Что должна делать домашняя консультация и для чего нужна домашняя консультация?

Для чего нужен совет дома

Вы идете с работы, зашли в магазин, накупили продуктов для ужина, заходите в подъезд, а там все как обычно: лужи неизвестного происхождения, разбитые лампочки, росписи непризнанных «художников», а может и еще что похуже.

Кто же может исправить эти проблемы? Совет дома! Для чего и как его создать – рассказываем в статье.

Инициативные жильцы объединяются и стремятся сделать жизнь в доме лучше.

Часть собственников им благодарна и охотно подписывает необходимые документы. Но есть те, кто против, — и они не делают ничего. Читательница Тинькофф Журнала рассказала, почему она избегала активистов из совета дома и не принимала участия ни в одной инициативе. Прочитайте аргументы человека, которого все устраивает, и расскажите о своей позиции в комментариях.

Это история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала

Осенью 2018 года я купил квартиру, а в декабре 2020 года стал управдомом: решить коммунальные проблемы в доме не получалось.

Когда я переехал, мне все виделось в радужном свете. Думал, что я буду вовремя оплачивать коммунальные услуги, а управляющая компания — выполнять все заявки и в результате в доме будет чистый и комфортный подъезд, горячие батареи, а на голову с потолка ничего не будет капать.

Реальность оказалась не такой. На момент покупки дому не было и пяти лет, но с крыши текло прямо в квартиру. Из стыков между панелями дул ветер, а батареи обогревали улицу. Сначала я решил эти проблемы у себя: кровлю отремонтировали, щели между панелями заделали, наладили освещение в тамбуре. Со временем ко мне стали обращаться соседи с вопросами, как решить коммунальные проблемы не только в их квартирах, но и в доме в целом. Так я стал управдомом.

Расскажу, почему я решил стать старшим по дому, какие полномочия у меня теперь есть и сколько на этом можно заработать.

Совет дома и интересы проживающих

Если в вашем доме более четырех квартир, то вы как собственники можете назначить Совет дома. Правовые аспекты создания, деятельности и полномочий статье 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации. Если перевести сложный юридический язык на более понятный, получится:

При этом закон не регламентирует, в течение какого срока необходимо быть собственником, чтобы вы могли участвовать в общем собрании. Можно сегодня купить квартиру, даже в ипотеку, и на ближайшем собрании принимать участие в голосовании, выдвинуть свою кандидатуру в члены Совета или на пост председателя.

Что я успел сделать как старший по дому и что планирую

я сказал, что вот меня выбрали, и все проблемы решились, — это неправдой. Наводить порядок — это практически бесконечный процесс: решаются одни проблемы и  появляются другие. Я честно говорю соседям: порядок наводить буду, но дело это небыстрое и без помощи я не справлюсь.

Чего я пока не смог добиться. Управляющая компания пока еще считает, что работает по  своим правилам и нормативам. Бывает, что заявки не регистрируют, дают отписки и работу свою выполняют некачественно. Бывает, что затягивают сроки выполнения работ: например, отклеившуюся кафельную плитку пытаются поставить в программу ремонта на следующий год. Бороться с этим можно только одним способом — писать запросы и делать заявки. А если УК не исполняет их или нарушает сроки — жаловаться.

Как узнать, в доме председатель совета МКД

Но чаще бывает так, что УК не размещает протоколы общих собраний на портале. Например, хотя в моем доме собрание по поводу избрания председателя состоялось и протокол мы сдали в УК в декабре 2020 года, в реестре никакой информации об этом нет.

В такой ситуации можно либо требовать у УК, чтобы она разместила протоколы собраний собственников на ГИС ЖКХ, либо узнавать у соседей. А с этим обычно возникают проблемы: жильцы дома вообще могут не знать, собрание и какие вопросы на нем решали. Управляющие компании заинтересованы в том, чтобы председатель совета МКД исполнял свои обязанности формально, ничего не контролировал и не лез в их работу.

Так выглядит форма поиска протоколов общих собраний собственников на сайте ГИС ЖКХ. В реестре должны быть все протоколы — не только касающиеся выборов председателя, но и по другим вопросам управления домом: например, о выборе управляющей организации или сдаче общего имущества в аренду

По моему дому протоколы общих собраний в ГИС ЖКХ УК не разместила. В результате жильцы не могут увидеть информацию не только о том, кто председатель МКД, но и о вопросах, которые ранее решали на собраниях

Кто такой председатель совета МКД

Я сменил много мест проживания, но нигде на практике не сталкивался с председателем совета многоквартирного дома — именно так в жилищном кодексе называют того, кого мы привыкли называть управдомом или старшим по дому. Поскольку устаревшие термины до сих пор в ходу, в статье я тоже буду их использовать.

Председатель совета МКД вместе с этим советом — коллегиальный орган. Председатель возглавляет совет МКД, который должен быть в каждом многоквартирном доме при условии, что дом не управляется ТСЖ или жилищным кооперативом и в нем больше 4 квартир.

И совет, и его председатель, по сути, существуют для того, чтобы наладить взаимодействие собственников с управляющей компанией, государственными и муниципальными органами и сторонними организациями — например, с теми, кто поставляет в дом тепло и электроэнергию, или с фирмами, которые размещают на фасаде дома рекламу.

Работает это так. Собственники принимают решения на общих собраниях, но организовать их выполнение сразу не могут: это сложно технически. Поэтому из числа собственников выбирают уполномоченных лиц — совет и его председателя.

Избрать председателя и совет собственники могут на общем собрании. Два отдельных собрания для этого проводить не надо. Выдвинуться в председатели и в члены совета может любой собственник. Если кандидатов несколько, побеждает тот, за кого проголосует больше собственников в доме. Но альтернативные кандидаты на подобных выборах встречаются редко — я, по крайней мере, о подобных ситуациях не слышал.

Чтобы выборы старшего по дому состоялись, в собрании должны принять участие собственники, у которых больше 50% голосов, а большинство из тех, кто принял участие, — проголосовать за конкретную кандидатуру. Потом протокол и оригиналы бюллетеней нужно передать в жилинспекцию — сделать это можно самому или через управляющую компанию. Подробнее про то, как провести общее собрание, расскажу ниже.

Регистрировать совет МКД в ФНС не нужно, потому что это не юрлицо. Налоги и пошлины совет не платит, отчетности ни в какие организации не подает. Срок полномочий совета МКД и управдома — 2 года, но решением собрания собственников можно установить более длительный срок и прописать его в протоколе. По истечении срока совет и его председателя либо переизбирают на общем собрании, либо продлевают его полномочия. Еще старшего по дому можно переизбрать досрочно, но только если свои обязанности он не выполняет.

Председатель совета МКД вправе получать за свою работу деньги, если жильцы сами так решат. Тогда УК организует сбор этих денег — в платежки просто добавляют отдельную строку. Но при этом управдом не считается работником управляющей компании: платят ему жильцы и отчитывается он только перед ними.

Все, что нужно знать о недвижимости

Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Мои правила

Мне неинтересно решать проблемы посторонних людей. Не хочу ни за что голосовать, не хочу ни в чем участвовать. Если конкретно меня ситуация не затрагивает — упс, идите на фиг.

Я искренне уверена, что все телодвижения инициативных граждан не имеют никакого смысла и не играют никакой роли. Хоть пишите письма, хоть не пишите — проблемы решатся либо не решатся без  участия.

Я не переношу людей, которым до всего есть дело. И поэтому плохо отношусь к различным советам домов, родительским комитетам и прочим организациям, которые пытаются собрать разные мнения в единое целое. Я понимаю, что без них никуда, но мой негатив выше понимания.

Я покупала квартиру, а не пучок крайне активных соседей и тонну чатов-групп в соцсетях. Если я захочу пообщаться или принять участие в опросе — я приду сама и поучаствую.

Работа управляющей компании

С самого заезда в 2018 году не припомню и недели, чтобы активисты не хаяли работу УК. И тарифы высокие, и на заявки не реагируют, и мусоропроводы не чистят. Но меня работа УК устраивала: за четыре года жизни в этом доме у меня с ними не было ни одной конфликтной ситуации. А в тарифы я вообще не вникаю, пока общая сумма в квитанции меня устраивает.

Несколько раз я писала заявки в УК, и на них оперативно реагировали. Вот эти случаи:

Но активисты считают, что так не бывает. У  УК не отреагировала на заявку или отреагировала не так оперативно, как надеялись. ожидал от квартиры в доме экономкласса бизнес-качества. не повезло с этажом, протечками, ремонтом или отоплением. И чем больше таких факторов, тем сильнее негатив у людей. Возможно, среди жильцов были юристы, которые нашли в договоре с УК изъяны. Я не юрист, и влезать в это, , нет желания, пока работа УК меня устраивает.

Возможна и личная неприязнь: на собрании кому-то нахамил, косо посмотрел — и понеслась. Плюс отношение к УК изначально такое, что она только деньги зарабатывает. Скрывает отчеты, недоговаривает, не расписывает подробные сметы. Общение часто строится в духе «давайте свергнем УК».

Но  все устраивает, мне они все чинят — и вполне оперативно. Поэтому к совету дома у меня было гораздо больше вопросов, чем к работе управляющей компании.

Проблемы в моем ЖК

К получению ключей стало понятно, что выдают их только тем, кто откажется от претензий к качеству квартир. Если найдете недочеты, их аккуратно зафиксируют, но исправлять будут там — неизвестно, чьими силами и на чьи деньги.

Напоминаю, что достраивал нас санатор. этого было множество проблем технического характера — подробно рассказать не смогу, так как многие из них меня не коснулись и, соответственно, я не видела смысла в них вникать. Навскидку:

Все эти проблемы взялась решать инициативная группа, которая к тому времени переквалифицировалась в совет дома. приняли квартиру без осмотра. Зашли, подписали все выданные бумаги, получили ключи и перекрестились, что все это закончилось. При этом абсолютное большинство жильцов актировало недостатки и потом месяцами ждало их исправления, продолжая наяривать заявления.

Жалобы на напор воды были у всех. Но у  напор оставался приемлемый, а у  — совсем печаль. У меня был первый вариант. Совет дома со временем выяснил, что проблема решается заменой домового оборудования. Но поскольку у меня все было нормально, я не была заинтересована в этой замене.

Проблемы с температурой в квартирах по большей части решались качественным заделыванием межпанельных швов изнутри и заменой радиаторов. Но многие жильцы стали вторыми или третьими владельцами квартир, а первые хозяева были не заинтересованы в качественном ремонте, поэтому ничего не заделывали и не меняли.

, ноги в руки — и иди исправлять, это касается непосредственно твоего комфорта. Но ведь теоретически можно подать в суд на застройщика, и он через суд будет обязан заделать щели. Поэтому исход ситуации очевиден.

Отделка парадных. У нас был самый убогий дешевый керамогранит на полу, а местами и просто голый бетон. На стенах — простенькая штукатурка. Несколько лет жильцы страдали по нормальному ремонту и пытались собрать на него деньги.

Проблемы с радиаторами. Как отопительный сезон, так сразу у одного не греет, у другого лопнуло, у третьего еще . Вместо того чтобы заменить радиаторы, жильцы страдали в чатах и искали виноватых на стороне строителей. Постоянно придумывали все новые и новые методы решения этого простого вопроса. Читать эти стоны по сей день для меня дико. Я за четыре года проживания никакие регуляторы не крутила, не настраивала и на отопление не жаловалась. Может быть, это ошибка выжившего, но тем не менее.

Плохое отопление мест общего пользования. Не помню точно, но и там было связано с домовым оборудованием.

Непонятный статус земли вокруг дома. Она не оформлена под пользование, и отсюда возникает целый ворох земельных проблем. Нельзя официально разместить детские площадки и парковочные конусы, засеять газон, посадить деревья, установить шлагбаумы. Ничего нельзя.

делают, конечно, но все это на честном слове и до первой жалобы любого недовольного — обяжут убрать. Отсюда постоянные склоки в чатах между аллергиками, любителями урбанистики и теми, кто предпочитает зелень и цветы. А еще проблемы невозможно заасфальтировать выезд из ЖК. Все эти годы жильцы пробираются в сторону КАД и ЗСД по кривым бетонным плитам.

Как я организовывал собрание собственников

У меня не было опыта проведения общих собраний собственников и четкого плана, с чего начинать. Поэтому я действовал по инструкции из статьи в «Как провести общее собрание собственников в многоквартирном доме».

Расскажу подробно, что именно я делал и как все организовывал. Возможно, это поможет собственникам самим грамотно провести собрание, причем не только об избрании совета МКД и его председателя, но и по другим вопросам.

Договорился с инициативными соседями. Этот пункт был самым простым: я просто обсудил ситуацию с соседями по этажу. Объяснил, что мы по закону можем решить некоторые вопросы по управлению домом, но нужны полномочия. Соседи были не против, а дальше все работало в режиме сарафанного радио: они рассказывали своим знакомым, те — своим, и далее по цепочке.

Определил дату, время и место собрания. Мы сразу решили, что собрание будем проводить в очно-заочной форме, чтобы не собирать всех жильцов вместе: все происходило, когда любые собрания более 10 человек были запрещены коронавируса. Хотя на то, что участвовать будет больше 10 человек, я и не надеялся. Поэтому местом проведения собрания мы выбрали автостоянку перед подъездом. Уведомление о собрании заранее разместили на входе в подъезд.

Составил повестку дня и разместил информацию в интернете. Составить повестку собрания — не такое простое дело, как может показаться. Все вопросы в повестке в идеале должны отвечать на вопрос «Что делать?» и не допускать неоднозначных толкований. Тогда собственнику будет понятно, за что именно он голосует и что в результате произойдет.

Допустим, вы избираете на собрании председателя совета МКД.

Правильно написать в повестке: «Избрать председателем совета владельца квартиры № 999 Сергеева Дмитрия Владимировича». Участники собрания в этом случае сразу понимают, за кого они голосуют. А если не согласны с кандидатурой, могут проголосовать против.

Неправильно: «Решить вопрос с избранием председателя совета МКД». Конкретной фамилии нет — собственники не понимают, за кого они голосуют.

В нашем случае абстрактными формулировками решила воспользоваться УК. О собрании они знали: в любом случае управляющая компания — заинтересованная сторона и организатор собрания обязан ее уведомить. У К предложила на  собрании рассмотреть вопрос о размере платы за уборку лестничных клеток и придомовой территории и вынесла этот вопрос на голосование.

Я неделю засыпал управляющую компанию телефонными звонками, чтобы узнать, какой размер платы они хотят установить и сколько это будет в рублях, но ответа так и не получил. Я надеялся, что представители УК явятся на собрание и расскажут жильцам, что именно хотят, но этого тоже не произошло. Для меня это выглядело примерно так: вы, главное, проголосуйте, чтобы утвердить, а мы  без вас решим, сколько это будет в деньгах. В результате вопрос с голосования сняли.

В формулировке вопроса от УК не хватает главного — сколько это будет в рублях

А вот пример нормальной формулировки вопроса. Сразу видно, сколько денег положено председателю совета МКД, указан размер налога, кто его удерживает и как это будут оплачивать жильцы

Уведомил собственников о собрании. До собрания я знал только нескольких соседей и только по именам. Но чтобы провести собрание, нужно уведомить всех собственников. Даже если откажется от голосования — это его право, но знать о том, что собрание проводится, собственник должен.

Процедура уведомления — один из самых сложных моментов. Я спрашивал у соседей, как они проводили самое первое собрание о выборе управляющей компании, когда дом только сдали в эксплуатацию. Оказалось, что собрание было формальным: УК выдала чистые бланки бюллетеней и отправила одного из жильцов обходить квартиры. Кого из жильцов застали — тот и уведомлен. уведомления по почте тем, кого не оказалось дома, мне никто так и не смог пояснить.

Я изначально был настроен максимально автоматизировать процесс голосования и выборов в целом, в том числе рассылку уведомлений, подсчет голосов, ознакомление собственников с протоколом. Для этого я использовал систему «Сквер» — она как раз предназначена для организации взаимодействия управляющих компаний и жильцов дома. Если коротко, это вроде портала госуслуг, но только в пределах одного дома. Через нее можно подавать заявки и обращения, размещать объявления, проводить собрания собственников, готовить протоколы и считать голоса. Система эта для собственников бесплатная, но есть и платные версии с дополнительным функционалом. В итоге она сильно облегчила мне работу и по подготовке собрания, и по его проведению.

Сначала я запросил реестр собственников в УК. Мне его отправили на почту в виде таблички в «Экселе» — осталось только перенести данные в «Сквер».

Фактически моя основная задача была собрать контакты собственников. Те, чьи телефоны и адреса электронной почты я выяснил, получили уведомления о собрании по телефону и на электронку. Это позволило сэкономить на рассылке заказных писем.

Так выглядит реестр собственников, загруженный в программу

Квартиры группируются по собственнику — если у одного владельца несколько квартир, в системе будет видно их все. В результате вместо целой пачки бюллетеней на каждую квартиру собственник получит только один, где будет подсчитана суммарная площадь его помещений и количество голосов

В реестр можно внести не только данные собственника, но и доверенных лиц, например арендаторов. Если прописать в системе мобильные телефоны и адреса, появляется функция уведомлений через смс и по электронной почте

Так выглядит смс от системы «Сквер», которая приходит на телефон. Если перейти по ссылке, можно подтвердить регистрацию и пользоваться всеми функциями сайта

Уведомил город. В нашем случае город был собственником более четверти недвижимости в доме. Первоначально я думал, что привлечь город к голосованию будет сложно, но оказалось не так. Я нашел в соцсетях аккаунт мэра и пригласил его или сотрудников принять участие в собрании. Ответ получил практически сразу.

Чуть позже со мной связались представители комитета по управлению имуществом. Лично присутствовать на собрании они не захотели. Мы договорились о порядке взаимодействия: я должен был отправить им файл с бюллетенем для голосования.

Мэр ответил почти сразу и указал срок, до которого со мной должны были связаться. Его подчиненные указание выполнили и проголосовали одними из первых

Рассчитал количество голосов для каждого собственника. Это тоже непростая задача. Как это работает, расскажу на примере.

Допустим, в доме 100 квартир. Но одна квартира не равна одному голосу. У всех квартир разная площадь. А количество голосов зависит именно от площади в собственности. Например, площадь моей квартиры — 37 м2, а на собрании у меня 0,9379% голосов.

А если у квартиры несколько собственников, то у каждого из них количество голосов, пропорциональное принадлежащей им площади. Если, наоборот, у одного собственника несколько квартир, голоса тоже считаются пропорционально. Например, в собственности мэрии больше 20 квартир, которые в сумме дают более 26% голосов.

Высчитывать такое вручную — сложная математическая задача. Если ошибиться в расчетах, двойку не поставят, но итоги общего собрания могут оспорить.

Я такими расчетами не занимался: после загрузки реестра собственников в «Сквер» он самостоятельно рассчитал количество голосов для каждого собственника.

Так выглядят результаты расчетов в «Сквере»: указаны номер квартиры, ее площадь, доля в собственности и количество голосов на собрании в процентах

Подготовил все документы для голосования. Одних бюллетеней недостаточно, чтобы провести голосование. Нужен целый пакет документов: реестры уведомлений, участников и почтовых сообщений, письменное согласие участников на обработку персональных данных и многое другое. Человеку, который ни разу в жизни не проводил общие собрания, разобраться, какие документы нужны, невозможно.

Вопросы, которые мы планировали рассмотреть на собрании, я вносил в систему сам. Когда собрание закончилось, они автоматически перенеслись в готовый протокол со всеми подсчетами

Так выглядит пакет документов для скачивания. Тому, кто проводит собрание, остается его только распечатать

Так выглядит бюллетень. Он именной: система готовит бюллетени по количеству собственников. В каждом из них уже указано количество голосов на собрании и реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру

Провел голосование и собрал бюллетени. Сама процедура проведения собрания — это обход квартир. Поскольку все бюллетени с данными уже были заполнены, проблем этот обход не представлял. Например, я точно знал, какие квартиры принадлежат городу, и вообще не пытался достучаться до их жильцов, поскольку город проголосовал по почте.

Сложнее всего было найти владельцев, которые сдают квартиры в аренду: арендаторы очень неохотно делились контактами. Всех владельцев мы в итоге так и не нашли, но голосов для кворума нам в результате хватило.

Подсчитал голоса и оформил протокол. Процедура подсчета голосов меня пугала больше всего: это тот случай, когда математическая ошибка может привести к отмене результатов голосования и все придется начинать по новой. Но «Сквер» умеет считать голоса самостоятельно — достаточно загружать в него сканы бюллетеней.

На бюллетенях есть , который считывает система, находит галочки в нужных клетках и сама считает, сколько голосов собственники отдали за то или иное решение. Результаты подсчетов видно сразу, когда вносите данные из бюллетеня. Принятые решения отмечаются зелеными галочками.

Зеленая галочка — решение набрало достаточно голосов, чтобы принять его

Сколько зарабатывает управдом

Сколько платить председателю совета МКД, жильцы решают сами. Если они решат не платить совсем, управдом будет выполнять свои обязанности на общественных началах: потребовать деньги с  из жильцов или с УК он не вправе.

Но я исходил из того, что работа старшего по дому в любом случае потребует затрат: я буду тратить время на переговоры с УК, бумагу, краску для принтера — и это как минимум. Поэтому минимальный размер вознаграждения за свою работу в решении общего собрания собственников я предусмотрел. За минусом налогов, которые УК должна уплатить с этого вознаграждения, на руки я должен получать 3000  в месяц. Но это в теории — почему так, я расскажу ниже.

Деньги эти придется заплатить жильцам. В моем доме 100 квартир, поэтому для каждого собственника сумма в платежке увеличится примерно на 45 . Для сравнения: на момент моего избрания я платил за коммунальные услуги в месяц. Тарифы постепенно индексировали, и в январе 2023 года я плачу 3700  в месяц. Все квартиры в доме однокомнатные, везде установлены счетчики, так что у соседей платеж за коммунальные услуги сопоставим с моим.

Правда, за прошедшие два месяца я не просто не получил ни копейки, а даже не заключил дополнительное соглашение с УК, по которому она должна прописать в платежке дополнительную строку и собирать с жильцов деньги. Пару раз я говорил об этом сотрудникам управляющей компании, но они каждый раз сильно удивлялись и задавали вопрос, я это дополнительное соглашение хочу. Видимо, это уже привычка — все делать только после жалобы в Минстрой.

Так выглядел вопрос о вознаграждении председателю совета МКД в бюллетене для голосования. Оно должно быть прописано в платежке отдельной строкой

Первые выплаты я получил только спустя 9 месяцев — после того, как поставил перед руководством УК вопрос ребром. Они быстро составили проект дополнительного соглашения, и даже готовы были выставить жильцам в платежках строку с этой оплатой с января по сентябрь. От такого предложения отказался я сам — резкий рост коммунальных платежей представители УК  оплатой услуг управдома, а конфликтовать с жильцами в мои планы не входило. Поэтому весь период, пока не было заключено соглашение, я работал на общественных началах.

3000 , как указано в решении общего собрания, я не получал ни разу. Выплаты зависят от того, сколько жильцов оплатили коммунальные услуги. Если есть долги — я получу меньше, если долги начали гасить — больше. Например, в декабре 2022 года размер выплат 1374 , а в январе 2023 года — 2061 .

В реальности это не покрывает даже мои расходы по оплате коммуналки, но компенсирует покупку краски для принтера, бумаги и почтовые расходы — для отправки обращений от имени жильцов я иногда пользуюсь платным сервисом zakaznoe.pochta.ru.

Получение ключей

Отдельно хочется вспомнить эпопею с записью на получение ключей, где инициативная группа как могла вставляла палки в колеса. Они возомнили, что имеют право решать, кто будет получать ключи в первую очередь, а кто — во вторую, кому срочно, а кто может подождать. В группах и чатах составляли критерии и списки на их основе.

Чтобы записаться в список, нужно было привести веские доводы, почему именно ты достоин получить ключи в первую очередь: люди писали про маленьких детей, ипотеки, были готовы предоставить подтверждение, если могли приехать в город только в определенные даты. А поскольку активисты принимали активное участие в продвижении строительства, они были первыми на получение ключей.

Телефон отдела заселения при этом всеми силами скрывался. Активисты в группах писали посты, где напрямую запрещали звонить и задавать менеджерам этого отдела вопросы. Все это подавалось под соусом «не мешать людям внеплановыми приходами».

Инициативная группа призывает не звонить самостоятельно, а записаться в их списки

Совет дома лучше или хуже товарищества собственников

Если рассуждать относительно правовой формы существования, то здесь различие есть. Т СЖ – это юридическое лицо, а СД – всего лишь группа инициативных граждан во главе с председателем.

ТСЖ в деталях: кто управляет нашим домом и как улучшить качество услуг

А если сравнивать по кругу обязанностей, ответственности перед жильцами на общих собраниях и полномочиям – различий вы не найдете.

Однако правоведы относят СД к чему-то, что может существовать лишь временно, до избрания собственниками более привычных форм управления – Товарищества собственников жилья и кооператива.

Очевидно, это связано с тем, что не так много граждан могут найти достаточное количество свободного времени для выполнения всех поставленных задач. Фактически это полноценная работа, которая требует и специализированных знаний, и полноценного рабочего дня, и достаточного уровня оплаты.

А еще вспомните, когда вы в последний раз говорили «спасибо» управляющему вместо очередной жалобы на недостаточно горячие батареи или невесть как посчитанную цифру в квитанции? Эта должность требует и основательной моральной выдержки.

Предыстория

В 2014 году мы с мамой взяли ипотеку — дом на тот момент был на этапе не то котлована, не то фундамента. В 2015 году стало известно про банкротство застройщика — это печально известная «». Наш жилой комплекс был в раздрае: корпуса успели построить с крышей и отделкой фасадов, стояли в фундаменте,  — в котловане. Но весь ЖК должен был сдаваться одновременно, поэтому о передаче ключей готовым корпусам речи не шло, влетели все.

Весь 2015 и часть 2016 года шли суды и решалась судьба ЖК. Примерно в это время активизировался совет дома — на тот момент это была инициативная группа дольщиков.

Начали задалбывать практически сразу, зазывая на митинги, которые проходили каждые выходные или около того — в общем, очень часто. Призывали ходить на эти собрания, писать письма в различные инстанции. В сети вообще была буря: чаты и группы не замолкали круглосуточно, все старались высказать свое ценное мнение о том или ином вопросе.

Мы с мамой с самого начала определили, что участвовать во всем этом нам не очень интересно. Долевой договор был защищен законом, поэтому мы не боялись остаться без квартиры. Длительность решения нас не очень волновала: нам было где жить. Мы не сильно упахиваемся на своих работах, и свободного времени у нас хватает — но тратить его на эти движения желания не было абсолютно ни у нее, ни у меня.

В итоге с горем пополам нашелся санатор, оформили все документы, начали стройку. Смена времен года никуда не делась, поэтому получилось, что некоторые этажи зимовали без крыши. Нашему этажу повезло: его строили в теплое время и успели до холодов закрыть вышестоящим этажом.

Вместо конца 2015 года к этапу получения ключей мы подошли только летом 2018 года. Не хочу обесценивать деятельность инициативной группы, но по сей день считаю: что с ними, что без них — нас в те сроки, в которые по факту все и свершилось.

Финал

Я уехала из этого дома в 2022 году. После моего переезда там заменили входные двери, разместили стойки для велосипедов, сделали ремонты в нескольких подъездах — на сколько хватило денег. И это породило целую войну с жильцами, чьи парадные остались без отделки. Заменили почтовые ящики на антивандальные и гораздо менее удобные, высадили кучу цветов без всякой системы. По мелочи было сделано много всего.

Справедливости ради, благодаря усилиям активистов ни одна квартира не заплатила ни рубля. Участие требовалось именно написанием заявок, жалоб и различных писем. Но заниматься этим у меня желания не было, за что я периодически и огребала. Не жалею об этом — свою позицию я уже объяснила.

Покупали квартиру у сомнительного застройщика? Расскажите, чем это обернулось, и станьте героем следующего материала

Полномочия управдома

Наше представление об управдоме складывается в основном по персонажам фильмов: «А если не будут брать лотерейные билеты — отключим газ». На самом деле отключить газ председатель совета МКД не может — все его полномочия прописаны в  жилищного кодекса.

Что могут просить жильцы у управдома и совета МКД, проще всего объяснить на примере.

Допустим, жильцам не нравится, как работает УК: подъезд грязный, ремонт не делается, за состоянием общедомового имущества никто не следит. Если жильцы захотят расторгнуть договор со старой управляющей компанией и заключить новый с другой УК, именно председатель совета МКД будет вести переговоры. Причем делать это он будет еще до того, как общее собрание собственников решит заключить договор. Новой УК при этом не придется объяснять каждому из жильцов, чем будет отличаться договор с ней: это может сделать председатель.

Когда переговоры закончатся, именно управдом может подписать договор управления МКД либо по доверенности от других собственников, либо сам — если полномочия подписывать договор управления предоставило ему общее собрание и они закреплены в протоколе.

Еще на основании доверенности председатель совета МКД может защищать права собственников в суде по делам, связанным с управлением домом. Это нужно, когда мирно решить вопросы между собственниками, УК или третьими лицами не получилось.

Например, в подъезде грязно, освещение и замок на домофоне не работают. Жильцы обращаются в УК, а им говорят: «Знаете, денег на лампочки не хватает, а уборщице тяжело работать, и вообще ей мало платят — войдите в ее положение. А фирма, которая обслуживает домофон, кормит завтраками и не торопится ремонтировать замок».

Многие в такой ситуации махнут рукой и оставят все как есть. Или начнут сами покупать лампочки и убирать подъезд. Это хорошо, но неправильно: стоимость этих услуг уже заложена в коммунальные платежи. Старший по дому в такой ситуации вправе писать претензии в УК и в компанию, которая обслуживает домофон. Чаще всего этого достаточно, но если не поможет — он вправе жаловаться в контролирующие органы или подать иск в суд. Согласовывать эти действия с другими жильцами управдом не обязан: собственники уже наделили его такими правами на общем собрании.

На этом полномочия председателя совета МКД не заканчиваются — кратко расскажу про другие.

Контролировать работу УК. Старший по дому вправе контролировать, как работает управляющая компания. Если она делает свою работу плохо, а на заявки не реагирует совсем или реагирует с задержками, он может жаловаться на УК в жилинспекцию или прокуратуру. Я, например, писал такие жалобы по поводу неработающего освещения и того, что УК не регистрировала заявки собственников и не размещала финансовые отчеты.

Подписывать документы от имени собственников. Председатель совета МКД подписывает акты приемки работ и услуг. У К составляет такие акты ежемесячно и указывает в них все, что сделано по дому. Потом акты размещаются на сайте ГИС ЖКХ — там их могут открыть и прочитать все жильцы. Для этого нужно знать только название своей управляющей компании и адрес дома.

В моем случае УК составляла очень объемные акты — перечень работ за месяц занимал 4 листа. Акты за январь и февраль подписать у меня не сочли нужным, хотя мою фамилию в них указали. В актах была единственная подпись — директора управляющей компании. Естественно, у меня сразу возникли сомнения, что эти работы УК выполнила.

Если работа вообще не выполняется, управдом может составить акт, что коммунальные услуги не предоставляются или они ненадлежащего качества. Я уже успел составить подобный акт. Зимой жильцы двух квартир жаловались, что из межпанельных швов дует. Я лично провел представительницу УК по этим квартирам — она пообещала, что в квартирах сделают замеры температуры воздуха и, если информация подтвердится, швы летом запенят. Прошел месяц, но к жильцам так никто и не пришел. В УК мне объяснили, что обход квартир диспетчершей — это не заявка, вот по телефону — заявка. Тогда я подготовил акт об отказе в приеме заявки, подписал его у жильцов замерзающих квартир и через ГИС ЖКХ отправил в УК и в жилинспекцию.

Реакция была почти мгновенной: диспетчерша в течение часа пришла, чтобы замерить температуру в квартирах, и составила заключение, что герметичность швов нарушена. Работы по герметизации включили в план на 2021 год — в итоге их выполнили в полном объеме. А я в ГИС ЖКХ получил замечательный ответ: мол, УК созванивалась с собственниками буквально за несколько минут до того, как я начал предъявлять претензии.

Так выглядел акт об отказе в приеме заявки. Я указал, что сотрудники УК нарушают правила управления многоквартирным домом

УК быстро отреагировала: якобы они и так собирались проверить швы и замерить температуру — составлять акт было необязательно. Мне в принципе было неважно, что напишет управляющая компания в ответе, — главное, что они документально подтвердили продувание межпанельных швов дома

Контролировать исполнение решений ОСС. Вместе с советом МКД председатель следит, чтобы выполнялись решения общего собрания собственников. Если собрание, например, решило установить шлагбаум на парковке или посадить деревья, совет должен проконтролировать исполнение.

Следить, как используется общее имущество. Единолично решать, как использовать общее имущество в МКД, управдом не вправе. Но он может выносить такие вопросы на общее собрание собственников. Например, о том, как использовать земельный участок, подъезд или кровлю: разместить там рекламу, огородить или оставить как есть.

Если требуются работы по содержанию и ремонту общего имущества, председатель МКД тоже может вынести вопрос об их планировании на общее собрание. У меня, например, в планах благоустроить территорию, но решить это единолично я не смогу.

Что получилось сделать к январю 2023 года

Еще теперь соседи знают, куда обращаться с проблемами, — ко мне. Это значит, что им теперь можно не тратить время на посты в соцсетях на тему «А когда у  порядок наведут?».

Что планирую. Основная задача — постараться разобраться в финансовой отчетности УК. Думаю, что, если эту отчетность мне не представляют, хотя обязаны, — значит, в ней не в порядке. Также со временем я планирую запустить прием и учет заявок через систему «Сквер» для всех жильцов — так и у меня работы будет меньше.

Председатель совета – компетенция, полномочия

На том же общем собрании, где избирают состав СД, выбирают и председателя. Это уполномоченный представитель или, как его еще называют, старший по дому.

Полномочия председателя обширны, но и обязанности велики:

Зачем мне все это

Я часто сталкиваюсь с мнением, что любая активность человека только ему во вред. Считается, что за все отвечает государство и если беспорядок, то оно должно быстро все исправить и отчитаться. А если не исправит — государство плохое, о людях не думает.

На самом деле государство и контролирующие органы часто не знают о проблемах людей или предпочитают их не замечать. Это легко поправить — написать жалобу или обращение. Но в случае с коммунальными услугами и обслуживанием дома все намного сложнее.

Можно исправить все в своей квартире. Но если в соседней в стене дырка и в нее уходит тепло, деньги на этом потеряют все, в том числе я. Потому что общедомовый счетчик насчитает тепло на все квартиры и поровну разделит теплопотери пропорционально площади квартир, без учета дыр в стенах. Это обойдется дороже каждому из жильцов, даже тем, у кого со стенами все в порядке.

самое с неотремонтированной крышей, неисправным замком на двери подъезда, неработающим доводчиком и многими другими неисправностями. Даже лампочки в подъезде влияют на размер платы за ЖКУ. Каждая из них не относится к отдельно взятому жильцу, но счет за услуги либо уже сейчас больше, либо может увеличиться в будущем.

Поэтому жильцам экономически выгодно решать не только свои проблемы, но и проблемы всего дома в целом. Из этого я и исхожу. Любые мои усилия окупятся не только тем, что дома станет теплее, а в подъезде чище и светлее, — если все сделать правильно, это отразится и на кошельках владельцев квартир, в том числе и моем.

Общение с активистами

Запрос личных данных. После получения ключей на мой и мамин номера начали звонить и весьма настойчиво интересоваться, почему мы не вступаем в группы дома и подъезда. Наши телефоны были известны в связи с банкротством застройщика и судами.

Все перечни владельцев были и до сих пор находятся в открытом доступе с номерами квартир и контактными данными. А для вступления в группы админы требовали еще и фото паспорта и страницы договора. Ожидаемо, что после такого райдера мы послали их куда подальше.

Заявки для количества. Наши квартиры были в бетоне, и на суперкачество я не надеялась. Был план заменить всю электрику, сантехнику, а отделкой заниматься в любом случае. Потом к этому добавилась переделка межпанельных швов — не припомню, чтобы она отняла у нас много времени и сил. Окна немного сифонили, но переделывать их не стали, оставили как есть.

Считаю, что, раз квартира моя и жить мне, лучше заменить все самостоятельно, чем надеяться на  и стоять над душой, проверяя, чтобы на мне не сэкономили. Но совет дома очень наседал на жильцов, заставляя их писать заявки «для количества», даже если конкретной квартиры эта проблема непосредственно не касается.

Активисты ходили по квартирам с предложениями:

Пока я сама пыталась обустроиться в своей квартире, другие жильцы возмущались отсутствием розеток

Бесконечные хождения по квартирам. Ремонт в подъездах — о, эти сотни вопросов. Приходили, стучали в дверь, спрашивали мое мнение. Говорю: «Да отстаньте, не буду я писать никакие письма в прокуратуру, не нужен мне ремонт». Круглые глаза и открытый рот в ответ: «Как, а вот в соседнем ЖК  застройщика стены красиво отделаны и антивандальные почтовые ящики». Отвечаю: «А мне не нужны ящики, мне не присылают ничего такого, пропажа чего меня волноваться».

Но активисты не понимали. Открытой конфронтации у нас с ними не было, но мой пофигизм и нежелание влезать в разборки с УК знатно бесили совет. Еще сильнее их бесило то, что таких, как я, больше половины дома. А все дело в том, что моя хата — с краю.

Мне глубоко начхать, что происходит за пределами моей квартиры. Мне не нужен ремонт в парадных, другие почтовые ящики или входные двери. Мне не нужен замок на тамбурной двери, потому что соседи обрадуются и начнут выставлять хлам в этот тамбур. Избегаю этого всеми возможными путями, а при открытых дверях они боятся за свое имущество.

Кто достоин быть в Совете дома

На общем собрании собственников избирают членов СД. Обычно это граждане с активной жизненной и гражданской позицией или представляющие интересы определенной группы жильцов.

Рекомендуют избирать нечетное количество участников, чтобы исключить случаи, когда голоса при рассмотрении спорных вопросов делятся 50/50 и нет возможности прийти к однозначному решению.

На общем собрании собственников избирают членов Совета дома

Максимальный срок работы одного состава работы СД – два года. Однако если новый состав не будет переизбран, то срок полномочий действующего пролонгируется автоматически на такой же срок.

Причинами досрочного прекращения полномочий могут стать некачественное или несвоевременное исполнение обязанностей и избрание ТСЖ.

Круг полномочий Совета дома

Круг полномочий СД подробно изложен в п. 5 ст. 161.1. Ж К РФ. На практике это полный контроль за обеспечением функционирования жизнедеятельности дома:

При желании весь круг полномочий и обязанностей собственники могут подробно описать и утвердить в специальном положении. Приведем несколько для примера: вариант из , так сделали в , так – в Кемеровской области

Кстати, работа членов СД, как и их председателя, может оплачиваться, если общее собрание утвердит порядок и суммы оплаты. Конечно, размер вознаграждения определяется индивидуально, каких-либо законодательных ограничений или рекомендаций по этому вопросу нет.

Как стать управдомом

Независимо от того, какую форму управления изберете на общем собрании со своими соседями, главное, все причастные должны быть неравнодушны к тому, что происходит вокруг вас. Будь то мусор, который оставили возле бака, перегоревшая лампочка в подъезде или излишне начисленные суммы для оплаты в квитанциях собственников.

А главная задача Совета – обеспечить это взаимодействие! Помните фильм «Бриллиантовая рука»? «Управдом – друг человека!».