Проверить включение в ртус дом рф

Сайт «наш.дом.рф» является первоисточником данных рынка новостроек и строительства жилья в России, которым пользуются все аналитики рынка недвижимости.

Мы в «Пульс Продаж Новостроек» много лет используем данные этого портала при консультировании и подготовке данных для клиентов. Наш опыт говорит о том, что показатели, представленные на портале, не всегда однозначно интерпретируются аналитиками, и за числами скрыто много особенностей.

На основе данных «наш.дом.рф» участниками рынка недвижимости часто принимаются важные решения, именно поэтому мы решили рассмотреть основные разделы и показатели и рассказать про их особенности.

Основные показатели жилищного строительства

Раздел позволяет проанализировать темпы текущего строительства и изучить исторические показатели по месяцам. Удобно визуализировано распределение объемов жилья по девелоперам и планируемым срокам ввода строящегося жилья.

Основа раздела – это количество застройщиков, домов, жилая площадь и количество  квартир. Любой показатель, выбранный кликом на диаграмме, детализируется на соседних диаграммах, что позволяет, например, узнать объем планируемого ввода жилья конкретным девелопером в выбранном году. Интерфейс можно переключить с диаграмм в табличный вид.

При работе с разделом нужно помнить, что оценить объем стройки за год достаточно сложно, при выборе любого месяца в показателях не будут учтены как дома, сданные до этого месяца, так и дома, строительство которых началось после выбранного месяца.

Если вы анализируете рынок Москвы, то нужно учитывать, что в столице большое количество ЖК, в которых продаются только апартаменты, такие ЖК не учитываются в разделе, поскольку формально являются нежилыми.

Большая часть раздела посвящена показателям распределения проектов по типу финансирования, что уже не так актуально из-за массового перехода на использование эскроу счетов.

Проверить благонадежность застройщика можно в Единой информационной системе жилищного строительства. На сайте также можно посмотреть, соблюдаются ли сроки строительства дома.

Частью системы является Единый реестр застройщиков, объединяющий сведения об организациях, работающих в сфере долевого строительства. Он размещен на сайте наш.дом.рф/сервисы/проверка_новостроек, сообщили в пресс-службе Севгосстройнадзора.

На этом сайте можно проверить любого застройщика по всей России. В поисковую систему нужно ввести адрес дома или ЖК, наименование застройщика или группы компаний. После чего появляется информация: сроки ввода дома в эксплуатацию, их соблюдение, доля распроданности квартир и средняя стоимость квадратного метра, а также фотографии и документация по каждому дому.

В Севгосстройнадзоре предупреждают: если таких сведений о застройщике нет, значит, он не имеет право привлекать деньги граждан для строительства многоквартирного дома. В таком случае купить квартиру на этапе строительства лучше у другой компании.

Кстати, в Единой информационной системе можно также найти список проблемных объектов. В Севастополе в нем числятся ЖСК «Остряково» и ПТК ЖСК «Парковый-14».

Дольщику на заметку. Реестр требований участников строительства

Участники долевого строительства спрашивают, что такое Реестр требований участников строительства, что он из себя представляет и какое значение имеет при восстановлении прав обманутых дольщиков. Об этом в материале и карточках – далее.

Реестр требований участников строительства (РТУС) – это определённый свод документов, который формируется конкурсным управляющим в ходе дела о банкротстве застройщика. РТУС является частью Реестра требований кредиторов должника. В РТУС включаются требования кредиторов на передачу им жилых, а также нежилых помещений площадью до 7 кв. м или машино-мест. Требование участник строительства подаёт в виде заявления с приложением подтверждающих документов. Конкурсный управляющий рассматривает его в течение 30 рабочих дней со дня получения такого требования. Затем вносит его в РТУС полностью или частично, либо отказывает во включении. В тот же 30-тидневный срок конкурсный управляющий уведомляет по почте участника строительства о принятом решении.Отказ конкурсного управляющего может быть оспорен в арбитражном суде. Свои возражения участник строительства может заявить в течение 15 рабочих дней со дня получения уведомления об отказе включения требования в РТУС. Арбитражный суд может принять решение о включении требований кредитора в Реестр требований участников строительства.

Особенности, общие для всех разделов «Аналитики»

Перед детальным разбором мы предлагаем закрепить общие особенности для всех разделов:

1. Данные из проектных деклараций (ПД) являются основой портала «наш.дом.рф». На ресурсе есть данные о всех жилых комплексах, строящихся по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Появляются они после получения разрешения на строительство (РНС) и готовности к публикации проектной декларации.

2. Показатели портала нацелены на анализ строящихся жилых комплексов. В большинстве случаев после получения разрешения на ввод жилой комплекс исключается из расчетов.

Такая особенность мешает аналитике продаж новостроек. Например, нельзя узнать продажи новостроек за год, потому что сданные дома постоянно уменьшают показатель продаж.

3. Апартаменты не учитываются как жилые объекты. В проектных декларациях объекты делятся только на жилые, нежилые и машиноместа, а апартаменты как раз входят в раздел нежилых помещений (вместе с коммерческими помещениями и кладовыми).

Это может помешать анализу в рамках Москвы, где апартаменты уже давно занимают существенный процент в новостройках.

4. На «наш.дом.рф» объект – это «дом», который не всегда является корпусом (то есть отдельным зданием по позиционированию застройщика).

Например, в ЖК «Ленинградский» на сайте «наш.дом.рф» три дома, по одному для каждого корпуса. Другой пример, ЖК «Архитектор», состоит из одного дома, хотя это три башни, каждая из которых является корпусом по сайту застройщика, но стоят на общем фундаменте с подземным паркингом.

При делении жилого комплекса на дома все зависит от того, на что выдано РНС и какие этапы стройки в нем предусмотрены. Одно разрешение на строительство может соответствовать нескольким объектам.

5. «Проблемные» дома тоже не учитываются в показателях, но и не все по-настоящему проблемные объекты имеют на «наш.дом.рф» соответствующий статус. Например, начало процедуры банкротства застройщика не всегда означает, что его объекты имеют статус «проблемный».

ДОМ.РФ запустил бета-версию суперсервиса «Цифровое строительство» строим.дом.рф, предназначенного для помощи в строительстве индивидуального жилого дома.

Суперсервис ориентирован на тех, кто планирует строительство своего дома, в том числе с использованием ипотеки. Также сервисом могут воспользоваться предприниматели и застройщики.

Ключевая опция — возможность выбрать уже проверенное архитектурное и проектное решение. Можно увидеть размеры понравившегося здания, количество комнат, из каких материалов построен дом и другие его характеристики. На сайте представлено более 70 проектов домов, вскоре банк пополнят 25 проектами-победителями конкурса типовых индивидуальных домов, который недавно был проведен Минстроем и ДОМ.РФ. Каталог будет пополняться: любой подрядчик либо поставщик домокомплекта может пройти процедуру аккредитации и проверки проекта банком.

Выбрав дом, можно увидеть координаты компании-подрядчика, которая готова его построить, а также оформить ипотеку на это строительство. Поскольку все проекты уже проверены банками, получить кредит будет гораздо проще. Пока к системе подключен только один банк, но вскоре их число увеличится.

«Перед нами стоит задача создать максимально прозрачный и удобный для граждан и бизнеса рынок. ДОМ.РФ один из основных участников этого процесса — для стандартизации индивидуального жилищного строительства компанией был проведен конкурс типовых проектов, при участии наших экспертов разработан законопроект о внедрении в данном сегменте системы эскроу и проектного финансирования. Эти и другие меры позволят удовлетворить спрос россиян на проживание в собственных домах и одновременно увеличить ввод жилья в стране», — рассказал директор Единой информационной системы жилищного строительства Александр Лукьянов.

Предполагается, что в дальнейшем через суперсервис можно будет приобрести участок под строительство дома, заказать изыскательные работы, ввести дом в эксплуатацию, поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на жилье. Для этого портал будет интегрирован с порталом госуслуг, информационными системами Росреестра, Главгосэкспертизы и другими.

В будущем планируется развитие сервиса для строительства многоквартирного жилья.

Выдача ипотеки по ставке 6,5% может подстегнуть спрос на квартиры в новостройках. Оценить, велик ли риск, что стройка, куда вкладывается дольщик, позже станет «проблемной», помогают сервисы информационной системы ДОМ.РФ.

В Единой информационной системе жилищного строительства на сайте наш.дом.рф собрана информация о всех строящихся домах в России. Строительные компании обязаны минимум раз в месяц обновлять информацию. Предоставляемые ими сведения проверяются контролирующими органами в регионах, Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства и самим ДОМ.РФ. Кроме того, на сайте есть возможность заявить о проблеме — если приходит много жалоб на то, что строительство затягивается, информация передается в контролирующие органы.

Интересующую новостройку можно найти на карте, по названию жилого комплекса или адресу. На карточке дома собрана вся информация о нем, а специальный сервис «Проверка новостроек» выдает сведения, которые наиболее интересны потенциальным покупателям. На что обратить внимание?

1. Выбрав новостройку, рассмотрите фотографии строящегося дома. Компании должны делать их, желательно с одного и того же ракурса, и загружать на сайт ежемесячно. По снимкам можно оценить динамику строительства и примерно понять, идет ли оно по графику.

2. Можно ознакомиться с проектной документацией. Вряд ли обычный дольщик начнет вчитываться в объемные документы, но сам факт, что размещена вся положенная информация (так ли это — указывает система), говорит о «благонадежности» застройщика.

3. Посмотрите, соблюдает ли застройщик ранее оговоренные сроки. На карточке «Проверка новостройки» указывается, как обстоит дело с другими проектами компании — если ранее все дома сдавались в срок — это хороший знак.

4. Посмотрите в нижней части страницы, переносились ли сроки сдачи данного дома, менялся ли график. Несоблюдение первоначального плана — минус застройщику.

5. Обратите внимание, каким образом застройщик «собирает» деньги на строительство. Если он пользуется эскроу-счетами, то в случае каких-либо проблем уплаченные покупателем суммы просто вернутся дольщику (до сдачи дома строительная компания получить и потратить эти средства не может). Если строительство идет по старым правилам, то возможные проблемы впоследствии будут решаться через Фонд защиты прав дольщиков. Часть компаний вообще не имеет права привлекать средства дольщиков (в этом случае речь идет обычно о почти достроенных или еще не начатых домах).

6. Если есть желание поглубже разобраться в финансовом состоянии компании — можно ознакомиться с аудиторскими заключениями и бухгалтерской отчетностью застройщика, они размещаются на сайте ежегодно и ежеквартально.

7. Оцените район, куда вы собираетесь переехать: на карте отмечены магазины, медицинские, спортивные, образовательные и развлекательные учреждения в окрестностях новостройки.

«Сервис «Проверка новостроек» мы запустили в середине февраля этого года, им воспользовались более 100 тысяч раз, то есть он достаточно популярен. Скорее всего, позже в нем появятся новые сервисы», — говорит директор Единой информационной системы жилищного строительства Александр Лукьянов.

Жилищное строительство в разрезе регионов

Еще одно отличие от первого раздела: доступно изучение истории показателей на любую дату, а не только по месяцам.

К сожалению, в разделе нет инструмента визуализации динамики показателей во времени.

Статистика по рынку ипотеки

В этом разделе представлены фактические данные ЦБ РФ по количеству и объему выданных ипотечных кредитов, средневзвешенной ставке. Каждый показатель можно посмотреть в динамике и с распределением между первичным и вторичным рынком.

Как и в разделе «Ввод жилья в эксплуатацию», есть представление данных на карте, в виде диаграмм с историей и таблицы, по кнопке «Подробнее».

На диаграммах можно посмотреть показатели в динамике за 12 месяцев и за последние 6 лет. В табличном представлении есть разбивка данных по регионам.

В нижнем ряду метрик дашборда есть важные показатели общей задолженности населения по ипотечным кредитам, средняя сумма кредита и доля просроченных платежей.

Жилищное строительство в разрезе девелоперов

Раздел позволяет быстро сравнить девелоперов по строительству жилья в разрезе регионов или всей страны.

Данные можно представить на нужный месяц в виде таблицы с возможностью загрузки в Excel.

По аналогии с разделом «Жилищное строительство в разрезе регионов», показатели в таблице – это только объемы стройки девелоперов (не сданных домов) на конкретный месяц. Это не портфель нераспроданных объектов девелоперов, не витрина их объектов в продаже.

На наш взгляд, раздел будет интереснее с визуализацией данных в динамике по месяцам и возможностью посмотреть показатели накопленным итогом.

Страница дома

От аналитических разделов переходим к другой не менее важной части сайта – странице домов.

Здесь можно найти показатели, которые доступны в проектных и разрешительных документах и отчетности застройщика по проекту.

Информация в разделе представлена в удобном виде, почти всё интуитивно понятно и не требует отдельного описания. Остановимся лишь на важных тонкостях некоторых разделов.

На странице дома представлена не исчерпывающая информация из документов проекта, а только наиболее интересная по мнению «наш.дом.рф». Например, в проектных декларациях еще можно найти:

Отдельно прокомментируем некоторые показатели страницы дома, которые нельзя оставить без внимания.

Класс

На «наш.дом.рф» домам присваивается один из классов: типовой, комфорт, бизнес и элитный. «Типовой» можно понимать как стандарт или эконом класс.

Классификация проектов по классам иногда не совпадает даже с классификацией застройщиков, видимо у «наш.дом.рф» есть какие-то внутренние критерии присвоения классов.

Так, например, ЖК Symphony 34 на «наш.дом.рф» присвоен класс «элитный», девелопер  позиционирует его как «премиум», тогда как фактически это «бизнес-класс».

Актуальность показателей «Распроданность» и «Стоимость метра»

Общая для этих показателей сложность – отсутствие информации о дате их актуальности.

Допустим, дата размещения проектной декларации на странице дома – 2 февраля. Значит ли это, что 2 февраля все показатели на странице уже обновились? Мы точно не можем знать. Скорее всего данные обрабатываются автоматически и достаточно быстро, но если надо принять ответственное решение, лучше перепроверить.

Далее важно отметить, что обсуждаемые показатели разбросаны по странице по трем блокам.

1. В верхней части показатели «Средняя цена за 1 м²» и «Распроданность квартир», которые собираются по данным из последней проектной декларации и являются актуальными.

2. Показатели распроданности для жилых, нежилых помещений и машиномест, расположенные над диаграммой «Динамика продаж» (три блока с процентами и лотами), также даны по последней проектной декларации.

3. Рядом с ними есть указание на актуальность данных. Например, «Данные по продажам на октябрь 2022 года», но указанный месяц – это последний месяц, за который есть данные непосредственно на диаграмме (бары), это не текущий месяц. На диаграмме «Динамика продаж» данные распределены по месяцам, а последние три месяца скрыты.

Лоты или ДДУ, неофициальные данные

ДДУ – это договор долевого участия заключенный в рамках 214-ФЗ покупателем (физлицо или юрлицо) с застройщиком.

Один договор ДДУ может быть заключен сразу на несколько лотов — кладовки, машиноместа, жилые и нежилые. Это регулируется самим застройщиком, на практике такое встречается в 5% ЖК для Москвы и Санкт-Петербурга.

В проектных декларациях (раздел 19.7) застройщики ежемесячно обязаны обновлять данные об объеме помещений в отношении которых заключены договора ДДУ в метрах и количество заключенных договоров. Данные о количестве помещений в отношении которых заключены ДДУ в проектных декларациях отсутствуют.

На сайте «наш.дом.рф» в большинстве разделов используется показатель продаж и распроданности в метрах, но на странице дома есть информация о продажах и распроданности в лотах. На диаграмме «Динамика продаж» всплывающая подсказка за месяц содержит и количество ДДУ, и число лотов в этих договорах.

Официальной информации о том, откуда берутся данные о количестве лотов, нет. Вероятнее всего, дом.рф, как оператор ЕИСЖС, получает от застройщиков расширенный набор данных проектных деклараций, а в официальную версию включаются только предусмотренные законом данные.

Показатель «Распроданность»

Данный показатель рассчитывается как разница между запроектированным объемом помещений и проданными метрами (лотами) по проектной декларации.

Для него справедливы все нюансы, которые мы описали в показателе «Проданная площадь» раздела «Реализация квартир в строящихся домах»:

Может смутить, что на странице дома показатель распроданности указан в нескольких местах и его значения для квартир отличаются.

Это происходит потому, что распроданность вычисляется в метрах и лотах:

Если дом нежилой, то в показателе «Распроданность квартир» будет указано число для нежилых помещений. В других разделах «наш.дом.рф» нежилые объекты «игнорируются», а здесь – напротив: показатели нежилых объектов используются в расчетах. Предупреждения об этом нет.

Застройщики ежемесячно обновляют в проектных декларациях объем привлеченных средств по ДДУ вместе с количеством метров в заключенных ДДУ. Это дает возможность рассчитать средневзвешенную стоимость проданного метра за месяц.

Показатель учитывает все скидки и реальные цены сделок. Другого источника такой информации на рынке сейчас нет.

Еще раз подчеркнем: с ценой метра легко ошибиться, если дом нежилой. Так же, как и в случае с распроданностью, в данном показателе будет указана стоимость метра нежилых помещений, которая чаще всего искажена из-за сделок с кладовыми и коммерцией.

Квартирография

Важный блок информации из проектных деклараций, который не так просто найти – это вкладка в разделе с документами проекта.

В разделе дано распределение квартир в доме по комнатности, а также поэтажная разбивка по квартирам и их площадям.

Данные можно посмотреть по любому подъезду. Но если в объекте несколько корпусов, то нельзя понять к какому корпусу относится подъезд.

Ввод жилья в эксплуатацию

Этот раздел можно назвать дашбордом. В основе один показатель – объем ввода жилья, который представлен в детализации за год и за месяц, даны процентные соотношения одного периода к другому, а также есть распределение показателя на многоквартирные дома и ИЖС.

Есть несколько форм представления данных, которые можно открыть по кнопке «Подробнее»: доступны визуализация на карте, диаграмма с историей и таблица.

Наиболее интересна диаграмма, так как на ней видна история с 2011 года для ИЖС и с 2016 года для многоквартирных домов.

В качестве источника данных указаны уже не проектные декларации, а данные Росстата.

Как включиться в реестр требований участников долевого строительства (РТУС).

Порядок действий дольщика.

Как включиться в реестр требований участников долевого строительства (РТУС).

Для включения в реестр требований участников строительства и реестр требований кредиторов дольщики должны собрать установленный комплект документов, в том числе:

1. Документ, подтверждающий приобретение прав на жилое помещение: договор долевого участия, предварительный договор.

2. Дополнительные соглашения к нему (если такие имеются).

3. Договор уступки права требования (если он использовался для приобретения квартиры).

4. Документация по внесению оплаты по вышеперечисленным договорам

(платежные поручения, квитанции к приходным кассовым ордерам, акты приема-передачи векселей, то есть финансовые документы, подтверждающие факт оплаты, иные первичные бухгалтерские документы, которые подтверждают оплату).

5. Копия паспорта дольщика.

6. Копия судебного решения (если такое было ранее вынесено), а также сведения о ходе исполнительного производства: справка о результатах исполнительного производства с указанием на сумму непогашенной задолженности, копии исполнительных листов и пр.

Основанием для включения требований в реестр является письменное заявление от кредитора (кредиторов, в случае если участников строительства несколько), которое направляется конкурсному управляющему в течение 2 месяцев с момента получения уведомления конкурсного управляющего о признании должника банкротом, но не более чем через три месяца с даты публикации сообщения о признании должника банкротом в газете «КоммерсантЪ». В заявлении обязательно следует указать:

1. ФИО конкурсного управляющего, который назначен для проведения процедуры банкротства на должность конкурсного управляющего судом. Также в заявлении указывается его адрес.

2. Наименование застройщика, его адрес, ОГРН, ИНН (их можно уточнить в договоре долевого участия или в ЕГРЮЛ).

3. ФИО участника (участников) строительства, адрес и контактные сведения (номер телефона, адрес регистрации, почтовый адрес, электронная почта).

4. Требования к должнику.

5. Обязательство, которое стало основанием для возникновения требований участника (участников) долевого строительства.

Порядок действий дольщиков для включения в реестр:

Первоначально стоит определиться с требованиями это может быть:

— требование о передаче жилого помещения (квартиры),

— требование о передаче нежилого помещения (например, машино-места, или иного нежилого помещения площадью не более 7 кв.м.),

— денежные требования в виде неустойки, морального вреда, штрафов;

— денежные требования в виде возврата денежных средств, внесенных в качестве оплаты по договору долевого участия в строительстве (при желании участника долевого строительства расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги).

В реестр требований участников строительства включаются требования дольщиков – физических лиц о передаче жилых и нежилых помещений площадью до 7 кв.м. или машино-мест. В реестр требований кредиторов включаются денежные требования кредиторов, основанные на договорах долевого участия в строительстве.

Составляется заявление о включении в реестр требований участников строительства или реестр требований кредиторов в двух экземплярах. Один экземпляр заявления направляется в адрес конкурсного управляющего заказным письмом, второй экземпляр – дольщик оставляет себе.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (далее — требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.

Заявление дольщика рассматривается конкурсным управляющим в течение 30 рабочих дней с даты поступления требования (п 7 ст. 201.4 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требований кредиторов в полном объеме, частично, либо об отказе во включении.

В случае, если конкурсный управляющий отказал во включении требований дольщика в реестр требований кредиторов или в реестр требований участников строительства, то кредитор вправе в течение 15 рабочих дней (с даты получения ответа конкурсного управляющего) подать в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве застройщика, возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования.

Требования участников строительства, возражения по которым не заявлены в 15-дневный срок, считаются установленными в размере, составе и порядке, которые определены конкурсным управляющим.

Определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении требований участников строительства в реестр требований участников строительства может быть обжаловано в вышестоящий суд.

Штрафные санкции, моральный вред, неустойка будут погашаться в составе четвертой очереди реестра требований кредиторов. Основанием для включения таких требований является ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закон «О защите прав потребителей», Гражданский Кодекс РФ. Предъявить требования в рамках «Закона о защите прав потребителей» можно только при покупке недвижимости для личных целей.

Порядок действий для включения требований в реестр требований кредиторов аналогичен тому порядку, который действует при передаче документов конкурсному управляющему для включения в реестр требований участников строительства.

После включения в реестр требований участников строительства и (или) реестр требований кредиторов участник долевого строительства наделяется рядом прав:

— участвовать с правом голоса в собраниях кредиторов и собраниях участников строительства;

— предъявлять возражения относительно требований других кредиторов;

— обжаловать определения арбитражного суда по обособленным спорам в деле о банкротстве, решения собраний кредиторов.

На адрес дольщика будут отправляться уведомления о собраниях кредиторов. В случае, изменения реквизитов, участник строительства должен отправить конкурсному управляющему уведомление о изменении этих реквизитов.

В соответствии п. 2 ст. 201.4 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», руководитель застройщика в течение 10 дней после утверждения конкурсного управляющего передает ему сведения обо всех дольщиках (участниках строительства).

После этого у управляющего есть 5 дней для отправки им уведомлений об открытии в отношении застройщика конкурсного производства.

Основная задача кредитора – своевременно включиться в реестр требований кредиторов.

По новым правилам суд сразу вводит в отношении застройщика процедуру конкурсного производства, минуя другие стадии банкротства, а дольщикам дается три месяца на включение своих требований в реестр с момента введения конкурсного производства. На основании п. 4 ст. 201.4 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования в газете «КоммерсантЪ».

При этом трехмесячные сроки могут быть восстановлены при наличии уважительной причины у дольщика.

Характеристики строящихся квартир

Этот раздел дает возможность погрузиться в аналитику продуктов застройщиков, изучить тенденции рынка и предпочтения разных регионов.

В разделе представлены все те же данные, но в максимальной детализации по запроектированным жилым лотам домов, которые строятся. Удобно, что есть детализация по комнатности и по площади лотов.

Здесь уже нет данных о распределении по способу финансирования, осталась только самая полезная информация.

Минус раздела – в отсутствии возможности просмотра истории показателей. Это усложняет анализ тенденций рынка.

Еще один недостаток, связанный с интерпретацией данных из проектных деклараций – это многообразие планировок, которое иногда не позволяет четко отнести квартиру к той или иной категории комнатности. Так, например, студия и однокомнатная квартира могут входить в группу «1-комнатные» в ПД, тогда как евродвушки, евротрешки и классические двухкомнатные квартиры могут оказаться в категории «2-комнатные».

Как ДОМ. РФ помогает Банку России комплексно оценивать ипотечные жилищные кредиты в долевом строительстве

Время на прочтение

Вместо вступления

Привет, Хабр! Я Илья Крапивцев, и я руковожу направлением “Государственные сервисы подразделения Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) группы компаний ДОМ.РФ». Спасибо, что осилили это название, дальше будет интереснее!

В этой статье мы погрузимся в атмосферу задач крупной государственной корпорации и того, как они могут влиять на нашу с вами повседневную жизнь. Суть проекта, над которым я работаю, можно охарактеризовать как «раскрытие информации застройщиками, осуществляющими строительство с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц».  Но сначала нужно немного погрузиться в нормы действующего законодательства.

Зачем мы это делаем

Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС) создана в 2018 году в рамках Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а оператором ЕИСЖС стал, соответственно, ДОМ.РФ.

На схеме ниже упрощено представлены этапы реализации проекта долевого строительства застройщикам в соответствии с действующими положениями и требованиями упомянутого закона:

Этап публикации застройщиком проектной декларации в ЕИСЖС

Упомянутый закон определяет для застройщика право на привлечение денежных средств дольщиков, а именно: «застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом».

Часть 6.1 статьи 15.4 говорит о том, что «Проектная декларация до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства подлежит размещению застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации по форме, предусмотренной частью 2.4 статьи 19 настоящего Федерального закона».

Другими словами, пока застройщик не опубликует проектную декларацию в ЕИСЖС, продавать квартиры он не сможет. Более того, такие сделки не будут зарегистрированы Росреестром.

“А что это дает дольщикам”?

Закон № 214-ФЗ также определяет, что договор участия в долевом строительстве должен среди прочего содержать характеристики объекта (квартира, кладовая или машиноместо) и срок передачи застройщиком объекта дольщику  в соответствии со сведениями, указанными в проектной декларации. В дополнение частью 4.1 статьи 4 закона определено, что условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

“И что же это значит?”

Во-первых, покупатель квартиры должен убедиться в наличии опубликованной проектной декларации. Для этого нами создан уникальный сервис Проверки новостроек, который позволяет в несколько кликов получить актуальную информации о проекте и ходе строительства в отношении всех строящихся домов по всей России.

Во-вторых, покупатель должен сверить характеристики проекта, указанные в подписываемом им договоре участия в долевом строительстве, с характеристиками в опубликованной проектной декларации, дабы 10-этажный дом не превратился в 20-этажный.

Соблюдение этих двух простых правил позволит не только исключить риск незаконной сделки с мошенниками, но и лучше знать и свои права, и обязанности застройщика по договору.

Этап размещения дольщиками денежных средств на счете эскроу в банке

“Что такое счет эскроу?”

Счет эскроу — это банковский счет застройщика, на который перечисляются денежные средства дольщиков в случае заключения договора участия в долевом строительстве. Вся разница в том, что доступ к средствам на счете эскроу появляется при соблюдении условий договора участия в долевом строительстве (все криптоэнтузиасты на этом моменте вспомнили о смарт-контрактах?)

На текущий момент на рынке основным условием для доступа застройщика к средствам на счете эскроу является получения им разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что фактически устраняет проблемы обманутых дольщиков.

“А при чем тут все-таки Банк России?”

Счет эскроу можно открыть не в любом банке, а только в уполномоченном. В уже знакомом нам законе 214-ФЗ для него определен следующий термин: «уполномоченный банк — банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации».

Ага, значит Банк России ведет перечень таких банков и, как вы догадались, являясь регулятором, должен комплексно оценивать финансовую устойчивость каждого конкретного банка. Для этого, в частности, требуются сведения о проектах долевого строительства из ЕИСЖС, по которым можно оценивать, например, срок до погашения кредита, по сравнению со сроком до завершения реализации площадей проекта составляет не менее 70% в соответствии с оценкой риска по приложению 5 Положения 590-П.

Что дальше?

Интеграция с информационной системой любого из ведомств состоит из двух составляющих: формальной и технической частей.

Формальная часть

В общем виде этот пункт включает в себя заключение соглашения между сторонами и регламент взаимодействия. Подробно содержимое документов привести не могу, так как оно является информацией ограниченного доступа, но расскажу о подводных камнях и возможных шишках.

Соглашение. Этот документ определяет нормативно-правовое обоснование для организации информационного взаимодействия между сторонами, общий порядок взаимодействия и состав сведений.

Регламент взаимодействия. Он в свою очередь определяется порядок взаимодействия и требования к нему, детальный состав данных, ответственных лиц за взаимодействие с каждой из сторон.

Что не нужно делать:

А что по технике?

Банк России определил требования к интеграционному взаимодействию так:

“Что мы могли на это предложить?”

На схеме ниже упрощенно представлена концепция решения поставленной задачи:

В результате был реализован следующий DAG (Directed Acyclic Graph):

Prepare_env

“Куда же без переменных?” Мы подумали точно так же, поэтому после запуска нашего дага первой выполняется задача, которая отвечает за подготовку и сохранение внутри DAG (XCom) переменных, относящихся ко всему процессу интеграции. Ниже в таблице приведен список переменных и их описание:

Build_emart

“Что по данным?”

Проектная декларация — это большой электронный документ, содержащий свыше 200 атрибутов, в связи с чем назвать задачу по формированию витрины тривиальной не поворачивается язык.

Первое, что мы должны сделать, — это исключить из данных проекты, которые уже введены в эксплуатацию: то есть обязательства перед дольщиками по ним выполнены. Для этого используются задачи actobjlist и actdevlist.

Второе: мы должны сформировать сведения о застройщике, которые будут общими для всех опубликованных им проектных деклараций, чтобы исключить избыточность и дублирование передаваемых сведений. Для этого используются задачи merge1 и merge2.

Третье: мы должны сформировать сведения о проектных характеристиках каждой проектной декларации застройщика. Для этого используются задачи merge3 и merge4.

В результате мы получили вот такой красивый самолетик из задач:

Build_xml

“Витрины готовы, отправляем?”

Рано, нам нужно сформировать XML-файл, и здесь на помощь приходит задача, которая отвечает за запуск docker-контейнера с исполняемым cb-report.jar. Под капот cb-report.jar в рамках данной статьи заглядывать не будем.

Sign_xml

Здесь все просто: по REST API вызывается наш сервис работы с электронной подписью для шифрования xml-файла.

Encrypt_xml

Далее идет блок задач в соответствии со спецификацией REST API Банка России. Неуспешное завершение каждой из задачи нотифицируется ответственному через email.

Check_messages

Данная задача по REST API Банка России выполняет проверку того, что на технологическом портале Банка России не проводятся регламентные работы, и можно выполнять отправку.

Submit_files

Данная задача по REST API Банка России выполняет отправку xml-файла в сжатом виде.

Await_status

Эта задача по REST API Банка России выполняет проверку статуса отправки.

Download_documents

Эта задача по REST API Банка России выполняет сохранения квитанции.

Status_validation

Наконец, эта задача по REST API Банка России проверяет статус по квитанции.

Вместо заключения

Принято считать, что в госсекторе нет ни собственной разработки, ни современных решений, ни решения реальных бизнес-задач. Мы же хотим в наших статьях избавить вас от сложившихся стереотипов и предрассудков =)

Мониторинг ипотечных ставок

«наш.дом.рф» проводит регулярный мониторинг рынка ипотечного кредитования.

Портал еженедельно собирает условия ипотечного кредитования жилья в Москве и Московской области для стандартного объекта недвижимости с определенной стоимостью и первоначальным взносом (методология описана на сайте).

Мониторинг производится для новостроек, вторичного рынка жилья и ИЖС (первичка/вторичка по одним условиям, ИЖС – по другим).

Данные представлены по всем существующим программам ипотек, включая господдержку, сельскую, IT-программу и другие. Есть данные о ставках для рефинансирования.

Параметры мониторинга нацелены на масс сегмент недвижимости, поскольку стоимость приобретаемого объекта принимается как средняя стоимость квартиры площадью 54 метра по данным Росстата (до 2021 года это была сумма 7,8 млн рублей).

В разделе наглядно показаны данные по ТОП-20 банкам. По каждому из них есть уточнения о программах и скидках которые учтены в показателе.

По умолчанию приведены данные о наилучших условиях. Если нажать «Показать детальные данные», можно увидеть ставки без скидок.

Данные доступны с конца 2019 года.

Рейтинг банков по проектам со счетами эскроу

Раздел соответствует своему названию – это рейтинг банков, в котором дано распределение числа проектов с привлечением средств через счета эскроу. Данные доступны для любого региона и на любой месяц. Доступно получение данных в Excel.

В разделе нет показателя объема выданного финансирования в рублях, который был бы интересен в таком разрезе строительства.

Реализация квартир в строящихся домах

Мы считаем, что этот раздел является основным на портале, потому что в нем представлены показатели по строящимся объектам и по продажам в новостройках.

Источником данных тут являются проектные декларации, в том числе раздел 19.7, который содержит информацию о заключенных договорах ДДУ. Застройщики ежемесячно обновляют данный раздел ПД, что позволяет следить за продажами.

Основные показатели: проданная площадь жилья, непроданная площадь жилья, объем жилья, который ещё не вышел в продажу, стоимость метра и объем привлеченных средств (выручка застройщиков).

Как и в разделе «Основные показатели жилищного строительства» можно кликать на любые показатели для переключения детализации. Понятная визуализация на диаграммах позволяет быстро проанализировать состояние рынка.

Именно в этом разделе затронуты данные о продажах и остатках, для которых всегда надо четко понимать как они получены.

Расскажем подробнее о каждом показателе.

Проданная площадь

Это показатель, отличный от объема заключенных договоров ДДУ в месяце, за которым все привыкли наблюдать.

В итоге показатель «Проданная площадь» – это скорее некоторая характеристика объема привлечения средств застройщиками, нежели спроса или ситуации с продажами застройщиков.

Непроданная площадь

Показатель рассчитывается как разница запроектированного объема жилья в домах, где продажи открыты, и проданной площади жилья.

Важно не путать этот показатель с объемом жилья, которое доступно конечным покупателям на рынке. К нему применимы все особенности показателя «Проданная площадь» (оптовые сделки, апартаменты) с учетом нескольких нюансов:

Получается, что показатель «Непроданная площадь» имеет мало общего с объемом жилья в нераспроданном портфеле застройщика, потому что после ввода может оставаться большой объем нераспроданных остатков или доступных конечным покупателям в тех же домах лотов по переуступке от юридических лиц.

Продажи не открыты

«наш.дом.рф» присваивает жилью статус «Продажи не открыты», если заключено менее двух ДДУ. Старт продаж начинается с заключения более двух ДДУ по данным проектной декларации, хотя фактический старт продаж, как правило, наступает раньше.

Данные о жилищном строительстве (статистические ряды)

Этот раздел предназначен для тех, кто готов копаться в Excel-файлах в поиске нужной для себя информации. По сути, это те же данные, что и в перечисленных выше разделах, только представленные более детально и в динамике.

Немного разочаруем: как часто мы видим в открытых данных государственных учреждений, тут нет исходных данных в виде привычной базы, по которой можно все посчитать. Это скорее уже переработанные и сгруппированные числа, на которых построены разделы сайта, но в виде Excel таблиц.

Итоги

Мы рассмотрели только часть доступного функционала. Если погружаться дальше, то некоторые разделы заслуживают отдельные развернутые статьи.

Портал «наш.дом.рф» – это удобный многофункциональный инструмент, который позволяет быстро оценить необходимые показатели жилищного строительства.

Главной особенностью мы считаем то, что инструменты «наш.дом.рф» не позволяют сделать глубокий детальный анализ, например, по конкурентам или по локациям, не нацелены на аналитику продаж.

А главный минус, по нашему мнению, в том, что можно ошибиться при работе с показателем средней цены метра жилых помещений – число может быть неверным в случае апартаментов.

Также, нужно понимать, что много данных скрыто в проектных декларациях, поэтому необходимо уметь работать с ними и извлекать нужную информацию.

«Пульс Продаж Новостроек»: написано аналитиками для аналитиков.