Как изменить великобританию на новое здание

Смена управляющей организации – дело хлопотное, а порою и очень сложное, ведь в процессе есть множество подводных камней и нюансов, с которыми не всегда легко справиться. Рассказываем о том, почему собственникам нужно тщательно обдумать и взвесить своё решение о смене действующей УО на новую.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

Многих не устраивают прежние управляющие компании, но выбрать новую еще сложнее. Как не наступить на те же грабли?

Большинство ориентируются на отзывы жильцов других домов. Необходимо тщательно изучить условия другой организации, ее рейтинг и правила, рекомендации и срок работы.

Переход осуществить не так-то просто. Прежняя контора не заинтересована в передаче дома, это ее деньги! Можно заранее договориться о переходе к другой организации. Скорее всего, она с удовольствием поможет в оформлении. Но помните, что это дело очень запутанное и долгое. Нужно запастись терпением и энтузиазмом жильцов.

Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?

Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.

К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.

Почему выбирать стороннюю УК застройщикам не выгодно?

Когда новостройка сдается в эксплуатацию, перед жителями возникает выбор управляющей компании. Можно примкнуть к компании, которая уже обслуживает другие объекты или же, что чаще всего бывает, застройщик создают свое управление. Последний случай наиболее удобен для него. Он может проводить через нее свои деньги, вписывать свои необоснованные пункты. И, конечно же, что самое удобное, скрывать незавершенные работы пока дом находится на гарантии. Назначается председатель, который стоит не на стороне жильцов, а владельца, так как тот платит ему деньги. Всем хорошо, кроме обиженных жильцов. Нужно выбирать инициативного человека, который будет бороться вместо комитета дома, за права его жителей.

Сторонняя компания, которая ничем не обязана владельцу жилья, стоит на стороне граждан. Она требует от застройщика выполнения всего необходимого. Выбивает справедливые и обоснованные правила и решения.

Какие могут быть основания для расторжения договора?

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:

В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;

Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;

Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);

В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.

Новостроек с каждым годом становится все больше. Растет число жителей, увеличиваются и проблемы связанные с этим вопросом. Многие не вникают в дела житейские, регулярно оплачивают счета, даже не заглядывая и не вникая в суммы указанные в квитанциях. Таких людей большинство, этим и пользуются застройщики.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Привычные ЖЭКи вытесняются управляющими компаниями, которые не всегда выполняют свои функции. При заселении жильцы мало думают об этих вещах. Первое время они находятся в приподнятом состоянии от покупки жилья, да и проблем и недоделок не так заметно. После того как эйфория проходит, все становится на свои места. Теперь уже отчетливее видны явно завышенные цифры в платежках и несоблюдение компанией условий по договору. Возникает вопрос, где же мы были, когда подписывали документы? Подписывали мы их вообще? Не секрет, что многие застройщики создают свои управляющие компании, тем самым скрывая недоделки, не выполняя обязательства и покрывая свои долги за счет новоселов. Многие даже не знают, что подписали договор о выборе УК, им просто подсовывают эти бумажки вместе с другими, ничего особо не разъясняя при этом. Не многие вдумчиво читают. Надо же подписать, и ставят, не задумываясь, свою подпись в соответствующей графе. А существовать хочется в нормальных условиях. Что же тогда делать? Менять управляющую компанию!

Как выбрать управляющую компанию в новостройке и что при этом необходимо учитывать — читайте по ссылке: https://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/zhkh/vy-bor-upravlyayushhej-kompanii-v-novostrojke.html
Управление в новостройках может осуществляться не только управляющими компаниями, но и ТСЖ. Как создать ТСЖ и что такое устав ТСЖ вы можете узнать в нашей новой статье.

Бесплатная консультация

Смена управляющей организации – крайняя мера, на которую следует идти собственникам в случае, когда иные способы воздействия на действующую компанию не работают, а она из рук вон плохо исполняет свои обязанности. Процесс во многих случаях приводит УО и собственников в суды, что не способствует улучшению условий содержания и ремонта дома.

Поэтому собственникам стоит задуматься о том, стоит ли инициировать процедуру расторжения действующего договора только потому, что новая УК сулит золотые горы и переманивает радужными обещаниями. Выполнит ли она их, покажет только время, а вот проблемный период при переходе от одной УК к другой собственники себе обеспечат на 100%. Стоит ли овчинка выделки – вопрос, который следует тщательно продумать.

Когда лучше сменить УК

Сменить управляющую компанию не так-то просто, но есть момент, когда это можно сделать наиболее выгодно – по истечении срока договора. Последний заключается на период от 1 до 5 лет. Основываясь на статье 162 ЖК РФ пункт б, срок действия договора продлевается на ранее указанный, если одна из сторон не прервала его. В этом случае, за 30 дней до окончания, направляется уведомление о прекращении сотрудничества на ранее указанных условиях или полном отказе от ее услуг. Такое извещение не может быть направлено одним жильцом или инициативной группой. Для того, чтобы оно имело силу необходимо организовать общее собрание.

Какие же еще могут быть основания для смены управляющей компании:

Гражданский кодекс РФ дает нам следующий перечень причин расторжения:

Опишем подробнее каждую из этих причин.

Если вам не нравится как и в каком объеме УК выполняет работы, указанные в договоре, доказать это будет не так-то и легко. Организация найдет 1000 и 1 оговорку в самом документе и докажет вам всеми правдами и неправдами, что все выполняется в рамках закона. Слов и жалоб жильцов мало. Здесь нужен жесткий подход, юридическая подкованность и экспертиза. Если вы хотите что-то подтвердить, вам нужны веские доказательства. Организуйте в доме инициативную группу, которая будет этим заниматься. Помните, что уже может быть «засланный казачок» от управляющей компании, который красным словцом воздействует на умы людей и движет массы за собою. Ему идут доплаты от организации, поэтому он действует не в интересах общества. Да это может быть и сам председатель!

Сделали перепланировку квартиры? Как осуществляется узаконивание перепланировки квартиры читайте в пошаговой инструкции.
Что такое кадастровый паспорт на квартиру и как его получить — узнайте тут.

Для того, чтобы все подтвердить нужно действовать в рамках закона. Направьте запросы в управляющую компанию о предоставлении актов о выполнении работ, отчетов и протоколов. Проанализируйте все эти сведения, сопоставьте даты и события. Если данные в этих документах прописаны «для галочки», соберите реальные показания. Сделайте фотоотчеты, где показано реальное выполнение работ.

Для новой УО процедура приёмки дома в управление после расторжения собственниками предыдущего договора управления, помимо уже указанных проблем с органом ГЖН и оспариванием в суде самого факта заключения с ней договора, может привести к необходимости решения следующих вопросов:

Если прежняя управляющая компания не захочет добровольно передать документацию и собранные средства, то спор двух УО опять перейдёт в суд. А в это время новая управляющая организация должна управлять домом, проводить мероприятия по надлежащему содержанию и ремонту МКД. Делать это без техдокументации и средств будет сложно, что скажется на качестве содержания дома, а, следовательно, на условиях жизни самих собственников.

Смена управляющей организации: как уведомить действующую УО

Оспаривание протокола общего собственников помещений по выбору новой управляющей организации

Орган ГЖН может отказать компании во внесении дома в реестр лицензий, если посчитает, что соответствующее общее собрание собственников проведено с существенными нарушениями, а решения, принятые на нём, нелегитимны.

Организация общего собрания собственников требует много времени и знаний, поскольку несоблюдение хотя бы одного требования к этой процедуре даст ГЖИ шанс оспорить протокол в судебном порядке. Первая сложность для собственников – инициировать такое собрание, ведь действующая УК этого делать не станет, а новая – не имеет законного права.

Следовательно, вся нагрузка ложится на самих собственников, которые будут выступать инициаторами ОСС. Именно они должны составить и распространить уведомление о собрании с повесткой дня, юридически правильно их составив в соответствии с требованиями ст. ст. 44 – 48 ЖК РФ.

Следующая сложность – набрать кворум, чтобы собрание имело полномочия на принятие решений по вопросам повестки дня (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Затем инициаторам и/или избранным на ОСС членам счётной комиссии необходимо правильно подсчитать голоса согласно собранным бюллетеням и оформить протокол ОСС. Собственники помещений в доме должны быть уведомлены о решениях, принятых на собрании, согласно ч. 3 ст. 46 ЖК РФ.

При несоблюдении хотя бы одного требования закона к проведению общих собраний протокол ОСС может быть обжалован в судебном порядке. Право оспорить решение общего собрания предоставлено собственникам, которые либо не принимали участие в ОСС, либо голосовали против смены УК, либо посчитали, что их волеизъявление при голосовании было нарушено.

И хотя, согласно решению ВС РФ от 29.09.2017 № АКПИ17-704, факт обращения в суд о признании недействительным решения собственников о смене управляющей организации не может служить основанием для отказа или приостановления рассмотрения заявления о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ, органы ГЖН часто это делают, тем самым снова затягивая переход дома в управление новой УК.

Не стоит забывать и об обязанности органа ГЖН, прописанной в ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, при поступлении в его адрес в течение 3 месяцев подряд двух и более протоколов ОСС, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, провести внеплановую проверку собрания. Проверка также затянет внесение изменений в реестр.

Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?

В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.

Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.

В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании?

Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации.

Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК. Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру). После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.

Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.

По соглашению сторон

Этот вариант встречается очень редко. Для этого должны быть согласны расторгнуть договор как все жильцы, так и УК. Между сторонами подписывается соглашение о прекращении действия контракта. В нем указывается порядок передачи данных другой компании:

Основания, предусмотренные в договоре

В документе может быть прописано условие, что если за 30 дней до окончания срока действия договора будет направлено извещение о прекращении его действия, то УК не вправе будет отказать.

Основания, прописанные в ГК РФ

Документ может быть расторгнут, если в нем выявлены явные неточности и несоответствия. Например, сам договор может быть заключен неправильно. Если без споров расторжение провести не удается, оно совершается в судебном порядке.

Основания, оговоренные в иных законах

Все, что касается управления жилыми строениями и отношениями внутри них регулируется Жилищным кодексом РФ. В апреле прошлого года были внесены поправки, на основании которых жители могут самостоятельно выбирать управляющую компания. Застройщики не смогут производить полный захват власти и возмещение своих убытков за счет людей. Выбор УК производится на основании открытого голосования, извещение о котором поступает не позднее чем через 20 дней с момента сдачи дома. Через 40 дней – проходит конкурс, через 10 суток после этого жителей извещают о его результатах. Не застройщик, а каждый собственник выражает согласие на работу с данной компанией. Если процентный порог согласных менее 50 – результаты считаются не действительными.

Затягивание органом ГЖН передачи дома в управление новой компании

Процесс смены управляющей организации – долгий и длинный, который затрагивает самих собственников, две организации, РСО, муниципалитет, орган ГЖН. Но главное – он затрагивает сам многоквартирный дом, который в период «междуцарствия» может оказаться без должного содержания и ремонта.

Например, на общем собрании собственники решили расторгнуть действующий договор управления и выбрали новую УО. Запускается процесс передачи МКД от компании к компании. При этом новая УО может начать управление домом только в тот момент, когда орган ГЖН внесёт изменения в реестр лицензий субъекта РФ. И не всегда этот процесс происходит быстро: несовершенство законодательства даёт ГЖИ возможности отказывать УО в этом или затягивать процедуру.

Конечно, новая компания может отстаивать свои права в суде, и часто суд встаёт на сторону УО, если в действиях органа ГЖН усматриваются нарушения требований законодательства. Примерами таких дел служат постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2016 № Ф09-8705/16 по делу № А71-12411/2015 или решение ВС РФ от 13.08.2019 по делу № АКПИ 19-474. Однако смена УО при этом сильно затягивается, и дом в такой ситуации остаётся практически без управления.

Как сменить управляющую компанию в доме, где есть ТСЖ

Порядок перевода дома в управление другой компании

Основания для отказа от услуг прежней компании выбраны. Новая УК, условия работы с которой кажутся оптимальными, тоже найдена. Каков же сам процесс перехода?

Хотите прописаться в новой квартире в новостройке? В этой статье вы можете узнать о том, как это сделать.
Для приватизации жилой недвижимости в новостройке необходимо собрать полный пакет документов для приватизации квартиры, перечень которых содержится по ссылке.

Для начала нужно организовать общее собрание. Оно может быть проведено как по инициативе группы жильцов, так и одного. Собственник, кто являлся его инициатором, должен уведомить всех жильцов за 10 дней до проведения. Участие в этом мероприятии право, но не обязанность. Но даже если вы не явились, подчиниться решению собрания, все же должны.

Вот, что должно быть указано в сообщении:

Количество голосов собственника сопоставимо с его долей в общем имуществе. Конечный результат принимается только в том случае, если проголосовали положительно 50% от общего числа.

Если кто-то из жильцов не смог участвовать в голосовании, но принятое решение выполнять не желает, он может обжаловать его в суде. Оно может быть подано не позднее 6 месяцев с момента оглашения.

В соответствии с ч.7 ст. 162 ЖК РФ новая управляющая компания принимает все права и обязательства только с момента подписания договора с собственниками. Для прежней организации устанавливается срок передачи документации, а также неистраченных финансов.

Важно составить акт, в котором будет описываться состояние имущества. Он носит двухсторонний характер. Его подписывает как прежняя УК, так и новая. В соответствии с этими данными будет составляться план будущих работ и эффективность прежних.

Конечно, сменить УК не так просто как кажется. Местные органы не вмешиваются в этот процесс, чем осложняют это дело для простых жильцов. Не многие способны своими силами, без владения особыми знаниями разобраться в этом сложном процессе. Но если вы все же решились на этот шаг, запаситесь терпением и идите до победного конца!

Путаница в правах и обязанностях прежней и новой управляющей организации

Если собственники приняли решение о смене управляющей компании, а орган ГЖН затягивает внесение изменений в реестр, прежняя УО формально ещё управляет домом. И тут возникают сложности для жителей дома:

Согласно законодательству, до момента внесения изменений в реестр лицензий за всё это отвечает прежняя управляющая организация, а на деле она может отказаться исполнять обязанности по расторгнутому договору управления. В то же время новая УО по сути не может это делать, а если возьмётся, то за счёт собственных средств, потому что у неё ещё не возникло право выставлять счета за жилищно-коммунальные услуги.

Отсюда ещё одна проблема, нередко возникающая в многоквартирных домах, которые должны перейти в управление новой компании, но орган ГЖН ещё не оформил это официально, – появление двойных квитанций за ЖКУ. Платить прежней или новой УО и как не ошибиться, как не потерять деньги, – вопросы, которые могут встать перед жителями МКД в такой переходный период.

Какие бывают разновидности управляющих компаний?

Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.

Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.

Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией. Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья. Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников.

Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.

Разочарование в новой управляющей организации

Проблемой для собственников может стать и сама новая управляющая организация, даже если процедура смены УК пройдёт быстро и гладко:

Если новая компания, которая только пришла на рынок, сулит отличное качество услуг за минимальную цену, – это может оказаться только красивыми словами. На деле – без опыта работы в данной сфере, без налаженных связей с РСО, подрядчиками и поставщиками такая УО не справится с содержанием общего имущества дома.

Собственникам придётся снова менять управляющую организацию, либо проходить вместе с выбранной УК путь из проб, ошибок и привлечения к административной ответственности за допущенные нарушения.

Организация для получения ещё одного дома в управление может обещать улучшить условия проживания, сделать за год ремонт всего. В итоге всё закончится лишь подписанным договором, существующее состояние общего имущества не изменится.

При данном раскладе договор может быть расторгнут в случае грубых нарушений. Это может быть длительное отсутствие газа или воды, частые перебои в теплоснабжении без причины и предупреждения. Главное, чтобы все это доказать нужны документальные подтверждения. Можно обращаться с жалобами в саму компанию. Все эти заявления должны быть занесены в соответствующий журнал. Только в этом случае они могут быть приняты к рассмотрению. Можно обратиться с жалобами в Прокуратуру или Жилищную инспекцию. Важно, чтобы были не только устные подтверждения, но и на бумаге. Только в этом случае суд примет их к делу.

Акты о нарушениях могут составляться не только коллективно. Несоответствие может зафиксировать и один человек, но в присутствии нескольких соседей. Важно, чтобы на этом документе были подписи свидетелей.

Говоря о заведении судебного дела, один человек ничего не решит. Для того, чтобы составить иск необходимо проведение общего собрания, где будет принято решение и назначены уполномоченные представители. Сделать это не просто – придется оформлять нотариально заверенные доверенности от каждого собственника.

Решение должно быть зафиксировано в виде протокола.

Как поменять управляющую компанию

Шаг 1. Составить список претензий к действующей управляющей компании и собрать свидетельства нарушений (копии жалоб в УК, Роспотребназор и контролирующие органы).

Шаг 2. Обсудить ситуацию с другими жильцами и создать инициативную группу жильцов.

Шаг 3. Подобрать новую управляющую компанию. Следует внимательно изучить рейтинги управляющих компаний и прочитать отзывы. В особенности стоит обратить внимание на официальный сайт потенциальных кандидатов, наличие у них необходимых документов (прежде всего, лицензии). Посмотрите на состояние обслуживаемых этими компаниями домов — это поможет получить объективное представление о работе УК. После того, как сформирован список понравившихся компаний, можно обратиться к ним с просьбой составить план работ по вашему дому, а также дать информацию о тарифах.

Шаг 4. Составить повестку общего собрания собственников, которая должна включать вопрос расторжения договора с текущей управляющей компанией. Кроме того, желательно сразу же внести в повестку вопрос о выборе новой компании, сроках передачи ей всей документации и остатка денежных средств.

При этом нужно определиться с основанием для расторжения договора: истечение срока, нарушение управляющей компанией условий договора или смена способа управления домом.

Шаг 5. Провести общее собрание собственников многоквартирного дома и зафиксировать решения в итоговом протоколе. Данное мероприятие требует соблюдения большого количества формальностей, поэтому помощь профессионального юриста может оказаться полезной.

Шаг 6. В течение 5 дней уведомить о результатах собрания текущую управляющую компанию. К уведомлению нужно приложить копию итогового протокола общего собрания.

Также в течение 5 дней необходимо направить в государственную жилищную инспекцию пакет документов:

Шаг 7. Направить копии протоколов собрания в новую управляющую компанию.

Шаг 8. Новая управляющая компания подписывает договор обслуживания с каждым собственником.

Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?

В этом случае собственники могут направить жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или подать иск в суд. К жалобе следует приложить все документы, которые подтверждают допущенные управляющей компанией нарушения.

Собственники помещений в МКД могут сменить управляющую организацию по разным причинам

Оговоримся сразу, что мы не рассматриваем случай, когда терпение собственников лопнуло из-за того, что действующая управляющая компания «ничего не делает, а только собирает деньги». В такой ситуации обычно действительно у жителей дома есть только один выход – сменить УО, и никакие возможные трудности не изменят этого решения.

Но иногда бывает так, что в городе начинает работать новая УК – только созданная или ранее работавшая в другом городе или даже регионе. И новая компания начинает активно убеждать собственников в том, что им следует расторгнуть действующий договор управления и выбрать на ОСС другую управляющую организацию.

Или в доме поселяется руководитель или учредитель какой-то УО и последовательно начинает убеждать соседей «перейти» на управление к его компании. Случается такое? Сплошь и рядом.

У собственников помещений есть законное право сменить УО. Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, договор управления может быть расторгнут:

В одностороннем порядке собственники могут это сделать, приняв на общем собрании собственников решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления (ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Сменить управляющую организацию на ОСС возможно по истечении срока действия договора управления (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Выбрать новую управляющую организацию собственники имеют право в случае, если орган местного управления в соответствии с п. п. 4, 5 ПП РФ № 289 уведомил их о том, что орган ГЖН планирует исключить дом из реестра лицензий или аннулировать лицензию УК (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).

Но владельцам квартир в многоквартирных домах не следует принимать поспешных решений под влиянием красивых речей, рекламы и тем более «чёрного пиара», когда претендующая на управление дома компания начинает распространять негативную информацию о действующей управляющей организации. Следует тщательно обдумать решение и оценить риски и последствия смены УО. Поговорим о них подробнее.