ВСН 53-86(р)

Рекомендуем оценочную компанию:

Онлайн-оценка физического износа зданий и строений

УТВЕРЖДЕНЫ
Приказом Государственного
комитета по гражданскому
строительству и архитектуре
при Госстрое СССР
от 24 декабря 1986 г. N 446

ВНЕСЕНЫ
Минжилкомхозом РСФСР

Срок введения в действие — 1 июля 1987 года

Рекомендуем оценочную компанию:

Онлайн-калькулятор физического износа — Определение износа зданий различных классов конструктивной системы

Расчет величины физического износа зданий и сооружений согласно исследованию «Величина физического износа объектов капитального строительства»

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории города или района.

1. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

а) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

б) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации или субъектам федерации;

в) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

2. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

а) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

б) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан (помещения государственного и муниципального жилищных фондов);

в) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания;

г) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (кадастровый учет в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Физический износ — это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств в процессе эксплуатации под воздействием физико-механических и химических факторов. Предельный физический износ здания согласно «Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов», утвержденному Госстроем, составляет 70 %. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, являются: качество применяемых строительных материалов; периодичность и качество проводимых ремонтных работ; особенности эксплуатации; качество конструктивных решений при капитальном ремонте; плотность заселения.

Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа

Моральный износ зданий. Моральный износ старого жилищного фонда это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются следующие недостатки: отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов; деревянные перекрытия и перегородки; отсутствие ванных комнат; планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.

Технико-экономическая оценка морального износа жилых зданий

Законодательную власть в городе реализует Московская городская дума, состоящая из 45 депутатов, исполнительная власть принадлежит мэру и правительству города Москвы. Управление на местах реализуется с помощью 11 префектур, объединяющих районы Москвы в административные округа по территориальному признаку (префектура Центрального, Западного, Северо-западного административных округов и т.д.), и 125 районных управ (например, управа района Кунцево города Москвы).

В столице расположены органы государственной власти Российской Федерации, а также региональные органы Москвы и Московской области, посольства и представительства зарубежных стран, штаб-квартиры крупных международных корпораций и общественных объединений. Москва является крупным транспортным узлом страны, здесь находятся 6 аэропортов, 9 железнодорожных вокзалов и 3 речных порта, линии метрополитена.

Москва – самый населенный город России и Европы. Численность населения по данным на начало 2020 года составляет 12 678 079 чел. Анализ рынка труда представлен в Приложении 17.

Таким образом, Москва является крупным финансовым деловым центром, который осуществляет управление значительной частью экономических процессов в масштабах всей страны. В столице России находятся почти половина всех российских банков, кроме того почти все крупные компании зарегистрированы в Москве и имеют в столице центральные офисы. При этом само производство может находиться за сотни и тысячи километров от столицы.

Таким образом, в структуре жилого фонда города Москвы преобладают дома 1960 – 1979 года постройки. На их долю в совокупности приходится 47,2% всех жилых строений столицы. По данным за 2019 год в Москве было построено 108 новых домов, включающих в себя 31420 квартир. Совокупная жилая площадь построенных домов – 1 919 814 м².

Во исполнение данного закона были приняты своды правил, регламентировавшие, в частности, вопросы установки газового оборудования в домах различной высотности. В настоящее время действуют следующие своды правил строительства:

Представленные своды правил не ограничивают газификацию многоэтажных жилых домов, но устанавливают ряд дополнительных требований к обеспечению безопасности при установлении газового оборудования в многоквартирных домах высотой свыше 28 метров (9 этажей), причем для реализации данного проекта дополнительно требуется согласование с МЧС и прочими государственными органами. В этих условиях газификация большинства новых московских квартир является нерентабельной.

Таким образом, состояние жилищного фонда Москвы в основном является удовлетворительным, высокая степень износа характерна для 12,8% жилья, при этом 8,5% домов признаются ветхими.

Закон также устанавливает основные цели и задачи жилищной политики столицы, в том числе: повышение доступности приобретаемого жилья, создание условий для осуществления гражданами права на жилище, содействие в улучшении жилищных условий, создание условий для эффективного функционирования рынка жилой недвижимости.

Одним из направлений в рамках государственной программы города Москвы «Жилище» является предоставление жилых помещений лицам, состоящим на жилищном учете.

В главе 4 закона «Основы жилищной политики города Москвы» устанавливается правовой статус жилищного фонда города Москвы и порядок предоставления гражданам относящихся к нему жилых помещений. В структуру жилищного фонда в собственности города Москвы входят следующие виды жилых помещений (Приложение 25).

Жилищный фонд социального использования города Москвы предназначен для передачи жилых помещений лицам, состоящим на жилищном учете, по договорам социального найма. Жилые помещения из фонда коммерческого использования предоставляются гражданам по договорам коммерческого найма, а также могут быть переданы в собственность по договорам купли-продажи и мены, в том числе с использованием таких инструментов как рассрочка и ипотечное кредитование.

Специализированный жилищный фонд позволяет безвозмездно обеспечить жилищные потребности инвалидов с нарушениями опорно-двигательного аппарата, москвичей пожилого возраста, отказывающихся от проживания в стационарных учреждениях социального обслуживания. Помещения специализированного жилищного фонда также могут предоставляться командированным должностным лицам, детям-сиротам переселенцам, беженцам и иным лицам, указанным в федеральном и региональном законодательстве.

Рассмотрим количественные характеристики мероприятий по улучшению жилищных условий населения, реализованных за счет регионального жилищного фонда при содействии Правительства Москвы (Приложение 26).

Таким образом, число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилищных условиях за последние 10 лет сократилось более чем в два раза, что обусловлено в основном ужесточением требований к данной категории граждан. При этом число семей, фактически получивших жилье и улучшивших жилищные условия, в 2010 году составляло 8,0% от всех состоящих на учете, а к 2019 году данный показатель сократился до 4,1%, что свидетельствует о недостаточной эффективности жилищной политики города федерального значения Москвы.

ПРИМЕРНЫЕ УСРЕДНЕННЫЕ УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА УКРУПНЕННЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ

<*> При отсутствии балконов удельный вес лестниц и прочих работ увеличивать на половину удельного веса балконов.

Приложение 3
Рекомендуемое

ВСН 53-86(р)

Настоящие Правила предназначены для оценки физического износа жилых зданий, необходимой при технической инвентаризации, планировании и проектировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

Правила не распространяются на оценку физического износа зданий, пострадавших в результате стихийных бедствий.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее — системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл. 1 — 71.

Если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ следует принимать равным верхней границе интервала.

Если в конструкции, элементе, системе или их участке выявлен только один из нескольких признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала.

Если в таблице интервалу значений физического износа соответствует только один признак, физический износ конструкции, элемента, системы или их участков следует принимать по интерполяции в зависимости от размеров или характера имеющихся повреждений.

В примерный состав работ по устранению физического износа, приведенный в табл. 1 — 71, не включены сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данной конструкции, элемента, системы или их участка.

Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле:

Фк — физический износ конструкции, элемента или системы, %;

Фi — физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл. 1 — 71, %;

Рi — размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв. м или м;

Рк — размеры всей конструкции, кв. м или м;

n — число поврежденных участков.

Примеры оценки физического износа приведены в справочном Прил. 1.

Физический износ здания следует определять по формуле:

Фз — физический износ здания, %;

Фкi — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

li — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n — число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, в %, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, — по их сметной стоимости.

Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в рекомендуемом Прил. 2.

Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем — до 10%; для конструкций, элементов и систем — до 5%; для здания в целом — до 1%.

Для слоистых конструкций — стен и покрытий — следует применять системы двойной оценки физического износа: по техническому состоянию (табл. 14, 40) и сроку службы конструкции. За окончательную оценку физического износа следует принимать большее значение.

Физический износ слоистой конструкции по сроку службы следует определять по формуле:

Фс — физический износ слоистой конструкции, %;

Фi — физический износ материала слоя, определяемый по рис. 1 и 2 <*> в зависимости от срока эксплуатации данной слоистой конструкции, %;

Кi — коэффициент, определяемый как отношение стоимости материала слоя к стоимости всей конструкции (см. рекомендуемое Прил. 3);

n — число слоев.

<*> Здесь и далее рисунки не приводятся.

Пример оценки физического износа слоистой конструкции приведен в справочном Прил. 1.

Физический износ внутренних систем инженерного оборудования зданий в целом должен определяться по табл. 64 — 71 на основании оценки технического состояния элементов, составляющих эти системы. Если в процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, физический износ системы следует уточнить расчетным путем на основании сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам, приведенным на рис. 3 — 7. За окончательную оценку следует принимать большее из значений.

Физический износ системы должен определяться как сумма средневзвешенного износа элементов. Пример расчета приведен в справочном Прил. 1.

Физический износ газового и лифтового оборудования должен определяться в соответствии со специальными нормативными документами.

При оценке физического износа конструкций, элементов и систем, не указанных в настоящих Правилах, следует пользоваться данными наиболее близких аналогов (табл. 1 — 71) или соответствующих республиканских нормативных документов.

2. ТАБЛИЦЫ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА КОНСТРУКЦИЙ И ЭЛЕМЕНТОВ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

ФУНДАМЕНТЫ

ФУНДАМЕНТЫ СТОЛБЧАТЫЕ ДЕРЕВЯННЫЕ С ЗАБИРКОЙ

<*> В настоящем сборнике ВСН повреждения определять в процентах от всей осмотренной площади.

ФУНДАМЕНТЫ СТОЛБЧАТЫЕ КАМЕННЫЕ С КИРПИЧНЫМ ЦОКОЛЕМ

ФУНДАМЕНТЫ ЛЕНТОЧНЫЕ КАМЕННЫЕ

ФУНДАМЕНТЫ ЛЕНТОЧНЫЕ КРУПНОБЛОЧНЫЕ

ФУНДАМЕНТЫ СВАЙНЫЕ СТОЛБЧАТЫЕ КАМЕННЫЕ, БЕТОННЫЕ И ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫЕ

СТЕНЫ

СТЕНЫ ДЕРЕВЯННЫЕ, СБОРНО-ЩИТОВЫЕ

СТЕНЫ ДЕРЕВЯННЫЕ КАРКАСНЫЕ

СТЕНЫ РУБЛЕНЫЕ ИЗ БРЕВЕН И БРУСЧАТЫЕ

СТЕНЫ ДЕРЕВЯННЫЕ РУБЛЕНЫЕ, КАРКАСНЫЕ И БРУСЧАТЫЕ С НАРУЖНОЙ ОБЛИЦОВКОЙ КИРПИЧОМ

СТЕНЫ КИРПИЧНЫЕ С ОБЛИЦОВКОЙ КЕРАМИЧЕСКИМИ БЛОКАМИ И ПЛИТКАМИ

СТЕНЫ ИЗ МЕЛКИХ БЛОКОВ, ИСКУССТВЕННЫХ И ЕСТЕСТВЕННЫХ КАМНЕЙ

СТЕНЫ ИЗ КРУПНОРАЗМЕРНЫХ БЛОКОВ И ОДНОСЛОЙНЫХ НЕСУЩИХ ПАНЕЛЕЙ

СТЕНЫ ИЗ СЛОИСТЫХ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫХ ПАНЕЛЕЙ

СТЕНЫ ИЗ НЕСУЩИХ ПАНЕЛЕЙ

Примечание. При определении физического износа стен с антисейсмическими поясами к значениям физического износа стен, установленным по табл. 10 — 15, прибавляется значение физического износа, соответствующее указанным в таблице признакам.

КОЛОННЫ (СТОЙКИ, СТОЛБЫ)

КОЛОННЫ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫЕ (СБОРНЫЕ И МОНОЛИТНЫЕ)

ПЕРЕГОРОДКИ

ПЕРЕГОРОДКИ НЕСУЩИЕ ПАНЕЛЬНОГО ТИПА

ПЕРЕГОРОДКИ ДЕРЕВЯННЫЕ НЕОШТУКАТУРЕННЫЕ

ПЕРЕГОРОДКИ ДЕРЕВЯННЫЕ ОШТУКАТУРЕННЫЕ

ПЕРЕГОРОДКИ ГИПСОБЕТОННЫЕ И ШЛАКОБЕТОННЫЕ

ПЕРЕКРЫТИЯ

ПЕРЕКРЫТИЯ ДЕРЕВЯННЫЕ НЕОШТУКАТУРЕННЫЕ

ПЕРЕКРЫТИЯ ДЕРЕВЯННЫЕ ОШТУКАТУРЕННЫЕ

ПЕРЕКРЫТИЯ ИЗ КИРПИЧНЫХ СВОДОВ ПО СТАЛЬНЫМ БАЛКАМ

ПЕРЕКРЫТИЯ ИЗ ДВУХСКОРЛУПНЫХ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫХ ПРОКАТНЫХ ПАНЕЛЕЙ

ПЕРЕКРЫТИЯ ИЗ СБОРНОГО ЖЕЛЕЗОБЕТОННОГО НАСТИЛА

Примечание. При наличии сборных перекрытий из мелкоразмерных плит по балкам физический износ плит следует определять по данной таблице, стальных балок — по табл. 28, железобетонных — по табл. 32.

ПЕРЕКРЫТИЯ ИЗ СБОРНЫХ И МОНОЛИТНЫХ СПЛОШНЫХ ПЛИТ

МОНОЛИТНЫЕ И СБОРНЫЕ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫЕ БАЛКИ ПОКРЫТИЙ И ПЕРЕКРЫТИЙ

ЛЕСТНИЦЫ

ЛЕСТНИЦЫ ПО СТАЛЬНЫМ КОСОУРАМ

ЛОДЖИИ, БАЛКОНЫ, КОЗЫРЬКИ

СБОРНЫЕ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫЕ ДЕТАЛИ ЛОДЖИЙ

КРЫШИ

КРЫШИ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫЕ СБОРНЫЕ (ЧЕРДАЧНЫЕ)

КРЫШИ СОВМЕЩЕННЫЕ ИЗ СБОРНЫХ ЖЕЛЕЗОБЕТОННЫХ СЛОИСТЫХ ПАНЕЛЕЙ

КРОВЛИ

КРОВЛИ ИЗ АСБЕСТОЦЕМЕНТНЫХ ЛИСТОВ

ПОЛЫ

ПОЛЫ ЦЕМЕНТНО-ПЕСЧАНЫЕ, БЕТОННЫЕ, МОЗАИЧНЫЕ

Примечание. Износ ксилолитовых, асфальтовых и других полов из вяжущих материалов с мелкими заполнителями определяется по аналогии с данной таблицей.

ПОЛЫ ИЗ КЕРАМИЧЕСКИХ ПЛИТОК

ПОЛЫ ИЗ ДРЕВЕСНО-СТРУЖЕЧНЫХ (ДРЕВЕСНО-ВОЛОКНИСТЫХ) ПЛИТ

ПОЛЫ ИЗ РУЛОННЫХ МАТЕРИАЛОВ

ПОЛЫ ИЗ СИНТЕТИЧЕСКИХ ПЛИТОК

ОКНА, ДВЕРИ

ОКОННЫЕ БЛОКИ ДЕРЕВЯННЫЕ

ОКОННЫЕ БЛОКИ МЕТАЛЛИЧЕСКИЕ

ОТДЕЛОЧНЫЕ ПОКРЫТИЯ

ОКРАСКА ВОДНЫМИ СОСТАВАМИ

ОБЛИЦОВКА КЕРАМИЧЕСКИМИ ПЛИТКАМИ

Примечание. Распространяется на поверхности, отделанные листами сухой штукатурки.

ЧИСТАЯ ОБШИВКА РУБЛЕНЫХ СТЕН

3. ТАБЛИЦЫ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ВНУТРЕННИХ СИСТЕМ ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ

СИСТЕМА ГОРЯЧЕГО ВОДОСНАБЖЕНИЯ

СИСТЕМА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОТОПЛЕНИЯ

СИСТЕМА ХОЛОДНОГО ВОДОСНАБЖЕНИЯ

СИСТЕМА КАНАЛИЗАЦИИ И ВОДОСТОКОВ

Приложение 1
Справочное

ПРИМЕРЫ ОЦЕНОК ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА КОНСТРУКЦИЙ, ЭЛЕМЕНТОВ, СИСТЕМ И ЗДАНИЯ В ЦЕЛОМ

Пример 1. Оценка физического износа отдельных участков, конструктивного элемента

I. При обследовании деревянных сборно-щитовых стен выявлены следующие признаки износа: 1-й участок — искривление линии цоколя, щели между щитами, гниль в отдельных местах, перекос щитов местами. Повреждения на площади около 30%; 2-й участок — заметное искривление цоколя, гнили и других повреждений нет; 3-й участок — щели между щитами, повреждение древесины гнилью на площади до 30%. При оценке физического износа в соответствии с п. 1.2 настоящих Правил и табл. 6 принимаем: 1-й участок — 40% (наличие всех признаков, приведенных в табл. 6 для интервала 31 — 40%); 2-й участок — 31% (наличие одного из приведенных в табл. 6 признаков для того же интервала), округляем до 30%; 3-й участок — 35% (наличие двух признаков, приведенных в табл. 6 для того же интервала).

II. При обследовании полов из керамической плитки выявлены отсутствие отдельных плиток и местами их отставание на площади 43% от всей осмотренной площади пола. По табл. 49 определяем, что значение физического износа пола находится в интервале 21 — 40%, с распространением повреждений на площади от 20 до 50%. Для оценки физического износа осмотренного участка производим интерполяцию значений. Размер интервала значений физического износа 21 — 40% составляет 20%. Размер интервала 20 — 50% площади повреждения, характерной для данного интервала значений физического износа, составляет 31%. Изменение физического износа с увеличением площади повреждения на 1% составит 20 / 30%. Физический износ участка, имеющего повреждения на площади 43%, определяем путем интерполяции: 21 + 20 / 30 x 23 = 35,8%. Округляя значение, получим физический износ участка пола 35%.

Пример 2. Оценка физического износа конструктивного элемента с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние

Требуется определить физический износ ленточных бутовых фундаментов каменного четырехсекционного здания.

При осмотре установлено:

Фундаменты под тремя секциями имеют признаки, соответствующие 30% износа.

Фундаменты под четвертой торцевой секцией имеют признаки, соответствующие 50% износа.

Заполняем рабочую табл. 1

Округляя величину износа до 5%, получаем физический износ фундамента, равный 35%.

Пример 3. Оценка физического износа полов из различных материалов

Требуется определить физический износ полов в здании, имеющем три типа полов: паркетные — в жилых комнатах и коридорах; дощатые — в кухнях и метлахские плитки — в санузлах. Износ всех типов полов неодинаков в различных группах квартир. Удельный вес участков с полами каждого типа определяем по проекту или по замерам на объекте.

Заполняем рабочую табл. 2.

Всего полы — 100. Фк = 41,5.

Округляя, получим износ полов 40%.

Пример 4. Определение физического износа слоистой конструкции

Требуется определить физический износ трехслойных панельных стен толщиной 35 см с утеплителем из цементного фибролита в доме со сроком эксплуатации 18 лет. В соответствии с указанием п. 1.6 определяем физический износ панели по техническому состоянию и по сроку службы.

Оценка по техническому состоянию производится по табл. 14.

Получены результаты: 40% панелей имеет износ 35% и 70% имеет износ 20%.

Физический износ всех панелей определяется по формуле п. 1.3: Фк = 35 x 30 / 100 + 20 x 70 / 100 = 24,5% ~= 25%.

Оценка по сроку службы.

Панель состоит из двух слоев железобетона и одного слоя цементного фибролита. Срок службы железобетонных слоев принимаем 100 лет, тогда при сроке эксплуатации 18 лет (см. рис. 1) получим физический износ железобетонных слоев 23%.

Срок службы цементного фибролита в трехслойной панели принимаем 40 лет. Физический износ составит 35% (см. рис. 2).

По таблице рекомендуемого Прил. 3 определяем коэффициент удельных весов слоев по восстановительной стоимости: Кб = 0,38 (оба слоя); Кц.ф. = 0,62.

По формуле п. 1.6 определяем физический износ: Фс = 23 x 0,38 + 35 x 0,62 = 30,44% ~= 30%.

В соответствии с п. 1.5 принимаем физический износ по большему значению — 30%.

Пример 5. Определение физического износа системы центрального отопления

Дом полносборный, 5-этажный, срок эксплуатации — 18 лет.

Система центрального отопления выполнена с верхней разводкой из стальных труб и конверторов.

При осмотре выявлено: капельные течи у приборов и в местах их врезки до 20%, большое количество хомутов на магистрали в техническом подполье (до двух на 10 м), имеются отдельные хомуты на стояках, замена в двух местах трубопроводов длиной до 2 м, значительная коррозия. Три года назад заменены калориферы и 90% запорной арматуры.

По табл. 66 такому состоянию системы соответствует износ 45%.

С учетом ранее выполненных замен отдельных элементов системы уточняем физический износ по сроку их эксплуатации (см. рис. 4 и рекомендуемое Прил. 4).

Заполняем табл. 3:

Итого: физический износ системы центрального отопления — 44,3%.

Принимается физический износ системы 45%.

Пример 6. Определение физического износа здания в целом

При обследовании крупнопанельного 5-этажного жилого здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены данные по оценке физического износа газового оборудования, которая проводилась специализированной организацией.

Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сб. N 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», М., 1970.

По табл. рекомендуемого Прил. 2 определяем удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб. N 28.

Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в табл. 4.

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания — 22%.

Приложение 2
Рекомендуемое

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА СЛОЕВ В МНОГОСЛОЙНЫХ ПАНЕЛЯХ СТЕН И СОВМЕЩЕННЫХ КРЫШ (ПО СТОИМОСТИ) ДЛЯ II ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РАЙОНА

Примечание. Для других территориальных районов соотношение принимается по заводской калькуляции на стеновые и кровельные панели.

Приложение 4
Рекомендуемое

ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ
Правила оценки физического износа жилых зданий

Дата введения 1987-07-01

РАЗРАБОТАНЫ Академией коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова Минжилкомхоза РСФСР (руководитель темы — канд. техн. наук Э.Ш.Шифрина, ответственный исполнитель — канд. техн. наук С.Н.Нотенко), ЦМИПКС Минвуза СССР (канд. техн. наук А.Г.Ройтман).

ВНЕСЕНЫ Минжилкомхозом РСФСР.

ПОДГОТОВЛЕНЫ К УТВЕРЖДЕНИЮ Управлением по научным исследованиям и нормированию Госгражданстроя (канд. техн. наук И.М.Архаров) и Управлением по ремонту жилищного фонда Госгражданстроя (инженеры В.В.Мешечек, И.Д.Волгин).

СОГЛАСОВАНО с ЦСУ СССР письмом от 29 октября 1985 года N 15-14-414.

УТВЕРЖДЕНЫ приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 года N 446.

Настоящие Правила предназначены для оценки физического износа жилых зданий, необходимой при технической инвентаризации, планировании и проектировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

Правила не распространяются на оценку физического износа зданий, пострадавших в результате стихийных бедствий.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

1.2. Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл. 1 — 71.

1. Если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ следует принимать равным верхней границе интервала.

2. Если в конструкции, элементе, системе или их участке выявлен только один из нескольких признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала.

3. Если в таблице интервалу значений физического износа соответствует только один признак, физический износ конструкции, элемента, системы или их участков, следует принимать по интерполяции в зависимости от размеров или характера, имеющихся повреждений.

4. В примерный состав работ по устранению физического износа, приведенный в табл. 1-71, не включены сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данной конструкции, элемента, системы или их участка.

1.3. Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле

где физический износ конструкции, элемента или системы, %;

физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл.1-71, %;

— размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв.м или м;

размеры всей конструкции, кв.м или м;

n — число поврежденных участков.

Примеры оценки физического износа приведены в справочном прил.1.

1.4. Физический износ здания следует определять по формуле

где физический износ здания, %;

физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, % ;

коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n — число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, (в %) следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей — по их сметной стоимости.

Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в рекомендуемом приложении 2.

1.5. Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем — до 10%; для конструкций, элементов и систем — до 5%; для здания в целом — до 1%.

1.6. Для слоистых конструкций — стен и покрытий следует применять системы двойной оценки физического износа; по техническому состоянию (табл.14, 40) и сроку службы конструкции. За окончательную оценку физического износа следует принимать большее значение.

Физический износ слоистой конструкции по сроку службы следует определять по формуле

где физический износ слоистой конструкции, %;

физический износ материала слоя, определяемое по рис.1 и 2 в зависимости от срока эксплуатации данной слоистой конструкции, %;

Рис.1. Физический износ слоистых конструкций

(срок службы 60-125 лет)

Рис. 2. Физический износ слоистых конструкций

(срок службы 10-50 лет)

— коэффициент, определяемый как отношение стоимости материала слоя к стоимости всей конструкции (см. рекомендуемое прил.3);

n — число слоев.

Пример оценки физического износа слоистой конструкции приведен в справочном прил.1.

1.7. Физический износ внутренних систем инженерного оборудования зданий в целом должен определяться по табл. 64-71 на основании оценки технического состояния элементов, составляющих эти системы. Если в процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, физический износ системы следует уточнить расчетным путем на основании сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам, приведенным на рис. 3 — 7. За окончательную оценку следует принимать большее из значений.

Рис. 3. Физический износ системы внутреннего горячего водоснабжения

1 — стояки из оцинкованных труб; 2 — полотенцесушители всех видов, магистрали из оцинкованных труб; запорная арматура латунная; смесители всех видов; 3 — стояки и магистрали из черных

труб; запорная арматура чугунная

Рис. 4. Физический износ системы центрального отопления

1 — радиаторы чугунные; 2 — стояки стальные, конвекторы;

3 — магистральные трубы стальные черные; 4 — калориферы всех видов;

5 — запорная арматура всех видов

Рис. 5. Физический износ системы внутреннего водопровода

1 — трубопроводы оцинкованные;

2 — бачки сливные керамические и чугунные;

3 — трубопроводы стальные черные, трубопроводы ПХВ,

краны и запорная арматура латунная;

4 — краны и запорная арматура чугунные

Рис.6. Физический износ системы внутренней канализации

1 — трубопроводы чугунные, ванны чугунные;

2 — мойки и раковины чугунные и из нержавеющий стали;

3 — трубопроводы стальные, ванны стальные, унитазы,

мойки, раковины керамические, трубопроводы асбоцементные;

4 — мойки и раковины стальные эмалированные;

5 — трубопроводы ПХВ

Рис.7. Физический износ системы внутреннего электрооборудования

1 — внутриквартирные сети скрытые; 2 — внутриквартирные сети открытые;

3 — ВРУ, магистрали; 4 — электроприборы

Физический износ системы должен определяться как сумма средневзвешенного износа элементов. Пример расчета приведен в справочном прил.1.

1.8. Физический износ газового и лифтового оборудования должен определяться в соответствии со специальными нормативными документами.

1.9. При оценке физического износа конструкций, элементов и систем, не указанных в настоящих Правилах, следует пользоваться данными наиболее близких аналогов (табл.1 — 71) или соответствующих республиканских нормативных документов.

2. ТАБЛИЦЫ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА КОНСТРУКЦИЙ И ЭЛЕМЕНТОВ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

Фундаменты столбчатые деревянные с забиркой

* В настоящем сборнике ВСН повреждения определять в процентах от всей осмотренной площади.

Фундаменты столбчатые каменные с кирпичным цоколем

Фундаменты ленточные каменные

Фундаменты ленточные крупноблочные

Фундаменты свайные столбчатые каменные, бетонные и железобетонные

Стены деревянные, сборно-щитовые

Стены деревянные каркасные

Стены рубленные из бревен и брусчатые

Стены деревянные рубленные, каркасные и брусчатые с наружной облицовкой кирпичом

Стены кирпичные с облицовкой керамическими блоками и плитками

Стены из мелких блоков, искусственных и естественных камней

Стены из крупноразмерных блоков и однослойных несущих панелей

Стены из слоистых железобетонных панелей

Стены из несущих панелей

Примечание. При определении физического износа стен с антисейсмическими поясами к значениям физического износа стен, установленным по табл.10-15, прибавляется значение физического износа, соответствующее указанным в таблице признакам.

КОЛОННЫ (СТОЙКИ, СТОЛБЫ)

Колонны железобетонные (сборные и монолитные)

Перегородки несущие панельного типа

Перегородки деревянные неоштукатуренные

Перегородки деревянные оштукатуренные

Перегородки гипсобетонные и шлакобетонные

Перекрытия деревянные неоштукатуренные

Перекрытия деревянные оштукатуренные

Перекрытия из кирпичных сводов по стальным балкам

Перекрытия из двухскорлупных железобетонных прокатных панелей

Перекрытия из сборного железобетонного настила

Примечание. При наличии сборных перекрытий из мелкоразмерных плит по балкам, физический износ плит определять по данной таблице, стальных балок — по табл.28, железобетонных — по табл.32.

Перекрытия из сборных и монолитных сплошных плит

Монолитные и сборные железобетонные балки покрытий и перекрытий

Лестницы Лестницы деревянные

Лестницы по стальным косоурам

Лоджии, балконы, козырьки Сборные железобетонные детали лоджий

Крыши Крыши деревянные

Крыши железобетонные сборные (чердачные)

Крыши совмещенные из сборных железобетонных слоистых панелей

Кровли Кровли рулонные

Кровли из асбестоцементных листов

Таблица 47 Кровли тесовые

Полы — Полы цементно-песчаные, бетонные, мозаичные

Примечание. Износ ксилолитовых, асфальтовых и других полов из вяжущих материалов с мелкими заполнителями определяется по аналогии с данной таблицей.

Полы из керамических плиток

Полы из древесностружечных (древесноволокнистых) плит

Таблица 53 — Полы из рулонных материалов

Полы из синтетических плиток

Окна, двери Оконные блоки деревянные

Оконные блоки металлические

Отделочные покрытия Окраска водными составами

Облицовка керамическими плитками

Примечание. Распространяется на поверхности, отделанные листами сухой штукатурки.

Чистая обшивка рубленых стен

3. ТАБЛИЦЫ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ВНУТРЕННИХ СИСТЕМ ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ
Система горячего водоснабжения

Система центрального отопления

Система холодного водоснабжения

Система канализации и водостоков

ПРИМЕРЫ ОЦЕНОК ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА КОНСТРУКЦИЙ, ЭЛЕМЕНТОВ, СИСТЕМ И ЗДАНИЯ В ЦЕЛОМ

Пример 1. Оценка физического износа отдельных участков конструктивного элемента.

I. При обследовании деревянных сборно-щитовых стен выявлены следующие признаки износа: 1-й участок — искривление линии цоколя, щели между щитами, гниль в отдельных местах, перекос щитов местами. Повреждения на площади около 30%; 2-й участок — заметное искривление цоколя, гнили и других повреждений нет; 3-й участок — щели между щитами, повреждение древесины гнилью на площади до 30%

При оценке физического износа в соответствии с п.1.2 настоящих Правил и табл.6 принимаем: 1-й участок — 40% (наличие всех признаков, приведенных в табл.6 для интервала 31-40%); 2-й участок — 31% (наличие одного из приведенных в табл.6 признаков для того же интервала), округляем до 30%; 3-й участок — 35% (наличие двух признаков, приведенных в табл.6 для того же интервала).

II. При обследовании полов из керамической плитки выявлено отсутствие отдельных плиток и местами их отставание на площади 43% от всей осмотренной площади пола. По табл.49 определяем, что значение физического износа пола находится в интервале 21-40%, с распространением повреждений на площади от 20 до 50%. Для оценки физического износа осмотренного участка производим интерполяцию значений. Размер интервала значений физического износа 21-40% составляет 20%. Размер интервала 20-50% площади повреждения, характерной для данного интервала значений физического износа составляет 31%. Изменение физического износа с увеличением площади повреждения на 1% составит 20/30%. Физический износ участка, имеющего повреждения на площади 43%, определяем путем интерполяции: 21+20/30х23=35,8%. Округляя значение, получим физический износ участка пола 35%.

Пример 2. Оценка физического износа конструктивного элемента с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние.

Требуется определить физический износ ленточных бутовых фундаментов каменного четырехсекционного здания.

При осмотре установлено: 1. Фундаменты под тремя секциями имеют признаки, соответствующие 30% износа. 2. Фундаменты под четвертой торцевой секцией имеют признаки, соответствующие 50% износа.

Заполняем рабочую табл.1.

Округляя величину износа до 5%, получаем физический износ фундамента, равный 35%.

Пример 3. Оценка физического износа полов из различных материалов.

Требуется определить физический износ полов в здании, имеющем три типа полов: паркетные — в жилых комнатах и коридорах; дощатые — в кухнях и метлахские плитки — в санузлах. Износ всех типов полов неодинаков в различных группах квартир. Удельный вес участков с полами каждого типа определяем по проекту или по замерам на объекте.

Заполняем рабочую табл.2.

Всего полы — 100. _Фк =41,5.

Округляя, получим износ полов 40%.

Пример 4. Определение физического износа слоистой конструкции.

Требуется определить физический износ трехслойных панельных стен толщиной 35 см с утеплителем из цементного фибролита в доме со сроком эксплуатации 18 лет. В соответствии с указанием п.1.6 определяем физический износ панели по техническому состоянию и по сроку службы.

1. Оценка по техническому состоянию производится по табл.14.

Получены результаты: 40% панелей имеет износ 35% и 70% имеет износ 20%.

Физический износ всех панелей определяется по формуле п.1.3:

2. Оценка по сроку службы.

Панель состоит из двух слоев железобетона и одного слоя цементного фибролита. Срок службы железобетонных слоев принимаем 100 лет, тогда при сроке эксплуатации 18 лет (см. рис.1) получим физический износ железобетонных слоев 23%.

Срок службы цементного фибролита в трехслойной панели принимаем 40 лет. Физический износ составит 35% (см. рис.2).

По таблице рекомендуемого прил.3 определяем коэффициент удельных весов слоев по восстановительной стоимости: =0,38 (оба слоя); =0,62.

По формуле п.1.6 определяем физический износ:

В соответствии с п.1.5 принимаем физический износ по большему значению, 30%.

Пример 5. Определение физического износа системы центрального отопления.

Дом полносборный, 5-этажный, срок эксплуатации — 18 лет. Система центрального отопления выполнена с верхней разводкой из стальных труб и конверторов.

При осмотре выявлено: капельные течи у приборов и в местах их врезки до 20%, большое количество хомутов на магистрали в техническом подполье (до двух на 10 м), имеются отдельные хомуты на стояках, замена в двух местах трубопроводов длиной до 2 м, значительная коррозия. Три года назад заменены калориферы и 90% запорной арматуры.

По табл.66 такому состоянию системы соответствует износ 45%.

С учетом ранее выполненных замен отдельных элементов системы уточняем физический износ по сроку их эксплуатации (см. рис.4 и рекомендуемое прил.4).

Заполняем таблицу 3.

Итого: физический износ центрального отопления — 44,3%.

Принимается физический износ системы 45%.

Пример 6. Определение физического износа здания в целом.

При обследовании крупнопанельного 5-этажного жилого здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены данные по оценке физического износа газового оборудования, который проводился специализированной организацией.

Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сб. N 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», М., 1970.

По табл. рекомендуемого прил.2 определяем удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб.N 28.

Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в табл.4.

+----------------------+-----------+----------+------------+-------------------------+
| | Удельные | Удельные | Расчет- | Физический износ |
| | веса | веса каж-| ный | элементов здания, % |
| Наименование элемента| укрупнен-| дого эле-| удельный +-----------+-------------+
| здания | ных кон- | мента по | вес эле- | по резуль-| средневзве- |
| | структив-| таблице | мента, | татам | шенное |
| | ных эле- | прил.2 | | оценки | значение |
| | ментов | настояще-| | | физичес- |
| | по сб. | го сбор- | | | кого износа |
| | N 28, % | ника, % | | | |
+----------------------+-----------+----------+------------+-----------+-------------+ 1. Фундаменты 4 - 4 10 0,4 2. Стены 43 86 37 15 5,55 3. Перегородки 43 14 6 20 1,2 4. Перекрытия 11 - 11 10 1,1 5. Крыша 7 75 5,25 35 1,8 6. Кровля 7 25 1,75 40 0,7 7. Полы 11 - 11 30 3,3 8. Окна 6 48 2,88 15 0,43 9. Двери 6 52 3,12 20 0,62 10. Отделочные покрытия 5 - 5 50 2,5 11. Внутренние сантехни- 10 ческие и электро- технические устройства В том числе: отопление 1,7 1,7 40 0,68 холодное водо- 0,4 0,4 25 0,1 снабжение горячее водоснабжение 0,5 - 0,5 40 0,2 канализация 3,6 - 3,6 30 1,08 газоснабжение 1,1 - 1,1 15 0,17 электроснабжение 2,7 - 2,7 15 0,4 12. Прочие 3 лестницы - 31 0,93 20 1,86 балконы - 24 0,72 20 0,14 остальное - 45 1,35 - - 100 100 22,27

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания — 22%.

Примерные усредненные удельные веса укрупненных конструктивных элементов

+-------------------+---------------------+--------------------------------------+
| | | Удельные веса элементов по группам |
| Наименование | Наименование | капитальности, % |
|укрупненных элемен-| конструктивных эле- +------+------+-------+-------+--------+
| тов | ментов | I | II | III | IV | V |
+-------------------+---------------------+------+------+-------+-------+--------+ 1. Стены и Стены 73 86 80 76 61 перегородки (100%) Перегородки 27 14 20 24 39 2. Кровля (100%) Конструкции крыши 75 40 40 40 47 Кровельное покрытие 25 60 60 60 53 3. Проемы (100%) Окна 48 56 56 67 76 Двери 52 44 44 33 33
+--------------------+--------------------+------------------+---------------------+
| | Здания высотой | Варианты | |
| +-------+------------+---------+--------+ |
| | до 5 | более 5 | с бал- | без | |
| | эта- | этажей | конами | балко- | |
| | жей | | | нов | |
+--------------------+-------+------------+---------+--------+---------------------+ 4. Прочие Балконы* 33 31 15 - - - - (100%) Лестницы 25 24 51 51 40 25 - Остальные 42 45 34 49 60 75 100
--------------- * При отсутствии балконов удельный вес лестниц и прочих работ увеличивать на
половину удельного веса балконов.

Удельные веса слоев в многослойных панелях стен и
совмещенных крыш (по стоимости)
для II территориального района

+------------------+-------------+-------------+-------------------------------+
| Наименование | Материал | Толщина, | Удельный вес по |
| конструкции | утеплителя | см | стоимости, % |
| | | +-------------+-----------------+
| | | | тяжелого | утеплителя |
| | | | бетона | |
+------------------+-------------+-------------+-------------+-----------------+ Трехслойная стено- Жесткие ми- 30 0,4 0,6 вая панель нераловатные плиты То же Цементный 35 0,38 0,62 фибролит То же То же 40 0,3 0,7 То же Ячеистый бетон 35 0,45 0,55 То же То же 40 0,34 0,66 Двухслойная стено- Легкий бетон 30 0,5 0,5 вая панель То же То же 35 0,55 0,45 Трехслойная Минеральная - 0,35 0,65 панель совмещенной вата крыши Двухслойная Легкий бетон - 0,5 0,5 панель совмещенной крыши

Удельные веса элементов в системах инженерного оборудования (по восстановительной стоимости)

+-----------------------+--------------+---------------------------------------------+
| | | Удельный вес элемента в системе для |
| Система инженерного | Элементы | зданий этажности |
| оборудования | +----------+---------+---------+--------------+
| | | 1-3 | 4-6 | 9-12 | более 12 |
+-----------------------+--------------+----------+---------+---------+--------------+ Внутреннее горячее Магистрали 40 30 25 20 водоснабжение Стояки 30 40 45 55 Полотенце- сушители 10 13 15 15 Смесители 10 10 10 7 Запорная 10 7 5 3 арматура
_____________________________________________________________________________________
Центральное Магистрали 35 25 20 15
отопление Стояки 26 27 29 31 Отопительные 30 40 45 50 приборы Запорная 9 7 5 3 арматура Калориферы - 1 1 1
_____________________________________________________________________________________
Внутренний Трубопроводы 45 42 38 35
водопровод Краны и запор- 30 32 34 35 ная арматура Бачки смывные 25 26 28 30
_____________________________________________________________________________________ Внутренняя Мойки, раковины, 25 25 20 20 канализация умывальники Ванные 30 30 35 35 Унитазы 20 20 25 25 Трубопроводы 25 25 20 20
_____________________________________________________________________________________ Внутреннее Магистрали 20 20 25 25 электрооборудование Внутриквартирные 25 25 22 22 сети Электроприборы 30 32 33 35 ВРУ 25 23 20 18

Поделиться ссылкой в социальных сетях: