образования участка, то есть его постановки на кадастровый учет), отдельно регистрировать права не нужно, отмечает эксперт.

Если формирование участка происходило до принятия Жилищного кодекса (то есть до 1 марта 2005 года), владельцы помещений могут подать в органы государственной власти или местного самоуправления заявление, где просят поставить земельный участок на кадастровый учет и оформить право собственности на него.

Если говорить о новостройках, то дольщики получают право на земельный участок под домом еще при его строительстве. Но необходимо отдельно узнать, сформирован ли и придомовый участок, включающий инфраструктуру и элементы благоустройства. Если он не сформирован, жильцы также могут стать его владельцами, оформив соответствующие документы.

Обязательно ли оформлять землю в собственность

Это не обязательно и может быть решено самими жильцами. Оставить участок в муниципальной собственности или становиться его владельцами, собственники помещений могут решить на общем собрании.

Какие преимущества при этом получают жильцы

Оформив в собственность землю под домом и придомовую территорию, жильцы получают право распоряжаться этими участками: принимать решения относительно озеленения, благоустройства, создания детской и спортивной площадок, установки заборов и т.д. Часть общего имущества жильцов можно сдать в аренду, а за счет полученных средств, например, отремонтировать дом.

Как говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, организовывая парковку у дома, жильцы смогут самостоятельно решить, сколько на ней будет мест для авто, а это особенно актуально для старых дворов. И наконец, если власти примут решение о сносе дома (как, например, сейчас происходит в рамках программы реновации), жильцы получат компенсацию не только за квартиры, но и за землю.

Кроме того, если владельцы квартир оформили участки в собственность, на их территории не смогут установить ненужные жильцам объекты – к примеру, платную автостоянку. Для начала любого строительства на придомовой территории потребуется согласие собственников.

Как оформить участок

Прежде всего, необходимо узнать в многофункциональном центре (МФЦ) или кадастровой палате, состоит ли участок на кадастровом учете.

Если участок не был сформирован до 1 марта 2015 года, любой владелец квартиры в доме может подать в органы государственной власти или органы местного самоуправления заявление, где просит сформировать участок под многоквартирным домом.

В Москве такое заявление подается в департамент городского имущества. Потом необходимо, чтобы кадастровый инженер составил межевой план.

Гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина также советует взять план земельного участка, который выделен при возведении дома, в местной администрации, чтобы удостовериться, что изначальные границы придомового земельного участка соответствуют нынешним. Если границы были изменены, а местные власти отказались выдавать собственникам план, необходимо подать в суд иск с просьбой восстановить план земельного участка в первоначальных границах.

Потом нужно обратиться в МФЦ или кадастровую палату, чтобы участок поставили на кадастровый учет. Эта процедура длится около 10 рабочих дней, после чего собственникам выдадут кадастровый паспорт земельного участка. После этого необходимо обратиться в Росреестр для оформления права общей долевой собственности.

Какие нужны документы

Необходимо подготовить: обращение к муниципальным властям о формировании земельного участка и постановке его на кадастровый учет, техпаспорт дома, документы об оплате государственной пошлины, протокол общего собрания собственников помещений, межевой план земельного участка, документ технического учета многоквартирного дома со сведениями о составе общего имущества дома, а также документы, которые подтверждают право собственности жильцов на помещения.

Какие затраты и обязанности влечет оформление права собственности на участок

Владельцам необходимо подготовиться к предстоящим затратам на содержание объектов, которые находятся на их участке, говорит Мария Литинецкая. Также им придется финансировать организацию парковки или спортивной площади, установку ограждений или скамеек, обустройство клумб и пр. Однако налоговая база по налогу на имущество не вырастает, отмечает эксперт.

Также собственники становятся ответственными за обеспечение безопасности жизни и здоровья жильцов, санитарно-эпидемиологической и пожарной безопасности в доме и на придомовой территории.

Как быть с ремонтными работами на придомовой территории

По словам Марии Литинецкой, могут возникнуть проблемы, если собственники помещений, которые оформили и отгородили придомовую территорию, будут препятствовать, например, прокладке линий электропередач или инженерных сетей. Во избежание конфликтов на участок может быть наложен сервитут.

1. Рекомендации риелторов: как выбрать подходящий участок для строительства дома.

2. Общее имущество коттеджных поселков: разрешение споров при отсутствии закона.

В чью собственность переходит земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, в случае отказа застройщика от права собственности на него?

Е. М. Тараненко, автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Земельный участок образован в 2009 году для многоквартирной застройки, кадастровый номер присвоен. Дом построен и сдан в эксплуатацию в 2013 году.

Однако земельный участок до июня 2018 года находился в собственности застройщика, право собственности прекращено в связи с отказом от права. С июня 2018 г.

по настоящее время данные в ЕГРН о собственнике отсутствуют, вид разрешенного использования: многоквартирный жилой дом.

Однако жилищное законодательство устанавливает, что земельный участок, образованный под многоквартирным домом, является общей долевой собственностью собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Если данный многоквартирный дом строился в соответствии с законодательством о долевом строительстве, то право собственности на земельный участок перешло собственникам квартир с момента регистрации права собственности на квартиру первого из них.

Согласно закону государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Также в соответствии с пунктом 1.

1 статьи 19 ЗК РФ, если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

Что на самом деле должна делать ваша управляющая компания

Главная » Уютно дома » Что на самом деле должна делать ваша управляющая компания

Анастасия Малиновская Манго

Бывает, что из 6 тысяч рублей в квитанции на квартплату 3 приходятся на строку «Содержание общего имущества дома». В статье рассказываем, что можно и чего нельзя требовать от управляющей компании за эти деньги и куда жаловаться, если вы с соседями не получаете то, что вам причитается.

Где записаны обязанности вашей УК

Обязанности УК в отношении вашего дома указаны в договоре управления многоквартирным домом. Но в законах есть обязательный минимум функций, которые должна выполнять любая УК. Об этом дальше.

Перечень услуг и работ, которые выполняет УК, и периодичность их выполнения обычно указываются в приложении к договору. Вот как это может выглядеть:

Перечень обязанностей УК в договоре управления домом

Что по закону должна делать УК

Есть обязанности, которые должна выполнять любая УК, потому что это записано в законах. Если обобщить, любая УК должна делать четыре вещи:

Дальше подробнее о каждом пункте.

Содержать общее имущество дома и делать текущий ремонт

Вот как можно отличить общедомовые коммуникации от личных.

Если труба обслуживает несколько квартир — она общая, даже если находится внутри квартиры, как, например, водопроводный стояк.

Трубы в квартире до первого вентиля относятся к общему имуществу, а те, что после него, — к личному.

Логика такая: если человек сам может перекрыть подачу воды, значит, это внутренняя система квартиры, если не может — общедомовая. Тот же принцип с газом и батареями, на которых есть вентиль.

С батареями без вентилей сложнее. Такая батарея хоть и греет только одну квартиру, но отключить её внутри квартиры не получится. Поэтому одни суды относят их к общему имуществу, другие — к личному. Идеальный вариант, когда в договоре управления есть схема, где показано, кто за что отвечает. Например, такая:

Здесь на батарее нет вентиля. Жильцы не могут перекрыть подачу тепла, максимум — снизить температуру терморегулятором. Зато чётко показана граница раздела: радиатор должен ремонтировать собственник, а трубопровод — УК.

Что касается канализации: там границу определяют по первому стыку общего стояка с ответвлением, которое идёт в квартиру. Поэтому стояк должна ремонтировать УК, а трубу после стыка — собственник квартиры. По тому же принципу распределяется ответственность в случае аварии.

УК должна содержать общее имущество дома

Она может делать это своими силами, например, держать в штате слесарей, электриков и других мастеров, а может привлечь подрядчиков и заключить с ними договор. В некоторых случаях подрядчик обязателен. Например, если нужно починить газовое оборудование или систему пожарной охраны.

Содержание основных конструкций дома. Например, УК должна отремонтировать крышу и загерметизировать межпанельные швы на фасаде, если они «расклеились» и дождевая вода просочилась в квартиру.

УК обязана ремонтировать дом, даже если в дефектах виноват застройщик, а сам дом новый и ещё находится на гарантии.

Предоставлять коммунальные услуги

По умолчанию УК является посредником между жильцами и компаниями, которые предоставляют коммунальные услуги. На общем собрании собственники могут решить, что хотят оплачивать их напрямую: в водоканал, теплосети и так далее. Тогда УК не будет считаться посредником и не будет вмешиваться в случае проблем.

Как посредник УК обязана:

Заключать договоры с поставщиками услуг и жаловаться на их качество. Например, если из крана течёт ржавая вода — составить претензию в водоканал.

Начислять коммунальные платежи и рассчитываться с поставщиками. У К должна сделать так, чтобы жильцы вовремя получали квитанции за коммуналку, принимать жалобы на ошибки в расчётах, а ещё сообщать об изменении тарифов за 30 дней.

УК может заниматься этим сама либо привлечь агента, который будет вести расчёты. Такие агенты могут называться по-разному, например, ЕРЦ (Единый расчётный центр), ЕРКЦ (Единый расчётно-кассовый центр) или ЕИРЦ (Единый информационно-расчётный центр).

Реквизиты агента указываются в квитанциях.

Собирать показания счётчиков. За общедомовыми счётчиками УК следит сама, по внутриквартирным принимает показания от жильцов.

Управлять домом

Контролировать подрядчиков. Чтобы общее имущество дома было в порядке, за ним нужно следить: убирать и делать текущий ремонт.

Для этого УК заключает договоры с подрядчиками и следит, как они исполняются.

Если после ремонта в подъезде отваливается штукатурка или дворники устроили общежитие на цокольном этаже, УК должна решить этот вопрос и, если нужно, сменить подрядчика.

Помогать собственникам организовать общее собрание. Представьте, что вы с соседями захотели организовать велопарковку в колясочной. Для этого мало договориться на словах. Чтобы решение признавалось законным, нужно провести общее собрание собственников и учесть мнение не только велосипедистов, но и мам с колясками.

Организовать собрание своими силами сложно. Для этого нужно сделать уйму вещей: найти перечень всего имущества в доме и актуальный реестр собственников, грамотно сформулировать повестку, собрать контакты соседей и уведомить всех за 10 дней, составить бюллетени, провести собрание, правильно подсчитать голоса, составить протокол и так далее.

Чтобы не делать всё самим, достаточно собрать 10% подписей по дому за то, чтобы УК взяла на себя всю бюрократию. Дальше всем должна заниматься УК.

Вести реестр собственников квартир. Без него не получится провести общее собрание и коллективно решить любой вопрос по дому.

Хранить техническую документацию на дом. Например, документы о состоянии коммуникаций или сметы по текущему ремонту. Любой собственник может запросить их в УК и проверить, сколько денег ушло на ремонт подъезда или как давно меняли трубы.

Предлагать улучшения по дому. У К не может установить шлагбаум, никого не спросив, но может предложить это улучшение собственникам. Если те проголосуют за установку, а затем это решение одобрит местная администрация, шлагбаум установят.

Давать информацию жильцам

Жильцы имеют право запрашивать в УК любую информацию, которая касается дома и его содержания. Например, если вам кажется, что счета за отопление стали непомерно высокими, можно узнать показания общедомовых счётчиков и понять, не обманывает ли вас УК. Вот какую ещё информацию должна предоставлять ваша управляющая организация.

О том, что создаёт неудобства либо требует присутствия жильцов. Например, если в доме планируют отключить горячую воду, УК должна повесить об этом объявление. Снег с крыши тоже нельзя счищать без предупреждения — должно быть объявление для водителей, чтобы они успели перепарковаться.

О том, что сделали подрядчики и сколько это стоило. Например, можно направить запрос в УК и узнать, сколько денег ушло на ремонт подъезда.

Что не обязана делать УК

Чинить личное имущество жильцов. Всё, что находится внутри квартиры, считается личным имуществом. Исключение — стояки и трубы до первого вентиля, про это мы писали выше. Ещё к личному относятся машино-места на парковке, но только те, которые жильцы купили, а не отгородили самовольно.

По умолчанию УК не обязана ремонтировать личное имущество, но некоторые компании зарабатывают на этом. Например, за деньги предлагают отремонтировать кондиционер, смеситель или плиту. Есть УК, которые даже готовы выгуливать собак — лишь бы платили.

Некоторые УК зарабатывают на дополнительном сервисе. Например, ремонтируют бытовую технику и даже выгуливают собак.

Куда жаловаться на проблемы с домом

Это зависит от проблемы. Если не знаете, куда именно писать, можно составить один текст жалобы и направить сразу в несколько органов, например, в Жилищную инспекцию и Роспотребнадзор. Ничего страшного, если не укажете точные ссылки на законы — вы не обязаны их знать. Главное — описать проблему и какие неудобства она создаёт.

Любую жалобу можно принести лично или отправить на бумаге по почте. Но проще и быстрее сделать это через специальные электронные сервисы. Далее дадим на них ссылки.

Вот куда можно обратиться, если с домом что-то не так.

Аварийно-диспетчерская служба УК. Наладить работу такой службы — тоже обязанность УК. Звоните сюда первым делом, если заметили проблему с домом или с качеством коммунальных услуг.

Возможно, УК невдомёк, что батареи в квартире едва тёплые или из крана течёт ржавая вода. Если случилась авария, УК должна сразу отключить подачу ресурсов, например, перекрыть газ и починить всё за сутки.

Найти телефон диспетчерской можно на сайте ГИС ЖКХ, также он должен быть указан на информационном стенде в подъезде.

Карточка дома на ГИС ЖКХ. В разделе «Информация об исполнителях услуг» есть справочная информация о вашей УК, включая телефон диспетчерской службы.

Директору УК. Если диспетчерская не реагирует на жалобы или в квитанциях регулярно попадаются ошибки в расчётах, обратитесь напрямую к директору УК. Контакты и часы приёма также есть в ГИС ЖКХ.

Роспотребнадзор. Обращайтесь сюда, если считаете, что УК нарушает ваши права как потребителя. Например, не даёт информацию о своей работе, отказывается вернуть переплату, если оплаченные вами услуги оказались некачественными или их вообще не оказали.

Подать жалобу можно через сайт Роспотребнадзора. Там есть форма с авторизацией через Госуслуги, если нужна внеплановая проверка работы УК, или без авторизации, если подаёте обычное обращение.

Федеральная антимонопольная служба (ФАС). Бывает, УК завышает плату за коммуналку, навязала ненужные услуги или пролоббировала своего интернет-провайдера и не пускает в дом остальных.

Такими вопросами занимается антимонопольная служба. Она проводит проверки и выписывает предписания об устранении нарушений.

Чтобы пожаловаться в ФАС, а точнее, в её территориальные управления — УФАСы, тоже можно никуда не ходить, а написать обращение через сайт.

Прокуратура выполняет общий надзор за соблюдением законов. То есть занимается всем: от борьбы с незаконной ловлей рыбы до борьбы с терроризмом. Поэтому сюда лучше обращаться, если ничто другое не помогло. Например, если Жилинспекция не реагирует на жалобы, можно пожаловаться на саму Жилинспекцию.

Подать обращение можно через Госуслуги или написать на сайт Генеральной прокуратуры. Сама Генпрокуратура не будет заниматься решением проблем с УК, а передаст заявление в прокуратуру по вашему региону.

Суд. В отличие от Жилинспекции и Роспотребнадзора, где для проверки УК может хватить одной жалобы, судом придётся заниматься.

Важно грамотно оформить процессуальные документы, собрать доказательства, если нужно — найти свидетелей и эксперта. Если нет опыта и специальных знаний, придётся нанять юриста. Поэтому в суд лучше обращаться, если другие способы не помогли.

Можно подать иск к самой УК, либо пожаловаться на действия (или бездействие) контролирующих органов, куда вы писали жалобы.

Для домов в Подмосковье есть сайт «Добродел» и тоже работает Единая диспетчерская служба Московской области.

Похожие сервисы есть и в других регионах, например, в Санкт-Петербурге, Пермском и Забайкальском крае.

Что запомнить про обязанности УК

Если вы живете в многоквартирном доме (МКД), то знайте: вы имеете полное право распоряжаться придомовой территорией. Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, она принадлежит собственникам квартир и других помещений. Вместе с другими жильцами вы можете решить, каким будет пространство вокруг вашего дома.

Что считается придомовой территорией

В состав придомовой территории входят:

Кому эта территория принадлежит

Право собственности на землю под домом и вокруг него по умолчанию принадлежит собственникам помещений — сразу после постановки участка на кадастровый учет.

Однако так было не всегда — до 2005 года Земельный кодекс предусматривал не автоматический, а заявительный порядок для регистрации права собственности.

Поэтому до сих пор в стране много МКД, придомовая территория которых так и не перешла в собственность жильцов — ее контролируют муниципальные органы.

Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией

Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.

Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют.

Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе.

То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.

С другой стороны, вырастет не только ответственность за придомовую территорию, но и траты. Ведь не сами жильцы будут чистить двор от снега, а, скорее всего, нанятая управляющая компания.

Деньги потребуются на поддержание порядка, охрану, обслуживание всех объектов, уход за газоном и так далее.

Может вырасти и налогооблагаемая база: если за счет улучшения территории поднимется кадастровая и рыночная стоимость помещений, то вырастут и налоги на недвижимость.

В минусы можно записать и тот факт, что решения о придомовой территории принимаются на общем собрании собственников. А его не так просто провести.

Как провести собрание собственников

На общем собрании собственников многоквартирного дома можно назначить ответственных лиц, которые будут представлять всех жильцов, заниматься оформлением земли в собственность и подавать документы в муниципальные органы.

Проблема в том, что собрание считается состоявшимся, если в нем приняли участие владельцы более половины помещений. Собрать столько жильцов бывает непросто: кто-то может не проживать по этому адресу, а просто сдавать квартиру в аренду, кто-то постоянно занят, кто-то в принципе не хочет участвовать в жизни дома.

Решение этой проблемы есть: с помощью проекта «Электронный дом» жители могут дистанционно решать вопросы, связанные с управлением и содержанием МКД, а также проводить общие собрания собственников. Правда, доступна такая возможность пока только москвичам.

Допустим, общее собрание провести все же удалось. И даже получилось выбрать ответственную группу. Что делать дальше, чтобы оформить жилье в собственность?

Сначала нужно выяснить в кадастровой палате или в МФЦ, поставлен ли участок на кадастровый учет. Если да, то дело остается за малым — нужно подать заявление в Росреестр, после чего получить выписку из ЕГРН и начать распоряжаться собственной землей. Если нет, то придется пройти несколько бюрократических шагов.

Нужно сформировать границы придомового участка. Для этого представители собственников обращаются в местную администрацию (а точнее, в Департамент городского имущества) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о его постановке на кадастровый учет.

Следом необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план территории: в нем отображаются границы земельных участков и их проектные площади. Важно при этом согласовать границы территории с собственниками соседних участков и подписать с ними акт согласования. Если в ходе работ возникнут споры, то решить их может только суд.

После того как границы участка согласованы, межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, его утверждают.

Уже с готовым планом можно обращаться в кадастровую палату или МФЦ для постановки участка на кадастровый учет. Максимум через 10 рабочих дней собственникам выдадут кадастровый паспорт земельного участка. Вот теперь можно оформить придомовую территорию в собственность.

Что понадобится для оформления придомовой земли

Следует обратиться в Росреестр (лично или через МФЦ) с пакетом документов:

Если все прошло успешно, то в течение 30 дней Росреестр предоставит выписку из ЕГРН, которая даст собственникам помещений право распоряжаться придомовой территорией.

Отражается ли понятие МКД в документах?

В выписках из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) зафиксированы сведения об основных характеристиках объекта и зарегистрированных правах. В документах имеется вся информация о расположении, собственниках и принадлежащим им жилым помещениями многоквартирного дома.

В ЕГРН не подтверждает право собственности муниципалитета или какого-то другого образования. В ней есть данные о владельцах конкретных помещений без упоминания МКД. Даже при одном собственнике в справке указывается, каким именно имуществом владеет юридическое лицо с указанием кадастровых номеров элементов МКД. Если обратиться к бухгалтерской документации, то в ней тоже не оперируют понятием «многоквартирный дом».

Согласно классификации ОКОФ (Общероссийский классификатор основных фондов, введен в 2014 году приказом Росстандарта №2018-ст) группе «Жилые здания и помещения» присвоен код 100. 00. 00. 00.

В данной группе нет подгруппы под названием «Многоквартирный дом». Технически МКД не может находиться на балансе организации, предприятия, государства, а также рассматриваться в качестве объекта бухгалтерского учета.

В отношении МКД не ведется государственная регистрация прав собственности. Совместно с квартирой в соответствии с Федеральным законом №218-ФЗ от 13 июля 2015 года право собственности автоматические регистрируется на долю общей собственности, но не на многоквартирный дом.

Если вам нужна информация о собственниках МКД, закажите справку об объекте недвижимости на основании сведений из ФГИС ЕГРН на нашем сайте. Срочная помощь в предоставлении отчетов о недвижимом имуществе ведется круглосуточно.