СОВЕТ ДОМА ЧТО ДАЕТ

Создание совета многоквартирного дома – обязанность собственников помещений. Управляющая организация, однако, может быть заинтересована в избрании совета и его председателя – для более эффективного и быстрого решения вопросов по управлению домом и его содержанию. Читайте о том, как избрать совет МКД.

Когда и на какой срок избирается совет МКД

Совет многоквартирного дома – это выборный орган, куда входят собственники помещений в МКД. Он выбирается на общем собрании собственников и выполняет функции по контролю за содержанием и ремонтом дома (ч. ч. 1, 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет обязательно выбирается в домах, где больше четырёх квартир и не создано ТСН или ТСЖ. Если сами собственники этого не делают, то совет должен быть избран по инициативе органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет избирается раз в два года, если иное не установлено на общем собрании собственников. Если решение о переизбрании совета собственники не приняли, то прежний состав продолжает свою работу в течение ещё двух лет. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет может быть переизбран досрочно (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

Количество человек, входящих в совет МКД, утверждается собственниками на ОСС. Ни верхних, ни нижних границ числа членов совета законодательством не установлено (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ). Из числа членов совета должен быть избран председатель совета многоквартирного дома, который руководит деятельностью совета (ч. ч. 6, 7 ст. 161.1 ЖК РФ).

Чем Совет МКД может быть полезен УК

Почему УО может быть заинтересована в создании совета дома

Польза для УО от работы председателя и всего совета дома вытекает из их основных полномочий. Председатель совета МКД вправе:

1. Вести переговоры с УО от имени собственников об условиях договора управления до его заключения или о предлагаемых изменениях (п. п. 1, 2 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Управляющей организации проще обсудить проект договора или изменений в него  с одним человеком, чем со всеми собственниками. Председатель заранее обсудит с УО договор и сможет на ОСС донести до собственников его основные тезисы и условия.

2. Подписывать договор управления от имени собственников на основании выданных ему доверенностей (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

УО сможет сэкономить время и ресурсы, если со стороны собственников договор управления или дополнительное соглашение к нему будет подписывать один человек. Не будет необходимости распечатывать дополнительные экземпляры и направлять документы почтой каждому собственнику без гарантии получить их обратно.

3. Подписывать акты приёмки работ и услуг, которые выполнила или оказала организация по договору управления, а также контролировать выполнение работ и оказание услуг (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Наладив конструктивную работу с советом МКД и его председателем, УО всегда может переговорить с ними по поводу каких-то недочётов и недоделок, допущенных при содержании и ремонте общего имущества дома.

Если в доме выбран председатель совета, то в его обязанности входит подписание актов приёмки выполненных работ от УО. С председателем совета МКД можно договориться о направлении ему актов приёмки заказным письмом раз в год, и утвердить эти условия на общем собрании собственников.

4. Выступает в судах по вопросам управления домом и предоставлению коммунальных услуг от имени собственников на основании доверенности (п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Вести любые споры с одним человеком всегда проще, чем с несколькими, поэтому управляющим организациям пойдёт на пользу, если председатель будет представлять интересы многочисленных собственников помещений в доме.

5. Решать вопросы о проведении текущего ремонта общего имущества и иные вопросы с согласия общего собрания собственников (п. 6 ч. 8 ст. 161.1, п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Составление плана по текущему ремонту на год станет проще, если согласовывать его будет только председатель совета или совет МКД.

Совет многоквартирного дома, наряду с контролем за исполнением УО договора управления и исполнением решений ОСС, выполняет информационно-аналитические функции. Совет выносит на обсуждение собственников важные вопросы и предложения по управлению домом, ежегодно отчитывается о проделанной работе (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Выбор и правовой статус совета МКД

Как провести собрание собственников по выбору совета дома

Если УО считает, что для эффективного управления в доме необходимы совет МКД и его председатель, а собственники и муниципалитет выбирать их не торопятся, организация сама может инициировать общее собрание в доме по этому вопросу.

Алгоритм проведения ОСС по выбору совета дома и его председателя соответствует порядку проведения общих собраний, изложенных в ст. 45 ЖК РФ:

1. Инициировать ОСС, сформулировав вопросы повестки и предложив список кандидатов. Инициатор должен определить дату, место и форму проведения ОСС (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

Управляющая организация может не сама инициировать собрание, а, например, предложить подготовку повестки инициативной группе собственников. Инициативная группа составит список кандидатов и предложения о редакции Положения о совете МКД. В таком случае роль УО – предоставить группе актуальный реестр собственников и помочь с организацией собрания (ч. ч. 2, 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

2. Проинформировать собственников об ОСС не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.

Сообщение следует вручить лично в руки под подпись или отправить по почте заказным письмом, если ранее не было принято решение об уведомлении собственников другим способом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

3. Провести ОСС в зависимости от заявленной в повестке формы: очно, заочно или в форме очно-заочного голосования (ст. 44.1 ЖК РФ).

Важно, чтобы, вне зависимости от формы проведения, был собран кворум: в голосовании участвовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего их количества в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

На обсуждение и голосование, помимо выбора председателя ОСС, секретаря и счётной комиссии, необходимо вынести следующие вопросы:

Также в повестку можно включить дополнительные вопросы: полномочия совета МКД и его председателя и вопрос об их вознаграждении (п. 7 ч. 5, п. 6 ч. 7, ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ). Либо провести по этим вопросам отдельное общее собрание.

4. Подвести итоги, подсчитав количество голосов по каждому вопросу, вынесенному на голосование.

Решение о выборе совета МКД и его председателя считается положительным, если «за» отдано не менее 50%+1 голос от всех голосов собственников, участвовавших в ОСС. Решение о наделении председателя совета МКД полномочиями принимается не менее 2/3 голосов от общего числа всех голосов собственников в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

5. Уведомить собственников о принятом решении не позднее, чем через 10 дней после проведения ОСС. Сообщение необходимо разместить в доступном для всех собственников месте в доме (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

6. Направить оригиналы документов в орган ГЖН и разместить их копии в ГИС ЖКХ (ч. ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Определение и компетенция совета МКД, порядок и размер выплаты вознаграждения

Как УО улучшить взаимодействие с советом дома и его председателем

Если в многоквартирном доме уже избран совет и его председатель, то управляющей организации будет полезно построить с ними конструктивный диалог. Хорошие отношения с этим выборным органом МКД поможет УО оперативно решать возникающие при управлении домом вопросы, доводить до собственников важную информацию.

1. Если совет МКД создал отдельные комиссии собственников для контроля разных направлений деятельности по управлению МКД, то УО может взять в совете список таких комиссий и контакты ответственных лиц (ч. 11 ст. 161.1 ЖК РФ).

Взаимодействие УО с профильными комиссиями, обладающими актуальной информацией в сфере своих полномочий, поможет оперативно решать возникающие проблемы. Это, в свою очередь, снизит количество обращений недовольных собственников в орган ГЖН, который может провести внеплановую проверку и привлечь УО к ответственности.

2. У О совместно с членами совета МКД может организовать информационную работу среди собственников помещений.

Например, председатель совета МКД или его члены могут проводить обучение и семинары для жителей дома по вопросам жилищного законодательства, правам и обязанностям собственников и исполнителей ЖКУ, по формированию размера платы за содержание и ремонт общего имущества дома и другим важным вопросам.

Подобная работа позволит снизить количество обращений и претензий, которые жители МКД направляют в адрес управляющей организации, упростит процедуру утверждения на ОСС обоснованного повышения размера платы за жилищные услуги.

3. У О может предложить совету МКД и его председателю использовать информационную систему для реализации полномочий совета, упрощения обмена актуальной информацией между советом, УО и собственниками.

Решение об использовании ГИС ЖКХ или иной информационной системы должны принять на общем собрании собственники (ч. 13 ст. 161.1 ЖК РФ). Использование систем и приложений ускорит и облегчит обмен информацией, создаст прямой канал связи между УО, советом МКД, его председателем и собственниками.

4. У О может предложить собственникам на ОСС наделить совет дома или его председателя дополнительными полномочиями, которые не относятся к компетенции самого общего собрания (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Например, существенно облегчит управляющей организации содержание и ремонт общего имущества дома, если председатель будет наделён полномочиями принимать решения по текущему ремонту (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

(введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 161.1 ЖК РФ

1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

(п. 7 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его таким полномочием решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его собственниками помещений в многоквартирном доме таким полномочием, удостоверенным доверенностями, приобретают права и становятся обязанными собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома эти доверенности. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации, лица, заключившего с председателем совета многоквартирного дома договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, копии договора управления многоквартирным домом и указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса договоров;

(п. 3 в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 277-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 277-ФЗ)

5) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

(п. 6 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

(часть 8.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.

(часть 13 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

Для чего нужен совет дома

Вы идете с работы, зашли в магазин, накупили продуктов для ужина, заходите в подъезд, а там все как обычно: лужи неизвестного происхождения, разбитые лампочки, росписи непризнанных «художников», а может и еще что похуже.

Кто же может исправить эти проблемы? Совет дома! Для чего и как его создать – рассказываем в статье.

Чуть менее половины всех миллиардеров мира — граждане США или Китая.

Совет дома и интересы проживающих

Если в вашем доме более четырех квартир, то вы как собственники можете назначить Совет дома. Правовые аспекты создания, деятельности и полномочий статье 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации. Если перевести сложный юридический язык на более понятный, получится:

При этом закон не регламентирует, в течение какого срока необходимо быть собственником, чтобы вы могли участвовать в общем собрании. Можно сегодня купить квартиру, даже в ипотеку, и на ближайшем собрании принимать участие в голосовании, выдвинуть свою кандидатуру в члены Совета или на пост председателя.

Кто достоин быть в Совете дома

На общем собрании собственников избирают членов СД. Обычно это граждане с активной жизненной и гражданской позицией или представляющие интересы определенной группы жильцов.

Рекомендуют избирать нечетное количество участников, чтобы исключить случаи, когда голоса при рассмотрении спорных вопросов делятся 50/50 и нет возможности прийти к однозначному решению.

На общем собрании собственников избирают членов Совета дома

Максимальный срок работы одного состава работы СД – два года. Однако если новый состав не будет переизбран, то срок полномочий действующего пролонгируется автоматически на такой же срок.

Причинами досрочного прекращения полномочий могут стать некачественное или несвоевременное исполнение обязанностей и избрание ТСЖ.

Круг полномочий Совета дома

Круг полномочий СД подробно изложен в п. 5 ст. 161.1. Ж К РФ. На практике это полный контроль за обеспечением функционирования жизнедеятельности дома:

При желании весь круг полномочий и обязанностей собственники могут подробно описать и утвердить в специальном положении. Приведем несколько для примера: вариант из , так сделали в , так – в Кемеровской области

Кстати, работа членов СД, как и их председателя, может оплачиваться, если общее собрание утвердит порядок и суммы оплаты. Конечно, размер вознаграждения определяется индивидуально, каких-либо законодательных ограничений или рекомендаций по этому вопросу нет.

Председатель совета – компетенция, полномочия

На том же общем собрании, где избирают состав СД, выбирают и председателя. Это уполномоченный представитель или, как его еще называют, старший по дому.

Полномочия председателя обширны, но и обязанности велики:

Совет дома лучше или хуже товарищества собственников

Если рассуждать относительно правовой формы существования, то здесь различие есть. Т СЖ – это юридическое лицо, а СД – всего лишь группа инициативных граждан во главе с председателем.

А если сравнивать по кругу обязанностей, ответственности перед жильцами на общих собраниях и полномочиям – различий вы не найдете.

Однако правоведы относят СД к чему-то, что может существовать лишь временно, до избрания собственниками более привычных форм управления – Товарищества собственников жилья и кооператива.

Очевидно, это связано с тем, что не так много граждан могут найти достаточное количество свободного времени для выполнения всех поставленных задач. Фактически это полноценная работа, которая требует и специализированных знаний, и полноценного рабочего дня, и достаточного уровня оплаты.

А еще вспомните, когда вы в последний раз говорили «спасибо» управляющему вместо очередной жалобы на недостаточно горячие батареи или невесть как посчитанную цифру в квитанции? Эта должность требует и основательной моральной выдержки.

Вывод

Независимо от того, какую форму управления изберете на общем собрании со своими соседями, главное, все причастные должны быть неравнодушны к тому, что происходит вокруг вас. Будь то мусор, который оставили возле бака, перегоревшая лампочка в подъезде или излишне начисленные суммы для оплаты в квитанциях собственников.

А главная задача Совета – обеспечить это взаимодействие! Помните фильм «Бриллиантовая рука»? «Управдом – друг человека!».

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 44 ЖК РФ

Ч. 1 ст. 44 признана частично не соответствующей Конституции РФ Постановлением КС РФ от 28.12.2021 N 55-П. О правовом регулировании до внесения соответствующих изменений см. п. 8.3 указанного Постановления.

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 25.12.2012 N 271-ФЗ, от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

(п. 1.1 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;

(п. 1.1-1 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

(п. 1.2 введен Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;

(п. 2.1 введен Федеральным законом от 20.12.2017 N 416-ФЗ)

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

(п. 3 в ред. Федерального закона от 27.09.2009 N 228-ФЗ)

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;

(п. 3.1 введен Федеральным законом от 27.09.2009 N 228-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 03.08.2018 N 341-ФЗ, от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

3.2) принятие решений об использовании при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования системы или созданной на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации региональной информационной системы, используемой для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — региональная информационная система), при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме, а также иных информационных систем независимо от способа управления многоквартирным домом;

(п. 3.2 в ред. Федерального закона от 25.05.2020 N 156-ФЗ)

3.3) принятие решений об определении лица из числа собственников помещений в многоквартирном доме или иных лиц, указанных в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которое от имени собственников помещений в данном многоквартирном доме уполномочено на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);

(п. 3.3 в ред. Федерального закона от 04.08.2023 N 441-ФЗ)

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

(п. 3.4 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

(п. 3.5 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

3.6) принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений;

(п. 3.6 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

3.7) принятие решения о порядке приема оформленных в письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в случае проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования опросным путем;

(п. 3.7 введен Федеральным законом от 04.08.2023 N 441-ФЗ)

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

(п. 4.1 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

(п. 4.2 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

(п. 4.3 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

4.4) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также — договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;

(п. 4.4 введен Федеральным законом от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

4.5) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

(п. 4.5 введен Федеральным законом от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

4.6) принятие решения о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, а также принятие решения об исключении многоквартирного дома из границ такой территории, из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки или из решения о комплексном развитии территории жилой застройки, принятие решения по обеспечению жилищных прав граждан в соответствии со статьей 32.1 настоящего Кодекса, если необходимость принятия такого решения предусмотрена федеральным законом;

(п. 4.6 введен Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ; в ред. Федерального закона от 24.06.2023 N 276-ФЗ)

4.7) принятие решения о выборе управляющей организации;

(п. 4.7 введен Федеральным законом от 11.06.2022 N 165-ФЗ)

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

1. Зачем нужен совет дома: управляющим компаниям и жильцам

2. Как выбирают совет дома

3. Какие полномочия, права и обязанности есть у совета дома

4. Кто входит в совет дома

5. Председатель совета дома

6. Взаимодействие совета дома и управляющей компании

Совет многоквартирного дома – СМД – помогает взаимодействовать жильцам и управляющей компании, являясь своеобразным посредником между ними. Иногда его называют домовым комитетом.

Это общественный орган – представитель владельцев квартир. Он не является юридическим лицом и регистрировать его нигде не нужно, в отличие от управляющей организации – юридического лица, которое решает задачи по обслуживанию дома. Совет дома руководствуется мнением большинства жителей, тесно работает со своей управляющей компанией и контролирует ее деятельность.

Создание и осуществление деятельности совета основывается на законах:

Управляющим компаниям и жильцам

Предложить собрать совет дома может управляющая компания. Вопрос по выбору совета дома может содержаться в повестке общего собрания. На собрании представитель УК предлагает собрать совет дома, желающие выдвигают кандидатуры. Кандидаты сообщают свои данные – ФИО, квартира, номер телефона, их записывают. И потом проводится отдельное общее собрание или заочное голосование, где остальные жители могут проголосовать за или против конкретной кандидатуры.

Членами совета становятся те собственники, которые были выбраны на общем голосовании. Арендаторы и наниматели не могут находиться в составе совета.

Согласно статье 161.1 Жилищного Кодекса многоквартирный дом может иметь только один орган управления. Совет МКД должен быть в каждом доме с пятью и более квартирами, если в нём не создано иное объединение жителей: ТСЖ, ТСН, жилищный или потребительский кооператив. Поэтому совет не может быть создан в ТСЖ – товариществе собственников жилья или ЖСК – жилищно-строительном кооперативе, поскольку они уже сами являются органом управления.

Совет дома – совещательный орган (п. 11 статьи 161.1 ЖК РФ), а председатель – официальный представитель совета.

Совет заявляет о существующих проблемах и контролирует деятельность организации, обслуживающей дом. Председатель передает все данные в УК, осуществляет прямое взаимодействие с управляющей организацией.

Совет дома должен решать задачи:

Взаимодействие совета дома и управляющей организации важно, потому что УК нужно получать обратную связь от жителей, а жильцам – контролировать работу управляющей организации. При этом совет дома должен отражать активность жителей и действовать в целях улучшения содержания дома, а не для войны с управляющей компанией.

Совет дома может помочь управляющей организации:

Совет контролирует, как содержится и ремонтируется общее имущество многоквартирного дома; представляет интересы жителей при взаимодействии с управляющей организацией.

У совета и управляющей компании одна общая цель – надлежащее содержание дома.

Причины, почему совет дома может работать неэффективно:

Рекомендации для организации эффективной работы совета дома:

Как выбирают совет дома

Подойдите к созданию совета дома ответственно:

Какие полномочия, права и обязанности есть у совета дома

Права и обязанности совета дома собственники могут прописать в Положении о совете многоквартирного дома. Положение составляют на общем собрании в соответствии с Жилищным кодексом. Нельзя взвалить на совет дома полномочий больше, чем указано в кодексе.

Права совета дома:

Прежде чем приступать к выполнению обязанностей, председатель получает нотариально заверенную доверенность от собственников помещений многоквартирного дома. С этим документом он становится официальным посредником между собственниками и управляющей компанией.

Обязанности совета дома:

Совет должен руководствоваться решениями общего собрания в своей деятельности. На общее собрание совет дома должен выносить вопросы: