Как передать дом управляющей компании

При завершении многоквартирного дома строительством застройщик обязан в течение пяти дней сдать его в эксплуатацию и заключить договор с управляющей компанией. Он будет действовать до тех пор, пока собственники жилых и встроенных нежилых помещений не выберут другой способ управления домом или другую управляющую компанию.

Сегодня большинство застройщиков адаптируются к новому законодательству, к вызовам времени.

Михаил Мень, Министр строительства и ЖКХ России

Какие документы нужны при передаче

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании регламентирован требованиями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – «ЖК РФ»). Однако в данном документе не указано, что должен передать застройщик управляющей компании. И это создает сложности как для застройщиков, так и для управляющих организаций.

Как показывает практика, при оформлении договора управления многоквартирным жилым домом (далее – «МКД») застройщик должен предоставить управляющей компании (далее – «УК») следующие документы (в оригиналах и копиях):

По решению федеральных, региональных и муниципальных органов исполнительной власти передача дома от застройщика ТСЖ или УК может сопровождаться другими документами. Так, 28 сентября 2005 года ФАС Уральского федерального округа вынесла Постановление по делу N Ф09-4566/04-С6, согласно которому передаче собственнику или уполномоченному им лицу (в том числе управляющей компании) подлежит техническая документация, перечисленная в п. п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87.

Акт передачи дома застройщиком управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании фиксируется актом приёма-передачи, в котором отражаются следующие данные:

К акту приёма-передачи прилагаются:

После подписания акта передача жилого дома от застройщика управляющей компании является состоявшимся фактом, и все расходы на содержание здания и исправление недостатков, допущенных при строительстве, несут собственники жилых и встроенных нежилых помещений.

Если УК новостройки — дочерняя компания застройщика

В соответствии со статьёй 161 ЖК РФ, собственники жилых и встроенных нежилых помещений вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию. В том числе, по представлению застройщика. Как правило, такие управляющие компании являются дочерними структурами застройщика. Поэтому он стремится заранее предусмотреть возможные издержки управляющей компании и позаботиться, например, об установке в подъездах надёжных входных дверей, монтаже энергоэффективных систем освещения, отопления и вентиляции воздуха, внедрении «умного учёта» потребляемых коммунальных ресурсов.

Напомним, что 10 августа 2017 года вступили в силу изменения и дополнения в Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 257-ФЗ). В частности, часть 2 статьи 166 ЖК РФ дополнена рекомендацией об установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг.

Главная задача на сегодня – осуществить переход к «умному учету», когда показания с приборов снимаются онлайн. У нас есть российские технологии и производители, которые предоставляют этот продукт по адекватной стоимости.

Введение автоматизации учёта энергоресурсов позволит управляющей компании, аффилированной с застройщиком, оптимизировать работу по сбору и передаче показаний с квартирных и общедомовых приборов учёта, сократив количество рутинных операций и снизив риск «человеческого фактора».

Автоматизированная система беспроводной диспетчеризации позволяет решить ряд сопутствующих задач:

Мы помогаем внедрить автоматизированный учет ресурсов ЖКХ для УК / ТСЖ. Система построена на базе беспроводной LPWAN-технологии без концентраторов и ретрансляторов.

Автоматизированный учет ресурсов для УК/ТСЖ в МКД

Министр ЖКХ предложил убрать посредников при оплате коммунальных услуг

Жителям МКД разрешат подавать в суд на плохое ведение ЖКХ

Взыскание задолженности за коммунальные услуги: порядок, закон

Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?

Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.

К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.

В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании?

Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации.

Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК. Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру). После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.

Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.

Какие бывают разновидности управляющих компаний?

Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.

Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.

Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией. Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья. Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников.

Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.

Какие могут быть основания для расторжения договора?

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:

В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;

Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;

Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);

В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.

Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?

В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.

Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.

Как поменять управляющую компанию

Шаг 1. Составить список претензий к действующей управляющей компании и собрать свидетельства нарушений (копии жалоб в УК, Роспотребназор и контролирующие органы).

Шаг 2. Обсудить ситуацию с другими жильцами и создать инициативную группу жильцов.

Шаг 3. Подобрать новую управляющую компанию. Следует внимательно изучить рейтинги управляющих компаний и прочитать отзывы. В особенности стоит обратить внимание на официальный сайт потенциальных кандидатов, наличие у них необходимых документов (прежде всего, лицензии). Посмотрите на состояние обслуживаемых этими компаниями домов — это поможет получить объективное представление о работе УК. После того, как сформирован список понравившихся компаний, можно обратиться к ним с просьбой составить план работ по вашему дому, а также дать информацию о тарифах.

Шаг 4. Составить повестку общего собрания собственников, которая должна включать вопрос расторжения договора с текущей управляющей компанией. Кроме того, желательно сразу же внести в повестку вопрос о выборе новой компании, сроках передачи ей всей документации и остатка денежных средств.

При этом нужно определиться с основанием для расторжения договора: истечение срока, нарушение управляющей компанией условий договора или смена способа управления домом.

Шаг 5. Провести общее собрание собственников многоквартирного дома и зафиксировать решения в итоговом протоколе. Данное мероприятие требует соблюдения большого количества формальностей, поэтому помощь профессионального юриста может оказаться полезной.

Шаг 6. В течение 5 дней уведомить о результатах собрания текущую управляющую компанию. К уведомлению нужно приложить копию итогового протокола общего собрания.

Также в течение 5 дней необходимо направить в государственную жилищную инспекцию пакет документов:

Шаг 7. Направить копии протоколов собрания в новую управляющую компанию.

Шаг 8. Новая управляющая компания подписывает договор обслуживания с каждым собственником.

Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?

В этом случае собственники могут направить жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или подать иск в суд. К жалобе следует приложить все документы, которые подтверждают допущенные управляющей компанией нарушения.

Квартира в новостройке – это возможность жить в новом месте с теми, кто разделяет общие взгляды на жизнь. После ввода дома в эксплуатацию происходит долгожданный момент передачи ключей. Полы тщательно замеряются уровнем, проводка проверяется под лупой, но про эксплуатирующую организацию счастливые новосёлы обычно забывают. Кто выбирает управляющую компанию в новостройке? Кто, когда и как возьмётся обслуживать здание? Как застройщик передает дом управляющей компании? Публикация раскрывает все основные аспекты этого процесса.

Все действия строительной фирмы по содержанию сданного дома регламентированы законом. Порядок передачи МКД, выбор управляющей компании в новостройке, оплата коммунальных платежей и прочие нюансы основаны на ряде постановлений и статей Жилищного Кодекса РФ:

Обслуживание жилого здания после введения в эксплуатацию

После начала эксплуатирования здания необходимо ввести временное управление многоквартирным домом до проведения конкурса. Сделать это можно двумя способами.

Первый вариант: строительная организация сама занимается эксплуатацией МКД. Контракт с эксплуатирующей организацией в этом случае не заключается, а платежи за содержание и коммунальные услуги дольщики перечисляют на счет строительной организации. Дата оформления акта приема-передачи будет являться датой начала начисления за услуги ЖКХ. Договоры на подачу тепла, электричества, воды заключаются застройщиком напрямую с РСО.

Второй вариант управления: привлечение временной обслуживающей организации для оказания жилищно-коммунальных услуг. Правом выбора первой УК в новостройке наделен сам застройщик, т.к. закон требует оперативного заключения контракта на содержание и ремонт в промежуток времени не позднее пяти дней со старта эксплуатирования дома. Период действия такого договора — 3 месяца с правом пролонгации на аналогичный период. Договоры поставки с РСО подписывает от своего имени временная УК, которая выставляет счета и собирает денежные средства за оказанные услуги с новоселов и застройщика (за непроданные или непереданные квартиры). Жителям начинают производиться начисления после оформления документа приемки квартиры.

В период 5 дней после ввода дома покупатели квартир еще не стали собственниками, право собственности не зарегистрировано, значит, в указанный короткий отрезок  времени дольщики не могут голосовать.

Следовательно, решение принимает только застройщик. Мнением граждан (дольщиков) при этом в расчет не принимается. После оформления права собственности жильцы обретают и право голосовать, могут созывать общее собрание жильцов, выбирать эксплуатирующую организацию самостоятельно. В последующем голосовании застройщик участвует тогда, когда в доме остались непроданные квартиры с оформленным правом собственности на строительную компанию.

Передача дома от застройщика управляющей компании

Жилищный кодекс не позволяет оставить дом без обслуживания и тем самым поставить под угрозу безопасность проживания в нем. Поэтому с первых дней ввода дом находится под контролем временной эксплуатирующей организации нанятой застройщиком или управляется самой строительной организацией. Постоянная эксплуатирующая организация может выбираться любым из двух вариантов:

В первом случае обычно застройщиком проводится заочное голосование через общее собрание собственников для заключения договора управления МКД с подконтрольной организацией. У крупных строительных компаний в структуре присутствует подконтрольная эксплуатирующая компания. Это сделано для того, чтобы не пустить на свою территорию конкурентов. Для голосования в пользу подконтрольной организации используются бюллетени, которые подписываются гражданами параллельно с оформлением акта приёма-передачи квартир. Помимо бюллетеня также визируется контракт на эксплуатацию здания. При наличии у строительной организации непроданных квартир с оформленным правом собственности, застройщик также голосует на общем собрании собственников в пользу эксплуатирующей организации. Жильцам это выгодно тем, что уровень сервиса подконтрольной УК гораздо выше привлеченной со стороны, вопросы связанные с застройщиком решаются также значительно быстрее.

У такого способа определения УО есть ограничение – необходимо организовать голосование и уложиться в срок не более 60 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию, иначе проводится  муниципальный конкурс.

Второй способ как уже стало понятно – определение эксплуатирующей организации методом проведения открытого конкурса. Проводит его орган местного самоуправления (мэрия или администрация района)

Порядок действия органов самоуправления:

Согласно п.2 ПП №75, победителем открытым конкурсом является организация, предложившая выполнить предложенный объем работ по наименьшей стоимости.

Заключение договора управления

Договор с эксплуатирующей организацией включает приложение с указанием объёма оказываемых услуг, размера вознаграждения, описания объектов, переходящих в эксплуатацию. Одностороннее изменение пунктов договора сторонами невозможно.

Какие документы должен передать застройщик управляющей компании

При подписании ДУ подлежит передаче ряд документов на МКД, факт передачи фиксируется реестром приемки документов:

В дальнейшем жители могут получить копии этих документов непосредственно в своей УК, не обращаясь к строителям.

Документ передачи здания

Если нет разногласий по техническим документам, и обе стороны выражают согласие на сотрудничество, то подписывается акт приёма-передачи здания. Когда он будет подписан, здание переходит в ведение управляющей компании. Теперь она имеет право принимать заявки, проводить оплату и т.п.

С какого момента начисляется квартплата в новостройке

Пока дом строится и не подписано разрешение о сдаче, стороной временных договоров с РСО является застройщик. После сдачи дома договоры ресурсоснабжения заключаются с УК. Обязанность оплачивать потребляемые ресурсы перекладывается на владельцев помещений после подписания документа о приёме-передаче. Поэтому строительные компании не затягивают сроки выдачи ключей, так как им невыгодно длительное время оплачивать коммунальные услуги за пустующие помещения. Момент начисления квартплаты зависит от того периода, о котором идёт речь: до передачи ключей платит застройщик, после – владелец жилого или нежилого помещения. Бухгалтерия УК каждого 1 числа выставляет счета всем собственникам, они обязательны к оплате до 10 числа месяца, следующего за истёкшим периодом. Оплата принимается через личные кабинеты УК, РСО или систему «Город».

В принципе, у новоселов есть два варианта действия: проголосовать за новую компанию или дождаться проведения открытого конкурса. Зачастую временный договор с подконтрольными застройщику УК, перерастает в постоянный и менять ничего не приходится.

Осуществлять хозяйственную деятельность в МКД поручается управляющей компании на основании договора управления. Однако, существуют случаи, когда собственников жилья не устраивает качество, оперативность и стоимость предоставляемых услуг. Тогда начинается процедура смены УК в многоквартирном жилом доме на любую другую альтернативную фирму, представляющую аналогичный сервис. Процесс строго регламентирован законами Жилищного и Гражданского Кодексов. Поэтому для самостоятельной смены УК важно знать особенности и юридические тонкости перед началом процедуры. Незнание некоторых положений, фактически аннулирует любые претензии со стороны жильцов к управляющим компаниям, чем собственно они активно пользуются, чтобы уйти от ответственности и при этом сохранить лицензию на управление домом.

Когда стоит менять УК

Законодательство предусматривает возможность самостоятельно расторгать договорные обязательства с управляющей компанией на основании:

Под предоставлением ненадлежащих услуг управляющей компанией обычно понимается:

Существуют и иные коммунальные сервисные услуги, которые зафиксированы в договоре. Их также УК обязана выполнять, и если по каким-то причинам работы не были проведены, то на основании подписанного документа, собственники имеют право требовать досрочного прекращения сотрудничества.

Может ли УК отказаться от управления МКД

Действующее законодательство запрещает управляющим компаниям в одностороннем порядке досрочно расторгать договор, так как он является публичным. Эта прерогатива исключительно у собственников многоквартирных домов. Разумеется, что после окончания срока действия документа, УК может отказаться от дальнейшей пролонгации без объяснения причин. Как правило, это происходит в случае, когда жильцы не оплачивают услуги или из-за очень плохого технического состояния жилого строения, которое требует значительных капиталовложений и руководство не уверено в целесообразности предполагаемого ремонта, а жильцы не хотят его оплачивать. Это касается аварийных домов и зданий, отданных под «снос». Второй вариант расторжения, это договориться с собственниками жилья о расторжения договора по соглашению сторон. В этом случае УК придется инициировать общее собрание жителей.

Смена договора с управляющей компанией в многоквартирном доме не может происходить стихийно, действия всех участников (собственники жилья, руководство) подчинены законам, а именно:

Подготовка к переходу

Существует только 2 способа, планомерного не судебного перехода:

Во всех остальных случаях предстоит довольно длительная и утомительная процедура перехода. Если тщательно подготовиться, то процесс займет около 3-х месяцев, но если были допущены ошибки или инициативная группа жильцов, оказалась плохо юридически подготовленной, то процедура может продлиться до 2-х лет. Поэтому на нулевом подготовительном этапе важно соблюдать правильную последовательность действий.

Все начинается с формирования инициативной группы среди собственников, которая будет первично решать, когда и к какой новой эксплуатирующей организации будет переводиться дом. После начать заниматься организацией процесса. Именно на плечи этих людей лягут следующие функции:

Главными аргументами плохого качества предоставляемых услуг станут:

Также если удалось найти бумагу о привлечении к административной ответственности руководство УО за недобросовестное предоставление услуг, то это будет прямым доказательством в суде повторного ненадлежащего исполнения своих обязанностей.

Какие понадобятся документы

Перед тем как отказаться от УК, инициативная группа должна проанализировать все действующие документы и оценить риски.

Важно все документы собрать до того, как УК поймет, что инициативная группа намерена выбрать другую компанию. И собирать их лучше поэтапно, чтобы не вызывать подозрений.

Финансовый баланс дома

В результате проведенной реформы ЖКХ, на каждом эксплуатируемом доме заведен свой лицевой счет учета. Этот лицевой счет отражает факт всех движений денежных средств: доходов, расходов и сбора по зданию. Например, жильцы в течение года собирают денежные средства по утвержденному тарифу на ремонт подъезда. Ремонт подъезда не совершается, а УК не может ответить по срокам выполнения или кормит «завтраками». Председатель должен запросить финансовый отчет по дому. В этом отчете должен быть отражен баланс по расходам и денежные средства, и по приведенному примеру выше по строке ремонт подъездов должна быть отражена сумма накопленных, но не освоенных средств.

Документ, полученный от компании, должен содержать следующую информацию:

К сожалению, законодательство не предусмотрело предоставление этой информации по единому утвержденному образцу. Поэтому такую бумагу составляет бухгалтер или экономист в свободной и понятной форме.

Собранные, но не освоенные денежные средства подлежат перечислению старой УК на лицевой счет дома в новой УК. Поэтому этот вопрос будет очень сложным в планах переговоров. Бывали случаи, когда речь шла о нескольких миллионах рублей.

Как подобрать управляющую компанию, критерии оценки

Для того чтобы не ошибиться во второй раз, новую УК следует выбирать более тщательно, ориентируясь на следующие критерии:

Оценка материальной базы потенциального партнера

Под материальной базой понимается наличие специальной техники и активных договоров с подрядчиками. У качественной управляющей организации проблем с предоставлением доказательств по вопросам осуществления надлежащего технического обслуживания нет – необходимые договоры подряда или акты приема-передачи выполненных работ находятся в открытом доступе. На уточняющие вопросы сотрудники охотно отвечают и дают возможность самостоятельно ознакомится с документами или пообщаться с жильцами других домов, включенных в их лицензию. Зачастую у стабильной организации есть свой парк спец техники, своя аварийная служба, тракторы и коммунальные машины.

Оцениваем рейтинги в госорганах

Наличие общедомовых счетчиков и оперативность решения запросов от населения, добавляют лишних баллов. Рейтинг УК можно посмотреть на сайте www.reformagkh.ru.

Проводим встречу с руководством

Прежде чем затевать процедуру смены УК, важно предварительно пообщаться с руководством новой УО. Это необходимо прежде всего для понимания того, возьмёт ли новая управляющая компания мкд на содержание или нет. К сожалению, плохое техническое состояние дома ставит под вопрос будущее сотрудничество, т. к. маленькие, аварийные и проблемные дома неинтересны УК.

Грамотный руководитель предварительно тщательно изучит техническую документацию, поинтересуется о среднем проценте неплательщиков за услуги ЖКХ и общем долге перед старой УО. О состоянии финансового баланса дома. Эти вопросы являются обязательными, по сути, от них и зависит дальнейшее сотрудничество, но существуют и другие подводные «камни».

Инициативная группа обязана поинтересоваться готова ли управляющая компания организовывать самостоятельно собрание, собирать подписи жильцов, проводить разъяснительную работу. Также существует ли у них юридический отдел, и способен ли он оказывать поддержку в суде – хорошая фирма, решение всех этих вопросов берет на себя. А главное, важно понимать, если старая УК начнет оказывать давление на новую, то есть ли у них собственные рычаги влияния. Если организация в устной форме гарантирует представительство в госорганах и не возражает против перехода мкд на их баланс, то можно смело начинать сотрудничество.

Примерный перечень вопросов, которые стоит задать представителю новой УК:

Для некоторых граждан важно, чтобы офис домового управления должен был вблизи обслуживаемого дома. Этот критерий сугубо индивидуальный и несёт в себе только один плюс – возможность лично посещать организацию и общаться с руководством по любому поводу. В случае территориальной удаленности самостоятельное посещение будет затруднительным, а значит и способы немедленного воздействия на сотрудников УК тоже будут ограничены. Кроме того, дома, находящиеся вдали от эксплуатационных участков, как правило менее качественно эксплуатируется, т.к. начальник ЖЭУ или директор УК не имеют возможности часто посещать объект лично.

Как сменить УК в многоквартирном доме, порядок действий

Так как получить добровольный отказ управляющей компании от управления мкд практически нереально, то следует готовиться к некоторым мероприятиям.

Опираясь на гражданский и действующий жилищный кодексы, собственники жилья имеют право созывать общие собрания для выбора подходящей УК. Как показала практика, наиболее эффективных результатов добиваются инициативные группы, созданные наиболее активными гражданами. Именно на эту команду возлагается основная миссия по соблюдению интересов жильцов дома. Поэтому активисты начинают изучать законы, регулирующие правовые взаимоотношения между УО и собственниками, общаются с юристами или другими инициативными группами, имеющими положительный опыт смены управляющей компании. Это необходимо для того, чтобы активисты могли давать компетентные ответы на вопросы граждан при выборе новой УК. Полученные знания пригодятся на общем собрании жильцов мкд, когда будет необходимо доказательно и аргументировано объяснять преимущества смены УО.

Составление договора управления

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые взаимоотношения между руководством УО и собственниками мкд является договор управления. На основании его осуществляется передача дома для дальнейшего технического обслуживания.

На деле встречаются документы составленные при активном содействии обеих сторон. Главное правило, создания грамотного документа – это подробное внесение всех услуг, исполнять которые обязуется управляющая компания, с указанием приблизительной стоимости. Юристы рекомендуют не экономить время и бумагу, а расписать подробно буквально по пунктам, но никак не в общем. Это в будущем поможет грамотно отстаивать свои права, и при малейшем несоблюдении обязательств, сразу начинать процедуру досрочного прекращения договора. Подписывается документ руководством компании и жильцами, которых набралось больше чем 50 %.

Подготовка протокола собрания

Прежде всего важно подготовить общую повестку собрания, в которой будут включены следующие вопросы:

Далее, не менее чем за 10 дн. до начала собрания необходимо уведомить всех жильцов многоквартирного дома. Это можно сделать лично под роспись или отправлением заказных писем. Обычно этот момент прописывается в договоре правления, если его никто не помнит, то следует найти и поступить в соответствии с документом. Если в договоре допускается уведомление путем расклейки бумажных объявлений на входной двери, то следует поступать именно таким образом, не забывая вести реестр. Этот реестр уведомлений нужен прежде всего для учёта всех жильцов, но и для прикрепления к протоколу собрания. Это необходимо с 2016 года, как дополнительное подтверждение легитимности решения собственников жилья.

Протокол (решение жильцов) о смене управляющей компании образец

Объявление о смене управляющей компании образец

Уведомление о смене управляющей компании образец

Проведение собрания собственников

Перед началом собрания необходимо выдать единый бланк решения на руки каждому жильцу. Эта бумага печатается в свободном стиле как для очной, так и для заочной формы собрания.

Очная форма предполагает личное присутствие и голосование на собрании. А при заочной форме, голосование происходит путем поквартирного обхода. Желательно также вести реестр бланков решений. Законодательно не определены сроки принятия решений, но на практике рекомендуется не затягивать этот процесс. Оптимальным периодом считается 10-21 день. После итогового дня голосования подсчетом бланков занимается счетная комиссия или сам председатель дома. Если по итогу набрано более 50% голосов (кворум), то собрание считается прошло успешно – о чем формируется протокол. Протокол рекомендуется сделать в 4 экземплярах: 1 – новой УО, 1 – старой, 1 – для ГЖИ, 1 – остается в архиве совета дома).

Уведомление старой организации о ее смене

Оригинал протокола собрания под опись, заказным письмом отправляются по почте в старую УК не позднее, чем 10 дней после проведения мероприятия. После получения документов в течение 3 дней, компания обязана уведомить ГЖИ о прекращении сервисного обслуживания мкд.

Передаваемая документация в новую УК

Все подготовленные документы по результатам голосования и подписанный договор управления по описи передается в новую УО. После получения бумаг новая управляющая компания должна подать заявление в ГЖИ, с просьбой включить дом в лицензию.

После лицензирования УК имеет право проводить начисление своих услуг. До того момент оплаты должны проводиться в старую УК.

Порядок смены старой управляющей компании на новую предусматривает передачу всей технической документации многоквартирного дома новой эксплуатирующей организации, которая должна храниться в архиве действующей УК. Сроки передачи технической документации, специального оборудования, находящегося на имущественном балансе мкд или ключей от подсобных помещений строго регламентированы законом. После прекращения договорных обязательств между собственниками жилья и старой УК, она обязана в течение 3-х дней передать новой управляющей компании всю финансовую, техническую документацию и полностью сдать ключи. При передаче стороны оформляют и подписывают акт приема-передачи документов.

После момента официальной смены эксплуатирующей организации (дата записи в реестр лицензий) необходимо запросить финансовый отчет по дому у бывшей УК, а всех жильцов предупредить об оплате в новую компанию. Позже должна проводиться работа по перечислению излишков баланса и перевода долгов между конторами.

Кто управляет домом в переходный период

Дело в том, что переходного периода не существует. После направления просьбы старой УО в органы ГЖИ с просьбой исключить данный мкд из лицензии, жилищная инспекция не позднее, чем 10 дней, обязана внести дом в лицензию новой управляющей организации. До момента исключения из лицензии мкд старой компании, все квитанции отправляет она. А с момента изменения в лицензии новой УО – она может приступать к своим функциональным обязанностям.

Если УК не хочет отдавать дом

Так как управляющая компания не хочет отказываться от управления мкд, она начинает создавать препятствия и сомнения среди жильцов. Как правило, помехи создаются следующими методами:

Важно понимать, что беспрепятственно выйти из одной УО и зайти в другую, не позволит действующая УК. Ей попросту это невыгодно, с каждым потерянным мкд она теряет деньги, а значит и прибыль. А значит может пойти на самые изощренные методы противоборства с инициативной группой. Понимая это, не стоит принимать все происходящее близко к сердцу. Тут важно не тушеваться, а доводить дело до конца.

Претензии прежней УК по поводу долгов

Все нюансы погашения задолженностей должны обсудить и решить управляющие компании между собой. Конечный потребитель не должен заморачиваться над тем, кому ему выплачивать долги. После смены УК и внесения мкд в ее лицензию, все жильцы дома должны быть оповещены об этом любым способом. И если будут приходить платежные квитанции от старой УО, их нужно игнорировать, так как прежняя компания уже не имеет права на сбор.

Важно обратить внимание, что если переход осуществлен внутри месяца, например, 20 числа, то старая УК имеет право выставить квитанцию за 20 дней месяца которую необходимо оплатить.

Иногда хитрые организации начинают запугивать собственников тем, что им якобы придется платить дважды, но это ложь. Владельцы будут оплачивать только той организации, в лицензии которой находится их дом.

Основные темы судебных разбирательств

Можно ли отказаться от старой управляющей компании и перейти в другую без судебных разбирательств? Если предварительная подготовка была проведена надлежащим образом все документы подготовлены в соответствии с законом и нормами, то суд если и будет, то недолгим.

Основными темами судебных разбирательств выступают:

Как подготовиться собственникам к суду и давлению

Подбирая управляющую компанию, граждане часто не задумываются над тем, с чем они могут столкнуться в реальности. Поэтому выбор первой УК часто происходит не обдуманно. Однако, не все так плохо, если собственники вовремя сплотятся, правильно проведут собрание и соберут необходимую доказательную базу, то шансов проиграть у них не будет, тем более закон изначально на их стороне. При самом плохом варианте процесс может затянуться на несколько лет, поэтому тут важно не терять энтузиазм. Часто именно за счет затягивания дела, многие активисты теряют энтузиазм и МКД остается на балансе в старой УК. Как часто можно менять УО законом не прописано, но некоторые управляющие организации на это давят, пытаясь вселить страх и сомнение. Важно помнить всегда, что собственники жилья имеют полное право менять УК, когда им захочется на основании подтвержденных фактов недобросовестного исполнения своих функций!