Как в России работает IT-сервис для контроля за ЖКХ?

Рассказываем, как автоматизированная система управления многоквартирными домами экономит время и силы организаций жилищно-коммунальной сферы

Район новостроек в Екатеринбурге

Работу в сложной и довольно неповоротливой отрасли ЖКХ реально упростить и ускорить. Значительная часть процессов автоматизируется с помощью цифровых сервисов, среди которых есть продукты российских IT-разработчиков. Например, закон позволяет составлять реестры собственников квартир не только вручную, но и онлайн. Через интернет также можно проводить общие собрания собственников (ОСС) жилья.

Такая цифровизация позволяет сэкономить множество ресурсов управляющим компаниям (УК) и государственным жилищным инспекциям, каждая из которых тратит много времени на заполнение обязательных документов. Прорывные IT-решения для этих структур создали авторы платформы ReestrDoma.ru («Реестр дома»). Это сервис из нескольких модулей, каждый из которых решает конкретный набор рутинных задач по управлению и контролю действий в многоквартирном доме. Такой функционал делает всю сферу ЖКХ более понятной и прозрачной.

Разбираемся, на что способен ReestrDoma.ru и почему департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области вместе с сотнями УК и ТСЖ по всей стране выбрали эту платформу для каждодневной работы.

Как провести собрание собственников по правилам

Чтобы решить, какая управляющая компания будет обслуживать дом, как потратить деньги, собранные на капремонт, и другие общие вопросы, жители многоквартирных домов устраивают собрания. Такие мероприятия называют ОСС: по их итогам УК либо товарищества собственников жилья (ТСЖ) составляют протокол, к которому прикладывают полный реестр собственников.

Этот документ должен сопровождать протокол каждого собрания согласно приказу Минстроя. Недостаточно собрать кворум и переписать всех присутствующих: вместе с ними в реестре должны фигурировать 100% собственников помещений в доме. Сделать реестр полным и корректным — нетривиальная задача. Документ содержит сведения о каждом помещении, информацию о владельце каждой квартиры и доли, площади всех помещений и сведения из правоустанавливающих документов.

Ценность голоса зависит от площади: чем больше квадратных метров в собственности человека, тем больше у него влияния на итоговый результат. Реестр также позволяет определить, имел ли участник собрания право голосовать. К примеру, на собрание мог прийти арендатор квартиры — его голос учитывать нельзя.

Получить данные по каждой квартире «вручную» представители ТСЖ или управляющей компании могут двумя способами. Наиболее трудоемкий — личный обход всех квартир и запрос информации у собственников. Нередко получить полные данные таким способом не получается: кого-то все время нет дома, кто-то боится открывать дверь, а где-то вместо владельцев живут родственники или арендаторы. Некоторые владельцы способны забыть точные данные и одной ошибкой по невнимательности сделать целый реестр неточным. Кроме того, число квартир во многих домах исчисляется сотнями, из-за чего составить реестр реально разве что за несколько месяцев.

Второй способ — сделать запрос в Росреестр и получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). С 1 марта 2023 года такие выписки не содержат имена и фамилии собственников, поэтому часть данных придется добывать вручную. Запрос в Росреестр создается по каждой квартире отдельно, из-за чего УК вынуждена оплачивать каждую выписку. При цене документа в 350 руб. получение справок на условную сотню квартир обойдется управляющей компании в 35 тыс. руб.

Что можно упростить

Российская IT-платформа ReestrDoma.ru позволяет оптимизировать время на сбор данных о квартирах и их владельцах. Представителям ТСЖ или УК достаточно заказать реестр в онлайн-формате, чтобы оперативно получить наиболее полную и актуальную информацию по каждой квартире. В документе будет прописано, какая у жилья площадь и сколько человек им владеет, какая у кого доля и сколько голосов у каждого на собрании, а также номера правоустанавливающих документов.

Важно, что в России действует запрет на продажу выписок из ЕГРН кем-либо, кроме Росреестра. С 9 мая 2023 года за предоставление таких документов или создание клонов сайта Росреестра предусмотрены штрафы до 600 тыс. руб. Чтобы полностью соблюсти требования закона, ReestrDoma.ru отправляет пользователям не выписки, а отчеты о недвижимости. Это другой тип документа, который во многом дублирует выписки по сути, но отличается дополнительными деталями — к примеру, в таких отчетах указаны географические координаты. Но главное — это полностью легальный аналог выписок, который при пакетном заказе можно получить даже дешевле.

Причина в том, что Росреестр предоставляет скидки для тех, кто заказывает сразу много таких отчетов. Работающий с сотнями заказчиков ReestrDoma.ru регулярно заказывает большие объемы документов, поэтому имеет доступ к наиболее низким «оптовым» тарифам. Управляющие компании, которым нужны тысячи или десятки тысяч отчетов о недвижимости, также могут заказать их у Росреестра по низким тарифам — но для тех, кому не нужны подобные масштабы, действуют обычные расценки.

Лилия Карпухина, первый заместитель директора департамента государственного жилищного и строительного надзора (жилинспекции) Свердловской области:

— С помощью системы ReestrDoma.ru мы автоматически получаем данные из ЕГРН о собственниках и помещениях — и также автоматически сравниваем информацию в документах ОСС со сведениями в государственном реестре недвижимости. Ранее мы решали аналогичные задачи через ручной запрос выписок из ЕГРН. Автоматизация упростила процесс: экономия рабочего времени при подсчете кворума по одному протоколу ОСС составляет 30–40 минут. Учитывая, что за первые четыре месяца 2023 года мы рассмотрели протоколы в отношении более 700 домов, а в 2022-м — более 2 тыс., экономия рабочего времени очевидна.

К тому же после начала работы в системе мы чаще выявляем факты несоответствия собственников, принимавших участие в голосовании, что минимизирует ошибки при подсчете кворума. В отдельных случаях полученные с помощью системы сведения о собственниках привели к отказу во внесении изменений в реестр лицензий.

Чем полезны дополнительные модули

В больших многоквартирных домах сделки с недвижимостью происходят постоянно. Собственники меняют, продают и дарят свое имущество, из-за чего данные в реестре необходимо вовремя обновлять. Закон обязывает управляющие компании и ТСЖ не только составлять реестры, но и поддерживать их актуальность. Сделать этот процесс автоматическим позволяет модуль «Актуализация данных», также доступный в сервисе ReestrDoma.ru.

Услуга подключается на год, в течение которого специальный алгоритм проверяет, не изменились ли собственники квартир. В результате УК регулярно получают данные о том, произошли ли изменения — и если да, то с какой именно квартирой.

Упростить организацию ОСС помогает другой модуль — «Проведение собраний». Он позволяет подготовиться к встрече с жильцами со всех сторон: заранее составить вопросы, получить инфраструктуру для быстрого заполнения бланков с результатами голосования, автоматизировать формирование итоговых протоколов и соблюсти обязательные по закону сроки. Секретарю собрания остается только распечатать сформированный ReestrDoma.ru документ и передать его на подпись.

Александр Ромащенко, руководитель компании ReestrDoma.ru:

— Провести общее собрание в доме — это эмоционально и физически тяжело. Мы знаем об этом из первых рук, потому что сами устраивали такие мероприятия. Теперь мы помогаем организаторам пройти весь процесс пошагово от начала до конца и без ошибок. Услуга бесплатна для тех, кто хочет провести одно собрание. А если требуется устроить больше, можно подключить платный тариф: он быстро окупится за счет того, что управляющим компаниям и ТСЖ не придется тратить время, силы и деньги на ручное заполнение документов, а также на повторное проведение собрания и составление нового протокола.

Наконец, в каждом регионе России работает государственная жилищная инспекция, в обязанности которой входит надзор за порядком в сфере ЖКХ в регионе. В эту структуру направляют все протоколы из УК. Инспекция проверяет, верно ли составлен документ и подсчитаны голоса. При этом даже на уровне жилинспекции работа с реестрами вручную создает сложности.

«Госорганы сталкиваются с несколькими глобальными проблемами при проверке результатов собраний, — объяснил основатель ReestrDoma.ru Александр Ромащенко. — Во-первых, запросы делаются на каждую отдельную квартиру. Если в доме 300 квартир, то нужно каждую найти по адресу или кадастровому номеру и запросить данные о ее владельцах через систему межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ). Во-вторых, дождавшись ответов, инспекторам необходимо объединить их в одном документе — а затем сравнить сведения из СМЭВ с присланным протоколом. Это долгая и кропотливая работа, которую лучше доверить цифровым инструментам».

Разработанное специально для жилинспекций IT-решение от ReestrDoma.ru позволяет сотруднику просто указать адрес здания в системе. Выписки на все квартиры составляются автоматически и собираются в сводный реестр: единая таблица позволяет быстро перенести голоса владельцев и проверить корректность голосования. Например, набран ли кворум и точно ли в собрании принимали участие те люди, кто имел на это право.

Решение также выделяет потенциально не соответствующих требованиям собственников. Если в списке есть несовершеннолетний владелец квартиры, инспектор вовремя это увидит и проверит, кто участвовал в голосовании от его имени. Этим функционалом уже пользуются в Свердловской области. ReestrDoma.ru выиграла тендер и предоставила жилищной инспекции готовое цифровое решение в январе 2023 года.

«Служба технической поддержки сервиса быстро реагирует на все замечания и предложения, — оценила эффективность российского IT-продукта Лилия Карпухина из регионального департамента государственного жилищного и строительного надзора. — Разработчики системы учитывают конкретные нужды департамента. Некоторые функции модернизировали в кратчайшие сроки, чтобы решение соответствовало нашим потребностям».

Система будет полезна не только жилищным инспекциям, но и другим организациям: муниципалитетам, фондам капитального ремонта, ресурсоснабжающим компаниям, перечислили в ReestrDoma.ru. По словам основателя компании Александра Ромащенко, внедрение готового решения занимает от пяти рабочих дней.

Что еще умеет ReestrDoma

Продвинутая платформа ReestrDoma.ru состоит из дополнительных модулей, которые решают трудоемкие и рутинные задачи. Например, сервис «Автоматизированные ответы в соцзащиту» помогает управляющей компании вовремя реагировать на запросы социальных служб.

До 2022 года заявители на пособия по ЖКХ должны были самостоятельно собирать справки о том, что у них нет долгов по коммунальным платежам. Эти документы они предоставляли в органы соцзащиты. Сегодня госструктуры запрашивают информацию о долгах у управляющих компаний через государственную информационную систему ГИС ЖКХ без участия жильцов. Если организация большая и обслуживает множество домов, ей приходится регулярно обрабатывать сотни, а порой и тысячи таких обращений. Монотонная работа занимает время, а несвоевременный ответ приводит к штрафу.

Решение от ReestrDoma.ru каждое утро автоматически проверяет, по каким квартирам есть запросы, и сверяет данные о наличии долга. Если его нет, программа отправляет в соцзащиту соответствующую отбивку, если есть — добавляет информацию о должнике и данные судебного решения.

ReestrDoma.ru в цифрах

Еще один инструмент, значительно упрощающий работу компании, — «ГИС ЖКХ. Раскрытие информации». Каждый участник жилищно-коммунального хозяйства обязан раскрывать в информационной системе данные о своей организации: перечень предоставляемых услуг и их стоимость, объекты учета. Фиксировать сведения о себе в ГИС ЖКХ — обязанность УК и ТСЖ, за неисполнением которой могут последовать проверки и штрафы. Решение от ReestrDoma.ru позволяет свести участие компании в раскрытии данных о себе к минимуму.

Специалист платформы проверяет сотрудников и подрядчиков организации, запрашивает необходимые и недостающие сведения, после чего вносит их в ГИС ЖКХ по всем правилам.

Что для жильцов?

Новым решением от платформы ReestrDoma.ru станет мобильное приложение «Житель дома». Единый сервис позволит контролировать расходы на коммунальные платежи, передавать показания счетчиков и взаимодействовать с управляющей компанией. Здесь же будет появляться актуальная информация об общих собраниях и уведомления о важных событиях. Кроме того, в приложении можно пообщаться с соседями в чате и выяснить все важные вопросы.

Чем занимается жилищная инспекция? Среди многочисленных органов она – одна из организаций, чей предмет деятельности, наверное, понятен каждому человеку. Однако, если говорить подробнее, то она наделена полномочиями, направленными на защиту и охрану прав граждан.

Система жилищного надзора

На сегодня полномочия по организации жилищной инспекции переданы регионам, и они самостоятельно выстраивают ее работу. Они же должны следить за исполнением законодательства. Кроме того, никто не отменяет прокурорского надзора по жалобам граждан и организаций. Работает и судебный контроль.

Законодательное регулирование

Ее работа организована в соответствии с целым перечнем законодательных актов. Без их изучения понять, чем занимается жилищная инспекция, трудно:

Чаще в юридической практике применяются предпоследние два нормативных акта. Они наиболее полно отражают полномочия и сферу, в которой обязана действовать инспекция.

Задачи инспекции

Чем занимается жилищная инспекция? Ответ на этот вопрос содержится в вышеуказанных актах:

Это примерный перечень того, чем занимается жилищная инспекция, функции или направления ее деятельности.

Полномочия инспекции

Теперь разберемся конкретно, чем занимается жилищная инспекция, выполняя свои задачи:

Организация деятельности инспекторов

Чем занимается жилищная инспекция, хорошо видно на примере ее отдельных сотрудников, они имеют право:

Полномочия в части контроля над деятельностью ТСЖ, пункты, по которым инспектора вправе проводить проверки и издавать предписания, изложены непосредственно в ст. 20 жилищного кодекса.

Оформление действий

Чем занимается государственная жилищная инспекция? Уполномоченные лица вправе:

Рассмотрение жалоб

На их рассмотрение отводится не более месяца. Если не хватает документов или иных сведений для принятия решения, то истребуют дополнительные материалы.

Имеет ли смысл обращаться с жалобами? Имея ответы либо копии заявлений с отметками о принятии в канцелярии, гражданин будет иметь повод и фундамент для дальнейших действий. Кроме того, в судах любят интересоваться, предпринимались ли попытки уладить вопрос по-иному, без того, чтобы идти в суд.

Законом также предусмотрено право жаловаться непосредственно на действие или бездействие инспекции согласно нормам КАС (раздел об обжаловании действий должностных лиц). Инспектор может и согласиться с доводами заявления гражданина.

В таком случае результатом становится предписание, обязательное для нарушителей. Несогласие с доводами оформляется письмом.

Проведение проверок

Согласно закону, проводятся плановые и внеплановые проверки объектов и организаций в сфере ЖКХ. В частности, уровень готовности объектов к переходу в новый отопительный сезон.

Ежегодно утверждается график плановых проверок. Если от граждан или организаций поступают жалобы, либо органы власти направляют материалы, служащие основанием для проведения проверки, она выполняется во внеплановом порядке.

В ходе проверки составляется акт, в котором отражается ее ход, выявленные нарушения, ставятся подписи проверяющих и иных лиц. Несогласные вправе внести свои замечания.

Как правило, деятельность инспектора регулируется специальным регламентом или инструкцией. Результат проверки – предписания и протоколы, составленные на виновных лиц.

Порядок проведения проверок регулируется законом о защите прав организаций и предпринимателей при государственном или муниципальном контроле.

В чем смысл предписаний?

Предписания – это официальные требования по устранению нарушений законодательства.

Несмотря на обязательность, они не обладают силой судебного решения. Фактически, должностные лица не несут ответственности за их игнорирование. Среди функций государственной жилищной инспекции числится защита прав граждан, в том числе путем направления иска в суд. И не выполненное предписание – основание направить в суд иск. В случае невыполнения судебного решения, проблемой начинают заниматься судебные приставы и иные органы.

Отказ или уклонение от выполнения судебного решения со стороны должностного лица организации независимо от формы собственности влечет ответственность согласно УК.

Привлечение к ответственности

Получив сведения о нарушениях от иных лиц или выявив их в ходе проверки, уполномоченный сотрудник службы обязан составить протокол и принять меры к собиранию доказательств.

Собранные материалы передаются должностному лицу, рассматривающему их, и выносится решение. Обычно этим занимается начальник управления либо иной сотрудник, получивший соответствующее поручение.

В заключение

Так что же входит в обязанности жилищной инспекции? Чем занимается этот государственный орган?

Если говорить кратко, сюда включается:

В судах регулярно рассматриваются споры между жилищной инспекцией и ТСЖ и управляющими компаниями.

Исходя из всего описанного, вернее было бы назвать организацию – государственная жилищно-коммунальная инспекция.