. Особенности государственной регистрации прав и (или) государственного кадастрового учета при изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд
1. Основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
2. Одновременно с документом, указанным в части 1 настоящей статьи, для государственной регистрации прав представляются документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости, если соглашением об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд не установлено иное.
3. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, изъятые для государственных или муниципальных нужд, осуществляется на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или лица, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
4. Государственная регистрация прекращения залога изъятого земельного участка и (или) изъятого объекта недвижимости осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости на основании документов, указанных в части 2 настоящей статьи. В этом же порядке осуществляется прекращение обременений изъятого недвижимого имущества, находившегося в частной собственности, которые были внесены в Единый государственный реестр недвижимости на основании договоров, заключенных с прежним собственником такого имущества.
5. Государственная регистрация прекращения сервитута, установленного в отношении изъятого земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости на основании документов, указанных в части 1 настоящей статьи, за исключением случаев, если из заявления лица, указанного в части 3 настоящей статьи, следует, что сервитут подлежит сохранению.
6. Отсутствие государственной регистрации прав на изъятый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации прав на такие земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимости. При этом положения части 3 статьи 69 настоящего Федерального закона не применяются.
7. С заявлением о государственном кадастровом учете от имени лиц, права на недвижимое имущество которых подлежат прекращению в соответствии с решением об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, вправе обратиться орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие данное решение, или организация, на основании ходатайства которой принято данное решение.
8. Сведения Единого государственного реестра недвижимости, предусмотренные пунктом 8 части 3 статьи 9 настоящего Федерального закона, по решению государственного регистратора прав подлежат исключению из Единого государственного реестра недвижимости по истечении трех лет со дня принятия соответствующего решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
9. Государственный кадастровый учет земельных участков, образованных на основании решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, осуществляется на основании:
1) решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд;
2) правоустанавливающего документа на исходный земельный участок, если сведения о таком земельном участке отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости;
3) проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, если в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается исключительно при наличии таких утвержденных документов и в соответствии с ними.
10. Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные земельные участки, права на которые прекращаются в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, осуществляются только одновременно с осуществлением государственной регистрации прав на земельные участки, образованные на основании решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе на земельные участки, права на которые у граждан или юридических лиц возникают на основании соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд или решения суда о таком изъятии.
11. Земельные участки, которые образованы на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости:
1) могут быть сняты с государственного кадастрового учета до истечения трех лет со дня осуществления их государственного кадастрового учета по заявлению лица, на основании заявления которого государственный кадастровый учет таких земельных участков был осуществлен, либо по заявлению любого лица на основании решения суда;
2) снимаются с государственного кадастрового учета по истечении трех лет со дня осуществления их государственного кадастрового учета по решению государственного регистратора прав.
Информация об изменениях
Статья 60 дополнена частью 12 с 30 апреля 2021 г. — Федеральный закон от 30 апреля 2021 г. N 120-ФЗ
12. При изъятии для государственных или муниципальных нужд одного или нескольких земельных участков, образованных на основании решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в результате преобразования исходного земельного участка, по заявлению органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд, одновременно осуществляется государственная регистрация прав:
1) правообладателя исходного земельного участка на образованный земельный участок, право на который возникает у такого правообладателя;
2) Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, если решение об изъятии было принято по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления либо организации, которая подала ходатайство об изъятии. При этом осуществление государственной регистрации права правообладателя исходного земельного участка на такие образованные земельные участки не требуется.
Изъятие объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд — это правовой механизм лишения права собственности и (или) иных прав частных лиц, который предусмотрен законом, с целью реализации государством своих «проектов». Институт изъятия, как показывает опыт Правового центра «Два М», не является для правовой действительности России чем-то рудиментарным, и правообладатели недвижимости на практике часто стакиваются с тем, что их имущество изымается для государственных целей.
Особенно актуальными вопросы изъятия остаются для Москвы и Московской области, где особенно активно земельные участки изымаются в рамках комплексного развития территории (КРТ).
Данная статья посвящена определению методики действий правообладателей перед изъятием имущества для государственных и муниципальных нужд, с целью оптимизации рыночной стоимости изымаемого имущества, а как следствие и размера возмещения, полагаемого к выплате за изъятое имущество.
Когда могут изъять объекты недвижимости для государственных и муниципальных нужд?
Полного перечня оснований для изъятия объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд закон не содержит. Однако в ст. 49 Земельного кодекса РФ закреплены наиболее часто встречающиеся основания для изъятия.
На практике объекты недвижимости чаще всего изымаются с целью:
1) реализаций проектов инфраструктурного строительства (транспорт, объекты коммунального, социального назначения и т. д.) и строительства иных объектов, относящихся к общественно значимым. В этом случае основанием для изъятия служит проект планировки, утверждаемый для такого строительства;
3) реализаций проектов КРТ.
Вопрос о том, насколько широк круг государственных нужд, достаточно веских для изъятия имущества, заслуживает отдельного рассмотрения. Вместе с тем, если объекты недвижимости подлежат изъятию согласно проектам планировки территорий либо решениям о КРТ, то с высокой долей вероятности (при отсутствии формальных нарушений на этапе утверждения указанных документов) объекты будут изъяты уполномоченным органом для государственных и муниципальных нужд.
При этом, стоит отметить, что, во-первых, изъятие объектов недвижимости является невозможным без предоставления правообладателю возмещения за изымаемое имущество, это правило прямо закреплено в ст. 281 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ. Во-вторых, размер возмещения, которое государство должно выплатить правообладателям при изъятии, во многом зависит от действий самих правообладателей.
Момент определения рыночной стоимости изымаемых объектов
Рыночная стоимость изымаемых объектов недвижимости определяется на момент принятия уполномоченным органом решения об изъятии.
Так, размер возмещения определяется исходя из разрешенного использования, которое было у земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения о его изъятии (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ).
При этом процедура изъятия не начинается с решения об изъятии и определении его выкупной цены. Узнать об изъятии можно горазда раньше, если активно отслеживать предшествующие ему мероприятия. После чего можно направить все усилия на подготовку к нему.
Таким образом, на момент принятия решения об изъятии правообладателем должны быть уже предприняты все необходимые действия, направленные на увеличение рыночной стоимости объектов.
Из чего состоит возмещение за изымаемую недвижимость?
Размер возмещения, выплачиваемого правообладателям, за изымаемое государством имущество, включает в себя (ст. 56.8 ЗК РФ):
Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Таким образом, если правообладателю предстоит изъятие, то ему необходимо понимать, что уполномоченным органом будет выплачена рыночная стоимость имущества, подлежащего изъятию, которую до принятия решения об изъятии необходимо поднимать, совершая некоторые юридические действия.
Как увеличить размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости?
Когда правообладатель узнает о планируемом изъятии, и не согласен с ним, у него есть две стратегии дальнейшего развития событий: 1) пассивная – ждать, когда уполномоченный орган сам обратится в суд с исковым заявлением об изъятии объектов недвижимости в принудительном порядке; 2) активная – направить свои усилия на увеличение рыночной стоимости, планируемых к изъятию объектов, чтобы в дальнейшем была возможность оспорить заниженную стоимость изъятия в судебном порядке, а в некоторых случаях инициировать судебные споры по оспариванию документации по планировки территории и(или) решения об изъятии объектов недвижимости.
Способы увеличения стоимости возмещения за земельный участок
Увеличить стоимость возмещения за изымаемый земельный участок можно путем:
Относительно изменения ВРИ участка
Как уже было указано ранее, рыночная стоимость земельного участка не будет существенно отличаться от его кадастровой стоимости.
В связи с чем, правообладателю с целью дальнейшего повышения рыночной стоимости участка необходимо изменить его кадастровую стоимость, а сделать это можно с помощью изменения ВРИ участка. Так, каждый ВРИ, а контексте определения кадастровой стоимости, имеет свою «цену» — удельный показатель (УПКС).
Так, рассмотрим увеличение кадастровой стоимости на примере кадастрового квартала 50:55:0030321 в Московской области.
При этом такое соотношение размера УПКС для производства и административной деятельности актуально не только для приведенного кадастрового квартала, а является общей тенденцией при определении кадастровой стоимости.
Например, для кадастрового квартала 77:01:0001040 УПКС для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий установлен в размере 117266,12 руб./кв.м. При этом УПКС для земельных участков производственного назначения установлен в размере 2418,06 руб./кв. м. Исходя из чего, кадастровая стоимость участка с ВРИ для производственных целей будет во много раз ниже, чем кадастровая стоимость участка, имеющего ВРИ под «офисы».
Таким образом, изменение ВРИ на более «дорогой» позволит правообладателю значительно увеличить стоимость возмещения за изымаемый участок, либо увеличить стоимость права аренды.
Вместе с тем ВРИ участка не может быть установлен произвольно, а должен соответствовать его градостроительному регламенту. Так, в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) для каждого участка имеется утвержденный перечень основных видов. Для зон КРТ в ПЗЗ также установлены основные ВРИ для каждой конкретной зоны. Причём до принятия решения о КРТ (которое обычно происходит существенно позже появления такой зоны в ПЗЗ) изменение ВРИ возможно в общем порядке, подробно об этом в статье моей коллеги.
Более того, при смене ВРИ участка происходит и смена функционального назначения здания на вид, соответствующий новым целям использования земельного участка. При этом от ВРИ объекта капитального строительства зависит и его кадастровая стоимость, которая также изменится в сторону увеличения (как минимум в несколько раз) при смене при изменении ВРИ участка на более «дорогой».
Также стоит учитывать, что само по себе изменение ВРИ, а как следствие увеличения кадастровой стоимости участка, влечет безусловные плюсы для определения размера возмещения при изъятии участка, но при этом увеличивает нагрузку фискальных платежей (увеличивается земельный налог, в частности, для г. Москвы увеличивается и арендная плата, поскольку она рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости). В связи чем, принятие решения об изменения ВРИ участка с целью повышения его кадастровой стоимости требует комплексного анализа всех плюсов и минусов данной процедуры.
Относительно продления договора аренды
Необходимо отметить, что в связи отсутствием отдельного рынка прав аренды (на рынке права по договору передаются вместе с куплей-продажей зданий и право аренды участка отдельно не оценивается) вопрос оценки права аренды зависит от усмотрения оценщика существенно больше чем оценки права собственности.
Однако законом установлено, что стоимость права аренды является производным от срока аренды (пп. 3.п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ), в связи с чем чрезвычайно важно, чтобы при изъятии у лица был заключен договор аренды как можно на больший срок.
Способы увеличения размера возмещения упущенной выгоды
Упущенной выгода – это не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
На практике речь идёт в первую очередь о невозможности извлечения дохода от сдачи имущества в аренду, исполнения договоров подряда и т. д,
При этом, стоит отметить, что упущенная выгода, вытекающая из заключенных договоров аренды, является наиболее реальной к взысканию при изъятии объектов недвижимости.
В заключение хотелось бы отметить, что с момента, когда правообладатель узнал о планируемом изъятии, ему необходимо действовать, заключать договор аренды земельного участка на более длительный срок, изменять ВРИ участка, с целью повышения его стоимости или вступать в отношения с контрагентами, чтобы после взыскать убытки в виде упущенной выгоды с государства. Впоследствии активно участвовать во всех судебных спорах, связанных с изъятием, а при необходимости инициировать их. Самого факта изъятия можно уже не избежать, но возможность получения от данной процедуры экономического максимума всецело зависит от действий лица, чье имущество изымается.
Каждый собственник земли и недвижимости рискует получить уведомление об изъятии своего имущества для государственных и муниципальных нужд. То есть недобровольно и в сжатые сроки поменять участок и здания на нём на денежную компенсацию, которая теоретически должна покрывать их стоимость и сопутствующие вопросы. Особенно актуально это для Москвы и Подмосковья, где активно идёт транспортное строительство и поставлены на поток проекты по комплексному развитию территории. Как понять, законно ли изъятие и как получить компенсацию?
Изъятие земельных участков и зданий для государственных и муниципальных нужд не может быть произвольным. Согласно п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса (ГК) и ст. 49 Земельного кодекса (ЗК) изъятие осуществляется в исключительных случаях, предусмотренным законом. В первую очередь это:
— строительство различных объектов инфраструктуры (транспорт, энергетика, инженерные коммуникации и т.д.) при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов;
— комплексное развитие территории (КРТ). В этом случае под снос могут попасть все объекты в границах проекта развития.
Специальные основания для сноса многоквартирных домов, в частности, реновация в Москве, заслуживают отдельного рассмотрения, в данной статье речь в первую очередь о нежилой недвижимости.
Основные вопросы для собственника– законно ли изъятие и если законно, то как получить адекватную компенсацию за имущество.
Законно ли изъятие?
Если собственнику стало известно о предстоящем изъятии – в первую очередь стоит оценить его законность. А именно — на каком основании такое решение принято, действительно ли имеются те исключительные обстоятельства, когда отходит на второй план неприкосновенность частной собственности.
В ряде случаев изъятие можно оспорить именно на том основании, что ситуация не является исключительной. Например – есть сравнимая по стоимости и срокам возможность строительства объекта без изъятия участков. Или же имущество планируется изъять фактически в интересах одного частного лица (например, для строительства дороги до соседнего участка).
Кроме того, даже при наличии законных оснований для изъятия активная позиция собственника может заставит уполномоченные органы подумать об альтернативных вариантах или, как минимум, не занижать цену выкупа.
Верховный суд (ВС) в определении № 309-КГ15-5924 по делу № А07-21632/2013 (вошло в Обзор судебной практики 13 апреля 2016 года) указал:
Нужно помнить, что для изъятия участков под инфраструктурное строительство планируемые объекты должны быть предусмотрены соответствующей градостроительной документацией – территориальными схемами, генеральными планами, проектами планировки территории.
Если есть сомнения в законности предстоящего изъятия то могут оспариваться в судебном порядке как решения и действия, связанные с изъятием, так и градостроительная документация, на основании которой оно планируется.
При этом необходимо учитывать, что решение об изъятии может быть оспорено в трёхмесячный срок (п. 14 ст. 56.6 ЗК). Соответственно, собственнику имущества, желающему его оспорить, необходимо самому обращаться в суд. Если он будет ждать, пока уполномоченный орган обратится к нему с иском об изъятии, то в этом споре заявить довод о незаконности такого изъятия собственник, скорее всего, уже не сможет. Суд будет разрешать лишь вопрос о размере компенсации.
Более того, если предметом спора будет являться только размер компенсации, то суд может сразу принять решение об изъятии имущества, а спор о величине компенсации выделить в отдельное производство. То есть сначала имущество будет изъято по предложенной уполномоченным лицом цене, а потом собственнику, возможно, доплатят компенсацию в соответствии с решением суда.
При комплексном развитии территории могут изыматься все нежилые объекты, попавшие в границы соответствующего проекта. Но и в этом случае не стоит забывать, что решение о комплексном развитии может быть принято только при наличии конкретных предусмотренных законом оснований, границы, на которые оно распространяется, не могут устанавливаться произвольно. В противном случае решение о КРТ может быть оспорено.
Подробно об изъятии имущества при комплексном развитии территории.
Если изъятие законно, то какая будет компенсация?
Рыночная оценка проводится после публикации решения о предстоящем изъятии и извещения о нём собственника. Принципиально важно, что во многих случаях организует оценку и выбирает оценщика ходатайствующее об изъятии лицо (например – инвестор), которое же и будет уплачивать компенсацию из своих средств.
По итогам оценки собственнику направляется предложение заключить договор купли-продажи объекта по соответствующей цене.
Для объектов, находящихся в собственности, компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости, определяемой оценщиком. Такая оценка может быть ниже кадастровой стоимости.
Право аренды участка в соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 56.8 ЗК оценивается исходя из рыночной стоимости права аренды до истечения срока действия соответствующего договора. То есть оценивается стоимость, по которой в отношении участка могло бы быть заключено соглашение о перенайме. Такая оценка осложнена тем, что на практике право аренды на застроенные участки редко фигурирует в сделках отдельно от права собственности на здания на них. Отсутствует сложившийся рынок, который мог бы являться ориентиром для оценки.
Методика оценки права аренды установлена распоряжением Минимущества от 10 апреля2003 года № 1102-р. Однако данный документ носит весьма общий характер. При этом распоряжением прямо предусмотрено, что право аренды может иметь отрицательную стоимость если арендная палата по договору превышает её рыночный размер. В связи с этим при оценке права аренды, в отличие от собственности, существенно выше влияние усмотрения оценщика.
Размер компенсации не ограничивается одной лишь рыночной стоимостью имущества. В соответствии с п. 2 ст. 56.8 ЗК при определении размера возмещения в него включаются помимо рыночной стоимости участков или прав на них, убытки, причиненные изъятием участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода.
В части доказательств убытков и упущенной выгоды речь может идти как о договорах в отношении самого участка (субаренда, предварительные договоры купли-продажи), так и о договорах аренды помещений в здании и т.д. При наличии на участке действующего предприятия ‑ подтверждённые доходы от деятельности такого предприятия, которые будут потеряны в период его передислокации, штрафные санкции по договорам, которые не будут исполнены и т.д.
При этом в отдельных случаях размер убытков и упущенной выгоды довольно значителен, тогда как во многих других они носят символический характер. Так, в постановлении АС Московского округа от 21 февраля 2018 года № Ф05-21314/2017 по делу № А41-9514/2017 упущенная выгода определена в 3 740 000 руб. при рыночной стоимости участков в 9 900 000 руб. В постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 марта2020 года № 10АП-927/2020 по делу № А41-56695/2019 размер убытков составил боле 1 млн руб. при стоимости участка менее 5 млн руб.
Соответственно, собственнику стоит заранее позаботиться об оформлении документов, подтверждающих обязательства перед контрагентами, которые он не сможет исполнить в связи с изъятием, наличие иных оснований для возмещения связанных с изъятием расходов, упущенной выгоды или иных убытков.
Например, если планируемое к изъятию здание сдаётся в аренду, реальный размер арендной платы должен подтверждаться как договором, так и движением средств по счетам. Аналогично – в отношении выручки действующего на участке предприятия.
Как оспорить размер компенсации?
Не сложно предположить, в какую сторону чаще случаются отклонения размера компенсации от реальной рыночной стоимости.
Соответственно, стоимость, скорее всего, потребуется устанавливать в судебном порядке. И решающее значение будет иметь судебная экспертиза, в рамках которой подлежат установлению как рыночная стоимость имущества, включая право аренды, так и размер сопутствующих расходов собственника, упущенной выгоды.
При этом собственнику изымаемого имущества целесообразно занимать активную позицию с момента получения решения о предстоящем изъятии.
Подробно об определении и оспаривании размера компенсации.
Если права на имущество надлежаще не оформлены
Отдельный вопрос при определении размера компенсации – учёт объектов, права на которые надлежаще не зарегистрированы. Проблемы на практике могут возникнуть даже со зданиями, которые приобретены до 1998 года и «ранее возникшие» права на которые считаются юридически действительными.
Существенно сложнее с объектами, на которые нет не только регистрации права, но и правоустанавливающих документов. Например, на вспомогательные объекты на площадках приватизированных предприятий. Но и на них, при определённых условиях, может быть признано право собственности на основании приобретательной давности. Так для объектов первых волн приватизации установленные сроки владения уже истекли, судебная практика по этому вопросу начинает скалываться в пользу владельцев.
Подробно о признании права собственности на основании приобретательной давности.
Регистрацией подобных проблемных объектов в любом случае желательно озаботиться до возникновения связанных с ними проблем. Но если есть основания ожидать изъятие участка – это становится особенно актуальным.
Также велик риск, что уполномоченный орган при расчёте компенсации сочтёт находящиеся на участке объекты самовольными, находящимися в опасном для эксплуатации техническом состоянии или нарушающими разрешённое использование участка. Нередко проверки и предъявление соответствующих исков происходят незадолго до официального начала процедуры изъятия.
Как узнать о предстоящем изъятии?
Своевременное получение информации о предстоящем изъятии позволит, в том числе, подготовиться к спору о размере возмещения. Например, суд вряд ли с пониманием отнесётся к договорам с арендаторами или иными контрагентами, заключённым после официального уведомления собственника об изъятии или непосредственно перед ним. Так в постановлении АС Московского округа от 21 февраля 2018 года № Ф05-21314/2017 по делу № А41-9514/2017 отказано в возмещении убытков, подтверждённых заключённым собственником с другой коммерческой организацией соглашением о возмещении потерь. Дело в том, что соглашение составлено после публикации проекта планировки, предполагавшего изъятие участка.
Также риск изъятия для государственных нужд — это один из обязательных пунктов при проверке объекта недвижимости перед покупкой.
До принятия решения об изъятии соответствующий риск можно оценить исходя из градостроительной документации – генеральных планов и правил землепользования и застройки, территориальных схем, проектов планировки территории. В том числе из их проектов, вынесенных на общественные обсуждения. О возможном изъятии свидетельствует прохождение через участок планируемых объектов транспорта, его отнесение к зонам комплексного развития территорию и т.д.
