НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом, а собственники квартир ей за это платят.

Такие компании следят за лифтами, поддерживают чистоту в подъездах, ремонтируют трубы в доме. Еще они в ответе за то, чтобы не текла крыша и ни на кого не упала сосулька.

Основной документ, регулирующий деятельность управляющей компании, — Жилищный кодекс РФ.

Что входит в обязанности УК

У управляющих компаний две основных обязанности: по договору они обслуживают дом и контактируют с другими поставщиками коммунальных услуг.

Обслуживание дома. В квитанциях обычно это называют «содержание и ремонт жилья» или похожими фразами.

Как управляющая компания обслуживает дом:

УК оказывает эти услуги самостоятельно или нанимает подрядчиков. Управляющая компания отвечает за качество и сроки работ перед собственниками.

Доска с объявлениями от управляющей компании

Контакты с другими поставщиками. Кроме управляющей компании дом обслуживают другие поставщики коммунальных услуг: за электричество, воду и отопление управляющая компания обычно не отвечает.

Она выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:

В каких вопросах управляющая компания может и не может помочь

Управляющие компании размещают информацию на сайтах и предоставляют ее по требованию собственника.

Что проверять. УК обязана предоставлять данные о своей работе по просьбе жильцов. Вы имеете право проверить:

Поищите на сайте ГИС ЖКХ. Управляющие компании с 2021 года выкладывают там:

Напишите обращение. Эти же вопросы можно задать с помощью заявления в управляющую компанию. Заявление подавайте в приемную в двух экземплярах: один забираете себе со штампом секретаря. Если подаете заявление через интернет, сделайте скриншот экрана.

У собственников возможностей больше: они могут участвовать в голосованиях, просматривать отчетность управляющей компании, отправлять показания счетчиков

Чтобы посмотреть отчеты и информацию о коммунальных услугах в своем доме, нажмите иконку «Информация о договорах по дому». Внизу появится ссылка, по которой можно посмотреть договор управления

На странице «Отчет о выполнении договора управления» есть список отчетов за прошлые годы. Их выкладывают в течение первого квартала следующего года

Тарифы на странице «Информация о применяемых тарифах» должны быть такими же, как в квитанции за ЖКУ

Куда жаловаться на управляющую компанию

Если будут нарушения со стороны УК, на нее можно жаловаться. Жаловаться можно сразу во все инстанции. Ответ должны дать в течение 30 дней.

Руководитель управляющей компании. Сначала обратитесь в саму УК — напишите заявление на имя руководителя. Жалоба в другие места будет весомее, если вы пытались решить вопрос напрямую, но не смогли. Последующие жалобы подкрепите письменным отказом управляющей компании либо укажите, что они проигнорировали обращение. К тому же иск в суд могут не принять, если с вашей стороны не было попытки досудебного урегулирования.

ГИС ЖКХ. На сайте в личном кабинете можно написать официальное обращение или жалобу не только на управляющую компанию. В списке есть местные ресурсоснабжающие организации — например, Мосводоканал и Мосэнергосбыт в Москве, — органы соцзащиты и местного управления. Все они обязаны вовремя реагировать на обращения пользователей системы.

Для каждого обращения выберите тему и адресата, введите текст и нажмите «Отправить»

Первыми в списке адресатов будут управляющая компания вашего дома и ресурсоснабжающие организации

Органы исполнительной власти. С жалобами на УК работают:

Некоммерческие организации. С нарушениями в жилищно-коммунальном хозяйстве борются политические партии и общественные организации, например общества по защите прав потребителей.

Кто контролирует управляющие компании

Это не обязательно те же самые организации, в которые жалуются на УК. Некоторые органы контролируют и рассматривают жалобы, другие только контролируют, а жаловаться туда не стоит. Контроль за управляющими компаниями ведут по нескольким направлениям: соблюдение нормативов, лицензионный контроль, контроль за тарифами и проверка качества работы.

Нормативы и критерии качества коммунальных услуг определяют Министерство строительства РФ и Министерство энергетики РФ. Нормативы показывают, что и в каком объеме нужно среднему гражданину в месяц. Например, сколько воды или электричества он использует, сколько топлива уйдет на отопление. Также Минстрой указывает, что считать качественной или некачественной работой УК и других поставщиков. В целом эти министерства больше издают методические указания, как контролировать, чем проводят проверки.

Лицензирование. Управляющие компании лицензирует Госжилнадзор, а потом устраивает для них проверки. Это называется лицензионным контролем. В ходе таких проверок жилищная инспекция ищет нарушения — и если найдет, то может отозвать лицензию. Если вы сообщите о нарушении в Госжилнадзор, они могут провести внеплановую проверку УК.

Контроль за тарифами. Федеральная антимонопольная служба следит, чтобы управляющая компания устанавливала тарифы на услуги по закону. Этим же занимается региональный комитет по тарифам, а если его нет — региональное министерство энергетики.

Качество услуг контролирует региональное управление Роспотребнадзора. Они следят, чтобы работа УК не нарушала санитарные нормы и требования безопасности. В случае нарушений Роспотребнадзор должен привлечь УК к административной ответственности.

Все эти вопросы проверяют также муниципальные органы власти. Обычно это управление ЖКХ при городской администрации. Раз в год они должны проводить плановые проверки, а внеплановые устраивают при поступлении жалоб.

Жильцы дома тоже могут контролировать свою управляющую компанию — об этом мы рассказали выше.

Услуги, оказываемые управляющей компанией

Управляющие
компании, как правило, оказывают
коммунальные и жилищные услуги. Жилищные
услуги включают в себя услуги по
содержанию и ремонту жилого помещения,
ремонту общего имущества многоквартирного
дома. Коммунальные услуги связаны с
предоставлением собственникам помещений
коммунальных ресурсов (тепло, вода и
т.п.)

1.
расходы по содержанию и ремонту помещений,
включающие в себя расходы: на управление
многоквартирным домом; на содержание
общего имущества дома; на текущий ремонт
имущества дома; на капитальный ремонт
имущества дома;

Наниматели
жилых помещений не несут расходов по
капитальному ремонту (их несет
собственник), но в состав их платежей
включается плата за найм.

Жилищные
услуги, оказываемые УК, включают в себя:

1.
услуги по содержанию и ремонту жилого
помещения, в т.ч.:

1.1.
по предоставлению жилого помещения в
найм;

1.2.
по управлению многоквартирным домом;

1.3.
по содержанию общего имущества
многоквартирного дома, в том числе: по
содержанию лифтового хозяйства, по
вывозу бытовых отходов;

2.
по ремонту общего имущества многоквартирного
дома, в том числе:

Управляющая
компания — юридическое лицо, предоставляющее
коммунальные услуги, производящее или
приобретающее коммунальные ресурсы и
отвечающее за обслуживание внутридомовых
инженерных систем, с использованием
которых потребителю предоставляются
коммунальные услуги. Таким образом, у
управляющей организации возникают
договорные отношения с ресурсоснабжающей
организацией, в соответствии с которыми
управляющая организация приобретает
коммунальные ресурсы, а с другой- с
потребителями по предоставлению
коммунальных услуг (рис. 1.1.).

В
связи с этим, обязанность по оплате за
поставленные коммунальные услуги в
полном объеме ложится на управляющую
компанию. В свою очередь, обязанность
по оплате коммунальных услуг у
непосредственного потребителя
(собственников и нанимателей) возникает
только перед управляющей компанией и
вытекает только из договора
управления
(рис. 1.1.).

Коммунальные
услуги – это услуги, связанные с
предоставлением собственникам помещений
коммунальных ресурсов. В соответствии
с Правилами предоставления коммунальных
услуг гражданам, утвержденных
Постановлением Правительства РФ от 23
мая 2006 года № 307 «коммунальные услуги»
— деятельность исполнителя коммунальных
услуг по холодному водоснабжению,
горячему водоснабжению, водоотведению,
электроснабжению, газоснабжению и
отоплению, обеспечивающая комфортные
условия проживания граждан в жилых
помещениях.

Одной
из задач деятельности УК является
предоставление потребителям коммунальных
услуг надлежащего качества. А что такое
«коммунальные услуги надлежащего
качества» с точки зрения законодателя?
В соответствии с Правилами предоставления
коммунальных услуг гражданам, утвержденных
Постановлением Правительства РФ от 23
мая 2006 года № 307 «коммунальные услуги
надлежащего качества» — коммунальные
услуги, отвечающие требованиям настоящих
Правил, санитарным и техническим
требованиям к режиму, объему и качеству
предоставления коммунальных услуг,
иным требованиям законодательства
Российской Федерации, а также договора,
заключаемого исполнителем в соответствии
с законодательством Российской Федерации
и содержащего условия предоставления
коммунальных услуг.

В
соответствии с п.9 Правил предоставления
коммунальных услуг гражданам,
утвержденных Постановлением
Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307
при предоставлении коммунальных услуг
должны быть обеспечены:

Управляющая компания ЖКХ — что это такое?

Согласно п.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений многоквартирного дома (МКД) необходимо выбрать одну из форм управления имуществом:

На самом деле, управляющая компания – это привычная жилищно-коммунальная служба или ЖЭУ, сменившая форму собственности и название. В настоящее время жильцы дома нанимают управляющую компанию по договору. Она отвечает перед собственниками за весь перечень жилищно-коммунальных услуг. Этот список может быть минимальным (который определен законодательством) либо более широким (по условиям договора).

Обязанности управляющей компании прописаны в договоре:

Основные направления деятельности и функции управляющей компании (УК)

В зависимости от условий соглашения с жильцами определяют следующие направления деятельности УК и соответствующие им функции:

Функции из разных направлений могут осуществляться одним работником. Например, если директор проводит анализ технического состояния жилищного фонда и планирует работы по текущему ремонту, он выполняет функции главного инженера. Это возможно, если работник обладает достаточной квалификацией, а площадь обслуживаемого жилищного фонда небольшая.

Для оптимизации своей деятельности управляющая компания может использовать различные инструменты автоматизации. Например, расчет квартплаты и ведение лицевых счетов лучше доверить биллинговой системе 1С ЖКХ (подробнее). Собирать показания счетчиков и принимать оплаты за коммунальные услуги удобно с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ. Подробнее о преимуществах сайта вы можете прочитать здесь.

Права управляющей организации ЖКХ

Управляющая компания вправе:

Реализуя свои права, управляющей организации следует учитывать интересы собственников дома и находить компромиссные решения.

При выборе управляющей компании ЖКХ, помните, что хорошая организация станет настоящим помощником для жильцов, которая примет на себя все заботы по управлению домом и его имуществом. Использование современного программного обеспечения повысит прозрачность деятельности управляющей компании перед жильцами и поможет оптимизировать работу, освобождая время для других важных задач. Подробнее о программах для ЖКХ.

В случае, если компания выполняет свои обязательства ненадлежащим образом, то, согласно законодательству, ее всегда можно привлечь к ответственности.

Дата публикации материала: сентябрь 2016.

Вам также может быть интересно:

Дополнительные продукты ЖКХ:

Как управлять многоквартирным домом?

Многоквартирный дом (МКД) – это совокупность нескольких квартир (двух и более). У этих квартир есть выход в помещения общего пользования или на земельный участок, прилегающий к жилому дому. Многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с Жилищным законодательством.

В состав многоквартирного дома входят:

С юридической точки зрения многоквартирный дом – это долевая собственность. Дольщиками выступают собственники помещений.

Как осуществляется управление многоквартирным домом

Характерным отличием проживания в многоквартирном доме является тот факт, что многие проблемы жителям приходится решать сообща. Для эффективного урегулирования общих вопросов собственникам нужно выбрать подходящий способ управления МКД.

Что подразумевает под собой управление многоквартирным домом? В первую очередь, это исполнение деятельности, направленной на:

Деятельность по управлению многоквартирным домом предполагает содержание его в надлежащем состоянии. В это понятие входит:

Способы управления многоквартирным домом

Право на собственность влечет за собой обязательства следить за состоянием имущества и предотвращать возможный вред для окружающих из-за ненадлежащего использования. Поэтому собственники обязаны выбрать форму управления своей недвижимостью. Форму управления можно выбрать на общем собрании. При этом у собственников сохраняется возможность изменить ее в любой момент. Принятое большинством решение является обязательным для всех собственников, даже для тех, кто не голосовал или был против.

Существует несколько способов управления многоквартирным домом:

Данные способы регламентированы в статье 161, пункте 2 Жилищного Кодекса РФ.

Выбор способа управления зависит от:

Независимо от того, какой способ управления будет выбран в вашем доме, помните, что каждый собственник должен:

Ответственность должностного лица (руководителя организации, управляющей домом) прописана в Жилищном Кодексе и иных законодательных актах, которые относятся к управлению в ЖКХ.

Управляющая компания, обслуживающая многоквартирный дом

Одна из форм управления многоквартирным домом осуществляется при помощи специальной организации (управляющей компании, УК), которую выбирают жильцы. Подробнее об особенностях и обязанностях управляющей компании вы можете прочитать в этой статье.

Это наиболее распространенная форма управления МКД. Тому есть несколько причин:

Чтобы УК могла начать свою деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом, собственники должны ее выбрать на общем собрании. Выбор утверждается большинством голосов. Кворум (число участников собрания, достаточное для его признания правомочным принимать решения по повестке дня) считается достигнутым при наличии 50%+1 голос. Также на общем собрании жильцы должны утвердить тарифы на содержание и ремонт жилья и решить вопросы по использованию общего имущества МКД.

Передавая управление своим домом сторонней специализированной организации, стоит помнить о том, что эта услуга оплачивается. Стоимость услуг прописывается в договоре управления. Она включает в себя:

Лицензия на управление МКД

Управляющая организация должна иметь лицензию на управление многоквартирными домами. Такая обязанность введена дополнениями в Жилищный Кодекс РФ. Чтобы получить лицензию, управляющей организации нужно:

Лицензию могут отозвать, если управляющая организация не справляется со своими обязанностями.

С кем взаимодействует управляющая компания

Ресурсоснабжающие организации и жильцы – два основных объекта взаимодействия УК. Суть работы управляющей компании состоит в том, чтобы купить ресурсы (электричество, воду, тепло и т.д.) у ресурсоснабжающих организаций и передать их собственникам МКД. Это коммерческие отношения, которые решают одну из самых важных задач УК – поставку жильцам коммунальных услуг.

Управление МКД при помощи менеджеров-управдомов

В России прогнозируется возникновение нового формата управления домами. Возможно, в скором времени управлять МКД сможет один менеджер-управдом вместо целой управляющей организации. Работать он будет по трудовому договору, но не заменит председателя правления. Пока в Минстрое России только разработан законопроект, по которому ЖСК и ТСЖ могут нанять такого менеджера.

Как управляющей компании ЖКХ управлять МКД?

Управляющая компания обязана:

В первую очередь, необходимо заключить договор управления. Это обязательный документ в работе УК. Дата заключения этого договора будет считаться датой начала управления домом. Такой договор должен быть заключен с большинством собственников дома.

В качестве одной стороны договора выступают все жильцы дома, в качестве другой – управляющая компания.

На базе договора управления строится вся работа по управлению домом и его имуществом, а также оговаривается ответственность за некачественное оказание услуг и выполнение работ. Качество определяется согласно техническим регламентам и правилам содержания общего имущества в МКД.

В договоре управления необходимо указать:

Срок заключения договора на управление МКД может варьироваться от 3 месяцев до 5 лет.

Образец договора управления многоквартирным домом

Порядок управления многоквартирным домом

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416 (подробнее) утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Именно они регламентируют порядок управления МКД. В них расписаны стандарты управления, обязанности и полномочия управляющих компаний, а также нормы взаимодействия с собственниками.

Порядок управления предполагает:

Какие законы и документы регламентируют управление МКД управляющей компанией

Для управления домом необходимо знать ряд законов, касающихся сферы жилищно-коммунального хозяйства.

Например, в Жилищном кодексе целый раздел VIII посвящен управлению многоквартирным жилым домом.

Деятельность по поддержанию дома в надлежащем состоянии регламентирована Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирным домом». Эти Стандарты определяют:

Стандарты утверждают право любого жильца ознакомиться с перечнем, описанием и стоимостью услуг. Управляющие организации, в свою очередь, обязаны такую информацию предоставлять.

Список законов, регламентирующих деятельность по управлению МКД:

Рекомендации по управлению МКД для управляющей компании

Чтобы уменьшить затраты, но увеличить презентабельность дома и его стоимость, управляющая компания может действовать по следующему плану:

Важно, чтобы управляющая компания была максимально клиентоориентирована. Ведь в условиях конкуренции именно достойное обслуживание дома за приемлемую цену является важнейшим критерием при выборе жильцами формы управления многоквартирным домом.

Дата публикации материала: январь 2017.

Стандарт
деятельности управляющей компании

практическое
пособие по организации, выводу на рынок
и развитию управляющей компании по
управлению жилыми домами

Подготовка и создание управляющей компании (ук)

Управление жилищным фондом — это
организация содержания и ремонта жилья,
а также предоставления необходимых
коммунальных услуг самостоятельно или
по договорам с подрядными организациями
на основе финансового и технологического
планирования.

«Управление
жилыми зданиями» впервые встречается
в Федеральном законе от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О
товариществах собственников жилья»,
который в настоящее время отменен в
связи с принятием Жилищного кодекса
РФ. В соответствии со ст.ст. 1 и 20 указанного
закона под управление жилыми зданиями
понималось управление кондоминиумом
как «единым комплексом недвижимого
имущества, включающим земельный участок
в установленных границах и расположенное
на нем жилое здание, иные объекты
недвижимости, в котором отдельные части,
предназначенные для жилых и иных целей
(помещения), находятся в собственности
граждан, юридических лиц, Российской
Федерации, субъектов РФ, муниципальных
образований (домовладельцев) частной,
государственной, муниципальной и иной
формах собственности, а остальные части
(общее имущество) находятся в их общей
долевой собственности».

Жилищный
кодекс закрепляет три способа управления
многоквартирным жилым домом:

Таким образом, управление многоквартирным
жилищным фондом можно рассматривать
как трехуровневую систему:

Управление многоквартирным жилым
домом — это согласованная деятельность
собственников помещений в многоквартирном
доме, или лиц, привлеченных ими,
направленная на обеспечение благоприятных
и безопасных условий проживания граждан,
надлежащего содержания общего имущества
в многоквартирном доме, решения вопросов
пользования общим имуществом, а также
предоставления коммунальных услуг
гражданам, проживающим в таком доме.

В мировой практике услуги по
содержанию и ремонту жилья предоставляет
малый бизнес. Дворники принадлежат к
одной компании, за мусором приезжает
другая, территорию озеленяет третья,
текущий ремонт выполняет четвертая. И
это экономически выгодно, потому что
управляющей компании, которая отвечает
перед собственником за состояние жилого
здания в целом, не нужно содержать штат,
который сегодня будет с работой, а
завтра, возможно, без работы. Все устроено
проще и целесообразнее: нужна конкретная
работа — ты ее заказал, проверил выполнение,
оплатил.

Почему функции управления
и обслуживания многоквартирных домов,
как правило, разделены? Рассмотрим
стоимость жилищных услуг и услуг по
управлению. Общая стоимость услуг по
финансовому и техническому планированию,
организации договорных отношений
составляет от стоимости жилищных услуг
10-15 %, остальные 85 % это работа дворников,
сантехников и т.д.

Чтобы
минимизировать издержки, связанные с
управлением, нужно располагать достаточно
большим объемом жилищного фонда (300 тыс.
кв.м. и более). Услуга дешева, а квалификация
высокая — значит, нужно иметь большой
объем заказов, чтобы минимизировать
издержки. С техническим обслуживанием
жилого здания совершенно иная ситуация
— денег достаточно, квалификация
относительно низкая, поэтому развивать
бизнес по ремонту сантехники или уборке
придомовых территорий можно и на
двух-трех домах. Бизнес по управлению
недвижимостью все это давно подсчитал
и решил не держать у себя в штате
обслуживающий персонал: если нужно —
пригласим, выберем того, кто предложит
лучшие условия, заключим контракт.

Экономический потенциал развития
бизнеса по управлению жилой недвижимостью
заключается: в ресурсосбережении в
масштабах конкретного здания и
предоставлении дополнительных услуг

основал и продал технологичную УК «Лига ЖКХ»

Рынок ЖКХ довольно сложный: нужно уметь искать и договариваться с подрядчиками, сотрудничать с жильцами и объяснять им, куда уходят деньги.

Я развиваю систему управления домами для УК и ТСЖ Doma.ai, а до этого создал в Екатеринбурге управляющую компанию «Лига ЖКХ»: мы обслуживали около 300 000 м² домов, развивали ее по принципу и продавали франшизу.

Расскажу, как открыть современную управляющую компанию и заработать на ней: что приносит деньги, где искать клиентов, как не столкнуться с конкурентами, почему собрания собственников лучше проводить онлайн и как не стать банкротом долгов владельцев квартир.

Начать с ТСЖ в своем доме

ТСЖ — товарищество собственников жилья — отлично подходит для тестирования бизнес-идеи УК. Это некоммерческая организация, которую владельцы помещений создают для обслуживания своего дома. Оно может генерировать доход, но его не получится распределить между собственниками, так что в классическом смысле «зарабатывать» оно не может.

Зато ТСЖ поможет понять, нравится ли вообще предпринимателю управлять многоквартирным домом. Если да — можно зарегистрировать УК и превратить это занятие в бизнес.

Кроме того, ТСЖ может стать своеобразным маркетинговым стартом. Товарищество может не только собирать деньги с жителей, но и сдавать в аренду общее имущество, например разместить на стене рекламный баннер. Заработанные деньги собственники вкладывают в улучшение дома: в хороший ремонт, новую детскую площадку или установку камер видеонаблюдения. Соседние дома обратят внимание на положительные изменения и попросят помощи, если на контрасте будет видно, что ваше ТСЖ лучше содержит дом, чем их УК.

Для создания ТСЖ нужны заявление по форме Р11001, протокол решения общего собрания и устав — их регистрируют в налоговой инспекции. Важно везде указывать не ТСЖ, а ТСН, то есть товарищество собственников недвижимости — это терминология из ГК РФ, которым руководствуется налоговая. Если подавать документы лично, нужно заплатить госпошлину — 4000 ₽. Если подавать электронно, платить не нужно.

Для УК обычно регистрируют ООО. Чаще всего УК работают по упрощенной системе налогообложения и платят 6% от прибыли. Если предприниматель хочет работать не с ТСЖ как сервисная компания, а напрямую с жителями, то нужно будет получить лицензию на управление многоквартирными домами. Ее выдают в региональной Государственной жилищной инспекции. Она действует пять лет и только в том регионе, в котором была получена. За лицензию нужно заплатить госпошлину — 30 000 ₽.

Кроме того, там же директор компании должен сдать экзамен на право управления многоквартирными домами — в него входят вопросы в основном на знание жилищного кодекса РФ. Можно потренироваться в сдаче в специальных сервисах «Росквартала» или ЕИС24. Это неофициальные ресурсы, но вопросы обычно совпадают с теми, на которые нужно ответить на экзамене.

Не занижать тариф и защитить его перед собственниками

Доход УК обычно состоит из ежемесячных платежей жителей. от общей суммы платежа уходит на содержание дома: обслуживание насосов, уборку, инженеров. Остальное УК перечисляет компаниям, которые поставляют в дом воду, тепло и электричество, — их еще называют ресурсоснабжающими организациями, ресурсниками.

Конкретную сумму за 1 м² жилья, то есть тариф, собственники согласовывают на общем собрании. Представитель компании должен на этой встрече рассказать, что будет делать для дома, и озвучить предложение по цене. Поэтому все расчеты нужно сделать еще перед собранием: узнать расценки подрядчиков в вашем городе на нужные услуги, проверить состояние дома и посмотреть, нужно вкладывать в текущий ремонт. Для простоты можно использовать калькулятор от Doma.ai.

Важно объяснить собственникам, почему они должны каждый месяц платить именно столько: чтобы УК могла заботиться о доме, следить за техническим обслуживанием техники, содержать имущество в порядке и чистоте.

По закону УК должна проводить собрания минимум раз в год: отчитываться за прошлый год, рассказывать о планах на следующий и о том, сколько на них уйдет денег. Я думаю, что нужно делать это чаще, потому что важно поддерживать контакт с владельцами помещений.

Я считаю главным преимуществом УК — прозрачность и понятность тарифа.

Чтобы проще было обработать данные, рекомендую каждому дому сделать отдельный расчетный счет в банке, это позволяет вести подомовой учет. Раздельные счета позволят избежать ситуаций, когда некоторые дома покрывают убытки соседнего. Каждый дом всегда должен быть в плюсе. По своей практике могу сказать, что собственникам прозрачная коммуникация нравится: они понимают, что никто ничего не ворует, начинают больше доверять УК.

Если не получится защитить тариф перед жителями и они не проголосуют за  конкретную сумму на общем собрании, то для этого дома будет действовать рекомендованный мэрией общегородской тариф. Обычно это минимально допустимая сумма для обслуживания старого дома, в котором нет ничего из современного оборудования, только лифт и электричество. Новые дома — с телеметрией, умными счетчиками, пожарной сигнализацией, системой пожаротушения, повысительными насосами, системами доступа, домофонами, шлагбаумами — за общегородской тариф обслуживать невозможно.

Прозрачно рассказывать о деньгах стоит и жителям, которых УК еще не обслуживает, например когда предлагаете передать вам право на управление их домом. Если собственникам понравится ваш план и устроит тариф, они могут инициировать переход, проголосовать за него на общем собрании, а результаты отнести региональную госжилинспекцию. И написать заявление с просьбой перевести дом от старой УК в лицензию новой. Пока дома нет в лицензии, его нельзя обслуживать.

Не рассчитывать сразу на прибыль

С одного дома на 100 квартир управляющая компания в среднем может собрать 125 000 ₽ в месяц. Но это выручка: из нее нужно оплачивать услуги персонала, проводить текущий ремонт и содержать дом в порядке. Поэтому первое время УК не приносит доход и держится на уровне самоокупаемости.

По моей практике, доход на уровне 15% от оборота начинает быть реальным, когда компания будет управлять 1000 квартир в совокупности в нескольких домах. Это условный показатель: все зависит от тарифа на содержание жилья, на который согласятся жители, и от общего количества жилых метров. Плюс доход можно получить с общего имущества — например, от сдачи его в аренду.

Договориться с жителями, чтобы они платили за газ, воду и свет напрямую

Есть два варианта финансовых расчетов между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями:

Я рекомендую использовать второй вариант. Дело в том, что не все жители платят за  воду или электроэнергию вовремя. А ресурсоснабжающие организации требуют с УК сумму по общедомовому счетчику. То есть получается так: условная газовая компания насчитала дому 100 ₽. Жители передали УК 95 ₽, не доплатил. Но УК в этом месяце должна отдать 100 ₽.

Возникает так называемый кассовый разрыв: УК добросовестно работает, но при этом становится должником. Или берет недостающую сумму из денег на содержание дома, а значит, начинает страдать качество услуг.

Если жители заключат прямые договоры с ресурсниками, те будут заниматься неплательщиками сами, а в финансовой модели УК не появятся ненужные бизнесу долги.

Стать подрядчиком для ТСЖ

УК может подписать договор и работать напрямую с жителями без посредников, а может стать подрядчиком у ТСЖ. На мой взгляд, второй вариант — самая здоровая бизнес-модель, потому что УК как подрядчик получает оговоренные деньги за конкретные услуги, обычно это примерно 15% от платы за содержание. Так работать проще: сумма приходит от ТСЖ, а не от каждого собственника квартир. У К в этой схеме не является транзитным звеном, которое генерирует много оборота, но и расходы у организации огромные.

Плюс УК как подрядчик защищена от неплательщиков: с ними разбирается ТСЖ. Если товарищество не платит, можно расторгнуть с ним договор в одностороннем порядке через пару месяцев после появления задолженности, а потом подать в суд на взыскание долга. С жителями расстаться так быстро не получится: придется ждать истечения срока действия договора, выносить вопрос на общее собрание, идти в суд. А пока договор действует, дом придется обслуживать, несмотря на долги жильцов.

Схем работы для УК много. Иногда УК открывает подрядные компании в структуре собственного бизнеса. Например, создает свою клининговую компанию, которая будет обслуживать все дома УК и дополнительно зарабатывать как отдельный бизнес.

посоветовал использовать все возможные варианты: на рынке сейчас сложно найти хороших подрядчиков по выгодной цене, поэтому приходится нанимать специалистов в штат или создавать компании для выполнения работ самим.

Прописать в договоре ежегодную индексацию

За основу можно взять любой типовой договор и доработать под свою ситуацию с юристом: указать, как часто проводятся собрания, очно или заочно, какой порядок голосования. В договоре указывают размер платы за содержание жилья, то есть тариф. А подробную расшифровку всех услуг, которые обязуется выполнять УК, расписывают в приложении к договору.

Рекомендую прописать в договоре ежегодную индексацию тарифа: добавить пункт о ежегодном повышении с 1 января платы за обслуживание, например, на определенный процент, чтобы скорректировать рост платы за подрядчикам и за материалы для содержания дома.

Заранее выбрать подрядчиков или нанять штат

Тариф на содержание дома зависит от количества и качества услуг. Есть необходимый минимум, который зависит от типа здания. Например, если в доме нет лифтов, их не нужно обслуживать, а значит, нельзя включать эти расходы в квитанцию. А если есть лифт, пожарная сигнализация, бассейн или даже вертолетная площадка, то отказаться от их обслуживания ради экономии нельзя, иначе все придет в негодность.

В любом случае даже для самой простой пятиэтажки УК понадобятся электрик, сантехник, дворники и управляющий. Еще придется обращаться к специалисту по биллингу, который выставляет квитанции каждый месяц — у них особые правила составления, простой бухгалтер может не справиться.

В маленькой компании функции управляющего выполняет директор, остальные задачи можно отдать на аутсорсинг. А сантехников и электриков искать на биржах фриланса — например, на «Юду» или «Профи.ру».

Еще УК необходима аварийная служба: ответить на звонок от жителя дома нужно в течение 5 минут либо перезвонить в течение 10 минут. Есть нормативы и по срокам реакции на обращения, например, человек не должен находиться в застрявшем лифте дольше 30 минут. Если нарушить требования закона, компанию могут оштрафовать — до 250 000 ₽ — или лишить лицензии.

Аварийная служба — это , в котором оператор принимает сообщения от жителей и передает информацию вашему специалисту, например электрику или сантехнику. Колцентр не обязательно организовывать самому, можно заключить договор с организацией, причем даже из другого города. А вот специалисты должны быть в вашем городе и достаточно свободны, чтобы быстро исправить проблемы.

Не стоит забывать и о текущем ремонте. Согласно нормативам, УК должна проводить его раз в  — в зависимости от классификации здания и степени износа.

Чаще всего подрядчики работают с УК по «абонентской» плате: то есть у каждого набора услуг своя цена на месяц. Например, в услугу по обслуживанию лифта входят текущее обслуживание, страхование», ежегодное освидетельствование и ремонт. Материалы и ремонтные работы при поломках могут потребовать дополнительных расходов.

Если объемы работ большие, штат может быть выгоднее. Например, однажды мы нанимали подрядчика по клинингу и в процессе узнали, что он платит своим работникам 30 ₽ в час, а мы ему — 120 ₽ в час. Понятно, что лучше взять клинеров к себе и платить им по 

У сотрудников в штате фиксированная зарплата за определенные обязанности, а дополнительные частные заказы они могут выполнять за доплату. Например, работы по общедомовому имуществу идет в счет зарплаты, а замена унитаза, лампочки или  еще — то есть работы внутри квартиры — оплачиваются жителями отдельно. При этом сотрудник может забрать себе , а остальное достается УК, потому что заказы эти сотрудник выполняет в рабочее время.

На тариф за содержание жилья влияет так называемый уровень обслуживания. Например, если нужно просто минимально содержать дом в порядке, это будет одна сумма. А если жители хотят, чтобы в подъезде было абсолютно чисто всегда, то влажную уборку нужно проводить не раз в неделю, а каждый день. Или если собственники квартир хотят видеть сантехника через пять минут после оформления заявки — это тоже возможно, просто придется платить больше.

Управляющая компания должна заранее понимать, что, в каком объеме и какого качества нужно жителям дома. И в зависимости от этого отбирать подрядчиков и рассчитывать финансовую модель.

Автоматизировать бизнес-процессы, а не коммуникацию с жителями

Порой управляющие компании пытаются стать современными, цифровыми и разрабатывают собственные приложения для взаимодействия с жильцами. Мне кажется, внедрять технологии нужно ради денег, а не ради самой цифровизации. Нужно исходить из вопросов «Где я могу сэкономить?», «Где я могу повысить эффективность, чтобы больше заработать?» — потому что ручная обработка чего угодно всегда будет дороже, чем цифровизация процессов. Верно и обратное: если не задавать этих вопросов, то разработка приложения принесет только расходы и проблемы.

Например, управляющая компания сделала приложение для коммуникации с собственниками квартир. Допустим, житель видит проблему и вместо звонка пишет сообщения: «Почините лифт», «Сделайте ремонт в подъезде».

УК видит сообщения, но ничего не делает: эти расходы у нее не запланированы, потому что она неправильно рассчитала тарифы. То есть она, может, и  отремонтировать подъезд, но денег нет. И житель реагирует негативно: «Дали мне приложение, я создаю задачи, а с ними ничего не происходит».

В этой ситуации вместо коммуникации в цифровой формат нужно переводить бизнес-процессы. Например, автоматизировать финансовую часть: сделать программу прозрачных расчетов, чтобы директор УК понимал, сколько у него есть денег, сколько можно платить подрядчикам, сколько — сотрудникам.

Можно пойти дальше и разобраться, сколько задач в день должен выполнять один сотрудник. Зная это, можно ставить цели новым работникам и планировать загрузку с расширением штата. Или отследить, насколько эффективны текущие сотрудники.

самое работает и с подрядчиками. Собираем данные и смотрим: допустим, поступило 94 заявки по лифтам, а выполнено всего 10%. Тогда УК обращается к подрядчику: «Вот отчет за прошлый месяц. Сделайте нам перерасчет, потому что вы плохо отработали. И со следующего месяца вам нужно работать нормально, или мы ищем другого подрядчика».

Это и есть автоматизация и цифровизация бизнес-процессов. Когда они настроены, уже можно думать о том, как вести коммуникацию с жителями.

Готовиться к борьбе со старыми УК

Бизнес в ЖКХ консервативный и своеобразный: когда мы начинали работать 10 лет назад, нам стреляли в окна, поджигали служебные машины, офис, лифты в домах, которые выбрали «Лигу». Полиция никого не нашла. Я не знаю, что еще можно сделать в такой ситуации, кроме как застраховать все, а офис разместить на высоком этаже, чтобы его было сложнее поджечь.

Сейчас дела обстоят лучше. Криминальные действия не имеют смысла, если жители дома решили отказаться от старой УК и официально договорились на общем собрании, что хотят работать с вами.

Конкуренты могут использовать и другие методы. Например, подделывать протоколы собраний или подать в суд «руками» одного из жителей, чтобы, например, оспорить результаты голосования. Это приостановит внесение дома в лицензию на несколько месяцев.

Рекомендую договориться с жильцами о том, что все собрания будут проводиться онлайн. Такой пункт можно добавить в договор между УК и жильцами. Онлайн-собрания подделать сложно, ведь все голосование проходит в специальных сервисах — например, в государственном ГИС ЖКХ.

Кроме того, онлайн-собрания легче проводятся: жителям проще зайти в сервис и проголосовать, им не нужно искать время и тратить несколько часов на разговоры с соседями во дворе.