Техническое состояние квартиры

Вы собрались покупать квартиру, выбрали несколько понравившихся вариантов и договорились с продавцами о просмотре.

— серьезное решение, поэтому к осмотру квартиры нужно подойти с особым вниманием. Рассказываем, какие характеристики важно учесть.

Введение

Настоящие методические рекомендации (Рекомендации) разработаны для осуществления жителями многоквартирных домов, экспертами Общероссийского народного фронта (ОНФ), иными заинтересованными лицами предварительной оценки целесообразности проведения обследования технического состояния многоквартирного дома (МКД) для признания его аварийным.

Проведение обследования технического состояния многоквартирного дома специализированной организацией может быть целесообразным в случае установления в соответствии с настоящими Рекомендациями визуально обнаруживаемых признаков, могущих свидетельствовать об аварийной категории технического состояния МКД.

1 Общие положения

1.1 Данные Рекомендации основаны на методике определения аварийной категории технического состояния, установленной сводом правил СП 454.1325800.2019 «Здания жилые многоквартирные. Правила оценки аварийного и ограниченно-работоспособного технического состояния» (далее Свод правил). В связи с этим Рекомендации распространяются только на многоквартирные дома до пяти этажей включительно.

1.2 Для выявления признаков, могущих свидетельствовать об аварийной категории технического состояния МКД, оценивают техническое состояние только доступных для визуального осмотра несущих строительных конструкций.

1.3 Работы начинают с наружного осмотра фасадных стен и доступных для осмотра участков фундаментов (места сопряжения с отмостками, места ввода инженерных коммуникаций, оголенные от отделки участки). Осмотр наружных стен, как правило, максимально доступен, и, по статистике, несущие и самонесущие наружные стены чаще других конструкций определяют аварийное состояние здания в целом (исключение составляют каменные здания с деревянными перекрытиями, где в аварийное состояние в первую очередь приходят балки перекрытий).

1.4 Внутренний осмотр начинают с несущих строительных конструкций внеквартирных помещений (подвалов, технических подполий, лестничных клеток, коридоров, технических помещений).

1.5 При оценке несущих строительных конструкций, находящихся в габаритах квартир, максимальное внимание уделяют нижнему и верхнему этажам.

1.6 Перечень основных несущих конструкций, дефекты которых могут свидетельствовать об аварийной категории технического состояния МКД:

— фундамент, стены подвала;

— наружные стены;

— внутренние стены;

2 Дефекты, могущие свидетельствовать об аварийной категории технического состояния строительных конструкций

2.1 Физическое отсутствие конструкции или потеря целостности.

Физическое отсутствие конструкции — отсутствие конструкции на позиции, предусмотренной проектным решением в результате полного или частичного разрушения материала конструкции, ослабления или разрушения креплений.

Потеря целостности — снижение несущей способности и/или устойчивости конструкции в результате нарушения формы или физических свойств её материала (разрушение, образование сквозных трещин с разделением на две части и более, био- и огнепоражение и т.д.).

Оценку производят для всех видов несущих конструкций. Характерные признаки:

— кратное увеличение расстояния между конструкциями в ряду аналогичных;

— наличие обломков конструкций;

— тактильно определяемые изменения свойств материала конструкции;

— образование сквозных трещин с разделением на две части и более, био- и огнепоражение и т.д.

2.2 Трещины в несущих строительных конструкциях.

Об аварийном состоянии конструкции могут свидетельствовать следующие трещины:

— в фундаментах и стенах подвалов из бетона, железобетона, камня и мелких блоков — сквозная трещина шириной раскрытия более 5 мм;

— в стенах из бетона, железобетона, шлакобетона и их разновидностей, из камня — вертикальная, наклонная трещина шириной раскрытия более 5 мм;

— в колоннах из:

— железобетона — трещина шириной раскрытия более 1 мм;

— камня, металла — любая трещина или разрыв;

— древесины — сквозная продольная более 50% площади сечения;

— смешанных материалов (камень с металлической обоймой) — трещина шириной раскрытия более 1 мм;

в балках перекрытий из:

— железобетона — трещина шириной раскрытия более 1,5 мм;

— металла — любая трещина или разрыв;

— древесины — продольная трещина более 50% ширины сечения;

— в плитах и сводах перекрытий из:

— сводах перекрытий из камня — трещина шириной раскрытия более 2 мм;

— в надоконных перемычках из железобетона — вертикальная, наклонная трещина шириной раскрытия более 1,5 мм;

— в узлах примыкания продольных и поперечных стен из камня — сквозная трещина шириной раскрытия более 5 мм.

2.3 Выпучивание стены.

Выпучивание стены — горизонтальное смещение части стены относительно основания и верхней части.

Об аварийном состоянии может свидетельствовать выпучивание:

— стены подвала из бетона и железобетона, из камня и мелких блоков — более чем на 2% общего пролёта стены;

— несущей стены:

— из бетона и железобетона — более чем на 1/100 высоты стены;

— из камня и мелких блоков — более чем на 1/50 высоты стены;

брусчатой — более чем на 50% толщины стены.

Прогиб — вертикальное смещение отметки центральной части конструкции (зона максимального прогиба) относительно ее опорных краев.

Определяют для горизонтальных несущих конструкций, имеющих опирание по краям, — балок, плит.

Характерные признаки наличия сверхнормативных прогибов:

— продольные и поперечные трещины;

— трещины в штукатурке потолков;

— развивающиеся трещины у опорных участков плит;

— отслоение защитного слоя бетона.

Об аварийном состоянии может свидетельствовать прогиб:

— железобетонной балки перекрытия — более чем на 1/50 длины конструкции;

— металлической балки в горизонтальной плоскости (выгиб), деревянной балки — более чем на 1/80 длины конструкции;

— металлической балки в вертикальной — более чем на 1/100 длины конструкции;

— железобетонной плиты, «деревянного наката» по металлическим балкам — более чем на 1/80 длины конструкции.

2.5 Выгиб колонны.

Выгиб колонны — горизонтальное расстояние между наиболее выступающей точкой центральной части колонны и ее концами.

Об аварийном состоянии может свидетельствовать выгиб колонны из:

— железобетона — более чем на 1/100 высоты конструкции;

— камня — более чем на 1/200 высоты конструкции;

— металла — более чем на 1/50 высоты конструкции;

— древесины — более чем на 50% толщины сечения;

— камня с металлической обоймой — более чем на 1/50 высоты конструкции.

2.6 Смещение панели, блока в плоскости и из плоскости стены.

Принципиальная схема дефекта — смещение панели в плоскости стены

Об аварийном состоянии может свидетельствовать:

— смещение панели, блока в плоскости стены — более чем на 20 мм;

— смещение панели, блока из плоскости стены — более чем на 15% толщины панели, блока.

2.7 Разрушение материала.

Об аварийном состоянии может свидетельствовать разрушение:

— фундаментов и стен подвалов:

— из бетона и железобетона, из камня, мелких блоков — более чем на 15% толщины сечения;

— из древесины — более чем на 25% толщины сечения;

— панелей стен из железобетона, кирпичной кладки стен — более чем на 15% толщины сечения;

— поражение гнилью сечения бревен или брусьев стен, каркаса и обшивок стен сборно-щитовых и каркасных стен — более чем на 50% толщины конструкции;

— из металла (уменьшение площади сечения из-за коррозии) — более чем на 15% толщины сечения;

— из древесины (поражение гнилью опорных участков колонн и каркаса стен) — более чем на 50% толщины сечения;

— из камня с металлической обоймой — уменьшение площади сечения из-за коррозии вертикальных стоек металлической более чем на 15% площади сечения;

— из металла — уменьшение площади сечения из-за коррозии более чем на 15% площади сечения;

— из древесины — уменьшение площади сечения из-за поражения гнилью более чем на 25% площади сечения.

2.8 Отслоение защитного слоя железобетонных конструкций.

Отслоение защитного слоя железобетонных конструкций — отделение защитного слоя железобетонных конструкций от тела конструкции с оголением арматуры.

Об аварийном состоянии может свидетельствовать разрушение защитного слоя более чем на 30% длины конструкции.

3 Определение целесообразности проведения обследования

3.1 По результатам осмотра строительных конструкций многоквартирного дома составляется документ по форме Приложения к настоящим Рекомендациям.

3.2 В случае обнаружения в соответствии с Рекомендациями множественных фактов аварийности строительных конструкций, достаточно равномерно распределённых по всему строительному объёму здания или не менее 5-ти таких дефектов строительных конструкций одного или двух типов, указанных в п. 1.6 настоящих Рекомендаций, может быть целесообразным проведение официального обследования технического состояния специализированной организацией.

3.3 В случае, указанном в предыдущем пункте, предположение о целесообразности проведения обследования технического состояния дома может быть указано в п. 4 документа, составленного в соответствии с п. 3.1 Рекомендаций.

Этот документ может:

— быть использован в качестве аргумента для жителей дома, в случае принятия решения о проведении обследования за счёт жильцов;

— прилагаться к обращениям жителей:

— в управляющую компанию;

— в органы муниципального жилищного контроля;

— в органы государственного жилищного надзора;

— в региональный исполнительный комитет ОНФ для осуществления общественного жилищного контроля;

— быть использован при составлении технического задания на обследование дома.

3.4 Следует учитывать, что ввиду сильного упрощения методики данных Рекомендаций по сравнению с методикой Свода правил, а также специфики самого Свода, обнаружение признаков, указанных в п. 3.2 настоящих Рекомендаций, не гарантирует того, что по результатам обследования, проведённого специализированной организацией, будет установлена аварийная категория технического состояния здания.

4 Техника безопасности при проведении работ

4.1 Целью работ, проводимых в соответствии с данными Рекомендациями, ни в коем случае не является точное установление каких- либо характеристик строительных конструкций. Это, в частности, обусловлено приоритетом обеспечения безопасности причастных к действиям в рамках Рекомендаций лиц над точностью измерений и иных манипуляций, связанных с Рекомендациями.

4.2 Запрещено проведение работ на высоте, в том числе использование любых лестниц, вышек-тур, строительных лесов и т.п. в рамках осуществления работ по настоящим Рекомендациям.

4.3 Запрещено проведение каких-либо строительно-монтажных работ, в том числе, вскрытие конструкций.

4.4 Запрещено использование каких-либо инструментов, кроме измерительных.

4.5 Запрещён выход на чердак, обследование покрытия (в т.ч. стропильной системы и кровли), лестниц, балконов, козырьков.

4.6 Запрещено какое-либо обследование систем инженерно-технического обеспечения здания.

Результаты осмотра строительных конструкций многоквартирного дома, расположенного по адресу

Установлено, как проводится оценка целесообразности проведения обследования технического состояния многоквартирного дома для признания его аварийным.

Для выявления признаков, свидетельствующих об аварийной категории технического состояния МКД, оценивают техническое состояние только доступных для визуального осмотра несущих строительных конструкций. Приведены схемы дефектов.

Настоящие методические рекомендации разработаны для осуществления жителями многоквартирных домов, экспертами Общероссийского народного фронта (ОНФ), иными заинтересованными лицами оценки соответствия технических заключений специализированных организаций по обследованию технического состояния многоквартирных домов требованиям, установленным действующим законодательством и нормативно-технической документацией.

1.1 Признание многоквартирного дома аварийным производится в соответствии с «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 (далее по тексту Положение).

1.2 Орган местного самоуправления (в некоторых случаях — орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации) создаёт межведомственную комиссию, которая проводит оценку соответствия многоквартирного дома (МКД) требованиям Положения и принимает одно из следующих решений:

— о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;

— о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

— об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

1.3 В соответствии с абз. 7 п. 44 Положения решение межведомственной комиссии в части выявления оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование.

1.4 Специализированная организация проводит обследование технического состояния МКД в соответствии с ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» или СП 454.1325800.2019 «Здания жилые многоквартирные. Правила оценки аварийного и ограниченно-работоспособного технического состояния».

Процедура, предусмотренная ГОСТ 31937 является более сложной, трудоёмкой и должна применяется в тех случаях, когда невозможно применение СП 454.1325800 (в здании более 5-ти этажей, некоторые иные случаи).

1.5 По результатам обследования специализированная организация выдаёт техническое заключение, в котором устанавливается одна из следующих категорий технического состояния (КТС) обследованного здания:

— нормативное техническое состояние;

— работоспособное техническое состояние;

— ограниченно-работоспособное техническое состояние;

— аварийное техническое состояние.

1.6 В случае установления аварийной категории технического состояния МВК принимает одно из решений:

— о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

1.7 Если было принято решение о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции, необходимо последующее проведение обследования в соответствии с ГОСТ 31937 для получения данных, необходимых для проектирования реконструкции данного дома.

1.8 В случае установления ограниченно-работоспособной или аварийной категории технического состояния МКД, в соответствии с п. 6.3.1 ГОСТ 31937 необходимо проведение мониторинга технического состояния этого МКД до выполнения работ по его восстановлению или усилению и во время проведения таких работ.

В случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания.».

Таким образом, целью обследования является установление аварийной категории технического состояния дома, что ведёт к признанию дома аварийным и, как следствие, к автоматическому признанию всех жилых помещений в этом доме непригодными для проживания. Факт того, что даже все помещения дома являются непригодными для проживания, не является ни достаточным, ни необходимым для установления аварийной категории его технического состояния и признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

2 Выявление дефектов технических заключений специализированных организаций

2.1 Обязательной проверке должен подвергаться факт проведения обследования здания юридическим, а не физическим лицом и наличие у этого юридического лица специальных полномочий. Подтверждением таких полномочий является свидетельство о членстве в соответствующей саморегулируемой организации (см. п. 1.3 настоящих Рекомендаций). Такая проверка актуальна как для технических заключений, выполненных в соответствии с ГОСТ 31937, так и для технических заключений по СП 454.1325800.

2.2 Обследование проводится только в соответствии с ГОСТ 31937 или СП 454.1325800. Иные документы могут использоваться при проведении обследования, но процедура обследования, выводы, установленные категории технического состояния должны соответствовать одному из этих двух документов.

Обоснование данного требования

Деятельность по обследованию технического состояния зданий входит в сферу применения Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (п. 1 статьи 3). Статья 6 этого закона определяет, что Правительство Российской Федерации утверждает перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований этого закона.

Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандартом) утверждается, опубликовывается и размещается в информационной системе общего пользования перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований этого Федерального закона.

В первый перечень входит ГОСТ 31937, во второй — СП 454.1325800.

Часто встречаются технические заключения, сделанные в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». В явном виде этот документ не отменялся, но на данный момент он отсутствует как в первом (обязательном), так и во втором (добровольном) перечне. Т.е. он не содержит никаких требований (ни обязательных, ни добровольных), не является нормативно-техническим документом и не может применяться при принятии каких-либо решений, входящих в сферу применения Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, в том числе при установлении категории технического состояния отдельных конструкций и/или здания в целом. Он может использоваться в качестве методического документа, например, при проведении поверочных расчётов.

То же касается и ВСН 53-86(р) «Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий», ВСН 58-88 (р) «Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения».

Кроме того, ст. 14 Федерального закона от 29 июня 2015 г. N 162-ФЗ «О стандартизации в Российской Федерации» устанавливает, что к документам по стандартизации относятся:

1) документы национальной системы стандартизации;

2) общероссийские классификаторы;

3) стандарты организаций, в том числе технические условия;

4) своды правил;

5) документы по стандартизации, которые устанавливают обязательные требования в отношении объектов стандартизации, предусмотренных статьей 6 настоящего Федерального закона.

Таким образом, любые документы, отличные от вышеперечисленных, в том числе, часто используемые при проведении обследований и установлении категорий технического состояния отдельных конструкций и здания в целом упомянутые ведомственные строительные нормы, не являются нормативно-техническими документами и не могут применяться в таком качестве.

2.3 В результате обследования может быть установлена только одна из указанных в п. 1.5 настоящих Рекомендаций категорий технического состояния как отдельных строительных конструкций, так и здания в целом. Никакие другие категории технического состояния как отдельных строительных конструкций, так и здания в целом фигурировать в техническом заключении не могут.

2.4 Иногда по результатам проведённого обследования специализированные организации вычисляют физический износ отдельных строительных конструкций и здания в целом. Данная информация, в случае её указания в техническом заключении, носит справочный характер и применяться при установлении категории технического состояния не может, т.к. на данный момент не существует способа, установленного действующим законодательством или нормативно-технической документацией, для перехода от физического износа к шкале категорий технических состояний, указанной в п. 1.5 Рекомендаций.

2.5 Встречаются случаи, когда в соответствии с документами, не являющимися действующими нормативно-техническими документами, определяются сроки (нормативные усреднённые, максимальные и т.п.) эксплуатации отдельных строительных конструкций и здания в целом. Помимо распространяющихся и на этот случай положений п. 2.2 настоящих Рекомендаций следует отметить, что само по себе превышение каких бы то ни было сроков эксплуатации, не является основанием для установления категории технического состояния. Особенно без учёта условий эксплуатации. Таким образом, подобного рода информация может носить исключительно справочный характер.

2.6 Технические заключения должны обеспечивать хотя бы минимальный уровень обоснования установления категории технического состояния. В технических заключениях по результатам обследований, проведённых в соответствии с ГОСТ 31937, — это хотя бы наличие ведомости дефектов с их описанием и фотофиксацией.

2.7 В технических заключениях по результатам обследований, проведённых в соответствии с СП 454.1325800, проверяется наличие, документов, предусмотренных п. 5.2.15 этого свода правил:

а) титульного листа организации, выполнившей техническую оценку;

б) заполненной формы заключения в соответствии с приложением А к своду правил СП 454.1325800;

в) заполненной формы оценки «Фиксация дефектов несущих строительных конструкций жилого многоквартирного здания» в соответствии с приложением Б к своду правил СП 454.1325800;

г) общих выводов по результатам технической оценки.

2.2.8 В технических заключениях по результатам обследований, проведённых в соответствии с СП 454.1325800 проверяется выполнение требований:

— о необходимости осмотра и измерения контролируемые параметров не менее 10% (но не менее трех) несущих строительных конструкций каждого типа;

— о том, что выборка однотипных несущих строительных конструкций для проведения измерений контролируемых параметров должна включать элементы, расположенные в различных частях (помещениях) МКД.

2.2.9 По результатам проверки заполняется документ по форме Приложения к настоящим Рекомендациям.

— может прилагаться к обращениям жителей в:

— управляющую компанию;

— органы муниципального жилищного контроля;

— органы государственного жилищного надзора;

— региональный исполнительный комитет ОНФ для осуществления общественного жилищного контроля;

— может быть использован совместно с аргументами и обоснованиями, приведёнными в разделе 1 Рекомендаций при составлении жалоб, претензий, исковых заявлений.

30 декабря 2020 г.

Результаты проверки качества технического заключения

специализированной организации по обследованию многоквартирного

дома в соответствии с ГОСТ 31937-2011

1.1. Дата проверки — «___» _______________ ___________ г.

2. Лица, принимавшие участие в проверке (ФИО, должность): _______________

3. Адрес МКД: ___________________________________________________________

4. Номер,  дата заключения,  наименование специализированной организации:

5. Обнаружены следующие дефекты технического заключения:

¦ ¦  техническое заключение сделано физическим лицом;

¦ ¦  не приведены данные о членстве юридического лица в СРО;

¦ ¦  установленная КТС МКД не соответствует шкале категорий  технического

+-+  состояния, установленной ГОСТ 31937-2011;

¦ ¦  при   установлении   КТС  использована  процедуры   и   методы,   не

+-+  предусмотренные ГОСТ 31937-2011;

¦ ¦  присутствует прямое указание на то, что обследование проводилось  не

+-+  по ГОСТ или СП 454, а по другому документу;

¦ ¦  отсутствует ведомость обнаруженных дефектов конструкций;

¦ ¦  отсутствует фотофиксация дефектов конструкций.

6. Иные обстоятельства: _________________________________________________

дома в соответствии с СП 454.1325800.2019

4. Номер, дата заключения,  наименование специализированной  организации:

5. Обнаружены следующие дефекты технического заключения (ТЗ):

¦ ¦  ТЗ сделано физическим лицом;

¦ ¦  осмотрено менее 10% конструкций;

¦ ¦  отсутствует титульный лист;

¦ ¦  отсутствует заключение по форме приложения А;

+-+  отсутствует  заполненная  форма оценки  «Фиксация  дефектов  несущих

¦ ¦  строительных   конструкций   жилого  многоквартирного   здания»    в

+-+  соответствии с приложением Б к своду правил;

¦ ¦  отсутствуют общие выводы по результатам технической оценки;

¦ ¦  отсутствует фотофиксация выявленных дефектов конструкций.

Установлено, как проводится оценка технических заключений специализированных организаций по обследованию технического состояния многоквартирных домов. Это необходимо для принятия решений о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Как купить квартиру и не пожалеть

Вместе с экспертом по недвижимости выяснили, что нужно учесть при покупке, зачем брать выписку из ЕГРН и как действовать, если среди собственников есть несовершеннолетние.

На что смотреть при выборе жилья

Район должен быть самодостаточным, чтобы большинство объектов, которые вы будете регулярно посещать, находились если не в шаговой доступности, то хотя бы в одной‑двух остановках от дома. Минимальный набор — супермаркет (а лучше сразу несколько, чтобы не стоять в очередях), аптеки и поликлиника. Если в семье уже есть или предполагаются дети, поблизости должны быть ещё школа и детский сад. Дальше смотрите по потребностям. Кому‑то нужен фитнес‑клуб недалеко от дома, кому‑то — парк для пробежек или оборудованная площадка, где можно выгуливать и дрессировать собаку.

Частный эксперт по недвижимости.

При осмотре квартиры советую действовать от общего к частному. Сначала смотрим район (общее), затем дом и его окрестности, а только потом квартиру (частное). Узнайте, что находится по соседству, есть ли рядом необходимая инфраструктура и зелёные места. Убедитесь, что в микрорайоне нет вредных производств.

Часто инфраструктура вокруг вторичного жилья лучше, чем в новых районах. Если покупаете жильё в новостройке, уточните, как будет развиваться район. Хорошо, если застройщик позаботился о комфорте покупателей и предусмотрел в проекте не только магазины на первых этажах домов, но и школу с детским садом в шаговой доступности.

На Авито собрано более 800 000 объявлений о продаже квартир со всей России — есть и новостройки, и вторичное жильё от собственников. С помощью фильтров можно быстро найти удобный вариант: выберите район города, площадь квартиры и количество комнат, тип дома и желаемый этаж — в поисковой выдаче окажутся только подходящие предложения.

Ищите объявления с пометкой «Онлайн‑показ»: это означает, что продавец или собственник готов устроить вам экскурсию по квартире с помощью видеосвязи по удобному вам каналу — к примеру, Skype или WhatsApp. Кроме того, вы можете попросить владельца жилья продемонстрировать и состояние подъезда, лифта, придомовой территории.

Транспортная доступность

Когда домой приходится добираться с тремя пересадками, это сводит на нет всю радость от сэкономленных денег и удачной планировки квартиры. Места, изолированные от основных транспортных артерий, могут оказаться не так привлекательны, как обещал продавец. Условно говоря, если в район ведёт всего одна дорога, готовьтесь к регулярным пробкам. Утром и вечером она будет напрочь забита машинами.

Попробуйте добраться от будущего дома на работу и обратно в часы пик и посмотрите, регулярно ли ходит общественный транспорт. Это стоит сделать, даже если в основном передвигаетесь на личном автомобиле. Иногда проще сэкономить время и добраться до дома на автобусе, а не стоять в пробке. Но учтите, что в больших городах очень высоки шансы попасть в затор именно на наземном общественном транспорте. В этом случае ориентируйтесь на то, насколько быстро и удобно можно добраться на метро или электричке.

Наконец, взгляните на район глазами не гостя, а постоянного жителя. Легко ли дойти от ближайшей автобусной остановки и станции метро до дома или приходится пробираться через пустырь, где нет ни одного фонаря? Есть ли организованная парковка или двор забит машинами? Всё это мелочи, но они влияют на комфорт проживания, так что иногда лучше не экономить и выбрать вариант пусть дороже, но в удобном районе.

Состояние дома

Не ограничивайтесь осмотром квартиры и хорошенько изучите подъезд, дом и прилегающую территорию.

Осмотрите дом снаружи, определите, где находится квартира, и проверьте, нет ли в этом месте повреждений на стенах. Посмотрите, куда выходят окна, нет ли рядом объектов общепита и круглосуточных заведений, нарушающих покой.

Обратите внимание на состояние подъездных путей и тротуара — если даже в тёплое время года приходится лавировать между выбоинами, зимой дорога и вовсе превратится в полосу препятствий. Посмотрите, как обустроен двор: есть ли лавочки и место для занятия спортом, детская площадка.

Не будет лишним пообщаться с непосредственными соседями из близлежащих квартир и посмотреть, какой контингент составляет население дома. Обратите внимание на состояние лифтовых групп и лифтов. Если в доме есть мусоропровод, то стоит уточнить у соседей, нет ли насекомых и грызунов, а также выяснить, как работают коммунальные службы и ТСЖ или управляющая компания.

Состояние квартиры

Не ведитесь на свежий ремонт — за ним могут скрываться неисправная проводка, протекающие трубы или незаконная перепланировка. Осматривайте квартиру в светлое время суток: так можно оценить естественное освещение и заметить мелкие дефекты вроде следов от протечек. Кстати, лучше выбирать варианты с окнами на юго‑запад или юго‑восток, если хотите, чтобы днём в комнатах было светло.

Внутри квартиры обратите внимание на возможные протечки и перепланировки, несущие нарушение конструктивных элементов помещения. Проверьте напор холодной и горячей воды — в некоторых домах это непоправимая проблема. Рекомендую посмотреть квитанции по коммунальным платежам и капремонту за несколько месяцев. Некоторые ТСЖ включают в коммунальные услуги опции вроде видеонаблюдения или охраны и уборки. Так получается солидная сумма ежемесячных взносов.

Если осматриваете квартиру в холодное время года, потрогайте батареи и проведите рукой по стенам, которые граничат с улицей, — от них не должно веять холодом. На кухне и в ванной нужно проверить вентиляцию. Приложите к вентиляционному отверстию листок бумаги — если он притянулся к отдушине, то всё в порядке.

Осмотрите окна и балкон. Обратите внимание, чтобы вокруг оконных проёмов не было потёков и следов плесени, а из щелей не поддувало. Проверьте, легко ли открыть рамы полностью и перевести в режим проветривания. Если окна выходят на шумную улицу, убедитесь, что они хорошо заглушают звуки снаружи.

Посмотрите на состояние пола, стен и потолка. Если на потолке есть непонятные пятна и разводы, это наверняка последствия потопа. С соседями сверху ещё можно договориться, а вот когда квартира на последнем этаже и всему виной протекающая крыша, исправить ситуацию будет сложнее. Пройдитесь по комнатам и проверьте, что пол не скрипит и не проседает под ногами. Изучите углы — если на обоях заметны серые пятна, это плесень. Придётся её выводить и делать ремонт заново.

Что проверить перед покупкой

Иллюстрация: Анна Гуридова / Лайфхакер

Выписка из ЕГРН

Без учёта сведений из Единого государственного реестра недвижимости вы рискуете потерять деньги, если, например, жильё продадут, не предупредив одного из собственников. Выписка поможет узнать, сколько на самом деле хозяев у квартиры и каковы её характеристики: так можно выяснить точный метраж и сравнить помещение с техническим планом — мало ли, вдруг владельцы устроили несогласованную перепланировку.

Важно понимать, что собой представляет несогласованная перепланировка. Если она была осуществлена за счёт внутренних перегородок в квартире, а несущие стены не затронуты, нужно заказать в бюро технической инвентаризации (БТИ) новый технический паспорт, который подтвердит целостность конструктивных элементов. Когда в доме с газовой плитой кухня объединена с каким‑либо помещением, планировку можно узаконить, лишь вернув кухне первоначальный изолированный вид — например, восстановив двери и стены.

Если же в квартире перенесены мокрые зоны, узаконить такие изменения нельзя. В будущем это грозит тем, что при продаже жилья в ипотеку оценщик независимой оценочной компании откажет в одобрении объекта. Придётся ждать людей, которые готовы приобрести квартиру с перепланировкой за наличные. Из‑за этого снижается рыночная стоимость объекта и сужается круг покупателей — 80% сделок с недвижимостью проходит с участием ипотеки.

Ещё выписка покажет, есть ли у жилья обременения. Например, недвижимость может быть арестована за долги или находиться в залоге у банка. Купить такую квартиру не получится.

Авито защищает интересы продавцов и покупателей и следит, чтобы сделки были честными и прозрачными. Перед покупкой здесь можно проверить жильё: закажите отчёт из ЕГРН и убедитесь, что с квартирой всё в порядке. Отчёт поможет узнать кадастровую стоимость объекта, на основе которой рассчитывается налог на имущество, покажет количество собственников и историю их смены, а также наличие обременений — например, ипотеки, ареста или договора аренды. Всё это поможет снизить риски при покупке. Для покупателя отчёт стоит 299 рублей.

Для продавцов оформление выписки будет бесплатным, все расходы берёт на себя Авито. Личные данные в отчёте не раскрывают: здесь нет ни номера квартиры, ни имён собственников. Такая выписка поможет быстро и выгодно продать жильё — если покупатель видит, что с объектом всё чисто, он с большей вероятностью согласится на сделку.

Документы, подтверждающие личность собственника

Это страховка от столкновения с мошенниками: если купите квартиру у человека, который выдаёт себя за её владельца, потом придётся разбираться с настоящим хозяином жилья. У МВД есть сервис, с помощью которого можно проверить, действителен ли паспорт. Убедитесь, что его серия и номер, а также фамилия, имя и отчество собственника совпадают с теми, что указаны в документах на квартиру. Если после покупки жилья владелец менял паспорт, посмотрите на предпоследнюю его страницу — там указаны сведения о ранее выданных паспортах.

Уточните, что с семейным положением хозяина. Если квартиру он купил, пока был в браке, то жильё совместной собственностью. Продать квартиру без разрешения супруга не получится, поэтому просите нотариально заверенное согласие на продажу. Если собственник в разводе, то пригодится и решение суда о разделе совместного имущества.

Здесь нужно обратить внимание не только на то, когда была куплена квартира, но и какова была форма оплаты. Если жильё приобрели за неделю до свадьбы в ипотеку или рассрочку, а в браке супруги вместе осуществляли платежи, то по такой квартире согласие мужа или жены необходимо, так как часть средств на погашение долга была использована из общего бюджета. Срок исковой давности после развода составляет три года, по истечении этого периода согласия не требуется.

Исключение — , когда нынешний владелец получил квартиру в дар или унаследовал, пока был в браке. Такое имущество принадлежит только ему.

У несовершеннолетних собственников стоит проверить свидетельство о рождении или паспорт и сравнить данные со сведениями в документах на жильё.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то до проведения сделки их можно выписать в любое другое место. Необходимо при этом указать альтернативный адрес, «в никуда» ребёнка выписать нельзя. Если у родителей разные адреса прописки, то требуется согласие второго родителя на выписку ребёнка.

Когда несовершеннолетние дети являются собственниками доли недвижимости или объекта полностью, необходимо разрешение органов опеки. Они проследят за тем, чтобы новое жильё не ухудшало условия проживания ребёнка и имело соответствующие технические и иные характеристики, такие как площадь квартиры, район расположения, доступ к общеобразовательным заведениям.

Документы, подтверждающие право собственности

Они же — правоустанавливающие. Например, если владелец жилья его приватизировал, таким документом будет договор передачи квартиры в собственность. При покупке объекта право собственности подтверждает договор купли‑продажи, заключённый с предыдущим хозяином. К нему должен прилагаться акт приёма‑передачи недвижимости и расписка бывшего владельца в получении денег.

Если же хозяин квартиры купил её, пока дом только возводился, правоустанавливающим документом будет соглашение о долевом участии в строительстве с актом приёма‑передачи готового жилья.

В случаях, когда право собственности подтверждено договором дарения или свидетельством о праве на наследство, лучше перед покупкой проконсультироваться с юристом. Например, могут объявиться неучтённые наследники, которые претендуют на долю в квартире, а за договором дарения может маскироваться мошенническая схема.

Справки о зарегистрированных в квартире

Вам понадобится справка о регистрации по форме № 9 — она показывает, кто прописан в помещении именно сейчас. Можно оформить и архивную справку, чтобы узнать, кто был зарегистрирован в квартире раньше, и проверить, нет ли среди этих людей временно выписанных. Если такие есть, лучше обратиться к юристу.

Ещё нужна справка о снятии с регистрации по форме № 12. Там перечислены люди, которые по тем или иным причинам выписаны из квартиры: например, они находятся в лечебном учреждении, отбывают срок в местах лишения свободы или пропали без вести. Если в каждой графе стоит «нет», всё в порядке, в противном случае уточните у собственника, что сейчас с этими людьми.

Если при получении справки по форме № 12 выяснилось, что в квартире прописан человек, который на данный момент находится в местах лишения свободы, я бы рекомендовала не иметь дела с этим объектом. Отбыв наказание, гражданин имеет право прописаться на прежнее место жительства.

Справки о дееспособности

Если продавец был судом в дееспособности или не значение своих действий, сделка может быть признана не имеющей силы.

В случае если человек, прописанный в квартире, оказался недееспособным, стоит иметь в виду, что такая категория людей проходит процедуру освидетельствования в суде. В ходе освидетельствования должна быть признана недееспособность гражданина. Кроме того, также назначается опекун, который представляет интересы подопечного и следит, чтобы переселение прошло в соответствии с законом.

Для подстраховки попросите у владельца квартиры справки от психиатра и нарколога — это доказательства, что он находится в трезвом уме и не состоит на учёте. Можно пригласить специалиста, чтобы он провёл освидетельствование прямо на сделке.

Доверенность

Если вы тщательно осмотрели квартиру и вас все устроило, переходите к проверке юридической чистоты. Это важно, чтобы ознакомиться с полной историей жилья и избежать неприятных сюрпризов (в виде судов по долгам продавца или внезапно появившихся наследников, способных оспорить сделку). Предупредите продавца, что вам нужно время на обдумывание и, убедившись, что с квартирой все в порядке, назначьте дату следующей встречи.

Проверьте соответствие параметров, указанных в объявлении (например, метраж, высота потолков, тип дома и прочее), с данными в свидетельстве о собственности. Убедитесь, что в квартире нет незаконных перепланировок.

На просмотре квартиры особое внимание уделите:

Ваша внимательность не должна смущать продавца. Если хозяин квартиры во время вашего осмотра нервничает или ведёт себя странно — это повод насторожиться и проверять ещё более тщательно.

Замеченные недостатки квартиры могут стать причиной торга. Указывая на дефекты, можно скинуть до 10% от заявленной стоимости.

Как получить скидку от продавца квартиры

Обратите внимание на инфраструктуру в районе: оцените расстояние от дома до остановок, магазинов, аптек и других интересующих вас объектов. Оцените доступность общественного транспорта, наличие и состояние детских, спортивных площадок и парковки (если это актуально для вас), дорог, тротуаров и дворов. Оцените чистоту и место, где установлены контейнеры для мусора.

Есть еще другие, не самые очевидные, но не менее важные вопросы. Узнайте, нет ли поблизости вредных предприятий. А если у вас есть дети или вы их планируете, о наличии рядом детских поликлиник, садов и школ.

Фиксируйте все в блокнот или в заметки в смартфоне, фотографируйте — так будет проще сравнить понравившиеся варианты и окончательно определиться с выбором.