СИСТЕМЫ МКД ЧТО ЭТО ТАКОЕ И КАК УПРАВЛЯТЬ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Основные характеристики многоквартирного дома

Характеристики конкретного МКД прописаны в его техническом паспорте. Он составляется на каждое здание отдельно в БТИ. В процессе эксплуатации многоквартирного дома данный документ периодически обновляется. В нём прописаны:

Паспорт дома содержит всю необходимую информацию

Внимание! Характеристики МКД имеют важное значение при смене собственника здания и выделении средств на его обслуживание.

От характеристик дома зависит сумма, выделяемая на обслуживание

Чем отличается многоквартирный и частный дом

Частный дом, по сути, является квартирой, оснащённой отдельным входом и имеющей несколько жилых комнат. У него, как правило, один собственник. Возможен вариант наличия нескольких совладельцев, каждому из которых принадлежит определённая доля, и они могут обладать правами только по частям. Если же полноценных хозяев хотя бы двое, речь уже идёт о многоквартирном доме.

В МКД хозяев больше двух

МКД предполагает наличие нескольких квартир, у каждой из которых свой владелец. Домом занимается либо УК, либо совет. В МКД есть общее имущество, в частном − всё принадлежит собственнику. Все вопросы по управлению общим имуществом решаются на проводимых собраниях.

Внимание! Многоквартирный дом, возведённый на участке для строительства частного, будет снесён.

Для МКД выделяется специальный участок

Знакомимся с терминологией

Проживая в многоквартирном доме, мало кто знает его отличительные особенности и признаки. Предлагаем познакомиться с определением данных зданий, с точки зрения законодательства.

Для МКД есть своё определение

МКД – что это такое, согласно ЖК РФ

Для начала стоит разобраться с терминологией. Данное понятие раскрывается в 16 статье ЖК РФ, согласно которому, МКД – это индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, основным назначением которых является удовлетворение бытовых и иных нужд граждан, проживающих в данном здании. К его признакам стоит отнести:

Многоквартирный дом располагается на отдельном участке

Многие потребители не могут отличить многоквартирные и обычные жилые дома. Предлагаем разобраться с понятием МКД, что это такое в ЖКХ, и как им надо управлять. Это позволит лучше разобраться в тарифах, выставляемых за те или иные услуги, а также с особенностями оказания этих услуг.

Многоквартирный дом имеет особенности в обслуживании

Читайте в статье

ТКО – что это такое в ЖКХ, и кто отвечает за оказания коммунальной услуги

Для начала разберёмся, что такое ТКО в ЖКХ. Это коммунальная услуга, предоставляемая всем жильцам многоквартирного дома по сбору, вывозу, обезвреживанию и захоронению твёрдых бытовых отходов. Разберёмся в этом более подробно.

ТКО – коммунальная услуга

Какими правилами регулируется обращение с ТКО

В каждом регионе назначается свой оператор, обеспечивающий обращение с ТКО, формируются единые тарифы на вывоз и переработку. Правила обращения с ТКО включают:

Обращение с ТКО выполняет оператор

Плата за ТКО в счёте за коммунальные услуги

Плата за ТКО выставляется в зависимости от количества людей, проживающих в квартире. При разработке норматива учитывается средний объём мусора, который вырабатывает один человек. Для каждого региона устанавливается свой тариф, в зависимости от:

«Крин» – экскурсия в умный многоквартирный дом

Время на прочтение

Я продолжаю изучать различные решения автоматизации для дома и бизнеса, недавно я побывал в умном коттедже с автоматизацией в несколько миллионов, а также в умном отеле Vertical Boutique. В октябре мне удалось посетить жилой комплекс «Крин» по адресу ул. Советская 49 в г. Кирове.

Девелопером проекта является «Железно» – застройщик, известный несколькими интересными проектами многоквартирных домов, о чем можно прочитать в интервью. Также у девелопера есть собственная управляющая компания «Азбука быта» и самостоятельная IT-компания «Философт».

Я решил ознакомиться с проектом лично и отправился в жилой комплекс. Экскурсию мне провел Михаил, инженер управляющей компании «Азбука быта».

Летом 2023 я планирую побывать в другом проекте «Железно», строящемся умном многоквартирном доме премиум-класса «Булычев» класса «А», поскольку в нем используются еще более интересные решения, в том числе концепция умной квартиры, что позволит сравнить прогресс рынка российского умного дома за три года.

«Крин» был сдан в 2021 году, относительно недавно, но в нем уже используются несколько интересных систем автоматизации, о которых я расскажу дальше.

Как осуществляется управление многоквартирным домом

Характерным отличием проживания в многоквартирном доме является тот факт, что многие проблемы жителям приходится решать сообща. Для эффективного урегулирования общих вопросов собственникам нужно выбрать подходящий способ управления МКД.

Что подразумевает под собой управление многоквартирным домом? В первую очередь, это исполнение деятельности, направленной на:

Деятельность по управлению многоквартирным домом предполагает содержание его в надлежащем состоянии. В это понятие входит:

Регулировка отопления

Поскольку климатические условия в Кировской области не самые благоприятные, отапливать квартиру приходится с октября по апрель. Поэтому я начну с автоматизации отопления. Здесь две задачи: возможность регулировки отопления и сбор информации с приборов учета.

Современные системы отопления обязаны поддерживать температуру воздуха в помещении на заданном уровне – этого требуют нормы по энергоэффективности. Жители дома могут задать для каждого помещения три температуры: дневную, ночную и нейтральную, когда никого нет дома, тем самым  ощутимо снизив сумму в платежке.

Приборы учета расхода горячей и холодной воды в стояке

Электроприводы вентилей, регулирующие поступление теплоносителя в систему отопления квартир. Чуть выше установлены счетчики тепла. В сером герметичном корпусе – реле WB-MR6C

В каждой квартире ЖК «Крин» регулируется отопление, а также установлены индивидуальные приборы учета (ИПУ) тепла «Гефест» или «Карат» – собственнику будет приходить квитанция непосредственно по его прибору учета. Какую комфортную температуру он захотел, какое количество гигакалорий потратил, столько и заплатит. Например, ночью можно делать температуру на несколько градусов ниже, чтобы было комфортно спать. А если в квартире никто не живет, то температуру можно снизить еще больше, чтобы меньше платить. Все это настраивается в виде расписания через приложение «Мажордом», которое имеет простой и понятный пользователю интерфейс. За свое приложение разработчик «Философт» был удостоен престижной премии Tagline Awards.

Одна из «головных болей» управляющих компаний заключается в том, что в «инвестиционных» квартирах хозяева могут выставить 5 градусов, например, после чего переплачивать за отопление будут уже соседи. Поэтому в приложении температуру в комнатах нельзя снижать меньше 16 градусов – таковы требования нормативов.

Скриншоты приложения с температурами в разных режимах и расписанием

Скриншоты приложения с расходом ресурсов по приборам учета и выбором комнаты

Многие пользователи считают важным анализировать свои расходы и сравнивать от месяца к месяцу – удобнее это делать с помощью графиков. И в приложении можно посмотреть всю информацию с приборов учета квартиры и статистику.

Щит с контроллерами Wiren Board в серверной комнате

В серверной комнате в цокольном помещении установлены контроллеры Wiren Board со стилизованным дизайном под застройщика «Железно» (обратите внимание на синие наклейки). Каждый контроллер обслуживает свой этаж дома. От установки контроллеров в щиток на каждом этаже застройщик отказался, поскольку кабеля расходуется не так много, а обслуживать контроллеры в одном месте проще. На этаже в герметичном корпусе установлены реле WB-MR6C. Как сказал Михаил, причина сплошного корпуса кроется в защите от протечек воды. Реле управляют электроприводами вентилей, регулирующими поступление теплоносителя в систему отопления квартиры. Чуть выше установлены счетчики тепла.

Способы управления многоквартирным домом

Право на собственность влечет за собой обязательства следить за состоянием имущества и предотвращать возможный вред для окружающих из-за ненадлежащего использования. Поэтому собственники обязаны выбрать форму управления своей недвижимостью. Форму управления можно выбрать на общем собрании. При этом у собственников сохраняется возможность изменить ее в любой момент. Принятое большинством решение является обязательным для всех собственников, даже для тех, кто не голосовал или был против.

Существует несколько способов управления многоквартирным домом:

Данные способы регламентированы в статье 161, пункте 2 Жилищного Кодекса РФ.

Выбор способа управления зависит от:

Независимо от того, какой способ управления будет выбран в вашем доме, помните, что каждый собственник должен:

Ответственность должностного лица (руководителя организации, управляющей домом) прописана в Жилищном Кодексе и иных законодательных актах, которые относятся к управлению в ЖКХ.

Лицензия на управление МКД

Управляющая организация должна иметь лицензию на управление многоквартирными домами. Такая обязанность введена дополнениями в Жилищный Кодекс РФ. Чтобы получить лицензию, управляющей организации нужно:

Лицензию могут отозвать, если управляющая организация не справляется со своими обязанностями.

Выполнение каких работ входит в обязательства управляющей компании

Чтобы многоквартирный дом прослужил как можно дольше, его надо правильно и своевременно обслуживать. Рассмотрим, что входит в обязанности управляющей компании, а что должен делать собственник самостоятельно.

Перечень работ достаточно большой

Капитальный ремонт многоквартирного дома

Начиная с 2014 года, с владельцев стали брать плату за капитальный ремонт мест общего пользования. Это подтверждает, что выполнение капремонта является обязательным для МКД. По мнению правительства, данные платежи являются инвестициями коллективного типа, способствующие повышению требований к выполнению ремонтных работ.

Внимание! Накопление средств может осуществляться на собственном счёте МКД либо регионального оператора.

Многие многоэтажные дома нуждаются в замене лифтового оборудования, срок эксплуатации которого уже истёк. В некоторых зданиях необходимо заменить коммуникации и укрепить фундамент. Совместно накопленные средства и направляются на выполнения ремонтных работ подобного вида.

Внимание! Если собственником является государство или муниципалитет, строки «капремонт» в квитанции не будет.

Капитальный ремонт актуален для всех объектов

Порядок содержания жилого строения зависит от его технического состояния и степени износа, некоторых конструктивных особенностей и имеющегося имущества, а также особенностей местности, в которой он находится. Постановлением Правительства п. 10 № 491 предписывается соблюдение прав собственников и сохранности их имущества, обеспечение безопасности и надёжности многоквартирного дома, возможность пользования придомовой территорией и помещениями, а также поддержания в исправном состоянии общедомового имущества.

Каждый собственник квартиры должен самостоятельно за свой счёт выполнять текущий и капитальный ремонт принадлежащих ему площадей, исправлять возникшие поломки и неисправности. Содержание жилья, согласно жилищному законодательству, предполагает выполнение следующих работ:

Формирование тарифов производится ежегодно на собрании владельцев жилья. Граждане, проживающие в квартирах, относящихся к муниципальной или государственной собственности, на собрании присутствуют, но участия в голосовании не принимают. Они дополнительно вносят плату в соответствии с договором социального найма. Между УК и собственниками заключается договор, в котором приводится:

Внимание! При отсутствии договора выставленные счета могут не оплачиваться.

Формирование тарифов производится по четырём направлениям на:

Тарифы устанавливаются на собрании

Система контроля и управления доступом

В ЖК «Крин» используется система на контроллерах SIGUR, а также считыватели UHF от Smartec, которые применяются для удаленного считывания пассивной метки автомобиля. Когда автомобиль заезжает или выезжает с парковки или подземного паркинга, считывателю достаточно расстояния 3-5 метров для распознавания метки, либо ворота открываются по распознаванию номера, как я отмечал ранее. В этом случае система дублируется: если номер грязный и распознать его не получается, то ворота будут открываться по метке.

Номер своей машины можно внести самостоятельно в мобильном приложении, также можно добавить номер автомобиля для гостевого доступа в течение суток, и ваши друзья смогут заехать на территорию.

Авторизованный жилец может добавить/удалять в приложении гостя, который получит доступ к выбранным дверям. Гостю достаточно поставить мобильное приложение, затем провести авторизацию смартфона через SMS.

Через приложение можно управлять замками на дверях в места общего пользования. Например, открыть дверь в колясочную. Конечно, можно воспользоваться и обычным ключом.

Как управляющей компании ЖКХ управлять МКД?

Управляющая компания обязана:

В первую очередь, необходимо заключить договор управления. Это обязательный документ в работе УК. Дата заключения этого договора будет считаться датой начала управления домом. Такой договор должен быть заключен с большинством собственников дома.

В качестве одной стороны договора выступают все жильцы дома, в качестве другой – управляющая компания.

На базе договора управления строится вся работа по управлению домом и его имуществом, а также оговаривается ответственность за некачественное оказание услуг и выполнение работ. Качество определяется согласно техническим регламентам и правилам содержания общего имущества в МКД.

В договоре управления необходимо указать:

Срок заключения договора на управление МКД может варьироваться от 3 месяцев до 5 лет.

Образец договора управления многоквартирным домом

Порядок управления многоквартирным домом

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416 (подробнее) утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Именно они регламентируют порядок управления МКД. В них расписаны стандарты управления, обязанности и полномочия управляющих компаний, а также нормы взаимодействия с собственниками.

Порядок управления предполагает:

Как управлять многоквартирным домом?

Многоквартирный дом (МКД) – это совокупность нескольких квартир (двух и более). У этих квартир есть выход в помещения общего пользования или на земельный участок, прилегающий к жилому дому. Многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с Жилищным законодательством.

В состав многоквартирного дома входят:

С юридической точки зрения многоквартирный дом – это долевая собственность. Дольщиками выступают собственники помещений.

Видеонаблюдение

В ЖК «Крин» установлено большое количество камер, используется оборудование TRASSIR и Hiwatch. Видеонаблюдением  оснащены зоны парковок, кладовок, а также зона первого этажа, в том числе основная входная группа и остальные входы. Как и подобает современному умному дому, есть поэтажное оснащение камерами в местах общего пользования: в лифтовых холлах на каждом этаже с входом на лестницу, а также в самих лифтах. В холле первого этажа дежурит вахтер. Я сфотографировал его рабочее место с камерами.

Рабочее место вахтера в зоне ресепшн

Есть и видеоаналитика от TRASSIR, а именно – распознавание номеров автомобилей. Система видеонаблюдения интегрирована со СКУД – системой контроля и управления доступом. Суть в том, что система определяет номер подъезжающего к воротам или шлагбауму автомобиля, после чего пропускает на территорию, если номер есть в базе.

Решение TRASSIR – не облачное, а локальное для каждого дома, это принципиальная позиция. Видеонаблюдением застройщик начал заниматься еще тогда, когда интернет был плохого качества. Когда запись отправлялась в облако, бывали случаи, что именно в нужный момент запись обрывалась. Поэтому было принято решение хранить записи локально, тем более в хранилище используются жесткие диски серверного класса.

Холл первого этажа

Интересно, что решение TRASSIR интегрировано в фирменное приложение «Мажордом», поэтому жильцам не нужно ставить какой-либо дополнительный софт. В приложении реализован онлайн-просмотр видеокамер как в обычном разрешении, так и HD.

Внутри жилищного комплекса доступ к общедомовым камерам не разделяется, то есть все жители получают доступ ко всем камерам в местах общего пользования, то же самое касается жилищных комплексов с несколькими домами. Например, ваш ребенок может играть на соседней площадке, и вы бы хотели за ним посмотреть. Но есть возможность сортировки, например, по внутренним камерам выбранного подъезда. То есть в приложении можно сворачивать ненужные камеры, указывать избранные.

Скриншоты приложения с доступными для просмотра камерами и замками

Сервис видеонаблюдения для жильцов не бесплатный. Управляющая компания в свои тарифы закладывает видеонаблюдение отдельной строкой. Причина – в обслуживании самих камер. От абонентки отказаться нельзя, поскольку камеры надо протирать, например. Также необходимо копить сумму для замены оборудования. Кроме того, покрываются облачные услуги, которые требуются для каждого дома помимо локального хранилища. « Железно» использует российские Яндекс-серверы для работы всего сервиса. Ежемесячная плата с жильцов небольшая, 2,47 ₽ за квадратный метр, то есть для квартиры площадью 60 м² она составит 148,2 ₽. В абонемент входят видеонаблюдение, диспетчеризация приборов домового учета, IP-домофония, СКУД, управление отоплением. Непосредственно за пользование мобильным приложением абонентской платы нет.

Домофон тоже интегрирован в приложение «Мажордом». Например, жилец получает звонок с домофона на калитке в приложение, при этом можно поговорить с гостем, открыть замок либо сбросить звонок. Жильцы старшего возраста, которые не пользуются смартфонами, могут открыть калитку, используя панель домофона в квартире.

Сбор информации со счетчиков

В ЖК «Крин» используются приборы отечественного производителя WAVIoT, которые работают по беспроводной энергоэффективной технологии LPWAN. Счетчик электричества тоже изготовлен WAVIoT, а в остальные приборы учета установлены модемы LPWAN. На крыше «ЖК Крин» располагается базовая станция, она собирает информацию со счетчиков всех квартир (тепло, вода, электричество). Конечно, я поднялся на крышу, чтобы подышать свежим воздухом выше 17 этажа и посмотреть на базовую станцию.

Базовая станция LPWAN

Счетчики обладают дополнительными функциями, которые на руку ресурсным компаниям: защита от магнита, защита от прокола, что препятствует манипуляциям со стороны потребителей. Команда «Философт» настроила шлюз, который передает показания приборов учета напрямую в управляющую компанию, то есть потребителям не надо вбивать никуда показания, они подставляются при расчете квитанций автоматически. Удобно всем: у жителей нет необходимости передавать показания, у управляющей компании – контролировать жителей.

Электрический щит на этаже

С кем взаимодействует управляющая компания

Ресурсоснабжающие организации и жильцы – два основных объекта взаимодействия УК. Суть работы управляющей компании состоит в том, чтобы купить ресурсы (электричество, воду, тепло и т.д.) у ресурсоснабжающих организаций и передать их собственникам МКД. Это коммерческие отношения, которые решают одну из самых важных задач УК – поставку жильцам коммунальных услуг.

Управляющая компания, обслуживающая многоквартирный дом

Одна из форм управления многоквартирным домом осуществляется при помощи специальной организации (управляющей компании, УК), которую выбирают жильцы. Подробнее об особенностях и обязанностях управляющей компании вы можете прочитать в этой статье.

Это наиболее распространенная форма управления МКД. Тому есть несколько причин:

Чтобы УК могла начать свою деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом, собственники должны ее выбрать на общем собрании. Выбор утверждается большинством голосов. Кворум (число участников собрания, достаточное для его признания правомочным принимать решения по повестке дня) считается достигнутым при наличии 50%+1 голос. Также на общем собрании жильцы должны утвердить тарифы на содержание и ремонт жилья и решить вопросы по использованию общего имущества МКД.

Передавая управление своим домом сторонней специализированной организации, стоит помнить о том, что эта услуга оплачивается. Стоимость услуг прописывается в договоре управления. Она включает в себя:

Какие помещения входят в состав многоквартирного дома

Cогласно Жилищному кодексу, в состав МКД входит:

МКД включает разные сектора

Что представляет собой совет многоквартирного дома

На совете МКД решается много вопросов. Давайте узнаем, какие задачи он должен решать, какие функции выполнять, а также какими обязанностями и правами обладает председатель многоквартирного дома.

Совет решает все вопросы, связанные с управлением МКД

Основные задачи и функции

К основным функциям совета МКД относится:

Внимание! Совет избирается максимум на 2 года. Если он ещё не сформирован, орган местного самоуправления должен инициировать его создание.

Права и обязанности председателя МКД

Во главе собрания стоит председатель МКД. Его права и обязанности достаточно широкие. Он:

Председатель может многое

Основным правом председателя МКД можно назвать управление советом. При желании он может отказаться от сотрудничества с управляющей компанией в пользу создания ТСЖ. Надеемся, что вам актуальна представленная информация. Делитесь в комментариях, действует ли в вашем доме совет и насколько эффективна его работа.

Какие законы и документы регламентируют управление МКД управляющей компанией

Для управления домом необходимо знать ряд законов, касающихся сферы жилищно-коммунального хозяйства.

Например, в Жилищном кодексе целый раздел VIII посвящен управлению многоквартирным жилым домом.

Деятельность по поддержанию дома в надлежащем состоянии регламентирована Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирным домом». Эти Стандарты определяют:

Стандарты утверждают право любого жильца ознакомиться с перечнем, описанием и стоимостью услуг. Управляющие организации, в свою очередь, обязаны такую информацию предоставлять.

Список законов, регламентирующих деятельность по управлению МКД:

Мобильное приложение

Отдельно хотелось бы рассмотреть приложение «Мажордом», поскольку этот компонент очень важен для управления умным домом. Приложений на рынке много, но вот насколько хорошо они работают – уже другой вопрос.

Приложение разрабатывается уже много лет, оно сочетает в себе все сервисы умного дома ЖК «Крин»: видеонаблюдение, управление отоплением, просмотр информации со счетчиков и статистика, открывание дверей, домофон и т.д.

В приложении можно отключить розетки в квартире, если никого дома не остается. Другими словами, мы получаем кнопку мастер-выключателя напрямую в приложении. Конечно, некоторые жизненно важные устройства, тот же холодильник, мастер-выключатель не затрагивает, либо можно сделать по кнопке отключение розеток в детской комнате, например. Все зависит от коммутации в щитке и потребностей клиента.

Через приложение можно отправить заявку в управляющую компанию, например, вызвать слесаря, а после прихода специалиста оценить его работу. Можно провести онлайн и общедомовое собрание – особенно популярным этот сервис был в пандемию.

Приложение «Мажордом» уже вышло за пределы собственных проектов «Железно» и успешно продвигается на рынке. На сегодня под управлением приложения находятся более 70 многоквартирных домов. За пять лет «Мажордом» обработал более 80 тысяч заявок, в том числе на платные услуги. Сейчас приложением пользуется свыше 15 тысяч пользователей и при этом 98% активны. Не все девелоперы на рынке России смогли выпустить успешные приложения, поэтому здесь стоит отметить успех разработчика «Философт». Посмотрим, как софт будет развиваться дальше.

Управление МКД при помощи менеджеров-управдомов

В России прогнозируется возникновение нового формата управления домами. Возможно, в скором времени управлять МКД сможет один менеджер-управдом вместо целой управляющей организации. Работать он будет по трудовому договору, но не заменит председателя правления. Пока в Минстрое России только разработан законопроект, по которому ЖСК и ТСЖ могут нанять такого менеджера.

Рекомендации по управлению МКД для управляющей компании

Чтобы уменьшить затраты, но увеличить презентабельность дома и его стоимость, управляющая компания может действовать по следующему плану:

Важно, чтобы управляющая компания была максимально клиентоориентирована. Ведь в условиях конкуренции именно достойное обслуживание дома за приемлемую цену является важнейшим критерием при выборе жильцами формы управления многоквартирным домом.

Дата публикации материала: январь 2017.

Вам также может быть интересно:

Дополнительные продукты ЖКХ:

Заключение

Мы находимся лишь в начале долгого пути автоматизации. Сервисы умного дома в «ЖК Крин», вроде бы, совсем простые, но они работают и облегчают повседневную жизнь каждого жильца. Застройщик «Железно» весьма осторожно добавляет новые услуги и сервисы. Однако уже через несколько месяцев я смогу посетить умный дом «Булычев», который обещает более интересную реализацию умной квартиры.

Дверь в колясочную, справа виден считыватель

Пишите в комментариях, что вам было бы интересно рассмотреть подробнее. На каких моментах акцентировать внимание на следующей экскурсии? Какие составляющие умного дома и умной квартиры вам наиболее интересны?