14.02.2023 Можно ли при расчете арендной платы учитывать площадь общих коридоров?

Документ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.01.2023 № Ф01-7771/2022 по делу № А11-7185/2021

Комментарий

На практике при аренде офисных, торговых и иных бизнес-помещений плата обычно устанавливается в виде ставки за 1 кв. метр сдаваемых помещений. Вопрос о том, может ли при этом учитываться площадь мест общего пользования и, в частности, проходных коридоров, рассмотрел Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Сторонами был оформлен договор, по которому арендатор получил в пользование 5 помещений общей площадью 42,8 кв. м. При этом два из пяти помещений представляли собой проходные коридоры. Но арендная плата рассчитывалась исходя из общей сдаваемой площади, включая места общего пользования. Эту особенность арендатор решил использовать по окончании аренды, чтобы вернуть часть денег пропорционально площади коридоров. В иске он указал, что места общего пользования в принципе не могут сдаваться в аренду, поэтому вносить за них арендную плату компания не обязана.

Но поддержки у судей такой подход не нашел. Судьи обратили внимание на то, что закон, хотя и возлагает бремя содержания общего имущества здания или сооружения на собственника, никак не ограничивает его в возможности получения компенсации этих затрат от третьих лиц в рамках договорных отношений. Поэтому сам по себе факт, что помещения относятся к местам общего пользования, не может использоваться для обоснования незаконности получения собственником арендной платы за них (постановление от 16.01.2023 № Ф01-7771/2022 по делу № А11-7185/2021).

Обязанности арендатора по пользованию местами общего пользования

Отношения между арендатором и арендодателем основываются на договоре, который предусматривает, казалось бы, все необходимые условия и разногласия. Но, вот на протяжении многих лет, при таких отношениях регулярно появляется множество неясных моментов и непонятных вопросов. Чаще всего вопросы касаются обязанности арендатора по использованию мест  общего пользования.

Что такое место общего пользования

Это понятие не имеет отражения в законодательной форме. Нет определения, что является местом общего пользования в нежилом (офисном) помещении, сдаваемом в аренду. Эти места могут быть, оговорены и перечислены в договоре аренды. К местам общего пользования можно отнести:

Вместе с тем к местам общего пользования в нежилом помещении относится площадь офиса, имеющая открытый доступ для посетителей.

В Жилищном кодексе РФ понятие места общего пользования включает в себя все общее имущество собственников многоквартирного дома. Для таких мест общего пользования нормы и порядок использования установлен законодательно.

При аренде помещения для офиса или под торговую точку, арендатору хотелось бы, чтобы помещение охранялось, чтобы была стоянка и доступный вход в здание, чтобы был  санузел  и чистые коридоры. Словом все те необходимые условия, без которых аренда здания или помещения была бы невозможна. Но, самому решать вопросы по благоустройству мест общего пользования арендатору не хочется.

Собственник имущества, сдаваемого в аренду, при приобретении недвижимости произвёл оплату за общую стоимость, поэтому сдавая в аренду помещение, намерен получать прибыль от всей площади, в том числе и с мест общего пользования.

Для этого он может:

Согласно ст. 421 ГК РФ, стороны вправе заключать договор, включающий в себя приемлемые условия, но в соответствии с требованиями законодательства.

Для того чтобы не появлялись разногласия межу арендатором и арендодателем необходимо составить ещё один документ: «Разграничение ответственности арендатора и арендодателя». Этот документ будет неотъемлемым дополнением к договору аренды.

Кто оплачивает места общего пользования

Принимая в аренду нежилое (офисное помещение) арендатор будет пользоваться такими коммунальными услугами как:

– вода, тепло, электроэнергия.

Этими же услугами обеспечены и места общего пользования. Коммунальные платежи мест  общего пользования арендатор будет оплачивать, согласно подписанному договору аренды.

Права арендатора и закон на тему мест общего пользования

Права и обязанности арендатора определены в ГК РФ и заключаются договором аренды с арендодателем. Распределение  обязанностей между арендатором и арендодателем законодательно не предусмотрено, это предусматривается договором. Но существуют общие правила для сторон, если договором не предусмотрено иное. Чаще всего спор между арендатором и собственником имущества возникает из-за использования мест  общего пользования.

Какое право имеет арендатор

Основное  право  –  пользоваться имуществом. У арендатора появляется множество прав и возможностей, определённых договором. Он может, не согласовывая с арендодателем, сдавать в субаренду часть помещения, передавать свои права по аренде имущества другим лицам. При этом не должна измениться арендная плата в сторону уменьшения.

Сдавая в субаренду имущество, арендатор сам становится арендодателем. Арендатором в этом случае выступает субарендатор.

В случае, предусмотренном договором, у арендатора есть право изменить арендованный объект, провести в нём работы по реконструкции, модернизации, техническому перевооружению, что повлечёт за собой повышение цены объекта аренды.

По закону у арендатора есть право потребовать возместить ему затраты по улучшению имущества, неотделимого от объекта аренды.

Имущество, переданное в аренду, может быть выкуплено арендатором. Выкупить имущество арендатор имеет право после окончания срока аренды или  до её окончания. Условием будет служить полный  расчёт с  собственником имущества в размере суммы, оговоренной договором купли-продажи.

На основании ст. 592 ГК РФ, арендатор имеет преимущественное право продления аренды. Для   этого    он  должен добросовестно исполнять условия   договора  аренды и представить письменное согласие арендодателю продлить арендные отношения.

Заключить договор аренды, применяя преимущественное право арендатора, арендодатель может лишь, не ухудшив условия договора, подписанного ранее. Условия договора могут претерпеть изменения, но они не могут ухудшать положение арендатора.

Закон на тему мест общего пользования

Что такое место общего пользования, а также правила и условия их использования установлено  Жилищным кодексом РФ для многоквартирных жилых домов. В этом случае местами общего пользования называется совместное имущество собственников.

Для нежилых помещений такая норма права не установлена и регулируется условиями договора.

К местам общего пользования можно отнести площади, которые используются в обслуживании более чем одного арендатора. Это:

Отношения между съёмщиком и собственником имущества регулирует Гражданский кодекс (гл.19 ст.294 – 300). В соответствии с ГК РФ, арендатор, являясь временным владельцем недвижимости, имеет право распоряжаться только тем имуществом, которое он получил по договору аренды. Если в договоре не упомянуты места общего пользования, то ответственность за их   обслуживание   с арендатора снимается. Если собственником выставлено требование не пользоваться коридором – это может стать основанием для расторжения договора одной стороной.

Обслуживание мест общего пользования

Приобретая право собственности на помещения, у владельца также появляется право на все места общего пользования, такие как лестничные площадки, туалеты, коридоры и др.

Сдавая в аренду помещение, владелец чаще всего включает в арендную плату, как коммунальные услуги, так и охрану, уборку и техобслуживание мест общего пользования.

Содержать помещение в санитарном порядке – это обязанность собственника. Поэтому, если в договоре не прописано иное, арендодатель несёт ответственность за уборку общедоступных мест. Чаще всего собственник имущества обращается в клиринговую компанию, за предоставлением услуги по уборке мест общего пользования.

Любое помещение оснащено инженерными системами и имеет технические конструкции. Это – водопроводная и канализационная системы, лифт, электричество, а также, подвальные помещения, крыша и др.

Поддерживать их работоспособность и безаварийность необходимо путём регулярно проводимого техобслуживания.  Занимаются работами по техобслуживанию коммуникаций и сооружений, специализированные фирмы. Расходы за проведённые работы возлагаются на собственника, или распределяются межу арендаторами, если такой пункт включён в договор аренды.

Текущий ремонт помещений, чаще всего проводят сами арендаторы. Обычно затраты на текущий ремонт снижают стоимость аренды. Закон же обязывает арендодателя проводить текущий ремонт за свои средства (Ст.616 ГК РФ). А в обязанности арендатора входит поддержание арендованного имущества в том виде, в каком оно было передано собственником.

Так же Гражданский кодекс обязывает арендодателя обеспечить охраной сдаваемое в аренду имущество, если есть в этом необходимость. Но и арендатор или арендаторы могут самостоятельно организовать охрану имущества, привлекая при этом специализированную компанию. Расходы, понесённые при этом на охрану, согласно договору могут, быть компенсированы собственником, или включены в арендную  плату за будущие периоды.

Урок 1. Как передать общее имущество в МКД в пользование или аренду иным лицам

В этом курсе изучите два урока. С помощью первого урока правильно оформите передачу общего имущества в пользование или аренду третьим лицам. Учтете требования к ОСС. Включите в договор передачи общего имущества выгодные для вас условия.

На втором уроке разберетесь, как узаконить доступ оператора связи в МКД. Сможете провести общее собрание и заключить договор с оператором связи. В зависимости от условий выберите один из двух видов договоров.

Вправе ли организации, которые управляют МКД, принимать решения о передаче общего имущества

Общее имущество в МКД можно использовать для получения дохода. На крышах, фасадах, придомовой территории нередко устанавливают рекламные конструкции. Еще можно сдавать в аренду такое общее имущество, как спортзал, нежилые помещения свободного назначения и др.

УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК по своему усмотрению не могут передать общее имущество в пользование третьим лицам. Решение о передаче общего имущества в аренду третьим лицам вправе принять только общее собрание собственников. Юридически это называется так: «решение вопроса отнесено к исключительной компетенции общего собрания таких собственников». Такой правило закреплено пунктом части 2 статьи 44 ЖК. Решением общего собрания собственники могут наделить правом заключать договоры аренды как управляющую МКД организацию, так и одного из собственников.

Какие требования предъявляются к общему собранию собственников

Чтобы передать общее имущество в пользование или аренду иным лицам, в повестку общего собрания необходимо включить следующие вопросы:

Закон требует для принятия таких решений не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (п. 3 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК).

Сдача общего имущества в аренду, или его передача по иному гражданско-правовому договору, без проведения общего собрания собственников, будет признана незаконной.

Примеры формулировки вопроса для вынесения на собрание

Заключить договор с ООО «Коммуникационное агентство «Диксон» и/или другим юридическим лицом в соответствии с законодательством Российской Федерации, на установку и эксплуатацию крышной рекламной установки на следующих условиях:

Предоставить полномочия генеральному директору УО  «Наш двор» на ведение переговоров и заключение договора с ООО «Коммуникационное агентство «Диксон»» и/или другим юридическим лицом в соответствии с законодательством Российской Федерации на установку и эксплуатацию крышной рекламной установки на условиях, определенных решением общего собрания собственников помещений.

Заключить с собственником нежилого помещения № IV корпуса Б, Березкиной Ингой Викторовне договор аренды части помещения свободного назначения, находящегося в общедолевой собственности, – площадью 6,1 кв.м, примыкающей к помещению № IV, для использования под офис (основание: заявление Болясовой И.В.).

Арендная плата за всю площадь – 8 540 руб. в месяц (1 400 руб. за 1 кв.м). Перепланировка не требуется. Предоставить полномочия генеральному директору УО «Наш двор» на ведение переговоров и заключение договора аренды с Березкиной И.В. на один год с возможной пролонгацией.

Как условия включить в договор передачи общего имущества в пользование иным лицам

Законодательство не содержит перечень видов договоров для пользования общего имущества. По сложившейся практике, в зависимости от целей использования общего имущества, применяются следующие виды договоров:

Условия договоров о передаче общего имущества собственников помещений в МКД в пользование иным лицам определяют собственники на общем собрании. Это предусмотрено пунктом 3.1 части 2 статьи 44 ЖК.

Решение общего собрания об условиях договоров передачи общего имущества в пользование должны содержать:

Решение о продлении срока действия договора аренды общего имущества в МКД может быть принято только общим собранием собственников помещений в МКД, так как относится к его исключительной компетенции (п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК).

Чтобы не собирать каждый раз общее собрание, включите условия о пролонгации в условия договора и утвердите их на общем собрании.

Вправе ли УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключать договоры на передачу общего имущества в аренду

Вправе заключать договоры на передачу общего имущества в МКД в аренду только после делегирования им таких полномочий решением общего собрания собственников.

Это следует из положений пункта 3.1 части 2 статьи 44 ЖК.

Какие виды общего имущества нельзя передать в пользование или аренду иным лицам

Не все общее имущество в силу функционального предназначения и правил безопасности может быть предоставлено в пользование.

Не могут быть переданы в пользование иным лицам:

Главное в уроке:

Собственники квартир могут заработать на стенах, крыше и подъездах

Специально для «Российской газеты» адвокат Олег Сухов рассказал, как и сколько жильцы могут заработать на общем имуществе дома. А также предупредил о проблемах, с которыми им придется столкнуться.

Что относится к общему имуществу дома

Гражданский Кодекс РФ и Жилищный Кодекс РФ (ГК и ЖК РФ) указывают, что собственники квартир и нежилых помещений в МКД владеют на праве общей долевой собственности общими помещениями, инженерными коммуникациями и оборудованием, обслуживающим более одной квартиры (статья 290 ГК РФ и статья 36 ЖК РФ).

В свою очередь, правила содержания общего имущества, утвержденные Постановлением Правительства № 491, подробно перечисляют такую собственность.

Это лестничные площадки, лестницы, лифтовые шахты, крыши, чердаки, подвалы с инженерным оборудованием, фасадные стены, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одной квартиры, земельный участок под зданием и вокруг него с элементами благоустройства и так далее.

Варианты заработка на общем имуществе

Собственники могут сдать в аренду фасады домов и крыши для размещения рекламных баннеров, плакатов и фигурных конструкций. Лифты и подъезды тоже для объявлений. А помещения — для офисов, складов или проведения различных мероприятий.

Встречаются случаи, когда в аренду сдается часть придомовой территории для размещения крыльца отдельного входа в нежилое помещение или для автостоянки. Кроме того, в домах советской постройки и возведенных где-то до 2010-2012 годов жильцы сдают в аренду имущество для размещения оборудования интернет-провайдеров, сотовых операторов и даже платежных систем (например, установка терминала в подъезде).

Встречаются случаи, когда собственники оформляют договоры на проведение экскурсий в МКД. Это касается зданий, являющихся объектами культурного наследия, или с которых отрывается красивый вид на город. Подобные соглашения заключаются в Санкт-Петербурге, Москве, Ярославле, Казани.

Кто вправе сдавать имущество в аренду и подписывать договор

Часть 4 статьи 36 ЖК РФ определяет, что общее собрание собственников решает вопросы о передаче имущества многоквартирных домов в пользование третьим лицам. Кроме того, законодатель наделил похожим правом еще и ТСЖ.

Следовательно, вопрос о передаче в аренду имущества МКД находится в компетенции ТСЖ и общего собрания.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников определяет тех, которым поручается заключить договор об использовании общего имущества. Исходя из действующего законодательства таковыми являются управляющая компания, ТСЖ, а также гражданин или юрлицо, как являющиеся, так и не являющиеся собственниками помещений в доме.

Сколько можно заработать на общем имуществе

Доход каждого собственника от сдачи имущества в аренду общего имущества зависит от размера его доли. Этот размер определяется по правилам статьи 37 ЖК РФ.

Суть ее в том, что доля в праве общей собственности на имущество определяется через соотношение площади помещения собственника к сумме общих площадей помещений всех собственников дома.

Допустим, площадь квартир и нежилых объектов многоквартирного дома составляет 7000 квадратных метров. Площадь квартиры (или доли) 91 квадратный метр. Сумма долей собственников в доме всегда равняется 100%. Следовательно, 91/7000*100. Получится 1,3%.

Это доля владельца квартиры площадью 91 квадратный метр в праве собственности на общее имущество площадью 7000 квадратных метров. Такое количество голосов будет у него на собрании, и от этой цифры рассчитывается доход от сдачи имущества в аренду.

И если рекламная конструкция на фасаде приносит дому 50 тысяч рублей ежемесячно, то владелец квартиры с долей 1,3% получит за месяц 650 рублей (50 000 *1,3%).

Как правильно передать имущество в аренду

Передача в пользование имущества МКД состоит из нескольких этапов. Для подробного описания каждого понадобится отдельная статья или монография.

Поэтому заострю внимание только на важнейших моментах. Нарушение этих аспектов, как показывает практика, приводит к отмене судом решения собрания о передаче имущества. Прежде всего, речь идет о соблюдении процедур подготовки и проведения собрания.

Так, сообщение о назначении собрания доводится до собственников не позднее, чем за 10 дней до даты мероприятия. Если недвижимостью владеют два или более собственников, то инициатор направляет сообщение каждому из них.

В доме может быть государственная и муниципальная собственность. Следовательно, инициатор направляет уведомление о проведении собрания в орган исполнительной власти РФ, региона либо в орган местного самоуправления в зависимости от того, кто обладает помещением в МКД. Если этого не сделать, то власть обратится в суд и отменит решение.

Далее, ЖК РФ требует, чтобы извещения направлялись заказным письмом, вручались под роспись. Или размещались в помещении, доступном для собственников и ранее определенным для этих целей общим собранием. Неуведомление собственников о собрании также является основанием для отмены решения.

Желающие могут найти подобные судебные акты на сайте ГАС Правосудие или на ресурсе «Судебные акты РФ».

Решение о передаче имущества в аренду правомочно, когда за него высказалось не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников многоквартирного дома. Принятие решения при отсутствии кворума считается нарушением, а собрание, принявшее его, является неправомочным. Если собрание проходит в очной форме, то присутствие собственников и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием: Ф.И.О, номера помещения, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли и так далее. Несоблюдение этих правил приводит к отмене решения.

Протокол — решает многое

Протокол с решением о передаче имущества в пользование должен содержать наименование, дату и номер, место проведения собрания, сведения об инициаторе, секретаре, лицах проводивших подсчет голосов, текст решения. Полностью ознакомиться со всеми правилами, предъявляемыми к протоколу, можно в Разделе II Требований Приказа Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр.

Если собственники составили протокол с нарушениями, то суд признает решение о передаче имущества недействительным. Протокол вправе оспорить не только собственники, несогласные с передачей имущества, но и ГЖИ (государственные жилищные инспекции) субъекта РФ, которая часто пользуется этим правом.

По итогам собрания, уполномоченное собственниками лицо заключает договор о передаче за плату во временное пользование (аренду) часть общего имущества МКД. Закон не предъявляет особых требований к этому договору. По сути — это типичное соглашение об аренде.

Кроме того, не надо забывать, что в некоторых случаях для использования общего имущества требуется разрешение местных органов власти. Например, выдача разрешения на размещение конструкций на фасаде здания является муниципальной услугой. И если собственники или арендатор не получат такого разрешения, то суд обяжет демонтировать рекламу с фасада или крыши МКД.

Следует также помнить, что договор аренды общего имущества многоквартирного дома подлежит госрегистрации, когда срок аренды превышает 11 месяцев.

Как потратить деньги

Существует четыре способа, как потратить деньги. Первый — это лично получать доходы. Деньги поступают на карточку или на счет в банке собственника.

Второй вариант — ежемесячно зачислять средства в фонд капитального ремонта по реквизитам, указанным в квитанции.

Кроме того, жильцы вправе потратить деньги на обеспечение безопасности: приобрести, установить и эксплуатировать общедомовую систему видеонаблюдения, пультовую охрану здания и так далее.

Некоторые расходуют деньги на мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общедомового имущества.

Также средства от сдачи в аренду общего имущества собственники направляют на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Ну и наконец, можно оплатить текущий ремонт здания (покраска стен, потолков, ремонт лифтов), дополнительное благоустройство общих помещений или придомовой территории. Установить игровые комплексы для детей, спортивные площадки, озеленить двор. Последние годы по телевизору часто показывают репортажи из регионов с подобными примерами.

Если аренда приносит доходы, а Совет дома проводит реальную работу, то из поступивших сумм выплачивается вознаграждение председателю Совета.

Дьявол кроется в деталях

А теперь о том — с какими проблемами можно столкнуться, сдавая общедомовое имущество в аренду.

Если все сделано правильно (собственники провели собрание, заключили договор и определили вариант расходования денежных средств), то проблем не будет. Но, как говорится, «дьявол кроется в деталях».

Например, не стоит забывать о налоговых обязательствах собственников помещений. Доходы от аренды составляют экономическую выгоду арендодателей. Поэтому денежные средства, получаемые от сдачи имущества в аренду, облагаются налогом на доходы физлиц (НДФЛ). При этом не имеет значения, куда поступают деньги — в фонд капитального ремонта, подрядчику, ремонтирующему подъезд, или управляющей компании в счет оплаты услуг. Юрлицо — арендатор, как налоговый агент, обязан исчислять НДФЛ и удерживать его.

Другой вопрос, когда арендатором является гражданин, который по закону не вправе выступать налоговым агентом. В этом случае собственник помещения самостоятельно выплачивает НДФЛ.

Кроме того, услуги по передаче имущества МКД в аренду не освобождены от обложения НДС. Физлица не являются плательщиками данного налога. А вот собственникам, зарегистрированным как ИП и юрлицам — плательщикам НДС, придется рассчитать и уплатить еще и этот налог.

Кроме того, встречаются случаи, когда управляющая компания, уполномоченная на подписание договора, присваивает часть или все средства, полученные от аренды имущества. И объясняет это тем, что деньги ушли на «погашение налогов», либо на оплату «услуг сотрудников управляющей организации».

К сожалению, жадность и глупость предусмотреть невозможно. Поэтому подобные проблемы разрешаются только в судебном порядке.

Почему не все сдают в аренду общее имущество

Законодатель разрешает собственникам зарабатывать на общем имуществе. Встает вопрос: почему тогда жители не всех многоквартирных домов пользуются этим правом?

Здесь переплетаются правовые, психологические и экономические причины. Не бывает, чтобы жильцы сегодня захотели заключить договор аренды, а уже завтра на фасаде здания появилась рекламная конструкция, и деньги потекли в карман собственников.

Кто-то (старший по дому или местный «активист») должен «загореться» замыслом и убедить соседей в необходимости и выгодности такого договора. Это — нетривиальная задача.

Вторая причина состоит в сложности процедур. Далеко не каждый обыватель разбирается в жилищном праве и знает нюансы созыва и проведения общего собрания.

А тут еще надо сформировать реестр собственников, рассчитать общую площадь помещений, владельцы которых вправе голосовать на собрании, подсчитать голоса совместных и единоличных собственников, оформить документы и так далее.

Кроме того, жильцы могут неожиданно узнать, что часть общего имущества давным-давно принадлежит какому-нибудь физическому или юридическому лицу либо муниципалитету. И тогда собственников ждут судебные тяжбы, а вопрос об аренде откладывается на неопределенный срок.

И, наконец, не все МКД имеют имущество, способное заинтересовать бизнес. Когда у дома нет помещений для передачи в пользование третьим лица, фасад не выходит на оживленную улицу, а здание не представляет интереса для туристов, то сдать общее имущество в аренду невозможно. Только если разместить плакаты и объявления в лифте или подъезде. Да и то не вариант.

Поэтому 95% идей жильцов о передаче общего имущества в пользование третьих лиц растворяется на стадии замысла. А большинство договоров об аренде заключаются благодаря усилиям и стараниям арендаторов.

Мы являемся собственниками нежилых помещений. Сдаем помещение под торговлю на первом этаже (весь первый этаж), а также подвальное помещение, которое мы сдали другим арендаторам. Своего отдельного входа в подвал не существует, проход в него осуществляется через территорию арендатора, который арендует первый этаж. Что нужно прописать в договоре аренды, чтобы между арендаторами не возникало споров?

Решение данной ситуации зависит от места расположения прохода в подвальное помещение.

Если проход расположен рядом с основным входом, то из состава арендуемых помещений 1-го этажа в договоре аренды необходимо исключить основной вход. В обоих договорах аренды установить места общего пользования, что, безусловно, облегчит арендаторам определение границ арендуемых помещений.

Если проход в подвальное помещение расположен обособленно от основного входа, то в договор аренды 1-го этажа целесообразно внести соответствующие изменения в связи с правами третьих лиц на беспрепятственный проход через арендованные помещения 1-го этажа.

Напомним, что в соответствии со ст. 613 Гражданского кодекса РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Не будет лишним в этом случае исключить основной вход из состава арендуемых помещений Арендатора 1 этажа и определить места общего пользования.