Что такое переоборудование нежилого помещения Приказ Госстроя РФ от 30.12.99 N 169

Зачастую управляющие домами организации сталкиваются с ситуациями, когда собственники меняют конфигурацию принадлежащих им помещений, одновременно перепрокладывая инженерные сети. В новых домах такие действия (переустройство и перепланировка) осуществляет примерно 10-15% собственников.

Переустройство и перепланировка: понятия

Действующее законодательство разделяет понятия переустройства и перепланировки.1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).И переустройство, и перепланировка – требуют внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170) называют переустройство и перепланировку одним общим словом – переоборудование, которое можно производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (п. 1.6 и 1.7 Правил № 170). Такие разрешения выдает орган местного самоуправления. Состав работ в части переустройства включает в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Закрытый перечень того, что можно переустроить, в законе отсутствует, т.е. список является открытым. Одновременно всегда есть необходимость посмотреть на судебную практику, трактует отдельные работы тем или иным образом.

Например, согласно правоприменительной практике работы, связанные с установкой индивидуальных кондиционеров на фасадах жилых домов могут быть произведены с ограничениями лишь в отношении объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия; установка кондиционеров не является переустройством либо перепланировкой помещения, на проведение которых необходимо соответствующее разрешение компетентных органов. Такой вывод сделан в решении Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2020 г. по делу № А40-90785/2019.

Система кондиционирования фактически устанавливается внутри помещений, поскольку имеет внутренний блок, функционирующий в целях охлаждения. Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещениях отдельного собственника (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.10.2019 г. по делу № А19-18807/2018).

Рассмотрим другой пример. Сама по себе установка бойлера, согласно судебной практике, не является переустройством. Но если установка бойлера сопровождается существенными изменениями на инженерных коммуникациях, это квалифицируется как переустройство.

одном из случаев при установке бойлера была переоборудована система горячего водоснабжения путем соединения трубопроводом кухонного стояка и стояка в ванной. Суд посчитал это переустройством (Решение Советского районного суда г. Нижний Новгород № 2-732/2019 от 05.08.2019 г.).В другом случае для улучшения комфортности проживания на кухне, на месте оконного проема устроен дверной проем, разобрана отопительная печь и установлен отопительный котелок, установлен бойлер для горячей воды. Суд также посчитал это переустройством (Решение Гусевского городского суда Калининградской области по делу № 2-282/2019 от 09.09.2019 г.).

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п. 1.7 Правил № 170).

Довольно часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда распространенным примером перепланировки является вынос стены на балконе с одновременной установкой радиаторов на балконе. Часто это требует одновременно и проведения переустройства, и проведения перепланировки в установленном порядке.

Что можно, а что нельзя?

Прежде всего, любые действия по переустройству и перепланировке требуют согласования (внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме). Кроме того, переоборудование и перепланировка не должны приводить к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил № 170).

Также не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры (п. 1.7.3 Правил № 170). Например, нельзя из спальни сделать кухню, потому что в кухне есть определенные требования строительных регламентов и кухня в спальне может нарушить права соседей запахами.

Распространёнными нарушениями, с которыми мы сталкиваемся в работе, часто является:- вынос радиатора на балкон (без надлежащего утепления балкона по проекту);- подключение отдельного инженерного оборудования в обход прибора учета;- организация теплых полов внутри помещения, запитанных от стояка горячего водоснабжения (так, что остывшая горячая вода уходит в обратку; поэтому рекомендуется проводить проверку санузлов жителей босиком).

Все данные примеры в законе поименованы как «несанкционированное подключение» (напрямую или в обход приборов учёта), которое не допускается и влечет штрафные санкции. В случае его выявления виновное лицо будет обязано провести работы по восстановлению предыдущей схемы подключения.

В своем решении по делу № АКПИ20-105 от 20.05.2020 г. Верховный суд РФ указал, что несанкционированное подключение влечёт не только фактические потери ресурсоснабжающей организации в виде неоплаченного потреблённого объёма коммунального ресурса, но и иные негативные последствия, в том числе для потребителей, проживающих в многоквартирном доме, а также абонентов, подключённых к централизованной системе ресурсоснабжения. Позиция суда довольно однобока, поскольку потери несут не только поставщики ресурса, но прежде всего, управляющие организации, в виде чрезмерного общедомового потребления коммунального ресурса.

Ответственность за переустройство и перепланировку

В части ответственности за переустройство и перепланировку можно выделить несколько составляющих.

1. Административная ответственность определена в п. 2 ст. 7.12 КоАП РФ («Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме») и влечет наложение штрафа на граждан в размере от 2000 до 3500 р., на юридических лиц — от 40000 до 50000 р. (если собственником помещения является юридическое лицо).

2. Требование об устранении вреда в натуре. Лицо, допустившее самовольное переустройство и переоборудование – обязано привести это помещение в прежнее состояние (1.7.4 Правил № 170). При обнаружении несанкционированного подключения управляющая организация обязана составить акт о выявлении такого подключения направить потребителю уведомление о необходимости устранить несанкционированное подключение (п. 62 Правил № 354). Одновременно такое предписание может выдать жилищная инспекция, если факт переустройства или перепланировки был выявлен ей. 3. Штрафные санкции от управляющей организации (или поставщика ресурса) касаются только переустройства в части несанкционированного подключения.

На основании акта о выявлении несанкционированного подключения исполнитель коммунальной услуги (либо управляющая организация, либо поставщик ресурса) производит доначисление платы за коммунальную услугу для потребителя, в интересах которого совершено такое подключение, за потребленные без надлежащего учета коммунальные услуги.

Доначисление размера платы в этом случае должно быть произведено исходя из объемов коммунального ресурса, рассчитанных как произведение мощности несанкционированно подключенного оборудования (для водоснабжения и водоотведения — по пропускной способности трубы) и его круглосуточной работы. При расчете применяется норматив с повышающим коэффициентом 10 (по числу собственников или проживающих) за период не более чем за 3 месяца, предшествующие месяцу, в котором выявлено такое подключение (п. 62 Правил № 354). При любом расчете это очень существенная сумма.

Законодательство в части несанкционированного переустройства и перепланировки идет по пути постепенного ужесточения. Однако судебная практика допускает разные варианты трактовки действий, которые могут быть отнесены к переустройству. Кроме того, суды как правила согласовывают переустройство и перепланировку постфактум (при соблюдении прочих требований). Для управляющей организации важно, что любые действия по переустройству и перепланировке не нарушали архитектурный облик дома, поддерживали надлежащий энергетический баланс и не нарушали права остальных потребителей.

Переустройство инженерных систем МКД без разрешительных документов считается самовольным

Согласно ст. 25 ЖК РФ, установка, замена или перенос инженерных сетей, требующие внесения изменений в технический паспорт дома/помещения, подпадают под понятие «переустройство». Переустройство осуществляется после согласования с местной администрацией, которая должна выдать разрешение на основании ч. 6 ст. 26 ЖК РФ.

В случае отсутствия разрешительных документов переустройство считается самовольным. За такие действия предусмотрена административная ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ. Для физических лиц штраф составляет до 2500 рублей. Кроме того, в определённых случаях, согласно ч. 6. ст. 29 ЖК РФ, суд может обязать собственника привести квартиру в прежнее состояние либо вынести решение о продаже такого помещения с торгов.

При этом не каждое изменение инженерных систем подпадает под понятие переустройство, ведь элементы внутридомовых инженерных систем МКД могут находиться как вне квартиры, так и внутри неё. Если речь идёт о вмешательстве в работу общедомовых систем, то, помимо согласования с администрацией, требуется ещё и согласие остальных собственников. В противном случае виновник будет наказан, а суд обяжет его привести в первоначальное состояние.

При переустройстве вносятся изменения в технический паспорт помещения в МКД

Сложнее дело обстоит с внутриквартирным оборудованием, замена которого, на первый взгляд, никак не повлияет на работу систем всего дома. В соответствии с ч. 1 ст. 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, самовольным является переустройство, проведённое при отсутствии разрешения администрации, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ. Согласно п. 12 Правил № 491, собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества. При этом Правила № 491 не содержат каких-либо запретов на самовольный демонтаж внутриквартирных элементов инженерных систем.

По смыслу ст.ст. 25, 26 ЖК РФ, проводимые переоборудование/перепланировка предусматривает внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Согласно п. 3.16 приказа № 37, такой документ содержит следующие сведения:

Таким образом, в технический паспорт квартиры не вносятся сведения о местоположении и о наличии отопительных приборов, находящихся в жилом помещении: трубопроводы холодной и горячей воды, канализации, отопления, газа и т.п. Также на поэтажных планах не показываются радиаторы центрального отопления. При таких обстоятельствах замена батарей отопления, внутриквартирных трубопроводов либо электрических сетей переустройством не является.

Для демонтажа или замены радиаторов не предусмотрено согласование или разработка проекта

Согласно п. 1.7.1 Правил № 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах, производство которого допускается после получения соответствующих разрешений в установленном порядке, включает в себя:

Это вытекает и из содержания формы заявления о даче согласия на переоборудование или перепланировку жилых помещений, утверждённого постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266, согласно которому для переоборудования помещений требуется разработка проекта, его согласование с определёнными службами.

Законодательством не предусмотрено получение какого-либо согласия для демонтажа и замены элементов инженерных систем, за исключением согласия управляющей организации или поставщиков тепловой энергии, которое требуется в период отопления для присоединения к сети. Не требуется для демонтажа и замены радиаторов и разработка какого-либо проекта.

Отсюда следует, что демонтаж элементов отопительной системы не относится к переоборудованию или перепланировке, поскольку, согласно приведённым выше нормативным актам, переоборудование и перепланировка не включает в себя демонтаж и замену отопительных радиаторов.

Изменения во внутриквартирных сетях не должны нарушать права и интересы граждан

Изменения, внесённые собственником помещений в инженерные сети внутри квартиры, могут быть сохранены только в случае, если они не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни и здоровью.

В частности, законом не допускается перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем или оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств.

Более того, при замене каких-либо элементов инженерной системы следует позаботиться об идентичности вновь установленного оборудования по своим техническим параметрам. К примеру, если будут установлены трубопроводы меньшего диаметра, это может привести к нарушению циркуляции ресурса по системе, что может негативно отразиться на работе сетей в других квартирах.

При таких обстоятельствах есть большая вероятность, что суд также обяжет собственника привести систему в соответствующий проекту вид. Подобная практика сложилась как в Арбитражных судах, например, дело № А59-4317/2013, так в судах общей юрисдикции, например, решение Ленинского районного суда Владимира от 10.06.2019 по делу № 2-2866/2018 и решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 29.01.2019 по делу № 2-2842/2018.

По результатам анализа положений действующего законодательства и сложившейся судебной практики, можно сделать вывод о том, что в целом замена внутриквартирных инженерных систем переустройством не является и предварительного согласования с ГЖИ не требует.

Однако если в результате таких изменений, нарушается работа всей системы в целом, то у УО появляется возможность через суд понудить собственников устранить эти нарушения. При этом практика показывает, что в таких делах управляющей организации часто не удаётся доказать тот факт, что вмешательство в работу систем повлекло негативные последствия для остальных собственников.

Если уж такой спор назревает, то для начала необходимо обязательно провести экспертизу и понять, насколько изменения влияют на внутридомовую систему в целом и к каким неблагоприятным последствиям могут привести. Формально, даже если собственник без ведома УО переустроит всё внутриквартирное оборудование, но при этом на руках у него будет заключение эксперта, что от этого переустройства никто не пострадает, суд встанет на сторону собственника.

Что такое переоборудование и перепланировка?

Переоборудование и перепланировка нежилых помещений предполагает проведение в здании ремонта, направленного на улучшение его функциональных и эксплуатационных характеристик. Понятие перепланировки охватывает любые изменения в здании, которые затрагивают конструктивные параметры объекта. В ходе таких работ в помещениях могут демонтировать и переносить перегородки, создавать в них проемы, объединять отдельные комнаты и т. д. Переоборудование же направлено на изменение инженерных характеристик объекта — модернизацию, замену и установку коммуникаций, а также различного специального оборудования.

Капитальный ремонт в нежилых зданиях, затрагивающий конструкцию и инженерию помещений, нуждается в предварительном согласовании с ответственными органами, сотрудникам которых предстоит проверить принятые в проекте планировочные решения, оценить последствия переустройства и соответствие перепланировки законодательным нормативам.

Процедура оформления перепланировки

Законодательство России описывает процедуру перепланировки и переоборудования нежилых помещений, которой обязательно следовать, если собственник хочет, чтобы капитальный ремонт признали законным и качественным. В первую очередь собственнику необходимо обратиться в уполномоченный орган и подать заявление на переустройство. Чаще всего перестройку нежилых помещений согласовывают с межведомственной комиссией, в состав которой входят представители префектуры, Роспотребнадзорм, СЭС, МЧС и других инстанций.

К своему заявлению на перепланировку владельцу следует приложить следующие документы:

После изучения всех этих документов представители комиссии должны принять окончательное решение о возможности перепланировки объекта. По закону срок рассмотрения заявления собственника составляет 1 месяц, по истечении которого владелец должен получить разрешение или обоснованный запрет на капремонт.

После завершения регистрации перепланировки помещения собственник может организовать в нежилом здании ремонтные работы, для выполнения которых необходимо привлечь квалифицированную строительную бригаду, в состав которой входят специалисты разного профиля. Только в этом случае нанятые специалисты могут грамотно реализовать все описанные в проекте конструктивные и инженерные решения по перепланировке объекта.

Когда ремонт будет выполнен, собственник должен обеспечить доступ на объект сотрудникам межведомственной комиссии, чтобы они могли оценить качество реализации проектных решений. Если никаких ошибок и нарушений обнаружено не будет, владелец получит документ о завершенном капремонте и после внесения изменений в техпаспорт помещений может использовать их по прямому назначению.

Последствия незаконной перепланировки

Чтобы не возникло никаких сложностей с ответственными государственными службами, собственникам следует полностью исполнять законодательные предписания, касающиеся правил выполнения капитального ремонта в зданиях различного назначения. Действующие нормативы содержат понятия самовольной и незаконной перепланировки жилых помещений и нежилых объектов.

Самовольной считается перепланировка, если она выполнена в соответствии со всеми действующими нормативами, но без получения предварительного согласования с ответственными службами. За такое нарушение законом предусмотрены штрафы, размеры которых зависят от статуса собственника, а также от характеристик самого объекта.

Незаконной называют перепланировку, которая тем или иным образом нарушает современные строительные, санитарные, пожарные или иные нормативы и может вредить надежности конструктивных характеристик здания. За незаконную перепланировку собственников обязывают не только выплачивать крупные штрафы, но еще и возвращать внутренним помещениям первоначальные характеристики.

Если собственник по каким-то причинам не будет выполнять судебные предписания по устранению последствий ремонта, объект с незаконной перепланировкой могут отобрать и продать на торгах, чтобы использовать вырученные деньги для устранения последствий некачественного ремонта.

Пример проекта перепланировки нежилого помещения

Чтобы не возникло проблем с проверяющими органами, собственникам следует полностью исполнять все законодательные правила и положения, касающиеся перепланировки. Для определения стоимости качественного переоборудования и переустройства нежилых помещений можно воспользоваться калькулятором.

Онлайн расчет стоимости проектирования

Нажимая кнопку заказать, вы соглашаетесь на обработку персональных данных.

Переустройство, переоборудование и перепланировка

Многие собственники сегодня выполняют капитальный ремонт в своих квартирах и нежилых зданиях, чтобы до максимума повысить эксплуатационные характеристики и функциональность объектов. Законодательство содержит несколько понятий, касающихся профессиональных работ, выполняемых в помещениях и затрагивающих конструкцию, инженерию сооружений.

Перепланировка, переоборудование и переустройство помещений — это различные работы, хотя все они выполняются с одной и той же целью, для улучшения характеристик объектов. Перепланировкой называют работы в зданиях, в результате которых изменяется планировка сооружения, вносятся изменения в конструкцию помещений, требующие последующей фиксации в техническом паспорте объекта. Переоборудование и переустройство предполагают проведение мероприятий в зданиях, которые затрагивают инженерию — коммуникации и оборудование, установленное в помещениях.

Особенности капитального ремонта в здании

Во время капитального ремонта в квартире или нежилом помещении могут выполняться различные работы. Чаще всего собственник запускает процедуру перепланировки со следующими целями:

Все эти работы могут улучшить характеристики здания, сделать его более современным, соответствующим назначению и правилам эксплуатации.

Порядок проектирования и согласования ремонта

Российское законодательство описывает полную процедуру перепланировки и переоборудования помещений различного назначения. В соответствии с законами, сначала собственнику необходимо выбрать проектную организацию по перепланировке помещений, сотрудники которой подготовят полный пакет документов на выполнение капитального ремонта.

Проект должен детально описывать процедуру капитального ремонта, все запланированные работы, все принятые технические решения, выбранные с учетом исходных характеристик здания, требований строительных и санитарных правил. Этот проект впоследствии нужно будет согласовать с ответственными государственными органами, сотрудники которых должны будут проверить возможность реализации проекта и оценить возможный ущерб для конструктивных характеристик и надежности объекта в целом.

Процедура согласования, а также инстанции, в которые предстоит обращаться собственнику, зависят от того, в каком именно здании запланирован ремонт и какие работы предполагается выполнить во время перепланировки.

Если ремонт нужен в нежилом помещении, то на его выполнение сначала необходимо получить разрешение Роспотребнадзора, МЧС, СЭС и управляющей компании. Капремонт в жилом здании придется согласовывать с автором проекта объекта, если перепланировка будет затрагивать несущие конструкции.

Окончательное согласование перепланировки производится в Мосжилинспекции (для жилых объектов) или с Межведомственной комиссией Префектуры района (для нежилых объектов).

Для согласования собственник должен будет предоставить в ответственный орган пакет документов, в состав которого входят:

Собственник должен сделать перепланировку нежилого помещения или жилого объекта в полном соответствии с описанной в законодательстве процедурой. Любые отхождения от описанных правил могут быть квалифицированы как административные нарушения, за которые владельца могут обязать выплатить штраф. В случаях, если ремонт выполнен не только с нарушением описанной процедуры, но еще и не соответствует современным строительным нормативам, собственника могут обязать за свой счет устранить все внесенные в планировку сооружения изменения.

Пример проекта перепланировки квартиры

Чтобы узнать, сколько будет стоить капитальный ремонт, если выполнить его в полном соответствии с законодательством, следует воспользоваться калькулятором.

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПОРЯДКЕ ОФОРМЛЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЙ НА ПЕРЕОБОРУДОВАНИЕ И ПЕРЕПЛАНИРОВКУ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЖИЛЫХ ДОМАХ

В целях определения единого порядка действий органов местного самоуправления по оформлению разрешений на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах, обеспечивающих безопасные условия проживания граждан и контроль соблюдения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда независимо от форм собственности, приказываю:

Утвердить разработанное Центром исследования и разработок в городском хозяйстве ЗАО «Экополис» Положение о порядке оформления разрешений на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах.

Поручить Центру исследования и разработок в городском хозяйстве ЗАО «Экополис» организацию издания Положения и доведение его до жилищно — коммунальных предприятий и других заинтересованных организаций.

Контроль за выполнением настоящего Приказа возложить на начальника Управления жилищно — коммунальным комплексом В.В. Авдеева.

Председатель А.Ш.ШАМУЗАФАРОВ

МДС 13-4. 2000

Настоящее Положение устанавливает унифицированный порядок оформления разрешений на переоборудование и перепланировку жилых и встроенных нежилых помещений в жилых домах.

Положение распространяется на эксплуатируемые жилые и нежилые помещения в жилых домах независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности, в т.ч. на нежилые помещения, на которые в установленном порядке имеется решение органа местного самоуправления о переводе из нежилого в жилое.

Положение не распространяется на реконструируемые жилые дома с полным прекращением эксплуатации, где предусматривается: возведение надстроек и встроек; устройство остекленных террас; изменение фасадов, в результате чего изменяются объемно — планировочные характеристики и технико — экономические показатели в целом по зданию.

Для реконструируемых зданий вопросы переоборудования, перепланировки жилых помещений и перепрофилирования нежилых помещений (состав, порядок разработки и согласования разрешительной и проектно — сметной документации) регламентируются Строительными нормами и правилами, Ведомственными строительными нормами (СНиП 1.02.01-85; ВСН-55-97р; ВСН-2-89).

Переоборудование и перепланировка жилых помещений осуществляется в целях повышения уровня благоустройства и комфортности проживания (вариант для окончательного утверждения — улучшение температурно — влажностного режима, повышение уровня благоустройства и других условий комфортности проживания).

Переоборудование жилых помещений включает в себя:

— установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

— перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов;

— устройство вновь и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;

— устройство вновь вентиляционных каналов;

— прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

К перепланировке относятся:

— перенос и разборка перегородок;

— перенос и устройство дверных проемов;

— разукрупнение многокомнатных квартир;

— устройство дополнительных кухонь и санузлов;

— расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

— ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

— устройство вновь или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка нежилых помещений осуществляется с целью повышения их потребительских качеств путем устройства естественного освещения, самостоятельного входа, выделения в пределах существующего помещения санузла, устройства оборудования санузла, вентиляции и т.д.

Переоборудование и перепланировка в домах государственного и муниципального жилищного фонда, осуществляемые в плановом порядке, производятся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт и реконструкцию жилищного фонда.

Капитальный ремонт именно в целях переоборудования и перепланировки встроенных нежилых помещений в жилых домах должен осуществляться за счет собственных средств заявителя по согласованию с домовладельцем или его уполномоченным лицом (органом).

Вопросы переоборудования и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах находятся в компетенции межведомственной комиссии, создаваемой органом местного самоуправления городов и иных поселений.

Состав комиссии: заместитель главы органа местного самоуправления (председатель комиссии), представители организации, обслуживающей жилищный фонд, городской (районной) службы архитектуры, бюро технической инвентаризации (ПИБ), органов Государственной жилищной инспекции, Госпожнадзора и Госсанэпиднадзора. При необходимости к работе комиссии могут привлекаться представители Госгортехнадзора и Госэнергонадзора, специалисты — экологи и эксперты — проектировщики.

Конкретный порядок оформления, представления и прохождения документов о разрешении перепланировки и переоборудования жилых и нежилых помещений в жилых домах, учитывающий местные условия, определяется органами местного самоуправления на основании настоящего Положения.

Условия переоборудования и перепланировки жилых и нежилых помещений

Переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается после получения разрешения межведомственной комиссии на основании проектов, разработанных организациями или индивидуальными предпринимателями, имеющими государственную лицензию на проектирование, согласованных и утвержденных в установленном для данного города (муниципального образования) порядке.

Переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилых домах в отдельных случаях допускается без рассмотрения межведомственной комиссией, по письменному разрешению руководителя организации, в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находятся жилые дома.

Условием получения такового письменного разрешения является выполнение работ по переоборудованию и перепланировке, не влияющих на изменение несущей способности конструкций и относящихся по действующей классификации к текущему ремонту жилищного фонда. К таким работам относятся: перенос и разборка межкомнатных перегородок (при условии сохранения поэтажного соответствия жилых и кухонных помещений, санитарных узлов и ванных комнат); замена или установка дополнительного сантехоборудования, замена или установка отдельных подводящих и отводящих трубопроводов и другие конструктивно несложные работы, которые выполняются нанимателями, арендаторами и собственниками с учетом требований п. п. 2.4 — 2.7 настоящего Положения за свой счет и, в большинстве случаев, без привлечения специализированной организации.

Переоборудование и перепланировка жилых помещений допускается лишь с согласия нанимателя, а при наличии — совершеннолетних членов его семьи, наймодателя или собственника жилья.

Не допускается производить переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций жилого дома, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и не отвечающие противопожарным требованиям.

Не допускается переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений, ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры.

Не допускается производить перепланировку и переоборудование жилых помещений для использования под нежилые цели без предварительного перевода их в состав нежилого фонда в установленном законом порядке.

Проекты на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений различных форм собственности должны разрабатываться с соблюдением действующих нормативных и правовых актов.

Изменения в количественных и качественных характеристиках жилых и нежилых помещений, полученные в результате их переоборудования или перепланировки, а также право собственности на вновь созданные при этом жилые помещения должны быть зарегистрированы в соответствующих органах местного самоуправления в установленном порядке.

Оформление разрешений на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах

Заявления физических и юридических лиц на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах рассматриваются межведомственными комиссиями при органах местного самоуправления в течение месяца.

Заявитель по соглашению с собственником одновременно с заявлением представляют (в качестве приложения к заявлению) следующие материалы:

Инвентаризационный план дома (в необходимых случаях — выкопировки из генерального плана участка домовладения) или выкопировку из плана на данное жилое (нежилое) помещение (квартиру), выше и ниже расположенные помещения в зоне предполагаемой перепланировки или переоборудования, заверенные местным проектно — инвентаризационным бюро (бюро технической инвентаризации).

Акт или заключение эксплуатационной организации о техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования в зоне перепланировки или переоборудования, в которых указывается состояние и качество отделки нижерасположенных помещений.

Обмерные чертежи помещения с привязкой инженерного оборудования.

Заключение территориальных органов Госсанэпиднадзора и Госпожнадзора России.

Заключение Государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации.

Справку о регистрации граждан и свидетельство о собственности на жилое помещение, договор найма (социального найма), договор аренды или свидетельство о собственности на нежилое помещение.

Заявления всех совершеннолетних членов семьи, проживающих на данной площади, о их согласии на переоборудование или перепланировку, заверенные жилищно — эксплуатационной организацией.

Решение общего собрания Товарищества собственников жилья или правления ЖСК в случаях, если переоборудование или перепланировка будет проведена в доме кондоминиума или ЖСК.

Заключение органа местного самоуправления, который осуществляет функции государственного контроля использования и охраны памятников истории и культуры, о возможности перепланировки или переоборудования в случае, если жилое (нежилое) помещение расположено в зданиях, представляющих историческую, художественную или иную культурную ценность.

Межведомственная комиссия рассматривает представленные материалы, обследует помещение на месте и оформляет свое заключение протоколом о технической возможности и целесообразности намечаемых работ. Выписка из протокола выдается заявителю. В заключении указывается, за чей счет должны быть выполнены работы.

Заявитель при положительном заключении комиссии имеет право дать заказ на разработку проекта на переоборудование или перепланировку помещений только той организации, которая имеет государственную лицензию на проектирование тех или иных заказываемых видов работ.

Проекты на переоборудование и перепланировку жилых (нежилых) помещений представляются на согласование межведомственной комиссии органа местного самоуправления, которая принимает решение о согласовании или отклонении проекта.

Проекты на переоборудование и перепланировку жилых (нежилых) помещений, расположенных в жилых домах, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, до представления на согласование межведомственной комиссии подлежат представлению на согласование в органы, функциями которых являются государственный контроль использования и охрана памятников архитектуры, истории и культуры.

Межведомственная комиссия при выдаче согласования проекта определяет сроки выполнения работ.

Один экземпляр проекта выдается заявителю, другой — передается жилищно — эксплуатационной (ремонтной) организации.

Выданные разрешения действительны в течение одного года с момента их согласования комиссией. Не осуществленные в течение этого срока работы по перепланировке и переоборудованию могут быть выполнены только после повторного рассмотрения и согласования комиссией.

Порядок разрешения спорных вопросов при переоборудовании и перепланировке жилых и нежилых помещений

В случае отказа межведомственной комиссии при местном органе исполнительной власти в положительном решении вопроса о переоборудовании и перепланировке жилых помещений, квартир, заявитель вправе обратиться в межведомственную комиссию органа местного самоуправления соответствующего субъекта РФ, в функции которого входят вопросы содержания жилищного фонда, представив следующие документы:

Отказ межведомственной комиссии или уполномоченного органа местного самоуправления в согласовании проекта.

Перечень документов, предусмотренных п. 3.2 настоящего Положения.

Межведомственная комиссия при органе местного самоуправления соответствующего субъекта РФ рассматривает представленные заявителем материалы и при наличии в проекте отступлений от санитарных и противопожарных норм приглашает (при необходимости) на рассмотрение технических экспертов, представителей территориальных органов Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора России.

Решения межведомственной комиссии при органе местного самоуправления соответствующего субъекта РФ являются окончательными.

Споры, возникающие в связи с отказом нанимателя, а при наличии — совершеннолетних членов его семьи или наймодателя, собственника жилья в производстве переустройства или перепланировки жилых помещений, квартир, при наличии разрешения межведомственной комиссии, разрешаются в судебном порядке.

Контроль осуществления переоборудования и перепланировок жилых и нежилых помещений в жилых домах

Работы по переоборудованию и перепланировке жилых (нежилых) помещений в жилых домах должны выполняться строительной (ремонтно — строительной) организацией, имеющей государственную лицензию, в соответствии с согласованным проектом.

Контроль за осуществлением переустройства инженерного оборудования и перепланировки жилых помещений, квартир, а также за правильностью выполнения скрытых работ и за качеством используемых материалов возлагается на орган местного самоуправления или уполномоченную им организацию и Государственную жилищную инспекцию, осуществляющих контроль за содержанием и использованием жилищного фонда. Представителям этих организаций должен быть обеспечен беспрепятственный доступ в переоборудуемые помещения на время производства работ.

Приемка выполненных работ по переоборудованию и перепланировке жилых (нежилых) помещений осуществляется межведомственной комиссией.

Приемка выполненных работ по переоборудованию и перепланировке жилых (нежилых) помещений, расположенных в домах, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, осуществляется межведомственной комиссией совместно с представителями органа местного самоуправления, функцией которого является государственный контроль использования и охрана зданий — памятников архитектуры, истории и культуры.

После приемки работ межведомственной комиссией заявитель обязан оформить заказ в местном бюро технической инвентаризации (проектно — инвентаризационном бюро) на выполнение обмеров помещений для внесения изменения в инвентаризационный план дома, после чего межведомственная комиссия один экземпляр акта приемки выполненных работ выдает заявителю.

Собственники жилых и нежилых помещений или организации, обслуживающие жилищный фонд, при обнаружении случаев самовольного переустройства инженерного оборудования или самовольной перепланировки помещений обязаны инициировать рассмотрение такого факта на межведомственной комиссии.

При установлении межведомственной комиссией факта соблюдения в процессе перепланировки и переоборудования жилых и нежилых помещений требований нормативных документов и условий п. п. 2.4, 2.6, 2.7 настоящего Положения выполненное переустройство необходимо сохранить, закрепив этот факт решением межведомственной комиссии.

Лица, допустившие самовольное переоборудование или перепланировку, привлекаются к ответственности в соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РСФСР и статьей 142 Кодекса РСФСР об административных нарушениях.

При установлении межведомственной комиссией факта нарушения требований нормативных документов и условий, изложенных в п. п. 2.4, 2.5, 2.6, 2.7 настоящего Положения, в процессе перепланировки и переоборудования жилых и (или) нежилых помещений, физические или юридические лица, допустившие самовольное переустройство, обязаны по требованию собственника или уполномоченного им представителя привести помещение (оборудование) в исходное состояние, произвести работы по восстановлению конструкций и приведению инженерного оборудования в исправное состояние за свой счет.

В случае невыполнения этого требования указанные работы производятся силами организации, обслуживающей жилищный фонд, а стоимость работ взыскивается в соответствии со статьей 155 Жилищного кодекса РСФСР с виновных в судебном порядке.

Кроме того, виновные привлекаются к ответственности в соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РСФСР и статьей 142 Кодекса РСФСР об административных нарушениях.

Что такое перепланировка в нежилых помещениях?

В соответствии с современными правилами, перепланировка нежилых помещений может быть инициирована только их собственниками либо арендаторами, имеющими полное право использовать объект по своему усмотрению. Целью капитального ремонта обычно выступает необходимость улучшить функциональные и эксплуатационные качества объекта, сделать его максимально соответствующим назначению и правилам использования.

В настоящее время самыми ответственными, сложными и важными работами, которые только могут выполняться в здании является перепланировка нежилого помещения. Такие объекты в течение рабочего дня посещаются большим количеством людей, покупающих товары и услуги, потому очень важно для всех посетителей обеспечить удобные и безопасные условия эксплуатации сооружения.

Понятия и правила перепланировки

Работы, называемые перепланировкой и переоборудованием нежилых помещений, классифицируются современными законодательными нормативами и правительственными постановлениями. Так, к перепланировке принято относить любые изменения, вносимые в конфигурацию и конструкцию объекта, такие мероприятия могут включать в себя: демонтаж и перенос установленных перегородок, монтаж новых стен, создание дверных и оконных проемов в конструктивных элементах объекта и т. д.

Переоборудование затрагивает инженерные характеристики объекта, оно может предполагать изменение установленных коммуникаций, замену их отдельных элементов, санитарного и электрического оборудования.

Процедура перепланировки нежилых помещений предполагает первоначальную подготовку квалифицированными специалистами технической документации на капитальный ремонт. Профессиональный проект должен детально описывать все запланированные в здании работы, чтобы на его основе можно было без труда провести согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме и выполнить строительно-монтажные работы.

Статьи 22-24 Жилищного кодекса описывают все необходимые документы, которые должен собрать собственник, чтобы получить разрешение на перепланировку. Для согласования владелец нежилого здания должен будет подготовить заявку и направить ее в ответственный государственный орган. Чтобы специалисты могли определить, можно ли реализовать идеи заказчика, ему нужно будет приложить к заявке следующие документы:

Данных из этих документов должно быть достаточно, чтобы сотрудники уполномоченного органа могли принять решение о возможности перепланировки объекта и реализации всех принятых в проекте решений.

После того как собственник получит разрешение на капремонт и организует в здании профессиональные монтажные работы, ему нужно будет вызвать на объект сотрудников межведомственной комиссии, которые изучат проведенный ремонт, проверят его соответствие положениям проекта и сделают вывод о возможности передачи нежилых помещений в эксплуатацию. Если с документами все в порядке, то по результатам проверки владелец получит акт о завершении переустройства и перепланировки жилого помещения или нежилого объекта, который используется для внесения изменений в техпаспорт сооружения.

Почему перепланировкой должны заниматься профессионалы?

Необходимость в перепланировке офисов, магазинов и других нежилых объектов возникает достаточно часто. Описанная в действующем законодательстве процедура отличается высокой сложностью и ответственностью, любая допущенная при проектировании или при выполнении монтажных работ ошибка может привести к возникновению различных проблем с контролирующими службами.

Нарушать описанную выше процедуру планирования и реализации перепланировки нельзя. В действующих нормативах предусмотрены достаточно неприятные наказания за незаконную и самовольную перепланировку. Если выполнить ремонт без получения всех необходимых разрешений в лучшем случае придется заплатить штраф, а в худшем, если новые характеристики и особенности объекта нарушают строительные, противопожарные и санитарные нормы, собственника могут заставить устранить последствия ремонта и вернуть объекту первоначальные характеристики.

Таким образом, собственник сам заинтересован в том, чтобы перепланировкой в его нежилом объекте на всех этапах занимались квалифицированные и опытные специалисты. Экономить при выборе проектных и строительных организаций не стоит, каждый сохраненный рубль может привести к потере десятков, а то и сотен рублей в будущем.

Для определения стоимости профессиональных услуг в сфере перепланировки необходимо воспользоваться калькулятором.