Какая существует альтернатива формирования фонда на нужды капитального ремонта на общем («котловом») счете?
Законодательство предусматривает альтернативу – специальный счет дома.
Существует два вида: спецсчет, владельцем которого является региональный оператор (Фонд капитального ремонта) и спецсчет, владельцем которого является УК, ТСЖ, ЖСК (в зависимости от формы управления дома).
Как перейти на специальный счёт
Для перехода на специальный счёт, жителям необходимо:
1) Инициировать проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
2) Решением общего собрания собственников о выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, в соответствии с частью 2 статьи 44 и статьи 46 ЖК РФ должны быть определены следующие вопросы:
— выбор способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете;
— выбор владельца специального счёта;
— выбор кредитной организации для открытия специального счета, отвечающей требованиям части 2 статьи 176 ЖК РФ;
— принятие решения об установлении размера ежемесячного взноса собственников помещений на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, который не должен быть менее минимального размера взноса, установленного Правительством Московской области (пункт 1 часть 4 статьи 170 ЖК РФ и статьи 5 Закона);
— выбор лица, уполномоченного на оказание услуг по предоставлению платежных документов, (п. 3.1. части 3 статьи 175 ЖК РФ). Таким лицом может быть организация, осуществляющая управление многоквартирным домом либо территориальные управления ООО «МосОблЕИРЦ»;
— принятие решения о порядке предоставления платежных документов;
— принятие решения о размере расходов, связанных с предоставлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг;
— определить лицо, которое от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено на заключение договоров, в том числе договора специального счета, договора оказания услуг по приему платежей физических лиц.
В зависимости от содержания обсуждаемых вопросов на общем собрании собственников жилья необходимый процент голосов отличается – либо большинство голосов (не менее 2/3 от общего числа голосов), либо более 50% от общего числа голосов.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Количество голосов 50%+1 голос от общего числа голосов всех собственников необходимо набрать при решении вопросов:
1. о способе формирования фонда капитального ремонта;
2. о выборе владельца специального счета;
3. о выборе лица, уполномоченного на выставление платежных документов при формировании фонда на специальном счете;
4. о кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет
5. о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее, чем установленный минимальный размер взноса.
Количество голосов 2/3 от общего числа голосов всех собственников необходимо набрать при решении вопросов:
1. о перечне работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2. о выборе лица, уполномоченного от имени собственников участвовать в приемке работ по капитальному ремонту МКД;
3. о предельно допустимой стоимости работ по капремонту МКД
4. об увеличение размера взноса на капитальный ремонт;
5. об источники финансирования работ по капремонту МКД
6. об использовании кредитных средств;
7. о размещении денежных средств на депозите.
Кто может быть владельцем спецсчёта?
В соответствии с частью 2 статьи 175 Жилищного кодекса Российской Федерации владельцем специального счета может быть:
1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах;
2) осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;
3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.
Какие документы необходимо подготовить для перехода на специальный счёт?
В каких кредитных организациях можно открыть специальный счёт?
В соответствии с информацией Центрального банка Российской Федерации, специальные счета для формирования фонда капитального ремонта могут быть открыты в девяти кредитных организациях: АО «ГПБ», ПАО «ВТБ», АО «Альфа-банк», ПАО «Сбербанк», ПАО «Московский кредитный банк», ПАО «ФК Открытие», ПАО «Промсвязьбанк», АО «Россельхозбанк», ПАО «Совкомбанк».
Собственникам помещений, принимающих решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта при переходе со счета регионального оператора на специальный счет, а также при замене кредитной организации в случае формирования многоквартирным домом фонда капитального ремонта на специальном счете, необходимо руководствоваться перечнем кредитных организаций, соответствующих части 2 статьи 176 Жилищного Кодекса РФ.
Куда направлять документы и приложения после проведения голосования?
При выборе формирования фонда на специальном счете регионального оператора, а также при закрытии спецсчёта регионального оператора и переходе на котёл, необходимо присылать оригиналы протоколов общего собрания непосредственно в адрес Фонда. В связи с требованиями Банков, открытие и закрытие счетов происходит по предоставлению оригиналов протокола!
В случае выбора формирования фонда на специальном счёте управляющей организации, протоколы собраний собственников необходимо направлять в Госжилинспекцию Московской области.
Кто обязан формировать и доставлять квитанции, если дом находится на специальном счете?
В соответствии со статьёй 175 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, должно содержать также решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг. При этом выбор уполномоченного лица, указанного в настоящем пункте, осуществляется по согласованию с ним.
Собственникам необходимо выбрать уполномоченное лицо либо агента, который будет производить начисления, данное решение необходимо включить в протокол общего собрания.
Порядок представления платежных документов должен осуществляется в соответствии со ст. 155 ЖК РФ.
Кем осуществляется деятельность по взысканию задолженности с собственников помещений?
При способе формирования фонда капитального ремонта на специальном счете собственники помещений в многоквартирном доме сами определяют порядок решения всех вопросов, связанных со взысканием задолженности собственников помещений.
В какие сроки Фонд осуществляет перевод денежных средств и передачу информации о начисленных и оплаченных взносах на капитальный ремонт в адрес владельца специального счёта, при переходе на специальный счёт?
В соответствии с частью 3.2 статьи 3, Закона Московской области от 01.07.2013 № 66/2013-ОЗ, решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через четыре месяца со дня направления копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которым оформлено это решение, региональному оператору.
В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.
Одновременно с этим Фонд направит в адрес владельца специального счета всю имеющуюся документацию о формировании фонда капитального ремонта многоквартирного дома, в том числе, содержащую информацию о начислениях, оплатах и задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт в отношении каждого собственника жилого и нежилого помещения.
В какие сроки владелец специального счёта осуществляет перевод денежных средств и передачу информации о начисленных и оплаченных взносах на капитальный ремонт в адрес Фонда, при переходе на счёт регионального оператора?
Согласно части 6 статьи 173 ЖК РФ Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 4 настоящей статьи, но не ранее наступления условия, указанного в части 2 настоящей статьи. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счета перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора.
На основании части 3 статьи 3.1 Закона Московской области от 01.07.2013 № 66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области» владелец специального счета в течение четырнадцати календарных дней с даты перечисления средств фонда капитального ремонта со специального счета на счет регионального оператора обязан передать региональному оператору следующую информацию:
1) о размере начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт каждым собственником помещения в многоквартирном доме;
2) о задолженности по их оплате;
3) о размере уплаченных пеней;
4) об остатке средств на специальном счете;
5) о всех операциях по данному специальному счету;
6) документы, связанные с открытием и ведением специального счета, в том числе договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет.
Каким образом контролируется процент собираемости по специальным счетам?
Контроль за осуществлением сборов ведёт Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области».
Согласно статьи 173, части 9.1 и 10 ЖК РФ в случае, если сбор по действующему спецсчёту, составляет менее 50% от планируемой суммы сборов, Фонд уведомляет лицо осуществляющее управление многоквартирным домом, о наличии задолженности и необходимости погасить таковую в срок не более 5 месяцев с момента получения уведомления. Если по истечении 5 месяцев с момента получения уведомления, сбор составит менее 50 %, органом местного самоуправления будет вынесено постановление о формировании фонда на счете регионального оператора.
Какие документы нужны для использования средств, накопленных на специальном счете?
Статьей 177 Жилищного кодекса РФ установлено, что операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту, при предоставлении:
1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;
2) договора об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;
3) акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по указанному договору. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса в размере не более чем 30 % от стоимости услуг и (или) работ по договору.
В каких случаях невозможен переход на специальный счёт?
В соответствии с ч. 2 ст. 173 ЖК РФ в случае, если на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предоставлены и не возвращены кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности.
