Понимание жилищной системы

Жилищно-коммунальные услуги необходимы для обеспечения комфортного проживания, а пользователи обязаны своевременно их оплачивать

Жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) предоставляются управляющими компаниями для обеспечения комфортного проживания и поддержания жилого фонда в исправном техническом состоянии. Документы, регулирующие правила их предоставления и оплаты, — это постановление правительства России о предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов и Жилищный кодекс Российской Федерации.

Эксперт в статье:

Алексей Гавришев, адвокат, управляющий партнер AVG Legal

Коммунальные услуги и жилищные — разные вещи. Коммунальное обслуживание — это деятельность управляющей компании (УК) по поставке ресурсов надлежащего качества в установленный срок. А жилищный сервис — это деятельность управляющей компании, направленная на поддержание чистоты общего имущества, обеспечение его сохранности и поддержание в нормальном состоянии всех устройств в многоквартирном доме.

Что входит в обязанности собственников и жильцов МКД?

Как у жильца квартиры либо МКД, у вас есть не просто права, но и обязательства — то, что вы должны иным.

Кроме того, если вы не исполняете собственные обязательства перед УК, то практически в любом случае сохраняете права владельца квартиры и потребителя коммунальной услуги. К примеру, если есть протекает в батарее и вы не проинформировали об аварии в УК, то квартиру не заберут и воду не выключат.

Обязательства вы можете разделить на следующие основные категории: денежные обязательства, обязанности действовать в интересах иных и воздержаться от действий. Вот что они означают.

Итоги

Вы познакомились с главными участниками жилищно-коммунальной системы, обеспечивающая вашу квартиру светом, теплом и комфортом в МКД. Далее речь пойдет о том, кто должен следить за чистотой и уходом подъезда, двора, парковки и обучим, как жаловаться на некачественное обслуживание.

Большой долг за коммунальные услуги

Последствия большого долга за коммунальные услуги:

Начисление пени за несвоевременную оплату предоставленной услуги.

Претензия управляющей компании с просьбой оплатить образовавшуюся задолженность. В ней указывается сумма задолженности, период ее образования и пени, начисленные за несвоевременную оплату услуги. В документе есть реквизиты для перечисления денежных средств и срок, в течение которого нужно погасить задолженность.

Алексей Гавришев, адвокат, управляющий партнер AVG Legal:

— Нередки случаи, когда у собственников жилых и нежилых помещений в силу различных обстоятельств образуются существенные задолженности по оплате ЖКХ, нередко суммы задолженностей исчисляются сотнями тысяч рублей.

Гражданское законодательство закрепляет положения, согласно которым срок исковой давности по задолженностям ЖКХ составляет три года, это срок, в течение которого УК может обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности в принудительном порядке, при этом сумма задолженности, как правило, увеличивается на сумму пени и размер госпошлины. Чаще всего указанные суммы взыскиваются путем получения судебного приказа, то есть упрощенно, без проведения традиционных судебных заседаний.

Если должник имеет желание погасить имеющуюся задолженность, даже частично, он имеет право обратиться в управляющую компанию с заявлением о рассрочке платежа. Однако такое действие будет приниматься как признание долга и сроки давности на него уже распространяться не будут.

Отключение коммунальных ресурсов. Управляющая организация может ограничить или приостановить поставку ресурсов должнику. Но сначала его уведомят о предстоящем отключении и попросят погасить долг. Если он не исполнит просьбу, могут ограничить коммунальный ресурс.

Обращение в суд за взысканием задолженности. По решению суда в счет погашения долга может быть изъята бытовая техника, наложен арест на автомобиль и недвижимость, банковские счета и ценные бумаги.

Выселение неплательщиков. Законодательство позволяет выселить потребителя за долги по ЖКХ. Но это крайняя мера, к ней прибегают очень редко.

Региональный оператор капитального ремонта

Это часть относительно новой системы. Такие организации занимаются всеми вопросами, связанными с проведением капитального ремонта в многоквартирных домах. Дать краткий обзор всех вопросов, которые находятся в ведении региональных операторов, довольно сложно —  этому стоит посвятить отдельную статью. Можно также ознакомиться с разделом IX ЖК РФ , где деятельность операторов описана детально.

«До сих пор в вопросах организации и проведения капитальных ремонтов еще остаются белые пятна. Например, в течение определенного времени некоторые операторы рассматривали капремонт как замену устаревшего морально и технически оборудования в домах на новое точно такое же. Однако сегодня существуют прямые указания правительства и Минстроя на то, что ремонты должны быть энергоэффективными. Это значит, что собственники вправе требовать модернизации своих домов, включая установку автоматизированных индивидуальных тепловых пунктов, балансировку отопительных систем, оснащение радиаторов автоматическими терморегуляторами. Такие меры не только повышают комфортность проживания, но и способствуют ослаблению бремени коммунальных платежей», — добавляет Антон Белов («Данфосс»).

На практике перечень вопросов, которые возникают у собственников жилья в многоквартирном доме, может быть куда шире. И каждый из них заслуживает отдельного обзора, а иногда даже и нескольких. Этот материал призван помочь выбрать верное направление для дальнейших действий. Надеемся, что он будет полезным.

Как работает система ЖКХ

Жители МКД получают горячее отопление, электричество, газ и тепло. А еще из дома отводятся сточные воды и вывозится мусор. Все это и уборка с благоустройством двора с подъездами относится к жилищно-коммунальным услугам — ЖКУ. А вся область, которая занимается тем, чтобы в МКД было максимально комфортно проживать, называется ЖКХ.

Далее доступна полезная информация для жильцов МКД. Многоквартирные являются дома, в которых у квартиры имеются общие стены, общая коммуникационная система и общая территория с иными квартирами.

Компании, обслуживающие такой дом, отправляют квартирантам квитанции: в них имеется информация о том, кому отправили средства жильцов. Эта компания должна сделать так, чтобы квартира отапливалась в зимний период и освещалась, а на участке возле дома — было чисто.

Что представляет собой система?

За комфортом в вашем доме стоит обслуживающая организация, владельцы иных квартир, контролирующие органы, суд и даже все государство. Далее рассмотрим, чем конкретно они занимаются и как поступать, если они не справляются со своими обязанностями.

Что вам станет известно

Это государственный надзорный орган, осуществляющий контроль за соблюдением коммунальными службами Жилищного кодекса и всех действующих в сфере ЖКХ стандартов, нормативов и предписаний. Поэтому с любыми жалобами на работу коммунальных служб вам нужно идти сюда. Контроль за качеством выполнения капитального ремонта многоквартирных домов и расходованием выделенных на него средств также осуществляют здесь.

Однако на этом функции инспекции не заканчиваются. Еще она выдает разрешения на перепланировку и переустройство квартир. Поэтому если вы затеяли серьезный капремонт у себя в квартире — тоже идите к инспектору.

Что входит в жилищно-коммунальные услуги

В список ЖКУ, которые предлагают жильцам, входят:

— Под коммунальными подразумеваются те услуги, которые направлены на обеспечение проживания жителей в многоквартирном доме, непосредственно в своих квартирах, в то время как жилищные услуги направлены на содержание, управление и ремонт общего домового имущества, принадлежащего жителям многоквартирного дома по праву долевой собственности. Коммунальные услуги включают в себя холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение. Жилищные услуги включают в себя содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества многоквартирного дома, капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома и вывоз бытовых отходов.

Эксплуатирующая организация

Как их только сегодня не называют: управляющие компании (или просто УК), ДЕЗ, ДЭЗ, ЖЭК, ЖЭУ, РЭУ и так далее. Иногда даже именуют ЖКХ. Но все это — одно и то же под названием «эксплуатирующая организация». Она отвечает за состояние дома и прилежащей территории, а также за качество коммунальных услуг. Она же зачастую собирает коммунальные платежи. Именно в управляющие компании жители чаще всего идут со своими проблемами. Поэтому и внимания им мы уделим больше всего.

Эксплуатирующей организации следует адресовывать любые претензии, связанные с текущим состоянием и обслуживанием общего имущества в жилом доме, с вывозом мусора, с уборкой и расчисткой придомовой территории. Подробно сфера ответственности управляющей компании обозначена в договоре на управление многоквартирным домом, который она должна в обязательном порядке заключать с каждым собственником и ежегодно пролонгировать (п. 1.1 ст. 162 ЖК РФ). Если такого договора у вас нет — требуйте его.

Большинство эксплуатирующих организаций оказывает также дополнительные платные услуги, не относящиеся к эксплуатации общедомового имущества. Например, вам могут сделать ремонт в квартире, поменять розетки или смесители, установить унитаз, отрегулировать плотность прилегания оконных створок к раме и т. д. Перечень платных услуг должен присутствовать на сайте организации и в ее офисе.

Нередко представители управляющих компаний любят отправлять собственников с их претензиями в различные третьи инстанции. Не работает лифт? Обращайтесь в лифтовую компанию! Нет горячей воды? Мы ни при чем, звоните в котельную! Окно в новой квартире вставлено криво? Это все застройщик, все претензии к нему!

На подобные попытки уйти от ответственности не стоит обращать внимания: нужно настойчиво требовать своего. Именно эксплуатирующая организация, которую собственники наняли для управления домом, заключает договоры со сторонними подрядчиками. Именно она должна контролировать их работу и следить за техническим состоянием здания и работоспособностью его систем.

Еще один момент, на который следует обратить внимание, — граница раздела имущества на общедомовое и личное. Например, квартирный электросчетчик относится к личному имуществу, поэтому в УК будут правы, если порекомендуют вам самостоятельно сообщить о его неисправности в электросетевую компанию. То же относится к водосчетчикам, телефонным линиям и пр.

В системе водоснабжения граница проходит через вентили или шаровые краны на отводах от стояков. Их менять и обслуживать должна эксплуатирующая организация, а все, что установлено после этих кранов, относится к зоне ответственности собственника.

С отоплением все сложнее. Главный вопрос заключается в том, рассматривать отопительные приборы в квартирах как часть общедомовой системы отопления или как собственность жителей. « С инженерной точки зрения радиатор следует рассматривать как неотъемлемую часть отопительной системы, а саму ее — как единое целое, поскольку любые несанкционированные манипуляции с радиатором могут негативно отразиться на работе системы отопления и отрицательно сказаться на комфорте жильцов. Например, если вы увеличили площадь радиатора у себя в квартире, то тем самым отняли часть тепла у своих соседей по дому: у вас стало теплее, а у них — холоднее.

Но, к сожалению, взгляды инженеров и юристов на систему отопления не совпадают. С юридической точки зрения граница раздела собственности проходит по запорному крану перед отопительным прибором. При наличии крана радиатор считается собственностью жильцов, а стояк — общедомовой собственностью. В целом же можно сказать, что общепризнанная норма пока не сложилась. В каких-то регионах, например в Санкт-Петербурге, радиаторы меняют в ходе капитального ремонта, а в каких-то — не меняют», — комментирует Антон Белов, заместитель директора теплового отдела компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования.

Также специалист разъясняет, что автоматические радиаторные терморегуляторы являются регулирующей, а не запорной арматурой и не могут рассматриваться как замена шаровым кранам. При отсутствии последних за обслуживание терморегуляторов также отвечает управляющая компания. Она же должна установить на регуляторы термоэлементы, которые в некоторых новостройках и домах после капитального ремонта отсутствуют: вместо них обескураженные жильцы обнаруживают лишь пластиковые колпачки.

В вопросах ремонта дома следует ориентироваться на разделение между текущим и капитальным. Текущий производит управляющая компания, а за капитальный отвечает региональный оператор (о нем чуть позже). Поэтому и платежи на нужды текущего и капитального ремонта в ежемесячных счетах разделены. Чем капитальный ремонт отличается от текущего, можно узнать из пункта 3.8 Постановления Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1 (редакция от 16.06.2014) . Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, должен содержаться в договоре управления многоквартирным домом (п. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Что касается платежей за коммунальные услуги, то обращаться по связанным с ними вопросам в эксплуатирующую организацию нужно в том случае, если именно она выставляет счета и принимает оплату. Это не всегда так. Например, в Москве для этой цели существуют муниципальные расчетные центры. Они фиксируют данные учета, формируют счета, принимают оплату и распределяют ее между различными коммунальными структурами и ресурсоснабжающими организациями.

Коммунальные службы и их назначение

Отключили зимой горячую воду? Шумят соседи? Не работает лифт? Квартплата стала непосильной? Причины этих и других коммунальных неприятностей могут быть разными, как и службы, отвечающие за их устранение. Этот обзор поможет не потеряться в большом количестве организаций и структур нового российского ЖКХ и отправить претензию именно туда, где она будет услышана с наибольшей вероятностью.

Роспотребнадзор

Это еще одно ведомство, куда можно подать жалобу. Только принцип ее рассмотрения здесь иной. Если жилищная инспекция занимается всем, что связано с жильем, то Роспотребнадзор контролирует качество оказания услуг и их соответствие санитарным и иным потребительским нормативам.

Например, если диалог с УК не дает результатов, то в Роспотребнадзор имеет смысл обращаться с жалобами на низкую температуру горячей воды или наличие в воде посторонних примесей, на холод или духоту в квартире, отсутствие вентиляции, грибок и плесень на стенах, отсутствие заземления и другие нарушения в работе системы электроснабжения. Также здесь рассмотрят жалобы на нарушения условий обслуживания общего имущества: на неработающий мусоропровод или лифты, различные неприятные запахи в подъезде, темноту на лестницах и пр. « Для верности» можно сразу подать жалобу и в жилищную инспекцию.

Кто занимается обслуживанием дома?

Поставщик коммунальной услуги (ресурсоснабжающая организация) — это компания, снабжающая квартирантов газом, водой, электроэнергией, отводом сточных вод и вывозом мусора.

Управляющая компания (УК) является коммерческой организацией, которая по поручению жильцов за определенную сумму обслуживает дома и поставляет коммунальные услуги. У УК имеется лицензия, которую вы можете сверить на портале ГИС ЖКХ.

Жильцы МКД могут подписать соглашение с УК и выяснить объемы услуг, которые они желают приобрести. К тому же не важно проживаете ли вы в доме. Владельцы могут потребовать, чтобы УК тщательно исполняла свои обязанности, которые прописаны в соглашении, по обслуживанию дома: меняла в подъездах выбитые оконные проемы и очищала снег во дворах.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является некоммерческой организацией, альтернативой управляющей организации, то есть также занимается обслуживанием дома и предоставляет коммунальные услуги. Однако если УК относится к посторонним профессионалам, то ТСЖ следит за вашими соседями-активистами. Услуги ТСЖ обходятся подешевле, однако их качество должно соответствовать тем же правовым нормам, что и для УК. Важное значение имеет отследить, на что и как ТСЖ растрачивает деньги жильцов, и тщательно читает их отчеты о выполненной работе: ТСЖ обычно действует не в интересах квартирантов.

Региональный оператор, который отвечает за фонд капитального ремонта, — это компания, на счетах которой хранятся средства на капитальные ремонтные работы, если жильцы не приняли решение хранить сумму на особом счете.

Совет МКД является представителями владельцев дома, обслуживаемые УК либо ТСЖ. Совет МКД должен следить за работой УК, однако может просто подписывать договор о проделанной работе. Советом руководит председатель, его также называют управдомом.

Во время общего собрания владельцы МКД принимают решение, в какой очередности оплачивают за ЖКУ. За воду, свет, газ, отопление квартиранты могут оплачивать сразу в водоканале, межрайгазе, энергосбыте и теплосети. Либо могут перечислять средства УК либо ТСЖ, чтобы таким образом сами переводили сумму ресурсоснабжающим компаниям. Сумму, которую платит квартирант, не смешивают: для любой услуги в квитанции имеется отдельная графа. Тарифы на ЖКУ указывают местные власти, принимая во внимание федеральные ограничения.

Если владельцы МКД хотят, к примеру, обустроить видеонаблюдение за участком около дома, то организуется общее собрание, где вместе принимают решение, у кого и как его заказывать. Либо принимают решение, что дому необходима парковка, а с интернет-провайдера обычно взимают плату за размещение техники на чердаке.

Если ТСЖ либо УК некачественно выполнило свою работу и не выполнило собственные обязательства, на них вы можете пожаловаться в контрольный орган — к примеру, в прокуратуру, жилищную инспекцию либо Роспотребнадзор. Они сверяют жалобы и предпринимают меры. А если не примут, то вы можете пожаловаться и на них — в суд. Решение суда непременно к исполнению для всех, так как основано на общем для всех законодательстве, которое создано государством.

А теперь речь пойдет обо всех участниках данной схемы подробнее.

Что могут владельцы МКД во время общего собрания

Общее собрание владельцев МКД принимает решение о том, как жильцы будут применять придомовой участок и какие дополнительные виды услуг квартиранты приобретут у обслуживающих компании: видеонаблюдение, охрану, сигнализационную систему.

Что могут. По закону УК либо товарищество собственников жилья должны предоставлять владельцам по крайней мере услуги по содержанию МКД: убрать протечку крыши, отремонтировать перила, провести влажную уборку подъездов и предоставлять иные виды услуг, о которых речь пойдет в следующем уроке.

Во время общего собрания решают, необходимо ли собственникам МКД что-то еще, кроме этого минимума, кому и сколько они намерены оплатить. К примеру, необходимо ли видеонаблюдение, услуга консьержа, шлагбаумы на парковках и какая сумма предоставляется обслуживающей компании, которая разместит в лифте собственную рекламы, а на чердаке — специальную технику.

Как собираются. Общее собрание жильцов должно организовываться по крайней мере раз в течение года — в течение второго квартала, если владельцы квартир не приняли иное решение. Однако если не организовывать собрания, никакой ответственности для жильцов не будет.

К тому же, если за полгода или больше жильцы дома, где более 30 квартир, не выбрали ни УК, ни ТСЖ, то городской администрацией проводится конкурс, которая самостоятельно выбирает для МКД управляющую организацию. Если в доме менее 30 квартир, то УК либо ТСЖ могут и не быть.

Общее собрание жильцов можно провести и почаще, если владелец по крайней мере одной квартиры полагает, что есть повод.

Инициатор собрания должен оповестить всех жильцов за 10 суток о том, где, когда и какие вопросы необходимо обсудить. Сделать это вы можете следующими методами: под подпись, или с помощью заказного письма.

Любое решение общего собрания будет действовать, если в нем участвует более 50%, а по определенным вопросам вроде детсада с торца — жильцов больше ⅔ площади дома. Если во время собрания пришло менее жильцов, значит, многие решили ничего не изменять: их все устраивает. Несогласному меньшинству предстоит с этим смириться либо уговорить соседей принять участие в следующем собрании. Правила организации ОСС отмечены в ЖК.

Итоги собрания требуется зафиксировать в протоколе и размещать на портале «Реформа ЖКХ»: документы по своему МКД можно посмотреть в любое время. Если не обнаружили необходимые документы на этом портале, то стоит взглянуть на сайт ГИС ЖКХ: иногда бывает так, что некоторые документы размещены на каком-то одном портале, а часть — на ином.

Общее собрание вы можете проводить и в онлайн режиме, с распечаткой бланков лишь для тех, кто не использует интернет. Об

Любое решение общего собрания должны для всех жильцов, даже если они не принимали участие в голосовании либо голосовали против. Безусловно, если собрание проводили по всем правилам.

Оказываются ситуации, когда решение общего собрания с нарушениями права какого-то из жильцов МКЖ. К примеру, если во дворовой области разделили места для парковки и кому-то подобного места не досталось. В действительности двор является общей собственностью, нельзя закрепить отдельные территории за квартирами и определенными жильцами. По этой причине квартирант может обжаловать подобное решение в судебном порядке. Подать иск в суд необходимо в течение полугода после того, как жилец узнал о решении, если он не принимал голосование на собрании либо проголосовал против.

Как помогает жильцу. Инициаторы собрания обговаривают основные проблемы ЖКД во время общего обсуждения. Жильцы большинством голосов выбирают, кто и как займется обслуживанием дома и территории около него, чтобы всем было удобно. О том, кому принадлежит территория и что это означает для владельцев квартир, речь пойдет в отдельном уроке.

Что входит в полномочия УК либо ТСЖ

В свою квартиру можно позвать клининговую компанию либо сборщика мебели: вам необходима услуга, вы хотите ее оплачивать и подбирайте самый подходящее предложение по стоимости либо качеству. В процессе вы даете какие-то рекомендации: помыть оконные проемы, собрать шкафы. Приглашенный сотрудник не может сразу передумать и помыть напольные покрытия вместо оконных проемов.

Так же и в области обслуживания МКД. Общее собрание жильцов принимает решение, кто будет заниматься обслуживанием всего МКД и всей его территории: УК либо ТСЖ. Кроме того, общее собрание принимает решение, кто от имени всех жильцов подпишет соглашение с подобранной компанией о том, что она сделает делать для жильцов МКД и сколько денег за это получит.

Компания не может выходить за пределы соглашения, заключившей по решению общего собрания жильцов, — это главный документ.

Как поступать. У К либо ТСЖ поддерживает дом и двор в порядке, даже если жильцы задолжали оплату за ЖКУ. Она может потребовать с владельцев МКД сумму за собственную работу, при потребности — через судебное решение.

Это не ставит ее выше жильцов и не освобождает от должностных обязанности менять выбитые стекла в подъездах, однако любая из сторон соглашения должна осуществлять свою часть: УК должна следить за порядком, а жильцы должны за это оплачивать. Подробнее речь пойдет об этом в таких уроках, как: что входит в зону ответственности квартирантов, УК, города.

Как делает. У К либо ТСЖ должны осуществлять собственные обязательства — к примеру, если по правилам застроек около МКД запрещается парковаться, то они должны проконтролировать въезд во двор, даже если это не понравится жильцам.

УК может выключить за задолженность часть лифтов либо фонарей, либо лишать должников горячей воды во время поручения ресурсоснабжающей компании, однако не может запрещать жильцам с задолженностями отправиться во двор. И не может навязывать жильцам чрезмерный размер оплаты за собственные услуги, даже если это является новостройкой, либо дополнительной платной услугой, к примеру по вывозу строймусора.

Если появилась аварийная ситуация, УК и ТСЖ обычно требуют впускать их в жилье для проведения ремонтных работ. В иное время подобное вероятно лишь с согласия жильцов, так как жилище является неприкосновенным.

Как помогает жильцам. У К либо ТСЖ может устранить поломки либо неполадки, если во дворе либо подъезде что-то поломалось, не убрали либо чего-то не хватает. Если пожалуетесь в УК либо ТСЖ, вам должны дать ответ в течение 3 суток. А если была протечка, то обслуживающая компания должна предпринять меры в течение суток. Кроме того, если протечка была с водой, электроэнергией, газом либо теплоэнергией, коммунальщики должны выключить подачу ресурсов.

Кто всех проверяет и куда пожаловаться

Работу поставщиков коммунальных услуг, обслуживающих и иных компаний контролируют специальные госорганы.

Жилинспекция, или Госжилнадзор, прослеживает за соблюдением ЖК: туда необходимо идти с жалобой на плохо выполненные работы УК либо ТСЖ, на соседку, которая без решения общего собрания начала свой бизнес в квартире, и на соседа, снесший в квартире стену без того, чтобы согласовать с городской администрацией и соседями.

Роспотребнадзор прослеживает за тем, чтобы права квартирантов как потребителей соблюдались. Сюда необходимо жаловаться, когда вы оплатили за услуги содержания МКД, однако их предоставили некачественно либо не оказали вообще.

Антимонопольная служба (УФАС) следит, чтобы в квитанции было согласованные правительством расценки, и может оштрафовать за их завышение. У ФАС решает, если городская администрация назначила УК в обход решения общего собрания жильцов.

Прокуратура прослеживает за тем, чтобы все соблюдали законы и не нарушали права иных жильцов.

Горадминистрация управляет городом. В администрацию необходимо обратиться, если вопрос относится чего-то, что принадлежит городу, к примеру двора, если он не относится к единому имуществу владельцев МКД.

Далее речь пойдет о том, когда и куда именно необходимо обратиться в конкретных ситуациях.

Как помогают жильцу. Органы сверяют жалобы и принимают решение проблемы. Время решения проблемы бывает любое, его отметят в ответе: там обычно пишут, что проблему уже решили либо что ее передали далее.

К тому же госорганы должны письменно отвечать не позднее месяца с получения письменного согласия жильцов. На государственных интернет-порталах собственные правила, в основном там отвечают быстрее.

А еще есть суд. Если УК либо ТСЖ плохо работает, и вы не смогли решить проблему с помощью контролирующего органа, предстоит отправиться в суд. Судья займется изучением документов, проводить сравнение фактов с правовыми нормами и соглашениями, и вынесением решений. К примеру, обяжет УК оплатить вам, выполнить что-то в своих интересах либо разъяснить, почему требования к ней необоснованные.

Решение суда окажется непременным для жильцов и обслуживающей компании. Однако если вы с ним не согласились, судебное решение можно оспаривать в вышестоящей инстанции — областном и Верховном суде. Подробнее об этом речь пойдет в дальнейшем материала.

Судья должен разбираться в ситуации на основе документации, фотографий, свидетельского показания и экспертного заключения. К тому же он не может выносить решение по тем моментам, которые ему не задавали.

Государство — важное

Основа жизни в любом МКД — законодательство РФ. По этой причине основной участник жилищно-коммунальной системы — правительство.

Оно принимает решение, какие права и обязательства окажутся у любого жильца МКД в стране, у всех предоставляющих услуги организаций и у всех госорганов, которые как-то могут повлиять на соблюдение данных законов.

Для жильцов либо нанимателей квартир в РФ действуют одни и те же законы. В регионе обычно действуют иные тарифы либо иные сроки, однако все это не может противоречить ЖК и постановлениям правительства. Улучшить положения жильца — могут, ухудшить — нет. Так что ЖК России — государственный ориентир того, что вам должны и что вы должны.

Законы, которые дают права некоторым, к примеру на каркас без протечки, возлагает на иных обязанности данную крышу отремонтировать — к примеру, на УК. Далее речь пойдет о том, какие у вас имеются права и обязательства, кто и что должен выполнять.

Кто и что выполняет в ЖКХ

Правила предоставления коммунальных услуг

Исполнителем коммунальных услуг могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищные кооперативы, а также специализированные потребительские кооперативы. Кроме того, исполнителем таких услуг может быть садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество.

Предоставление коммунальных услуг собственникам возможно только с момента заключения ими договора поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, которые отвечают лишь за предоставление коммунальных ресурсов до границы многоквартирного или жилого дома.

Обязанности исполнителя

Граждане и организации обязаны оплачивать коммунальные услуги за помещение, которое они занимают. Обязанность оплачивать КУ у собственника, нанимателя или арендатора появляется с момента возникновения права собственности или заключения соответствующего договора. Тот, кто принял квартиру от застройщика по передаточному акту, но право собственности еще не установил, обязан оплачивать коммунальные услуги с момента подписания акта.

Квитанция на оплату коммунальных услуг

Единый платежный документ (ЕПД) — квитанция, которую получают собственники жилых и нежилых помещений, а также наниматели жилых помещений по договору социального найма. Счет за коммунальные услуги формируется на основании нормативов или объема потребления коммунальных ресурсов.

В ЕПД входит плата за следующие услуги:

Если в помещении установлены приборы учета, размер платы рассчитывается по формуле, в которой объем потребленного ресурса умножают на существующий тариф. При отсутствии прибора учета размер платы определяется по нормативам и рассчитывается по формуле, когда на норматив потребления и цену ЖКУ умножается число проживающих в доме или квартире. В случае если прибора учета нет, но имеется техническая возможность для его установки, в формуле расчета появляется повышающий коэффициент — 1,5.

С января 2021 года россиянам начали начислять пени за долги по квартплате и обяжут проводить поверки счетчиков.

Субсидии на оплату коммунальных услуг

На льготы от государства на оплату могут претендовать следующие граждане:

Также к категориям льготников относятся:

Каким должен быть доход для получения субсидии

Если семья тратит более 22% своего общего дохода на оплату коммунальных услуг, она имеет право на субсидии. Но региональные власти могут устанавливать собственные льготы и субсидии по оплате ЖКУ. Например, в Москве максимально допустимая доля совокупных расходов семьи на оплату услуг ЖКХ установлена в размере 10%, в Санкт-Петербурге — 14%, в Якутии — 15%, в Омске — 18%, в Кемерово — от 5 до 17%.

ТСЖ, ЖСК

У многоквартирного дома коллективный владелец. Поэтому все вопросы, связанные с его управлением, решает общее собрание собственников квартир. По его решению может быть создано собственное юридическое лицо — товарищество собственников жилья, или ТСЖ (раздел VI ЖК РФ).

Большое ТСЖ может нанять собственный штат технических специалистов для обслуживания дома. В этом случае оно полностью берет на себя функции УК. Однако не менее часто ТСЖ заключает договор с управляющей компанией, которая становится подрядчиком, выполняющим текущие работы. В обоих случаях со своими претензиями и проблемами жильцам следует обращаться в ТСЖ.

То же самое относится и к жилищным (или жилищно-строительным) кооперативам (ЖСК, раздел V ЖК РФ). Отличие этих организаций в том, что чаще всего они создаются с целью приобретения, реконструкции или строительства жилого дома, то есть формируются из пайщиков. После достижения поставленной цели кооператив может управлять зданием, а может быть преобразован в ТСЖ (ст. 122 ЖК РФ).

Диспетчерская

Ее назначение — прием заявок об экстренных ситуациях и организация действий по их устранению. Если прорвало трубу, отключился свет или остановился лифт — звоните диспетчеру. А вот обращаться к нему с требованиями о покраске стен в подъезде не стоит. Для этого нужно идти в управляющую компанию.

Кстати, зачастую диспетчерская является ее подразделением. Но не всегда. Например, когда в городе преобладают муниципальные эксплуатирующие организации (МУП), диспетчерские службы нередко выделяют в отдельную структуру и подчиняют ее одному из департаментов мэрии или префектурам. Так обстоит дело в Москве, где работают объединенные диспетчерские службы (ОДС), входящие в состав ГУ ИС (государственные учреждения «Инженерные службы районов»). При этом отдельные частные УК могут иметь как собственные диспетчерские, так и заключать договоры на обслуживание с городскими.

Расчетный центр

Подобно диспетчерским службам, расчетные центры муниципальных эксплуатирующих организаций, собирающие данные учета коммунальных услуг и выставляющие за них счета собственникам, могут быть выделены в отдельную структуру. Например, в Москве исторически действует система ЕИРЦ (Единых информационно-расчетных центров), которые на сегодняшний день подчинены городскому Департаменту топливно-энергетического хозяйства (ДепТЭХ).

С одной стороны, это менее удобно, поскольку в цепочке расчетов появляется лишнее звено, а их прозрачность становится хуже. С другой — ЕИРЦ независимы от управляющих компаний, то есть являются чем-то вроде постоянно действующих аудиторов в системе начисления коммунальных платежей.

Единого мнения здесь нет. Как бы то ни было, но по всем вопросам, связанным с оплатой коммунальных услуг, нужно обращаться в расчетный центр (там, где он есть).

Нормативы потребления

Норматив потребления — количественный показатель объема потребления коммунального ресурса (холодная вода, горячая вода, природный и (или) сжиженный газ, электрическая энергия, тепловая энергия, сточные бытовые воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения), применяемый для расчета размера платы за коммунальную услугу при отсутствии приборов учета. Порядок установления нормативов потребления коммунальных услуг утвержден постановлением правительства России от 23 мая 2006 года № 306 (в ред. постановления правительства России от 28 марта 2012 года № 258).

Установка нормативов на коммунальные услуги входит в обязанности местных властей — по каждому виду услуг свой норматив. Срок действия нормативов потребления коммунальных услуг составляет не менее трех лет, в течение этого периода нормативы потребления коммунальных услуг пересмотру не подлежат.