Как узнать собственника нежилого помещения по адресу

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 8

1. В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

2. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. В случаях, предусмотренных федеральным законом, основные сведения о сооружении могут изменяться в результате капитального ремонта сооружения. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в пунктах 7, 7.2 — 7.4 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 315-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ, от 01.05.2022 N 124-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), сведения, которые в соответствии с частями 2 и 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, а также иные сведения, предусмотренные настоящим Федеральным законом. Дополнительные сведения об объекте недвижимости могут изменяться в порядке государственного кадастрового учета в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

(в ред. Федеральных законов от 30.12.2020 N 518-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

4. В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид);

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

2) кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;

3) описание местоположения объекта недвижимости;

4) ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный, условный номер или номер учетной записи в государственном лесном реестре), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастрового номера либо если условный номер был присвоен при государственной регистрации права (ограничения права) на объект недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством Российской Федерации порядке;

(п. 4 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

5) кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости (далее — исходный объект недвижимости) образован новый объект недвижимости (далее — образованный объект недвижимости);

6) кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение;

7) сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета, если объект недвижимости прекратил существование;

8) кадастровые номера иных объектов недвижимости, в границах которых или в которых расположен объект недвижимости (кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства, либо кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, если объектом недвижимости является помещение или машино-место, либо кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната), а также кадастровый номер единого недвижимого комплекса либо предприятия как имущественного комплекса, если объект недвижимости входит в состав единого недвижимого комплекса либо если объект недвижимости и (или) право на него (в том числе право аренды) входят в состав предприятия как имущественного комплекса;

(п. 8 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

9) площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место;

10) основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение;

11) степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах;

12) основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее проектируемое значение, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

13) проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

14) количество этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);

15) номер этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение или машино-место;

16) утратил силу. — Федеральный закон от 30.04.2021 N 120-ФЗ;

17) материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;

18) год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение, либо год завершения строительства таких объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусматривается;

(п. 18 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

19) сведения о том, что помещение в соответствии с предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности документами, в том числе с проектной документацией, предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении (далее — помещение вспомогательного использования) или такое помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение;

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 315-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

20) фамилия, имя и при наличии отчество каждого кадастрового инженера, выполнявшего кадастровые работы в отношении объекта недвижимости, уникальный реестровый номер в реестре саморегулируемой организации кадастровых инженеров и наименование данной организации, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования каждого кадастрового инженера, выполнявшего кадастровые работы в отношении объекта недвижимости, номера и даты заключения договоров на выполнение кадастровых работ, дата завершения кадастровых работ;

(п. 20 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

21) кадастровые номера объектов недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса, если объектом недвижимости является единый недвижимый комплекс;

22) кадастровые номера объектов недвижимости, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, и (или) кадастровые номера объектов недвижимости, права на которые (в том числе право аренды) входят в состав предприятия как имущественного комплекса, если объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс и в его состав входят объекты недвижимости и (или) права на них;

(п. 22 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

23) вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;

(п. 23 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

24) сведения о части объекта недвижимости, за исключением случая, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

(п. 24 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

25) кадастровый номер образованного объекта недвижимости — в отношении исходного объекта недвижимости;

26) кадастровые номера расположенных в границах земельного участка объектов недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

27) номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости.

5. В кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества:

1) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

2) сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в границах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;

3) категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;

Если в ЕГРН не указан вид разрешенного использования земельного участка, выбранным считается вид, указанный в правоустанавливающем и (или) правоудостоверяющем документе, выданном до 31.01.1998 (ФЗ от 30.12.2021 N 493-ФЗ).

4) вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения (за исключением вспомогательных видов разрешенного использования), помещения;

(в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 493-ФЗ)

5) сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута;

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

С 15.09.2023 в п. 6 ч. 5 ст. 8 вносятся изменения (ФЗ от 18.03.2023 N 66-ФЗ). См. будущую редакцию.

6) сведения о том, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств;

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 538-ФЗ)

7) сведения о том, что земельный участок расположен в границах особой экономической зоны, территории опережающего развития, зоны территориального развития в Российской Федерации, игорной зоны;

(в ред. Федерального закона от 14.07.2022 N 271-ФЗ)

9) назначение здания (нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж), если объектом недвижимости является здание;

10) назначение помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение;

11) наименование здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса при наличии такого наименования;

12) назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;

13) назначение единого недвижимого комплекса, если объектом недвижимости является единый недвижимый комплекс;

14) назначение предприятия как имущественного комплекса (основной вид деятельности, осуществляемый собственником с использованием данного предприятия, либо (при наличии) коммерческое обозначение, используемое собственником предприятия для индивидуализации предприятия), если объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс;

15) сведения о результатах проведения федерального государственного земельного контроля (надзора);

(в ред. Федерального закона от 11.06.2021 N 170-ФЗ)

16) сведения о том, что земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории;

17) сведения об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда, к жилым помещениям наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования;

17.1) сведения о том, что жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или о признании жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, непригодным для проживания;

(п. 17.1 введен Федеральным законом от 26.05.2021 N 148-ФЗ)

18) сведения о принятии акта и (или) заключении договора, предусматривающих предоставление в соответствии с земельным законодательством исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для строительства наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, или сведения о решении собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо о договоре указанного собственника земельного участка с органом государственной власти, органом местного самоуправления или иным лицом, предоставившим указанному собственнику в соответствии с жилищным законодательством государственную, муниципальную и (или) иную поддержку для создания, эксплуатации наемного дома социального использования на таком земельном участке, если объектом недвижимости является земельный участок;

19) условный номер земельного участка, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, проектом межевания земельного участка или земельных участков либо схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, и реквизиты решения об утверждении этого проекта межевания территории или решения, которым предусматривается утверждение данной схемы;

20) сведения о наличии земельного спора о местоположении границ земельных участков в предусмотренном частью 5 статьи 43 настоящего Федерального закона случае;

21) адрес объекта недвижимости (при его наличии);

22) сведения о том, что земельный участок или земельные участки образованы на основании решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;

23) сведения о том, что земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, а также сведения об органе, на основании решения которого был образован данный земельный участок;

24) сведения об ограничении оборотоспособности земельного участка в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), если такой земельный участок предоставлен в безвозмездное пользование в соответствии с указанным Федеральным законом. Орган регистрации прав вносит эти сведения в Единый государственный реестр недвижимости без дополнительного заявления одновременно с государственной регистрацией договора безвозмездного пользования земельным участком, заключенного в соответствии с указанным Федеральным законом. Эти сведения сохраняются при государственной регистрации возникновения, перехода прав на такой земельный участок, государственной регистрации сделок с таким земельным участком. Эти сведения исключаются из Единого государственного реестра недвижимости одновременно с государственной регистрацией прекращения права безвозмездного пользования таким земельным участком по основаниям, предусмотренным статьей 9 Федерального закона «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

(п. 24 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 247-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.06.2021 N 226-ФЗ)

25) сведения об указанных в документе, на основании которого в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о ранее учтенном объекте недвижимости, вещных правах на данный объект недвижимости, а также о выявленном в порядке, предусмотренном статьей 69.1 настоящего Федерального закона, правообладателе данного объекта недвижимости в объеме, определенном в соответствии с частью 7 статьи 7 настоящего Федерального закона, в случае, если правоустанавливающие документы на данный объект недвижимости или документы, удостоверяющие права на данный объект недвижимости, были оформлены до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и указанные права не были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;

(п. 25 введен Федеральным законом от 30.12.2020 N 518-ФЗ)

26) сведения о том, что земельный участок или земельные участки образованы путем перераспределения земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, на основании решения об утверждении схемы расположения земельного участка либо согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

(п. 26 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

27) сведения о решении об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;

(п. 27 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

28) сведения о расположении земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд;

(п. 28 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

29) сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании жилого дома непригодным для проживания.

(п. 29 введен Федеральным законом от 26.05.2021 N 148-ФЗ)

Добавили нормы об отношениях собственников помещений в нежилых зданиях

Раньше Гражданский кодекс не регулировал отношения собственников помещений в нежилых зданиях. Суды ориентировались на позицию Высшего Арбитражного Суда РФ: к таким отношениям можно применять положения Гражданского и Жилищного кодексов, которые регулируют сходные отношения собственников помещений в многоквартирном доме. Это касается порядка пользования общим имуществом и распределения расходов на его содержание, порядка принятия решений общим собранием собственников помещений в здании (Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64).

Верховный Суд РФ разъяснил: собственники помещений в нежилом здании обязаны содержать общее имущество, участвовать в расходах на содержание и сохранение этого имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности (п. 33 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 за 2020 г.).

Такой подход не вызывал сложностей у нижестоящих судов, потому правоприменительная практика формировалась единообразно1.

Гражданский кодекс урегулировал отношения собственников помещений в нежилых зданиях (ст. 287.5 ГК РФ). При этом новые положения закона повторяют нормы жилищного законодательства.

Комментирует адвокат АП г. Москвы Юнис Дигмар:

К отношениям собственников помещений в нежилых зданиях применялись нормы Жилищного кодекса, это делали по аналогии закона. С сентября 2022 г. регулирование стало прямым. Привычные правила остались, в том числе в части:

Например, собственник помещения по-прежнему обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности. Как и раньше, продавая свое помещение, собственник продает и долю в праве на общее имущество. Это происходит даже без соответствующего указания в договоре: нельзя продать помещение и при этом остаться сособственником общего имущества в здании.

Комментирует партнер АБ «Бартолиус» Наталья Васильева:

После закрепления этих правил в Гражданском кодексе стало проще использовать их в суде и защищать права: применять закон по аналогии всегда сложнее, чем тот закон, который регулирует нужное правоотношение.

Для примера возьмем размещение рекламной конструкции на фасаде здания. В ч. 2 ст. 44 ЖК РФ указано, что решение о размещении рекламы в местах общего пользования жилого дома должны принимать 2/3 собственников. К нежилым зданиям это правило приходилось применять по аналогии, но теперь оно закреплено в ст. 287.5 ГК РФ. Вопросов же к порядку принятия решений не возникало – норма прописана четко (например, Определение Верховного Суда РФ от 5 июля 2021 г. № 310-ЭС21-3707 по делу № А48-14167/2019).

Уточнили критерии деления помещений на жилые и нежилые

Недвижимость делили на жилую и нежилую в зависимости от того, можно или нельзя в ней проживать.

При отнесении помещений к жилым и нежилым законодатель предлагает использовать два критерия: 1) помещение пригодно для постоянного проживания граждан (жилое) или для других целей (нежилое), т.е. учитывается его фактическое состояние; 2) помещение подходит для проживания или для использования в других целях, т.е. учитывается, для чего оно предназначено (ст. 141.4 ГК РФ).

Пока непонятно, как суды воспримут это нововведение. К примеру, есть квартира на первом этаже. В ней нет ничего, кроме стен – готовилась под ремонт. Собственник квартиры умер, наследников нет. По сути, это выморочное имущество. В такой ситуации нет однозначного ответа на вопрос, на какой вид помещения должны признать право государственной или муниципальной собственности: жилое (квартира не перестала быть квартирой в МКД, в том числе по данным ЕГРН) или нежилое (в нынешнем состоянии квартира непригодна для проживания).

Жилое помещение нельзя использовать не по назначению – для целей, не связанных с проживанием граждан (п. 1 ст. 141.1, п. 3 ст. 287.4 ГК РФ). При этом законодатель не предусмотрел обратную ситуацию, когда гражданин живет в нежилом помещении. То есть вопрос об апартаментах не решен – ведь они являются нежилыми помещениями, но используются для проживания граждан. В итоге собственники апартаментов лишены тех прав и способов их защиты, которые закон предоставляет собственникам квартир.

Из-за этого в суде приходится доказывать, что правила, которые закреплены в Жилищном кодексе для органов управления в МКД (ст. 161, 161.1 ЖК РФ), применяются и к апартаментам.

Еще одна проблема – отсутствие у Госжилинспекции полномочий по контролю за принятием решений общим собранием собственников в комплексе апартаментов. Из-за этого общие собрания в таких зданиях проводят хаотично, с грубейшими нарушениями норм Жилищного кодекса, что приводит к многочисленным судебным спорам (например, конфликт из-за смены управляющей компании в доме по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, 128А, который нашел широкую огласку в СМИ).

Если управляющая компания действует недобросовестно, собственникам можно посоветовать коллективным иском оспаривать каждое незаконное общее собрание, параллельно подавать заявления о возбуждении уголовных дел (если подозреваете, что было совершено преступление) и привлекать внимание СМИ. При выборе новой управляющей компании проверьте наличие у нее долгов и судебных споров, почитайте отзывы в Интернете и поговорите с собственниками из других комплексов.

Уточнили, как собственнику здания пользоваться чужим земельным участком, на котором стоит его здание

Собственник здания вправе пользоваться чужим земельным участком, если собственник этого участка предоставил его для размещения здания (п. 1 ст. 271 ГК РФ).

Общее правило, предусмотренное п. 1 ст. 271 ГК РФ, будет применяться с учетом особенностей, введенных новой ст. 287.3 ГК РФ:

Уточнили, что собственником нового объекта недвижимости считается собственник участка, на котором объект расположен

Ранее законодательство не содержало подобного положения.

Право собственности на созданное недвижимое имущество, в том числе объект незавершенного строительства и машино-место, возникает у собственника земельного участка, на котором это имущество расположено. Если имущество создано на предоставленном для этого государственном или муниципальном участке, то право собственности на такое имущество возникает у того, кому участок предоставили. Новое правило действует, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 287.1 ГК РФ).

Комментирует юрист Land Law Firm Алена Дурнева:

Эту норму ввели для закрепления принципа единства прав на земельный участок и недвижимое имущество на нем: по общему правилу недопустимо регистрировать права собственности на землю и постройку разным лицам.

Установили, что право собственности на все здание прекращается, если в нем выделяют новые помещения и регистрируют право собственности на них

Без этого правила покупатель недвижимости мог получить кота в мешке, так как учет прав на нее был беспорядочным. Права собственности могли наслоиться – это когда есть и собственник здания, и собственники помещений в нем.

Если собственник здания регистрирует право собственности на помещения в нем, то право собственности на здание целиком автоматически прекращается (п. 1 ст. 287.2 ГК РФ). Это упростит учет прав собственности на недвижимость и уменьшит количество споров, связанных с задвоением прав.

Законодатель обошел вниманием вопрос непрерывности права собственности в ситуации, когда все помещения в здании переходят в собственность одного лица. Могу предположить, что нужно руководствоваться позицией Высшего Арбитражного Суда РФ: если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе обратиться с заявлением в Росреестр, чтобы избрать правовой режим здания как единого объекта (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64). Соответственно, в обратной ситуации автоматического преобразования права не происходит – этот вопрос остается на усмотрение собственника.

Разрешили собственнику здания его снести, только если это не нарушает права собственника участка

Собственник разрушенного здания должен был начать его восстанавливать в течение трех лет (п. 1 ст. 39 Земельного кодекса – в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., в настоящее время эта норма утратила силу)5.

Если здание погибло случайно, нельзя прекратить право его собственника пользоваться земельным участком, на котором располагалось здание, в течение пяти лет с даты его гибели. Если за этот срок здание восстанавливать не начали, право пользования участком прекратится (п. 4 ст. 287.3 ГК РФ).

Собственник здания имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе его снести. Но только если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором, и не нарушает права собственника участка (п. 3 ст. 287.3 ГК РФ).

Маловероятно, что собственник земельного участка сможет воспротивиться сносу здания его собственником. В таком случае собственнику участка придется привести убедительные доводы против такого сноса, доказывающие грубое нарушение его прав и законных интересов.

Что касается сохранения права пользования участком в течение пяти лет с даты гибели здания – считаю формулировку неоднозначной. Вероятно, законодатель установил пятилетний срок, чтобы защитить физических лиц – собственников погибших домовладений. Однако эта норма обременяет собственника участка, ведь владелец здания может начать восстанавливать его под конец срока и делать это бесконечно долго. Было бы целесообразно предусмотреть период, в течение которого такое восстановление должно быть завершено. Иное фактически развязывает руки собственнику погибшего объекта недвижимости.

1 Постановления Арбитражного суда Московского округа от 3 июня 2021 г. № Ф05-11490/2021 по делу № А40-328572/2019; от 30 марта 2015 г. № Ф05-2803/2015 по делу № А40-117795/14; от 12 декабря 2012 г. по делу № А40-54885/12-40-509.

2 Постановления Арбитражного суда Московского округа от 18 января 2022 г. № Ф05-29319/2021 по делу № А40-17529/2021; от 22 мая 2020 г. № Ф05-6859/2020 по делу № А40-139463/2019.

3 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2022 г. № Ф05-15974/2022 по делу № А40-100853/2021; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 сентября 2022 г. № Ф01-3769/2022 по делу № А43-20922/2021.

4 Определение Верховного Суда РФ от 26 апреля 2016 г. № 64-КГ16-2; Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2011 г. № 13535/10 по делу № А41-42032/09; п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

5 Определения Первого кассационного суда общей юрисдикции от 9 декабря 2021 г. по делу № 88-27050/2021; от 6 октября 2021 г. по делу № 88-24126/2021; от 12 февраля 2020 г. по делу № 88-4253/2020.

Запретили образовывать помещения и машино-места в объектах незавершенного строительства

Такого запрета не было. Из-за этого возникали вопросы, которые решали на уровне судебной практики и разъяснений органов государственной власти. Например, Верховный Суд РФ отметил: постановка на кадастровый учет помещения до завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания, в котором оно расположено, законом не предусмотрена (Определение ВС РФ от 2 декабря 2014 г. № 306-ЭС14-2019).

Аналогичную позицию занимали государственные органы. Например, Минэкономразвития разъяснило: пока объект незавершенного строительства не ввели в эксплуатацию, образовать в нем иные объекты недвижимости невозможно (Письмо Минэкономразвития России от 16 февраля 2018 г. № ОГ-Д23-1407).

Пункт 6 ст. 141.4 ГК РФ предусматривает запрет на образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства.

Представим себе ситуацию: вы заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. МКД планируется вводить в эксплуатацию не отдельными блок-секциями, а целиком. В результате застройщик не сможет передать вам долгожданную квартиру, и вы не сможете зарегистрировать право собственности после окончания строительства секции, в которой квартира расположена, – придется ждать, пока достроят дом. Так приемка квартиры может быть отложена на неопределенный срок – нерадужная перспектива, особенно учитывая, что застройщиков нередко признают банкротами. Поэтому лучше предварительно узнать, как будет происходить ввод дома в эксплуатацию.

Упростили передачу в аренду части помещения

По словам адвоката Юниса Дигмара, раньше было проблематично передать в аренду часть помещения, особенно если речь шла о долгосрочной аренде с регистрацией договора в Росреестре.

Бывало так: к договору аренды приложили схему, в которой отобразили арендуемую часть помещения, а она не понравилась регистратору. Потому он отказал в регистрации, ссылаясь на необходимость поставить на кадастровый учет указанную в договоре часть помещения. Росреестр поддерживал такой подход (Письмо Росреестра от 9 июля 2012 г. № 14-3117/12).

Чтобы выровнять эту ситуацию, Высший Арбитражный Суд РФ сформулировал свою позицию так: на государственную регистрацию договора аренды можно представить подписанный сторонами документ с графическим или текстуальным описанием той части недвижимой вещи, которой будет пользоваться арендатор (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73). Нижестоящие арбитражные суды стали активно ссылаться на эту позицию и признавали незаконными отказы Росреестра в регистрации договоров аренды2.

В п. 2 ст. 287.2 ГК РФ предусмотрена возможность передать в аренду часть помещения, обозначив ее в договоре. Это легко выполнимо и не влечет для сторон договора аренды лишних затрат.

Осенние изменения для граждан и бизнеса

Нововведения касаются деления помещений на жилые и нежилые, прекращения права собственности на такие помещения и здание целиком, передачи в аренду части помещения, пользования чужим участком и распоряжения зданием на нем, отношений собственников помещений в нежилых зданиях

С 1 сентября 2022 г. действуют изменения, внесенные в Гражданский кодекс Федеральным законом от 21 декабря 2021 г. № 430-ФЗ. Редакция «АГ» попросила экспертов рассказать, как нововведения повлияют на жизнь граждан и бизнес. По словам юриста Land Law Firm Алены Дурневой, основная цель поправок – упорядочить положения о недвижимости и устранить пробелы в законодательстве.

Определили правила о машино-местах

Юрист Land Law Firm Алена Дурнева рассказала о неопределенности правового режима машино-мест. Раньше из-за скудного регулирования этих объектов суды применяли нормы о помещениях по аналогии3. Например, летом 2022 г. Арбитражный суд Московского округа решал вопрос о том, как должны регулироваться правоотношения собственников машино-мест и управляющей компании. УК заняла помещения паркинга и отказывалась признавать создание ТСН, которому было передано управление паркингом (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2022 г. № Ф05-15974/2022 по делу № А40-100853/2021).

Правовой статус машино-мест приравнен к статусу нежилых помещений. Теперь Гражданский кодекс содержит четкие правила о способах образования машино-мест, о возникновении права собственности на машино-места и общее имущество в паркинге, о правах на земельный участок паркинга (глава 17.1 ГК РФ). Закрепление этих правил поможет частично избегать судебных разбирательств, поскольку всем будут понятны их права и обязанности еще на досудебной стадии.

Закрепили механизм прекращения права собственности

До сентября 2022 г. прекращение права собственности на жилые помещения регулировала ст. 293 ГК РФ. На нежилые помещения она не распространялась.

Собственники жилых и нежилых помещений рискуют утратить право собственности (п. 1 ст. 287.7 ГК РФ), если они:

В перечисленных случаях уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления предупредит собственника о необходимости устранить нарушения и, если нужно, назначит срок для ремонта разрушенного помещения. Если это не поможет, последуют обращение в суд и продажа помещения с торгов. Вырученные от продажи деньги за вычетом понесенных расходов выплатят уже бывшему собственнику недвижимости.

Новая ст. 287.7 ГК РФ обязывает собственников ответственно относиться к использованию и содержанию своих помещений и позволяет защитить соседей недобросовестных жильцов.

Сложность применения этой статьи может заключаться в определении степени неправомерного поведения собственника, при которой нужно ставить вопрос о прекращении права собственности. Тут будет важно сохранение баланса.