Уведомление о готовности принять квартиру по ДДУ

Данная статья будет полезна тем, кому предстоит в ближайшее время приемка квартиры или нежилого помещения в новостройке. Приемка объекта долевого строительства — важный шаг при приобретении недвижимости в новостройке. Некоторые ошибки дольщиков при приемке могут повлечь серьезные последствия в будущем (отказ в регистрации права собственности, снижение неустойки за нарушение сроков передачи и пр.). Благодаря советам наших юристов, вы сможете избежать многих ошибок при приемке квартиры по ДДУ. Рекомендации, данные в настоящей статье, основываются на законе и судебной практике рассмотрения подобных споров с застройщиками.

Приобретение квартиры в строящемся доме даёт массу преимуществ: стоимость, льготная ипотека, новые инженерные коммуникации, современная планировка, обустроенная территория. Но покупатель не сможет этим воспользоваться, если остановятся работы или всплывут проблемы с документами при сдаче объекта в эксплуатацию. Мы уже писали, как проверить и принять квартиру во вторичном жилье, теперь рассказываем, как проверить застройщика на добросовестность.

Бесплатный подбор новостройки

Мы знаем о них всё. Предложим вариант под ваши пожелания и бюджет всего за один звонок. Расскажем об акциях и льготных ставках по ипотеке.

Каких проблем можно избежать при покупке жилья на стадии строительства

Полностью избежать рисков невозможно. Экономика постоянно преподносит сюрпризы: изменение процентных ставок по кредитам, повышение цен на недвижимость и стройматериалы. Но у застройщика с хорошей репутацией даже в нестабильной экономической ситуации больше шансов договориться с банком об очередном кредите или изменении сроков по текущим обязательствам.

Если покупатель тщательно проверит подрядчика, то сведёт к минимуму следующие риски:

Что и где проверять

Прежде всего, нужно изучить в интернете общедоступную информацию о строительной организации: её сайт и государственные платформы о недвижимости. Потом следует лично приехать на объект.

Ниже мы приводим список ресурсов, которые помогут с проверкой.

от Минстроя России каждая строительная фирма должна ежемесячно обновлять информацию о ходе работ на объекте. Достоверность данных высока: их проверяют в нескольких инстанциях, поэтому сайтом пользуются банки, ЖСК и Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Здесь легко узнать застройщика дома по выбранному адресу или изучить текущие стройки компании по её названию. Также вы можете посмотреть каталог всех строящихся на текущий момент домов, подробную информацию о каждом из них и проверить данные о деятельности компании в прошлом. Отдельно ведётся перечень проблемных объектов.

Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) познакомит покупателя с рейтингом девелоперов — он составлен по объёмам строительства и ввода домов в эксплуатацию.

Полезно посмотреть на топ строящихся жилых комплексов в стране — их оценивают по сотне потребительских качеств. Доступно сравнение новостроек и застройщиков между собой. Ресурсы ЕРЗ и НашДом схожи, но проводят исследования независимо друг от друга, поэтому полезно использовать оба.

Прежде всего, обратите внимание на следующие факты:

Также стоит тщательно изучить:

В контактах должны быть указаны юридический и почтовый адреса, действующие телефоны, адрес электронной почты, ИНН и ОГРН. Несколько каналов связи при заключении договора с фирмой облегчают общение с представителем компании и позволяют держать руку на пульсе.

Сканы уставных документов и данные о стройках необходимо сверить с уже имеющейся у вас информацией с ресурсов ИФНС и НашДом. Случается, что фирмы не публикуют актуальные изменения на своём сайте. Подобная небрежность — не самый хороший знак.

При покупке квартиры учтите различия в типе договора: №214-ФЗ или №215-ФЗ. Выбор ДДУ (договор долевого участия) по Федеральному закону № 214 обеспечивает большую защищённость покупателя, чем сделка через жилищно-строительный кооператив по №215-ФЗ.

Закон «О защите прав потребителей» не применим к членам кооператива (в отличие от  ДДУ) — их отношения регулируются Жилищным кодексом и уставом ЖСК. Если стройка приостановится, то могут возникнуть проблемы: возврат денег возможен, только если есть средства на счёте ЖСК и вы решили выйти из кооператива.

Для дополнительной гарантии в ДДУ используются . В этом случае деньги покупателей будут храниться на специальном счёте до сдачи дома в эксплуатацию — только тогда строительная компания сможет ими воспользоваться. Эскроу-счета дают возможность вернуть деньги, если работы прекратятся, а также получить компенсацию при срыве сроков.

Но нужно быть внимательным при подписании дополнительных соглашений к договору. Когда застройщик не успевает завершить работы, он предлагает дольщикам новые сроки сдачи проекта. Если вы с ними согласитесь и подпишете документ, для возврата денег придётся ждать наступления новой даты.

Документация по проекту

Проектная документация — это официальный документ, в котором есть полная информация о строящемся объекте: площадь здания, этажность, планировки и высота помещений, количество пассажирских и грузовых лифтов, парковочных мест, детских и спортивных площадок, транспортная доступность, стоимость объекта, суммы кредитов и т.д.

Застройщик обязан выложить проектную декларацию с каждым изменением на сайт НашДом — в этом случае он отвечает перед законом за достоверность предоставленных сведений. Они, кстати, могут существенно отличаться от рекламных обещаний.

Особое внимание рекомендуем уделить следующим моментам:

Проектная документация на сайте Наш. Дом

Реальное время постройки многоэтажного дома — 1,5–3 года. Застройщик обычно прописывает в договоре более длительный срок, чтобы дать себе время для манёвра в сложных обстоятельствах, это нормально. А вот меньший интервал должен насторожить. Срок передачи ключей не обязательно совпадает с моментом окончания строительства — поэтому внимательно читайте договор, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Основной источник финансирования стройки — банковский кредит. Ссуда в крупном банке с хорошей репутацией — достойная рекомендация. Застройщик заинтересован в возврате денег, и служба безопасности дотошно проверяет строительную компанию на надёжность.

Земельный участок может быть в собственности компании либо взят в аренду. В первом случае строительная организация должна быть обозначена в выписке из ЕГРН как собственник. Во втором — убедитесь, что есть договор аренды земли с муниципалитетом, и посмотрите графу «Назначение земельного участка» в выписке из ЕГРН. Там указывают информацию о строительстве многоквартирного жилого дома.

Данные судебного производства — проверяем, были ли судебные процессы у застройщика

Получить информацию о судебных процессах или хозяйственных спорах в прошломв банке решений федеральных арбитражных судов: достаточно ввести ИНН застройщика в поле поиска.

Данные исполнительных производств доступны на портале Федеральной службы судебных приставов. Там вы узнаете о взысканиях штрафов и неустоек по имущественным спорам.

Место строительства — наблюдаем, как идут работы, осматриваем окрестности

После того как вы убедились в репутации застройщика, посмотрели проектную декларацию и поняли, что вас устраивает форма договора, можно переходить к изучению «в режиме офлайн» — обязательно посетите новостройку перед покупкой. Предварительно согласуйте визит с сотрудником фирмы, иначе вас просто не пропустят на территорию объекта.

Так вы сможете лично убедиться, на каком этапе находятся работы и соответствуют ли они опубликованным отчётам, пообщаться с представителем компании и с прорабами, составить личное впечатление. Обязательно посмотрите окрестности — нет ли поблизости шумного производства, железной дороги и других особенностей, которые смогут причинить неудобства в будущем.

Дополнительные способы проверки

Приобретение квартиры — серьёзное финансовое мероприятие, с которым не надо спешить. Поищите сведения о вашем застройщике в интернете и СМИ, упоминания на форумах и в чатах. Сравните цены на недвижимость с конкурентами — низкая цена и большие скидки по сравнению со среднерыночной стоимостью могут говорить о том, что спрос на квартиры невысокий и для этого есть веские причины, которые вы упустили.

Если чувствуете, что потерялись в обилии информации, пригласите для консультации стороннего юриста.

Изучение информации о застройщике поможет вам понять следующее:

Если проблем избежать не удалось, обязательно отстаивайте свои права в районном суде по месту жительства или регистрации застройщика.

Материал по теме

27 мая 2022

26 мая 2022

Процесс приёмки жилья не менее важен, чем выбор дома и . Грамотный порядок действий поможет получить квартиру в хорошем состоянии, и важным этапом приёмки будет уведомление о готовности принять квартиру.

Зачем нужно уведомлять застройщика о вашей готовности к приёмке

Для покупателя такое уведомление — это способ обезопасить себя в будущем. Если квартира покупается у добросовестного застройщика, острой необходимости в документе нет, и в большинстве случаев об отправленном уведомлении вы больше никогда не вспомните. Но гарантировать такой исход нельзя.

Бывают ситуации, когда порядочность строительной компании оставляет желать лучшего: если не проинформировать застройщика о своём намерении осмотреть и принять построенную квартиру, могут подписать без участия собственника.

Застройщик в таком случае просто выждет установленный законом срок в два месяца с момента, когда он сообщил о готовности жилья, и подпишет акт приёма-передачи в одностороннем порядке.

Тогда у владельца может возникнуть целый ряд проблем.

Отправка уведомления — страховка на случай, если застройщик не вызывает доверия. Напоминать о ней никто не будет, подача этого документа — исключительно в интересах собственника.

Что должно содержать уведомление о готовности принять квартиру

Уведомление оформляется в виде официального письма. Строгой формы закон не предусматривает, главная задача документа — наглядно отражать текущую ситуацию и причины действий собственника.

Точность и подробное описание действий обеих сторон поможет на этапе приёмки квартиры и в случае, если придётся обращаться в суд с претензией к строительной компании. Документ подтвердит, что вы выполнили всё, что требовалось по договору и закону, и имеете право просить застройщика выполнить его обязательства.

Порядок и сроки подачи уведомления

Главное правило — все переговоры с застройщиком проводите письменно, чтобы можно было доказать свои действия при возможном обращении в суд. Устные обещания не имеют юридической силы.

Письмо можно подготовить заранее, а время его отправки застройщику зависит от ситуации.

Уведомление можно передать двумя способами

Отслеживать судьбу письма можно по трек-номеру на чеке. Если истечёт срок хранения и письмо вернётся к вам, обязательно получите его — почтовые отметки на конверте могут пригодиться в суде.

Когда уведомление не нужно

Есть ещё один вариант развития событий — когда дольщик получает письмо от застройщика с предложением принять квартиру, но дом ещё не сдали в эксплуатацию (проверить, сдан дом или нет, можно, например, ). Такое случается, если строительная компания не укладывается в срок, но не афиширует ситуацию, чтобы избежать штрафов.

Вас официально уведомят о мнимой возможности приёмки, но будут под разными предлогами откладывать встречу в надежде закончить стройку до того, как на них посыплются судебные иски. В этом случае нужно не уведомлять о готовности принять квартиру, а отправить требование предъявить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Стоит сослаться на 214-ФЗ, по которому попытка передать квартиру в многоквартирном доме до получения разрешения противозаконна.

При приближении сроков сдачи объекта дольщику нужно проверить договор и найти там пункт о том, как именно застройщик должен предупредить о готовности квартиры к приёмке.

Высылайте уведомление заказным письмом при получении данных от застройщика о готовности объекта или при наступлении срока сдачи по ДДУ. Уведомление выполняет две задачи: во-первых, так дольщик демонстрирует застройщику знание своих прав и законов, которые определяют взаимоотношения, а во-вторых, если дело дойдёт до суда, этот документ будет одним из доказательств правоты действий собственника.

12 июня 2022

Если я не хочу ждать устранения дефектов застройщиком, могу ли я устранить их самостоятельно и потребовать от застройщика компенсации расходов?

Как мы отмечали ранее, при обнаружении строительных дефектов дольщик вправе потребовать от застройщика (по своему выбору):

Второе требование как раз предполагает то, что дольщик не дожидается устранения дефектов со стороны застройщика, привлекает подрядчика для их устранения и возмещает свои расходы. Однако предъявление такого требования имеет большое количество нюансов. В частности дольщику необходимо доказать причинно-следственную связь между дефектами и произведенными расходами, что на практике вызывает множество трудностей. Поэтому лучшим способом защиты в этом случае является 3 вид требования  — уменьшение цены ДДУ на основании заключения эксперта, установившего наличие недостатков и стоимость их устранения. При этом не рекомендуется устранять дефекты своими силами до вынесения решения суда, так как судом может быть назначена судебная экспертиза.

Как правильно зафиксировать недостатки и предъявить претензии застройщику по качеству?

Выявленные дефекты фиксируются в акте осмотра. Форма акта свободная, однако такой документ должен содержать:

Если застройщик отказывается подписывать такой акт, то в день приемки отправьте претензию застройщику. В претензии изложите выявленные вами замечания и требование устранить данные замечания.

Акт осмотра должен быть подписан уполномоченным лицом со стороны застройщика. Уполномоченное лицо — это лицо, которое имеет доверенность на подписание такого документа или хотя бы печать организации. Если сотрудник застройщика не имеет доверенности или отказывается вам предоставить ее копию, то также перестрахуйтесь и отправьте ваши замечания письмом (нередко юристы застройщиков в суде утверждают, что «Иванов», подписавший акт, никакого отношения к застройщику не имеет).

Уже после приемки квартиры в новостройке обнаружены дефекты

Да, можете в течение гарантийного срока. В случае, если квартира была приобретена по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то общий гарантийный срок согласно 214-ФЗ составляет 5 лет с даты подписания передаточного акта (в ДДУ гарантийный срок может быть только увеличен). На технологическое и инженерное оборудование действует сокращенный гарантийный срок — 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (данный срок также может быть увеличен в ДДУ).

Вместе с тем, дольщику нужно учитывать, что на отделочные работы, проводимые застройщиком, Закон № 214-ФЗ, исходя из сложившейся судебной практики, не распространяется. В этой части отношения застройщика и дольщика регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о подряде, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей. Из вышесказанного вытекает, что гарантийный срок на отделочные работы устанавливается договором, а если он не установлен, то составляет 2 года.

Также, если квартира была приобретена у продавца по другому типу договора (например, купли-продажи), то гарантийный срок может быть установлен самим договором или же составляет 2 года.

Что делать, если при приемке обнаружены дефекты?

При строительстве многих новостроек застройщики допускают отступление от строительных норм. Большое количество дефектов дольщики обнаруживают в квартирах с отделкой от застройщика.

При обнаружении строительных недостатков вы вправе требовать от застройщика составления акта осмотра (дефектовочного акта). Если застройщик отказывается подписывать такой акт, то в день приемки отправьте претензию застройщику. В претензии изложите выявленные вами замечания и требование устранить данные замечания.

Как узнать о выдаче ключей в новостройке?

Сообщение о завершении строительства должно быть  направлено застройщиком заказным письмом с описью вложения и уведомлением по почтовому адресу дольщика (указывается в договоре) или вручено лично под расписку. Закон не предусматривает иные способы уведомления (смс, телефон и пр.) и возможности изменить способ уведомления договором, однако некоторые застройщики дополнительно используют альтернативные способы уведомления (смс, звонок менеджера, новость на сайте и в социальных сетях). Но дольщику необходимо учитывать, что установленный срок для начала приемки начинает исчисляться со дня официального уведомления заказным письмом.

Рекомендуем проверить ваш почтовый адрес в договоре, нередко за время строительства дольщик переезжает и забывает уведомить застройщика об изменении адреса.

Что делать, если площадь квартиры в новостройке изменилась?

По данному вопросу мы написали подробную статью (читайте по ссылке).

Что делать, если срок для приемки пропущен?

Нередко бывает, что по различным обстоятельствам дольщик не получает письмо от застройщика и пропускает срок для приемки. В этом случае дольщику необходимо учитывать, что единственным негативным последствием пропуска срока для начала приемки может быть составление застройщиком одностороннего акта.

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 8 Закона № 214)

Такой односторонний акт означает, что застройщик исполнил свои обязательства перед дольщиком:

Вместе с тем, даже при составлении застройщиком одностороннего акта дольщик вправе предъявить застройщику претензии по качеству в течение гарантийного срока. Более того, односторонний акт может быть оспорен в суде.

Если в течение установленного срока у вас не получается приступить к приемке, в том числе по причине, зависящей от застройщика (нет свободных дат для приемки в этот период), отправьте застройщику сообщение о готовности приступить к приемке с просьбой назначить дату приемки. Отправка такого сообщения не составит большого труда, вместе с тем избавит от множества негативных последствий, если застройщик будет недобросовестно заявлять об уклонении дольщика от приемки.

Можно ли пригласить эксперта на приемку квартиры в новостройке?

Да, это ваше право. Закон никак не ограничивает дольщика в этой части. Для устранения возражений со стороны менеджера застройщика вы можете оформить доверенность на специалиста.

Сколько времени отводится на приемку квартиры в новостройке?

Закон не регламентирует длительность приемки квартиры в новостройке. Поэтому вы вправе осматривать квартиру столько времени, сколько вам нужно, не обращая внимания на «регламенты застройщика» и возражения менеджера.

В какой срок дольщик должен приступить к приемке квартиры в новостройке?

По общему правилу дольщик обязан приступить к приемке в течение 7 рабочих дней с даты получения сообщения от застройщика. Однако иной срок может быть предусмотрен ДДУ.

До дня получения уведомления от застройщика о выдаче ключей или подписания акта?

Неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства исчисляется до дня исполнения застройщиком обязательств по передаче (включительно). Застройщик считается исполнившим обязательство по передаче объекта, если между дольщиком и застройщиком подписан передаточный акт (а в установленных случаях — со дня составления одностороннего акта). Поэтому с точки зрения взыскания неустойки, дата получения дольщиком сообщения о выдаче не имеет правового значения, однако она может быть важна при оспаривании одностороннего акта.

Могу ли я не принимать квартиру, если есть претензии по состоянию общедомового имущества и благоустройству?

Исходя из сложившейся судебной практики, дольщик вправе не принимать квартиру только при наличии существенных дефектов самой квартиры. Наличие претензии по качеству общедомового имущества не является основанием для отказа от приемки и будет рассмотрено судом  как уклонение от приемки.

Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.

В какой срок застройщик должен устранить обнаруженные строительные недостатки?

Согласно ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. Как правило, срок устранения недостатков устанавливается договором участия в долевом строительстве. При этом необходимо учитывать положения ст. 20 Закона о защите прав потребителя, устанавливающей, что срок устранения недостатков товара не может превышать 45 дней.

Как правильно подписывать передаточный акт с застройщиком?

При подписании передаточного акта (данный документ подписывается, если вы согласны принять объект долевого строительства) помните важные правила:

Практически во всех передаточных актах есть положение об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Однако формулировки везде разные. Если в акте указано: “Участник не имеет финансовых и иных претензий к застройщику”, всё хорошо, можно подписывать. Подобная формулировка не несет в себе никаких рисков, и неустойку взыскать можно. Более того, мы не рекомендуем дольщикам в этом случае отказываться от подписания акта (суд может признать вас “уклонистом” со всеми вытекающими из этого негативными последствиями) или вычеркивать эту фраз, писать замечания в акте (Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому акту и придется просить застройщика подписать новый акт или признавать право собственности в суде). Однако застройщики бывают хитрее. Они могут предусмотреть соглашение об отступном в самом акте (например, 30 % вместо 100 % неустойки). В случае таких сомнительных формулировок в акте мы не рекомендуем подписывать акт, не проконсультировавшись с юристом относительно последствий.

Что делать, если застройщик не устранил дефекты, указанные в акте осмотра?

При обнаружении строительных дефектов дольщик вправе потребовать от застройщика:

Если выявленный недостаток является существенным, то дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве.

И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ)

Таким образом, если застройщик не устранил выявленные дефекты, вы можете отказаться от повторной приемки и предъявить одно из указанных требований. Вместе с тем, обращаем ваше внимание, что при отсутствии существенных недостатков, препятствующих приемке объекта недвижимости, объект стоит принять, а разбираться со строительными недостатками в течение гарантийного срока. На это обращают внимание суды: чтобы не принять объект ДДУ, основания должны быть вескими (например, в квартире невозможно жить). Для иных недостатков существует гарантийный срок.

При неисполнении застройщиком требований дольщика в добровольном порядке дольщик вправе обратиться в суд.